1 Vaststellen Programma van Eisen voor de Leefomgeving Korte Verspronckweg, vaststellen contracteringsstrategie en het openen van de grondexploitatie Korte Verspronckweg

Raadsvoorstel

Onderwerp Vaststellen Programma van Eisen voor de Leefomgeving Korte Verspronckweg en het openen van de grondexploitatie Korte Verspronckweg Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email

2026/199888 Roduner, F.J. 4.4 Ruimtegebruik PCM Sandra van Mierlo 06-39821283 smierlo@haarlem.nl

Kernboodschap

De Korte Verspronckweg krijgt een ingrijpende metamorfose. Door de gebiedsontwikkeling aan de Korte Verspronckweg ontstaat een heel nieuwe levendige woonwijk waar wonen, werken en verblijven goed samengaan. Een wijk, waar het huidige karakter van vrijplaats in een verborgen tuin geborgd blijft. Er komen circa 200 woningen met een gedifferentieerd woningprogramma, waarvan 50% sociale huurwoningen, een inspanningsverplichting van 30% middensegment woningen en de overige woningen komen in de vrije sector. Daarnaast komt er een wooncoöperatie, een collectieve woonvorm voor zo’n 30-40 huishoudens in de wijk. De vrije basisschool De Lindeboom krijgt een nieuwe school, een kinderdagverblijf en een gymzaal op het dak. In de wijk komt ook de permacultuurtuin weer terug. In de nieuwe woonwijk komt ook 500 m2 aan commerciële bedrijfsruimte en indien mogelijk 400-800 m2 maatschappelijke voorzieningen. De Korte Verspronckweg wordt een autoluwe woonwijk. Bewoners en bezoekers parkeren hun auto in een parkeergarage bij de entree van het gebied. Voor fietsers- en voetgangers komt er een tunnel onder het spoor door naar de Spoorwegstraat. Het groen in het gebied wordt zoveel mogelijk behouden en versterkt. Tenslotte de Korte Verspronckweg een pilot voor een waterpositieve gebiedsontwikkeling.

Het is de ambitie om met maatregelen voor waterberging, waterbesparing en hergebruik het verschil te maken. De Korte Verspronckweg is een ontwikkellocatie binnen de zone Zijlweg-West. Voor de uitwerking van de plannen is een eigen Programma van Eisen voor de Leefomgeving opgesteld. Dit document geeft uitdrukking aan het unieke karakter van de vrijplaats Korte Verspronckweg en zorgt voor maatwerk bij de ontwikkeling. Op 27 januari 2026 heeft het college van burgemeester en wethouders het Programma van Eisen voor de Leefomgeving Korte Verspronckweg vrijgegeven voor inspraak. Het PvEL is nu gereed voor vaststelling. De raad wordt verzocht de grondexploitatie te openen.

Kenmerk: 2026/199888

1/14

Behandelvoorstel voor commissie

De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorgenomen besluit van het college ten aanzien van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving (de ‘zware’ voorhangprocedure) en het voornemen van het college een grondexploitatie te openen en de wijze van agendering van het voorstel in de raadsvergadering. Het voorstel aan de commissie is om de toezegging voor een gesprek met de permacultuurtuin (2026/0062377) met dit raadsvoorstel af te doen, zie ook pagina 13 van dit raadsvoorstel.

