2. Bijlage 1 Evaluatie Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment

Evaluatie nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment

(incl. voorstel tot actualisatie van de spelregels)

2 november 2022 Anco van der Veen, Wonen/ECDW

Samenvatting Eind 2018 is de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment door de gemeenteraad vastgesteld. Uitgangspunt van de nota was om, in het verlengde van het collegebesluit 40/40/20 (Uitwerking coalitieprogramma woningbouwprogramma 2018/514016, september 2018), de grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van kaders en het inzetten van instrumentarium. Inmiddels werken we alweer drie jaar met de nota en is het tijd om via een evaluatie de effectiviteit en werkbaarheid van de kaders, spelregels en het instrumentarium uit de nota in beeld te brengen. Ook inhoudelijk gebeurt er van alles. We spreken inmiddels van een landelijke wooncrisis, wat maakt dat in het nieuwe coalitieakkoord en het Rijksbeleid uit Nationale Woon- en Bouwagenda de ambities en uitgangspunten met betrekking tot de woning(nieuw)bouw verder zijn aangescherpt. Deze aanscherping maakt dat ook het bestaande beleid hierop moet worden geactualiseerd. Uit een evaluatie, uitgevoerd in de periode april-juli 2022 via deskresearch en gesprekken met woningcorporaties, ontwikkelaars en betrokken ambtenaren (zie bijlage “Evaluatie Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment. Voorstel tot actualisatie van de spelregels, d.d. 1 september 2022), blijkt dat de doelen van de nota met de huidige woningcrisis nog onverkort overeind staan.

De nota heeft de afgelopen jaren in grote mate bijgedragen aan een meer evenwichtige woningbouwprogrammering in de plancapaciteit die inmiddels ook op de streefverhouding van 40/40/20 zit. Verder geven ontwikkelaars, woningcorporaties en de hierbij betrokken ambtenaren aan dat de spelregels en de instrumenten uit de nota hen houvast geeft en ook het speelveld voor alle partijen gelijkwaardiger maakt. Ook ervaren de woningcorporaties dat de spelregels hen beter in positie brengt bij woningbouwontwikkelingen in Haarlem. Ondanks bovengenoemde is er toch aanleiding om de nota op een aantal punten aan te scherpen en daarnaast een aantal nieuwe spelregels toe te voegen. Hieraan ten grondslag liggen: • de aandachtspunten en bevindingen uit de evaluatie; • de, als gevolg van de afschaffing van de verhuurdersheffing, verbeterde investeringsmogelijkheden van de woningcorporaties; • de aandachts- en uitgangspunten uit het nieuwe coalitieakkoord; • de wijzigingen in het Rijksbeleid.

De voorstellen hiervoor zijn samengevat: 40/40/20 ten oosten van het Spaarne en 50/50 ten westen van het Spaarne Met de voorgestelde actualisatie van de spelregels sluiten de spelregels aan bij het nieuwe coalitieakkoord, maar wordt ook geborgd dat binnen de 50% sociaal/50% vrij, zoals wordt voorgesteld voor de nieuwbouw ten westen van het Spaarne, ook een deel van het programma voor de middeninkomens wordt bestemd. Dit betekent dat voor alle nieuwe initiatieven en projecten ten oosten van het Spaarne een woningbouwprogrammering van 40% sociaal/40% middelduur/20% vrij geldt. En voor alle nieuwe initiatieven en projecten aan de westkant van het Spaarne een woningbouwprogrammering van 50% sociaal/50% vrij geldt, met daarin wel een nadrukkelijke inspanningsverplichting om binnen het vrij in te vullen programmadeel ook ca. 30% te ontwikkelen en te realiseren in het (lage) middeldure segment, zodat hiermee een gedifferentieerd woonprogramma ontstaat en diverse doelgroepen kunnen worden bediend. Verhuur sociale huurwoningen primair door woningcorporaties en een verhoging van de woninggrootte voor de sociale huur naar gemiddeld 50m2 gbo Om de positionering van woningcorporaties als exploitant van de sociale huur (een uitgangspunt

2

uit het coalitieakkoord) te versterken, wordt in de spelregels nadrukkelijker aangegeven dat de sociale huurwoningen moeten worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling (woningcorporatie). Ook wordt omwille van een gelijk speelveld de minimale exploitatieperiode van de sociale huurwoningen gelijkgeschakeld met die van een woningcorporatie, te weten 50 jaar. Verder zal de differentiatie in woninggroottes in het sociale segment beter worden geborgd (dus voorkomen dat er alleen woningen worden gerealiseerd op de minimale kwaliteitseis van 40m2 gbo) door aan te geven dat de sociale woningbouw binnen de sociale woningbouwprogrammering minimaal 40m2 en gemiddeld 50m2 gbo moet zijn. Het ‘basisprogramma van eisen nieuwbouw sociale woningbouw’, zoals dat door de drie Haarlemse woningcorporaties is opgesteld, geldt hiervoor als inhoudelijke onderlegger. Om aan te sluiten bij de toewijzingseisen sociale huur zoals ook vastgelegd in de prestatieafspraken, wordt aangegeven dat tenminste 65% van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen binnen de grenzen van de huurtoeslag. Verder wordt ook gesteld dat ontwikkelaars die sociale huurwoningen realiseren ook een deel van deze woningen beschikbaar moeten stellen voor bijzondere doelgroepen.

Ook woningdifferentiatie bij kleinere projecten Naar aanleiding van het uitgangspunt van het coalitieakkoord om de 40/40/20-regel en de 50/50regel ook van toepassing te laten zijn op projecten kleiner dan 30 woningen, wordt deze spelregel gewijzigd in van toepassing op projecten groter dan 9 woningen. Wel wordt voorgesteld om via het college maatwerk voor projecten kleiner dan 30 woningen toe te staan mits de ontwikkelaar (met een verklaring van de woningcorporaties) aantoont dat sociale woningbouw niet door de corporatie kan worden afgenomen of als, middels een extern en onafhankelijk getoetste, financiële haalbaarheid blijkt dat een programma van 40/40/20 voor de desbetreffende locatie niet haalbaar is. Uitgangspunt blijft wel te alle tijden dat de ontwikkelaar een gedifferentieerd woningbouwprogramma realiseert dat aansluit bij de doelstelling van de ongedeelde stad. Middeldure huur blijft haalbaar voor beleggers Marktpartijen geven aan dat zij om de middeldure huur haalbaar te maken moeten kunnen werken met meer ruimte om de jaarlijkse huur te verhogen.

Inmiddels heeft het Rijk aangekondigd dat de jaarlijkse maximale huurstijging in het middeldure en vrije sectorhuursegment, omwille van de betaalbaarheid, per 1 januari 2023 niet meer mag stijgen met maximaal de CPI+1, maar maximaal met de loonontwikkeling plus 1% (dit wordt vastgelegd in de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten). De loonontwikkeling wordt in december vastgesteld op basis van het gemiddelde CAO-loonindexcijfer over de maanden december tot en met november zoals die door het CBS worden gepubliceerd. De spelregels zullen hierop worden aangepast. Om aan te sluiten bij het huidige landelijk beleid en de situatie bij andere gemeenten in de MRAregio, wordt bij de middeldure huur de keuze geboden om ofwel de huur jaarlijks te indexeren met maximaal het gemiddelde CAO-loonindexcijfer (van het CBS) gekoppeld aan een minimale exploitatieperiode van 15 jaar ofwel de huur jaarlijks te indexeren met maximaal het gemiddelde CAO-loonindexcijfer + 1% gekoppeld aan een minimale exploitatieperiode van 25 jaar. Mocht het Rijk de regels omtrent de jaarlijkse maximale huurstijging wijzigen dan gelden de regels van het Rijksbeleid. Voorkeur voor realisatie koopwoningen in middeldure segment Vanuit de woningbehoefte is steeds duidelijk geworden dat de vraag in het middensegment zich meer richt op de middeldure koop.

