20230598614 1 Implementatie en uitvoering Wet goed verhuurderschap

Informatienota

Onderwerp Implementatie en uitvoering Wet goed verhuurderschap Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten Besluit College d.d. 12 juni 2023

2023/598614 Roduner, F.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling ECDW Helder, M.G. van den 023-5113654 mvandenhelder@haarlem.nl Per 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Deze wet normeert het gedrag van de verhuurder en biedt gemeenten de mogelijkheid om slecht verhuurgedrag aan te pakken. In deze informatienota wordt ingegaan op de instrumenten uit de wet en de implementatie en uitvoering van de wet in Haarlem. Als gevolg van de wet zijn gemeenten verantwoordelijk voor de handhaving van de algemene regels voor goed verhuurderschap en zijn zij verplicht een meldpunt in te richten voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Bij de inrichting van het meldpunt wordt een koppeling gemaakt met het woonspreekuur. Verder biedt de wet de mogelijkheid verhuurvergunningen in te voeren. Het college is inmiddels gestart met de implementatie en uitvoering van het algemene deel van de wet. Vervolgens zal op basis van meldingen en beschikbare capaciteit in een later stadium de afweging worden gemaakt over het eventueel invoeren van verhuurvergunningen. Dit behoeft regionale afstemming. Eventuele inrichting van een vergunningstelsel zal worden gedaan met uitgangspunt van kostendekkendheid van leges. Het college stuurt de informatienota ter kennisname naar de commissie ontwikkeling. Amendement “Ondersteun de Haarlemse huurders!” 1.

Het college stelt de informatienota aan de commissie vast. de secretaris,

Kenmerk: 2023/598614

de burgemeester,

1/5

Inleiding Per 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Het doel van deze wet is ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten te beschermen. Deze wet normeert het gedrag van verhuurders en biedt gemeenten de mogelijkheid om slecht verhuurgedrag aan te pakken. De wet maakt onderscheid tussen een algemeen deel en een optioneel deel. Het algemene deel van de wet introduceert verschillende instrumenten, waaronder algemene regels voor goed verhuurderschap, een meldpunt goed verhuurderschap en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen. Het optionele deel van de wet geeft gemeenten de bevoegdheid om verhuurdergunningen te introduceren. In deze informatienota worden de instrumenten uit de Wet goed verhuurderschap nader toegelicht en wordt ingegaan op de implementatie en uitvoeringsconsequenties van deze wet voor Haarlem. 2. Kernboodschap Algemene regels goed verhuurderschap De wet stelt algemene regels voor goed verhuurderschap.

Deze regels hebben betrekking op het tegengaan van discriminatie en intimidatie, het maximeren van de waarborgsom, het vastleggen van een huurovereenkomst, de verstrekking van informatie aan huurders over rechten en plichten, de afrekening servicekosten en voor arbeidsmigranten moet de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd. Instellen meldpunt ongewenst verhuurgedrag in samenwerking met !WOON en andere kennispartners Gemeenten moeten een meldpunt ongewenst verhuurgedrag instellen. Het belangrijkste hierbij is dat er meldingen gedaan kunnen worden met betrekking tot het overtreden van de algemene regels van de wet. Zo moeten woningzoekenden, huurders, arbeidsmigranten en andere betrokkenen bij gemeenten terecht kunnen met klachten over ongewenst verhuurgedrag. Naar aanleiding van een klacht kan de gemeente tot handhaving overgaan. Gemeenten zijn vrij om te bepalen hoe zij het meldpunt inrichten. Belangrijk hierbij is dat er gemeld kan worden en er conform het Besluit goed verhuurderschap en de AVG met persoonsgegevens wordt omgegaan. Juridisch gezien is een melding al snel een verzoek om handhaving en deze bevoegdheid ligt bij de gemeente. Afhankelijk van de melding zal verschillen welk handelingsperspectief de gemeente heeft.

Bij de afhandeling van een melding is samenwerking met kennispartners zoals !WOON, Bureau Discriminatiezaken Kennemerland, corporaties en politie essentieel. De voorbereiding van de inrichting van het meldpunt voor Haarlem is in gang gezet. Het college richt zich op het koppelen van het woonspreekuur, uitgevoerd door !WOON, aan het gemeentelijk meldpunt. Dit zal elkaar gaan versterken en zo kan gericht (privaat rechtelijke) ondersteuning worden geboden aan huurders en waar nodig kan handhaving plaatsvinden op basis van de algemene regels goed verhuurderschap (bestuursrechtelijke ondersteuning).

