2 Bijlage 1 Bestuursrapportage 2023

Huidig prognose sluit aan op huidig prijsniveau (raming aannemer) Binnenkort zal definitieve aanbieding komen van de aannemer.

5.2.3.4 Resultaten van tegenspraak • Op basis van variantenstudie (Schetsontwerp + PvE) is tegenspraak georganiseerd. N.a.v. de tegenspraak was er geen aanleiding om het ontwerp aan te passen.

5.3 Algemene ontwikkelingen zones Binnen de gebiedsontwikkeling is sprake van een aantal algemene (markt)ontwikkelingen die van invloed zijn op voortgang en financiële haalbaarheid van alle zones. Dit hangt mede samen met de geopolitieke ontwikkelingen in de afgelopen periode. In 2022 heeft, ongeveer vanaf het derde kwartaal, een omslag plaatsgevonden in de woningmarkt. Woningprijzen zijn vanaf dat moment voorzichtig gedaald. Dit hangt mede samen met de gestegen rente en het gedaalde consumentenvertrouwen als gevolg van de geopolitieke situatie. Deze daling heeft zich in het eerste kwartaal van 2023 verder doorgezet waarbij nu ook de prijzen van nieuwbouwwoningen zijn gedaald ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. De afzetbaarheid van nieuwbouwwoningen is verder onder druk komen te staan. Het aantal te koop staande woningen is toegenomen en woningen staan gemiddeld langer te koop. In de huurmarkt is het aantal transacties afgenomen. Beleggers nemen een afwachtende houding aan door de verhoogde overdrachtsbelasting en de regulering van de middenhuur. In het eerste kwartaal van 2023 zijn de woningbouwkosten verder gestegen. Dit komt voor een groot deel door stijgende personeelskosten als gevolg van de inwerkingtreding van de nieuwe cao's per 1 januari. Daarnaast zijn de prijzen van bouwmaterialen verder gestegen. De combinatie van de Bestuursrapportage 2023

93

dalende / stagnerende opbrengsten en stijgende bouwkosten zet de ontwikkeling van woningen en overig vastgoed onder druk. Dit is ook van invloed op het gemeentelijke kostenverhaal aangezien er niet meer kosten kunnen worden verhaald dan er opbrengstpotentie in een plan zit (macroaftopping). De kosten in de grond- weg en waterbouw (GWW) zijn in het eerste kwartaal weliswaar gestegen ten opzichte van het laatste kwartaal 2022, maar lijken wel enigszins te stabiliseren. Prijsontwikkelingen in de GWW zijn van invloed op de civieltechnische, publieke investeringen binnen de zones. De stijging wordt vooral veroorzaakt door de stijgende lonen als gevolg van de nieuwe cao's. De verschillende ontwikkelzones kennen een lange ontwikkelperiode. Dat betekent dat de genoemde effecten vooral op de korte termijn spelen. In financiële zin is in de verschillende businesscases rekening gehouden met het effect van prijsstijging en inflatie. Daarvoor hanteren we een langjarig gemiddelde. De stijging is op dit moment echter wat hoger dan deze gemiddelden. De toegekende WBI-subsidie wordt niet opgehoogd op basis van gestegen kosten. Het is dus zaak om de prijsontwikkelingen goed in de gaten te houden en de businesscases daarop tijdig te actualiseren. Voor elk van de drie ontwikkelzones geldt dat een WBI-subsidie is toegekend.

