Document · PDF

20221580300 3 Bijlage 2 Taxatierapport

gemeenteraad 15 december 2022, gemeente HaarlemBij agendapunt: Jacques Meuwissenweg 2 Grond verkoop13.970 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Niet gevonden in dit document.

TAXATIERAPPORT: JACQUES MEUWISSENWEG 2 HAARLEM

Pagina 1 van 50

Dossier Taxa erapport Dossier Datum Opdrachtgever

: Jacques Meuwissenweg 2, 2031 AD, Haarlem : 2022/P100279/Concept : 19 september 2022 : Gemeente Haarlem

Opdrachtnemer Statutaire naam Kamer van Koophandel Omzetbelas ngnummer Bankrekeningnummer Adres Postcode Ves gingsplaats Telefoonnummer E-mailadres Website

: S ma Valua on & Advisory B.V. : 76673790 : NL860739132B01 : NL62 RABO 0349 0223 99 : Papendorpseweg 75 : 3528 BJ : Utrecht : 085 - 13 00 611 : info@s ma-va.nl : www.s ma-va.nl

Taxateur Verantwoordelijk taxateur : J. Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

Pagina 2 van 50

INHOUDSOPGAVE 1. BENOEMING EN STATUS

1.1 Benoeming verantwoordelijke taxateur

1.2 Status taxateur

2. OPDRACHT

2.1 Opdrachtgever

2.2 Aanleiding

2.3 Doel

2.4 Voorwerp

2.4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde)

2.5 Algemene uitgangspunten

2.6 Bijzondere uitgangspunten

2.7 Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking

2.8 Aard en bron van de informa e die ten grondslag ligt aan de taxa e

2.9 Verantwoording en aansprakelijkheid

2.10 Concept en trackrecord

3. KADASTRALE GEGEVENS

3.1 Uitgangspunten

3.2 Kadastrale gegevens

3.3 Eigendom

3.4 Erfdienstbaarheden, kwalita eve verplich ngen

3.5 Overige zakelijke rechten

3.6 Publiekrechtelijke beperkingen

3.7 Overige informa e uit kadastrale recherche

4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID

4.1 Loca eomschrijving

4.2 Bereikbaarheid

4.3 Voorzieningen

5. RUIMTELIJK BELEID

5.1 Uitgangspunten

5.2 Bestemmingsplan

5.3 Verwach ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid

5.4 Programma Aanpak S kstof (PAS)

5.5 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

5.6 Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht

6. TOESTAND BODEM (GROND + GRONDWATER)

6.1 Uitgangspunten

6.2 Historie loca e

6.3 Bodemkwaliteit (algemeen)

6.4 Bodemkwaliteit (over te dragen percelen)

6.5 Sanering (uitgangspunten en kosten)

6.6 PFAS-regelgeving

7. OMSCHRIJVING OBJECT

7.1 Uitgangspunten

7.2 Huidige situa e

Pagina 3 van 50

7.3 Te taxeren staat van objecten

7.4 Beoogd bouwplan

7.5 Vloeroppervlakten

7.6 Parkeervoorziening

7.7 Gebruiksovereenkomst (hoe ook genaamd)

7.8 Duurzaamheid

8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES

8.1 Uitgangspunten

8.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt

8.3 Referen es bouwgrond

9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING

9.1 Courantheid

9.2 Kwalita eve gevoeligheidsanalyse (SWOT)

9.3 Waarderingsmethodieken

9.4 Evenwichtswaarde

9.5 Perceel 2314 en 967

9.6 Perceel 966

10. WAARDERING

11. ONDERTEKENING

BIJLAGEN

Pagina 4 van 50

1. BENOEMING EN STATUS 1.1 Benoeming verantwoordelijke taxateur Verantwoordelijk taxateur namens opdrachtnemer S ma Valua on & Advisory B.V. is: De heer J. (Joost) Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT, Register-Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in de kamer Bedrijfsma g Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder nummer RT143966841 en Professional Member van de Royal Ins tu on of Chartered Surveyors (RICS), ingeschreven in het VRS-register als RICS Registered Valuer onder nummer 6544785. Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), nummer D0471, vakgebied: vastgoed.

1.2 Status taxateur • Taxateur is professioneel en gekwali ceerd zoals benoemd in PS2 van de RICS Taxa estandaarden (Red Book), Engelse versie januari 2022. Tevens beschikt taxateur over voldoende actuele lokale, na onale en interna onale (naar gelang het geval) kennis van het type object, de speci eke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzicht om de taxa e vakbekwaam uit te voeren. • Taxateur verricht de professionele taxa edienst in overeenstemming met de versie 2022 van de IVS, die is opgesteld en wordt onderhouden door de Interna onal Valua on Standards Council. • Taxateur verklaart op de hoogte te zijn en te handelen overeenkoms g de meest recente Reglementen en van toepassing zijnde Prak jkhandreiking van het NRVT alsmede het RICS Redbook, zoals opgesteld door de RICS. • Taxateur is voldoende competent met betrekking tot het te taxeren vastgoed object. • Taxateur conformeert zich aan de jaarlijkse hercer het NRVT en RICS.

cering en permanente educa e zoals vereist door

• Taxateur verklaart recentelijk niet betrokken te zijn geweest bij de te waarderen onroerende zaken, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. • Taxateur hee geen nanciële voordelen uit de taxa eopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxa ehonorarium. • De taxa e is een ona ankelijk en objec ef waardeoordeel. • Taxateur treedt op als extern taxateur.

Pagina 5 van 50

2. OPDRACHT 2.1 Opdrachtgever De opdracht is op 31 mei 2022 verstrekt door de heer drs. M. Vos MRE namens de gemeente Haarlem geves gd Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR te Haarlem. Gegevens van contactpersoon de heer G. (Gozewijn) Wink zijn gwink@haarlem.nl en 06-43280163. De opdracht is verstrekt middels ondertekening van een separate opdrachtbrief. De taxa e is uitgevoerd conform de opdrachtbeves ging welke aan dit rapport als bijlage is aangehecht. Het in de opdrachtbeves ging beschreven object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxa e zijn gedurende het taxa eproces wel aangepast, zie §2.7.

2.2 Aanleiding De gemeente is eigenaar van een tweetal kavels aan de Waarderweg 122, bedrijventerrein Waarderpolder. Een perceel betre ‘de kade’ en de andere ‘de Romneyloods’. Beide kavels zijn verhuurd aan de rma Meuwissen-Gerritsen, een producent van technische bouwfolies. Huurder wenst de kavels van verhuurder te kopen en verhuurder wenst de kavels aan huurder te verkopen. De percelen maken onderdeel uit van het zgn. RIDS-terrein, een terrein dat vervuiling bevat. Gesprekken hieromtrent lopen al geruime jd en par jen bevinden zich nu in een impasse. Om duidelijkheid te bieden in het onderhandelingsproces is deze taxa e gevraagd.

2.3 Doel Het doel van de taxa e is het bepalen van de evenwichtswaarde met inachtneming van (bijzondere) uitgangspunten, in verband met een beoogde transac e.

2.4 Voorwerp 2.4.1 Te taxeren belang Het belang van de taxa e betre het volle eigendom. 2.4.2 Taxa etype De taxa eopdracht betre een volledige taxa e. 2.4.3 Omschrijving Drietal percelen grond, waarvan thans een perceel bebouwd met een Romneyloods en een perceel ingericht als parkeerterrein (direct grenzend aan een vaarwater). 2.4.4 Adres Nabij Waarderweg 122 / Jacques Meuwissenweg 2 te Haarlem.

Pagina 6 van 50

2.4.5 Kadastrale gegevens (beknopt) Gemeente Haarlem, sec e N, nummer 966, nummer 967 (gedeeltelijk) en nummer 2314 (gedeeltelijk) 2.4.6 Bezich ging Op 1 juli 2022 hee de bezich ging van het object en de directe omgeving plaatsgevonden. Het object is zowel intern als extern geïnspecteerd. De inspec e is verricht door taxateur in het bijzijn van opdrachtgever (de heer G. Wink) en de huurder/gebruiker (de heer J.J. Gerritsen en de heer J. Gerritsen). 2.4.7 Waardepeildatum De waardepeildatum van deze taxa e is: 1 juli 2022.

