Document · PDF

20230425196 4 Bijlage 3 Taxatie

commissie Ontwikkeling 11 mei 2023, gemeente HaarlemBij agendapunt: 21.10 uur Grondruil project Pasteur (FR) - zware voorhangprocedure15.694 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Niet gevonden in dit document.

Konsider.

Taxatie Louis Pasteurstraat te Haarlem

Konsider B.V. adres : Prins Bernhardstraat 7 3466 LR WAARDER tel : 0348 50 83 69 website : www.konsider.nl e-mail : info@konsider.nl KvK : 77256514 IBAN : NL25RABO0348690452 btw : NL860950037B01

Hopman & Schreuder Taxaties & Consultancy B.V. adres : Koraalrood 33 2718 SB ZOETERMEER tel : 079 342 87 77 website : www.hopman-schreuder.nl e-mail : info@hopman-schreuder.nl datum auteur(s) kenmerk

: 23 september 2022 : ing. J. (Jeroen) Dijkmans MRE MRICS RT REV en ing. W. (William) Kon MRICS KRMT RT : 22.06.21.096

KvK : 28705998 IBAN : NL37ABNA0452213118 btw : NL853464492B01

Konsider. Inhoudsopgave 1.

Inleiding ....................................................................................................................................... 4 1.1

Rapportagevereisten ......................................................................................................................... 5

1.2

Leeswijzer .......................................................................................................................................... 5

Opdracht ...................................................................................................................................... 6 2.1

Opdrachtgevers ................................................................................................................................. 6

2.2

Opdrachtnemers................................................................................................................................ 6

2.2.1

Taxateurs ................................................................................................................................... 6

2.2.2

Plausibiliteit ............................................................................................................................... 6

2.2.3

Kwalificatie van de taxateurs ..................................................................................................... 7

2.3

Doel taxatie........................................................................................................................................ 7

2.4

Type taxatie en te taxeren belang ..................................................................................................... 7

2.5

Taxatiestandaard ............................................................................................................................... 7

Objectomschrijving ..................................................................................................................... 8 3.1

Type object ........................................................................................................................................ 8

3.2

Locatie, ligging en stand .................................................................................................................... 9

3.3

Bereikbaarheid ................................................................................................................................ 10

3.4

Gebruik en optimale aanwending ................................................................................................... 10

3.5

Courantheid ..................................................................................................................................... 10

3.5.1

Locatie- en objectbeoordeling ................................................................................................. 10

3.5.2

Mate van verkoopbaarheid en alternatieve aanwendbaarheid.............................................. 10

3.6 4.

Kwalitatieve risicoanalyse/ SWOT-analyse ...................................................................................... 10

Juridische aspecten ................................................................................................................... 11 4.1

Kadastrale recherche ....................................................................................................................... 11

4.2

Titelonderzoek/ erfdienstbaarheden .............................................................................................. 11

4.3

Bestemming ..................................................................................................................................... 11

4.4

Wet voorkeursrecht gemeenten ..................................................................................................... 12

4.5

Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht ............................................................. 12

Milieuaspecten .......................................................................................................................... 13 5.1

Bodemloket ..................................................................................................................................... 13

5.2

Ondergrondse tanks en asbest ........................................................................................................ 13

5.3

Programma Aanpak Stikstof (PAS) .................................................................................................. 13

Konsider. 5.4 6.

Toelichting taxatie .................................................................................................................... 15 6.1

Bodemonderzoeken ........................................................................................................................ 13

Algemene uitgangspunten .............................................................................................................. 15

6.1.1

Datum opname ........................................................................................................................ 15

6.1.2

Waardepeildatum .................................................................................................................... 15

6.1.3

Gebeurtenissen na inspectiedatum en na de waardepeildatum ............................................ 15

6.1.4

Mate van inspectie ter plaatse ................................................................................................ 15

6.1.5

Definitie van de getaxeerde waarde ....................................................................................... 15

6.1.6

Gebruikte valuta en fiscale aspecten ...................................................................................... 15

6.1.7

Gehanteerde taxatiemethodiek .............................................................................................. 15

6.2

Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten .............................................................................. 16

6.3

Gehanteerde marktinformatie ........................................................................................................ 16

6.4

Taxatieonzekerheid ......................................................................................................................... 16

6.5

Back-testing ..................................................................................................................................... 17

6.6

Concept taxatie................................................................................................................................ 17

Taxatie en waardeoordeel ........................................................................................................ 18 7.1

Grondprijsbrief 2022 en gemeentelijk beleid.................................................................................. 18

7.1.1

Woningbouw ........................................................................................................................... 18

7.1.2

Niet - woningbouw .................................................................................................................. 18

7.2

Grondprijzen sociaal ........................................................................................................................ 19

7.3

Markt ............................................................................................................................................... 19

7.3.1

Woningmarkt: appartementen koop ...................................................................................... 19

7.3.2

Kantorenmarkt ........................................................................................................................ 21

7.4

Transacties ....................................................................................................................................... 22

7.4.1

Woningen: bouwgrond sociaal ................................................................................................ 22

7.4.2

Woningen: appartementen koop ............................................................................................ 23

7.4.3

Kantoren .................................................................................................................................. 23

7.4.4

Openbaar gebied ..................................................................................................................... 23

7.5

Waardering ...................................................................................................................................... 24

7.5.1

Grondwaardes per type ........................................................................................................... 24

7.5.2

Bestaand eigendom Elan, te verkopen aan gemeente ............................................................ 26

7.5.3

Bestaand eigendom gemeente, te verkopen aan Elan............................................................ 26

7.6

Getaxeerde waarde ......................................................................................................................... 26

7.6.1

Bestaand eigendom Elan, te verkopen aan gemeente ............................................................ 26

7.6.2

Bestaand eigendom gemeente, te verkopen aan Elan............................................................ 26

Konsider. Literatuur- en bronnenlijst .............................................................................................................. 28 Bijlagen

Konsider. 1.

Inleiding

De gemeente Haarlem (hierna gemeente) en woningcorporatie Elan Wonen (hierna Elan) hebben Konsider B.V. (hierna Konsider) gevraagd een taxatie uit te voeren voor diverse percelen grond. De percelen zijn plaatselijk bekend onder de adressen Louis Pasteurstraat 2A t/m 2B, Louis Pasteurstraat 2 t/m 112 en 116 t/m 142 en de Roordastraat 2 t/m 28, (hierna de objecten of de percelen). De percelen zijn in bezit van de gemeente en Elan en maken onderdeel uit van de herontwikkeling van drie bestaande complexen. De bestaande 84 woningen worden gesloopt en maken plaats voor ongeveer nieuwe 150 huur- en koopwoningen en een nieuw kantoor ter grootte van circa 1.500 m² bvo voor Elan.

Afbeelding 1. De te taxeren percelen (bron: gemeente, bewerking Konsider) De percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Haarlem, Q 1248 (geheel, Louis Pasteurstraat 2 t/m 112), Q 1249 (geheel, Louis Pasteurstraat 116 t/m 142), Q 1250 (geheel, Roordastraat 2 t/m 28), Q 2441 (gedeeltelijk, geen adres) en Haarlem Q 2886 (gedeeltelijk, Louis Pasteurstraat 2A t/m 2B). De gemeente en Elan zijn voornemens de percelen te ruilen en hebben behoefte aan een onafhankelijke taxatie van het perceel. De voorgenomen grondruil omvat: • grondverkoop van Elan aan de gemeente van circa 1.833 m²; • grondverkoop van de gemeente aan Elan van circa 1.083 m². In de voorliggende rapportage wordt een toelichting gegeven op de taxatie. De taxatie is door Konsider in collegiale samenwerking uitgevoerd met Hopman & Schreuder Taxaties & Consultancy B.V. (hierna Hopman & Schreuder) uit Zoetermeer.