Eén van de voorwaarden voor deze subsidie is de tijdige start van de bouw (3 jaar na toekenning van de subsidie). In de ontwikkelzone Europaweg is gestart met de bouw, maar in de zones Oostpoort en Zuidwest nog niet. Dat betekent dat het stagneren van deelprojecten binnen de zones en het daardoor niet tijdig starten met de bouw voor die zones een belangrijk risico is. Vertraging van de start bouw kan verschillende oorzaken hebben, maar onder andere de ontwikkelingen ten aanzien van stikstof vormen een risico. Beheersing In zijn algemeenheid worden de ontwikkelingen op de woningmarkt goed bijgehouden en vindt wekelijks monitoring plaats om projecten waar eventuele stagnatie optreedt tijdig in beeld te hebben. Er wordt gewerkt aan een standaard werkwijze om vastgelopen of stagnerende projecten weer vlot te trekken. Dit wordt centraal besproken om zoveel mogelijk uniformiteit in aanpak en inzet van instrumentarium te borgen. Dat voorkomt enerzijds dat in elk project 'het wiel opnieuw moet worden uitgevonden' maar zorgt er ook voor dat in vergelijkbare situaties zoveel mogelijk een vergelijkbare aanpak plaatsvindt. Deze werkwijze zal de komende periode nader worden uitgewerkt in een standaard aanpak. De gemeente houdt de verschillende subsidiemogelijkheden vanuit het Rijk goed in de gaten.

Daarbij valt te denken aan de recent aangekondigde Startbouwimpuls waarvoor onderzocht wordt welke projecten daarvoor binnen Haarlem in aanmerking zouden kunnen komen. Met deze aanpak proberen we de ontwikkelingen in de markt zo goed mogelijk bij te houden maar we kunnen uiteindelijk niet tegenhouden dat een ontwikkelende partij stopt met een project. Bijvoorbeeld als dit niet meer financieel haalbaar is.

5.3.1 Ontwikkelzone Europaweg 5.3.1.1 Doelstelling en scope De ontwikkelzone Europaweg ligt in Schalkwijk en betreft een aantal ontwikkellocaties gelegen aan de Europaweg. De verschillende ontwikkellocaties die zijn meegenomen in de WBI-aanvraag zijn weergegeven op de onderstaande tekening.

Bestuursrapportage 2023

94

De doelstelling voor de Europawegzone is om in totaal te komen tot de ontwikkeling van circa 3.800 woningen, waarvan in de WBI-aanvraag circa 2.900 betaalbaar en circa 900 overige woningen. Het gebied wordt getransformeerd tot een gemengd stedelijk gebied met naast wonen verschillende commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Onderdeel van de zone is de herontwikkeling van winkelcentrum Schalkwijk. Ook de herinrichting van de Europaweg tot Stadsstraat is onderdeel van de scope van de zone. Het ontwikkelgebied ligt in de directe nabijheid van Mobiliteitshub Haarlem Nieuw-Zuid, maar deze ontwikkeling is geen onderdeel van de scope van de WBI-aanvraag.

5.3.1.2 Fysieke voortgang van het project De zone Europaweg bestaat uit verschillende deelprojecten met verschillende voortgang: • Toekanweg 7 (Schonevaert BV); een stedelijk wooncomplex met ruim 800 appartementen voor diverse doelgroepen, rondom een fraaie binnentuin. De anterieure overeenkomst is ondertekend. Vervolgens is de anterieure overeenkomst aangepast door een allonge te ondertekenen. Deze aanpassingen waren noodzakelijk om het project haalbaar te maken. De aanvraag omgevingsvergunning is ingediend. Na verlenen van omgevingsvergunning kan de realisatie starten. • Schiphol Poort (Aegon): een gemengd stedelijk wooncomplex met ruim 600 woningen met voorzieningen en werkfuncties. De initiatiefnemer werkt aan het ontwerp voor het complex. Gesprek over anterieure overeenkomst is gaande. • Middengebied Schalkwijk: transformatie van een verouderd werkgebied naar een gemengd stedelijk gebied. Het gebied valt uiteen in diverse deelgebieden • Elements (304 woningen + voorzieningen): in realisatie • De Keijzer (111 woningen): gerealiseerd • Rijksvastgoedbedrijf; gerealiseerd. Het gerenoveerde rijkskantoor is opgeleverd. Het pand wordt nu in gebruik genomen en de verwachting is dat Rijkswaterstaat in september 2024 verhuist van Toekanweg 7 naar Schalkwijk Midden. Bestuursrapportage 2023