2.4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde) Evenwichtswaarde (‘equitable value') zoals gede nieerd in IVS 104, paragraaf 50.1 is: De gescha e prijs voor de overdracht van een ac ef of passief tussen ter zake goed geïnformeerde en bereidwillige, geïden ceerde par jen, die de respec eve belangen van die par jen uitdrukt. Bij de evenwichtswaarde moet de prijs worden geschat die redelijk is tussen twee speci eke, geïden ceerde par jen, waarbij rekening wordt gehouden met de voor- of nadelen die voor elk van de par jen aan de transac e zijn verbonden. Bij marktwaarde moeten daarentegen alle voor- of nadelen die niet beschikbaar zouden zijn voor, of ten laste zouden komen van, marktpar jen in het algemeen buiten beschouwing worden gelaten. Evenwichtswaarde is een breder begrip dan marktwaarde. Hoewel in veel gevallen de prijs die billijk is tussen twee par jen gelijk zal zijn aan de prijs die op de markt kan worden verkregen, zullen er ook gevallen zijn waarin bij de scha ng van evenwichtswaarde rekening zal worden gehouden met zaken die bij de scha ng van marktwaarde buiten beschouwing moeten worden gelaten. Daarbij valt te denken aan bepaalde elementen van synergiewaarde die het gevolg zijn van de combina e van de belangen. De ni e gebaseerd op Interna onal Valua on Standards 2022, uitgegeven door IVSC en gehanteerd in RICS Valua on – Global Standards 2022.

In onderhavige casus wordt de prijs geschat die - naar de mening van taxateur - recht doet aan de posi e van verhuurder (gemeente Haarlem, opdrachtgever) en gebruiker/huurder (Meuwissen Gerritsen B.V.). Om de posi es van par jen te duiden wordt hierna een korte uiteenze ng gegeven van de situa e. Posi e opdrachtgever De gemeente Haarlem hee een 3-tal percelen grond in eigendom waarvan het persoonlijk gebruiksrecht aan derden (i.c. Meuwissen Gerritsen) is gegeven. Opdrachtgever hee geen beleggingsoogmerk en de gronden behoren ook niet tot de zgn. strategische voorraad. Dientengevolge is opdrachtgever bereid om - onder de juiste condi es - afstand te doen van deze percelen.

tti

Pagina 7 van 50

Posi e gebruiker (Meuwissen Gerritsen) Gebruiker hee de percelen al geruime jd in gebruik. De percelen grenzen direct aan de bedrijfsloca e van gebruiker. Er zijn twee perceelsgedeelten te onderscheiden (drie kadastrale percelen). 1. Het perceel met nummer 2314 (en 967) is grotendeels bebouwd met Romney-loodsen en hee een redelijk courante vorm. De loodsen worden gebruikt voor opslag en grenzen direct aan de hoofdloca e van gebruiker (directe verbinding middels snelloopdeur). Het perceel ligt ingeklemd tussen het tracé van de Schoterbrug en de bebouwing van gebruiker. Dit perceelsgedeelte beschikt dan ook niet over een zelfstandige ontslui ng. Gezien de bijzondere ligging is een zelfstandige ontslui ng ook niet realiseerbaar. 2. Het perceel met nummer 966 beschikt over een bijzondere vorm en ligging. De vorm is langgerekt en strekt zich uit langs het water. Een kleine uitstulping van het perceel is onder de bebouwing van de hoofdloca e van de gebruiker gesitueerd. Ook is inmiddels bekend dat leidingen voor aan- en afvoer van bijv. water a oms g van de hoofdloca e van gebruiker door dit perceel naar het Spaarne lopen. Ook dit perceel beschikt niet over een zelfstandige ontslui ng rich ng de openbare weg. Het perceel is inmiddels ingericht als parkeerruimte ten behoeve van gebruiker.

Gebruiker hee aangegeven dat het parkeerterrein geheel door en voor rekening van gebruiker is aangelegd (d.w.z. realisa e beschoeiing, opvullen met zand, aanleg straatwerk).1 Op de hierna ingevoegde a eelding wordt e.e.a. verduidelijkt.

BRON: PDOK MET EIGEN BEWERKING

De bedrijfsloca e van gebruiker is nagenoeg geheel bebouwd en beschikt niet meer over uitbreidingsmogelijkheden. Het bedrijf in bouwfolies kan zich enkel ves gen op een plaats waar een zware milieu- en/of bestemmingscategorie is toegestaan.

1 Noot: Dit is overlegd met opdrachtgever die dit per e-mail d.d. 5 augustus 2022 hee

beves gd.

Pagina 8 van 50

2.5 Algemene uitgangspunten Een uitgangspunt wordt gehanteerd wanneer het redelijk is dat de taxateur accepteert dat iets waar is zonder de noodzaak van speci ek onderzoek of speci eke veri ca e. In de taxa e zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. • BTW: Alle genoemde bedragen zijn, voor zover van toepassing, exclusief BTW, tenzij anders gemeld. • De waardering gaat uit van de kennis op de vastgoedmarkt per waardepeildatum. • De gegevens die gebruikt worden in het kader van de taxa e worden verondersteld volledig en correct te zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever, dan wel door derden, worden verstrekt, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Voor onjuistheid in de door opdrachtgever en derden beschikbaar gestelde informa e wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. • Tenzij anders overeengekomen, worden basisdocumenten, zoals eigendomsbewijzen en huurcontracten, globaal doorgelezen. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde kunnen beïnvloeden. Voor zover juridische informa e ter beschikking wordt gesteld, moet er meegenomen worden dat de taxateurs niet competent zijn als vastgoedjurist.

Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom worden gemeld of betrokken in de taxa e voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. • Naast de IPMS (Interna onal Property Measurements Standards), voorgeschreven door de RICS, kan voor de Nederlandse markt ook gebruik gemaakt worden van de gebruikelijke NEN-meetmethode zoals die formeel is vastgelegd in de NEN 2580. Deze laatste vormt in principe het uitgangspunt. • Voor de speci ca es van de oppervlakten van de onroerende zaken worden in de regel de gegevens a oms g van pla egronden en/of huur-(overzichten)-contracten gehanteerd. Er wordt uitgegaan van het feit dat deze gegevens correct en volledig zijn, tenzij anders vermeld. Eventueel door taxateur opgemeten oppervlakten zijn geen meetcer caat op basis van NEN 2580 voor de speci ca e van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. • Er is een bodemverontreiniging aanwezig, hiermee wordt (voor zover mogelijk) rekening gehouden bij de waardering.

2.6 Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt wordt door de taxateur gehanteerd wanneer een uitgangspunt gebaseerd is op feiten die verschillen van de werkelijke feiten op de waardepeildatum of wanneer een uitgangspunt door een gebruikelijke marktpar j niet zou worden gehanteerd bij een transac e op de waardepeildatum. Bijzondere uitgangspunten worden vaak gebruikt om het e ect van gewijzigde omstandigheden op de waarde te illustreren. Tijdens de opname is gebleken dat op een deel van een perceel een Romneyloods staat die is aangebracht door de huurder/gebruiker van het perceel. Voorts is duidelijk geworden dat dezelfde huurder/gebruiker voorzieningen hee aangebracht ter inrich ng van de kade c.q. parkeerterrein. Onderwerp van deze taxa e is de ‘originele’ staat van de onroerende zaak zoals deze aan huurder/ gebruiker ter beschikking is gesteld. Meer concreet wil dit zeggen dat de aangebrachte verbeteringen, voorzieningen en/of bouwwerken buiten beschouwing worden gelaten.