Konsider. 1.1

Rapportagevereisten

De rapportage voldoet aan de vereisten van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (hierna NRVT) en de taxatie is overeenkomstig en de RICS Global Standards (RICS Red Book) uitgevoerd. De meest recente Praktijkhandreiking Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT is gebruikt als leidraad.

1.2

Leeswijzer

In de hoofdstukken 2 en 3 zijn de opdracht en het object beschreven. In de hoofdstukken 4 en 5 zijn respectievelijk de juridische en milieuaspecten toegelicht. Hoofstuk 6 bevat de toelichting op de taxatie en de daarbij gehanteerde uitgangspunten. In hoofdstuk 7 wordt de taxatie en het waardeoordeel uiteengezet.

Konsider. 2.

Opdracht

2.1

Opdrachtgevers

De opdrachtgever verklaart hierbij de taxatie te gebruiken voor interne doeleinden. De contactgegevens en contactpersoon van de opdrachtgevers zijn hierna opgesomd. Gemeente Haarlem Contactpersoon: de heer S. Bukman Postbus 511 2003 PB HAARLEM

2.2

Elan Wonen Contactpersoon: de heer J. Wessel Houtplein 29 en 33 2012 DE HAARLEM

Opdrachtnemers

De contactgegevens en contactpersoon van de opdrachtnemers zijn hierna opgesomd. Konsider B.V. Contactpersoon: de heer W. Kon Prins Bernhardstraat 7 3466 LR WAARDER 2.2.1 Taxateurs De opdracht is uitgevoerd door de heer ing. W. (William) Kon MRICS KRMT RT van Konsider en de heer ing. J. (Jeroen) Dijkmans MRE MRICS RT REV van Hopman & Schreuder. De opdrachtnemers verklaren hierbij dat zij als taxateur: • beschikken over de benodigde kennis en de vaardigheden om de taxatie vakbekwaam uit te voeren; • de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de standaarden van de EVS en het RICS Red Book; • voldoen aan de beginselen van onafhankelijkheid en objectiviteit; • niet eerder betrokken zijn geweest bij het object; • op geen wijze verbonden zijn aan de opdrachtgever, eigenaar, financier of andere belanghebbende die een onafhankelijke taxatie kan ondermijnen (geen potentiële belangenverstrengeling); • in de vergoeding die zij ontvangen voor de taxatiewerkzaamheden niet afhankelijk is van de hoogte van de getaxeerde waarde; • is het jaarlijkse financiële aandeel van de opdrachtgever dat deel uitmaakt van de omzet van Konsider B.V. / Hopman & Schreuder Taxaties & Consultancy B.V.

niet meer is dan 25% per bureau; • beschikken over een beroeps- en aansprakelijkheidsverzekering conform de eisen van het NRVT; • de taxatie uitgevoerd te hebben met inachtneming van de reglementen en praktijkhandreikingen van het NRVT; • zich onderwerpen aan het doorlopende toezicht en het tuchtrecht van het NRVT; • de taxatie uitgevoerd te hebben conform de afspraken zoals vastgelegd in de offerte. De opdracht is verstrekt op 18 juli 2022, de offerte is opgenomen in de bijlagen; • van de opdrachtgever of andere betrokkenen geen nadere instructies hebben gekregen of dat deze op een andere wijze geprobeerd hebben invloed uit te oefenen op de uitkomsten van het taxatierapport. 2.2.2 Plausibiliteit Een plausibiliteitsverklaring is niet nodig aangezien twee taxateurs de taxatie hebben opgesteld en ondertekend. Het ‘4- ogenprincipe’ is hiermee geborgd.

Konsider. 2.2.3 Kwalificatie van de taxateurs De taxateurs verklaren over de benodigde competenties te beschikken om de onderhavige taxatie te kunnen verrichten. De registraties van de taxateurs zijn in de onderstaande tabellen weergegeven. Registraties

Afkorting

Royal Institution of Chartered Surveyors

MRICS

6879932

Stichting Vastgoedcert

KRMT

K29857247

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs

RT326107316

Nummer

Tabel 1. Registraties taxateur Konsider 1 De registratie bij het Royal Institution of Chartered Surveyors (hierna RICS) betreft het pathway Planning and Development. Registraties

Afkorting

Royal Institution of Chartered Surveyors

MRICS

VRS1285600

Stichting Vastgoedcert

V704752558

TEGOVA

REV

REV-NL/NVM/2024/5

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs

RT142646657

Nummer

Tabel 2. Registraties taxateur Hopman & Schreuder 2 De registratie bij het RICS betreft het pathway Registered Valuer.

2.3

Doel taxatie

Het doel van de taxatie is het verkrijgen van de marktwaarde ter onderbouwing van een voorgenomen aanen verkoop (grondruil) van de percelen.

2.4

Type taxatie en te taxeren belang

Het type taxatie betreft een volledige taxatie en omvat het volle eigendom van de taxatieobjecten.

2.5

Taxatiestandaard

De taxatie is overeenkomstig het RICS Red Book uitgevoerd. Indien er afgeweken is van deze standaarden, verklaren de taxateurs in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken.

1 Chartered Member Royal Institution of Chartered Surveyors (hierna MRICS) en ingeschreven als Kandidaat Register Makelaar-Taxateur (hierna

KRMT) in de kamer Wonen van Stichting Vastgoedcert en als Register-Taxateur (hierna RT) in de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. 2 Als RT ingeschreven in de kamers Agrarisch Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT met de aantekeningen Grootzakelijk Vastgoed en Meester. Geregistreerd bedrijfsmakelaar.

Konsider. 3.

Objectomschrijving

3.1

Type object

De percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Haarlem, Q 1248 (geheel, Louis Pasteurstraat 2 t/m 112), Q 1249 (geheel, Louis Pasteurstraat 116 t/m 142), Q 1250 (geheel, Roordastraat 2 t/m 28), Q 2441 (gedeeltelijk, geen adres) en Q 2886 (gedeeltelijk, Louis Pasteurstraat 2A t/m 2B). De volgende tabel geeft een overzicht van de onderhavige percelen. Kadastraal

Kadastraal

Totaal

Taxatie

perceel

m²

Blok 1 - Louis Pasteurstraat 2 t/m 112

Q 1248

3.287

Blok 2 - Louis Pasteurstraat 116 t/m 142

Q 1249

1.170

Blok 3 - Roordastraat 2 t/m 28

Q 1250

1.331

5.788

Elan Wonen

Openbaar 1 - Louis Pasteurstraat 2A t/m 2B

Q 2886

98.030

1.056

Openbaar 2

Q 2441

5.530

984

Gemeente

103.560

2.040

Totaal

109.348

7.828

Tabel 3. De percelen Het percelen omvatten totaal circa 7.827 m² of zoveel meer of minder als zal blijken na kadastrale opmeting. De percelen worden gedefinieerd als bouwrijpe grond, het moment van de grondruil is gelijk aan het moment dat de percelen zich in gesloopte, gesaneerde en bouwrijpe staat bevinden. Het nieuwprogramma is in de tabel hierna opgenomen zoals door Elan aangegeven. Type woning

Aantal

GO in m2

Huur / Koop Segment

2-kamer appartement

Huur

Sociaal, Lage aftoppingsgrens

3-kamer appartement

Huur

Sociaal, Hoge aftoppingsgrens

3-kamer appartement

Huur

Sociaal, Liberalisatiegrens

2-kamer appartement

Koop

Middeldure koop

3-kamer appartement

Koop

Middeldure koop

Totaal

150

Tabel 4. Programma wonen conform opgave Elan Naast de woningbouw geeft Elan aan: ‘Aan dit programma is nog ca. 1.500 m2 BVO MOG toegevoegd.’