Relevante eerdere besluiten

• • • • • • • • •

•

• • •

Op 15 mei 2018 is de Startnotitie Ontwikkelzone Zijlweg-West door de gemeenteraad vastgesteld (2018/137889) Op 3 juni 2020 is de ontwikkelvisie Zijlweg-West door de gemeenteraad vastgesteld (2019/836482) Op 27 januari 2021 is de Omgevingsvisie Haarlem 2045 door de gemeenteraad vastgesteld (2021/492095) Toekenning impulsbijdrage versnelling woningbouw voor ontwikkelzone Zijlweg-West (2022/1254933) Op 30 maart 2023 is de Ontwikkelstrategie Zijlweg-West door de gemeenteraad vastgesteld (2023/210100) Op 30 mei 2024 heeft de gemeenteraad het voorkeursrecht op de percelen in de zone gevestigd (2024/700081) Op 3 juli 2024 is de afsprakenbrief Korte Verspronckweg tussen Ymere gemeente Haarlem (2024/1108743) Op 27 maart 2025 is het Masterplan Zijlweg-West (2024/2207655) vastgesteld Op 27 maart 2025 is door de gemeenteraad het amendement “Samen Beter Wonen, ook aan de Korte Verspronckweg" aangenomen. Op 11 juli 2025 is de Intentieverklaring Verkenning Waterpositieve Gebiedsontwikkeling Korte Verspronckweg Haarlem ondertekend door zes partijen (2025/555025). Op 28 oktober 2025 Overzicht Middelen Reserve Grondexploitaties (2025/657334) Op 27 januari 2026 heeft het college van B&W het PvEL Korte Verspronckweg vrijgegeven voor inspraak (2026/14298). Op 5 februari 2026 is het programma van Eisen voor de Leefomgeving behandeld in de commissie ontwikkeling (2026/14298)

Kenmerk: 2026/199888

2/14

Besluit college d.d. 19 mei 2026

Het college van burgemeester en wethouders stelt het voorstel aan de raad vast: 1. Het Programma van Eisen voor de Leefomgeving Korte Verspronckweg vast te stellen, onder de voorwaarde dat de zienswijze van de raad geen aanleiding geeft het besluit te wijzigen of in te trekken; 2. De gemeenteraad te verzoeken zijn zienswijze (wensen en bedenkingen) te geven op het voornemen van het college te besluiten tot vaststelling het Programma van Eisen voor de Leefomgeving Korte Verspronckweg; 3. Op grond van artikel 87, van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage 4 (uitgangpunten grondexploitatie Korte Verspronckweg), ter bescherming van de financiële/commerciële gegevens van de gemeente en bedrijfsgegevens van derden zoals bedoeld in artikel 5.1, eerste lid aanhef en onder c en ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, zoals bedoeld in artikel 5.1., tweede lid, aanhef en onder b van de Wet Open Overheid; 4. De geheimhouding wordt opgelegd tot en met het afsluiten van de grondexploitatie Korte Verspronckweg; 5. De contracteringsstrategie Korte Verspronckweg vast te stellen. de secretaris,

Ontwerp Wensen en bedenkingen raad d.d. ……..

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het besluit van het college van burgemeester en wethouders, Besluit over het voornemen van het college tot vaststelling van het Programma van Eisen voor de Leefomgeving Korte Verspronckweg, d.d. 19 mei 2026, de volgende wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen:

Kenmerk: 2026/199888

3/14

Ontwerp-besluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De grondexploitatie Korte Verspronckweg te openen; de griffier,

de voorzitter,

1. Aanleiding De herontwikkeling Korte Verspronckweg is één van de zes ontwikkellocaties binnen de ontwikkelzone Zijlweg-West, die de komende jaren worden getransformeerd tot nieuwe buurten waar het aantrekkelijk wonen en werken is. De randvoorwaarden, eisen en wensen voor de transformatie van de gehele ontwikkelzone zijn vastgelegd in het Masterplan Zijlweg-West en zijn tevens de basis voor de ontwikkeling van de Korte Verspronckweg. Het is de bedoeling dat er door de gebiedsontwikkeling aan de Korte Verspronckweg een heel nieuwe levendige woonwijk ontstaat waar wonen, werken en verblijven goed samengaan. Een wijk, waar het huidige karakter van vrijplaats in een verborgen tuin geborgd blijft. Een wijk die een bijdrage levert aan de vergroting van de woningvoorraad, door een divers aanbod van met name betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. Onderdeel daarvan is onder andere de wooncoöperatie, een collectieve woonvorm, waar de bewoners hun eigen woonomgeving vormgeven, maar ook kunnen bijdragen aan het gemeenschapsgevoel in de buurt. Ook de toevoeging van verschillende (cultureel maatschappelijke) voorzieningen, de bestaande Permacultuurtuin en de Vrije School De Lindeboom kunnen hieraan bijdragen. De nieuwe woonwijk wordt beter bereikbaar door een nieuwe spoortunnel voor fietsers en voetgangers naar de Spoorwegstraat.

