20210025829 6. Bijlage E Nota van Antwoord van inspraakreacties

Graag zouden wij in overleg gaan met de gemeente en met partijen als het in de Woonvisie genoemde BouwLab om haalbare oplossingen te ontwikkelen. 10. Legaliseren van reeds bestaande situaties (na toetsing, bijv. ouder dan 15 tot 20 jaar) waar de registratie niet goed is in het BAG of bij de gemeentelijke vergunningen. Dit is nodig om verdere

antwoord bij 1.

Wij gaan ook graag het gesprek met u aan over de Warmtetransitie.

Nee

Wij snappen de behoefte om bestaande situaties waarbij de vergunde situaties moeilijk te achterhalen zijn, te ‘legaliseren’. Het toevoegen van zo’n mogelijkheid brengt weer meer regels en daarmee extra onduidelijkheid met zich mee. Dit speelt met

Nee

51

ontwikkelingsmogelijkheden niet te beperken.

name in de gebieden waar woningvormen en omzetten nu niet zijn toegestaan. In deze gebieden zijn veel woningen illegaal verbouwd en in strijd met het bestemmingsplan. Om deze negatieve ontwikkelingen ‘on hold’ te zetten, is gekozen voor een time-out regime, waardoor handhaving makkelijker wordt.

11. Per buurt bekijken waar de ontwikkelmogelijkheden liggen en niet bij voorbaat gehele buurten uitsluiten. Ontwikkelaars kunnen zelf aangeven waar volgens hen mogelijkheden liggen. Als voorbeeld noemen we de Amsterdamse Buurt.

Dit voorstel wordt meegenomen bij de aanpassing van de beleidsregels voor woningvormen en omzetten. Wij begrijpen het belang van uitzonderingen mogelijk maken voor het toevoegen van woningen waar het wel kan. Daarbij maken we de kanttekening dat elke uitzondering extra regels betekent en daarmee meer onduidelijkheid voor initiatiefnemers. De regels voor woningvormen en omzetten zijn geëvalueerd en worden op 4 februari aan de Commissie Ontwikkeling aangeboden. U bent hiervan apart op de hoogte gesteld. Uit deze evaluatie volgt ook een aanpassing van de beleidsregels. Het ophogen van de minimale oppervlakte wordt een voorstel. Zie het antwoord onder 15.10. en 15.11.

Nee

De parkeerproblematiek is onderdeel van het mobiliteitsbeleid en van invloed op de realisatie van de woningbouwopgave. De verwachting is dat eind van het eerste kwartaal van 2021 het mobiliteitsbeleid van de gemeente vrijgegeven zal worden voor inspraak.

Nee, de opmerking is doorgegeven aan de betreffende afdeling.

Zie het antwoord bij punt 14.

Nee, de opmerking is doorgegeven aan de betreffende afdeling.

12. Bij bestaande grondgebonden eengezinswoningen tot 150 m2 blijft woonvorming of omzetting niet mogelijk. 13. Woonvorming of omzetting is mogelijk in bovenhuizen, vooral boven winkels of bedrijfsruimten. Deze zijn vaak minder geschikt voor gezinnen vanwege de trappen en het ontbreken van een tuin. In sommige gevallen zijn dit grote ruimtes en kunnen goed worden omgevormd naar twee woningen of meer. Er moet in elke buurt de mogelijkheid voor uitzonderingen zijn. 14. Instellen van parkeervergunningensysteem. Deze buurt wordt overdag overstelpt met auto’s van mensen die in het centrum werken of wonen. Ook kan dit nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken omdat het aanbieden van parkeerplaatsen bij nieuw te creëren woningen kan worden afgezien. 15. Over het algemeen wordt er veel verhuurd aan starters omdat daar de grootste markt ligt, het auto bezit is bij deze groep over het algemeen laag en kan bij bepaalde

52

Nee

Nee

16.

17.

18.

19. 20.

projecten een verplichte parkeerplaats komen te vervallen. Parkeervignettengebied uitbreiden. Druk door extra auto’s en verkeer is vaak een argument om binnenstedelijke ontwikkeling te beperken. Vooral in wijken waar geen parkeervignetten zijn wordt dat als een probleem gezien. Buurten worden gebruikt als stalling van auto’s voor bewoners die in andere buurten wonen. Ook is het voor de bewoners van deze buurten zelf te makkelijk om een tweede auto te nemen omdat er geen beperkingen zijn. Accountmanagers voor wijken aanstellen die meer zeggenschap en daadkracht krijgen. Accountmanagers kunnen ook meer inzicht geven in welke kleinschalige ontwikkelaars zich aan hun afspraken houden. Op deze manier kan samenwerking met betrouwbare partijen beter verlopen na verloop van tijd. Overleg tussen gemeente en een groep van kleinschalige ontwikkelaars betreffende het proces van vergunningaanvraag. Kijken op welke manier er toch enige vorm van vooroverleg mogelijk is zodat het vergunningentraject voor alle partijen efficiënter kan verlopen. Veel vergunningen worden nu ingediend en moeten worden beoordeeld terwijl deze bij voorbaat al niet haalbaar zijn. Meer duidelijkheid op uitzondering situaties omtrent woonvorming Betere monitoring van Verhuurders: (1) Meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag beter administreren.

Wanneer een verhuurder 3 keer de fout in gaat door slecht verhuurdersgedrag worden er sancties opgelegd (bijvoorbeeld doorlichting overige beleggingspanden). (2) Handhaven op illegale situaties (3) Rating systeem van verhuurders (4) Oplossingsgericht met verhuurders omgaan. In sommige gevallen is de

Zie het antwoord bij punt 14.

Nee, de opmerking is doorgegeven aan de betreffende afdeling.

Zie ook antwoord bij 1.

Nee

Zie het antwoord bij punt 1 en 12.

Nee

Zie het antwoord op punt 12.

Nee

We brengen in beeld in hoeverre het nodig is om het huurdersteunpunt dat in de Transvaalbuurt actief is uit te breiden naar dienstverlening voor alle huurders. Daarnaast volgen we de ontwikkelingen bij het Rijk en andere gemeenten m.b.t. opkoopbescherming, de aanpak van malafide verhuurders, en mogelijkheden van verhuurvergunning.

