20230845847 1 Informatienota Versterken van de gebiedsontwikkeling

Informatienota

Onderwerp Versterken van de gebiedsontwikkeling Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/845858 Roduner, F.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling PG Stoop, M. 023 – 511 5466 mstoop@haarlem.nl Steeds meer mensen willen wonen en werken in Haarlem. De populariteit van de stad vergroot de druk op de woningmarkt en daarom heeft Haarlem de ambitie om tot 2030 10.000 woningen bij te bouwen. Die komen er vooral door binnenstedelijke verdichting in de nabijheid van OV-knooppunten, waar we ook werklocaties en voorzieningen creëren. We kunnen onze ambities alleen waarmaken met behulp van onze partners. Maar de gemeente heeft zelf ook een belangrijke rol in de gebiedsontwikkeling. Zowel in de planvorming als uitvoering hebben we de ambitie om de gemeentelijke inzet in gebiedsontwikkeling sneller, efficiënter en slimmer te organiseren. Via deze informatienota informeert het college de raad over diverse acties en nieuwe werkwijzen binnen de gebiedsontwikkeling.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Het college stuurt de informatienota ter kennisname naar de commissie Ontwikkeling. Relevante eerdere bestuurlijke besluiten:  Actieplan versnelling woningbouw (2020/485204)  Vaststellen plan van aanpak ontwikkelgerichte organisatie (2021/87667)  Rapportage Woningbouw 2022 (2022/718110) 1. Het college stelt de informatienota aan de commissie vast.

Besluit College d.d. 20 juni 2023

de secretaris,

Kenmerk: 2023/-----

de burgemeester,

1/9

1. Inleiding 1.1 Context: Groei van Haarlem Haarlem is een aantrekkelijke woonstad met een gunstige ligging in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Daardoor is de druk op de woningmarkt heel groot. De afgelopen jaren heeft Haarlem al flink wat woningen aan de voorraad toegevoegd (in de periode 2016 t/m 2021 zijn er bijna 4.000 woningen bijgekomen). Het streven in het nieuwe coalitieakkoord is vanaf nu tot eind 2030 er nog eens 10.000 woningen bij te bouwen, met een nieuwbouwprogrammering van 40% sociaal/ 40% middelduur en 20% vrij. Daarmee wil Haarlem nu en in de toekomst een ongedeelde en inclusieve stad zijn. Haarlem heeft gekozen om de woningbouw zoveel mogelijk te realiseren in een aantal binnenstedelijke ontwikkelzones. In deze zones realiseren we de komende jaren een grootstedelijk programma met een combinatie van wonen, werken en recreëren. Dit alles met oog voor voldoende voorzieningen en de leefbaarheid van wijken en buurten, inclusief het groen. Om de stad en onze wijken en buurten leefbaar te houden zet Haarlem ook nadrukkelijk in op wijkontwikkeling en op het verduurzamen van de bestaande bebouwing en de woonomgeving.

1.2 Doel van deze Informatienota Informeren In de voorliggende nota wordt een stand van zaken gegeven van diverse acties en nieuwe en/of aangepaste werkwijzen binnen de gemeente Haarlem, die in het kader van het versterken van de gebiedsontwikkeling in gang zijn gezet. 2. Kernboodschap Steeds meer mensen willen wonen en werken in Haarlem. De populariteit van de stad vergroot de druk op de woningmarkt en daarom heeft Haarlem de ambitie om tot 2030 10.000 woningen bij te bouwen. Die komen er vooral door binnenstedelijke verdichting in de nabijheid van OVknooppunten, waar we ook werklocaties en voorzieningen creëren. We kunnen onze ambities alleen waarmaken met behulp van onze partners. Maar de gemeente heeft zelf ook een belangrijke rol in de gebiedsontwikkeling. Zowel in de planvorming als uitvoering hebben we de ambitie om de gemeentelijke inzet in gebiedsontwikkeling sneller, efficiënter en slimmer te organiseren. Via deze informatie informeert het college de raad over diverse acties en nieuwe werkwijzen binnen de gebiedsontwikkeling die reeds in gang zijn gezet.