Tegelijkertijd krijgt de wijk een autoluw karakter waarbij de auto’s bij de entree parkeren in de nieuw te realiseren parkeerhub. De ambities op het gebied van duurzaamheid en groene inpassing zijn hoog. Groen wordt zoveel mogelijk behouden en versterkt. Het verhard oppervlak in het gebied kent een aanmerkelijke afname. Er is aandacht voor hergebruik van materialen van de bestaande bebouwing. Daarnaast is de Korte Verspronckweg een pilot voor een waterpositieve gebiedsontwikkeling, waar maatregelen voor waterberging, waterbesparing en hergebruik het verschil kunnen maken. Het resultaat zal een moderne stadswijk in Haarlem zijn, die robuust is voor de toekomst en waar bewoners en bezoekers met plezier wonen, werken en verblijven.

Kenmerk: 2026/199888

4/14

Plankaart ontwikkeling Korte Verspronckweg

Programma Het ontwikkelprogramma van de Korte Verspronckweg bestaat uit: 1. 195-220 woningen waarvan 50% sociale huur woningen, inspanningsverplichting 30% midden segmentwoningen en overige woningen in de vrije sector a. Er komt een wooncoöperatie met 30-40 woningen b. Ruimte voor huisvesting van bijzondere doelgroepen conform het Actieprogramma Wonen en Zorg 2. Parkeerhub voor het parkeren van bewoners en bezoekers met als uitgangspunt dubbelgebruik 3. 400 - 800 m2 maatschappelijke voorzieningen 4. 500 m2 commerciële voorzieningen 5. Basisschool De Lindeboom met 8/9 groepen voor circa 250 leerlingen met kinderopvang 6. Ruim 600 m2 gymzaal 7. Permacultuurtuin 8. een spoortunnel voor de fietser en voetganger die het gebied verbindt met de Spoorwegstraat

Kenmerk: 2026/199888

5/14

Procesverloop Om te komen tot de ontwikkeling van de Korte Verspronckweg is een ontwerp-PvEL opgesteld. Het ontwerp-PvEL heeft ter inzage gelegen van 29 januari 2026 tot en met 12 maart 2026. In die periode heeft iedereen de gelegenheid gekregen een zienswijzen in te dienen. Er zijn in totaal 68 ontvankelijk zienswijzen ingediend. De zienswijzen betroffen met name de zorgen voor het behoud van tuincentrum Primavera, de zorgen om het klimaatrobuust maken van het terrein middels ophoging, groen, parkeren en de verkeersaantrekkende werking, bouwhoogte en verdichting, de categorie woningen in de toekomstige wooncoöperatie en de nieuwe fiets- en voetgangersverbindingen. De zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen van het ontwerp-PvEL Korte Verspronckweg. (zie bijlage 3). Grondexploitatie Om de gebiedsontwikkeling verder ten uitvoer te kunnen brengen is een financieel kader uitgewerkt in een grondexploitatie. In de grondexploitatie zijn de ramingen van grondkosten en grondopbrengsten verwerkt, met bijbehorende rente, risicoopslag en indexeringseffecten. 2. Beoogd resultaat Een toetsingskader voor de gebiedsontwikkeling Korte Verspronckweg met randvoorwaarden, eisen en wensen voor de gebouwen en de openbare ruimte om te komen tot een levendig, duurzaam en hoogwaardige woonwijk.