Pagina 9 van 50

Opdrachtgever hee middels ondertekening van de opdrachtbeves ging verklaard geen prijs te stellen op het scha en van een waarde zonder toepassing van de hiervoor genoemde bijzondere uitgangspunten. Dit in afwijking van de meest recente prak jkhandreiking Bedrijfsma g Vastgoed van NRVT. Dit zou de omvang van de taxa eopdracht, de te onderzoeken informa e en verantwoordelijkheid van de taxateur, vergroten waarin opdrachtgever geen belang (voor haarzelf en andere belanghebbenden) ziet in het kader van het doel van deze taxa e.

2.7 Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking Gedurende het taxa eproces zijn er wel aanpassingen geweest ten opzichte van de (bijzondere) uitgangspunten zoals vermeld in de o erte/opdrachtbeves ging. Taxateur was bij het opstellen van de o erte/opdrachtbeves ging niet op de hoogte van de situa e ter plaatse. Tijdens de inspec e en het gesprek wat daaraan voorafgaand hee plaatsgevonden met opdrachtgever en huurder/gebruiker is duidelijk geworden dat een bijzonder uitgangspunt gehanteerd moest worden, zie hiervoor onder §2.6. Ook is duidelijk geworden dat naast de in de o erte opgenomen percelen ook een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlem, sec e N, nummer 967 wordt overgedragen, zie hierna in o.a. §3.2.

2.8 Aard en bron van de informa e die ten grondslag ligt aan de taxa e Titel document

Bron

Datum document

Kadastrale gegevens

Kadaster

22 juli 2022

Bestemmingsplan

ruimtelijkeplannen.nl

22 juli 2022

Gemeente Haarlem Gemeente Haarlem Her Architecten Bioclear earth bv Gemeente Haarlem Bioclear earth bv

20 augustus 2014 3 november 2017 15 mei 2018 15 februari 2019 19 februari 2019 15 maart 2019

Bioclear earth bv

16 augustus 2022

Gerritsen

12 maart 2022

Op eovereenkomst

Opdrachtgever

23 februari 1988

Factuur plemping

Gerritsen

26 augustus 2020

Bodeminforma e Ontwerpbeschikking Waarderweg Brief gemeente Haarlem uitgi e percelen Tekeningen Her Architecten O erte kostenraming sanering Opdracht aan Bioclear Earth bv Raming saneringskosten bouwplan Uitgi etekening Saneringskosten bouwplan No

e kavels Meuwissen

Pagina 10 van 50

2.9 Verantwoording en aansprakelijkheid Dit taxa erapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en genoemd doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking aan derden worden gesteld. Opdrachtnemer hee , op basis van in de branche gebruikelijke voorwaarden, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het maximaal uitgekeerde bedrag dat in het desbetre ende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (via SUREBusiness, Liberty Mutual Insurance Europe SE, polisnummer SBZ736460010, geves gd te Alkmaar), na een onherroepelijk gerechtelijk vonnis of vaststellingsovereenkomst, wordt uitgekeerd. Opdrachtgever erkent dat elk (schade)bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering verzekerde som of het door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering maximaal uitgekeerde bedrag voor eigen rekening en risico is. Opdrachtnemer is slechts aansprakelijk voor schade als gevolg van opzet of grove schuld en voor zover het directe schade betre . Opdrachtnemer is in geen geval aansprakelijk voor indirecte schade, daaronder begrepen gederfde winst, economisch verlies, gemiste kansen of andersoor ge gevolgschade.

Voor zover de beroepsaansprakelijkheidsverzekering geen dekking biedt, is de aansprakelijkheid van opdrachtnemer beperkt tot het factuurbedrag dat gemoeid is met de opdracht. Op het taxa erapport is een vervaltermijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal één (1) jaar ingaande per datum van ondertekening rapportage door opdrachtnemer/taxateur. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxa erapport. Opdrachtnemer staat sinds 26 maart 2020 als ‘Firm Regulated by RICS’ geregistreerd onder registra enummer 840922. Alle bedragen in dit rapport zijn in euro’s (€).

2.10 Concept en trackrecord Taxateur hee d.d. 19 september 2022 aan opdrachtgever een concept toegestuurd. De reac e van opdrachtgever is ontvangen op ………… en hee geleid tot de volgende aanpassingen (ten opzichte van het concept): - ………………………….. hee niet geleid tot aanpassingen (ten opzichte van het concept).

Pagina 11 van 50

3. KADASTRALE GEGEVENS 3.1 Uitgangspunten

1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2. Er is geen uitvoerig telonderzoek gedaan waaruit mogelijk zakelijke rechten, ke ngbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxa e voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3.2 Kadastrale gegevens Kadastrale gemeente

Sec e

Nummer

Oppervlakte

Haarlem

966

1.051 m2

Haarlem

967

gedeeltelijk

Haarlem

2314

gedeeltelijk

Op onderstaande a eelding is de oppervlakte ingemeten van de twee gedeeltelijke percelen. De oppervlakte van deze twee percelen wordt geschat op ca. 2.900 m2. De totale oppervlakte (aldus incl. perceel 966) omvat derhalve ca. 3.951 m2.

Pagina 12 van 50

tti

BRON: APP.PDOK.NL MET EIGEN BEWERKING

3.3 Eigendom Blijkens de bijgevoegde eigendomsinforma e berust het eigendom van de percelen bij: Gemeente Haarlem, Grote Markt 2, 2011 RD te Haarlem. Postadres: Postbus 511, 2003 PB te Haarlem.

3.4 Erfdienstbaarheden, kwalita eve verplich ngen Uit recherche bij het Kadaster van de akte met kenmerk Hyp4 deel 15142 nummer 2 blijken geen speci eke erfdienstbaarheden of kwalita eve verplich ngen. Dit is het gevolg van het feit dat in deze transac e diverse percelen (o.a. de percelen 966 en 967) van de Staat der Nederlanden aan de gemeente Haarlem zijn overgedragen. Er zou een lijst zijn aangehecht aan de akte, maar deze is niet ingeschreven in de openbare registers. Uitgangspunt van deze waardering vormt een vrij te aanvaarden staat waarbij aan par jen bekend is dat het eigendom van perceel 2101 (bedrijfsloca e MeuwissenGerritsen) in eigendom is bij gebruiker. Hiermee wordt dan ook rekening gehouden bij de waardering van het perceel.

3.5 Overige zakelijke rechten Uit recherche bij het Kadaster blijken ter plaatse van het perceel met nummer 2314 de volgende overige zakelijke rechten: - zakelijk recht als bedoeld in ar kel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van perceel ten behoeve van de gemeente Haarlem; - opstalrecht Nutsvoorzieningen op gedeelte van perceel ten behoeve van gemeente Haarlem. Taxateur hee jdens de inspec e hier bijzondere aandacht aan besteed, maar hee hiervan geen beperkende invloed kunnen zien. Ook is aan taxateur niets bekend dat deze zakelijke rechten het te taxeren perceelsgedeelte raken. Daar het perceelsgedeelte een onderdeel is van een groter geheel (in totaal 113.774 m2 groot) wordt als uitgangspunt aangenomen dat de hiervoor genoemde zakelijke rechten geen waarde-beïnvloedende invloed uitoefenen op het te taxeren object.

3.6 Publiekrechtelijke beperkingen De volgende beperkingen zijn bekend in de gemeentelijke beperkingenregistra e en de kadastrale registra e: - Kennisgeving, vordering bevel of beschikking, Wet Bodembescherming met betrokken bestuursorgaan gemeente Haarlem, a oms g uit stuk Hyp4 79671/00178 d.d. 16 november 2020.2 Daar enkel en alleen deze kennisgeving betrekking hee op de situa e ter plaatse van de loca e van Meuwissen Gerritsen worden de andere kennisgevingen (op het gebied van Wet Bodembescherming) niet nader onderzocht.