Kenmerk: 2023/-------

2/9

3. Stand van zaken / voortgang 3.1 Versterken (interne) organisatie Versterken uitvoerings- en executiekracht organisatie  Besluit raad extra capaciteit; de gemeenteraad heeft in december 2021 besloten om meer budget ter beschikking te stellen om alle ontwikkelzones te voorzien van zonemanagers. Dit is incidenteel geld. Vanaf 2024 kunnen een aantal zonemanagers blijven functioneren onder voorwaarde dat er dekking plaatsvindt uit het kostenverhaal. Daarnaast is er extra budget vrijgemaakt voor gebiedsontwikkeling. Dit heeft geresulteerd in een verstevigde organisatie die gericht is op uitvoeringskracht. Zowel op management/ strategisch niveau maar ook inhoudelijk niveau  Flexibele schil; de gemeente doet al een aantal jaren een succesvol beroep op de regeling ‘flexibele schil’ van de MRA. Dit zorgt ervoor dat Haarlem haar organisatie versterkt met verschillende experts zodat de planvorming wordt versneld zowel op inhoud als op proces.  Er zijn mantelcontracten afgesloten met een drietal bureaus waardoor er snel kan worden geschakeld indien er behoefte is aan capaciteit maar ook met de vereiste kwaliteit op gebied van ontwikkelzonemanagers, ontwikkelstrategieën en strategische advisering gebiedsontwikkeling. Ditzelfde is gedaan voor projectmanagers en technisch adviseurs.

 Tegelijkertijd zijn er gemeentebreed wervingscampagnes opgezet om ook structureel mensen toe te kunnen voegen aan de organisatie.  Het team planeconomie is versterkt op verschillende niveaus. Hierdoor kunnen in versneld tempo projecten worden bemenst maar ook extra tijd worden besteed aan beleidsdocumenten zoals de Nota Bovenwijkse Voorzieningen die de benodigde financiële middelen oplevert voor de gemeente om te investeren in de stad. Ook is er een slag gemaakt in het standaardiseren van de Anterieure Overeenkomsten. Stedelijk team De groei van Haarlem vindt binnenstedelijk plaats. Naast het realiseren van woningen moet er ook ruimte komen voor functies als voorzieningen, energietransitie, klimaat, mobiliteitstransitie en groen. Hierdoor moeten er continue afwegingen worden gemaakt op stedelijk, gebieds-, en projectniveau. Met de introductie van een stedelijk team worden inhoudelijke complexe vraagstukken gestroomlijnd door op stedelijk niveau te wegen en te beoordelen met als uitgangspunt wat het beste is voor de stad (ruimtelijk, inhoudelijk, financieel, kwaliteit, technische uitvoerbaarheid etc.). Doorontwikkeling financiële inrichting ontwikkelzones en control Door de toename van het aantal actieve ontwikkelzones en de forse subsidies is er ook een slag gemaakt in de financiële inrichting en beheersing van de verschillende geldstromen, budget-control

Kenmerk: 2023/-----

3/9

en overzicht van de verschillende bestedingen. Met name de schaalgrootte van de ontwikkelzones en de omvang van de programma’s heeft ertoe geleid dat er een uitbreiding van de financiële inrichting en structuren noodzakelijk was. Ook is er meer aandacht nodig voor monitoring van de overall voortgang. Er zijn dashboards ontwikkeld die inzichtelijk maken wat de voortgang is, welke afwijkingen er zijn (programmatisch, financieel, scope), budgetten, planning en de risico’s. Dit geeft input voor de periodieke voortgangsrapportages (VGR) en belangrijke cycli als de voorjaarsnota en de kadernota. 3.2 Implementatie beleid, wet- en regelgeving en versnellen planvorming Doorontwikkeling Haarlems Ruimtelijk Planproces (HRPP) Het oude HRPP was ingericht op de schaalgrootte van ontwikkelingen en de werkwijze van een aantal jaren geleden. Met de introductie van de ontwikkelzones (grotere gebieden en complexere opgaven) ontstond de noodzaak om het HRPP te herzien. Uit de evaluatie komt naar voren dat het planproces een basis vormt voor het doorlopen van ontwikkelprojecten en een goede leidraad is voor de projecten, die in principe gevolgd wordt, maar waar ook gemotiveerd van afgeweken kan worden. Na de ervaringen van eerste drie jaar zijn er verschillende optimalisatiekansen. Er is een onderscheid gemaakt in gebiedsontwikkelingen en kavelontwikkelingen.