Nee

53

ongewenste situatie geen onwil maar onkunde of het niet hebben van de financiële capaciteit (5) In dit systeem moet wel worden meegenomen dat er altijd notoire klagers zijn en dat er gekeken moet worden of de klacht van de huurder gegrond is en wat verhuurder heeft gedaan om de klacht op te lossen. 21. Gemeente en kleinschalige ontwikkelaars kunnen gezamenlijk een onderzoek/enquête onder huurders in de particuliere huursector uitvoeren. Dit geeft een beter inzicht in de behoeftes en wensen van de huurders. 22. Actiever aanschrijven van eigenaren met gebouwen met slecht onderhoud.

23. Kadastraal splitsen van woningen onder de 50m2 mogelijk maken voor de verkoopmarkt om de druk op kleine woningen te verminderen en te voldoen aan de behoefte van starters. 24. Fietsparkeren is momenteel ook een knelpunt bij aanvragen. Waar auto’s voor bepaalde projecten niet meer mogelijk zijn is het alternatief een fiets (vaak elektrisch). Binnenstedelijk is daar in projecten vaak geen plaats voor. Het extra aanbieden in de openbare ruimte wordt vaak ook niet goedgekeurd. Het nog meer toezien op spookfietsen zou enige ruimte kunnen geven in de bestaande fietsenrekken. 25. Reactie inleiding. De Woonvisie lijkt vooral geschreven vanuit het oogpunt van de middelgrote (projecten van ca. 10 tot 50 woningen) en grote ontwikkelaars en corporaties. De focus ligt hierbij op nieuwbouw. Echter komt uit de statistieken naar voren dat de ontwikkeling van nieuwe woningen voor 50% van buiten de nieuwbouw

De woonwensen van particuliere huurders worden in het 2jaarlijks onderzoek WiMRA meegenomen. Mogelijkheden om huurders te bevragen voor andere behoeften en wensen bespreken we graag in het gesprek zoals opgenomen bij punt 1.

Nee

De prioriteiten in het handhavingsprogramma worden jaarlijks vastgesteld in relatie tot de aanwezige prioriteit. Er wordt alleen actief gehandhaafd als er sprake is van gevaarlijke situaties, niet op basis van achterstallig onderhoud. We nemen kennis van de opmerking. Zie het antwoord op punt 4.

Nee, de opmerking is door gegeven aan de betreffende afdeling.

Zie het antwoord onder 15.14. Het punt is voor kennisgeving aangenomen en doorgegeven aan de betrokken afdeling.

Nee

Voor nu klopt uw stelling. De groei van woningvoorraad buiten de nieuwbouw is zeker van belang geweest voor woningzoekenden en de stad. De komende jaren zal echter de nieuwbouwproductie in de ontwikkelzones goed op stoom komen en worden er meer grootschalige nieuwbouwprojecten opgeleverd. Ook verwachten we als gevolg van wijzigingen in de regelgeving m.b.t. splitsingen dat hier ook een enigszins

Nee

54

Nee

komt. De kleinschalige ontwikkelaar en belegger zorgen jaarlijks voor een aanzienlijk deel van deze nieuw gecreëerde woningen. 26.

Door functiewijziging, woningsplitsing en optopping zouden er meer woningen gecreëerd kunnen worden. Echter lijkt er een verschil in wens en regelgeving te zijn. In de praktijk blijkt namelijk vanwege deze regelgeving het erg lastig om doormiddel van deze mechanismen voor woningtoevoeging te zorgen. De vraag is waarom de gemeente een minimale eis van 50m2 aanhoudt voor het kadastraal splitsen. Daarnaast zijn er grote gebieden aangemerkt waar het nagenoeg helemaal niet mogelijk is om te splitsen, zowel bouwkundig als kadastraal. Voor de overige gebieden wordt er slechts onder voorwaarden toegestaan om te splitsen. Zo wordt er bij het toevoegen van nieuwe woningen verlangd dat er een parkeerplaats wordt bijgevoegd. In binnenstedelijke ontwikkelingen is dit in de meeste gevallen niet mogelijk. In vergunningsgebieden voor auto’s wordt de mogelijkheid geboden om af te zien van parkeervignet, echter is het overgrote deel van de stadsdelen buiten het centrum (na 1930) geen vergunningsgebied voor auto’s. In deze gebieden is het dus niet mogelijk om parkeervignetten op te geven wat er voor zorgt dat kleinschalige projecten vaak niet door kunnen gaan, ook al is er voldoende parkeergelegenheid in de openbare ruimte.

Wij stellen voor om de voorwaarde om bij elke woning een parkeerplaats te creëren wat nader onder de loep te nemen en onderscheid aan te brengen in de verschillende kopers en huurdersgroepen. Zeker onder starters is het autobezit laag. Dit is de markt waar de kleinschalige ontwikkelaar zeer actief is.

afvlakkend effect vanuit zal gaan met betrekking tot de "toevoegingen anderszins", waar het grootste deel van uw productie onder valt. Dit maakt dat de balans wijzigt en onze voornaamste focus inderdaad ligt op de nieuwbouw. Zie de beantwoording onder punt 12 waarin wordt verwezen naar besluitvorming rond de regelgeving bij splitsen en woningvorming.

55

Nee

27.

Er wordt door de behandelende ambtenaren vaak geen toestemming verleend aan bouwprojecten omdat er geen gebruikt wordt gemaakt van mogelijke ontheffingen. Er wordt (te) strikt naar de regels gekeken die voor bepaalde gebieden gelden waardoor goede en haalbare mogelijkheden voor woningtoevoeging blijven liggen. Het optoppen, uitbouwen en splitsen van kleine eengezinswoningen moet voor geen van de partijen een wens zijn. Wij delen de mening dat deze behouden dienen te blijven voor de groep waar deze woningen voor zijn gebouwd. Echter is geen gebied hetzelfde met gelijkwaardige gebouwen. Binnen de vastgestelde gebieden zouden er mogelijkheden moeten zijn om uitzonderingen te maken, bijvoorbeeld boven winkels en bedrijfsruimten of zeer grote woningen boven de 150 m2. Woningen boven winkels zijn over het algemeen niet geschikt voor jonge gezinnen vanwege het van de trap op en af tillen van kinderwagens of fietsen en het ontbreken van een tuin.

