20230744380 2 Bijlage 1: Rapportage Woningbouw 2023
Tekst van het document
Rapportage Woningbouw Haarlem 2023: “ eel woningen in aanbouw en focus op doorbouwen in onrustige tijden”
8 juni 2023 Kamiel Nuijens en Anco van der Veen ECDW, team Wonen
Inhoudsopgave Samenvatting
5
1.
Inleiding
11
2.
Beleid, kaders en uitgangspunten
13
2.1
Haarlems perspectief
13
2.2
Regio Zuid-Kennemerland/IJmond
16
2.3
Provincie Noord-Holland
17
2.4
Metropoolregio Amsterdam (MRA) en de MRA Woondeal
18
2.5
Rijk
19
3.
4.
5.
6.
De ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad
21
3.1
Ontwikkelingen woningvoorraad
21
3.2
Ontwikkeling woningvoorraad per stadsdeel
25
3.3
Ontwikkeling nieuwbouwwoningvoorraad per segment en woningtype
28
3.4
Effecten beleidsmaatregelen/kaders realisatie woningen middensegment
29
3.5
Monitoring Stadsdeal Ouderenhuisvesting
29
Plancapaciteit Haarlem
33
4.1
Plancapaciteit Haarlem
33
4.2
Opleveringen en bruto plancapaciteit 2016 t/m 2030
33
4.3
Ontwikkelzones
37
4.4
Plancapaciteit na 2030
38
De huidige bouw- en woningmarkt en de effecten op de bouwambitie 5.1
De huidige bouw- en woningmarkt: Storm op komst!
39
5.2
Verwachtingen voor de korte en middellange termijn
40
5.3
Concluderende verwachtingen
45
5.4
Wat te doen om te productie toch zoveel mogelijk op gang te houden?
47
Samenvattende conclusies en vervolg
49
6.1
Conclusie
49
6.2
Vervolg
49
7.
Begrippen, bronnenlijst en colofon
51
8.
Bijlagen
53
Bijlage 1: Onderlegger berekening van woningbouwproductie scenario’s
53
39
3
4
Samenvatting Behoefte en ambitie De druk op de (regionale) woningmarkt blijft onverminderd groot, maar de woning- en woningbouwmarkt staan onder druk. De groeiambitie uit coalitieakkoord bedraagt 10.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030, waarvan de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrij. Deze ambitie sluit aan bij de afspraken van de recent ondertekende Woondeal met het Rijk, de Provincie en de MRA. Gerealiseerde groei De Haarlemse woningvoorraad groeit gestaag. Op 1 januari 2022 telde Haarlem 78.000 woningen. Vanaf 2017 is er een extra stijgende tendens waarneembaar. In de periode 2016 t/m 2022 is de woningvoorraad netto met ca. 4.000 woningen gegroeid. In 2022 zijn er 501 woningen toegevoegd. Dit relatief lage aantal is te verklaren doordat er slechts 260 nieuwbouwwoningen zijn toegevoegd. De verklaring hiervoor is dat de oplevering van grote projecten als bijvoorbeeld Brinkmanpasssage, Wonam en Elemens/Schalkwijk en Slachthuisterrein een jaar naar achter is geschoven. Verder zit er ook nog een deel van de verklaring in het gegeven dat woningen soms wel al zijn opgeleverd, maar dat de nieuwe bewoners zich eind 2022 nog niet hadden ingeschreven in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Het aantal ‘overige toevoegingen’ (splitsingen, transformaties, etc.) ligt daarentegen juist hoger dan in voorgaande jaren (383 woningen). Dit kan worden verklaard door een groot aantal administratieve correcties. In stadsdeel Noord is de bruto groei (nieuwbouw + overige toevoegingen) van de woningvoorraad met ruim 184 woningen het grootst. Opvallend is dat dit cijfer enkel is opgebouwd uit overige toevoegingen (voornamelijk BAG-correcties), er is geen enkele nieuwbouwwoning opgeleverd. In stadsdeel Centrum ligt het aantal bruto woningtoevoegingen met 175 woningen ook hoog. In Schalkwijk en Oost zijn de toevoeging met name aan de ‘nieuwbouw’ te danken. Stadsdeel Oost laat relatief het grootste aandeel gesloopte woningen zien. In samenhang bezien is het saldo woningtoevoegingen in Oost het kleinst (+7). Stadsdeel Zuid-West kende in 2021 het grootste aandeel woningtoevoegingen. In 2022 neemt dit wat af omdat er geen grote nieuwbouwopleveringen hebben plaatsgevonden. Monitoring realisatie sociale woningbouw door corporaties Met de drie grote Haarlemse woningcorporaties is een prestatieafspraak gemaakt dat zij in de periode 2022 t/m 2030 een bouwproductie van minimaal 3.180 woningen zullen realiseren. Dit leidt tot een netto nieuwbouwtoevoeging van minimaal 1900 sociale huurwoningen. De Haarlemse corporaties hebben in 2022 49 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 50 woningen gesloopt.
Op dit moment hebben de corporaties een plancapaciteit van bruto bijna 5.000 woningen tot eind 2030. Minus een geplande sloop van ca. 1.000 woningen maakt dit een netto potentieel van ca. 4.000. Hiervan zijn ca 1.200 woningen als harde plancapaciteit te bestempelen die leidt tot een woningoplevering voor 2026. Van het totale netto potentieel zijn bijna 3.000 woningen (=65%) gepland in ontwikkelzones. Toenemende vertraging in de planningen of het stilvallen van projecten blijft echter voor de komende periode een groot zorgpunt van de corporaties. Daarbij geldt dat de corporaties bij de eigen projecten hierop nog enigszins kunnen sturen, maar dat bij de projecten waar zij afnemen bij en samenwerken met marktpartijen er grotere risico’s op vertraging aan de orde zijn, bijv. als marktpartijen woningen niet verkocht krijgen of vanuit financiële haalbaarheid toch besluiten om projecten (deels) te gaan stilleggen. Het college zet zich er voor in om ervoor te zorgen dat projecten met sociale huur doorgang te laten vinden. Daarbij wordt gekeken naar inzet van stimulansen vanuit het rijk, ambtelijke capaciteit, inzet vanuit de reserve ongedeelde stad, en aanpassing in het programma (omzetten van middelduur naar sociale huur).
5
Monitoring stadsdeal ouderenhuisvesting In de Stadsdeal Ouderenhuisvesting zijn doelen gesteld met betrekking tot de realisatie van voor ouderen geschikte (zorg)woningen. Door de vergrijzing en veranderende woonbehoeften van ouderen zijn er tot 2040 in Haarlem zo’n 4.400 extra woningen nodig die geschikt zijn voor 65+ huishoudens. Deze opgave is verdeeld over enerzijds nultreden, geclusterde en aangepaste woningen, anderzijds over huur en koop. Daarnaast is de verwachting dat er tot 2040 ca. 830 extra ouderen bij komen die verpleeghuiszorg nodig hebben (verzorging en verpleging vanuit de Wet langdurige zorg). Tot slot zijn er circa 1.100 (van de 1.430) bestaande verpleeghuisplaatsen in Haarlem die de komende 20 jaar toekomstbestendig moeten worden gemaakt door vernieuwing. Op basis van de monitor plancapaciteit van februari 2023 en een nadere opgave van de te verwachten intramurale toevoegingen door de drie grote Haarlemse zorginstellingen (Kennemerhart, Zorgbalans en St. Jacob) komt het volgende beeld naar voren: • Er zijn in Haarlem recentelijk nog geen specifieke ouderenzorgwoningen opgeleverd. Wel zien we dat er door de zorginstellingen en een aantal ontwikkelaars diverse projecten in voorbereiding zijn. • Doordat de plancapaciteit in Haarlem voor ca.