Uit het laatste onderzoek "Wonen in de metropoolregio Amsterdam" (Wimra) van maart 2022 blijkt dat meer dan een derde van de woningzoekenden binnen de MRA die in of naar Haarlem willen verhuizen op zoek is naar een koopwoning onder de € 438.000 (36%). Bijna een derde van deze groep zoekt een woning met een koopprijs onder de €

3

296.000. Deze voorkeur voor koopwoningen is nadrukkelijker aangegeven in de spelregels voor het middeldure segment. Prijsklassen huur- en koopcategorieën in lijn met Rijksbeleid betaalbare woningbouw en inkomensgrenzen uit Wimra Bij het bepalen van de prijscategorieën binnen de nota kaders en instrumenten is destijds de indeling van prijsklassen van het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam uit 2017 (WIMRA 2017) gevolgd. Dit om met de prijsklassen aan te sluiten bij de bereikbaarheid van woningen voor de gehanteerde indeling in inkomenscategorieën en hiermee ook ten behoeve van de bereikbaarheid van de woningen voor de desbetreffende inkomenscategorieën. Inmiddels is gebleken dat de gehanteerde prijscategorieën niet meer aansluiten bij zowel de mogelijkheden van de inkomenscategorieën 1,5 en 2 keer modaal en het Rijksbeleid voor betaalbare woningbouw. Voorstel is de prijsklassen hierop aan te passen, zodat de bereikbaarheid van nieuwbouw weer in balans is met de inkomens binnen de doelgroepen, we als Haarlems aansluiten op de grenzen van het Rijksbeleid betaalbare woningbouw en de grenzen zoals die ook binnen de MRA worden gehanteerd.

Nieuwbouwwoningen beter geschikt voor het ontvangen van zorg aan huis In het verlengde van door het college in 2022 bekrachtigde afspraken uit de stadsdeal Ouderenhuisvesting, met als doel dat mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen, zijn als richtlijn een aantal minimale (niet of nauwelijks kostenverhogende) kwaliteitseisen toegevoegd die gelden voor alle nieuwbouwappartementen van meer dan 1 kamer in alle programmasegmenten. Beperkt toestaan maatwerk om vertraging woningbouw te voorkomen Om vertraging in komende planontwikkelingen (o.a. als gevolg van de huidige bouw- en woningmarktontwikkeling) te voorkomen, is een voorstel uitgewerkt hoe en in welke vorm in met in acht name van de bedoeling onder de spelregels eventueel maatwerk kan worden geboden als projecten als gevolg van een financiële onhaalbaarheid te veel dreigen te stagneren of worden afgeblazen. Voorstel is om het College bij "kleine" afwijkingen de bevoegdheid te geven om een maatwerkbesluit te kunnen nemen. Het toestaan van grote wijzigingen/afwijkingen op de spelregels in plannen en wijzigingen waarbij een integrale afweging tussen diverse beleidsvelden noodzakelijk is blijft ongewijzigd en conform het Haarlems Ruimtelijk PlanProces de verantwoordelijkheid van de gemeenteraad.

Voor nu nog geen wijziging met betrekking betaalbare koop Binnen de Haarlemse plancapaciteit bevinden zich al geruime tijd nauwelijks goedkope koopwoningen. Dit heeft alles te maken met de huidige bouwmarktontwikkelingen en de focus van (institutionele) beleggers op het middeldure huursegment. Vanuit duurzaam betaalbaarheidsperspectief is dit voor de woningmarkt geen slechte zaak, omdat een middeldure koopwoning zonder betaalbare koopconstructie vaak na de eerste doorverkoop alweer uit het betaalbare woningbouwsegment is verdwenen. Betaalbare koopconstructies zijn, omdat Haarlem slechts beperkt eigen grondposities heeft en de bestaande betaalbare koopconstructies eigenlijk allemaal gekoppeld zijn een vorm van erfpachtgronduitgifte, voor Haarlem op dit moment niet haalbaar. In 2020 heeft de toenmalige wethouder Wonen toegezegd zich in te zetten voor de realisatie van goedkopere koopwoningen en de discussie over sociale koop te willen voeren in de commissie Ontwikkeling (2020/219176). Ook ligt er nog een toezegging van toenmalige wethouder Wonen om in overleg te blijven met het rijk over de regelgeving ten aanzien van sociale koop (2020/219147). In het verlengde van bovenstaande toezeggingen wordt bij de start van een project door de afdeling Wonen altijd met de ontwikkelaar verkend of er mogelijkheden zijn of bereidheid is om

4

een deel van het middeldure programma te realiseren als betaalbare (sociale of middeldure) koopwoning. Voorstel met betrekking tot de genoemde toezeggingen van toenmalige wethouder Wonen (2020/219176 en 2020/219147) is om deze voor nu af te doen en toe te zeggen om op dit onderwerp terug te komen zodra er meer bekend is over de handreiking van de minister op het vlak van goedwerkende en nieuwe verkoopoplossingen en de eventuele uitwerking van de nieuwe premie A-regeling in het kader van het Programma Betaalbaar Wonen (verwachting najaar 2022). Voor de optimalisering van deze categorie voor de toegankelijkheid voor de beoogde doelgroep met behulp van het nieuwe Rijksinstrumentarium wordt door het college een apart voorstel ontwikkeld voor versterking van het middeldure koopsegment. Dit wordt in Q1 of Q2 van 2023 aan de raad aangeboden.

5

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

8

2.

Effectiviteit: De nota en de doelstellingen

11

2.1

Een betere programmatische verdeling

11

2.2

Eenduidige kaders voor ontwikkelaars

12

2.3 Meer sturing op de kwaliteit en de duurzame betaalbaarheid op locaties waar de gemeente geen eigenaar is 13 2.4 Een betere positionering van de woningcorporaties en een gelijk speelveld voor woningcorporaties en ontwikkelaars 15

3.

Het instrumentarium onder de nota

4. Werkbaarheid: Aandachtpunten en bevindingen vanuit de dagelijkse praktijk

17

19

4.1

Programmatische randvoorwaarden

19

4.2

De exploitatie-eisen

27

4.3

De kwaliteitseisen

28

4.4

De toewijzingseisen

29

4.5

Overige knelpunten en aandachtspunten

30

5. Voorstel voor de actualisering van de spelregels voor de nieuwbouwprogrammering

32

6.

Bijlage 1: Lijst met geïnterviewden

37

7.

Bijlage 2: Aandachtspunten uit het nieuwe coalitieakkoord

38

8.

Bijlage 3: Aandachtpunten uit het nieuwe Rijksbeleid

39

6

9.

Bijlage 4: Argumentatie beleggers noodzaak CPI+1

42

10.

Bijlage 5: Was/wordt-lijst spelregels

44

11. Bijlage 6: Gezamenlijk programma van eisen sociale woningbouw van Haarlemse woningcorporaties 57

7

1.

Inleiding Eind 2018 is de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment door de gemeenteraad vastgesteld (verder in de tekst benoemd als "nota kaders en instrumenten"). Uitgangspunt van de nota was om, in het verlengde van het collegebesluit 40/40/20 (Uitwerking coalitieprogramma woningbouwprogramma 2018/514016, september 2018), de grip op de woningmarkt te vergroten door het stellen van kaders en het inzetten van instrumentarium1 (zie ook figuur 1). Doelen hieronder waren: • Het bereiken van een betere programmatische verdeling binnen de nieuwbouwprogramma’s (40/40/20) om zo bij te dragen aan de ongedeelde stad, de realisatie van sociale woningbouw te versnellen en wachttijden te verkorten. • Het bieden van kaders en een instrumentarium voor afspraken met ontwikkelaars over het type, de prijsklasse en de exploitatieduur van nieuw te bouwen huur- en koopwoningen in de sociale en middeldure prijsklassen en hiermee ook helderheid bieden aan de markt. • Het in het sociale huur- en midden nieuwbouwsegment waarborgen van een minimale woningkwaliteit en een minimale exploitatieperiode zodat de voorraad ook duurzaam betaalbaar is. Meer sturing op het woningbouwprogramma en de kwaliteit op locaties waar de gemeente geen eigenaar van de grond is.