95

• Wonam (131 appartementen + werkfuncties): in realisatie • Rootz (675 appartementen + werkfuncties): ontwikkelovereenkomst getekend, stedenbouwkundig plan vastgesteld, anterieure overeenkomst ondertekend. De ontwikkelcombinatie heeft het ontwerptraject voor de woningbouwblokken opgestart. • Inrichting van de openbare ruimte tussen de verschillende ontwikkelgebieden. Het plan hiervoor is gereed en dit wordt als apart project opgepakt (kredietaanvraag wordt gedaan). • Centrum Schalkwijk; diverse deelgebieden • Fase 0 Ceylonpoort: Het voormalig kantoorgebouw Ceylonpoort wordt gerenoveerd en krijgt een nieuwe toekomst als wooncomplex. Er komen ongeveer 160 appartementen. In realisatie • Fase 1: Toevoegen van bioscoop, winkels, parkeren, en woningen; inrichten van de openbare ruimte, waaronder het marktplein. Gerealiseerd. • Fase 2: SPVE vastgesteld, overeenstemming over anterieure overeenkomsten is bereikt, ondertekening in juli 2023. De ontwikkelcombinaties hebben de omgevingsvergunningen voor zo’n 1.100 woningen aangevraagd. • Fase 3: initiatieffase. De ontwikkeling van Fase 3 vraagt een herijking van de plannen voor Centrum Schalkwijk. Hiervoor zal een actualisatie van het masterplan in gang worden gezet.

5.3.1.3 Financiële voortgang Voor de zone als geheel is een businesscase opgesteld op basis waarvan de WBI-subsidie is aangevraagd. Mede vanwege de ontwikkelingen en wijzigingen tussen moment van aanvragen van de subsidie en de huidige situatie, wordt de businesscase grondig geactualiseerd. Daarmee wordt een nieuw financieel kader gecreëerd als basis voor de verdere financiële sturing en bewaking. Vooralsnog blijft de financiële voortgang binnen de businesscase.

5.3.1.4 Risico's en globale ontwikkeling van de risico's In zijn algemeenheid zijn de geschetste algemene risico's ook binnen de ontwikkelzone Europaweg van toepassing. Als grootste risico's zijn aangemerkt dat ontwikkelende partijen er onvoldoende in slagen aannemers te vinden tegen acceptabele bouwkosten of dat financiële haalbaarheid van projecten onder druk komt te staan (onder andere als gevolg van ontwikkelingen op de beleggersmarkt). Dit kan zich onder andere vertalen in een groter tijdsverloop tussen de anterieure overeenkomst en start bouw en daarmee vertraging in de projecten. Meer concreet zijn de volgende risico's gesignaleerd: • De kans dat ontwikkelende partijen er onvoldoende in slagen om, tegen acceptabele bouwkosten, aannemers te vinden om woningen of overig vastgoed te bouwen. Dit kan de financiële haalbaarheid en de planning van projecten onder druk zetten. • De beoogde ontwikkelingen kunnen niet of minder gemakkelijk gefinancierd worden als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden. Dit kan leiden tot vertraging of afstel van projecten. • In het gebied liggen verschillende ondergrondse kabels en leidingen. De kans bestaat dat deze leiden tot conflicterende situaties met de ontwikkellocaties. • Er kan sprake zijn van een langer traject tussen sluiten van de overeenkomst en de start bouw.

Dit kan tot gevolg hebben dat de ontwikkeling van de projecten vertraagt. Beheersing Wat betreft de marktrisico's wordt voor de beheersmaatregel zoveel mogelijk aangesloten op de verdere uitwerking van de meer algemene beheersmaatregel zoals ook genoemd in hoofdstuk 2. Dit betreft onder andere de risico's als gevolg van stijgende bouwkosten, financierbaarheid van de projecten en de totstandkoming van anterieure overeenkomsten.

Bestuursrapportage 2023

96

5.3.2 Ontwikkelzone Zuidwest 5.3.2.1 Doelstelling en scope De ontwikkelzone Zuidwest betreft de transformatie van de bestaande bedrijvenzone in het Houtvaartkwartier. De ontwikkeling van Plaza West betrof de start van de ontwikkeling, maar dit deelgebied maakt geen onderdeel uit van de scope van de zone voor de WBI en de businesscase. Onderstaande tekening geeft het plangebied weer.