95% uit appartementen bestaat en deze groter is dan de benodigde 2.610 nultredenwoningen, kan worden gesteld dat dit doel naar verwachting behaald zal worden. • Binnen de programmering van de plancapaciteit is bekend dat er ca. 300 geclusterde woonzorgeenheden worden toegevoegd. Van de noodzakelijke geclusterde woningen is nu ca. 40% geprogrammeerd (geplande oplevering voor 2030). Binnen de bestaande plannen wordt daarom gezocht naar extra programma op dit vlak (ca. 400). Echter, niet alles hoeft voor 2030 te worden opgeleverd. • Verder geven de zorginstellingen aan op dit moment plannen te hebben voor de toevoeging van ca. 150 intramurale zorgplaatsen. Van de noodzakelijke uitbreiding intramurale capaciteit staat nu ruim 25% in de planning. We moeten nog op zoek naar kansen voor ca. 375 plekken. In de uitvoeringsagenda behorende bij de stadsdeal ouderenhuisvesting is aangegeven dat een substantieel deel (ca. 60%) hiervan in de zones Oostpoort en Zuidwest zal moeten worden gerealiseerd. Kanttekening bij bovenstaande is dat de realisatie van extra intramurale woonzorghuisvesting op dit moment door gewijzigde regelgeving sterk onder druk staat (financiering en vermindering normatieve huisvestingscomponent binnen exploitatie). Dit heeft gevolgen voor de haalbaarheid van bestaande plannen.
Plancapaciteit en haalbaarheid Haarlemse bouwambitie De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2023 t/m 2030 bestaat uit ca 15.453 woningen. Na 2030 staan nu ca. 1900 woningen in de plancapaciteit genoemd. Dit zijn er ca. 1500 meer als in de Rapportage Woningbouw 2022. De extra woningen komen voort uit een verdere verdichting van het centrumgebied van Schalkwijk, waarvoor nu een masterplan wordt opgesteld. Hoewel de plancapaciteit qua hoeveelheid meer dan voldoende is om de gestelde woningbouwambitie te behalen, mag deze niet zomaar 1 op 1 worden door vertaald naar de te verwachten productie. In de vorige Rapportages Woningbouw hanteerden we hiervoor op basis van ervaring uit het verleden een percentage planvertraging van 30%. De verwachting is dat dit percentage, gezien alle ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt, te positief zal zijn. Op basis van de huidige kennis van de woningbouwplannen, de reeds gestarte bouwprojecten en de overige toevoegingen is voor de periode 2023 t/m 2024 een groei van de woningvoorraad mogelijk van ca. 2.300 woningen. Voor de groei van de voorraad in de periode 2025 t/m 2030 zijn de prognoses, gezien alle huidige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt en de conjuncturele ontwikkeling met minder zekerheid te geven.
De komende woningbouwproductie wordt bedreigd, door wat in de media wel wordt getypeerd als “de perfecte storm” bestaande uit: • Een dip in de economische ontwikkeling/conjunctuur • Stijgende rentes • Stijgende bouwkosten en schaarste van bouwmaterialen 6
• • •
Onduidelijkheid met betrekking tot Rijksregulering (o.a. Wet betaalbare huur met WoningWaarderingsStelsel) Een (nog aanhoudende) prijsdaling koopsector Vraaguitval nieuwbouw koop
Gevolg hiervan is een sterk dalende productie op korte en mogelijk ook middellange termijn. Om meer grip te krijgen op de mogelijke gevolgen hiervan voor de Haarlemse nieuwbouwproductie zijn in de Rapportage Woningbouw 2023 twee economische scenario’s uitgewerkt waarin is gevarieerd op de duur van de onzekerheid bovenstaande ontwikkelingen in de tijd. Binnen deze scenario’s varieert de groei in de periode 2023 t/m 2030 van ca. 9.975 (Zonnig, 40% van de nieuwbouw vertraagd) naar ca. 7.850 toevoegingen (Zwaar weer, 65% van de nieuwbouw vertraagd). Binnen beide scenario’s wordt er op basis van een nu al vaststaande beperkte start bouw van projecten in 2023 uitgegaan van een dip in de productie in 2025. De overige toevoegingen zijn in beide scenario’s constant gehouden omdat wordt verwacht dat omdat het hier over een gemiddelde gaat (aanname is gemiddeld 150 per jaar), de conjuncturele ontwikkelingen hierop minder effect zullen hebben. Uitgangspunten en uitkomsten scenario’s • Binnen beide scenario’s is er op basis van de beperkte start bouw van projecten in 2023 een dip in de productie in 2025. De overige toevoegingen zijn in beide scenario’s constant gehouden omdat wordt verwacht dat omdat het hier over een gemiddelde gaat (aanname is gemiddeld 150 per jaar), de conjuncturele ontwikkelingen minder effect zullen hebben. • Zonnig: o We weten de crisis te keren.
De ontwikkelingen uit de perfecte storm blijven nog doorwerken tot 2024. De dip in de productie blijft aan tot eind 2025. In 2026 trekt de productie weer aan. o Binnen dit scenario gaan we er vanuit dat van de plancapaciteit tot eind 2030 gemiddeld 40% vertraagt. o De nieuwbouwproductie komt in dit scenario uit op ca. 8.768 woningen. Met de overige toevoegingen komt de prognose van de groei van de woningvoorraad in dit scenario uit op ca. 9.968 woningen. • Zwaar weer: o Alle ontwikkelingen uit de perfecte storm blijven nog doorwerken tot 2028. De dip in de productie blijft aan tot eind 2030. o Binnen dit scenario gaan we er vanuit dat van de plancapaciteit tot eind 2030 gemiddeld 65% vertraagd. o De nieuwbouwproductie komt in dit scenario uit op ca. 6.644 woningen. Met de overige toevoegingen komt de prognose van de groei van de woningvoorraad in dit scenario uit op ca. 7.844 woningen. Op basis van bovenstaande kan worden gesteld dat we de geambieerde groei van de woningvoorraad van 10.000 woningen uit het coalitieakkoord in het scenario “zonnig” nog steeds behalen, maar dat de ambitie in het scenario “zwaar weer” onder druk staat. Dit laatste is geen irreële verwachting. Daarom bereiden we ons nu al actiegericht voor om de negatieve gevolgen voor de bouwproductie waar mogelijk op een afgewogen wijze te keren.
Woningbouwsegmentering 40-40-20 nog steeds goed aanwezig binnen plancapaciteit De woningbouwprogrammeringsambitie uit coalitieakkoord is dat de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in de stedelijke verdeling 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij. Deze ambitie sluit aan bij de afspraken van de recent ondertekende Woondeal met het Rijk, de Provincie en de MRA. De omvang van de plancapaciteit voor de periode 2023 t/m 2030 bestaat uit ca 15.453 woningen. Voor vrijwel alle plannen is bekend hoe de woningsegmentering eruit ziet. De segmentering binnen deze plancapaciteit is op dit moment 42% sociaal, 38% middelduur en 22% vrij. Van de plannen waarvan nog
7
geen segmentering is (slechts 200 woningen) mag worden aangenomen dat deze zullen voldoen aan de uitgangspunten van de beleidsregel 40/40/20 mits ze groter zijn dan 10 woningen. Wanneer we nog specifieker kijken naar de segmentering binnen de plancapaciteit, dan zien we dat het aandeel sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens iets onder de programmatische wens ligt (21% t.o.v. 28%). Terwijl het aandeel sociale huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens juist is overgeprogrammeerd (21% t.o.v. 12%). Dit is een gevolg van programmering sociale woningbouw in maatwerkprojecten als Schonevaert en Beijng, waar de sociale programmering is vastgesteld voordat de nota kaders en instrumenten van 2018 in werking trad. Gemiddeld bezien komt het percentage sociale huur, met in totaal 42%, wel goed overeen met de beleidsdoelstelling van 40%. Hiermee kunnen we stellen dat ons woningbouwprogrammeringsbeleid een succesvolle uitwerking heeft op de segmentering in de plancapaciteit. Het aandeel middensegment laag (huur + koop) is licht ondergeprogrammeerd (17% t.o.v. 24%) terwijl het aandeel middensegment hoog (huur + koop) is overgeprogrammeerd (19% to.v. 16%). Ook dit is nog een gevolg van de maatwerkafspraken van voor het in werking treden van de nota kaders en instrumenten. De woningen in het vrije segment (geen kaders) zijn iets overgeprogrammeerd (22% t.o.v.