• Een betere positionering van woningcorporaties en een gelijkwaardig speelveld bij realisatie en beheer van sociale woningbouw voor woningcorporaties en ontwikkelaars/beleggers. De nota kaders en instrumenten werd met drie amendementen in de raadsvergadering van 20/12/2018 definitief gemaakt. Met deze amendementen werden nog aanpassingen gedaan op de onderwerpen: • Meer kansen voor starters en lage midden inkomens door introductie 60/40 in categorie middensegment; • Introductie categorie goedkope koop als alternatief voor lage middeldure huur met toewijzingsregulering (sociale huur en inkomen 1,5 keer modaal) en opnemen categorie sociale koop in bestemmingsplannen; • Door zorg om de businesscase van de ontwikkelaar is de uitpondtermijn in de categorie middeldure huur verkort van 25 jaar naar 15 jaar; • Inzet op toewijzing van 50% van de middeldure huurwoningen aan doorstromers uit de sociale huur. Daarna is in vervolg op de vastgestelde nota kaders en instrumenten nog een aantal ondersteunende en/of borgende instrumenten uitgewerkt (o.a. doelgroepenverordening, huisvestingsverordening, het actieplan versnelling woningbouw, voorwaarden verkoop niet strategisch gemeentelijke vastgoed in Algemene verkoopvoorwaarden gemeente Haarlem 2020).

Verder is aan de middelenkant de Reserve ongedeelde stad ingesteld om de 50% sociale huur bij nieuwbouw in het westelijk deel van de stad te kunnen ondersteunen. Ook zijn de eerste anterieure overeenkomsten, met de nota als onderlegger, getekend en zijn er voor drie Haarlemse

1

Bij het vaststellen van de nota zijn ook een aantal projecten aangewezen waarvoor programmatische maatwerkafspraken golden. Deze projecten waren al in een vergevorderd stadium van uitwerking en/of onderhandeling waardoor voorgestelde programmatische verdeling 40/40/20 niet meer af te dwingen was.

8

ontwikkelzones (Europaweg, Zuidwest en Oostpoort) door het Rijk WoningBouwImpuls (WBI) subsidies toegekend. Inmiddels werken we alweer drie jaar met de nota en is het tijd om via een evaluatie de effectiviteit en werkbaarheid van de kaders, spelregels en het instrumentarium uit de nota in beeld te brengen. Ook inhoudelijk gebeurt er van alles. We spreken inmiddels van een landelijke wooncrisis, wat maakt dat in het nieuwe coalitieakkoord en het Rijksbeleid uit Nationale Woon- en Bouwagenda de ambities en uitgangspunten met betrekking tot de woning(nieuw)bouw verder zijn aangescherpt. Deze aanscherping maakt dat ook het bestaande beleid hierop moet worden geactualiseerd. Ook de investeringspositie van de woningcorporaties is door de afschaffing van de (gedeeltelijke) verhuurdersheffing gewijzigd. Bij de vaststelling van de nota kaders en instrumenten in 2018 konden nog niet alle gewenste sociale huurwoningen door de woningcorporaties worden gerealiseerd. Inmiddels zijn er daarom voor de realisatie van ca. 1000 sociale huurwoningen anterieure afspraken gemaakt (of in de maak) met marktpartijen. Met de woningcorporaties zijn nu prestatieafspraken voor de realisatie van ca. 2.300 woningen. De verwachting is nu dat, als gevolg van de afschaffing van de verhuurdersheffing, ook de exploitatie het resterende deel van de sociale huurwoningen nieuwbouwambitie van de gemeente (nog ca.

700 woningen) door de woningcorporaties kan worden opgepakt. De evaluatie is uitgevoerd in de periode april-juli 2022. De inhoudelijke onderlegger voor de evaluatie wordt gevormd door verschillende vraaggesprekken met externe stakeholders en interne betrokkenen vanuit de gemeentelijke organisatie (zie bijlage 1 voor een overzicht van geïnterviewden) en deskresearch. Politieke, juridische, maatschappelijke en demografische ontwikkelingen op Rijks- Provinciaal- en Gemeentelijk niveau zijn hierbij ook in ogenschouw gehouden. De aandachtspunten en bevindingen uit de evaluatie, de aandachtspunten uit het nieuwe coalitieakkoord en het rijksbeleid leiden tot een voorstel voor actualisatie van de spelregels voor woningbouwontwikkeling.

9

Figuur 1: samenvatting spelregels uit nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment, 2018

10

2.

Effectiviteit: De nota en de doelstellingen In dit hoofdstuk wordt beschreven welke effecten zijn waar te nemen met betrekking tot de vier hoofddoelstellingen onder de nota kaders en instrumenten.

2.1 Een betere programmatische verdeling Met betrekking tot de doelstelling "Het bereiken van een betere programmatische verdeling binnen de nieuwbouwprogramma’s (40/40/20) om zo bij te dragen aan de ongedeelde stad, de realisatie van sociale woningbouw te versnellen en wachttijden te verkorten", kan worden gesteld dat de 40/40/20-regulering en het hierbij behorende instrumentarium uit de nota kaders en instrumenten goed werken. Zo is uit de cijfers met betrekking tot de plancapaciteit waar te nemen dat de verhouding tussen de woningbouwprogrammering sociaal/middelduur/vrij ieder jaar de afgelopen drie jaar steeds meer in balans komt met de doelstelling (bron: Rapportage Woningbouw 2019- 2020 en 2021) In de Haarlemse monitor plancapaciteit (bron: Rapportage Woningbouw 2022) is te zien dat de verdeling sociaal/middelduur/vrije segment (40/40/20) voor de periode 2022 t/m 2030 op dit moment goed op koers zit, namelijk 45% sociaal, 39% middelduur, 16% vrije sector. Vooral het percentage sociale huur in de plancapaciteit is de afgelopen jaren flink gestegen (resp. 31% in 2020, 40% in 2021 en 45% in 2022). Dat het percentage sociaal nu boven de 40% uitkomt is hierbij gunstig. Allereerst omdat een deel hiervan zal bestaan uit vervangende nieuwbouw. Bij sloop-nieuwbouw gaat de kost voor de baat uit; er zal eerst gesloopt worden voordat er woningen kunnen worden toegevoegd.

Ook zijn er in de periode tot eind 2021 via nieuwbouw nauwelijks sociale huurwoningen extra aan de woningvoorraad toegevoegd. Reden hiervoor was de focus van de corporaties op renovatie en herstructureringsplannen met sloop/nieuwbouw in de periode tot 2020. Het hogere percentage draagt dus ook bij aan de inhaalslag die daar nu gemaakt moet worden. In het nieuwe coalitieakkoord is bepaald dat 40/40/20 ook voor de komende periode op stedelijk niveau weer de norm is. Op dit punt zijn dan ook geen aanpassingen of wijzigingen van de spelregels noodzakelijk. Ook geeft het coalitieakkoord aan dat de gemeente hierbij op stadsniveau sturend wil zijn en beperkt ruimte voor maatwerk geeft en neemt. Dit door bij ontwikkelingen aan de westkant van het Spaarne te stellen dat, vanuit de ongedeelde stadgedachte, een minimum van 50 procent sociale huurwoningen passend is omdat daar verhoudingsgewijs weinig sociale huurwoningen zijn. Om echter ook te borgen dat er binnen de 50% vrij ook programma wordt gerealiseerd voor de middeninkomens is het noodzakelijk om hier aanvullend een inspanningsverplichting/uitgangspunt voor op te nemen. Een en ander natuurlijk wel in balans met de haalbaarheid van de planontwikkeling. De spelregels zullen hierop worden aangepast.

11

Tabel 1: Verwachte segmentering 2022 t/m 2030 voor 15.453 geplande woningen (Bron: monitor plancapaciteit, feb. 2022 en Rapportage woningbouw 2022) Segmenten

Verwachte segmentering 2022 t/m 2030 (o.b.v. beschikbare informatie)

Beleid

Sociale huur Tot aftoppingsgrens

2240 = ca. 20%

40% (waarvan 70% tot aftoppingsgrens

Sociale huur Tot liberalisatiegrens

2877 = ca.25%

Middensegment laag Huur en koop

2359 = ca.20%

Middensegment hoog Huur en koop

2168 = ca.19%

Vrije segment Geen kaders, huur en koop

1795 = ca.16%

Prijssegment nog niet bekend

4014 woningen

Aantal grondgebonden

556

-

Aantal appartement

12.596

-

Aantal onbekend

3511

-

40% (waarvan 60% middelduur laag)

20%

2.2 Eenduidige kaders voor ontwikkelaars Het coalitieakkoord "Duurzaam doen 2018-2022" waarin voor de woningbouwprogrammering het uitgangspunt van 40/40/20 werd geïntroduceerd was op dat moment een behoorlijke trendbreuk met de periode daarvoor. Daarom werd omwille van de uitvoering en voortgang van een aantal lopende projecten door het college op 28 september 2018 het besluit genomen dat bepaalde projecten werden uitgezonderd van toepassing van de 40/40/20 regel. Verder werd na vaststelling van de nota kaders en instrumenten het nieuwe beleid van kracht. In de nota werd in de uitvoeringsparagraaf aangegeven dat de spelregels gingen gelden voor de nieuwe projecten, en voor bestaande projecten waarbinnen sociale- en middeldure huur is opgenomen. Ook werd aangegeven dat bij de gesprekken met ontwikkelende partijen de spelregels worden meegegeven en geïmplementeerd in de anterieure overeenkomst. Met het verschijnen van de nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment is voor nieuwe plannen duidelijkheid gecreëerd over waar ontwikkelaars zich programmatisch aan moeten houden bij nieuwbouwplannen. In de gesprekken geven de ontwikkelaars aan dat dit voor hun goed werkt en dus duidelijkheid schept. Zij kunnen hier vanaf moment nul hun businesscase op inrichten.