Voor een “kavelontwikkeling” is een vereenvoudigd proces bedacht waarbij minder stappen hoeven worden doorlopen. Daarnaast is inzichtelijk gemaakt wat aan de markt overgelaten kan worden en wat de gemeente zelf oppakt. Wanneer producten parallel opgesteld worden, of een ‘stap’ wordt overgeslagen om te kunnen versnellen, wordt dit expliciet aan de raad gemeld. Ook is met nieuwe planproces nagedacht hoe vanuit zoneontwikkeling kan worden gewerkt. Bij een zoneontwikkeling hoeven de verschillende deelprojecten niet meer standaard opnieuw het hele planproces te volgen en wordt gestart in definitie of zelfs in de ontwerpfase. Voortgang actieplan versnelling woningbouw (2020) In 2020 is het Actieplan Versnelling Woningbouw vastgesteld door het college van B&W. Het Actieplan was bedoeld om de woningbouwproductie op gang te houden en te versnellen, en om gebruik te maken van de Woningbouw Impuls regeling van het Rijk. In het actieplan was een tiental acties geformuleerd, waaronder het optimaliseren van het Haarlems Ruimtelijk Planproces en het verhogen van de slagkracht van de uitvoeringsorganisatie. Deze tien acties zijn allen in gang gezet, waarvan het merendeel is afgerond. Voor nadere toelichting over de voortgang wordt verwezen naar de Rapportage Woningbouw 2022.

Optimaliseren van het vergunningverleningstraject Het versnellen van de woningbouw vergt een gezamenlijke inspanning van alle betrokken partijen. Het goed en tijdig kunnen doorlopen van het vergunningentraject is een samenspel tussen de gemeente en de aanvragers die hier een grote rol in hebben. Bijvoorbeeld door goed en tijdig (voorafgaand aan een vergunningsaanvraag) met omwonenden en andere belanghebbenden een participatietraject in te gaan. En vanzelfsprekend door inhoudelijke goede aanvragen in te dienen.

Kenmerk: 2023/-------

4/9

Het versterken van de rol van de initiatiefnemer, waardoor ook meer verantwoordelijkheden bij de initiatiefnemer worden gelegd, is een belangrijk aspect van de Omgevingswet. Vanaf de inwerkingtreding, op 1 januari 2024, kan en mag de gemeente bijvoorbeeld meer sturen op participatie vanuit de initiatiefnemer. Daarnaast zal er meer worden gestuurd op vroegtijdig overleg tussen alle betrokkenen, waarbij ook meer nadrukkelijk aandacht zal worden besteed aan hetgeen nodig is om het vergunningentraject te kunnen versnellen en verbeteren. Hiermee is en wordt op dit moment ervaring opgedaan middels de pilottafels (zie hieronder) voor grotere projecten. In de toekomst zal de bouwtechnische toets steeds meer richting de marktpartijen verschuiven (Wet private kwaliteitsborging bouw). Deze wet heeft vooralsnog betrekking op kleinere bouwplannen en daarom nog niet direct invloed hebben op het versnellen van de woningbouw. Er wordt landelijk ervaring opgedaan met het uit laten voeren van een externe bouwplantoets door initiatiefnemers. Ook Haarlem doet hier nu (beperkt) ervaring mee op. Tot slot zal het actualiseren van de bestemmingsplannen in het omgevingsplan en het meer integreren van alle regels met betrekking tot de fysieke leefomgeving in het omgevingsplan bijdragen aan een versnelling van het vergunningentraject.