20%), maar we weten dat dit percentage de afgelopen jaren is afgenomen ten gunste van het aandeel sociaal. Al met al kan worden gesteld dat de spelregels binnen onze woningbouwprogrammering zorgen voor een steeds betere verdeling binnen nieuwbouwprogrammering en hiermee goed bijdragen aan de ambities uit het coalitieakkoord. De productieafspraak van de Woondeal kan worden behaald als rijk en provincie randvoorwaarden hiertoe mogelijk maken en als de conjuncturele en bouw- en woningmarkt “crisis” in 2025 tot stilstand komt Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door het Rijk, de provincie(s) en gemeenten in de MRA een nieuwe Woondeal ondertekent. Deze woondeal is vooral gericht op realisatie van de grote woningbouwambities in de MRA, het behalen van een fair share van 30% sociale woningbouw door iedere gemeente en het realiseren van tenminste 65% sociaal en betaalbaar programma binnen de nieuwbouw. De afspraken tot en met 2030 zijn met name wederkerige inspanningsverplichtingen. Er zijn randvoorwaarden benoemd, waaronder stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur. De productieafspraken in de Woondeal MRA sluiten aan op de Haarlemse woonvisie, het Haarlemse beleid voor de woningbouwprogrammering bij nieuwbouw en de ambities uit het coalitieakkoord.
De Haarlemse bieding, onder de eerder genoemde randvoorwaarden, is een groei van de woningvoorraad van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen. Op basis van de eerder beschreven scenario’s kan worden gesteld dat alleen in het scenario “Zonnig” de afgesproken groei van de woningvoorraad van ruim 10.000 woningen wordt benaderd. Blijvend inzetten op snelle planrealisatie en tegengaan verdere vertragingen in plannen Het behalen van de ambitie uit het coalitieakkoord en uit de Woondeal staat door “de perfecte storm” sterk onder druk. De enorme druk op de reguliere woningmarkt en de behoefte aan extra woningen voor bijzondere doelgroepen als vluchtelingen, statushouders en doorstromers uit de maatschappelijke zorg, maakt dat niet bouwen eigenlijk geen optie is. Haarlem pleegt daarom veel inzet om woningbouwplannen op een maatschappelijk verantwoorde manier door te laten gaan en productie aantallen waar mogelijk te optimaliseren of te handhaven. Dit doen we volgens een afgewogen, gestructureerde en consistente lijn.
Hiertoe hebben we, in het kader van de versnelling woningbouw, al eerder diverse maatregelen genomen en/of werkprocessen ingericht als bijvoorbeeld de verbetering van het Haarlems Ruimtelijk Planproces, de focus op het binnenhalen van subsidies, de pilot stadstafels en de werkgroep nieuwbouw gemeente/woningcorporaties.
8
Binnen onze lijn hanteren wij drie belangrijke uitgangspunten, te weten: 1. Focus op behouden stedelijke en ruimtelijke kwaliteit in plannen en programma’s: Doel is en blijft een evenwichtige stedelijke en ruimtelijke kwaliteit en een gebalanceerde groei van de stad. Daarbinnen maken we vervolgens een afweging op stedelijk niveau en dalen we in de keuzes die we maken via het gebiedsniveau af naar het projectniveau. De uitgangspunten uit de omgevingsvisie en de vastgestelde visies en/of kaderdocumenten zijn daarbij onze belangrijkste leidraad. 2. Focus op doorlopende planvoorbereiding van alle plannen in de prioritaire zones en de lopende plannen in de overige gebieden. Daarbij blijven we ook kijken of er extra energie in projecten moet worden gestopt waar een kans ligt op een concrete start bouw op de korte termijn. 3. Focus op borging afspraken betaalbare woningbouw: Wij zetten consequent, via onze spelregels voor de regulering van de woningbouwprogrammering sociaal- en middelduur, in op het borgen van de afspraken uit de woondeal en de afspraken zoals gemaakt bij de verkregen Woningbouw Impulssubsidies (WBI) voor de gebieden Europaweg, Oostpoort, Zuidwest en Zijlweg.
In het kader van deze uitgangspunten voeren wij de volgende acties uit en/of zoeken wij naar aanvullende middelen om actief te kunnen bijdragen vanuit onze rol en verantwoordelijkheid: • Overleg met de markt/corporaties bij vertraging: Zodra er signalen komen van marktpartijen of corporaties over de haalbaarheid van een project of gebiedsontwikkeling, gaan we allereerst in gesprek om te horen welke oplossingsrichtingen zij zien om projecten wel doorgang te laten vinden. Vervolgens wordt getoetst of de ontwikkelaar een punt heeft en of we willen/kunnen helpen of niet. Op basis daarvan wordt dan vervolgens bepaald of afspraken die eerder zijn gemaakt moeten worden aangepast en wordt een rangorde bepaald van de knoppen om aan te draaien. • Wekelijks sturingsoverleg: Sinds april 2023 is er een wekelijks ambtelijk voortgangsbewakingsoverleg op managementniveau in het leven geroepen met daaronder een meer tactische werkgroep die zich op tactisch niveau bezig houdt met de sturing en bewaking van de voortgang van de nieuwbouw op stedelijk niveau. Wanneer noodzakelijk kan er snel worden opgeschaald naar het bestuur. Verder wordt hier voorbereid welke stappen we met ontwikkelaars kunnen doorlopen als projecten stagneren en welke keuzes dan vanuit stedelijk perspectief het meest optimaal zijn.
• Het waar mogelijk vrijmaken van extra middelen ten behoeve van een kwalitatief goede en gebalanceerde stedelijke ontwikkeling in algemene zin en de stedelijke sociale en betaalbare woningbouwproductie in het bijzonder: Een mooi voorbeeld hiervan is de anderhalf miljoen euro die onlangs bij de bespreking van de kadernota extra is vrijgemaakt voor vlottrekken van woningbouwprojecten waar een programmatische omzetting naar sociale en/of betaalbare woningbouw kan leiden tot een doorbraak. • Agenderen Haarlemse vraagstukken op de juiste tafels, zodat Rijk en Provincie ook hun rol pakken in het realiseren van de juiste randvoorwaarden voor een voorspoedige woningbouw. • Verkennen kansen en bijdragen van actief grondbeleid: In gevallen dat actief grondbeleid bij een gebiedsontwikkeling kan bijdragen aan de realisatie van sociale huur en betaalbare woningbouw dan nemen wij dit als te onderzoeken optie mee bij de opstelling en/of herrijking van de zone en/of gebiedsontwikkelingsstrategie. • Hanteren Residuele grondprijzen: Voor nieuw te ontwikkelen locaties berekenen we de grondwaarde residueel, daarmee bewegen de grondprijzen mee met de markt. Ons gronduitgiftebeleid is hiermee aansluitend op ontwikkelingen in de conjunctuur en bouw- en woningmarkt.
• Gebruik maken van de eventuele middelen die het Rijk biedt (of gaat bieden) om de geplande start bouw van projecten waar mogelijk te handhaven: Haarlem maakt op dit moment al volop gebruik van de regelingen die het Rijk heeft om de betaalbare woningbouw te stimuleren (o.a. WoningBouw Impulssubsidie en Middelen Bereikbare steden). Inmiddels heeft het Rijk ook aangekondigd dat zij, om stagnerende woningbouwprojecten vlot te trekken en om de dip in de woningbouw te beperken, een start-bouwimpuls van minimaal 250 miljoen euro beschikbaar gaat stellen. Haarlem bekijkt nu welke projecten in aanmerking komen voor indiening, zodat wij, zodra de definitieve uitwerking van deze regeling bekend is, gelijk actie kunnen ondernemen met betrekking tot de concrete indiening.
9
10
1. Inleiding Haarlem is een aantrekkelijke woonstad met een gunstige ligging in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Daardoor is de druk op de woningmarkt heel groot. De afgelopen jaren heeft Haarlem al flink wat woningen aan de voorraad toegevoegd (in de periode 2016 t/m 2022 zijn er ca. 4.000 woningen bijgekomen). Het streven in het nieuwe coalitieakkoord is vanaf nu tot eind 2030 er nog eens 10.000 woningen bij te bouwen, met een nieuwbouwprogrammering van 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrij. Daarmee wil Haarlem nu en in de toekomst een ongedeelde en inclusieve stad zijn. Haarlem heeft gekozen om de woningbouw zoveel mogelijk te realiseren in een aantal binnenstedelijke ontwikkelzones. In deze zones realiseren we de komende jaren een grootstedelijk programma met een combinatie van wonen, werken en recreëren. Dit alles met oog voor voldoende voorzieningen en de leefbaarheid van wijken en buurten, inclusief het groen. Om de stad en onze wijken en buurten leefbaar te houden zet Haarlem ook nadrukkelijk in op wijkontwikkeling en op het verduurzamen van de bestaande bebouwing en de woonomgeving. Deze Rapportage Woningbouw Haarlem 2023 geeft meer informatie over hoeveel woningen in de afgelopen jaren zijn toegevoegd en onttrokken aan de Haarlemse woningvoorraad. Daarnaast geeft de rapportage een beeld van de plancapaciteit voor de periodes 2023 t/m 2025 en 2026 t/m 2030.