Verder geven zij aan dat bij het verwerven van grondposities of ontwikkellocaties hiermee ook voor hen duidelijk is waarmee moet worden gerekend en dit maakt ook dat in het onderhandelingstraject de waarde van gronden hiermee in balans kan worden gebracht. Met betrekking tot de opname van de spelregels sociale huur en middensegment in anterieure overeenkomsten kan worden vermeld dat zaken in het verleden, door verschillen binnen projecten en het maatwerk dat nog was toegestaan, op verschillende manier zijn vastgelegd met ontwikkelaars. Zo werd bijvoorbeeld soms wél een boetebeding gehanteerd en soms niet. Ook werd nog niet duidelijk aangegeven wat precies van de ontwikkelaars werd verwacht met

12

betrekking tot de verantwoording van de woningtoewijzing en de huurprijstoepassing in de periode van exploitatie. Om hier als gemeente meer regie op te kunnen voeren en ook hier eenduidig in te zijn, zijn er inmiddels, in het verlengde van de spelregels, door de afdeling Juridische zaken, in samenwerking met de teams Wonen en Project- en Contractmanagement, standaardbepalingen en -teksten voor de anterieure overeenkomsten opgesteld. Hiermee kunnen overal op dezelfde wijze afspraken worden gemaakt en kan de controle en handhaving achteraf ook op een eenduidige manier plaatsvinden. De komende tijd zal hier bij de afsluiting van de nieuwe overeenkomsten mee worden gewerkt. De praktijk leert wel dat het handig is om de concept anterieure overeenkomst in een zo vroeg mogelijk stadium met de ontwikkelaar te delen en aan te geven dat dit de gemeentelijke standaard is, omdat de praktijk uitwijst dat hier anders veel en langdurig over wordt onderhandeld door de ontwikkelaars. Met betrekking tot deze doelstelling zijn voor nu dan ook geen aanpassingen of wijzigingen van de spelregels noodzakelijk.

2.3 Meer sturing op de kwaliteit en de duurzame betaalbaarheid op locaties waar de gemeente geen eigenaar is De gemeente vindt het belangrijk dat ook op locaties waar zij zelf geen eigenaar is duurzaam betaalbare woningen worden gerealiseerd van een goede basiskwaliteit. De nota kaders en instrumenten biedt verschillende spelregels op het vlak van de borging van kwaliteit en duurzame betaalbaarheid (o.a. minimale woninggrootte en minimale exploitatieduur, zie ook samenvatting spelregels in figuur 1). Sturen op kwaliteit In het planontwikkelingsproces van samenwerking tussen initiatiefnemer en gemeente wordt door de gemeentelijke organisatie consequent gestuurd op de realisatie van een vraaggericht bouwprogramma, waarin de minimale kwaliteitseisen vanuit de nota kaders en instrumenten als ondergrens gelden. Dit wordt vervolgens ook vastgelegd in de Stedenbouwkundige programma's van eisen en de Stedenbouwkundige plannen. In de praktijk is daarbij wel waar te nemen dat ontwikkelaars bij planontwikkeling in het gereguleerde deel van hun woningbouwprogramma het minimum vaak ook beschouwen als standaardnorm.

Zij geven daarbij aan dat zij door "stapeling van eisen en randvoorwaarden door de gemeente (uit de nota kaders, maar bijvoorbeeld ook parkeren, duurzaamheid en klimaatadaptatie)" in zowel het sociale huur segment alsook het lage middeldure segment met de huidige grond -en bouwprijzen ook niet veel anders kunnen. Het is voor hen niet mogelijk om hier aan de opbrengstenknop te draaien omdat de prijsniveaus gemaximaliseerd zijn2. Verder geven zij aan dat zij tot op heden nog wel binnen een project kunnen verevenen met het niet gereguleerde deel in de vrije sector, maar dat nu ook de markt voor de vrije sector iets tempert dat steeds lastiger wordt. Projecten in het westelijk deel van de stad, waar de norm is dat 50% van het woningbouwprogramma uit sociale huurwoningen bestaat, staan hierdoor onder veel spanning, geven zij aan. Zeker als daarnaast ook nog een substantieel deel in het middeldure segment moet worden gerealiseerd verwachten de ontwikkelaars dat de haalbaarheid van het

2

De gemeentelijke afdeling planeconomie bevestigt dat door de stijgende bouwkosten de haalbaarheid van deze segmenten in zijn algemeenheid steeds meer onder druk komt te staan en dat hier ten behoeve van de kostendekkendheid binnen een project moet worden verschreven, maar hiermee kan niet de conclusie getrokken worden dat een heel project hiermee niet haalbaar is.

13

totale project richting de toekomst steeds meer onder druk komt. Het leidt in ieder geval tot hele kleine appartementen (max. 40m2 GBO) met een verhoudingsgewijs heel hoog investeringsbedrag (stichtingskosten op dit moment > 5000 m2). Sturen op duurzame betaalbaarheid van het middensegment De druk op alle woningmarktsegmenten is hoog op de Haarlemse woningmarkt, zo ook op het lage en hoge middeldure segment blijkt uit het meest recente Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021-onderzoek (Wimra). Hoewel woningzoekenden liever kopen dan huren, blijkt uit de Haarlemse monitor plancapaciteit (www.plancapaciteit.nl) dat in het middensegment vooral huurwoningen worden geprogrammeerd. Een belangrijke reden hiervoor is dat een programma met huurwoningen die aan de voorkant aan beleggers worden verkocht minder risico biedt dan een programma met (middeldure) koopwoningen. Doordat in Haarlem, via de huidige nota kaders en instrumenten, spelregels gelden met betrekking tot de minimale exploitatietermijn in de huur en de maximale huurindexering, is geborgd dat nieuwbouw in de middeldure huur tenminste ook 15 jaar betaalbaar blijft voor de middengroepen.

Hiermee onderscheidt een middeldure huurwoning zich vanuit het perspectief van het duurzaam (langdurig) betaalbaar houden van een woning, in positieve zin van een middeldure nieuwbouwkoopwoning die zonder koopconstructie op de markt3 wordt gezet. Bij deze laatste categorie blijkt namelijk dat zij vaak al na de eerste doorverkoop uit het betaalbare segment zijn verdwenen. De eerste koper profiteert, maar een meer bestendige evenredige verdeling binnen het woningaanbod is er niet echt mee gediend. Het Rijk heeft in het recentelijk verschenen Nationaal Programma Betaalbaar Wonen aangegeven dat zij er voor wil zorgen dat meer mensen met een middeninkomen een betaalbare woning kunnen vinden. Het rijk wil dit gaan doen door regulering van de middeldure huur en het verbeteren van de positie van koopstarters. Met name de regulering van de middeldure huur is vanuit duurzame betaalbaarheidsoptiek een positieve ontwikkeling omdat hiermee in het middensegment tot mogelijk 1200 euro de maximale huurprijs en de jaarlijkse maximale huurverhoging gaat worden geregeld. Ook kan hiermee via het puntensysteem worden geborgd dat bij een bepaald prijsniveau een minimum kwaliteit aanwezig moet zijn en dat huurders bij misstanden op dit vlak naar de huurcommissie kunnen stappen.