Wij nemen deze suggesties mee als overweging bij het aanpassen van de beleidsregels voor woningvormen en omzetten, en binnen de aanpak om meer woningen boven winkels te realiseren..

Nee

28.

De voorwaarden in de gebieden waar wel woningsplitsing mogelijk is, dienen wellicht opnieuw bekeken te worden. Woningen dienen voor kadastrale splitsing op dit moment een minimale maat te hebben van 50 m2 GBO ondanks dat de woonvisie onderkent dat er een grote behoefte is aan woningen voor éénpersoonshuishoudens die vaak juist geen grote woning wensen.

Zie antwoord onder 12.

Nee

29.

De wens is er om ook in de kopersmarkt meer beschikbaarheid te creëren voor de starters. Tabel 1 uit de woonvisie lijkt te suggereren dat de kopersmarkt vanuit het gemeentelijk perspectief

Het klopt dat u deze categorie mist in de tabel, dat is een omissie die we zullen herstellen. In onze nota “kaders en instrumenten sociale huur en middensegment” is ook de categorie lage middeldure

Ja. In tabel 1 zal ook de categorie lage middeldure koop worden toegevoegd.

56

begint vanaf € 264.020. Ons inziens is dit geen goede aanname aangezien het ons verstandig lijkt om op een veel lager punt als woningkoper in te stappen in je woningkoopcarrière. Op deze manier kan een starter al eerder een deel eigen vermogen opbouwen door waardestijging van het woonhuis en deelaflossing van de hypotheek. Hierna kan men makkelijker de volgende stap kan zetten. Wat uiteraard ook de doorstroming naar een hoger segment bevordert.

koop/betaalbare koop en de hierbij behorende spelregels opgenomen. .

30.

Door bij projecten in bestaande gebouwen de ondergrens van 50m2 aan te houden voor het kadastraal splitsen, worden er alleen maar woningen toegevoegd voor het hogere middensegment. Woningen van ca. 50 m2 worden in en om het centrum momenteel voor € 250.000 tot 300.000 verkocht. Buiten het centrum liggen de prijzen voor een dergelijke woning rond de € 225.000 tot € 275.000. Wanneer Haarlem een starters koopmarkt wil creëren dan dient zij zich te richten op een markt onder de € 225.000.

31.

Op 11 januari 2021 worden er totaal 397 woningen aangeboden in Haarlem, hiervan zijn er 10 beschikbaar onder de € 225.000. De vraagprijs onder de € 225.000 betreft de absolute startersmarkt. Voor deze markt is dus slechts 2.5% van de aangeboden woningen beschikbaar terwijl de vraag goed is voor een veelvoud van dit percentage. Zoals de Woonvisie ook aangeeft is er voor de starters een groot tekort aan

Via de spelregels over de woningbouwsegmentering is de inzet om 26 % in het lage middensegment te realiseren in de huur of koop (< € 1025,- <264.000 pp 2020)). Er is voor gekozen om hier een minimum oppervlak aan te verbinden van 50 m2 om redelijke woningkwaliteit te realiseren. Via antispeculatiebeding kan ervoor worden gezorgd dat er niet gespeculeerd kan worden met de woningen. Gelet op de vraag is in de woonvisie opgenomen dat we met ontwikkelende partijen in gesprek gaan om vooral aanbod in de koop te realiseren. Door een programma dat zich richt op betaalbare categorieën zal er in de nieuwbouw de komende jaren aanzienlijk aanbod worden toegevoegd. Bij de regels rond veranderingen in de bestaande voorraad wordt gezocht naar een balans van behoud van voldoende aanbod voor groepen in relatie tot de leefbaarheid in de buurt. Wij streven naar balans in het totale aanbod. Daarbij richten we ons bij nieuwbouw op - doorstroming van de bestaande voorraad, door het bijbouwen van appartementen voor ouderen. het toevoegen van kleinere betaalbare woningen voor starters (en jongeren) In de bestaande voorraad richten we ons op het behoud van

57

Nee

Nee

beschikbare woningen. Het stellen van minimale afmetingseisen aan zowel woonvorming als kadastraal splitsen zorgt voor een beperking van het aantal nieuw te vormen starterswoningen in vooral bestaande bouw maar ook in nieuwbouw en transformaties van bedrijfsmatige gebouwen naar woonruimte. Deze eisen voor woningsplitsing zorgen voor een groter percentage grote woningen die voornamelijk geschikt zijn voor hogere middeninkomens (zoals aangegeven in bijlage 2). 32. Ter overweging: Het begrenzen van verkoopprijzen, het lage middenduur segment, kan leiden tot een lager aanbod. Zoals verder toegelicht in bijlage 3 is het ontwikkelen van woningen met een beperking van de m2 niet rendabel. Het gaat hier voornamelijk om woningen onder de € 250.000. De vraag moet gesteld worden of er vanuit de kopers juist wel behoefte is aan kleinere woningen, die financieel haalbaar zijn en ze hierdoor een eerste stap in hun koopwoning carrière hebben kunnen maken. Het tempo voor het creëren van nieuwe woningen in de bestaande ruimte is te laag. Het regulieren van verkoopprijzen is een lastige casus omdat Nederland een land is waar we marktwerking de vrije hand laten. Bouwkosten lopen op, wanneer verkoopprijzen beperkt worden op basis van m2 prijzen kan dit betekend voor verdere krimp.

Wanneer projecten niet meer rendabel zijn zullen ontwikkelende partijen achterwege blijven en naar andere gemeenten gaan.

(kleine en grotere) eengezinswoningen, omdat dit type beperkt zal worden bijgebouwd. Dat geldt ook voor de klassieke boven/benedenwoningen. Transformatie naar woonruimte van bijvoorbeeld kantoor of bedrijfspanden is mogelijk in verschillende segmenten.

Vanuit lange termijn stedelijke kwaliteitsoptiek stellen wij eisen aan de minimale woninggrootte per financieringscategorie. Wij zijn ons bewust dat dit in de huidige markt- en ontwikkelcontext kan leiden tot producten die met een lager rendement moeten worden ontwikkeld. Binnen het bouwprogramma zijn er echter ook meer rendabeler categorieën opgenomen.