De plancapaciteit geeft een beeld over in hoeverre de gewenste ambitie kan worden gerealiseerd. De ontwikkeling van de woningvoorraad, woningbehoefte en plancapaciteit zijn afgezet tegen de ambitie uit het coalitieakkoord om tot eind 2030 10.000 woningen toe te voegen aan de Haarlemse woningvoorraad. In de rapportage is dit jaar, gezien “de perfecte storm” die de woningbouw teistert, ook een hoofdstuk opgenomen over de huidige ontwikkelingen op de bouw- en woningmarkt en de mogelijke effecten hiervan op de Haarlemse bouwambitie. Zowel de provincie Noord-Holland als de Metropoolregio Amsterdam (MRA) stellen jaarlijks diverse monitors op. De provincie Noord-Holland kijkt vooral naar de gebouwde woningen in relatie tot de bevolkingsprognose en in verhouding tot het aantal gewenste woningen. De MRA besteedt aandacht aan de monitoring van de woningbouwproductie, de woningbehoefte en de plancapaciteit. Deze monitors maken het mogelijk om te beoordelen of de woningbouwplannen en de productie aansluiten bij de ambities van de stad en de regio. Ook wordt kort stilgestaan bij de plannen en ambities van de Rijksoverheid. Want met de nieuwe woondeal en de op wet versterking regie volkshuisvesting, zullen we ons als Haarlem meer en meer moeten verantwoorden over de voortgang van onze woningbouw en de segmentering hierbinnen.
Tot slot wordt dit jaar ook meer specifiek aandacht besteed aan de monitoring op de voortgang van de productie sociale huur en de voortgang van de stadsdeal ouderenhuisvesting. Dit laatste in aansluiting op de aanbevelingen uit het recentelijk verschenen rapport van de Haarlemse Rekenkamer. Leeswijzer Hoofdstuk 2 schetst een beeld van de beleidskaders in de gemeente Haarlem, regio ZuidKennemerland/IJmond, de MRA, de provincie Noord-Holland en het Rijk. In de verschillende samenwerkingsverbanden waar de gemeente Haarlem onderdeel van is, worden afspraken gemaakt welke Haarlem kunnen helpen in haar lokale ambitie. Denk aan het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025, de Woondeal 2019 (MRA/Rijk) en het Masterplan Wonen (Provincie Noord-Holland). Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 dieper ingegaan op de ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad in 2021. Hierbij zal een onderscheid worden gemaakt tussen stadsbrede ontwikkelingen, de ontwikkelingen per stadsdeel komen en de voortgang van de plannen in de ontwikkelzones.
11
Hoofdstuk 4 kijkt vervolgens vooruit, door middel van een analyse van de gegevens uit de Monitor Plancapaciteit1. In dit hoofdstuk is speciale aandacht voor de plannen binnen de ontwikkelzones van Haarlem. In hoofdstuk 5 wordt de perfecte storm op de huidige bouw- en woningmarkt nader uitgelegd, wordt een beschouwing gegeven op de verwachtingen, worden een aantal bijbehorende realisatiescenario’s geschetst en wordt beschreven wat Haarlem op dit moment allemaal doet om de woningbouwproductie waar mogelijk gaande te houden. In hoofdstuk 6 worden de bevindingen samengevat en wordt een aantal vervolgstappen besproken waarmee op dit moment invulling wordt gegeven aan de woningbouwambities voor de komende periode. Disclaimer De cijfers zoals opgenomen in de getoonde tabellen en grafieken zijn grotendeels afkomstig van externe bronnen en zijn een momentopname (peildatum februari 2022). Plannen en aantallen kunnen wijzigen per planfase en zijn pas definitief op het moment van oplevering. Aan de gepresenteerde cijfers kunnen geen rechten worden ontleend.
1 In deze monitor wordt op basis van een jaarlijkse update voor alle bekende projecten in Haarlem bijgehouden wat de
stand van zaken is en hoe de planning er uit ziet voor de komende jaren. De monitor vormt hiermee ook de basis voor
het overzicht van Haarlemse plannen dat te vinden is op www.plancapaciteit.nl. 12
2. Beleid, kaders en uitgangspunten 2.1 Haarlems perspectief Het Haarlemse coalitieakkoord 2022-2026: Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad. In het coalitieakkoord is afgesproken dat er wordt gestreefd naar het toevoegen van 10.000 uiterlijk in 2030. Voor nieuwbouwprojecten wordt vastgehouden aan de verdeling 40 procent sociale huurwoningen, 40 procent middeldure huur- en koopwoningen en 20 procent overige woningen. Het college richt zich op sturen op stedelijk niveau en neemt beperkt ruimte voor maatwerk. Bijvoorbeeld bij ontwikkelingen aan de westkant van het Spaarne, waarbij een minimum van 50 procent sociale huurwoningen passend is. Het college stuurt ook op het betaalbaar houden van woningen op de langere termijn. Ook bij projecten die kleiner zijn dan 30 woningen wordt een gedifferentieerd woningaanbod gevraagd. Nieuwe woningen zijn klaar voor de toekomst: duurzaam, energieneutraal en gebouwd naar de woonwensen van nu. De ontwik kelzones zijn de toekomstwijken in de stad. Hier bouwen we natuurinclusief, klimaatbestendig, sociaal en met lage parkeernormen. Woonvisie 2021-2025: Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis In de woonvisie 2021-2025 “Samen Doorbouwen aan een Duurzaam (t)huis” (vastgesteld april 2021) zijn de thema’s van de vorige woonvisie 2017-2020 aangescherpt waar nodig.
De thema’s zijn: beschikbaarheid, betaalbaar wonen, bijzondere doelgroepen, duurzaamheid, vitale en veerkrachtige wijken en samenwerking. Per thema worden de visie en ambitie voor de langere termijn (t/m 2030) en de uitvoeringsagenda t/m 2025 aangegeven. Met betrekking tot de bouwambitie 2020 t/m 2030 wordt het volgende vastgesteld: De woningvoorraad is in de periode 2016 t/m 2019 met 2.800 woningen toegenomen. Gelet op de resterende opgave (7.200 woningen 2020 t/m 2025), de actualisatie van de raming van de aanvullende woningbehoefte (8.000 woningen 2019 t/m 2030) en de beschikbare plancapaciteit waarvoor visies zijn vastgesteld, wordt de ambitie voor de periode 2020 t/m 2030 vastgesteld op 8.000-10.000 woningen. (Figuur 2). Op basis van de verdeling 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% overig is de ambitie sociale huur daarbinnen 3.200 tot 4.000 woningen.
Figuur 2: Bouwambitie t/m 2030
13
Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment Eind 2018 is de nota ‘’Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment’’ door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt van de nota was om, in het verlengde van het collegebesluit “Uitwerking coalitieprogramma woningbouwprogramma 2018” waarin de 40/40/20-regel werd geïntroduceerd, de grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van spelregels en het inzetten van instrumentarium voor realisatie van het gewenste woningbouwprogramma in het sociale huur en middensegment. Uit een evaluatie, uitgevoerd in de periode april-juli 2022 via deskresearch en gesprekken met woningcorporaties, ontwikkelaars en betrokken ambtenaren, blijkt dat de doelen van de nota met de huidige “wooncrisis” nog onverkort overeind staan. De nota heeft de afgelopen jaren in grote mate bijgedragen aan een meer evenwichtige woningbouwprogrammering in de plancapaciteit die inmiddels ook op de streefverhouding van 40/40/20 zit. Verder geven ontwikkelaars, woningcorporaties en de hierbij betrokken ambtenaren aan dat de spelregels en de instrumenten uit de nota hen houvast geven en ook het speelveld voor alle partijen gelijkwaardiger maakt. Ook ervaren de woningcorporaties dat de spelregels hen beter in positie brengt bij woningbouwontwikkelingen in Haarlem.