De doelstelling is om het gebied binnen de scope van de WBI-businesscase te transformeren naar een nieuw woon-werkgebied met in totaal circa 1.500 woningen, waarvan 920 woningen in het sociale en betaalbare segment, en circa 48.000 m² BVO overige functies waaronder werken, commerciële en maatschappelijke voorzieningen zoals een basisschool, gymzaal, buurthuis etc. De economische functie van het gebied blijft zoveel mogelijk behouden. De bestaande openbare ruimte binnen het gebied wordt opnieuw ingericht. Belangrijk onderdeel daarvan is de aanleg van de fietsstraat van noord naar zuid door het gebied. Met de herinrichting van de openbare ruimte vindt vergroening en vernatting plaats. Speciale aandacht bij de herinrichting van de openbare ruimte betreft de inpassing van de velden van Geel-Wit. Gelet op de voorwaarden van de WBI-subsidie dient de bouw van de eerste woningen gestart zijn uiterlijk 3 jaar na toekenning van de subsidie. Dat is begin januari 2024. Het eerste paal project betreft de ontwikkeling van de Stephensonstraat 38. De resterende woningen dienen te worden gerealiseerd binnen een periode van 10 jaar na toekenning van de subsidie.

5.3.2.2 Fysieke voortgang van het project Voor het plangebied is een Masterplan opgesteld waarin de principes van het tuindorp worden doorontwikkeld tot een eigentijdse tuinstad. Dit Masterplan heeft reeds voor inspraak ter inzage gelegen en de verschillende reacties worden op dit moment verwerkt. Het Masterplan zal na de zomer 2023 ter vaststelling worden aangeboden aan de raad. Het Masterplan is geen blauwdruk, maar biedt de kaders en randvoorwaarden voor het opstellen van de stedenbouwkundige plannen door de eigenaren van / ontwikkelende partijen in de deelgebieden. Vooruitlopend op het Masterplan is eind 2022 de anterieure overeenkomst gesloten voor de ontwikkeling van deelgebied Stephensonstraat 38 (circa 68 sociale en 28 vrije sector huurwoningen Bestuursrapportage 2023

97

en circa 1.650 m² BVO commerciële ruimte). Het bestemmingsplan is inmiddels door de raad vastgesteld en heeft ter inzage gelegen. Tegen dit bestemmingsplan is geen beroep aangetekend. Daarmee ligt alles op planning om de start bouw in januari 2024 te halen. Met andere partijen vinden de voorbereidende gesprekken plaats over de uitwerking van de plannen en het sluiten van de anterieure overeenkomst. De verwachting is dat vanaf 2025 gestart kan worden met de bouw van de volgende deelgebieden.

5.3.2.3 Financiële voortgang Voor de zone Zuidwest is een businesscase opgesteld. Inmiddels zijn in het Masterplan enkele uitgangspunten gewijzigd en is de businesscase daarop aangepast. Over de aanpassingen heeft, vanwege de WBI-subsidie, afstemming plaatsgevonden met het ministerie van BZK. Vooralsnog leidt dit niet tot een groter publiek tekort. De huidige dekking is dus nog voldoende. Tot nu toe zijn vooral gemeentelijke plan- en proceskosten gemaakt. De bestedingen tot op heden passen binnen de kaders van de vastgestelde businesscase.