Nee

33. Wanneer er toch wordt overgegaan op het reguleren van verkoopprijzen in het middensegment dan moet de woonvisie wel rekening houden met het indexeren van deze marktprijzen zoals dit ook jaarlijks gebeurt met de sociale huurprijzen. Dit geldt uiteraard ook

In de nota “Kaders en instrumenten sociale huur en middensegment” wordt aangegeven dat de huurprijzen jaarlijks mogen stijgen met de CPI-index. Dit is wat wij ook met ontwikkelaars vastleggen in anterieure overeenkomsten. Verder geldt natuurlijk de landelijke wetgeving m.b.t. huurprijs

Ja, in de woonvisie worden de geïndexeerde prijzen voor 2021 opgenomen.

58

voor de huurprijzen in de middenhuur.

34. Het vergunningsverlening traject voor bouwen, splitsen en woonvorming verloopt op dit moment vaak moeizaam en kost veel tijd. Voor kleinschalige projecten gaat het hierbij vaak om de kleinere woningen in het segment onder de € 250.000. Duidelijker richtlijnen en de mogelijkheid voor informatieve voorbesprekingen besparen tijd en geld van zowel gemeente als ontwikkelaar en komen de woningmarkt ten goede.

vaststelling en jaarlijkse huurprijsstijging. Het college van B&W stelt jaarlijks de geïndexeerde prijzen vast, dit jaar zal dat begin maart zijn en deze zullen worden opgenomen in de woonvisie Zie antwoord onder punt 1. Nee

35. De voorgestelde categorieën van sociale huur, midden huur en vrije sector zijn goed uitvoerbaar. Er moet wel gelet worden op de haalbaarheid van de lage middenhuur. Ook zal er opgelet moeten worden op een scheve verhouding tussen de huurmarkt en de koopmarkt. Het voorwaarde stellen aan aantal m2 van woningen en percentage verdeling heeft invloed op het wel of niet slagen van projecten. Elke project is anders en kan niet altijd met basisregels benaderd worden. Wel kunnen de basisregels als leidraad genomen worden. In de verhuurmarkt is het het marktprincipe wat de huurprijs bepaald. Relatief kleine woningen kunnen snel in de vrije sector vallen waardoor deze relatief duur per m2 zijn. Ook geldt voor de huurmarkt dat hier woningen bij dienen te komen en vooral in het middensegment. Door het aanbod te vergroten zal hier de prijs mogelijk kunnen dalen. Dit wordt ook onderkend in de Woonvisie

We nemen uw opmerking voor kennisgeving aan.

Nee

36. De particuliere verhuursector bedient hoofdzakelijk reguliere huurders en geen overige bijzondere

Uit de cijfers van het WiMRA komt naar voren dat 16% van de Haarlemse woningvoorraad wordt verhuurd via particuliere

Nee

59

37.

doelgroepen. Wel blijkt uit de Woonvisie dat de particuliere verhuursector voor de starters met 27% niet ver onder die van de corporaties zit met 29%. Dit geeft aan dat de particuliere verhuursector van groot belang is voor de starters. Ook wordt het belang van jonge huurders voor een stad als Haarlem onderschreven. Het beperken van de particuliere verhuursector kan betekenen dat dit voor de starters juist krapte geeft in plaats van meer woningen. Wanneer het doel is om de corporaties een groter aandeel te laten nemen in de startersmarkt is dat een mogelijke ontwikkeling, echter kan een dergelijk traject meerdere jaren in beslag nemen en is het geen oplossing voor de korte termijn. Wanneer er direct maatregelen en beperkingen worden opgelegd voor de particuliere verhuurmarkt zal dit acute krapte geven op korte termijn. Met als gevolg een grote stijging van huurprijzen en koopsom. Vooral dat is niet wenselijk. Er wordt geopteerd voor meer woonvorming en verkamering om de starters een start van hun wooncarrière te geven. Echter blijkt woonvorming en verkamering in de praktijk vanwege het vergunningentraject lastig te zijn en vaker vast te lopen. In veel buurten is woonvorming en verkamering niet wenselijk.

verhuur, en 31% door corporaties (waarvan 27% in de sociale huur). De regulering van de huur in de particuliere sector is inderdaad vooralsnog beperkt wanneer de woningen boven de huurprijsgrens vallen. We kunnen via de nieuwbouw wel hierop sturen via afspraken met ontwikkelende en verhurende partijen en het ruimtelijk-juridische instrumentarium (waaronder opname van woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan/omgevingsplan gekoppeld aan de verordening doelgroepen woningbouw). De komende jaren wordt ingezet op toename van betaalbare categorieën in de nieuwbouw.

Reactie duurzaam en toekomstbestendig In de projectontwikkeling voor verkoop is duurzaamheid voor zowel grootschalige als kleinschalige projecten kostendekkend te maken. Voor kleinschaliger verhuurprojecten is duurzaamheid een lastig en vaak prijzig onderdeel, en dan met name bij renovatie van bestaande woningen. Isolatie is wel haalbaar en zou wat ons betreft standaard moeten zijn. Voor wat betreft warmtevoorziening is de

We trachten het Bouwlab, een initiatief van de 3D Makers Zone, meer onder de aandacht te brengen. Voor nu verwijzen wij u naar de website: https://www.3dmakerszone.com/bouwlab-index.html#about Ten aanzien van renovatie van bestaande woningen gaan wij graag het gesprek met u aan over de te nemen maatregelen omtrent duurzaamheid.

60

Nee

ontwikkeling nog niet uitgekristalliseerd omdat de uitvoering zeer te wensen overlaat. De installatie van warmtepompen is veel duurder dan gasverwarming terwijl de huur gelijk blijft. De huidige systemen geven te veel storing waardoor huurders klagen. Geluidsoverlast van warmtepompen is een veel voorkomende klacht van de directe omgeving. Het gemeentelijk initiatief ‘het BouwLab Research & Development’ was bij geen van de onderschrijvende partijen bekend en zou wat ons betreft meer aandacht mogen krijgen bij kleinschalige ontwikkelaars. 38.

39.