Konsider. De taxateurs hebben de uitwerking ‘Pasteurstraat Haarlem tussenstand VO’ van Faro Architecten B.V. (hierna Faro) van 10 mei 2022 ingezien en gehanteerd qua aantallen en oppervlaktes die ten grondslag liggen aan de voorliggende taxatie. Programma

Aantal

Totaal

Aantal

m² go

woningen

Blok A - type A en BG2

1.050

Blok A - type A (koop)

400

Blok A - type B (koop)

560

Blok A - type A1, BG1, BG3, C, D en E

1.140

Blok A - type BG3 (koop)

3.241

Blok A

Blok B - type A en BG2

900

Blok B - type A1, BG1, BG3, C, D en E

660

1.560

Blok B

Blok C - type A en BG2

1.650

Blok C - type A1, BG1, BG3, C, D en E

1.620

Blok C

3.270

Totaal

8.071

147

Tabel 5. Programma wonen conform kaartmateriaal Faro De oppervlakte kantoor die de taxateurs hebben ontleend aan het kaartmateriaal van Faro bedraagt circa 1.595 m² bvo. De taxateurs hebben geen eigen metingen verricht.

3.2

Locatie, ligging en stand

De getaxeerde percelen zijn gelegen in de Geleerdenbuurt die onderdeel uitmaakt van de Boerhaavewijk in Haarlem.

Konsider. 3.3

Bereikbaarheid

De locatie kent een goede bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer.

3.4

Gebruik en optimale aanwending

Het gebruik als bouwgrond wordt gezien als optimale aanwending van de percelen.

3.5

Courantheid

3.5.1 Locatie- en objectbeoordeling De courantheid van de locatie is goed. De courantheid van het object is matig tot goed. De Het betreft percelen met een courante maatvoering en de beoogde planologische kaders geven voldoende mogelijkheden voor de realisatie van representatieve bouwvolumes. Belemmering in courantheid zit vervat in regulering van de huur- en koopprijzen van de te realiseren opstallen. 3.5.2 Mate van verkoopbaarheid en alternatieve aanwendbaarheid De mate van verkoopbaarheid is beperkt, de percelen zijn, gezien de eerder beschreven belemmering, te verkopen aan een woningcorporatie of belegger die vastgoed exploiteren onder de liberalisatiegrens. De mate van verkoopbaarheid van de delen van de percelen binnen het segment ‘middeldure koop’ is, vanwege het tekort aan betaalbare woningen, zeer goed. Eventuele alternatieve aanwendbaarheid wordt gezien als niet opportuun.

3.6

Kwalitatieve risicoanalyse/ SWOT-analyse

Hierna is beknopt de kwalitatieve gevoeligheidsanalyse/ SWOT3-analyse weergegeven. Strengths (sterkten)

Weaknesses (zwaktes)

- Bouwrijpe grond.

- Bestemmingsplan niet gereed.

- Ligging in deel herontwikkeling wijk.

- Regulering woningprijzen.

Opportunities (kansen)

Threads (bedreigingen)

- Hogere prijs bij verkoop vrije markt.

- Bouw- en grondkostenontwikkeling.

- Optmalisatie plan.

- Geopolitieke ontwikkelingen.

- Behoefte betaalbare woningen.

- Renteontwikkeling/ financierbaarheid.

Tabel 6. SWOT-analyse

3 SWOT is een afkorting van strengths (sterkten), weaknesses (zwaktes), opportunities (kansen) en threats (bedreigingen).

Konsider. 4.

Juridische aspecten

4.1

Kadastrale recherche

De percelen Haarlem Q 1246, Q 1248 en Q 1250 zijn in eigendom van Elan en de percelen Haarlem Q 2441 en Q 2886 zijn in eigendom van de gemeente. Het aantal m² is opgegeven door de opdrachtgever, de taxateurs hebben geen eigen meting verricht. Zie ook tabel 3 voor de omvang van de getaxeerde objecten.

4.2

Titelonderzoek/ erfdienstbaarheden

De taxateurs hebben geen nader titelonderzoek gedaan. De eigendomstitels zijn gebaseerd op de informatie zoals weergegeven op de Eigendomsinformatie van het Kadaster. • De eigendomstitel ten aanzien van de percelen Haarlem Q 1248, Q 1248 en Q 1250 is bij het kadaster geregistreerd onder nummer hyp4 8266 nr 8. • De eigendomstitel ten aanzien van perceel Haarlem Q 2441 is bij het kadaster geregistreerd onder hyp4 10561 nr 36. • De eigendomstitel ten aanzien van perceel Haarlem Q 2886 is bij het kadaster, naar vermoeden van de taxateurs door meerdere kadastrale splitsingen, samenvoegingen en omnummeringen, geregistreerd onder diverse hyp4 aktes. Er zijn geen erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten en/ of beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster voor de percelen Haarlem Q 1248, Q 1248, Q 1250 en Q 2441. Perceel Haarlem Q 2886 kent een publiekrechtelijke beperking met als omschrijving ‘Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming’. Het is de taxateurs onbekend of de publiekrechtelijke beperking betrekking heeft op het gedeelte van het perceel dat onderdeel uitmaakt van de taxatie. Kortheidshalve wordt verwezen naar de beschrijving van milieuaspecten onder hoofdstuk 5.

Bij de taxatie hanteren de taxateurs het uitgangspunt dat er geen belemmerende erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten en/ of beperkingen aanwezig zijn die van invloed zijn op de vastgestelde waarde. Ten aanzien van de opgenomen publiekrechtelijke beperking gaan taxateurs ervan uit dat de gesteldheid van bodem zodanig is dat geen belemmering is voor het voorgenomen gebruik. De taxateurs hebben geen nader onderzoek naar erfdienstbaarheden gedaan, anders dan hiervoor verwoord.

4.3

Bestemming

Het object is onderdeel van het bestemmingsplan ‘Boerhaavewijk’ van 22 oktober 2020. Het bestemmingsplan is basis voor de taxatie. Voor het object zijn voor het bezit van Elan de enkelbestemmingen ‘Wonen’, ‘Tuin-1’ en ‘Groen’ van toepassing. Het bezit van de gemeente heeft de enkelbestemmingen ‘Verkeer’ en ‘Groen’. Voor alle gronden geldt de dubbelbestemming ‘WaardeArcheologie 4’. De commercieel maatschappelijke voorzieningen die aan de Louis Pasteurstraat 2A t/m 2B in een tijdelijk onderkomen zijn gehuisvest kennen geen aparte bestemming. De grond die in het bezit is van de gemeente heeft de enkelbestemming ‘Verkeer’.

Konsider.

Afbeelding 3. De bestemming (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Konsider) Alle blokken kennen een bouwvlak dat strak op de grens ligt tussen bebouwde en onbebouwde grond. Voor het object geldt een maximale bouwhoogte voor blok 1 (Louis Pasteurstraat 2 t/m 112) van 15 m¹ en voor de blokken 2 en 3 (Louis Pasteurstraat 116 t/m 142 en Roordastraat 2 t/m 28 van 15 m¹. Voor de bestemmingsplanregels wordt verwezen naar de bijlagen.

4.4

Wet voorkeursrecht gemeenten

Er is geen vermelding op de kadastrale uittreksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (artikel 2 of 8) of een voorstel daartoe (artikel 6).