- Kwalita eve verbintenis ged. a oms g uit stuk Hyp4 16233/34 Amsterdam d.d. 30 november 1999 met aanvullende stuk Hyp4 17899/29 Amsterdam d.d. 15 januari 2002. 2 Noot: Dit wordt nader uitgewerkt in hoofdstuk 6 (bodem).

Pagina 13 van 50

Taxateur hee deze verplich ng onderzocht. Hieruit blijkt dat het gaat om een bijhoudingsverklaring dat geen waardebeïnvloedende werking uitoefent op het te taxeren object.

- Kwalita eve verbintenis op een gedeelte van een perceel a oms g uit stuk Hyp4 73476/137 d.d. 29 juni 2018. Taxateur hee deze verplich ng onderzocht en geconcludeerd dat het gaat om een perceelsgedeelte dat geen betrekking hee op de te taxeren onroerende zaak.

3.7 Overige informa e uit kadastrale recherche Onderstaande a eelding is door de gemeente toegezonden ter indica e van de (poten eel) over te dragen oppervlakte. Deze a eelding is slechts indica ef.

BRON: OPDRACHTGEVER

Tijdens de inspec e is duidelijk geworden dat (een deel van) de construc e van de Schoterbrug op het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlem sec e N nummer 967 en 2314 is geplaatst (met oranje pijlen indica ef geduid). Op de hiervoor en -na ingevoegde a eelding is e.e.a. nader weergegeven en met oranje omcirkeld / pijlen geduid.

Pagina 14 van 50

Het uitgangspunt van de waardering is dat de ondergrond van de construc e tot het eigendom van de gemeente blij behoren en daarmee dus niet wordt overgedragen. Bereikbaarheid vanwege het noodzakelijk onderhoud hiervan wordt voorzien middels bijv. ves ging erfdienstbaarheid / kwalita eve verplich ng / ke ngbeding met als dienend erf het te taxeren object. Het gebruik geschiedt ‘om niet’.

BRON: CYCLOMEDIA GERAADPLEEGD D.D. 22 JULI 2022

tti

Pagina 15 van 50

4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID 4.1 Loca eomschrijving Het getaxeerde is gelegen in de Waarder- en Veerpolder en is direct gelegen aan de Jacques Meuwissenweg en de Waarderweg. Ten aanzien van de waardering geldt dat de percelen hier geen aanslui ng op hebben. Voorts geldt dat de percelen enkel te ontsluiten zijn via het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlem, sec e N, nummer 2101 (thans in eigendom bij Meuwissen Exploita e B.V.). Waarderpolder is centraal gelegen in de MRA-regio, op ca. een kwar er van Schiphol, beschikt over een eigen treinsta on en bevindt zich op ca. vijf etsminuten van de binnenstad. In de directe nabijheid van het getaxeerde is het bedrijf van huurder/gebruiker gelegen (Meuwissen Gerritsen, produc e van technische bouwfolies), een sloopbedrijf (Bo elier Slooptechniek), een jachthaven Schoteroog (Jachtvereniging Watervrienden). Voorts grenst de loca e aan het water (het Spaarne) en aan de Schoterbrug. Navolgende guren tonen globaal de ligging van de gronden.

BRON: GOOGLE MAPS D.D. 22 JULI 2022

BRON: GOOGLE EARTH D.D. 22 JULI 2022

4.2 Bereikbaarheid Auto De Waarderpolder ligt makkelijk bereikbaar aan de rand van Haarlem. Via de N200, de A5 of de A9 rijd je er in 15 minuten naartoe met de auto vanaf Amsterdam of Schiphol. Ook met het Westelijk Havengebied heb je via die routes een snelle verbinding. De Velsertunnel en de Wijkertunnel zijn je directe routes van en naar de IJmond. Op de hierna ingevoegde a eelding is de ontslui ng per auto binnen 30 minuten (zonder weergegeven:

Pagina 16 van 50

le)

BRON: WALKSCORE.COM D.D. 22 JULI 2022

Openbaar Vervoer De loca e is per openbaar vervoer redelijk bereikbaar. Nabij de loca e zijn verschillende bushaltes gelegen, zoals onder meer de halte ‘Haarlem-Waarderweg’ en ‘Haarlem - Nieuw Guineastraat’. Hier stoppen de buslijnen 14 en 15. Het treinsta on Spaarnwoude is gelegen op circa 2,7 km afstand van het getaxeerde. Sta on Haarlem ligt op ca. 3,7 km afstand.

4.3 Voorzieningen Het getaxeerde hee een ma g voorzieningenniveau. De Walkscore is een manier om het voorzieningenniveau binnen loopafstand te kwan ceren. De loca e hee een Walkscore van 42 op een schaal van 0 tot 100, welke in de onderstaande a eelding is weergegeven. Deze score gee aan dat het getaxeerde is gelegen in een autoa ankelijke buurt, dus voor bijna alle boodschappen is een auto nodig. Nabij gelegen zijn de Haarlemse Jachtclub en Paviljoen Loef.

Pagina 17 van 50

BRON: WALKSCORE.COM D.D. 22 JULI 2022

5. RUIMTELIJK BELEID 5.1 Uitgangspunten

1. Indien de taxateur onderzoek hee verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde, zijn de resultaten van dit onderzoek in het waardeoordeel betrokken. 2. In het geval dat er geen onderzoek is verricht, is taxateur er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en ves gings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. 3. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te res tueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 4. Taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.

5.2 Bestemmingsplan Naam bestemmingsplan Planstatus Bestemming

: Repara eplan C Haarlem 2020 : Onherroepelijk (vastgesteld 2021-04-22) : Gebiedsaanduiding: overige zone - herziening planregels 7 en overige zonder - herziening planregels 9 Binnen de aanduiding 'Overige zone - herziening planregels 7' zijn de wijzigingen zoals opgenomen in dit Repara eplan van toepassing. Voor het overige blij binnen deze aanduiding het juridisch-planologisch regime van alle bestemmingsplannen van Haarlem gelden die reeds zijn vastgesteld op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van Repara eplan C. Voor wat betre onderdeel 7 zijn gewijzigde regels van toepassing op het gebied van wonen en groen, derhalve niet voor het te taxeren object. Binnen de aanduiding 'Overige zone - herziening planregels 9' zijn de wijzigingen zoals opgenomen in dit Repara eplan van toepassing. Voor het overige blij binnen deze aanduiding het juridisch-planologisch regime van bestemmingsplan Bedrijventerrein Waarderpolder, onherroepelijk op 14 september 2010, gelden. Ter plaatse van de aanduiding 'Overige zone - herziening planregels 9' wordt ar kel 10 (Verkeer) lid c van het bestemmingsplan als volgt gewijzigd: c. onbebouwde parkeervoorzieningen. Naam bestemmingsplan Planstatus Bestemming

: Repara eplan B Haarlem 2019 : Onherroepelijk (vastgesteld 2019-11-21) : Gebiedsaanduiding: overige zone - herziening planregels 1 en overige zonder - herziening planregels 6 Binnen de aanduiding 'Overige zone - herziening planregels 1' zijn de wijzigingen zoals opgenomen in dit Repara eplan van toepassing. Voor het overige blij binnen deze aanduiding het juridisch-planologisch regime van alle bestemmingsplannen van Haarlem gelden die reeds zijn vastgesteld op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van Repara eplan B. Voor wat betre onderdeel 1 zijn gewijzigde regels van toepassing op het gebied van een woonschip, derhalve niet voor het te taxeren object. Binnen de aanduiding 'Overige zone - herziening planregels 6' zijn de wijzigingen zoals opgenomen in dit Repara eplan van toepassing. Voor het overige blij binnen deze aanduiding het juridisch-planologisch regime van het bestemmingsplan Waarderpolder, onherroepelijk vanaf 14-09-2010, gelden.