Ter overweging: Omdat de meeste duurzame mogelijkheden van verwarmen, binnenstedelijk lastig zijn, zal er in de toekomst hoofdzakelijk elektrisch verwarmd dienen te worden. Wanneer dit voor de gehele stad dient te gebeuren is er een veelvoud aan elektrische capaciteit nodig, vooral in de piekuren. Mede hierdoor moet ook de infrastructuur aangepast zijn. Alternatieven als waterstof via het oude gasnet dienen ook nog in het achterhoofd gehouden te worden. Wanneer gasloos voor bestaande gebouwen een norm wordt bij het toevoegen van nieuwe woningen, kan dit leiden tot krimp van het aanbod omdat dit niet altijd mogelijk is zoals bijvoorbeeld bij de bestaande bouw. Ook hoe er wordt omgegaan met Rijksmonumenten waar enkelglas de norm is en wanden vaak niet mogen worden voorzien van geïsoleerde voorzetwanden heeft invloed op het aanbod. Hier ligt nog een uitdaging De ambitie om de wijken van Haarlem een divers woningaanbod te geven onderschrijven wij volledig. Verschillende soorten woningen zorgt voor diversiteit aan bewoners in een wijk. Het tegengaan van vorming van eenzijdige bewonersgroepen is zeer belangrijk.

De genoemde uitdagingen worden herkend. In de concept Transitievisie Warmte (TVW), wordt hier nader op ingegaan. De TVW gaat binnenkort het bestuurlijk traject in, waarna er vanaf maart een inspraak periode is.

Nee

Wij nemen uw opmerking voor kennisgeving aan.

Nee

61

Echter lijkt door wat reeds is geschetst, dat Haarlem vooral een hogere (midden)inkomen stad zal worden. Het woningaanbod voor lagere inkomens en lagere middeninkomen blijft achter. De financiële haalbaarheid voor deze groep lijkt vooral te liggen in Schalkwijk. Deze ontwikkeling heeft als dreiging dat hier een eenzijdige bewonersgroep ontstaat. Onder andere het mechanisme van minimale afmetingen van woningen ten opzichte van bijvoorbeeld maximale koopprijs zorgt voor beperking die alleen in bepaalde goedkope gebieden mogelijk lijkt en is niet toe te passen op de gehele stad (dit geld vooral voor nieuwbouw boven de 30 woningen). Hier later meer over in Bijlage 3. De oplossing ligt inderdaad in diversificatie van het woningaanbod. Vaak bepaalt de markt waar behoefte aan is in een bepaalde wijk, dit is vaak heel goed te zien aan de demografie van een wijk. Een appartementencomplex met kleine (ca 40m2) luxewoningen in Haarlem-Zuid zal minder goed verkopen dan ditzelfde complex in het centrum. 40. De samenwerking met de corporaties is voor elke gemeente zeer belangrijk en noodzakelijk. Corporaties zorgen voor de sociale woningen in een stad. De samenwerking met grote ontwikkelende partijen kan zorgen voor meer nieuwbouw in alle sectoren. De samenwerking met kleine ontwikkelaars wordt niet genoemd in dit hoofdstuk.

Waarschijnlijk omdat het teveel, kleine, verschillende partijen zijn en communicatie hiermee voor de gemeente tijdrovend en kostbaar is. Echter wordt in de Woonvisie onderstreept dat deze groep verantwoordelijk is voor een groot deel van de nieuw te creëren woningen en voor de verhuur en verkoop van woningen waar de corporaties en grote ontwikkelaars zich meestal niet

Zie de reactie onder punt 1.

62

Nee

mee bezig houden. Samenwerking met deze groep kan voor een versnelling van het woonaanbod zorgen omdat kleine organisaties vaak sneller en meer creatief kunnen werken. In onze visie in deel I gaan we verder in op mogelijke samenwerkingsvormen. 41. Reactie bijlage 1 De tijd heeft ons alweer ingehaald. De WOZ-waarden van 2019 zijn op basis van de peildatum 01-01-2018. Dit is inmiddels 3 jaar geleden en intussen zijn de verkoopprijzen in deze periode enorm gestegen. Deze cijfers worden later weer gebruikt voor de doelgroepenvorming. Wellicht dat dit een verkeerd beeld kan geven omdat de er met te lage prijzen wordt gerekend. Het aanhouden van kwartaalcijfers van NVM of CBS kan een betere richtlijn zijn dan de WOZ waarden van gemeenten. 42. Reactie bijlage 2 Zelfde opmerking als bij Bijlage 1. 43. Reactie bijlage 3 Deze bijlage is het meest relevant omdat dit de spelregels aangeeft. Spelregels gelden voor 29 woningen of meer. Vraag is of deze regels op termijn ook van toepassing zullen zijn op kleinere projecten. Overweging Voor de grotere projecten (niet relevant voor kleine ontwikkelaar) ontstaat er een probleem wanneer er met de rekenmethode wordt gewerkt. Als we de regels ontleden wordt het vooral lastig voor de lage middenhuur (lees starters) en dan vooral in de verkoopsfeer. De regel is: 50% woningen van 60 GBO of meer met een maximum vrij op naam prijs van € 363.000.

50% woningen van tussen de 50 en 60 GBO vrij op naamprijs € 182.000 tot € 250.000. Vraag is of de woningen dan met of zonder afwerking worden opgeleverd. Vaak is het bij nieuwbouw zo dat

De cijfers uit de bijlage zijn afkomstig uit de cijfers die in de MRA worden verkregen en vergeleken, het betreft hier de cijfers uit het 2-jaarlijks woonwensenonderzoek Wonen in de Metropool Regio Amsterdam 2019, uitgevoerd door bureau Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam. Onlangs is daarbij gebleken dat er een fout is gemaakt in de WOZwaarden van verschillende segmenten. De bijlage wordt hierop aangepast.

Ja. Bijlage 1 wordt aangepast op basis van aanpassing van de Factsheets die in WiMRA 2019 zijn aangepast (WOZ-waarden verschillende woningklassen)

Deze tabel geeft de toegankelijkheid weer van verschillende prijssegmenten in relatie tot inkomensgroepen. Wij zien geen reden om deze tabel te wijzigen

Nee Nee

De spelregels gelden op dit moment voor projecten van meer dan 29 woningen (dus vanaf 30 woningen). Dit om op stedelijk niveau te borgen dat er voldoende sociale huur en woningen in het middensegment worden gerealiseerd. Op dit moment kunnen wij geen uitsluitsel doen of deze (of een deel van deze) spelregels in de toekomst ook voor kleinere projecten gaan gelden. Wij nemen uw overweging met betrekking tot de rekenmethode en de haalbaarheid van projecten ter kennisname aan.