Dit is belangrijk omdat we in de praktijk steeds vaker zien dat ontwikkelaars hier sturen op minimale kwaliteit voor een maximale huurprijs. De middeldure huurwoning wordt hiermee steeds meer een woning die men bewoond omdat men niet anders kan, niet omdat men er bewust voor kiest. Als gevolg van een amendement bij de vaststelling van de nota kaders en instrumenten eind 2018 is in het middensegment de termijn tot uitponden verkort van 25 tot 15 jaar. Dit omdat beleggers destijds aangaven dat een maximale huurverhoging met de consumentenprijsindex (CPI) voor hen niet tot een rendements-technisch goed product leidde in combinatie met de 25 jaar. Een vraag die zich inmiddels door de grote druk op dit segment wel blijft opdringen is of we hier toch niet naar mogelijkheden moeten zoeken om deze woningen zo lang mogelijk in het betaalbare segment te houden. Hier komen we in een later deel van deze evaluatie dan ook op terug. Wel geven (institutionele) beleggers ook nu weer aan dat de maximale jaarlijkse huurverhoging met alleen de CPI voor hun niet tot een aanvaardbaar beleggingsproduct leidt (zie ook bijlage 4).

3

Zie voor meer duiding ook de paragraaf over realisatie betaalbare koop op pagina 16.

14

Vastleggen van afspraken in overeenkomsten In het verleden werden er verschillende regels in anterieure overeenkomsten gebruikt om zaken aangaande deze spelregels vast te leggen. Omdat diverse, zelfs nog recentelijk afgesloten of te ondertekenen, overeenkomsten nog gebaseerd waren of zijn op maatwerk geeft dit soms wel enige verwarring. Om de spelregels goed en eenduidig vast te leggen in anterieure overeenkomsten zijn recentelijk standaardbepalingen bij alle spelregels uit de nota kader ontwikkeld met daaraan gekoppeld ook eenduidige boeteclausules. Voor ontwikkelaars die al eerder maatwerkovereenkomsten met de gemeente Haarlem hebben afgesloten voelt dit wel als een aanscherping ten opzichte van het verleden. Het is echter niet anders dan het vastleggen van het huidige beleid in afspraken. Het verdient aanbeveling om daarom in een zo vroeg mogelijk stadium van samenwerking als richting de ontwikkelende partij deze standaardbepalingen mee te geven. Samengevat zal met betrekking tot deze doelstelling moeten worden gekeken hoe/in welke vorm in de spelregels eventueel maatwerk kan worden geboden als projecten als gevolg van een financiële onhaalbaarheid te veel dreigen te stagneren of worden afgeblazen.

2.4 Een betere positionering van de woningcorporaties en een gelijk speelveld voor woningcorporaties en ontwikkelaars De nota geeft op dit moment bij de spelregels voor sociale huur aan dat de verhuurder bij voorkeur een toegelaten instelling conform de Woningwet (woningcorporatie) is. In het verleden is wel ook nadrukkelijk ruimte geboden aan marktpartijen om onder voorwaarden ook sociale huurwoningen te realiseren. Dit, omdat de corporaties in het verleden (voor de afschaffing van de verhuurdersheffing) onvoldoende investeringscapaciteit hadden voor de totale Haarlemse sociale opgave. Inmiddels hebben de woningcorporaties aangegeven, mede ook als gevolg van de per 1 januari 2023 komende afschaffing van de verhuurdersheffing, dat zij de Haarlemse sociale opgave wel voor hun rekening kunnen nemen. Dit wordt medio 2023 ook qua aantallen vastgelegd in een addendum bij de huidige prestatieafspraken tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersverenigingen. Een betere positionering voor woningcorporaties De woningcorporaties hebben aangegeven dat zij sinds de introductie van 40/40/20-regel en de verankering hiervan in de nota kaders en instrumenten makkelijker in gesprek komen met ontwikkelaars over het sociale woningbouwdeel dat zij in hun plannen moeten realiseren.

Zij geven aan dat de 40/40/20-regel in dat kader echt een belangrijke bijdrage levert aan de realisatie van meer sociale huurwoningen, aan een betere positionering van de woningcorporaties en aan de ongedeelde stad gedachte. Daarbij helpt het ook dat ontwikkelaars niet meer kunnen "shoppen" bij de Haarlemse woningcorporaties en de corporaties tegen elkaar uit kunnen spelen. In de Werkgroep Nieuwbouw (een werkgroep die maandelijks bij elkaar komt, bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeente en de woningcorporaties) wordt namelijk in het verlengde van de beschikbaarheids/nieuwbouwafspraken, zoals vastgelegd in de prestatieafspraken, onderling afgestemd welke corporatie in welke opgave geïnteresseerd is en het voortouw neemt. Wel geven de woningcorporaties aan dat als zij eenmaal in gesprek zijn met een ontwikkelaar het dan nog wel zeker twee jaar duurt voordat er overeenstemming is over een intentieovereenkomst. Een van de zaken die het gesprek lastig maakt is dat ontwikkelaars bijvoorbeeld de minimale kwaliteitseisen uit de nota kaders als een maximum hanteren. Zij komen met plannen met sociale

15

huurwoningen van voornamelijk 40m2 gebruiksoppervlak (GBO), terwijl de woningcorporatie liever een substantieel deel woningen heeft van 50 of 60 m2 GBO. Ook is op dit moment de afnameprijs een flinke hobbel in de onderhandelingen om te nemen. Zelfs als ontwikkelaars rekenen met een sociale grondprijs conform het gemeentelijke grondprijzenbeleid, de reële bouw- en bijkomende kosten en een afgesproken opslag voor winst en risico, dan komt de prijs per vierkante meter op dit moment, als gevolg van de ontwikkelingen op de bouwmarkt, veel hoger uit dan wat de woningcorporaties in de investeringsbegroting hebben staan. Dit betekent vertraging in de onderhandeling en op zoek naar mogelijkheden in de plannen om kosten omlaag te brengen, waarmee vervolgens ook weer extra druk op de kwaliteit komt te staan. Die intentieovereenkomst is een mooie eerste stap in de verankering van de positie van de woningcorporaties, maar is nog geen keiharde waarborg voor de realisatie van de sociale huurwoningen door de desbetreffende woningcorporatie. Er kan immers nog een hoop gebeuren in de rest van het ontwikkeltraject wat maakt dat er nog steeds een risico is dat partijen niet tot een samenwerkings- of turnkey-overeenkomst gaan komen. De corporaties zien hier als gevolg van de huidige prijsontwikkeling op dit moment wel een groeiende zorg in de lopende onderhandelingen tussen hen en de markt.

Samengevat zal met betrekking tot deze doelstelling moeten worden bekeken hoe de positionering van de woningcorporaties in de spelregels nog steviger kan worden verankerd. Daarnaast zal moeten worden bekeken hoe ook de differentiatie in woninggroottes in het sociale segment beter kan worden geborgd (dus niet alleen woningen op de minimale kwaliteitseis van 40m2 gbo). Tot slot verdient het aanbeveling om bijvoorbeeld in het gremium "Samen anders"4 aanvullend te verkennen welke afspraken op stedelijk niveau tussen corporaties en marktpartijen kunnen worden gemaakt om een tijdige de realisatie van kwalitatief goede sociale huurwoningen te borgen. Mogelijk kan het vroegtijdig vastleggen van prijsafspraken op basis van het bouwkostenadvies van een extern kostendeskundig hierin een oplossing bieden.

4

Samen anders is een afspraken-set over samenwerken bij stedelijke gebiedsontwikkeling tussen de partijen van Bouwend Haarlem (de gemeente Haarlem, de ontwikkelaars HBB Groep, AM en BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, en de woningcorporaties Elan Wonen, Pré Wonen en Ymere)

16

3.

Het instrumentarium onder de nota De ambitie en doelstellingen voor de realisatie van sociale en middeldure huur en koop komt niet vanzelf tot stand. Om te sturen in de realisatie heeft de gemeente een aantal instrumenten. Het gaat om ruimtelijkjuridisch instrumentarium, om gronduitgifte en verkoop van gemeentelijk bezit, om financiële impulsen, stimuleren van de totstandkoming van afspraken tussen verschillende partijen en monitoring. In vervolg op de vastgestelde nota kaders en instrumenten is de afgelopen jaren een aantal ondersteunende en/of borgende instrumenten nader uitgewerkt of versterkt (o.a. doelgroepenverordening, huisvestingsverordening, het actieplan versnelling woningbouw, voorwaarden verkoop niet strategisch gemeentelijke vastgoed in Algemene verkoopvoorwaarden gemeente Haarlem 2020). Verder is aan de middelenkant de Reserve ongedeelde stad ingesteld om de 50% sociale huur bij nieuwbouw in het westelijk deel van de stad te kunnen ondersteunen. Ook zijn de eerste anterieure overeenkomsten, met de nota als onderlegger, getekend en zijn er voor drie Haarlemse ontwikkelzones (Europaweg, Zuidwest en Oostpoort) door het Rijk WoningBouwImpuls (WBI) subsidies toegekend.