4.5

Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht

Een monumentale status is niet van toepassing. Er zijn 4 beschermde stadsgezichten in de gemeente. Het gebied waarin het object gelegen is valt buiten de beschermde stadgezichten.

Konsider. 5.

Milieuaspecten

5.1

Bodemloket

De taxateurs raadpleegden www.bodemloket.nl voor het verkrijgen van informatie over mogelijke Verontreiniging en uitgevoerd onderzoek. Deze website bevatte geen informatie over de getaxeerde objecten. Voor het bodemloket rapport wordt verwezen naar de bijlagen.

5.2

Ondergrondse tanks en asbest

Zover waarneembaar zijn door de taxateur geen vermoedelijk asbesthoudende materialen of ondergrondse tanks geconstateerd.

5.3

Programma Aanpak Stikstof (PAS)

De taxatie vindt plaats onder het uitgangspunt dat de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over het PAS geen belemmering vormt voor de mogelijkheden van het object.

5.4

Bodemonderzoeken

De taxateurs hebben de beschikking gehad inzake een verkennend bodemonderzoek zoals in opdracht van Elan uitgevoerd door APS - Milieu B.V. (hierna APS). De conclusies en aanbevelingen van APS zijn hierna geciteerd: ‘De bovengrond van het oostelijk deel van perceel ‘Haarlem Q 1248’ (MM01, traject 0-0,5 m-mv, zand) waarin plaatselijk sporen baksteen en afval zijn aangetroffen, is licht verontreinigd met kwik, lood en PAK. Wat betreft hergebruik wordt deze grond indicatief ingedeeld in de klasse ‘wonen’. De bovengrond van het westelijk deel van perceel ‘Haarlem Q 1248’ (MM02, traject 0,05-0,5 m-mv, zand) is niet verontreinigd met de onderzochte parameters. Wat betreft hergebruik wordt deze grond indicatief ingedeeld in de klasse ‘altijd toepasbaar’. De bovengrond van perceel ‘Haarlem Q 1249’ (MM03, traject 00,5 m-mv, zand) waarin plaatselijk sporen baksteen zijn aangetroffen, is licht verontreinigd met koper, zink, kwik, lood en PAK. Wat betreft hergebruik wordt deze grond indicatief ingedeeld in de klasse ‘industrie’. De bovengrond van perceel ‘Haarlem Q 1250’ (MM04, traject 0-0,6 m-mv, zand) waarin plaatselijk sporen baksteen zijn aangetroffen, is licht verontreinigd met koper, zink, kwik, lood en PAK. Wat betreft hergebruik wordt deze grond indicatief ingedeeld in de klasse ‘wonen’.

De ondergrond van perceel ‘Haarlem Q 1248’ (MM05, traject 0,5-1,5 m-mv, zand) is licht verontreinigd met koper, kwik en lood. Wat betreft hergebruik wordt deze grond indicatief ingedeeld in de klasse ‘wonen’. De ondergrond van de percel ‘Haarlem Q 1249 en 1250’ (MM06, traject 0,5-1,5 m-mv, zand), waarin plaatselijk sporen baksteen zijn aangetroffen, is licht verontreinigd met zink en lood. Wat betreft hergebruik wordt deze grond indicatief ingedeeld in de klasse ‘altijd toepasbaar’. Het grondwater (peilbuis 01) is licht verontreinigd met barium. Peilbuis 01 is geplaatst op het noordelijk deel van de onderzoeklocatie, nabij een voormalige saneringslocatie (grondwater, minerale olie, 1998). Minerale olie is in het grondwater van peilbuis 01 niet aangetroffen.

Konsider. De hypothese verdacht wordt voor de locatie bevestigd. Geconcludeerd kan worden dat de grond en het grondwater licht verontreinigd zijn. Nader onderzoek naar deze lichte verontreinigingen is niet noodzakelijk. De kwaliteit van de grond en het grondwater vormen, ons inziens, geen belemmering voor de voorgenomen sloop/nieuwbouw op de locatie.’ Nader informatie inzake bodemonderzoeken of ander informatie over de bodemgesteldheid van het getaxeerde object is de taxateurs onbekend. Bij deze taxatie zijn de taxateurs ervan uitgegaan dat er geen stoffen aanwezig zijn die het gebruik, conform de bestemming en/of beoogde bestemming, belemmeren dan wel, naar huidige inzichten en maatstaven, een gevaar kunnen opleveren voor het milieu‐ en/ of de gezondheid.

Konsider. 6.

Toelichting taxatie

6.1

Algemene uitgangspunten

In de volgende paragrafen worden de belangrijkste algemene uitgangspunten van de taxatie beschreven. De overige algemene uitgangspunten en voorwaarden zijn opgenomen in de bijlagen. 6.1.1 Datum opname De taxateurs hebben het object op 8 augustus 2022 bezocht en opgenomen. 6.1.2 Waardepeildatum De waardepeildatum is gelijk aan de datum van opname. 6.1.3 Gebeurtenissen na inspectiedatum en na de waardepeildatum De taxateurs hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen de inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en de datum van de taxatie. De situatie op de waardepeildatum is leidend. 6.1.4 Mate van inspectie ter plaatse Tijdens de inspectie zijn de objecten in zijn geheel opgenomen. De percelen zijn hierbij in beperkte mate betreden en veelal vanaf de openbare weg opgenomen. 6.1.5 Definitie van de getaxeerde waarde In beginsel wordt uitgegaan van marktwaarde.

De definitie van het begrip marktwaarde overeenkomstig de regelementen van het NRVT vertaald naar het Nederlands: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de Waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 4 6.1.6 Gebruikte valuta en fiscale aspecten De gebruikte valuatie betreft EURO (€). De bedragen in de taxatie zijn exclusief omzetbelasting (hierna btw) en de vastgestelde waarden zijn ‘kosten koper’ (hierna k.k.) tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder k.k. wordt verstaan de overdrachtsbelasting (hierna ovb), notariskosten, de kosten voor het kadaster en eventueel andere bijkomende kosten. 6.1.7 Gehanteerde taxatiemethodiek Voor het uitvoeren van de taxatie is gebruik gemaakt van de vergelijkende methode om de grondwaarde voor woningen en de huur- en koopprijzen voor kantoren te bepalen. De vergelijkende methode wordt ook wel comparatieve methode genoemd. De residuele methode is gehanteerd om de grondwaarde onder de woningen ‘middelduur’ en het kantoor inzichtelijk te maken. Uitgangspunt is dat Elan Wonen en de gemeente hun gronden als redelijk handelend partij willen verkopen tegen de hoogste mogelijke waarde.

Het beginsel van ‘highest and best use’ (hierna HABU) is van toepassing. Binnen de veronderstelling dat bebouwde en gebouw gebonden grond een hogere waarde

4 Citaat NRVT: ‘Deze definitie stemt overeen met de definitie in EVS. IVS hanteert in plaats van de term ‘vastgoed’ de term ‘actief of passief’ en is

overigens gelijkluidend. Het staat de Register-Taxateur vrij de IVS-definitie te hanteren.).’

Konsider. vertegenwoordigt dan openbaar gebied zullen partijen de waarde in zowel bestaande situatie als in de nieuwe situatie in oogaanschouw nemen bij de voorgenomen grondruil.