De te maken afwegingen verschuiven hiermee immers steeds meer naar het voortraject, waardoor het traject na de vergunningsaanvraag sneller kan worden doorlopen. Implementatie werkwijze Omgevingswet en het initiatievenproces Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet is er gewerkt aan de uitwerking en implementatie van de Omgevingswet. Dit is niet alleen het digitale systeem en het proces eromheen wat geïmplementeerd moet worden, het is ook het versimpelen en versnellen van het behandelen van ruimtelijke initiatieven. Hiervoor zijn processen bedacht waar al naar wordt gehandeld. Eén van de resultaten hiervan is dat ruimtelijke initiatieven niet alleen worden beoordeeld naar wenselijkheid en haalbaarheid maar er wordt ook een score aan verbonden waardoor een prioritering ontstaat. Deze werkwijze draagt ook bij aan de versnelling van de ontwikkeling van de stad op basis van de gewenste initiatieven. Daarnaast is een nieuwe standaard Anterieure Overeenkomst (AO) gemaakt, zodat er eenduidigheid en versnelling kan plaatsvinden. Meer financiële middelen en prioritering ontwikkelzones goede basis voor versnelling in gebiedsontwikkeling De gemeenteraad is op de hoogte gesteld van de meest recente toekenning van de Woningbouw Impuls (WBI) voor ontwikkelzone Zijlweg. Ook dit geeft versnelling in de planvorming en uiteindelijk in de woningbouwproductie.

Indien er geen WBI zou zijn toegekend had de ontwikkeling van deze zone moeten worden afgeschaald. Ook heeft prioritering van de zones ertoe geleid dat de WBIgerelateerde zones meer capaciteit toebedeeld krijgen.

Kenmerk: 2023/-----

5/9

3.3 Versterken kennisontwikkeling ten aanzien van gebiedsontwikkeling Voor het versterken van gebiedsontwikkeling binnen de gemeente en op de juiste manier met aandacht voor kwaliteit te kunnen versnellen, is meer kennis over gebiedsontwikkeling noodzakelijk. Zowel door het aantrekken van nieuwe medewerkers als het vergroten van de kennis onder de huidige medewerkers in het werkveld door opleiding en training. Ook worden met enige regelmaat kennissessies gehouden. en is de gemeente Haarlem lid geworden van het SKG-netwerk. Voor raadsleden is in 2022 een presentatie gegeven over gebiedsontwikkeling, inclusief een inloopsessie over de ontwikkelzones. 3.4 Samenwerking met onze partners Introductie van samenwerkingsplatform Samen Anders; gemeente, marktpartijen en corporaties In 2021 zijn de gemeente, AM, BPD, HBB, Ymere, Pre Wonen en Elan Wonen gestart met het traject ‘Samen Anders’, om te onderzoeken of er andere vormen van samenwerking mogelijk zijn om initiatieven en ruimtelijke processen sneller en effectiever te laten verlopen. Vanuit een gedeelde behoefte om meer uit de samenwerking te halen, is Samen Anders ontstaan. In een gezamenlijk traject is er onderzocht welke opgaven er lagen en welke oplossingsrichting er zijn om de samenwerking nog beter te laten verlopen. De opgaven lagen zowel op o.a. inhoud, processen, werkwijzen, cultuur en onderlinge verstandhouding.