Instrumentarium Het instrumentarium dat we op dit moment inzetten ter ondersteuning van de doelstellingen onder de nota kaders en instrumenten betreft samengevat (zie voor een meer uitgebreide beschrijving van de instrumenten de Nota kaders en instrumenten sociale huur en middensegment): • Anterieure overeenkomsten • Prestatieafspraken gemeente/corporaties/huurdersbelange nverenigingen • Bestemmingsplan (wordt straks omgevingsplan) • Doelgroepenverordening • Huisvestingsverordening • Grondbeleid en grondprijzenbeleid (incl. Inzet Wet voorkeursrecht Gemeente Haarlem (in Zuidwest) • Verkoop niet-strategisch gemeentelijk vastgoed • Bestemmingsreserve ongedeelde stad • Samenwerkingstafels • Monitoring • Controle via accountantsverklaring • Boetebepaling • Kettingbeding • Antispeculatie-beding en zelfbewoning bij eigen vastgoed • WBI-subsidies en subsidies van de provincie Noord-Holland in het kader van het Masterplan Wonen

Uit het rapport “Nieuwbouw van huurwoningen met een prijs onder de liberalisatiegrens door marktpartijen, Rigo juni 2022” is op te maken dat Haarlem al het beschikbare instrumentarium inzet om de gemeentelijke grip op de sociale huur en het middensegment te maximaliseren. Haarlem wordt dan ook landelijk en regionaal als een koploper op dit vlak.

17

Wat kunnen we de komende tijd nog verwachten De komende tijd wordt ook voor de zone Zijlweg een WBI-subsidie aangevraagd (4e trancheaanvraag). Ook geeft het nieuwe coalitieakkoord aan dat het fonds voor sociale woningbouw aan de westkant van het Spaarne (de Reserve Ongedeelde Stad) minimaal wordt verdubbeld. Met dit fonds worden zowel grote gebiedsontwikkelingen als kleinere initiatieven met minimaal 50 procent sociale huur mogelijk gemaakt. Ook het Grondbeleid en het grondprijzenbeleid gaat worden herzien en de verwachting is dat per 1 april 2023 de Huisvestingsverordening wordt geactualiseerd. Tot slot wil het Rijk per 1 januari een nieuwe woondeal sluiten met de MRA regio. Voorstel is om bij alle wijzingen en actualisaties van het instrumentarium goed af te wegen hoe de bijdragen aan de doelstellingen onder de nota kaders en instrumenten op een effectieve wijze nog verder kan worden vergroot. Te denken valt bijvoorbeeld aan de inzet van het grondprijzenbeleid ten behoeve van het vergroten van de haalbaarheid en versnelling van de sociale woningbouw en/of het lage middeldure segment of de actualisatie van de huisvestingsverordening met betrekking tot een gerichtere toewijzing van de sociale koop (zie ook …).

Een ander aandachtspunt is de handhaving en monitoring op de afspraken met ontwikkelaars/beleggers die zijn gemaakt op het vlak van toewijzing aan afgesproken doelgroepen en de huurprijsvaststelling in de middeldure huur en de jaarlijkse huurverhoging. Voorstel is om hiertoe in 2023 een werkproces te gaan ontwikkelen.

18

4.

Werkbaarheid: Aandachtpunten en bevindingen vanuit de dagelijkse praktijk Ten behoeve van deze evaluatie is gesproken met ontwikkelaars, corporaties en procesmatig en/of inhoudelijk betrokkenen vanuit de gemeente. Bij de diverse onderdelen in dit hoofdstuk is een samenvatting gegeven van de belangrijkste punten zoals die uit de verschillende gesprekken naar voren zijn gekomen. Waar wenselijk of noodzakelijk (op basis van gewijzigde lokaal-politieke en/of Rijkskaders) eindigt een besproken punt met een voorstel dat een weerslag heeft op de spelregels uit de nota kaders en instrumenten. Bij de uitwerking van het voorstel in een geactualiseerde spelregel is ook nadrukkelijk gekeken naar de uitvoerbaarheid. Een voorstel moet bijdragen aan de doelstellingen, maar voorkomen moet worden dat hiermee plannen per definitie onhaalbaar worden (en vertraging van de planontwikkeling een groter risico wordt).

4.1 Programmatische randvoorwaarden De haalbaarheid van de 40/40/20- en de 50/50-verhouding Ontwikkelaars zijn blij met de duidelijkheid die de 40/40/20-regel vooraf geeft aan planontwikkeling. Zij geven aan dat door de gunstige marktontwikkelingen van de afgelopen jaren deze programmatische verhouding in projecten ook goed uit te ontwikkelen was. De opbrengsten stegen evenredig mee met de kosten. Zowel in het hogere middensegment als in het vrije deel boden de financiële rendementen ruimte om het lagere rendement op het sociale en lage middeldure deel te verevenen. Ontwikkelaars geven wel aan dat de verhouding 50% sociaal en 50% vrij, zoals die nu voor de ontwikkelzones in het westelijk deel van de stad geldt, moeilijker dicht te rekenen is. Het leidt in het sociale segment in ieder geval tot verhoudingsgewijs kleine appartementen met hoge stichtingskosten en het nivelleert de kwaliteit in het programma (het geeft minder mogelijkheden om ook eens een extreem hoge kwaliteit te realiseren). De huidige marktomstandigheden en de toenemende wettelijke kwaliteitseisen (o.a. natuur-inclusief bouwen en klimaatadaptatie) zetten deze verhouding daarbij nog meer op scherp, geven zij aan.

De haalbaarheid van deze programmatische verhouding, zeker als daar ook nog een substantieel deel van het vrije segment in het middeldure segment moet worden gerealiseerd, staat door de hoge bouwkosten sterk onder druk. Om richting de toekomst plannen toch door te kunnen laten gaan pleitten zij voor meer ruimte voor maatwerktoepassing (programmatisch of aan de kwaliteitskant). Zij zijn daarbij ook bereidt om, als het in het kader van transparantie noodzakelijk is, met open boeken, middels een extern en onafhankelijk getoetste kosten/kwaliteitsopgave, bij de gemeente aan te tonen op welke wijze plannen dan wel haalbaar te maken zijn. Voorstel is in de spelregels aan te geven hoe en binnen welke bandbreedte er eventueel sprake kan zijn van een maatwerkoplossing bij bewezen financiële onhaalbaarheid van het programma. 70% onder de aftoppingsgrens Tijdens de voorbereiding van de prestatieafspraken is, onder andere uit de verhuurrapportages van Woonservice, gebleken is dat de doelgroep sociale huur en de verdeling van groepen onder en boven de 1e en 2e huurgrens is gewijzigd in de verhouding 65%/35%. Dit is ook de reden dat het

19

percentage met betrekking tot minimale huurniveaus in de woningvoorraad onder de aftoppingsgrens in de nu geldende prestatieafspraken is aangepast van 70% naar 65%. Daarbij geven de corporaties ook aan dat het voor hun businesscase beter is om in de nieuwbouw een lager percentage onder de aftoppingsgrens aan te houden. Daarnaast geven zij aan dat een huurprijs onder de aftoppingsgrens in de nieuwbouw ook minder noodzakelijk is omdat deze woningen ten opzichte van de bestaande bouw een veel lagere energielast hebben en dus in die zin veelal "betaalbaarder" zijn dan de bestaande bouw. Zij stellen voor dit percentage gelijk te laten lopen met het percentage onder de aftoppingsgrens zoals benoemd in de prestatieafspraken bij verhuur (is nu 65%). Voorstel is om bij de actualisatie het percentage zoals afgesproken in de meest recente prestatieafspraken te hanteren (=65%). Prijssegmenten koop en huur en bijbehorende inkomensgroepen: Verschil in grenzen prijsklassen tussen de gemeenten binnen de regio Zuid Kennemerland/IJmond, binnen de MRA en de door het Rijk gehanteerde definitie van betaalbare woningbouw De indeling in prijsklassen is afgeleid van de financiële mogelijkheden van diverse inkomensklassen. In het kader van het Woonwensenonderzoek dat op MRA niveau wordt uitgevoerd (WiMRA) wordt dit tweejaarlijks opnieuw vastgesteld.