Ondanks bovengenoemde was er toch aanleiding om de spelregels op een aantal punten aan te scherpen en daarnaast een aantal nieuwe spelregels toe te voegen. De aandachtspunten en bevindingen uit de evaluatie, aangevuld met de aandachts- en uitgangspunten uit het nieuwe coalitieakkoord en wijzigingen in het Rijksbeleid, liggen hier aan ten grondslag. In november 2022 is deze actualisatie door de gemeenteraad van Haarlem vastgesteld. De actualisatie betreft spelregels over de volgende thema’s: • 40% sociaal/40% middensegment/20% vrij ten oosten van het Spaarne en 50% sociaal/50% vrij ten westen van het Spaarne (met wel een heel nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca.
30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment); • Verhuur sociale huurwoningen primair door woningcorporaties en een verhoging van de woninggrootte voor de sociale huur naar gemiddeld 50m2 gbo; • Ook kleine projecten onder 30 woningen doen mee in de 40/40/20- of de 50/50-regel; • Vergroten haalbaarheid lage middeldure huur voor beleggers; • Voorkeur voor realisatie koopwoningen in middeldure segment; • Prijsklassen huur- en koopcategorieën in lijn met Rijksbeleid betaalbare woningbouw en inkomensgrenzen uit Wimra; • Nieuwbouwwoningen beter geschikt voor het ontvangen van zorg aan huis; • Beperkt toestaan maatwerk om versnelling van de woningbouw te ondersteunen. Voor de woningbouwopgave is in de spelregels voor de woningbouwprogrammering een segmentering naar prijsklasse vastgelegd. Tabel 2 geeft deze segmentering weer (prijspeil 2023). Deze segmentering is gebaseerd op de verdeling 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector/overig. Deze segmentering wordt vaak aangeduid als ‘40-40-20’.
14
Woningbouwprogrammering gemeente Haarlem (prijspeil 2023)
40% sociale huur 70% tot aftoppingsgrens €693,60
30% tot liberalisatiegrens €808,06
28% van de totale
12% van de totale
woningbouwprogrammering
woningbouwprogrammering
40% middencategorie 60% lage middeldure huur of koop.
40% hoge middeldure huur of koop
Huur:
Huur:
€808,06 - €1057,80
€1067,76- €1429,23
Koop:
Koop:
€200.000 - €305.176
€305.176 -€451.578
24% van de totale
16% van de totale
woningbouwprogrammering
woningbouwprogrammering
20% vrij
Geen kaders
20% van de totale woningbouwprogrammering
Tabel 2 Verdeling woningbouwopgave 2016-2025 over de verschillende prijssegmenten, prijspeil januari 2022.
Evaluatie Rekenkamer sturen op sociale woningbouw Eind 2022 heeft de Haarlemse Rekenkamercommissie (Rkc) een onderzoek laten uitvoeren naar de wijze waarop de gemeente Haarlem stuurt op de planning en programmering van sociale woningbouw: welke instrumenten worden er ingezet en doet de gemeente dit op een effectieve manier. Dit onderzoek is uitbesteed aan Bureau Companen. De centrale onderzoeksvraag luidde als volgt: “Hoe effectief is gemeente Haarlem in de sturing op de vraag naar en het aanbod van sociale huurwoningen?” Samengevat waardeert het rapport de Haarlemse ambitie en inzet, maar maakt het ook enkele kanttekeningen met betrekking tot de te verwachtte outcome van deze inspanningen. Er zijn zeker in deze markt- en economische situatie groeiende risico’s, die ook hun weerslag hebben op de effectiviteit van de goede sturing. Ook schetst het rapport de keerzijde van een sterke gemeentelijke regie, namelijk dat partijen waarmee word samengewerkt dit ook als belemmerend kunnen ervaren. Het rapport eindigt daarom met 8 praktische aanbevelingen, te weten: 1.
Geef aan welke wacht- c.q. zoektijden van woningzoekenden voor de gemeente aanvaardbaar zijn.
2.
Leg bij planning en programmering meer nadruk op producten en doelgroepen en minder op aantallen en segmenten.
3.
Onderzoek in hoeverre een actievere grondpolitiek kan worden bedreven.
4.
Blijf voor de opgave sociale woningbouw actief zoeken naar samenhang en samenwerking met de regiogemeenten.
5.
Voorkom dat beleidsafdelingen bij projecten lang vasthouden aan hun deelbeleid.
6.
Voorkom dat raadsleden bij de planontwikkeling het gevoel krijgen dat zij niet of nauwelijks kunnen bijsturen. 15
7.
Geef cijfermatig en periodiek meer inzicht in de feitelijke situatie.
8.
Leg een sterker verband tussen het effect van het voorgenomen programma en de outcome (woningzoekenden en toewijzingen).
In deze rapportage wordt waar mogelijk of aanwezig de in het kader van de woningbouwprodcutie gevraagde extra informatie, zoals benoemd in de aanbevelingen, meegenomen.
2.2 Regio Zuid-Kennemerland/IJmond Woonakkoord Zuid-Kennemerland / IJmond 2021-2025 (Bestuursakkoord en Uitvoeringsagenda) De zeven gemeenten in de regio (Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Heemskerk, Heemstede, Velsen en Zandvoort) bouwen via het Woonakkoord 2021-2025 “Samen bouwen aan een toekomstbestendige regio” de komende vijf jaar samen met de provincie Noord-Holland aan het behoud van een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio, die toekomstbestendig is en waar voor alle doelgroepen plek is in samenwerking met betrokken partijen uitvoering en 20 geformuleerde doelen, waaronder: Voldoende woningen zijn in relatie tot de huidige en toekomstige vraag. Grote variatie aan aantrekkelijke woonmilieus waarover de regio beschikt en verder versterken. Een duurzame regio, verduurzamen van de woningvoorraad en realiseren woningbouw in principe binnenstedelijk, bij OV-knooppunten, klimaat adaptief en zoveel mogelijk circulair. Toegankelijk blijven voor alle inkomensgroepen. Behoud van een betaalbare voorraad, uitbreiden op basis van de behoefte, en streeft naar een betere spreiding. Het goed wonen voor allerlei doelgroepen, waaronder senioren en kwetsbare groepen. Woningbouw, bereikbaarheid en economie dienen, voor zover dit mogelijk is, in samenhang ontwikkelen, zodanig dat ze elkaar versterken.
In het Woonakkoord 2021-2025 wordt vastgelegd welke bouwopgave elke gemeente t/m 2030 heeft en welke plancapaciteit daarvoor beschikbaar is. De verwachte groei van de woningbehoefte in de periode 2019 t/m 2030 is 13.150 woningen. Voor de periode 2020 t/m 2030 dient de voorraad ten minste te worden uitgebreid met 11.650 woningen (Haarlem levert 7.400). Gemiddeld gaat het om minimaal zo’n 1.200 woningen per jaar (netto). Toevoeging zal vooral plaatsvinden door woningbouw en transformatie.
Haarlem kiest er in de Woonvisie voor om meer te willen bouwen dan de hier geschetste opgave van 7.400 woningen. Dit heeft te maken met de verhoudingsgewijs hoge vraagdruk en de ambitie om via extra nieuwbouw maximaal bij te dragen aan het verminderen van prijsstijgingen en lange wachttijden in de (sociale) huursector. Ook streeft Haarlem een hoger percentage sociale huur na (namelijk 40% in plaats van 30%). De regionale corporaties onderschrijven de uitgangspunten van het Woonakkoord. 16
2.3 Provincie Noord-Holland Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 De Woonagenda is de uitvoeringsagenda van het woonbeleid van de provincie Noord-Holland voor de komende vijf jaar. Deze is 16 april 2020 vastgesteld door Provinciale Staten. De Woonagenda volgt uit en past binnen de randvoorwaarden van het provinciaal ruimtelijk beleid, zoals beschreven in de provinciale Omgevingsvisie NH2050 en het coalitieakkoord ‘Duurzaam doorpakken’. De provincie Noord-Holland wil met deze Woonagenda zorgen voor voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. Speerpunten zijn: Een woning voor iedereen (bestaande uit adaptief en vraag gestuurd programmeren; productie op peil: aanjagen woningbouwproductie; kwalitatief, betaalbaar en divers woningaanbod) en een gezond, duurzaam en toekomstbestendig wonen in een aantrekkelijke provincie. Via ’woonakkoorden’ (zie 2.2) worden afspraken met regio’s en gemeenten gemaakt over woningbouw, programmering en fasering van woningbouwplannen. Uitgangspunt is de juiste balans tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief. We maken maatwerkafspraken om tot voldoende, bij de vraag passende woningen te komen en de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk klimaatneutraal, klimaat adaptief, natuur- en landschap inclusief en circulair te kunnen realiseren.