63

woningen nog moeten worden voorzien van wandafwerking, vloerafwerking en een keuken. Voor 50% van de woningen met een woonoppervlak tussen de 50m2 en 60m2 kom je terugrekenend, bij de minimale oppervlakte van 50m2 op een minimumprijs van € 3.640 per m2 en een maximumprijs van € 5.000 per m2. Kijken we naar de maximale oppervlakte van 60m2, dan kom je op minimaal € 3.033 per m2 en maximaal op € 4.166 per m2. De haalbaarheid lijkt hierdoor vooral te zitten in 50 m2 woningen en de kans is groot dat hier dan ook op ingezet gaat worden. Dit zijn vrij op naam prijzen dus daar worden nog extra kosten in verwerkt buiten de ontwikkelkosten, zoals de BTW (of overdrachtsbelasting), notariskosten, overdrachtskosten, verkoopkosten, etc.). Gezien de hogere bouwprijzen op het moment is de vraag of deze verkoopprijzen haalbaar zijn. Daarnaast wordt er niet per stadsdeel gekeken. Grondprijzen verschillen per stadsdeel. In deze spelregels wordt niet opgenomen of deze kerngetallen mee bewegen met de inflatie of de markt. Wanneer prijzen in 2025 nog steeds gehanteerd worden met een stijgende markt worden de mogelijkheden nog beperkter. Met deze regels lijken er hoofdzakelijk mogelijkheden te liggen in Schalkwijk en is de vraag of dit in de andere ontwikkelzones haalbaar is.

Mochten deze regels in de toekomst ook gelden bij projecten van minder dan 29 woningen zal dit voor veel kleine ontwikkelaars nagenoeg niet haalbaar zijn. 44. Reactie bijlage 4 Deze bijlage geeft aan dat het beleid van de afgelopen jaren wordt doorgezet. Gebieden zijn aangemerkt waar er nagenoeg geen ontwikkelmogelijkheden mogelijk zijn voor woonvorming, omzetting en kadastraal splitsen. Het probleem hierbij is dat

Zie antwoorden onder punt 12. We verwijzen naar de evaluatie van het splitsingsbeleid en de uitgangspunten voor de nieuwe huisvestingsverordening.

64

Nee.

45.

buurten niet bestaan uit allemaal exact gelijke gebouwen en dat ontwikkeling maatwerk is. Binnen de buurten in een gebied liggen vaak wel degelijk mogelijkheden om goede nieuwe woningen te creëren zonder al te veel belasting voor de buurten en de woningvoorraad. De regel dat kadastraal splitsen alleen mag voor woningen boven de 50m2 BVO (met uitzondering van Schalkwijk) zorgt voor een grotere druk op de startersmarkt waar veel vraag is naar juist kleinere woningen. Dit staat haaks op de wens van de gemeente. Doel is om in woonwijken het optoppen, uitbouwen en splitsen van eengezinshuizen tegen te gaan. Voor bepaalde buurten is dit zeker aan te raden. Echter is het voor een aantal wijken en situaties wel goed mogelijk om kleinere woningen te creëren en te splitsen. Denk aan relatief grote woningen boven winkels en bedrijfsruimten of zeer grote eengezinswoningen boven de 150m2, deze zijn vaak minder geschikt voor gezinnen en ouderen, deze zouden goed gebruikt kunnen worden voor appartementen voor jongeren/starters. Het is nog wel mogelijk om in bepaalde gebieden kleinere woningen (kleiner dan 50 m2) te creëren die vervolgens niet kadastraal te splitsen zijn. Omdat deze niet los te verkopen zijn, zijn deze over het algemeen alleen geschikt voor de verhuur en minder voor een particulier om te bewonen. Hij mag maar 1 woning bewonen en moet de andere verhuren.

Dit is niet voor elke particuliere woningbezitter wenselijk. Reactie bijlage 5 Hier wordt een evaluatie van de woonvisie 2017-2020 gegeven. Beperken van de stijging van de prijzen door meer aanbod is een belangrijk punt. De wens lijkt om dit vooral te realiseren door nieuwbouw. Echter kan de kleine ontwikkelaar en Particuliere verhuurder hier

Zie reactie op punt 1. Alle partijen die woningen toevoegen en beheren, dragen bij aan het realiseren van de stedelijke woonopgave. Wij zijn dan ook blij met uw initiatief om u als kleinere ontwikkelaars te verenigen. Wij gaan dan ook graag met u in gesprek om nader te verkennen hoe wij vanuit stedelijk perspectief de samenwerking bij de opgave en de gestelde

65

Nee

ook een grotere rol gaan spelen. Er wordt aangegeven dat de gemeente graag kleinschaligere partijen wil betrekken in het proces. Deze partijen merken hier weinig van maar willen graag betrokken worden in het woningbouwproces. 16. Bewoner Nr. Inspraakreactie 1. Doorstroming is haast onmogelijk in de huidige markt. We wonen momenteel in een benedenwoning in stadsdeel Zijlweg-west. Onze kinderen gaan hier in de buurt naar school en we willen hier graag blijven wonen. Echter in de afgelopen periode hebben we meerdere bezichtigingen gedaan en bod gedaan op woning tussen de 120/140 m2. Er wordt op huizen waar nog minimaal 150k aan verbouwing gedaan moet worden reeds boven de 750k geboden, waardoor tussenwoningen richting 1 milj. gaan. Dit was meer dan 10% boven de vraagprijs op een "bouwval". Hierdoor zal de markt verder opgedreven worden en perspectief voor een normale eengezinswoning een stuk minder.

ambities kunnen optimaliseren.

Antwoord De door u geschetste problematiek is herkenbaar, de inzet is daarom binnen de hele regio om woningen toe te voegen waardoor de druk op de woningmarkt minder zal worden.