Hiermee zijn knelpunten en oplossingsrichtingen geïnventariseerd met als doel de bouwproductie te versnellen. Een aantal high-lights:  Eén van de afspraken met de corporaties om de nieuwbouwambitie te realiseren, is dat zowel gemeente als corporaties het planvormingsproces zoveel mogelijk versnellen binnen de gemeentelijke kaders voor besluitvorming.  Er vindt periodiek een directieoverleg plaats met de betrokken partijen (stedelijk strategisch). Hier worden geen specifieke casussen besproken maar hier wordt een agenda samengesteld op basis van terugkerende vraagstukken  In het verlengde van het ‘Actieplan versnellen woningbouw’ stimuleert de gemeente de samenwerking tussen gemeente, corporaties en marktpartijen via samenwerkingstafels, de Stadstafel en het organiseren van netwerkbijeenkomsten. De genoemde partijen onderzoeken een meer efficiënte manier van samenwerken aan de (woon)opgave van Haarlem en om versnelling te realiseren, bijvoorbeeld door over randvoorwaarden standaardafspraken te maken in plaats van afspraken per project Pilots ten behoeve van versnelling stadstafels/ planontwikkeling In 2021 is de gemeente een aantal pilots gestart (o.a. Dreef40, St. Jacob, Zuiderhout) om een andere werkmethodiek bij bouwplanontwikkeling te onderzoeken, vooruitlopend op de komst van de Omgevingswet.

Doel is de capaciteit van de ambtelijke inzet te beperken en juist de initiatiefnemer (marktpartij of corporatie) aan zet te laten. Zij zijn in eerste plaats verantwoordelijk voor uitwerking

Kenmerk: 2023/-------

6/9

en voortgang van de planontwikkeling. In deze pilots is de werkwijze gehanteerd dat er maandelijks overleg was met de partijen (op een vaste dag) met verschillende experts van de gemeente aan tafel. Het doel was om efficiënt en effectief de planvorming te doorlopen, de marktpartijen het grootste gedeelte van het werk te laten doen van de planontwikkeling en dat de gemeente verantwoordelijk zou blijven voor de besluitvorming. De werkwijze is als prettig ervaren en versterkt de samenwerking en het vertrouwen tussen samenwerkingspartners. Wel is er een aantal leerpunten te benoemen waardoor de gewenste resultaten nog niet ten volle zijn behaald. Er is een aantal leerpunten die mee worden genomen in het vervolg:  Deelnemers aan de tafel hebben mandaat en senioriteit nodig. In bepaalde gevallen worden gemeentelijke adviezen door marktpartijen als ‘tegenwerking’ gezien. Met senioriteit aan tafel kan dit sneller worden opgelost.  Er moet een escalatiemogelijkheid zijn indien er geen consensus of acceptatie is tijdens de gesprekken. Hierbij kan worden gedacht aan het stedelijk team of het managementteam gebiedsontwikkeling. Een juridisch adviseur toevoegen aan het team is ook een mogelijkheid.  Maak heldere procesafspraken; wanneer stoppen, wanneer doorgaan en wanneer wordt overgegaan tot het opstellen van een voorschotovereenkomst en/of anterieure overeenkomst.

 Een vroege deelname van VTH werkte goed. Een vroegtijdige betrokkenheid van VTH verhoogt de kans op een soepelere vergunningsverlening.  Alleen de ambtelijke inzet aan de ‘stadstafels’ is niet voldoende. Er is toch altijd specifieke expertise nodig (parkeren, verkeersstromen, financieel) waardoor de inzet en kosten omhooggaan. Werkgroep nieuwbouw gemeente/ corporaties Iedere maand wordt in een maandelijkse werkgroep de projecten- en acquisitieportefeuille van de woningbouwcorporaties besproken. In afstemming met elkaar wordt bekeken wat eventuele knelpunten zijn, waar kan worden versneld en hoe we de beschikbare capaciteit met elkaar optimaal kunnen inzetten. Dit om de doelstellingen en prestatieafspraken op het vlak van beschikbaarheid mogelijk te maken. Versterken positie in de regionale samenwerking en Bereikbare Steden Haarlem maakt onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Zij verstevigt haar positie in de regio door de samenwerking met de provincie en de MRA zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau op een flink aantal onderwerpen te intensiveren. Dit geldt eveneens voor de samenwerking met andere landelijke partners zoals het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO), BZK, Waterschappen en Prorail.

Deze goede samenwerking heeft onder andere geleid tot het indienen van de succesvolle propositie Gebiedsplan Haarlem voor Bereikbare Steden. Het programma Bereikbare Steden loopt dwars door een aantal ontwikkelzones heen en wordt gecoördineerd door een programmamanager Bereikbare Steden.