6.2

Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten

De taxateurs hanteren uitgangspunten wanneer (de beschikbaar gestelde) informatie redelijkerwijs als feit aannemelijk kan worden gemaakt binnen de reikwijdte van onderzoek dat passend is bij de taxatie en daarvoor bevestigde werkzaamheden. De taxateurs zijn hierbij mede afhankelijk van de door de opdrachtgever aangeleverde gegevens en informatie van derden. De taxateurs kunnen niet instaan voor de volledigheid en juistheid van de gebruikte informatie. De volgende bijzondere uitgangspunten gelden ten aanzien van de taxatie: • de (toekomstig) beoogde aanwending is het gebruik als grond ten behoeve van de te realiseren appartementencomplexen, kantoorruimtes en aanhorigheden; • het moment van de grondruil is gelijk aan het moment dat de percelen zich in gesloopte, gesaneerde en bouwrijpe staat bevinden; • aangezien de beoogde aanwending strijdig is met het vigerend bestemmingsplan geldt dat de taxatie wordt uitgevoerd onder het bijzondere uitgangspunt dat de te taxeren percelen een hiervoor passende bestemming krijgen. De taxateurs ontlenen aannemelijkheid van de bijzondere uitgangspunten aan de planvorming die in een vergevorderd stadium is en de door de gemeente en Elan gedeelde informatie.

6.3

Gehanteerde marktinformatie

De gehanteerde marktinformatie is, niet limitatief, afkomstig uit het Kadaster, van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna NVM), van lokale makelaars en uit de eigen database van de taxateur.

6.4

Taxatieonzekerheid

Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Een taxatie blijft een zo zorgvuldige mogelijk theoretische berekening van de waarde van het object. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. Wat betreft de uitbraak van het coronavirus (COVID-19), dat op 11 maart 2020 door de World Health Organization is uitgeroepen tot een 'wereldwijde pandemie', heeft deze wereldwijd impact op de financiële markten en economische activiteit. In veel sectoren ondervinden bedrijven hiervan de gevolgen. De impact hiervan op gebruikers van dit type vastgoed en waarde van het vastgoed is vooralsnog niet merkbaar. Op dit moment is er nog sprake van uitgebreide steunmaatregelen voor ondernemers.

Onzeker is wat het effect is als deze maatregelen stopgezet worden en eventueel opgebouwde (belasting)schulden terugbetaald moeten worden. Ten tijde van de taxatie is sprake van een oorlogssituatie in Oekraïne. Deze oorlogssituatie heeft tot gevolg dat er diverse handelssancties aan Rusland zijn opgelegd. Als gevolg hiervan zijn energie- en grondstofprijzen gestegen. De inflatie laat hierdoor al enige tijd een hoger niveau zien dan de

Konsider. voorspellingen en ook de rente laat een stijgende trend zien. Als gevolg van de oplopende inflatie is de kans op een verdere stijging van de rente toegenomen. De exacte gevolgen voor de economie en de effecten op de marktrendementen van vastgoed zijn ten tijde van de taxatie lastig te voorspellen. Hierdoor is ten tijde van de taxatie sprake van een verhoogde taxatieonzekerheid. De residuele methode vereist de invoer van een grote hoeveelheid gegevens die zelden absoluut of exact zijn. Daarbij is een groot aantal aannames vereist. Kleine wijzigingen in bepaalde invoervariabelen kunnen, zeker cumulatief, leiden tot grote wijzigingen in de uitkomst. De taxateurs hebben deze invoervariabelen geschat met een zo groot mogelijke redelijke mate van objectiviteit en zekerheid. Door buitengewone marktomstandigheden is er onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatieuitkomst. De mate van schattings- en taxatieonzekerheid wordt door de taxateur op de waardepeildatum als gemiddeld gekenmerkt. De schattings- en taxatieonzekerheid wordt in deze veroorzaakt door het beperkt aantal bruikbare referenties.

6.5

Back-testing

Bij de taxateur zijn geen resultaten uit eerdere taxatierapporten bekend. Hierdoor is ‘back testing’ niet mogelijk.

6.6

Concept taxatie

De concept taxatie en bijhorende rapportage van 30 augustus 2022 zijn ter commentaar aan de opdrachtgever verstrekt. In het definitieve rapport heeft geen correctie plaatsgevonden op het waardeoordeel.

Konsider. 7.

Taxatie en waardeoordeel

7.1

Grondprijsbrief 2022 en gemeentelijk beleid

De gemeente heeft in haar ‘Grondprijsbrief 2022’ kaders opgenomen voor het berekenen van grondprijzen. Naar analogie van de grondprijsbrief wordt hierna ingegaan op de types en categorieën en van toepassing zijn op de voorliggende taxatie. 7.1.1 Woningbouw Voor woningtype ‘sociaal’ wordt uitgegaan van een vaste grondprijs. Zie ook de volgende tabel.

Afbeelding 4. Uitsnede Grondprijzenbrief 2022 (bron: gemeente) De prijzen die voorkomen in beleidsstukken van gemeenten inzake de verkoop van grond zijn naar mening van de taxateurs niet direct vergelijkbaar aangezien het prijsbeleid betreft en geen marktsituatie. Voor sociale woningbouw geldt dat de beleidsmatige grondprijzen evenwel leiden tot transacties in de markt tussen gemeenten en woningbouwcorporaties als zijnde onderling maatschappelijk partners. Het is aan de gemeente om te beoordelen hoe zij omgaat met afwijkingen van beleidsmatige prijzen ten opzichte van de voorliggende taxatie. Voor woningtype ‘midden’ wordt uitgegaan van een residuele grondprijs. Middeldure koop In de ‘Nota Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment’ van de gemeente uit 2019 wordt het segment middeldure koop als volgt beschreven: ‘Een middeldure koopwoning wordt in de woonvisie omschreven als een koopwoning met een VON-prijs tot de € 350.000. Onderscheid is gemaakt in lage middeldure koop (< €215.000) en hoge middeldure koop (€ 215.000- € 350.000,-). Aansluitend bij de indeling uit WiMRA 2017 wordt de definitie als volgt Een middeldure koopwoning is een koopwoning tot maximaal € 363.000.’ Taxateurs merken op dat het beleid verouderd is gezien de ontwikkelingen van inkomens en woningprijzen. 7.1.2 Niet - woningbouw Voor ‘kantoor’ wordt uitgegaan van een residuele grondprijs.

Konsider. 7.2

Grondprijzen sociaal

Ter illustratie is eveneens een inventarisatie gemaakt van de grondprijzen die gemeenten landelijk en binnen de provincie Noord-Holland hanteren. De dataset landelijke bestaat voor sociale grondprijzen uit 111 gemeenten waarvan de grondprijzen tot de liberalisatiegrens zijn gehanteerd. Voor sommige gemeenten geldt dat voor sociale huurwoningen met lagere huurprijzen/ aftoppingsgrenzen een lagere grondprijs is opgenomen in het beleid. Voor de grondprijzen op landelijk niveau geldt dat deze, voor de meergezinswoning, zich bevinden in een bandbreedte van circa € 10.500,- tot € 32.800,-. De gemiddelde en mediane prijs bedraagt hierbij respectievelijk circa € 18.900,- en circa € 18.700,-. Gemeente

Grondprijs

Eengezinswoning

Meergezinswoning

Alkmaar (Noord-Holland)

€

33.523

€

23.200

Amstelveen (Noord-Holland)

€

27.518

€

22.014

Amsterdam (Noord-Holland)

€

17.612

€

17.612

Bergen (Noord-Holland)

€

24.317

€

24.317

Castricum (Noord-Holland)

€

24.317

Den Helder (Noord-Holland)

€

16.511

€

16.511

Diemen (Noord-Holland)

€

15.400

€

13.100

Dijk en Waard (Noord-Holland)

€

22.014

€

17.612

Haarlem (Noord-Holland)

€

22.429

€

22.429

Haarlemmermeer (Noord-Holland)

€

31.945

€

25.556

Heemskerk (Noord-Holland)

€

21.284 €

21.233

Hoorn (Noord-Holland) Purmerend (Noord-Holland)

€

17.285

€

14.949

Schagen (Noord-Holland)

€

16.530

€

13.230

Uitgeest (Noord-Holland)

€

24.317

€

24.317

Velsen (Noord-Holland)

€

19.553

€

15.527

Zandvoort (Noord-Holland)

€

22.522

€

22.522

Tabel 7. Grondprijzen sociaal per gemeente (bron: Benchmark grondprijzen sociale huurwoningen 2022) Voor de grondprijzen op provinciaal niveau geldt voor de meergezinswoning een gemiddelde en mediane prijs van respectievelijk circa € 19.600,- en circa € 21.200,-.