Bij de vaststelling van de spelregels in 2018 is uitgegaan van de afbakening zoals die is vastgesteld bij het WiMRA 2017. Vervolgens is jaarlijks geïndexeerd. In het WiMRA 2021 zijn opnieuw de financiële mogelijkheden van inkomensgroepen bepaald. Die wijken af van de jaarlijkse indexeringen uit 2017. Daarnaast wordt er vanuit het Rijk ook gezocht naar eenduidige afbakening van het sociale huur en muddensegment c.q. het betaalbare segment. Het Rijk wil, middels het programma Woningbouw (zie ook bijlage 3) dat er twee derde betaalbaar wordt gebouwd, waarvan de helft sociale huur. Om daarop een versterkte regie en landelijke sturing mogelijk te maken, wil het Rijk komen tot landelijke definities en grenzen. Vooralsnog hanteert BZK de volgende prijsgrenzen aan voor betaalbare woningen (prijspeil 2022 , de exacte definitie van sociale huur zal later dit jaar nog worden bepaald en vastgelegd in wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting): • Sociale huur: <liberalisatiegrens (764 euro) • Middeldure huur: tussen liberalisatiegrens (764 euro) en 1.000 euro • Dure huur: > 1.000 euro • Betaalbare koop: < 355.000 euro (NHG grens) • Dure koop: > 355.000 euro (NHG grens)). Vanuit de WoningBouwImpuls (WBI) gelden daarnaast ook specifieke criteria voor de afbakening van de betaalbare woningbouw.

Betaalbare woningen conform de WBI zijn (prijspeil 2022): • sociale huurwoningen; • huurwoningen voor middeninkomens met een huurprijs van maximaal € 1.023 per maand of lager als de bovengrens van middenhuurwoningen door de gemeente lager is vastgesteld; • betaalbare koopwoningen met een verkoopprijs onder de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De in de WBI-gehanteerde huurprijs voor betaalbaarheid wijkt naar beneden af ten opzichte van de grens die conform de nota kaders en instrumenten voor lage middeldure huur wordt gehanteerd. Die is op dit moment € 1067,76 (prijspeil 2022).

20

In de gebieden waarvoor een WBI-subsidie is toegekend wordt, om de subsidie veilig te stellen, nu op anterieur afsprakenniveau geprobeerd om in lijn met de vereisten vanuit het Rijk deze lagere huurprijs voor het lage middeldure segment in de afspraken te verankeren (lopende en komende onderhandelingen). Binnen de regio Zuid Kennemerland/IJmond hebben de andere gemeenten zich inmiddels aangesloten bij de huur- en koopprijzenindeling zoals die in Haarlem wordt gebruikt en bij de in Haarlem geldende huur- en kooprijzen zoals deze zijn vastgesteld in de Indexering prijsklassen woningbouwcategorieën 2022 (feb 2022). Hiermee kunnen we onderling onze gegevens op dit schaalniveau goed vergelijken. Binnen de MRA lopen de prijzen binnen de gemeenten echter verder uit elkaar en wordt onderzocht of tot eenduidigheid kan worden gekomen.

In het laatste indexeringsbesluit prijsklassen woningbouwcategorieën zijn de categorieën voor 2022 in Haarlem als volgt vastgesteld: Tabel 2 Prijsklassen woningbouwcategorieën prijspeil 1-1-2022 Woningbouwcategorie Prijsklasse pp 1/1/2021 Sociale huur < < € 442,46 kwaliteitskortingsgrens Sociale huur < 1e aftoppings< € 633,25 /huurtoeslaggrens Sociale huur< 2e aftoppings< € 678,66 /huurtoeslaggrens Sociale huur< liberalisatiegrens < €752,33 Middenhuur* € 752,33 - € 1039,90 Hoge middeldure huur* € 1039,90 - € 1391,94 “Sociale koop (cf Bro)”** < € 200.000 Lage middeldure koop* € 200.000 - € 267.857 Hoge middeldure koop* € 267.857 - € 388.929

Prijsklasse pp 1/1/2022 < € 442,46 < € 633,25 < € 678,66 < € 763,47 € 763,47- € 1067,76 € 1067,76 - € 1429,23 < € 200.000 € 200.000 - € 275.032 € 275.032- € 399.348

De afbakening op basis van het meest recente Wimra-onderzoek (maart 2022) is als volgt: Tabel 3: Woonsegmenten koop en huur en bijbehorende inkomensgroepen, 2021. Uit Wimra 2022 Inkomensgroep (€ bruto per jaar)

€ netto/ maand

€ kale huur per maand

lage inkomens tot huurtoeslaggrens 1 € 23.725 lage inkomens tot huurtoeslaggrens 2 € 23.725-€ 32.200

Tot € 1701 €1701 €2089

tot € 633

lage inkomens huurtoeslaggrens tot huurtoeslaggrens (€ 40.024)

€2089 €2502

€ 679-€ 752

Lage middeninkomens: € 40.024 tot €2502 € 44.655 €2767 lage middeninkomens € 44.655 tot € €2767 50.030) €2994 middeninkomens € 50.030 tot 1,5x €2994 modaal (€ 60.036) €3419 hoge middeninkomens 1,5x modaal - €3419 2x modaal(€ 60.036 tot € 80.048) €4206 hoge inkomens: boven 2x modaal € 80.048 en meer

Segmenten gemeente Haarlem

Segment Wimra 2022

sociale huur (tot 1e aftoppingsgrens) sociale huur (tot 2e aftoppingsgrens)

doelgroep tot huurtoeslaggrens 1 doelgroep tot huurtoeslaggrens 2

€ 147.000- € € 466-€ 596 188.000

sociale huur

bereikbaar

€ 752

€ 209.000

€ 596-€ 633

Sociale huur/sociale koop

€ 752€ 940 € 940-€ 1053 € 1053-€ 1.400

€ 209.000- € 237.000 € 237.000- € 296.000 € 296.000- € 438.000

€ 663-€ 751

vanaf € 438.000

Vanaf € 1.389

€ 633-€ 679

€4206 en vanaf € meer 1.400

WOZ waarde koop Tot € 98.000 € 98.000- € 147.000

bruto hypotheek/ maand tot € 311 € 311-€ 466

€751-€ 938 € 938 -€ 1.389

Grens boven trendmatige huurverhoging sociale huur Lage middeldure huur/lage middelduur 1 middeldure koop Lage middeldure huur/lage middelduur 2 middeldure koop hoge middeldure duur 1 huur/hoge middeldure koop vrije sector duur 2

21

Tabel 4: Vergelijk grenzen huur- en koop in MRA, 2022

Wanneer we de tabellen 2, 3 en 4 met elkaar vergelijken, dan kunnen we vaststellen dat de categorieën voor de sociale huur aansluiten. Met betrekking tot het middensegment zijn er wel verschillen waar te nemen. Het maximale huurniveau en de maximale kooprijzen liggen in de Haarlemse categorie-indeling ten opzichte van de categorieën in het Wimra iets lager. Dit is vanuit betaalbaarheidsperspectief voor de huurders en kopers gunstiger, maar werkt wel door op de haalbaarheid van plannen. Het leidt tot het aanbieden van steeds kleinere woningen in het middensegment. Ook zijn er verschillen binnen de verdere opdeling van het middensegment. Het lage middeldure huursegment is in Haarlem qua maximale prijsstelling van €1068 verhoudingsgewijs hoog ten opzichte van de omringende gemeenten (waaronder ook Amsterdam) hoog. Voorstel is om bij de actualisatie van de spelregels de huur- en koopprijzen qua terminologie en prijsgrenzen te laten aansluiten bij het huidige Rijksbeleid en de prijspeilen (en financieringsmogelijkheden) per inkomenscategorie, zoals die in het Wimra worden gehanteerd. Tabel 5: voorstel nieuwe prijsklassen huur- en koop Woningbouwcategorie