De markt komt hierdoor verder vast te zitten en blijven mensen die wellicht hun huis willen verkopen, zoals wij, of langer zitten wat de mogelijkheden voor starters ook weer lastiger maakt. 2. Er is in Haarlem behoefte aan gezinswoningen (3-4 slaapkamers, tuin), deels voor starters, deels voor de doorstroom van de starters die inmiddels kleine kinderen hebben en iets meer te besteden. In Schalkwijk is het veelal hoogbouw, de geliefde bomen- en planetenbuurt is vol. En als er een gezinswoning vrijkomt is de kans groot dat deze ver

Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat er veel vraag is vanuit gezinnen naar woningen in Haarlem. Meer dan de helft van de woningvoorraad in Haarlem bestaat uit eengezinswoningen, terwijl het aantal gezinshuishoudens 34% van de huishoudens uitmaakt. Met de nieuwbouwopgave en het gegeven dat deze binnen de stadsgrenzen plaatsvindt, wordt daarom voor een belangrijk deel ingezet op nieuwbouw van appartementen, en

66

Aanpassing in Woonvisie Nee

boven de vraagprijs verkocht wordt aan gezinnen uit A'dam. Begrijpelijk, maar het belemmert gezinnen in Haarlem om in Haarlem te blijven. Wij hopelijk dat er meer gezinswoningen/rijtjeshuizen bij komen en geen grote villa's. Bijv. bij het oude provinciehuis aan de Randweg/Zijlweg. Energiezuinig en garages onder de grond zodat er meer ruimte is/blijft voor groen. Grote bedrijven uit woonwijken en het centrum een nieuwe plek aanbieden op het industrieterrein creëert ruimte voor woningen. Anderzijds ruimte om uit- of verbouw mogelijkheden te verruimen. Mochten we aan de achterzijde aan onze opkamer kunnen uitbouwen zou dat ook mogelijkheden bieden. 17. Wijkraad Dietsveld-Vogelbuurt Nr. Inspraakreactie 1. Op welke wijze worden de opgestelde criteria getoetst op het moment dat er een vergunningaanvraag bij u binnenkomt voor woningvorming? Wordt er ter plaatse een beoordeling gemaakt of zogezegd 'van achter het bureau van de ambtenaar'?

18. Architect (te laat binnen gekomen) Nr. Inspraakreactie 1. In het plan zou meer aandacht kunnen zijn, naast het herontwikkelen van de genoemde zones, ook het verdichten van bestaande wijken. Denk aan bijvoorbeeld Schalkwijk, waar door zijn ruime opzet door de strokenbouw die in de jaren 60 is toegepast

via doorstroming het bestaande aanbod van eengezinswoningen vrij te maken voor gezinnen. Van de woningvoorraad in Schalkwijk bestaat overigens 35 % uit eengezinswoningen. In een aantal ontwikkelzones is er sprake van transformatie van gebieden waar het accent op bedrijvigheid ligt naar gebieden waarin een flink aantal woningen worden toegevoegd, voor een groot deel in de betaalbare categorieën. Ruimte om te verbouwen kent een aantal ruimtelijke en volkshuisvestelijke aspecten. Zoals in de woonvisie aangegeven worden deze bij uitwerking van de omgevingsvisie nader afgewogen.

Antwoord De aanvraag wordt beoordeeld vanachter het bureau op basis van de verstrekte gegevens en criteria voor vergunningverlening. Na vergunningverlening wordt ter plaatse gecontroleerd of de woningen, conform de vergunning in gebruik zijn genomen. Als dat niet zo is, dan kan er een bestuurlijke boete worden opgelegd. Ook bij klachten en overlastmeldingen wordt vanuit de afdeling handhaving ter plaatse poolshoogte genomen.

Aanpassing in Woonvisie Nee

Antwoord Het grootste deel van de Haarlemse bouwambitie zal landen in de ontwikkelzones, om die reden is daar extra aandacht voor in de Woonvisie. In de ontwikkelzones in Schalkwijk (Europaweg, Schipholweg) is een aanzienlijke toevoeging van woningen voorzien wat een grote verdichting met zich

Aanpassing in Woonvisie Nee

67

2.

3.

4.

5.

ruimte is voor verdichten. Dit zou hand in hand kunnen gaan met het verbeteren van de bestaande woningvoorraad zonder te hoeven slopen. Ontzettend belangrijk is dat de verschillende doelgroepen (gezinnen, starters, ouderen, studenten), hoge en lage inkomens, jong en oud gemengd door elkaar leven, dat is het beste voor een vitale stad. Ik denk dat daar wel voor gewaakt moeten worden bij nieuwbouwplannen, zodat je geen monotone clusters van hetzelfde krijgt. Dit zou in een bestemmingsplan gevraagd kunnen worden bij het ontwikkelen van nieuwe woningen. Er staat in de stukken dat starters cruciaal zijn voor een levendige (binnen) stad. Zij zijn actieve mensen, gebruiken openbare voorzieningen, winkels en zijn economisch interessant. Het stimuleren dat zij ook kunnen wonen in de stad of dicht bij de stadskern is dan ook gewenst. Bij het ontwikkelen van de nieuwe clusters, hubs (centraal station/beijneshal), station Spaarnwoude, kruising schipholweg/europaweg zou het gewenst zijn om de woningen die hier worden gebouwd te richten op de doelgroep die daar gebruik van maakt (denk aan de studenten, starters, huishoudens die veel forenzen. Doelgroepen die passen bij dit soort grootstedelijke voorzieningen.

Voor het toevoegen van woningen in de (historische) binnenstad zou bij stadsvernieuwing gestreefd kunnen worden om hoger te bouwen, naar 5, 6, 7+ lagen om zo meer woningvoorraad te bouwen , en hoogwaardige (appartementen) gebouwen te ontwikkelen. Denk bijvoorbeeld hierbij aan de ontwikkellocatie Koningshof aan het Spaarne. Het naastgelegen wooncomplex heeft ook 7 lagen (!). Ik ben me er van bewust dat omwonende hier zich

meebrengt. We hebben uw opmerking voor kennisgeving aangenomen. Onze insteek is een gedifferentieerde stad, daar waar het kan wordt er voor verschillende doelgroepen gebouwd.

Nee

Uw opmerking wordt ter kennisgeving aangenomen en is in lijn met hetgeen de woonvisie aangeeft.

Nee, dit is een opmerking.