Pagina 18 van 50

Voor wat betre onderdeel 6 zijn gewijzigde regels van toepassing voor speci eke adressen niet zijnde het te taxeren object. Naam bestemmingsplan Planstatus Bestemming

: Bedrijventerrein Waarderpolder : Onherroepelijk (2010-09-14) : Bedrijventerrein (deels), Verkeer (deels)

De op de plankaart voor Bedrijventerrein (BT) aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven/bedrijfsac viteiten die zijn genoemd in de bij deze voorschri en behorende richtafstandenlijst (bijlage 1) tot en met de categorie, welke op de plankaart voor het betre ende bouwperceel staat aangegeven met uitzondering van: - geluidzoneringsplich ge inrich ngen als bedoeld in ar kel 2.4 en bijlage I van het Inrich ngen en vergunningenbesluit milieubeheer met uitzondering van de bedrijven/loca es die genoemd staan in ar kel 4 lid 1 onder c; - bedrijven en/of bedrijfsac viteiten die genoemd staan in het Besluit externe veiligheid inrich ngen milieubeheer (Bevi inrich ngen) met uitzondering van de bedrijven/loca es die genoemd staan in ar kel 4 lid 1 onder d; b. bedrijven/bedrijfsac viteiten die vallen in een hogere categorie dan genoemd in ar kel 4 lid 1 onder a. uitsluitend op de volgende loca es: - H.Figeerweg 35 (categorie 5.2) Auto- en scheepssloperij - Waarderweg 104-116 (categorie 5.2) Sloophandel/puinbreker - A Hofmanwg 3 (categorie 5.1) Ko ebranderij

ffi

Pagina 19 van 50

c. geluidzoneringsplich ge inrich ngen als bedoeld in ar kel 2.4 en bijlage I van het Inrich ngen en vergunningenbesluit milieubeheer uitsluitend op de volgende loca es: - Ir. Lelyweg 30 Betonmortelcentrale - Waarderweg 104-116 Sloophandel/puinbreker d. bedrijfsac viteiten die genoemd staan in het Besluit externe veiligheid inrich ngen milieubeheer (Bevi-inrich ngen) uitsluitend op de volgende loca es: - Nijverheidsweg 23 Fabricage van lijmen - Molerusweg 46 Opslag lijmen/aanverwante producten - A Hofmanweg 55 Opslag spuitbussen/gas essen en tevens bestemd voor: e. zelfstandige kantoren (niet zijnde kantoren met een loke unc e) ter plaatse van de func eaanduiding (zk), uitsluitend op de derde of hogere bouwlaag; f. zelfstandig kantoor (niet zijnde een kantoor met een loke unc e) uitsluitend ter plaatse van de func eaanduiding (k); g. een bouwmarkt: uitsluitend ter plaatste van de func eaanduiding (bm) is een bouwmarkt met bijbehorende voorzieningen en bijbehorende andere bouwwerken toegestaan; h. een brandstofverkooppunt zonder lpg: uitsluitend ter plaatste van de func eaanduiding (bv) is een tanksta on (zonder lpg) met showroom, werkplaats en autoverkoop toegestaan met bijbehorende bouwwerken en bijbehorende andere bouwwerken; i.

sport: uitsluitend ter plaatste van de func eaanduiding (sv) zijn sportvelden met bijbehorende bouwwerken, voorzieningen en andere bouwwerken toegestaan; j. recrea eve voorzieningen: uitsluitend ter plaatse van de func eaanduiding (r) zijn recrea eve voorzieningen, zoals een loca e met terrein voor scou ng en voorzieningen voor watersport met bijbehorende bouwwerken en bijbehorende terreinen en andere bouwwerken toegestaan; k. een bedrijfswoning: uitsluitend de bedrijfswoningen genoemd in de bij de voorschri en behorende bijlage 3 zijn met bijbehorende erven, bijgebouwen en bijbehorende andere bouwwerken toegestaan op die adressen; l. horecabedrijf: uitsluitend ter plaatse van de func eaanduiding (h) is een horecabedrijf zoals beschreven in ar kel 1 (begripsbepaling) met bijbehorende gronden, voorzieningen en bijbehorende bouwwerken toegestaan; m. een bordeel: uitsluitend ter plaatse van de func eaanduiding (bd) is een bordeel toegestaan op de 2e bouwlaag van het pand; n. standplaats: uitsluitend ter plaatse van de func eaanduiding (wp) is een standplaats ten behoeve van één woonwagen met bijbehorend erf en bijgebouwen toegestaan; o. bijbehorende bedrijfskantoren; p. bijgebouwen; q. (gebouwde) onder-, bovengrondse en halfverdiepte parkeervoorzieningen; r. groenvoorzieningen; s. paden, wegen en bruggen; t. onder- en bovengrondse nutsvoorzieningen; u.

ondergrondse kabel- en leidingenstroken; v. water, watergangen en waterberging;

Pagina 20 van 50

w. bij deze bestemming behorende andere bouwwerken, waaronder silo's, kranen en windmolens op daken. De bebouwingsvlakken mogen geheel worden bebouwd. De maximale bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de plankaart staat aangegeven, i.c. 15 meter. De op de plankaart voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, straten, voet- en etspaden; b. railverkeer, met daarbij behorende bouwwerken, waaronder een sta on, nutsgebouwtjes, kiosken en abri’s; c. onbebouwde parkeervoorzieningen ter plaatse van de func eaanduiding (p) ; d. ondergrondse uitkragingen van parkeerkelders; e. gebouwde parkeervoorziening, uitsluitend ter plaatse van de func eaanduiding (pg); f. erf, met bijbehorende bergingen, uitsluitend ter plaatse van de func eaanduiding (e) erf; g. bermen, taluds, water, waterberging, watergangen, laad- en loskades en groenvoorzieningen; h. verblijfsgebied, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding (vb); i. een langzaamverkeersroute van 10 meter breed gemeten vanaf de Spaane-oever ter plaatse van de func eaanduiding lv-p; parkeren is op de langzaamverkeersroute niet toegestaan; j. onder- en bovengrondse nutsvoorzieningen, kabels en leidingenstroken; k. bij deze bestemming behorende andere bouwwerken, waaronder bruggen, tunnels, kunstwerken en (ondergrondse) afvalcontainers; horeca l.

horeca: uitsluitend ter plaatste van de func eaanduiding (h) is tevens een horecabedrijf zoals is beschreven in ar kel 1 (begripsomschrijving) met bijbehorende, voorzieningen en bijbehorende andere bouwwerken toegestaan. Ter plaatse van object 1 (Romneyloodsen) is voornamelijk categorie 3.2 van toepassing. Wat betre het grootste gedeelte van object 2 (parkeerterrein) is categorie 4.2 van toepassing.

5.3 Verwach ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid Er zijn geen bijzonderheden op korte termijn te verwachten.

5.4 Programma Aanpak S kstof (PAS) De taxa e vindt plaats onder het uitgangspunt dat de uitspraak van de Raad van State d.d. 29 mei 2019 over de PAS geen belemmering vormt voor de realisa e van enig object op deze loca e.

5.5 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Er is geen vermelding op de kadastrale ui reksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6). Deze informa e is on rokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlage(n).

Pagina 21 van 50

5.6 Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht Uit het Rijksmonumentregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijkt dat het object geen monumentale status hee . Uit raadpleging van een overzicht met beschermde stads- en dorpsgezichten van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijkt dat de loca e niet onder een gebied valt dat is aangewezen als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht (volgens overgangsrecht in Erfgoedwet). Figuur hieronder laat zien dat het te taxeren object buiten het beschermd stadsgezicht valt (met oranje cirkel weergegeven).

BRON: WEBGISPUBLISHER.NL D.D. 22 JULI 2022

Pagina 22 van 50

6. TOESTAND BODEM (GROND + GRONDWATER) 6.1 Uitgangspunten

1. Taxateur hee geen uitgebreid onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van sto en in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van sto en die de waarde beïnvloeden. 2. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een nega ef milieuaspect betekent dit niet dat er geen nega eve milieuaspecten zijn. Het feit dat er nega eve milieuaspecten worden vermeld betekent niet al jd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. 3. Tenzij uit de rapportage anders blijkt, is taxateur bij de taxa e ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. 4. Taxateur hee aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getro en om het ontstaan van legionella te voorkomen.