7.3

Markt

7.3.1 Woningmarkt: appartementen koop Door de sterk gestegen huizenprijzen staat de betaalbaarheid onder druk. In mei 2022 lag het prijsniveau volgens het kadaster 1,2% hoger dan in april 2022 en 18,8% hoger dan in dezelfde periode 2021. De gemiddelde koopsom bedroeg in mei 2022 € 429.000,- tegen € 361.000,- in 2021. Het aantal biedingen en bezichtigen per woning is in juli 2022 wederom teruggelopen. Afgelopen 3 maanden werd een gemiddelde woning iets meer dan zeven keer bezichtigd, waar dit vorig jaar in dezelfde periode nog ruim 12 keer was. Een daling van 41,6%, volgens interne cijfers van Makelaarsland.

Konsider.

Afbeelding 5. Gemiddeld aantal bezichtigingen per woning (bron: Makelaarsland) Het aantal biedingen per woning daalt. In de afgelopen 3 maanden ontving een verkoper vier biedingen, in 2021 waren dit er nog zes in dezelfde periode. Ook dalen het aantal biedingen boven de vraagprijs. In juni 2022 werd nog 71% overboden, in juli nog 58%. Gedurende 2021 lag dit percentage tussen de 88% en 76%. De doorlooptijden lopen op. Een woning staat nu gemiddeld 41 dagen te koop, in juli 2021 was dit nog 26 dagen. De woningmarkt voor appartementen in de gemeente Haarlem laat, volgens kwartaalcijfers van de NVM, voor het tweede kwartaal 2022 het volgende algemene beeld zien: • Het aantal verkochte appartementen bedraagt 239. • De ontwikkeling in het aantal verkopen ten opzichte van een jaar eerder is nagenoeg gelijk. • De gemiddelde verkoopprijs van appartementen bedraagt afgerond € 422.000,- per woning en € 5.500,- per m² woonoppervlak. • De prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder laat een toename zien van circa 8,0%. • Het verschil tussen vraag en verkoopprijs bedraagt circa 11,00% en circa 85% is boven de vraagprijs verkocht.

Afbeelding 6. Transactiecijfers gemeente Haarlem (bron: NVM)

Konsider. In het tweede kwartaal van 2021 bedroeg de mediane verkoopprijs van een appartement in Haarlem € 384.000,-. In het tweede kwartaal van 2022 bedraagt de mediane verkoopprijs € 422.000,-. Het gaat om een toename van 10,9% in één jaar tijd. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022 steeg de prijs met 1,4%.

Afbeelding 7. Vraagprijzen gemeente Haarlem (bron: NVM) De volgende afbeelding toont de verschillende nieuwbouwprojecten in de nabije omgeving.

Afbeelding 8. Nieuwbouwprojecten in de omgeving (bron: NVM) 7.3.2 Kantorenmarkt De NVM geeft het volgende algemene beeld van de Nederlandse kantorenmarkt: ‘De kantorenmarkt noteerde in kwartaal 2 2022 een duidelijke plus. De opname kwam uit op 262.100 m², 14% meer vergeleken met kwartaal 1 2022. Het aanbod in kwartaal 2 2022 daalde met 6% ten opzichte van kwartaal 1 2022. De kleinere kantoren, met metrages tot 1000 m², waren net als vorig kwartaal opnieuw in trek. Naar kwalitatief goede kantoren -modern, energiezuinig en met lage servicekosten- is goede vraag. Bij de grotere kantooroppervlaktes was er minder activiteit. Het aanbod van kwalitatief goede kantoren blijft bij gebrek

Konsider. aan nieuwbouw schaars.’ en ‘Ook in Haarlem is het huidige aanbod relatief kort beschikbaar. In het centrum is nauwelijks aanbod en het gros van het beschikbare aanbod bevindt zich op bedrijventerrein Waarderpolder. In zowel Alkmaar, Haarlem als Amstelveen is de laatste jaren veel aanbod uit de markt gehaald door transformaties. Het aanbod lijkt zich nu echter te stabiliseren.’ Gezien het doel van de taxatie en Elan als de beoogde gebruiker van de kantoren wordt niet verder ingegaan op de kantorenmarkt.

7.4

Transacties

Het waardeoordeel is in de onderbouwing ervan voorzien van relevante transacties die zijn gelegen in de regio van het getaxeerde perceel. 7.4.1 Woningen: bouwgrond sociaal De referenties bouwgrond zijn opgenomen in onderstaande tabel. Alle referenties zijn uitgedrukt exclusief btw/ overdrachtsbelasting. Achter de referenties is aangegeven hoe deze zich verhouden ten opzichte van het getaxeerde object. Alle transacties zijn van 20189 of later. De transacties zijn verschillende in karakter in bijvoorbeeld het type verkopende partij (overheid en marktpartij) en verkoopomstandigheden. Adres

Datum

Transactie-

Kavel

transactie

prijs

m²

won

Gemiddeld Gemiddeld

Vergelijkbaarheid

m² kavel

Kamerlingh Onnesstraat 1, Zandvoort

01-01-20 €

4.950.000

13.467

€ 36.940

€

368

matig-redelijk

Freddie Oversteegenstraat 427, Haarlem

22-12-21 €

2.500.000

1.599

€ 27.778

€

1.563

redelijk

Rijnlandpad 2, Voorburg

30-12-19 €

741.816

1.500

€ 15.455

€

495

redelijk-goed

Plataandreef 1, Leiderdorp

30-09-19 €

498.800

577

€ 10.180

€

864

redelijk

Prunusdreef 1, Leiderdorp

23-10-19 €

1.445.090

678

€ 29.492

€

2.131

matig-redelijk

Johan Enschedélaan, Hoofddorp

02-11-18 €

4.249.533

12.657

€ 18.887

€

336

goed

John Miltonlaan, Hoofddorp - MGW

23-09-21 €

682.390

John Miltonlaan, Hoofddorp - EGW

23-09-21 €

255.896

€

340

Laurierhof 1, Aalsmeer

02-02-21 €

721.600

€

630

2.760 1.145

€ 22.746 € 28.433 € 16.400

goed redelijk goed

Tabel 8. Transacties bouwgrond Het gemiddelde van de referenties ‘goed’ bedraagt, na indexatie tot de waardepeildatum van de taxatie, circa € 20.300,- per woning. Hierna volgt een beknopte beschrijving per transactie: • De transactie Kamerling Onnestraat 1 betreft het een levering tussen Woonstichting Lieven De Key en Stichting Pré Wonen het zogenaamde ‘Corodex-terrein’ (kadastraal bekend als gemeente Zandvoort sectie B, nummer 7605, 7606 en 10015). Het aantal woningen is aangenomen door de taxateurs. Behalve sociaal bevat deze transactie ook middelduur en koop.De transactie Freddie Oversteegenstraat 427 betreft het project LINK!. Met LINK! worden 90 appartementen in het middeldure huursegement gerealiseerd. • De transactie Rijnlandpad 2 is een verkoop van de gemeente Leidschendam-Voorburg aan Vidomes. Het betreft 49 appartementen. De oorspronkelijke grondprijs is verlaagd vanwege afspraken omtrent het bouwrijp maken. • De transactie Plataandreef 1 betreft een verkoop van de gemeente Leiderdorp aan Stichting Rijnhart Wonen. Van de 49 woningen worden 13 woningen aan zorgpartij De Haardstee verhuurd. De oorspronkelijke grondprijs is verlaagd vanwege maatwerk afspraken. • De transactie Prunusdreef 1 betreft 49 appartementen in het middeldure huursegement.