Bij nieuwe cluster hubs en andere gebiedsontwikkelingen wordt aandacht besteed aan doelgroepen die veel gebruik maken van de OV HUB’s.

Nee

De gemeente wil woningen toevoegen door binnenstedelijk te verdichten en de groene ruimte om de stad vrij te houden van extra bebouwing. Dat betekent dat er ook gekeken wordt waar geïntensiveerd kan worden. Er is hiervoor een verstedelijkingsstudie gedaan waarin richtlijnen voor hoogbouw zijn opgenomen (2018/10378). Op dit moment wordt de omgevingsvisie opgesteld, daar wordt integraal afgewogen waar ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen.

Nee

68

ook over hebben uitgesproken, maar dit zijn locaties die vragen om hoogwaardige gebouwen en door de gunstige ligging t.o.v. de zon hebben achterliggende woningen ook weinig last van schaduw. 19. Wijkraad binnenstad Haarlem ( te laat binnen gekomen) Nr. Inspraakreactie Antwoord 1. In het algemeen kan de wijkraad zich vinden in deze Wij nemen uw opmerking voor kennisgeving aan. woonvisie voor Haarlem. Er spreekt ambitie uit. 2. De bewoners van de binnenstad vinden het belangrijk We nemen uw opmerking voor kennisgeving aan. De dat wonen in de binnenstad mogelijk is en blijft en dat implementatie van de Wet Toeristische verhuur is in er geen woningen worden onttrokken voor verhuur voorbereiding. aan bezoekers. Bezoekers kunnen immers gebruik maken van de bestaande hotels, short stay- en Bed & Breakfast adressen die voldoen aan de nieuwe Wet Toeristische Verhuurgemeente Haarlem. 3. Hoge prioriteit moet worden gegeven aan het De afgelopen jaren is er aandacht en capaciteit ingezet op tegengaan van woningonttrekking en tegengaan van handhaving van woning onttrekkingsregels in verband met leegstand. illegale vakantieverhuur. Voor de tegengaan van leegstand in de binnenstad in Detailhandel en Horeca is een Actieplan vastgesteld. 4.

Leegstaande woningen moeten via de Leegstandswet Onder de Leegstandwet kunnen woningen tijdelijk worden worden verhuurd aan woningzoekenden met een hoge verhuurd die op de nominatie staan voor sloop, renovatie of urgentie. Wij vinden het dan ook onbegrijpelijk dat er verkoop. De leegstandswet biedt daarnaast de mogelijkheid om zoveel woningen leeg staan boven winkels. Door deze via een leegstandsverordening een verplichting op te leggen aan woningen te verhuren helpen we woningzoekenden en eigenaren dat leegstaande panden moeten worden gemeld en maken we de binnenstad veiliger en levendiger. uiteindelijk kan een gebruiker worden voorgedragen. Dit is een zwaar instrument, en wordt daarom beperkt toegepast. Voor Haarlem is er geen leegstandsverordening, ingezet wordt op monitoring van leegstand en het stimuleren van gebruik. Voor de leegstaande verdiepingen boven winkels is in 2019 aangehaakt bij de aanpak ‘terugdringen leegstand binnenstad’. Er is onderzoek gedaan naar de leegstand boven winkels en er zijn knelpunten opgehaald bij eigenaren, ondernemers en de

69

Aanpassing in Woonvisie Nee Nee

Nee

Nee

gemeentelijke organisatie. Op basis van deze inventarisaties is in 2020 een vervolg aanpak vormgegeven. Met deze aanpak wordt ingezet op: - circa 30 leegstaande panden, met focus op de Grote Houtstraat; - een gecoördineerde aanpak vanuit de gemeentelijke organisatie, waarbij initiatiefnemers ondersteuning krijgen bij het planproces; - een marktbenadering om wonen boven winkels onder de aandacht te brengen bij pandeigenaren; - de samenwerking tussen gemeente, pandeigenaren, ondernemers in de binnenstad wordt geïntensiveerd; - en in 2021 wordt onderzoek gedaan naar transformatie mogelijkheden in het winkelgebied centrum. Hiermee hopen we dat er de komende jaren meer woningen boven winkels worden gerealiseerd. 5. Ook woonfraude moet worden bestreden. Wie eigenaar is van een of meerdere woning(en) kan niet zelf in een sociale huurwoning wonen. En wie in een andere Gemeente is ingeschreven, kan geen sociale huurwoning meer huren in Haarlem.

6. Wat opvalt is dat er geen beleid zal worden gevoerd ten aanzien van het scheppen van atelierwoningen en/of atelierruimtes voor kunstenaars terwijl Haarlem toch vanouds een stad is voor kunstenaars. 7. We gaan ervan uit dat met de definitieve woonvisie ook een concreet plan van aanpak zal worden gepresenteerd, waaronder het aanduiden van de tijdschaal, wie voor welk onderdeel verantwoordelijk

Het bezitten van één of meerdere woningen, terwijl een sociale huurwoning wordt gehuurd valt strikt genomen niet onder woonfraude. Dit punt wordt elders in de Woonvisie opgenomen. De woningmarkt kan niet strikt lokaal worden gezien, het is daarom onwenselijk dat enkel personen die in Haarlem staan ingeschreven aanspraak kunnen maken op een sociale huurwoning in Haarlem. Voor deze specifieke groep is inderdaad geen beleid opgenomen in deze woonvisie. Dit kan eventueel worden meegenomen in het kader van de verkenning naar transformatiemogelijkheden in het winkelgebied binnenstad. In de cultuurnota krijgen ateliers zeker aandacht Bij de definitieve woonvisie zit een financiële paragraaf dat aangeeft welke activiteiten voor 2021 gaan oppakken en hoe deze vanaf 2022 zal plaats vinden. Via de P&C cyclus wordt de voortgang van de uitvoeringsagenda 2025 gemonitord.

70

Nee

Nee. De suggestie zal worden doorgegeven aan betrokken afdelingen. Nee

is, welke instrumenten voor implementatie beschikbaar zijn en hoe de implementatie zal worden gemonitord. Dit laatste met het oog op de noodzaak van samenwerking op vrijwillige basis met vele private actors. Daartoe zou ook een risicoanalyse aan de visie dienen te worden toegevoegd.

71