Betaalbaar en divers woningaanbod voor alle doelgroepen vraagt regionale afstemming en samenwerking. Masterplan Wonen Om gemeenten te helpen sneller meer én betaalbare woningen te bouwen is het Masterplan Wonen Provincie Noord-Holland opgesteld. In de eerste versie wordt de uitbreiding en versterking van een aantal directe steun- en hulpmaatregelen aangekondigd. Daarnaast verkent de provincie enkele onorthodoxe voorstellen, zoals actief grondbeleid (grond verwerven om samen met gemeenten binnenstedelijke woningbouwprojecten te versnellen én daar betaalbare woningen te bouwen en te behouden), of een fonds betaalbare koop (opkopen van bestaande of nieuwbouwwoningen tegen marktwaarde om die vervolgens onder voorwaarden tegen lagere prijzen te verkopen, met de verplichting om bij verhuizing die woningen tegen gereduceerde prijs terug te verkopen aan het fonds). Om zo 165.000 woningen te bouwen tot 2030, grofweg 2/3 van de benodigde productie tot 2040 (230.000). Zie ook het Rapport betaalbaar wonen Noord-Holland (pdf, 1MB) en de Beleidsreactie rapport Betaalbaar wonen in Noord-Holland Bron: Voldoende woningen - Provincie Noord-Holland Bereikbare Steden: van plannen naar uitvoering Met Bereikbare Steden wordt per gebied een aanpak op maat uitgewerkt, waarin wonen, werken, openbare ruimte en bereikbaarheid samenkomen.
Alkmaar, Almere, Haarlem, Hilversum, Hoofddorp, Hoorn Lelystad, Purmerend en Zaanstad hebben in deze gebiedsplannen investeringen in beeld gebracht die nodig zijn om te zorgen voor een evenwichtige ontwikkeling van de stadsharten. Het gebiedsplan Haarlem is hier te vinden. Er is op dit moment veel vraag naar betaalbare woningen. Daarom richten de gebiedsplannen zich op de periode tot 2030. In elk plan staat hoeveel woningen, arbeidsplaatsen en voorzieningen er kunnen komen in het gebied. Daarnaast bevat elk gebiedsplan een lijst met projecten en maatregelen die nodig zijn om het gebied te kunnen ontwikkelen. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van een nieuwe busbaan, fietsparkeerplekken of het autovrij maken van een weg. Met Bereikbare Steden willen we de volgende doelen bereiken binnen de 9 stadsharten: Versneld aanpakken van het woningtekort; Optimaliseren van de bereikbaarheid; Stimuleren van de werkgelegenheid; Verduurzamen en blijven aanpassen aan klimaatverandering; Investeren in de leefbaarheid en inclusiviteit
17
De gemeente Haarlem heeft inmiddels in het kader van de bereikbare steden van het Rijk 62 miljoen subsidie gekregen waardoor de bouw van regionaal OV knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid aan de Schipholweg een stuk dichterbij is. Ook kan de Europaweg aangepakt worden. Dit betekent een enorme bijdrage aan de bereikbaarheid in de regio en de woningbouwopgave in Haarlem.
2.4 Metropoolregio Amsterdam (MRA) en de MRA Woondeal De Metropoolregio Amsterdam is een economisch sterke en gewilde regio, die vooral jonge mensen vanuit het hele land en internationale (kennis)werkers aantrekt. Dit leidt tot een sterke bevolkingsgroei en een grote vraag naar woningen in de MRA-regio. Tegelijkertijd zien we dat starters en mensen met lage en middeninkomens het moeilijk hebben op de woningmarkt, dat de bevolking vergrijst en dat verschillen tussen gebieden en mensen in de MRA groter worden. Deze grote opgaven vragen om goede regionale samenwerking op het gebied van wonen, zowel binnen de MRA-overheden als met externe partners, zoals corporaties en marktpartijen. MRA Woondeal Op basis van de aangescherpte ambities uit de nationale Woon- en Bouwagenda en het nationale programma Woningbouw is in maart 2023 door het Rijk, de provincie(s) en gemeenten in de MRA een nieuwe Woondeal ondertekent. Deze woondeal is vooral gericht op realisatie van de grote woningbouwambities in de MRA, het behalen van een fair share van 30% sociale woningbouw door iedere gemeente en het realiseren van tenminste 65% sociaal en betaalbaar programma binnen de nieuwbouw. De afspraken tot en met 2030 zijn met name wederkerige inspanningsverplichtingen. Er zijn randvoorwaarden benoemd, waaronder stikstof, mobiliteit en energie-infrastructuur.
De afspraken in de Woondeal MRA sluiten aan op de Haarlemse woonvisie, het regionaal Woonakkoord Zuid-Kennemerland/ IJmond en de plancapaciteit. In de voorbereiding zijn locaties en plancapaciteit in de MRA door gemeenten en ontwikkelende partijen getoetst (reality-check). Met het vaststellen van de Woondeal MRA kan Haarlem in aanmerking blijven komen voor eventueel toekomstige financiële middelen voor de woningbouwopgave, wordt de samenwerking met ministeries versterkt en is er commitment van het Rijk om en mogelijke verruiming van (wettelijk) instrumentarium om de Haarlemse en MRA woningbouwambities te kunnen blijven uitvoeren.
De bijdrage van de MRA aan het nationale bouwopgave betreft 171.200 woningen (nieuwbouw en transformatie). De komende drie jaar worden circa 1.500 flex-woningen per jaar in de MRA geleverd. De MRA woondeal bevat voor elke gemeente een ‘bieding’ voor wat betreft die gemeente kan bijdragen aan bovengenoemde doelstelling. Elke gemeente neemt een fair share van de regionale opgave, verbindt zich aan de opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen en streeft er daarom naar om via 18
een reëel tijdpad toe te groeien toe te groeien naar twee derde betaalbaar segment in de programmering, rekening houdend met het huidige aandeel betaalbaar en middensegment in de bestaande voorraad. De bestaande voorraad is van invloed op de verdeling binnen het betaalbare segment (sociaal en/of middensegment) in het nieuwbouwprogramma. Voor de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond is een nieuwbouwproductie opgenomen van circa 18.350 woningen (bruto). De Haarlemse bieding is de nieuwbouw van 10.400 woningen tot eind 2030, met daarbinnen minimaal 3.120 sociale huurwoningen en minimaal 3.744 lage middensegment huur of koopwoningen.
2.5 Rijk In de komende periode neem de Provincie het voortouw in het maken van de afspraken over onderstaande programma’s en speerpunten in de regio. Haarlem trekt in deze gesprekken op in MRA verband. Veel van onderstaande moet nog worden uitgewerkt, het is daarom te vroeg om hier over uitgebreid te rapporteren. Daarom wordt hier onder een beknopt overzicht geboden van het Nationale Bouw- en Woonagenda van de Rijksoverheid. Nationale Woon- en Bouwagenda (bron: Nationale Woon- en Bouwagenda | Home | Volkshuisvesting Nederland) Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. De opgave is complex: ze vraagt om een gerichte inspanning van alle betrokkenen. Samen met belangrijke partners in het woonveld, zoals medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen, bundelt het Rijk de krachten om de geconstateerde problemen en oorzaken aan te pakken en de doelstellingen van de Nationale Woon- en Bouwagenda te realiseren. De agenda kent drie kerndoelen: ➢ ➢ ➢
Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar. Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af. Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen.