Konsider. • •

•

De transactie Johan Enschedélaan betreft een verkoop van de gemeente Haarlemmermeer aan Eigen Haard. Het programma omvat 225 sociale woningen. De transactie John Miltonlaan is opgedeeld in twee delen. Het deel met de duiding ‘MGW’ omvat 30 appartementen in de sociale sector en het deel met de duiding ‘EGW’ omvat 9 grondgebonden woningen in het middeldure huursegement. De grond is door Vof Tudorpark (Dura Vermeer/ Ymere) verkocht aan Ymere. De transactie Laurienhof 1 omvat de verkoop van een bouwperceel door de gemeente Aalsmeer en Bohemen aan Eigen Haard. Het project omvat 44 appartementen in de sociale sector.

7.4.2 Woningen: appartementen koop Voor appartementen met woninggroottes met een oppervlakte in de range van 40-70 m² go zijn de volgende kooptransacties gevonden. Projectnaam Naam objecttype Start verkoop Prijs per m2 Prijs vanaf GO Kamers BossaNova BossaNova Studio 50 december 2020 €5.204 €255.000 49 2 BossaNova BossaNova Terrasappartement 80 december 2020 €4.731 €360.000 79 3 De Vierhoek Hofwoningen maart 2020 €7.972 €395.000 57 2 De Vierhoek Blok 1 maart 2020 €6.571 €365.000 70 3 Gonnet 24 Appartementen oktober 2020 €6.197 €430.000 71 3 Gonnet 24 Torenwoningen oktober 2020 €6.923 €430.000 65 3 Gonnet 24 Terraswoningen oktober 2020 €6.705 €262.000 44 2 HogeHuys Haarlem | Stracke Vastgoed B.V. King juli 2022 €6.866 €482.500 71 3 Slachthuisdistrict fase 2 | BPD Ontwikkeling B.V. Gebouw 1 Stadslofts oktober 2021 €6.117 €409.840 67 3 Slachthuisdistrict fase 2 | BPD Ontwikkeling B.V. Gebouw 1 Parklofts oktober 2021 €6.242 €295.840 49 1 Slachthuisdistrict fase 2 | BPD Ontwikkeling B.V. Gebouw 1 Pleinlofts oktober 2021 €6.204 €359.840 58 3

Tabel 9. Transacties koopappartementen (bron: NVM) 7.4.3 Kantoren Voor kooptransacties van kantoren is gezocht naar kantoren met een soortgelijke omvang. Vanwege het ontbreken van geschikte referenties is hierin iets verder uitgeweken qua zoekgebied. In de directe regio zijn de volgende kooptransacties voor kantoren gevonden. Bron Jaar Status Vastgoedmarkt 2020 Verkocht NVM MIDAS 2020 Verkocht NVM MIDAS 2021 Onbekend Strabo BTIS 2020 Onbekend Strabo BTIS 2020 Onbekend

Oppervlakte inAdres m² totaal 1.475 Schokland 14 1.300 Habanera 91 1.858 Amsterdamseweg 71 1.475 Schokland 14 1.215 Groenezoom 1

Plaats Amstelveen Nieuw-Vennep Amstelveen Amstelveen Badhoevedorp

Transactieprijs Transactieprijs / m² €1.854 €1.600.000 €1.231 €3.530.000 €1.900 €2.735.000 €1.854 €0 €0

Tabel 10. Transacties koop kantoren (bron: NVM) 7.4.4 Openbaar gebied Het beginsel van HABU is van toepassing. Binnen de veronderstelling dat bebouwde en gebouw gebonden grond een hogere waarde vertegenwoordigt dan openbaar gebied zullen partijen de waarde in zowel bestaande situatie als in de nieuwe situatie in oogaanschouw nemen bij de voorgenomen grondruil. De gronden die zijn of worden aangewend voor de realisatie van openbaar gebied (groen en infrastructuur) kennen in de literatuur en praktijk een zeer beperkte waarde. Ter illustratie zijn hierom de navolgende kooptransacties opgenomen in de tabel zoals weergegeven op de volgende pagina.

Konsider.

Tabel 11. Transacties openbaar gebied (bron: Hopman & Schreuder)

7.5

Waardering

7.5.1 Grondwaardes per type Hierna wordt per type de getaxeerde grondwaarde beschreven. 7.5.1.1 Grondwaarde woningen sociaal Voor de sociale grondprijzen op provinciaal niveau geldt voor de meergezinswoning een gemiddelde en mediane beleidsmatige prijs van respectievelijk circa € 19.600,- en circa € 21.200,-. Gebaseerd op de in de voorliggende rapportage opgenomen transacties inclusief inflatiecorrectie bedraagt de gemiddelde grondwaarde per appartement circa € 20.300,-. Na weging komen de taxateurs op een waarde van € 20.750,- per appartement. In invulling van het HABU principe en ter onderling vergelijk is er geen nuance aftoppingsgrenzen gemaakt. De taxateurs houden de liberalisatiegrens aan. 7.5.1.2 Grondwaarde middeldure koop Het plan bevat types middeldure koopwoningen: een 2-kamerappartement en een 3-kamerappartement. Per type is een residuele berekening opgesteld met behulp van een opstalexploitatieberekening. Hierna wordt ingegaan op de kosten en opbrengsten binnen de opstalexploitatie. Ten aanzien van de kosten geldt dat alle genoemde bedragen zijn uitgedrukt op huidig prijspeil en exclusief btw, tenzij nadrukkelijk anders is vermeld. Bouwkosten Voor de totstandkoming van de bouwkosten gelden de volgende uitgangspunten.

• De bouwkosten zijn per type gebaseerd op norm- ken,- en ervaringsgetallen voor het beoogde afwerkings- en opleveringsniveau en de regio waarin in de locatie is gelegen. Zie de bijlagen voor de onderbouwing uit Bouwkostenkompas en de residuele grondprijsberekening. • Investeringen in duurzaamheid en/ of warmteopwekking boven de wettelijke vereisten van nieuwbouw (NOM) worden niet gedaan. Citaat Elan: ‘Het kwaliteitsniveau is Bouwbesluit zonder extra’s’. Bijkomende kosten De bijkomende kosten zijn geraamd als opslagpercentage over de bouwkosten. Onder de bijkomende kosten wordt verstaan: • De kosten voor adviseurs, architect, constructeur, projectmanagement, leges, precario, aansluitkosten nutsbedrijven, verzekeringen, verkoopkosten, risicoverrekeningen en onvoorziene uitgaven. • De algemene kosten (hierna AK) en de winst en risico (hierna W&R) van de projectontwikkelaar. Opbrengsten / VON-prijzen De opbrengsten binnen de opstalexploitatie bestaan uit de inkomsten van woningbouw. De VON-prijzen zijn gebaseerd op marktonderzoek en de transactiecijfers zoals opgenomen in de voorliggende rapportage. De woning van 70 m² go is door de taxateurs afgetopt op de maximale koopprijsgrens uit het gemeentelijk Konsider | Prins Bernhardstraat 7 | 3466 LR Waarder | 0348 50 83 69 | www.konsider.nl | info@konsider.nl | KvK 77256514 | 24