6.2 Historie loca e Uit een door de heer Meuwissen opgestelde no e zijn onderstaande citaten overgenomen daar deze enige achtergrond duiden van de loca e. Het is voor taxateur niet helemaal veri eerbaar of deze informa e juist is, e.e.a. vanwege het lange jdsverloop. Opdrachtgever hee de mogelijkheid om bij oplevering van het conceptrapport hierop te reageren. “Op het terrein naast Meuwissen Industrie is de Chemische Industrie Rids (1947-1957) geves gd geweest. In 1947 werd als herstelbetaling een Duitse Springstoﬀenfabriek overgebracht naar Haarlem en toegewezen aan de chemische industrie Rids die sedert 1923 in IJmuiden insec ciden produceerde. De chemische installa es werden ondergebracht op het terrein naast het huidige Meuwissen terrein.” …….. In 1951 hee een explosie in een van de opslagtanks van Rids een uitslaande brand veroorzaakt waarbij uiteindelijk 3 mensen de dood vonden. De tanks zijn daarbij verwoest en de inhoud is deels in de bodem verdwenen, deels als gifwolk weggedreven. …….. In 1951 is een tankwagen met een mengsel van zwavelzuur en salpeterzuur op het Rids terrein gekanteld en opengebarsten. Ruim 17.000 liter van dit zuur is daarbij de grond in gelopen. Men hee met gebluste kalk de gevolgen voor het milieu trachten te verminderen. ……..

Dit alles hee tot gevolg gehad dat het terrein naast Meuwissen maar ook gedeeltelijk onder Meuwissen zo erns g vervuild is geraakt dat de provincie Noord-Holland in 1995 het Rids terrein als “urgent” beoordeelde en dat derhalve binnen 4 jaar gesaneerd moest worden.”

Pagina 23 van 50

6.3 Bodemkwaliteit (algemeen) Uit de brief van de gemeente Haarlem met kenmerk STZ/MIL/2017/328636 d.d. 3 november 2017 kan het volgende worden geconcludeerd: “Bij de gemeente Haarlem en bij Meuwissen exploita e is bekend dat het zgn. RIDS-terrein de bronloca e is van een geval van erns ge verontreiniging. Dit volgt uit de beschikking met kenmerk STZ/MIL/JK/ 2014/314583 van 23 december 2014, zie bijlage X. In deze beschikking is een overzicht gegeven van de aanwezige verontreiniging en de maatregelen verdeeld in de compar menten: bovengrond, frea sch grondwater en middeldiep en diep grondwater. Contact met de verontreiniging wordt tegengegaan deels doordat een lee aag is aangebracht, deels door de aanwezigheid van een duurzame verharding. Voor de verontreiniging in het frea sch grondwater is inder jd geoordeeld dat door het aanbrengen van een lee aag de frea sche grondwaterstroming wordt beïnvloed en dat verontreinigd grondwater de buurpercelen kan bereiken of verder kan verspreiden. Het eigendom van Meuwissen Exploita e grenst aan het gemeentelijk eigendom. Ter plaatse van de terreingrens van de gemeente Haarlem en Meuwissen is een Nazorgprogramma in uitvoering vanaf 2009. Het geldende nazorgprogramma voor dit deel is: Nazorg RIDS lee aag, Terreindeel Haarlem, projectnummer 802016NZ2011 van 5 december 2011. Dit plan is beschikt op 4 juni 2012 (kenmerk 2011/22079).

Tot op heden is de conclusie van dit nazorgprogramma dat er geen noemenswaardige verspreiding optreedt die gerelateerd kan worden aan het opbrengen van de lee aag. Het middeldiepe en diepe grondwater wordt gesaneerd volgens het principe van Flexibele Emissiebeheersing. Hiervoor is een Saneringsplan loca e RIDS-terrein te Haarlem (projectcode 20124177/8663, 15 februari 2013) opgesteld door Bioclear in opdracht van gemeente Haarlem en NV Afvalzorg. Dit saneringsplan is beschikt (kenmerk 2013/231356) op 24 januari 2013. Naast deze geldende plannen en beschikkingen is er een vrijwaringsovereenkomst tussen de gemeente Haarlem (als bevoegd gezag) en Meuwissen exploita e die betrekking hee op de RIDS-gerelateerde grondwaterverontreiniging. In deze vrijwaringsovereenkomst is vastgelegd dat de gemeente de verantwoordelijkheid neemt van de RIDS-gerelateerde grondwaterverontreiniging voor zover deze niet door toedoen van Meuwissen is veroorzaakt. Met het aanbrengen van de lee aag en de duurzame verharding zijn de terreinen geschikt voor een industriële func e.”

Pagina 24 van 50

6.4 Bodemkwaliteit (over te dragen percelen) Uit de brief van de gemeente Haarlem met kenmerk STZ/MIL/2017/328636 d.d. 3 november 2017 kan het volgende worden geconcludeerd: “De percelen die overgedragen worden aan Meuwissen Exploita e bv zijn kadastraal bekend onder Haarlem II, sec e N, nrs 966, 967 (ged) en 1144 (ged). Perceel nr. 966 op de kaart aangegeven met een paarse kleur is al lange jd in gebruik bij Meuwissen exploita e. Het perceel vormt de oever van het Noorder Buiten Spaame en is voorzien van een harde oeverafscheiding. Voor onderzoeken in het kader van de bedrijfsvoering van Walki en voorheen Meuwissen is dit perceel al jd als onderdeel van het bedrijfsterrein gezien. De bodemkwaliteit komt dan ook overeen zoals we die kennen uit de onderzoeken ter plaatse. De bovenste meter is ma g tot sterk verontreinigd met PAK en licht tot ma g verontreinigd met zware metalen mede als gevolg van bijmenging van puin, sintels, slakken en kooltjes. Voor de kadastrale percelen 967 en 1144 geldt dat deze onderdeel zijn van het geval RIDS en verontreinigd zijn met Chloorbenzenen en chloorfenolen. Op het perceel deel 1144 dat op de kaart een rode kleur hee , is een lee aag aangebracht met een minimale dikte van 1 meter. Meuwissen Exploita e hee aangegeven dat zij deze lee aag wil verwijderen voor het realiseren van een kantoorgebouw.

Aangegeven is dat dit milieutechnisch geen probleem hoe te zijn, echter ter vervanging van de lee aag zal dan een duurzame verharding op het terrein moeten worden aangebracht door Meuwissen Exploita e. De vraag van Meuwissen Exploita e hierbij was of de gemeente Haarlem de vrijkomende grond zou willen a emen. Dit vraagpunt is intern besproken en wij kunnen melden dat indien de plannen binnen vijf jaar na de overdracht worden gerealiseerd, de vrijkomende grond als één par j bij de gemeentelijk grondstromencoördinator kan worden aangeboden. De grondstromencoördinator zal op basis van de kwaliteitsgegevens uit het Evalua erapport (deel)bodemsanering Rids-terrein te Haarlem (BK ingenieurs, 5 juli 2007, projectnummer 20041029, bijlage 6 gegevens aanvoerzand voor lee aag) een marktconforme aanbieding doen. Meuwissen Exploita e blij verantwoordelijk voor de overige procedures en vereisten die nodig zijn om de nieuwbouw te realiseren. Bijvoorbeeld het indienen van plan van aanpak voor het verwijderen van de lee aag en de aanleg van een duurzame verharding. Het kadastrale perceel deel 967 en het deel 1144 dat op de kaart een groene kleur hee , zijn niet voorzien van een lee aag als afscherming van de aanwezige verontreiniging. Ter plaatse is voldoende duurzame verharding aanwezig als afscherming van de lee aag.