Kenmerk: 2023/598614

2/5

Wet biedt de mogelijkheid van het instellen van verhuurvergunningen Gemeenten krijgen met de wet de mogelijkheid om een algehele of een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen. Hiermee kan de gemeente extra voorwaarden stellen aan verhuurders in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Een van de voorwaarden is het hanteren van de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel1. Ook mogen gemeenten het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan verplicht stellen. Ook voor verblijfsruimten voor arbeidsmigranten kunnen gemeenten verhuurvergunningen instellen. Deze vergunning is, anders dan de verhuurvergunning, niet gebied gebonden. De voorwaarden die gemeenten aan deze vergunningen kunnen verbinden zijn het stellen van eisen aan: één persoon of huishouden per kamer, voorzieningen voor hygiëne en voorzieningen voor het bewaren en bereiden van voedsel. De implementatie en uitvoering van de wet Het ministerie van BZK en de VNG adviseren gemeenten te starten met de implementatie en uitvoering van het algemene deel van de wet en op basis van meldingen een afweging te maken of het instellen van verhuurvergunning noodzakelijk is. Dit is ook de lijn die Haarlem op dit moment heeft ingezet.

Dit betekent dat per 1 juli bij gemeente Haarlem melding kan worden gedaan van het overtreden van de algemene regels goed verhuurderschap, eventueel via het woonspreekuur. Meldingen woonspreekuur geven geen aanleiding tot instellen verhuurvergunningen Via het woonspreekuur heeft het college zicht op waar problemen met verhuurders zich voordoen. In 2022 is het woonspreekuur uitgebreid en kunnen alle huurders in Haarlem bij !WOON terecht voor (juridische) ondersteuning en advies. Steeds meer huurders weten de weg naar het woonspreekuur te vinden. In 2022 heeft het woonspreekuur 1421 contactmomenten gehad met huurders van 308 unieke adressen. Dit zijn 74% meer contacten en 55% meer adressen ten opzichte van 2021. De top drie onderwerpen tijdens het woonspreekuur zijn: de hoogte van de huur (29%), achterstallig onderhoud (18%) en huuropzegging (16%). Het aantal gestarte trajecten (vaak aanzet tot procedures) is ten opzichte van 2021 met 97% toegenomen naar 61, waarvan 36 trajecten inmiddels zijn afgerond. De meeste betroffen restitutiekwesties. Dit gaat vaak om borg of bemiddelingskosten, maar ook om in eerdere uitspraken vastgestelde verlaging van huur (vanwege de puntentelling of onderhoud) of servicekosten. Maar liefst 92% van de afgeronde trajecten werd met een positief resultaat afgerond.

Bewoners uit ‘nieuwe’ buurten weten het woonspreekuur inmiddels ook te vinden, maar nog steeds zijn er relatief veel contacten in Transvaalwijk (25 trajecten gestart). Andere gebieden die eruit springen zijn Centrum en Oost. Verder is er extra aandacht voor het complex aan de Zijlweg 245.

1

In het Wetsvoorstel betaalbare huur wordt de maximale huurprijs overgeheveld van de mogelijke vergunningsvoorwaarden naar de algemene regels. Dit wetsvoorstel wacht op besluitvorming.

Kenmerk: 2023/598614

3/5

Bij nieuwe vergunningen is het uitgangspunt kostendekkendheid, tenzij een hogere wetgeving aangeeft dat dit niet mag. Dit is niet het geval. Het college wil eerst bezien welke meldingen binnenkomen na 1 juli 2023 om een afweging te maken over de proportionaliteit van een vergunningstelsel. Handreiking en modelverordening vanuit BZK, VNG en RIGO verwacht Er loopt momenteel nog een proces met het ministerie van BZK, de VNG en adviesbureau RIGO om tot een handreiking en modelverordening te komen. Marktpartijen zitten daarbij ook aan tafel om mee te denken. Deze wordt voor de zomer van dit jaar verwacht. Regionale afstemming Gemeenten mogen gezamenlijk een verhuurverordening instellen. Eventuele invoering van verhuurvergunning behoeft dus regionale afstemming. Binnen regio Zuid-Kennemerland/IJmond ligt de focus op de implementatie en uitvoering van het algemene deel van de wet. De mogelijkheid om een gezamenlijke verhuurverordening in te stellen is op dit moment nog niet aan de orde. De regio is in afwachting van de handreiking en modelverordening vanuit het ministerie van BZK, VNG en adviesbureau RIGO. Na de zomer wordt een regionaal onderzoek naar de huisvesting van arbeidsmigranten verwacht. Met deze informatie en op basis van meldingen kan binnen de regio afstemming plaatsvinden over eventuele invoering van verhuurvergunningen.