5.3.2.4 Risico's en globale ontwikkeling van de risico's Zoals ook in de voorgaande rapportage aangegeven zijn de algemene marktontwikkelingen van invloed. Dit is te zien in de belangrijkste risico's die er zijn voor het project. De huidige marktomstandigheden kunnen tot vertraging leiden met als gevolg dat niet alle woningen zoals die in de WBI-aanvraag zijn opgevoerd binnen de termijn van 10 jaar gerealiseerd kunnen worden. In de huidige markt is het lastiger om tijdig tot anterieure overeenkomsten te komen met ontwikkelende partijen. Omdat de ontwikkeling in financiële zin meer onder druk komt te staan, wordt het lastiger om tot overeenstemming te komen met eigenaren in het gebied en daarmee tijdig over de juiste grondposities te beschikken. Daarnaast speelt voor deze zone de ligging aan de westkant van de stad mee waardoor stikstof een aanzienlijk risico is voor de aanpassing van de bestemmingsplannen. Het risico dat niet tijdig wordt gestart met de woningbouw (binnen 3 jaar na toekenning WBI) is een stuk kleiner geworden nu er geen beroep is aangetekend tegen het bestemmingsplan voor de Stephensonstraat 38. Onderstaand zijn de belangrijkste risico's aangegeven: • De volledige woningbouwopgave van circa 1.500 woningen wordt niet binnen 10 jaar (de maximale termijn van de WBI-subsidie) gerealiseerd.

Onder andere als gevolg van de huidige marktomstandigheden en de stikstofproblematiek • Maatschappelijke druk om, ondanks toevoeging van de woningen in de zone, de ambities voor de verlaging van de parkeerdruk in de omliggende gebieden te verbeteren. Dit moet binnen de ontwikkelzone worden opgelost met alle gevolgen van dien (meerkosten, vertraging). • Benodigde gronden zijn niet tijdig beschikbaar voor ontwikkeling. Bijvoorbeeld omdat het gaat om lopende bedrijven waarvoor dan elders een locatie moet worden gevonden of omdat niet tijdig overeenstemming wordt bereikt over grondverwerving door ontwikkelende partijen • De stikstofdepositie voldoet niet aan de normen met gevolgen voor de benodigde planologische procedures. • Het duurt langer om tot anterieure overeenkomsten met de ontwikkelende partijen te komen, bijvoorbeeld als gevolg van de marktontwikkelingen. Dit kan leiden tot vertraging in de planvorming en ontwikkeling.

Bestuursrapportage 2023

98

Beheersing Ook voor deze risico's geldt dat de voor de marktrisico's zoveel mogelijk wordt aangesloten op de algemene aanpak en monitoring van de voortgang van de woningbouw en de daar ingezette algemene beheersmaatregelen. Voor het tijdig beschikken over gronden houden we contact met de verschillende bedrijfseigenaren. Daarnaast zoeken we zelf proactief naar eventuele alternatieve locaties om bedrijven uit te plaatsen. Voor de stikstofproblematiek worden verschillende onderzoeken gedaan hoe het gebied toch ontwikkeld kan worden, bijvoorbeeld meer gefaseerd.

5.3.3 Ontwikkelzone Oostpoort 5.3.3.1 Doelstelling en scope Het plangebied van ontwikkelzone Oostpoort is gelegen aan de oostzijde van Haarlem in de nabijheid van station Spaarnwoude. Oostpoort is daarmee een belangrijke schakel in de mobiliteitsopgave en draagt bij aan de ontwikkeling van één van de drie OV-knooppunten in Haarlem.

In Oostpoort wordt een gemengd stedelijk woonmilieu ontwikkeld, passend bij een stationslocatie. Het programma betreft circa 1.000 woningen aangevuld met circa 28.000 m² BVO overige voorzieningen waaronder werkfuncties, hotel, buurtsupermarkt, huisartsenpost en horeca. Het betreft een ontwikkeling met hoge dichtheden aan beide zijden van het spoor en de N200 en zorgt daarmee voor een hoogwaardige entree van de stad. Binnen de ontwikkelzone Oostpoort worden nu de concrete plannen uitgewerkt voor Hart voor Oostpoort en blok 1F. Dit betreft de gebieden die zijn opgenomen in de WBI-aanvraag.