Kenmerk: 2023/-----

7/9

Woonakkoord Zuid-Kennemerland/ IJmond 2021-2025 De zeven gemeenten in de regio (Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Heemskerk, Heemstede, Velsen en Zandvoort) bouwen via het Woonakkoord 2021-2025 “Samen bouwen aan een toekomstbestendige regio” de komende vijf jaar samen met de provincie Noord-Holland aan het behoud van een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio, die toekomstbestendig is en waar voor alle doelgroepen plek is. In het Woonakkoord zijn 20 doelen geformuleerd, waaronder het realiseren van een grote variatie aan aantrekkelijke woonmilieus en het verduurzamen van de woningvoorraad. In het Woonakkoord 2021-2025 wordt vastgelegd welke bouwopgave elke gemeente t/m 2030 heeft en welke plancapaciteit daarvoor beschikbaar is. De verwachte groei van de woningbehoefte in de periode 2019 t/m 2030 is 13.150 woningen. Voor de periode 2020 t/m 2030 dient de voorraad ten minste te worden uitgebreid met 11.650 woningen (Haarlem levert 7.400). Gemiddeld gaat het om minimaal zo’n 1.200 woningen per jaar (netto). Toevoeging zal vooral plaatsvinden door woningbouw en transformatie. De woonakkoord afspraken worden jaarlijks gemonitord en besproken in het portefeuillehoudersoverleg.

Woondeal Rijk-MRA Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door Rijk, provincie en gemeenten in de MRA een nieuwe Woondeal ondertekent. Deze woondeal is vooral gericht op realisatie van de grote woningbouwambities in de MRA, het behalen van een fair share van 30% sociale woningbouw door iedere gemeente en het realiseren van tenminste 65% sociaal en betaalbaar programma binnen de nieuwbouw. De afspraken tot en met 2030 zijn met name wederkerige inspanningsverplichtingen. Er zijn randvoorwaarden benoemd, waaronder stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. De afspraken in de Woondeal MRA sluiten aan op de Haarlemse woonvisie, het regionaal Woonakkoord Zuid-Kennemerland/ IJmond en de plancapaciteit. In de voorbereiding zijn locaties en plancapaciteit in de MRA door gemeenten en ontwikkelende partijen getoetst (‘reality-check’). Met het vaststellen van de Woondeal MRA kan Haarlem in aanmerking blijven komen voor eventueel toekomstige financiële middelen voor de woningbouwopgave, wordt de samenwerking met ministeries versterkt en is er commitment van het Rijk om en mogelijke verruiming van (wettelijk) instrumentarium om de Haarlemse en MRA-woningbouwambities te kunnen blijven uitvoeren. De MRA levert een belangrijke bijdrage aan de nationale bouwopgave.

Voor de regio ZuidKennemerland/ IJmond is een nieuwbouwproductie opgenomen van circa 18.350 woningen (bruto). De Haarlemse bieding is de nieuwbouw van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen.

Kenmerk: 2023/-------

8/9

Inspelen op de snel veranderende markt De economie en daarmee ook de woningmarkt staat onder druk. Om de voortgang van de woningbouw te stimuleren is een aantal maatregelen genomen zoals het addendum op de prestatieafspraken met woningcorporaties, beschikbaar stellen van extra middelen naast de middelen ongedeelde stad, projecten worden wekelijks gemonitord op voortgang en de mogelijkheden van de start bouwimpuls worden verkend. Risico’s Het college stimuleert op alle mogelijke manieren de woningbouw. Toch is (enige) stagnatie niet ondenkbaar. De eerder genoemde economische ontwikkelingen, inflatie (prijsstijgingen), dossiers als stikstof en de langdurende ruimtelijke procedures zijn bekende bedreigingen. Die worden met de versnellingsmaatregelen niet volledig weggenomen.

Kenmerk: 2023/-----

9/9