Met de zes onderliggende programma’s van de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt invulling gegeven aan het realiseren van de doelstellingen. 19
Voor de uitwerking van de doelstelling wordt een programmatische aanpak gehanteerd. De komende jaren werken we langs de lijnen van zes programma’s: • Programma Woningbouw • Programma Een thuis voor iedereen • Programma Betaalbaar wonen • Nationaal programma Leefbaarheid en veiligheid • Programma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving • Programma Wonen en zorg voor ouderen Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting Naast het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda werkt het Rijk ook aan aanvullende wet- en regelgeving waarmee meer regie kan worden gepakt op de Volkshuisvesting (Wet versterking Regie op de Volkshuisvesting). Dit wetsvoorstel geeft het Rijk de taak én bevoegdheid om kaders te stellen ten aanzien van de volkshuisvesting. Het wetsvoorstel breidt de coördinerende rol uit die provincies vervullen op het terrein van de volkshuisvesting als onderdeel van de fysieke leefomgeving en geeft gemeenten meer instrumenten om op lokaal niveau te sturen op datgene wat lokaal nodig is om te voldoen aan de volkshuisvestelijke opgave. Met deze instrumenten hebben overheden de mogelijkheid om regie te voeren op de volkshuisvesting en op basis daarvan krijgen marktpartijen en corporaties meer duidelijkheid en zekerheid over de bouw van nieuwe woningen en de verdeling daarvan (bron: Rijk).
20
3. De ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad 3.1 Ontwikkelingen woningvoorraad Dit hoofdstuk blikt terug op de ontwikkeling van de woningvoorraad in Haarlem in de laatste zeven jaar. Met behulp van onderstaande tabellen en grafieken (bron: CBS/gemeente Haarlem) wordt inzichtelijk gemaakt wat de jaarlijkse toename van de woningvoorraad is geweest door nieuwbouw, toevoegingen anderszins en de afname door sloop, andere onttrekkingen en door toepassing van administratieve correcties, uitgevoerd door het CBS. De Haarlemse woningvoorraad groeit gestaag. Op 1 januari 2022 telde Haarlem 78.000 woningen. Vanaf 2017 is er een extra stijgende tendens waarneembaar. In de periode 2016 t/m 2022 is de woningvoorraad netto met ca. 4.000 woningen gegroeid.
Voorraad woningen, beginstand per jaar 79000 78000 78000 77201 77000
77499
76436 75633
76000 74796
75000 74037 74000 73000 72000 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022*
Figuur 3: Ontwikkeling Haarlemse woningvoorraad, (bron: CBS, 2021) *voorlopige cijfers
De eerdere ambitie van de gemeente om netto 10.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad in de periode 2016 t/m 2025 kwam neer op een gemiddelde van 1.000 woningen per jaar. Dat gemiddelde wordt terugkijkend naar de periode 2016 t/m 2022 niet gehaald. De afgelopen jaren lag de gemiddelde toevoeging, d.w.z. het netto saldo van de woningvoorraad (tabel 3), zo rond de 618 woningen per jaar. Ook kan worden geconstateerd dat de bruto groei (nieuwbouw + overige toevoegingen) net onder dit gemiddelde zit met gemiddeld ca. 880 woningen. In 2022 (voorlopige cijfers) zijn netto 501 woningen toegevoegd. Dit relatief lage aantal toevoegingen is te verklaren door het lage aantal nieuwbouwwoningen dat is toegevoegd (260 woningen). Het aantal ‘overige toevoegingen’ (splitsingen, transformaties, etc.) ligt juist hoger dan in voorgaande jaren (383 woningen).
21
Jaar
Saldo toevoegingen 2016 2017 2018 2019 2020 2021
2022*
604 1192 1031 1040 954 719 643
Saldo netto saldo onttrekkingen voorraad 241 363 433 759 194 837 236 804 189 765 421 298 142 501
Tabel 3: saldo toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad in de periode 2016 t/m 2021 (bron: CBS, 2022)
De resterende netto opgave vanaf 1 januari 2023 t/m 2030 bedraagt nog ruim 9500 woningen, te realiseren in acht jaren (is gemiddeld nog ca. 1.188 woningen per jaar). Hoewel het aantal geplande opleveringen vanaf 2023 hoger ligt dan in de afgelopen jaren (meer hierover in hoofdstuk 4), moet ook geconstateerd worden dat dit aantal nog niet eerder is behaald in de afgelopen jaren. Het saldo toevoegingen uit tabel 3 is opgebouwd uit twee categorieën: “nieuwbouw” en “overige toevoegingen’’. Het CBS definieert overige toevoegingen als volgt: Overige toevoegingen zijn toevoegingen die om andere redenen dan nieuwbouw aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Een belangrijk onderdeel van de overige toevoegingen vormen pandtransformaties en woningsplitsingen.
Figuur 4 geeft inzicht in de verhouding tussen de opgeleverde woningen in de categorieën ‘nieuwbouw’ en ‘overige toevoegingen’. In de periode 2016 t/m 2022 zijn ongeveer 6.200 woningen opgeleverd. Iets meer dan de helft hiervan (56%) bestond uit ‘overige toevoegingen’.
22
Verhouding nieuwbouw - overige toevoegingen 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022*
Overige toevoeging
432
512
502
644
364
207
383
Nieuwbouw
167
679
526
392
590
513
260
Nieuwbouw
Overige toevoeging
Figuur 4 – Verhouding nieuwbouw – overige toevoegingen 2016 t/m 2022
Ondanks het restrictieve Haarlemse splitsingsbeleid, laat 2022 een behoorlijke stijging van het aantal overige toevoegingen zien ten opzichte van het jaar ervoor. Dit verhoudingsgewijs hoge aantal kan worden verklaard door een groot aantal administratieve correcties. In het verleden zijn er, waarschijnlijk na woningsplitsing, een groot aantal postbussen/adressen aangegevraagd die nog niet waren verwerkt als extra woning. Afgelopen jaar is gestart met het doorvoeren van deze correctie in de woningaantallen, wat dus leidt tot een verhoudingsgewijze hoge stijging van de overige toevoegingen.
Ontwikkeling Haarlemse woningvoorraad per categorie vanaf 2016 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022*
-157
-209
-144
-162
-136
-100
-93
Sloop
-84
-224
-50
-74
-53
-321
-49
Overige toevoeging
432
512
502
644
364
207
383
Nieuwbouw
167
679
526
392
590
513
260
Saldo voorraad
363
759
837
804
765
298
501
Overige toevoeging
Sloop
Overige onttrekking
Overige onttrekking
Nieuwbouw
Saldo voorraad
Figuur 5: Ontwikkelingen binnen de Haarlemse woningvoorraad in de periode 2016 t/m 2020 uitgesplitst over nieuwbouw, toevoegingen en onttrekkingen. (Bron: CBS)
In aanvulling op figuur 4, waarin enkel de toevoegingen aan de woningvoorraad worden getoond, laat figuur 5 ook alle onttrekkingen zien. Dit zijn de grijze (sloop) en gele (overige onttrekkingen) delen van de grafiek. Het relatief hoge aantal gesloopte woningen in 2021 kan worden verklaard door de grote sloopnieuwbouwprojecten die aanstaande zijn in Haarlem Oost. 2022 laat daarentegen een zeer gering aantal gesloopte woningen zien (49). In de volgende paragraaf wordt per stadsdeel dieper ingegaan op de 23
woningvoorraadontwikkeling. De blauwe lijn geeft de ontwikkeling van het aantal woningtoevoegingen weer, deze laat een lichte stijgende trend zien voor 2022, met name door het geringe aantal gesloopte woningen. Ontwikkelingen binnen de nieuwbouw Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen ligt met 260 opleveringen in 2022 relatief laag. De gerealiseerde nieuwbouw op basis van CBS-cijfers is voor 2022 lager dan verwacht conform de eerder afgegeven prognose in de de kadernota. Dit komt omdat de oplevering van een aantal grote projecten een jaar naar achter is geschoven (o.a. Brinkmanpasssage, Wonam en Elemens/Schalkwijk en Slachthuisterrein). Verder zit er ook nog een verschil tussen de opleveringen zoals geregistreerd bij het CBS en de te verwachten opleveringen vanuit de meest recente gemeentelijke Monitor Plancapaciteit. Daar was het te verwachten aantal opgeleverde woningen voor 2022 715 woningen. Een deel van het verschil tussen de aantallen van het CBS en de monitor plancapaciteit kan worden verklaard doordat woningen al wel zijn opgeleverd, maar dat de nieuwe bewoners zich eind 2022 nog niet hadden ingeschreven in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dit maakt dat woningen dan niet niet zichtbaar zijn in de CBS-tellingen voor 2022. Een groot project waar dit speelt is bijvoorbeeld Floridaplein in Schalkwijk.
De rest kan worden verklaard door het doorschuiven van geplande opleveringen van 2022 naar 2023 en verder.