5.3.3.2 Fysieke voortgang van het project Op dit moment wordt voor Oostpoort gewerkt aan de verschillende planproducten. Voor het eerste deelgebied, het zogeheten Blok 1F, zijn het stedenbouwkundig SPvE en bestemmingsplan eind maart vastgesteld door de raad. Dat betekent dat de verkoop van de gronden, om tot een tijdige start van de bouw te komen, op dit moment wordt voorbereid. Daarvoor zijn nog 2 sporen in beeld. Het eerste spoor betreft een één op één verkoop aan Ymere, het tweede spoor is een tender. Omdat met een Bestuursrapportage 2023

99

tenderprocedure de planning van de start bouw waarschijnlijk niet meer gehaald kan worden heeft een verkoop aan Ymere op dit moment de voorkeur. Dit wordt nu met Ymere verder verkend. Tegelijkertijd wordt de tender wel voorbereid voor het geval er toch geen overeenstemming met Ymere wordt bereikt. Eind maart is de ontwikkelstrategie voor Hart van Oostpoort vastgesteld door de raad. Dit is een belangrijke stap omdat daarin is vastgelegd 'hoe' de gemeente Oostpoort gaat ontwikkelen. In aanvulling op de vastgestelde ontwikkelstrategie is een afsprakenbrief met de woningcorporaties opgesteld waarin afspraken zijn vastgelegd over het verdere planproces. Deze afsprakenbrief is eind juni ondertekend. Voor Hart voor Oostpoort wordt het plan nu verder uitgewerkt in een Masterplan en Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de Leefomgeving (SPvEL). Dit SPvEL geeft de kaders waarbinnen de ontwikkelende partijen de stedenbouwkundige plannen verder kunnen uitwerken en is een belangrijk document als basis voor een tender. In het Masterplan worden ook de uitkomsten van het door Sweco uitgevoerde onderzoek naar de aanpassing van de infrastructuur meegenomen. Dit onderzoek wijst uit dat de beoogde vervanging van het bestaande viaduct niet uitvoerbaar is.

5.3.3.3 Financiële voortgang Voor Hart voor Oostpoort, inclusief Blok 1F, is een businesscase opgesteld, mede als onderbouwing voor de WBI-aanvraag. De verdere uitwerking in een Masterplan en SPvEL vindt plaats in een proces van rekenen en tekenen, waarbij continu wordt getoetst aan de financiële randvoorwaarden (huidige dekking). Bij het Masterplan wordt ook een geactualiseerde businesscase opgesteld. Tot nu toe zijn vooral gemeentelijke plan- en proceskosten gemaakt. De bestedingen tot op heden passen binnen de kaders van de vastgestelde businesscase.

5.3.3.4 Risico's De eerder uitgevoerde risicoanalyse voor Oostpoort is geactualiseerd. Veel van de aangegeven risico's worden meegenomen in de volgende stappen in het opstellen van het Masterplan. Zo is de vraag of de in de proefverkaveling bedachte infrastructurele oplossing mogelijk is inmiddels geen risico meer. Onderzoek heeft uitgewezen dat dit technisch niet mogelijk is. Dit uitgangspunt wordt in de verdere uitwerking van de plannen meegenomen. Ten opzichte van de voorgaande rapportage is een tweetal risico's lager op de lijst terecht gekomen. Het risico dat niet tijdig wordt besloten over gebiedsoverstijgende vraagstukken zoals de afwaardering van de Amsterdamsevaart en het eventueel doorvaarbaar maken van de Amsterdamse Trekvaart zijn wat lager ingeschat. Mede omdat hier inmiddels onderzoeken naar zijn gedaan. Ook het risico dat er onvoldoende budget is voor het niet aan de businesscase toegerekende deel van een aantal benodigde investeringen is inmiddels lager ingeschat, mede met de vaststelling van het IP bij de kadernota. De belangrijkste risico's zijn: • De start bouw van het eerste project (Blok 1F) loopt vertraging op en daarmee wordt niet voldaan aan de voorwaarde van de WBI-subsidie dat binnen 3 jaar na toekenning (uiterlijk medio december 2024) wordt gestart met de woningbouw in Oostpoort. Dit kan consequenties hebben voor de toegekende subsidie.

• De nabijheid van de bedrijven in de Waarderpolder en de ligging nabij spoor en weg betekent geluidsbelasting op de gevels van de toekomstige woningen. Dit is in beeld en dient als randvoorwaarde te worden meegenomen in de planuitwerking, maar kan invloed hebben op de ruimtelijke kwaliteit of het programma. Bestuursrapportage 2023

100