Op het deel 1144 staan romneyloodsen (dit deel is 0,5 meter ontgraven voordat romneyloodsen zijn geplaatst), deze romneyloodsen wil de nieuwe eigenaar op termijn vervangen door een kantoorgebouw. Hiervoor zal deels in het geval van erns ge verontreiniging worden gewerkt. Daarvoor is een melding met saneringsplan aan het bevoegd gezag nodig.

Pagina 25 van 50

Na de invoering van de omgevingswet zal dat een onderdeel zijn van de omgevingsvergunning waarvoor de gemeente bevoegd gezag is. Indien het voor de nieuwbouw noodzakelijk is verontreinigde grond af te voeren, dan zijn de kosten voor de nieuwe eigenaar. Asbest Uit de uitgevoerde onderzoeken is naar voren gekomen dat asbest in de grond aanwezig is boven de interven ewaarde. Er is geen aanleiding geweest om de heterogeen voorkomende verontreiniging met asbest als een geval van erns ge verontreinig te beschikken. Conclusie “Met de aankoop van delen van de percelen 967 en 1144 wordt Meuwissen exploita e deels schuldig eigenaar van een geval van erns ge bodemverontreiniging. De gemeente Haarlem en NV Afvalzorg blijven verantwoordelijk voor de verontreiniging in het grondwater. Voor handelingen in de verontreinigde grond ligt de verantwoordelijkheid bij de ini a efnemer.” Opmerking taxateur: Ten aanzien van het hiervoor opgenomen citaat moet worden opgemerkt dat het perceel 1144 niet meer als zodanig bekend is. Thans is dit kadastraal bekend als 2314. Voorts wordt geschreven over een kaart waarop bepaalde perceelsgedeelten zijn gekleurd. Taxateur hee een kaart ontvangen van de opdrachtgever, maar deze is niet exact dezelfde. Desalnie emin biedt deze kaart wel duidelijkheid. Onderstaand is de weergave getoond.

Pagina 26 van 50

BRON: UITGIFTETEKENING ZONDER ENIG KENMERK

Het roze gedeelte omvat de te waarderen onroerende zaak, het rode gedeelte handelt om ‘De Skeg’ waarover in het verleden is gesproken omtrent verkoop/aankoop. Enkel het roze gedeelte is onderdeel van deze taxa e waarbij taxateur opmerkt dat het perceel tussen het roze vlak en de Waarderbrug eveneens verontreinigd is. Dit perceelsgedeelte zal ook worden overgedragen aan Gerritsen-Meuwissen.

6.5 Sanering (uitgangspunten en kosten) Op 16 augustus 2022 hee Bioclear Earth B.V. een raming uitgebracht met kenmerk 20225883/13042 in verband met de saneringskosten voor het bouwplan (zie hoofdstuk 7 van dit rapport) van Gerritsen. Deze raming is gebaseerd op uitgangspunten die in 2019 zijn opgesteld in verband met een eerdere raming. Deze uitgangspunten luiden als volgt:

- aanbesteding van de sanering maakt onderdeel uit van de aanbesteding van de bouw; - bouwcunet magazijn 58*35 = 2.030 m2 (1 meter diep). 2.030 m3 (vast); - sleuf t.b.v. aanleg kabels en leidingen; stel 100*0,50 m = 50 m2 (0,80 m diep). 40 m3 (vast); - er wordt geen bronbemaling toegepast. Water uit een eventueel open bemaling ongezuiverd (korte duur) geloosd op het riool;

- na ontgraving lunet (1 m. diep) wordt een signaleringsdoek aangebracht dat vervolgens wordt voorzien van 0,20 m schoon zand;

- grondverdringende heipalen toegepast; - sleuf ka/lei wordt aangevuld met schoon zand. In bouwcunet 20 cm schoon zand; - voorafgaand aan ontgraving wordt een par jkeuring uitgevoerd ter bepaling van de milieuhygiënische kwaliteit van de te ontgraven grond;

- de par j uitkomende grond is niet verontreinigd met asbest; - voor ontgraving is indienen deelsaneringsplan vereist want het werk valt binnen de grens van het geval van bodemverontreiniging;

- sloop van opstallen valt buiten deze raming. Verharding ligt op maaiveld en kan gesloopt worden zonder grondwerk of roeren van de grond;

- begroeiing is voorafgaand aan de sanering reeds verwijderd; - bouwplan (zie groen gearceerd terreindeel op onderstaande a eelding) ligt volledig buiten de huidige aanwezige schone lee aag;

- oppervlakte bouwplan is inclusief ‘op e vergroot magazijn’.

Pagina 27 van 50

De saneringskosten bedragen € 277.000,- exclusief BTW. De opbouw van dit totaal is aangehecht als bijlage aan dit rapport. Taxateur merkt hierbij op dat als uitgangspunt is aangenomen dat de grond niet verontreinigd is met asbest. Uit de in §6.4 opgenomen analyse blijkt dit wel het geval. Hiervoor dient de totaalsom gecorrigeerd te worden.

6.6 PFAS-regelgeving Uitgangspunt in de taxa e is dat bij oplevering van het object sprake is van een gesloten grondbalans ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

Pagina 28 van 50

7. OMSCHRIJVING OBJECT 7.1 Uitgangspunten

1. Hoewel taxateur bij de inspec e en opname van de onroerende zaak een idee hee kunnen vormen over de staat van onderhoud, hee hij, voor zover hij in staat gesteld is om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 3. Ten behoeve van een taxa e waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspec e achteraf. 4. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 5. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gede nieerd door het Nederlands Normalisa eins tuut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, de ni es en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. 6.

Taxateur hee geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspec edatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxa erapport. De situa e per peildatum is leidend. Daar het te taxeren object enkel percelen grond (zonder opstallen) betre betrekking hebben op opstallen achterwege gelaten.

zijn de uitgangspunten die

7.2 Huidige situa e Hierna wordt de huidige situa e weergegeven van de te taxeren objecten. Perceel nr. 2314 (gedeeltelijk)

Pagina 29 van 50

Het perceel is met oranje omlijning indica ef weergegeven. Zoals uit de luch oto kan worden opgemaakt is het perceel momenteel bebouwd met romneyloodsen en verhard. De romneyloodsen zijn aangesloten op Nuts-voorzieningen via de hoofdbebouwing van Meuwissen. De vloer is uitgevoerd met stelconplaten. De kavel ligt ingesloten tussen de bebouwing van Meuwissen (westen), de Schoterbrug (oosten), oever grenzend aan het Spaarne (noorden) en de Skeg (zuiden). De aangrenzende grond van de Skeg beschikt over een hoger maaiveldniveau dan het te taxeren object, verschil is ca. 1,50-2,00 meter. Keerwand is opgetrokken uit legioblokken waarop een stalen hekwerk is aangebracht. Hetzelfde geldt voor wat betre de scheiding met de Schoterbrug, het hoogteverschil is weliswaar wel beperkter.

SCHEIDING KAVEL/SKEG

SCHEIDING KAVEL/SCHOTERBRUG

ZIJGEVEL ROMNEYLOODS

BINNENZIJDE ROMNEYLOODS

Pagina 30 van 50

Perceel nr. 967 (gedeeltelijk)

Dit perceelsgedeelte is wederom indica ef met oranje weergegeven. Het perceel vormt de verbinding tussen de Romneyloods en het Spaarne en is thans geheel begroeid met struikgewas en bomen. Het perceel is niet bedrijfsma g in gebruik en kan enkel te voet worden betreden. Hierna zijn een 2-tal foto’s weergegeven.

FOTO OOST-WEST

Pagina 31 van 50

FOTO WEST-OOST

Perceel nr. 966

BRON: KADASTRALEKAART.COM D.D. 14 SEPTEMBER 2022

Het perceel is met blauwe arcering weergegeven en omvat een geheel kadastraal perceel. Het perceel is thans ingericht met parkeervakken die t.p.v. de kade zijn gerealiseerd. De verharding is deels uitgevoerd met asfalt, stelconplaten en klinkers. Ook is er een etsenstalling geplaatst (damwandoverkapping) en zijn er vanuit de bedrijfshal afvoeren (leidingwerk t.b.v. koelinstalla es) geplaatst rich ng het Spaarne. Tot slot zijn er vlaggenmasten en lichtmasten aanwezig.