Handhavingsbevoegdheid kent meerdere stappen Met deze wet krijgen gemeenten taken en bevoegdheden erbij op het gebied van handhaving. Gemeenten krijgen het bestuursrechtelijk instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername tot hun beschikking. Bij een eerste overtreding kan, voordat een herstelsanctie wordt opgelegd, eerst een waarschuwing worden gegeven. Dit is echter geen verplichting; als de situatie ernstig genoeg is mogen ook meteen de instrumenten hoger op de ladder ingezet worden. De geest van de wet is wel dat gemeenten beginnen met een waarschuwing en daarna verder gaan. Bestuurlijke boetes bedragen in eerste instantie maximaal €22.500 en in het geval van recidive maximaal €90.000. Daarnaast worden de boetes ook openbaar gemaakt (‘naming & shaming’). Na twee bestuurlijke boetes binnen vier jaar kan worden overgegaan tot een beheerovername. Indien handhaving onvoldoende effect heeft op het gedrag van de verhuurder, kan de gemeente de verhuurvergunning intrekken of zelfs het beheer van de gehuurde overnemen van de verhuurder. In dat geval zal de gemeente de ontvangen huurpenningen doorstorten aan de verhuurder, maar wel het verdere beheer op zich nemen. De gemeente kan de kosten van het beheer doorleggen aan de verhuurder. B&W stellen later dit jaar (2023) een kostendekkende beheervergoeding vast.

Deze wordt verrekend met de huurpenningen die de gemeente namens de verhuurder heeft geïnd.

Kenmerk: 2023/598614

4/5

3. Consequenties Financiële middelen beschikbaar via het Gemeentefonds voor het algemene deel Gemeenten ontvangen via het Gemeentefonds vanaf 2023 extra financiële middelen (structureel) voor de invoering van deze wet. Voor Haarlem gaat het om € 136.000 in 2023. De jaren erna fluctueert het bedrag tussen de € 100.000 en de € 110.000. Het invoeren van verhuurvergunningen is optioneel en hiervoor worden geen middelen beschikbaar gesteld door het Rijk. Capaciteit bij toezicht en handhaving niet voldoende Voor toezicht en handhaving op de algemene regels en het opvolgen van meldingen is extra capaciteit nodig. Met de extra middelen uit het Gemeentefonds kan de capaciteit worden uitgebreid. De vacatures bij de afdeling Vergunning, Toezicht en Handhaving zijn in verband met krapte op de arbeidsmarkt moeilijk te vervullen. Uitbreiding van de handhavingscapaciteit per 1 juli 2023 is niet haalbaar. Per 1 juli 2023 worden meldingen geregistreerd, maar wordt nog niet gehandhaafd. Tot de handhavingscapaciteit is uitgebreid is prioritering van handhaving op het gebied van wonen noodzakelijk. Dit wordt nader uitgewerkt. Besluitvorming over de uitbreiding van de capaciteit voor de handhaving van het algemene deel van de wet wordt in de tweede helft van 2023 verwacht.

Prioriteit bij meldpunt en de voorbereiding van handhaving meldingen, niet bij voorbereiding op verhuurvergunningstelsel Het is van belang dat er per 1 juli 2023 een goed systeem is voor de registratie van meldingen. Voor de inrichting van het meldpunt en de registratie van de meldingen wordt samengewerkt met !WOON. Meldingen kunnen per 1 juli in ieder geval via het woonspreekuur van !WOON worden gedaan. Bij voorkeur worden meldingen gedaan via een registratieformulier op de gemeentelijke website en wordt de dienstverlening van !WOON hieraan gekoppeld. Het college is gestart met de implementatie en uitvoering van het algemene deel van de wet. De meldingen zullen in de loop van 2023 worden gemonitord. Op basis van meldingen kan later een afweging worden gemaakt over het invoeren van een vergunningstelstel. Dit behoeft regionale afstemming. Eventuele inrichting van een vergunningstelsel zal worden gedaan met uitgangspunt van kostendekkendheid van leges. 4. Vervolg Het college gaat verder met de implementatie en uitvoering van het algemene deel van de Wet goed verhuurderschap. Het college verwacht per 1 juli 2023 een meldpunt ongewenst verhuurgedrag te hebben ingericht (in samenwerking met !WOON), dit zal worden gecommuniceerd met inwoners.

Begin 2024 kan het college op basis van het meldpunt, de beschikbare capaciteit en middelen een afweging of het invoeren van verhuurvergunningen mogelijk en wenselijk is. Dit behoeft regionale afstemming. 5. Bijlagen: geen.

Kenmerk: 2023/598614

5/5