Prijsklasse pp 1/1/2022

Sociale huur < kwaliteitskortingsgrens Sociale huur < 1e huurtoeslaggrens Sociale huur< 2e huurtoeslaggrens Sociale huur< liberalisatiegrens Middenhuur (betaalbaar) Hoge middeldure huur

< € 442,46

Nieuwe prijsklassen bij vaststelling (prijspeil 2022) < € 442,46

< € 633,25

< € 633,25

< € 678,66

< € 678,66

< € 763,47

< € 763,47

€ 763,47€ 1067,76 € 1067,76 € 1429,23 < € 200.000

€ 763,47 € 1023 € 1023 € 1389 vervalt

“Sociale koop (cf Bro)”

Opmerking

Deze categorie vervalt als gevolg van wijziging Omgevingswet. In nieuwe Omgevingswet hebben gemeenten namelijk de

22

mogelijkheid om woningen tot € 355.000 euro op te nemen in een omgevingsplan. In het besluit Ruimtelijke ordening (Bro) was dit beperkt tot € 200.000. Lage middeldure koop € 200.000 < € 296.000 bovengrens verhoogd om aan te € 275.032 sluiten bij de nieuwe grenzen voor 1,5 keer modaal van het Wimra Hoge middeldure koop € 275.032€ 296.000 bovengrens verhoogd om aan te € 399.348 € 438.000 sluiten bij de nieuwe grenzen voor 2 keer modaal van het Wimra NB. De genoemde huur- en koopprijzen worden via een reguliere proces via een jaarlijks collegebesluit indexering huur- en kooprijzen geactualiseerd per 1 januari. De in het voorstel genoemde prijzen zijn nog prijspeil 2022, omdat de prijzen voor 2023 nog niet kunnen worden bepaal. Binnen de huidige spelregels van de nota kaders en instrumenten zit binnen de 40/40/20-verdeling nog een extra differentiatie. Zo moet van de 40% sociaal nu 70% worden gerealiseerd onder de huurtoeslaggrens (het nieuwe voorstel is hier 65% van te maken, zie vorige paragraaf). Verder moet op dit moment 60% van de 40% middensegment worden gerealiseerd in het lage middensegment. Met deze uitgangspunten sluiten we aan bij de eis van het Rijk dat twee derde van de nieuwbouw moet worden gerealiseerd in het betaalbare segment. Voorstel is hier, buiten de wijziging binnen de categorie sociale huur, verder dan ook geen wijzingen in aan te brengen.

Tabel 6: Nadere onderverdeling prijscategorieën 40/40/20

sociaal tot huurtoeslaggrens sociaal tot liberalisatiegrens middensegment laag/middel (betaalbaar) middensegment hoog vrij

% huidig spelregels

% voorstel nieuwe spelregels

28

26

12

14

24

24

16 20

16 20

Verdeling 40%/40%/20 % 40

40 20

Exploitatie van sociale huurwoning door woningcorporaties In de nota kaders en instrumenten is nu opgenomen dat de verhuurder van sociale huurwoningen bij voorkeur een toegelaten instelling is. Het "Coalitieakkoord 2022-2026. Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad" is echter op dit punt meer stellig en geeft met betrekking tot de nieuwbouw van sociale huur aan dat dit ingevuld wordt door woningcorporaties, waardoor het aantal sociale huurwoningen van de drie grote woningcorporaties stijgt naar minimaal 24.000 woningen in 2030. Voorstel is dan ook bij de actualisatie aan te geven dat de sociale woningbouw in een nieuwbouwplan moet worden verhuurd en geëxploiteerd door een woningcorporatie. Hiervan kan alleen in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken. Dan geldt dat zowel de ontwikkelaar en de woningcorporaties in gezamenlijkheid richting het bestuur moeten aangeven en ook aantoonbaar

23

en toetsbaar maken dat zij er niet uitkomen. Middels een collegebesluit kan dan worden bepaald dat de sociale huur door de ontwikkelaar zelf mag worden verhuurd en geëxploiteerd, waarna op anterieure overeenkomstniveau op basis van alle vereisten die ook gelden voor een woningcorporatie bij sociale huur en als zodanig ook zijn benoemd in de nota kaders en instrumenten de afspraken verder worden vastgelegd. Realisatie betaalbare/middeldure koop Binnen de Haarlemse plancapaciteit bevinden zich al geruime tijd nauwelijks goedkope koopwoningen(bedoel je lage middeldure koop (< € 275.000,- , of alles tot middeldure koop. Het is tot op heden voor een ontwikkelaar nog steeds eenvoudiger en aantrekkelijker om de woningen in het middeldure huursegment te ontwikkelen dan woningen in het middeldure koopsegment. De huidige spelregels laten het over aan de ontwikkelende partij of zij het middeldure segment in de huur of de koop willen realiseren. Conform de toezegging bij de vaststelling van de spelregels (2020/219176) wordt bij de start van een project altijd met de ontwikkelaar verkend of er mogelijkheden zijn of bereidheid is om een deel van het middeldure programma te realiseren als betaalbare (sociale of middeldure) koopwoning. Op dit moment blijkt echter veelal in de praktijk dat ontwikkelaars in het middeldure segment vanuit ontwikkel- en markttechnische redenen (zie ook pag.

11) vooral kiezen voor realisatie van middeldure huurwoningen in plaats van middeldure koopwoningen. Tot op heden is de middeldure huurwoning voor de (institutionele) beleggers een aantrekkelijk beleggingsproduct en geeft het ontwikkelaars al in een vroeg stadium van de ontwikkeling de garantie op tijdige afzet van een groot deel van het programma in een ontwikkeling. De regels zoals die in de Haarlemse spelregels zijn opgenomen (exploitatieperiode, huurstijging, minimale oppervlakte) voor de lage middeldure huur lijken vooralsnog niet te belemmerend om tot ontwikkeling te komen. De minister heeft aangekondigd dat hij voornemens is om tot wettelijke huurprijsregulering van middenhuur tot € 1200,-) over te gaan. Dit voornemen heeft bij beleggers geleid tot een signaal dat zij zich zullen terugtrekken uit dit marktsegment5 Ontwikkelingen sociale koop Bij de vaststelling van de spelregels is binnen het segment lage middeldure koop een aparte categorie voor sociale koop opgenomen (< € 200.000) gekoppeld aan de mogelijkheid die er vanuit het Besluit op de ruimtelijke ordening bestond om deze categorie in een bestemmingsplan op te nemen. Via de koppeling van de categorie aan een doelgroepenverordening kunnen er zo ook ruimtelijk-juridische regels (naast privaatrechtelijke afspraken) worden vastgelegd.

De voordelen hiervan voor sociale koop zijn beperkt omdat toewijzing van koopwoningen niet in de doelgroepenverordening kon worden geregeld (strijd met Huisvestingswet) en het behoud voor de beoogde doelgroep alleen via bijzondere koopconstructies kan worden verankerd. Bij de vaststelling van de doelgroepenverordening heeft de wethouder toegezegd zich in te zetten in gesprek te blijven met het Rijk over de regelgeving ten aanzien van sociale koop (2020/219147). Inmiddels is duidelijk dat de regelgeving zal worden gewijzigd. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt het maximale bedrag dat in het omgevingsplan kan worden vastgesteld voor sociale koop opgehoogd naar de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens v.o.n. < € 355.000,-). Er is een voorstel voor wijziging van de Huisvestingswet in voorbereiding waarbij het mogelijk wordt gemaakt om toewijzingsregels te stellen voor nieuwe woningen onder de NHG-grens. De verwachting is dat per 1 januari 2023 in werking treden.

5

(brief Neprom aan minister "Geef professionele ontwikkelaars en beleggers zekerheid over regulering huursector", d.d. 19 juli 2022).

24

Vraag middeldure koop Vanuit de woningbehoefte is steeds duidelijk geworden dat de vraag in het middensegment zich meer richt op de middeldure koop. Uit het laatste onderzoek "Wonen in de metropoolregio Amsterdam" (Wimra) van maart 2022 blijkt dat meer dan een derde van de woningzoekenden binnen de MRA die in of naar Haarlem willen verhuizen op zoek is naar een koopwoning onder de € 438.000 (36%). Bijna een derde van deze groep zoekt een woning met een koopprijs onder de € 296.000 (zie ook figuur 1).