Konsider. beleid. De marktwaarde van de overige koopwoningen liggen naar oordeel van de taxateurs onder de maximale koopprijsgrens. 7.5.1.3 Grondopbrengsten kantoor De grondopbrengsten voor het kantoor zijn gebaseerd op een residuele berekening. Bouwkosten Voor de totstandkoming van de bouwkosten gelden de volgende uitgangspunten. • De bouwkosten zijn per type gebaseerd op norm- ken,- en ervaringsgetallen voor het beoogde afwerkings- en opleveringsniveau en de regio waarin in de locatie is gelegen. Zie de bijlagen voor de onderbouwing uit Bouwkostenkompas en de residuele grondprijsberekening. • Investeringen in duurzaamheid en/ of warmteopwekking boven de wettelijke vereisten van nieuwbouw (NOM) worden niet gedaan. Citaat Elan: ‘Het kwaliteitsniveau is Bouwbesluit zonder extra’s’. Bijkomende kosten De bijkomende kosten zijn geraamd als opslagpercentage over de bouwkosten. Onder de bijkomende kosten wordt verstaan: • De kosten voor adviseurs, architect, constructeur, projectmanagement, leges, precario, aansluitkosten nutsbedrijven, verzekeringen, verkoopkosten, risicoverrekeningen en onvoorziene uitgaven. • De algemene kosten (hierna AK) en de winst en risico (hierna W&R) van de projectontwikkelaar. Opbrengsten / VON-prijzen De opbrengsten binnen de opstalexploitatie zijn gebaseerd op de gekapitaliseerde huurwaarde. Uitgangspunt is een marktconforme huur van € 150,- excl.

btw per m² vvo en een BAR van 7,00%. 7.5.1.4 Openbaar gebied Uit de transacties blijkt dat marktpartijen, bij de enkele transacties die plaatsvinden, bij de overdracht van infrastructuur over het algemeen voor een symbolisch bedrag van € 1,00 k.k. inclusief btw overdragen. Op basis van voornoemde overwegingen en referentietransacties stelt taxateur de waarde van het openbaar gebied vast op € 1,00 k.k. incl. btw. In de onderstaande tabel is per type de getaxeerde grondwaarde opgenomen. Voor de uitgebreide berekening wordt verwezen naar de bijlagen. Grondwaarde (nominaal)

Gebruiksoppervlakte

App. Sociaal

Appartement

Kantoorruimte

1.436

Leegwaarde (incl. BTW)

269.000,00

283.000,00

363.000,00

3.076.071,43

Leegwaarde per m² GO

5.847,83

5.660,00

5.185,71

2.142,86

Bouwkosten per eenheid

124.583,33

131.944,44

179.861,11

2.472.250,00

Bijkomende kosten

16.805,50

17.503,33

22.045,83

200.094,38

Onvoorzien, AK, W&R

16.394,91

17.279,83

22.626,19

259.213,18

Rentelasten (Bouwk, BK, AK en W&R)

1.452,26

1.531,39

2.029,55

68.922,25

Stichtingskosten (exclusief grond)

159.236,00

168.259,00

226.562,69

3.000.479,81

63.078,05

65.625,30

73.437,31

75.591,62

987,31

945,00

755,36

47,39

28,37%

28,06%

24,48%

2,97%

Grondwaarde

20.750,00

Grondwaarde per m² BVO Grondquote

Tabel 12. Grondwaarde per type

Konsider. 7.5.2 Bestaand eigendom Elan, te verkopen aan gemeente De huidige grondwaarde is een afgeleide van het aantal wooneenheden en ruimte binnen het bestemmingsplan. Voor de bestaande complexen is de grondwaarde per bouwblok inzichtelijk gemaakt. De daaruit berekende grondwaarde is uitgedrukt per m² perceel. Het te verkopen aantal m² perceel is vervolgens vermenigvuldigd met de eerdere berekende grondprijzen per m² en leidt daarmee tot de totale grondwaarde van hetgeen Elan wil verkopen aan de gemeente. Verkoop eigendom Elan Wonen

Aantal

Grondprijs

Totaal

Per m²

Verkoop

Totaal

m²

woningen

excl. btw

m²

excl. btw

Blok 1 - Louis Pasteurstraat 2 t/m 112

3.287

€ 20.750

€ 1.162.000

€

353,51

972

€ 343.615

Blok 2 - Louis Pasteurstraat 116 t/m 142

1.170

€ 20.750

€

290.500

€

248,29

209

€ 51.893

Blok 3 - Roordastraat 2 t/m 28

1.331

€ 20.750

€

290.500

€

218,26

633

€ 138.157

5.788

€ 1.743.000

€

294

1.814

€ 533.665

Tabel 13. Verkoop van bestaand eigendom Elan Wonen 7.5.3 Bestaand eigendom gemeente, te verkopen aan Elan De toekomstige grondwaarde is een afgeleide van het beoogde programma en onderverdeling in woningen sociaal/ middenduur en kantoor. Voor de nieuw te realiseren complexen is de grondwaarde (woning)type en per bouwblok inzichtelijk gemaakt. De daaruit berekende grondwaarde is uitgedrukt per m² perceel. Het te verkopen aantal m² perceel is vervolgens vermenigvuldigd met de eerdere berekende grondprijzen per m² en leidt daarmee tot de totale grondwaarde van hetgeen de gemeente wil verkopen aan Elan. Verkoop eigendom gemeente Haarlem

Aantal

m²

woningen

excl. btw

Blok A wonen (voormalig blok 1)

1.310

€ 35.666

€ 20.750

€

601.750

€

75.592

2.195

€ 20.750

5.170

147

Blok B wonen (voormalig blok 1) Blok B kantoor (voormalig blok 1) Blok C wonen (voormalige blokken 2 en 3)

1.665

Grondprijs

Totaal

Per m²

Verkoop

excl. btw

m²

excl. btw

€ 2.068.657

€ 1.579,13

€

406,81

591

€ 240.426

€ 1.245.000

€

567,20

514

€ 291.540

€ 3.990.999

€

481

1.105

€ 531.966

Totaal -

Tabel 14. Verkoop van bestaand eigendom gemeente Op basis van een vergelijk met de referentie-transacties, de analyse hierop en de beschreven uitgangspunten in de voorliggende rapportage stellen de taxateurs de waarde van de huidige bouwgrond in beginsel vast op afgerond € 534.000,- en de waarde van de toekomstige bouwgrond op afgerond € 532.000,-.

7.6

Getaxeerde waarde

De marktwaarde (onder bijzondere uitgangspunten) van de getaxeerde objecten is, rekening houdend met de in deze rapportage beschreven uitgangspunten en op waardepeildatum 8 augustus 2022, gewaardeerd op: 7.6.1 Bestaand eigendom Elan, te verkopen aan gemeente € 534.000,- zegge: vijfhonderdvierendertigduizend euro excl. btw en notariskosten. 7.6.2 Bestaand eigendom gemeente, te verkopen aan Elan € 532.000,- zegge: vijfhonderdtweeëndertigduizend euro excl. btw en notariskosten.

Konsider. Aldus gedaan en opgemaakt te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, te Waarder. Namens Hopman & Schreuder Taxaties & Consultancy B.V. en Konsider B.V.,

J. (Jeroen) Dijkmans MRE MRICS RT REV

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12741317/1