FOTO OOST-WEST

FOTO WEST-OOST

Pagina 32 van 50

7.3 Te taxeren staat van objecten Perceel nr. 2314 (gedeeltelijk) Een perceel braakliggende en verontreinigde grond (zie hoofdstuk 6), waarbij de aanwezige verharding en opstallen buiten beschouwing worden gelaten. Perceel nr. 967 (gedeeltelijk) Een oever zonder beschoeiing of enige kadevoorzieningen alsmede een deel van de wal. Perceel nr. 966 Oever met natuurlijke overgang tot wal. Van de exacte staat van de objecten bij aanvang van het gebruik is (vanwege de lange historie) geen informa e bekend. Taxateur hee daarom hierover met de Gerritsen - Meuwissen gesproken jdens de opname en aanvullende informa e gevraagd bij de gemeente. Per e-mailbericht van 5 augustus 2022 is het bovenstaande door mevrouw L. Kooij en de heer G. Wink (beide namens gemeente Haarlem) ingestemd met bovengenoemde opleveringsstaat.

7.4 Beoogd bouwplan Meuwissen-Gerritsen hee het voornemen de loca e ten westen van hun hoofdobject te bebouwen met een nieuwe hal. Deze hal is onderstaand getoond en biedt plaats aan een op de begane grond gelegen magazijn, en een op de verdieping gelegen kantoor. Ook is er een corridor ingetekend waardoor personen- en vrachtwagens de westzijde van de (nieuw te bouwen) hal kunnen bereiken. Op de tekening is eveneens een op e ingetekend voor het vergroten van het magazijn. Onderstaand zijn de a eeldingen ingevoegd:

BEGANE GROND

Pagina 33 van 50

1E VERDIEPING

7.5 Vloeroppervlakten

1. Door taxateur opgemeten oppervlakten zijn geen meetcer caat op basis van NEN 2580 voor de speci ca e van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 2. B.V.O.: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstruc es, die de desbetre ende ruimte of groep van ruimten omhullen. 3. V.V.O.: De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correc e glaslijn”. Deze correc e wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen, de afstand tussen de meetlijn voor ne o-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 1,5 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. Nieuw te realiseren opstal ter plaatse van perceel 2314 Omschrijving

VVO

BVO

Magazijn

ca. 1.431 m2

ca. 1.550 m2

Entree met magazijn

ca.

170 m2

ca.

185 m2

Kantoor

ca.

308 m2

ca.

333 m2

Terras

n.v.t.

ca.

213 m2

Begane grond

1e verdieping

Bron: o.b.v. pla egronden Her Architecten, digitaal genaamd MIO SO 20180515 tekeningen

Pagina 34 van 50

7.6 Parkeervoorziening In de te taxeren situa e is geen parkeervoorziening aanwezig. In de huidige situa e zijn deze wel aanwezig, maar deze zijn door en voor rekening van Meuwissen-Gerritsen aangelegd.

7.7 Gebruiksovereenkomst (hoe ook genaamd) Ten aanzien van perceel 2314 is een op e-overeenkomst gesloten tussen de gemeente Haarlem en een rechtsvoorganger van Meuwissen-Gerritsen. Deze overeenkomst is opgesteld vanwege onduidelijkheid over de impact van de verontreiniging die ter plaatse aanwezig is. Deze overeenkomst geldt vanaf 1 januari 1984 voor de jd van vijf jaar met verlengingsmogelijkheden van jaar tot jaar. Er is een jaarlijkse indexering van toepassing ad. 6% per jaar. De vergoeding wordt voldaan door Meuwissen en houdt in dat de grond enkel door hen mag worden gebruikt. De vergoeding die per prijspeil 1 januari 2022 werd voldaan bedraagt € 7.748,73. Ten aanzien van perceel 966 geldt dat er een plempingsvergoeding wordt voldaan aan de gemeente. Deze vergoeding ziet toe op de kosten voor het gebruik van 1.051 m2 plemping (grond voor water incl. leiding en beschoeiing). Het hierbij behorende jaarbedrag bedroeg per 2020 € 3.111,34. Er is geen BTW van toepassing.

7.8 Duurzaamheid Daar het te taxeren object enkel percelen grond betre is duurzaamheid van ondergeschikt belang voor de taxa e en wordt daarom niet verder uitgewerkt.

Pagina 35 van 50

8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES 8.1 Uitgangspunten

1. Een taxa e is jda ankelijk: de waarde re ecteert de verkregen informa e en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspec edatum maar vóór de waardepeildatum, worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) al jd verwerkt in de waardering. 3. Wanneer na de waardepeildatum, maar voor de datum van de rapportage, een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substan ële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situa e. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxa erapport. 4. Toekoms ge (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

8.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt Macro-economische status De Nederlandse economie is sterk uit de coronacrisis gekomen, maar het beeld is aan het kantelen. Steeds meer huishoudens voelen de hoge in a e in hun portemonnee, waardoor de consump egroei de komende kwartalen tot s lstand komt. Dit blijkt uit de nieuwste raming van het Centraal Planbureau, de concept-Macro-Economische Verkenning (cMEV). Door de hoge in a e en de daarbij achterblijvende loons jging daalt de koopkracht in doorsnee 6,8% in 2022. Daarbij is er in a e-ongelijkheid: hoe lager het inkomen, hoe sterker de nanciële last van de in a e wordt gevoeld. Het standaard koopkrachtbeeld is gebaseerd op de gemiddelde in a e en houdt dus geen rekening met dit soort verschillen tussen huishoudens. Het CPB publiceert voor het eerst een raming van de ontwikkeling van de armoede. De armoede neemt toe: door de in a e is steeds meer geld nodig om aan de basisbehoe en te kunnen voldoen, terwijl de inkomens beperkt s jgen. Als gevolg hiervan s jgt de armoede in personen in 2023 tot 7,6%, voor kinderen is dat zelfs 9,5%. Net als voor de koopkrachtcijfers geldt dat deze cijfers de werkelijke problema ek nog onderscha en.3

BRON: CPB.NL

3 Bron: CPB

Pagina 36 van 50

BRON: NVM

In het afgelopen jaar stegen de huurprijzen voor bedrijfsruimte ongekend hard. De mediaan van de gerealiseerde huurprijs per m2 lag in de afgelopen twaalf maanden op € 63,7/m2. In dezelfde periode van het voorgaande jaar lag het niveau 5% lager op € 60,8 per m2. Als we kijken over een langere periode van vijf jaar, dan lag de mediaan 17% lager op € 54,1 per m2. Deze ontwikkeling is tekenend voor de oplopende krapte in de markt, die ertoe hee geleid dat gebruikers bereid zijn fors meer te betalen voor geschikte ruimte. In de regionale verdieping verderop in dit rapport, zien we dat in alle regio’s van Nederland een vergelijkbare ontwikkeling is te zien. Koopprijzen zijn nog harder gestegen en hangen samen met de eerder geschetste ontwikkeling van de vraag naar koopobjecten. Voor courante en moderne bedrijfsruimten is een verdubbeling van de prijzen in de laatste vijf jaar niet ongewoon. De grootste s jging hee plaatsgevonden in de laatste een à twee jaar. Vanaf die jd manifesteerde de krapte zich het duidelijkst en droeg de lage rente bij aan een guns g investeringsklimaat. In algemene zin zien we door de opgelopen bouwkosten een opwaartse druk op de prijsvorming. Ook zijn prijzen gestegen door de investeringen van eigenaren in kwaliteit en duurzaamheid van hun vastgoed. Daarnaast zullen de opgelopen energieprijzen doorwerken in hogere huisves ngskosten voor gebruikers.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12196458/1