Verdieping overige toevoegingen Een interessante ontwikkeling is te zien in het aantal gesplitste woningen dat in 2021 (35) het laagste is sinds 2016. Maar ook de transformaties (bijvoorbeeld bedrijfspand – woning) is gedaald. Dit kan er mee te maken hebben dat de grote transformatielocaties reeds zijn ingevuld, waardoor er geen grote aantallen meer te behalen zijn of door het economische beleid dat reguleert dat bij transformatie van kantoorpanden tenminste 50% van het aanwezige oppervlak aan m2 bedrijvigheid ook moet worden behouden. Deze verdiepende cijfers voor de overige toevoegingen lopen altijd een jaar achter. De cijfers voor 2022 zijn dus nog niet beschikbaar vanuit het CBS.
24
Verdieping overige toevoegingen t/m 2021 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
2016**
2017**
2018**
2019**
2020**
2021**
Overig door verbouw
95
115
95
130
85
40
Woningsamenvoeging
15
5
10
5
10
10
Woningsplitsing
85
140
120
130
90
35
Transformatie
100
170
155
150
80
45
Transformatie
Woningsplitsing
Woningsamenvoeging
Overig door verbouw
Figuur 6: Verdieping overige toevoegingen 2016 t/m 2021. **voorlopige cijfers
Onttrekkingen Het CBS onderscheidt twee vormen van onttrekking: sloop en overige onttrekkingen. Sloop van woningen is soms nodig om nieuwbouw te kunnen realiseren. Dit zien we vooral in herstructureringsgebieden, bij projecten van woningcorporaties. Voor 2021 geldt dat er veel is gesloopt ten behoeve van nieuwbouw (meestal in combinatie met verdichtingsopgave en verduurzaming van de voorraad). In 2022 is dat niet het geval. ‘Overige onttrekkingen’ zijn onder te verdelen in ‘functieverandering’ en ‘samenvoeging van woningen’. In 2022 bedroeg het aantal woningen dat door ‘overige onttrekkingen’ verdwijnt 93. In figuur 6 is geen kolom voor 2022 weergegevens omdat niet alle data beschikbaar is en het daarmee een vertekend beeld zou opleveren.
3.2 Ontwikkeling woningvoorraad per stadsdeel In figuur 7 is te zien welke ontwikkelingen per stadsdeel hebben plaatsgevonden in de woningvoorraad in 2022. In stadsdeel Noord is de bruto groei (nieuwbouw + overige toevoegingen) van de woningvoorraad met ruim 184 woningen het grootst. Opvallend is dat dit cijfer enkel is opgebouwd uit overige toevoegingen (waarschijnlijk voornamelijk BAG-correcties), er is geen enkele nieuwbouwwoning opgeleverd. In stadsdeel Centrum ligt het aantal bruto woningtoevoegingen met 175 woningen ook hoog. In Schalkwijk en Oost zijn de toevoeging met name aan de ‘nieuwbouw’ te danken. Stadsdeel Oost laat relatief het grootste aandeel gesloopte woningen zien. In samenhang bezien is het saldo woningtoevoegingen in Oost het kleinst (+7). Stadsdeel Zuid-West kende in 2021 het grootste aandeel woningtoevoegingen. In 2022 neemt dit wat af omdat er geen grote nieuwbouwopleveringen hebben plaatsgevonden.
25
Voorraadontwikkeling 2022, per stadsdeel 200 150 100 50 0 -50 -100
Centrum
Zuid-West
Overige onttrekking (1)
-40
Sloop (1)
0
Overige toevoeging (1)
141
Nieuwbouw (1)
34
Nieuwbouw (1)
Oost
Noord
Schalkwijk
-12
-2
-35
-4
0
-48
0
-1
45
7
184
6
24
50
0
152
Overige toevoeging (1)
Sloop (1)
Overige onttrekking (1)
Figuur 7 Ontwikkeling woningvoorraad per stadsdeel 2022 (Bron: CBS)
Netto voorraadontwikkeling per stadsdeel 1000 800 600 400 200 0 -200 -400
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
-1
23
315
242
167
160
153
Noord
83
309
112
166
90
-66
149
Oost
138
-48
169
87
378
-178
7
Zuid-West
38
371
118
158
56
308
57
Centrum
105
105
123
151
74
74
135
Saldo
363
760
837
804
765
298
501
Zuid-West
Oost
Noord
Schalkwijk
Centrum
Schalkwijk
Saldo
Figuur 8 Verdeling netto groei per stadsdeel in de periode 2016 t/m 2022 (Bron: CBS)
Figuur 8 toont de netto voorraadontwikkeling vanaf 2016, per stadsdeel. Kijkend naar de cijfers van 2022 valt op dat alle stadsdelen een positief saldo laten zien. In 2021 lieten stadsdeel Oost en Noord nog een negatief saldo zien, verklaard door het hoge aantal gesloopte woningen. De verwachting is dat, door de focus op woningbouwontwikkeling in de ontwikkelzones en de nieuwbouw op herstructureringslocaties van de woningcorporatiesin met name Oost, Schalkwijk, Zuid-West en Noord, de productie weer op gang zal komen. In het volgende hoofdstuk (plancapaciteit Haarlem) wordt hier dieper op ingegaan. De bruto groei van de totale Haarlemse woningvoorraad in 2022 (501 woningen) komt neer op een relatieve groei van de woning woningvoorraad met 0,7%. Figuur 9 toont voor elk stadsdeel hoe groot de relatieve bruto groei in de periode 2016 t/m 2022 was en hoe deze is opgebouwd. Opvallend is dat
26
stadsdeel Centrum een gestage en stabiele groei van het aantal woningen kent. Hoewel er nauwelijks sprake is van grootschalige nieuwbouw, is het aantal toegevoegde woningen al jaren constant en in 2022 zelfs bovengemiddeld. Het aantal toevoegingen in stadsdeel Oost is voor het tweede jaar op rij ondergmiddeld.
Bruto woningtoevoegingen per stadsdeel (2016-2022) 450 400 350 300 250 200 150 100 50
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
0
Centrum
Zuid-West
Oost
Noord
Schalkwijk
Nieuwbouw
Overige Toevoegingen
Figuur 9 Bruto woningtoevoegingen per stadsdeel, periode 2016 t/m 2021 (Bron: CBS)
In het stadsdeel Centrum wordt de bruto groei over de hele periode bijna volledig gevormd door overige toevoegingen. Voor stadsdeel Noord geldt hetzelfde in 2022 wat opvallend te noemen is. Hoe dit cijfer is opgebouwd wordt pas later dit jaar bekend (CBS-cijfers lopen in dit kader altijd 1 jaar achter). In de andere stadsdelen is het beeld meer gemengd. De lage bruto toevoeging in Oost voor 2021 wordt met deze tabel wederom duidelijk gemaakt. Opvallend is dat in Schalkwijk de bruto groei in 2021 bijna uitsluitend uit nieuwbouw bestaat; 152 door nieuwbouw en slechts 6 door overige toevoegingen. Schalkwijk is daarmee behoorlijk vergelijkbaar met het jaar 2021 en ook de grootste nieuwbouwproducent.
27
3.3 Ontwikkeling nieuwbouwwoningvoorraad per segment en woningtype De verdeling 40% sociale huur/40% middelduur/20% vrije segment geldt in beginsel voor alle nieuwbouwprojecten. Onderlegger hiervoor zijn het coalitieakkoord, de woonvisie en de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment (geevalueerd en spelregels geactualiseerd in 2022). Uitzondering werd tot voor kort gemaakt voor projecten kleiner dan 10 woningen en voor een aantal zogenaamde “maatwerk”-projecten. Deze laatste zijn projecten waar ten tijde van de vaststelling van de nota kaders en instrumenten reeds privaatrechtelijke afspraken waren gemaakt of in vergaande voorbereiding waren. Ook sloop/nieuwbouw projecten van woningcorporaties vallen buiten deze indeling. Voor de ontwikkelzones aan de westkant van de stad geldt dat 50% van de woningen in de sociale huur moet worden gerealiseerd. Voor projecten aan de westkant die buiten de ontwikkelzones worden gerealiseerd geldt een verdeling van 40% sociale huur/betaalbaar-40% middelduur-20% overig of 50% betaalbaar sociale huur-50% overig.