De realisatie van de gebiedsontwikkeling Korte Verspronckweg mogelijk maken door daarvoor een financieel kader vast te stellen. Een Contracteringsstrategie met daarin de keuzes vastgelegd hoe de gebiedsontwikkeling Kort Verspronckweg te ontwikkelen. Daarbij staan de ambities uit de PvEL centraal. 3. Onderbouwing voorstel 3.1 De zienswijzen en ambtshalve aanpassingen leiden tot wijzigingen van het PvEL Er zijn in totaal 68 ontvankelijk zienswijzen ingediend. De zienswijzen betroffen met name de zorgen voor het behoud van tuincentrum Primavera, de zorgen om het klimaatrobuust maken van het terrein middels ophoging, groen, parkeren en de verkeersaantrekkende werking, bouwhoogte en verdichting, de categorie woningen in de toekomstige wooncoöperatie en de nieuwe fiets- en voetgangersverbindingen. De zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen van het ontwerp-PvEL Korte Verspronckweg. Zo is één van de vier randvoorwaarden voor de wooncoöperatie verruimd van betaalbare koopwoningen naar betaalbare koop- en huurwoningen. Hierbij is een hybride model ook mogelijk. Daarnaast is er een onderzoek gestart op welke manier het beste het gebied klimaatrobuust kan worden gemaakt,

Kenmerk: 2026/199888

6/14

waarbij met name de consequenties van het al dan niet ophogen van de permacultuurtuin helder in beeld wordt gebracht. Tenslotte is de beeldkwaliteit van de parkeerhub nader onderzocht en voorgelegd aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK). Dit heeft geleid tot aanscherping van de beeldkwaliteitseisen. Daarnaast zijn ambtshalve wijzigingen voorgesteld. De zienswijzen en ambtshalve wijzigingen hebben tot een aantal aanpassingen geleid (zie bijlage 3). 3.2. het PvEL Korte Verspronckweg voldoet aan de randvoorwaarden, eisen en wensen van het Masterplan Zijlweg-West Het Masterplan Zijlweg-West is het kader voor het opstellen van het PvEL voor de Korte Verspronckweg. Wanneer de randvoorwaarden, eisen en/of wensen anders uitgewerkt zijn of aangevuld worden voor de ontwikkeling Korte Verspronckweg, is dit duidelijk in het PvEL Korte Verspronckweg aangegeven. Wijzigingen ten opzichte van het Masterplan Zijlweg-West zijn: 1. Er is een inspanningsverplichting opgenomen voor de realisatie van 30% middensegment woningen. Dit komt ten goede aan de grote vraag naar betaalbare woningen in Haarlem. Eerder werd uitgegaan van 50% sociaal, 20% tot 37,5% vrije sector. 2. De beoogde fietsers- en voetgangersbrug is niet meer een vereiste als tweede toegang voor de nood- en hulpdiensten. Om deze reden is de brug opgenomen als toekomstige wens. Toevoegingen zijn: 1.

In het kader van de pilot voor een waterpositieve gebiedsontwikkeling worden maatregelen getroffen voor waterberging, waterbesparing en hergebruik 2. Toevoeging van 500 m2 aan commerciële voorzieningen in de plint van de parkeerhub om ruimte te bieden aan een mogelijke terugkeer van tuincentrum Primavera op de locatie 3. Een inspanningsverplichting van het gedeeltelijk hergebruiken van (materialen van) de bestaande bebouwing. 3.3. De gebiedsontwikkeling Korte Verspronckweg draagt bij aan de vergroting en differentiering van de woningvoorraad Op de Korte Verspronckweg komen circa 200 woningen, met een verdeling van 50% sociale huurwoningen, een inspanningsverplichting van 30% middensegmentwoningen en waarbij de overige woningen in de vrije sector worden gerealiseerd. In het woonprogramma is ook een wooncoöperatie opgenomen. Het gaat om 30-40 liefst betaalbare woningen met gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen en waarbij bewoners zich inzetten voor de medebewoners en de buurt. Tenslotte is er de wens om ruimte te bieden aan diverse vormen van gemengd wonen/huisvesting van bijzondere doelgroepen conform het Actieprogramma Wonen en Zorg.

Kenmerk: 2026/199888

7/14

3.4. De gebiedsontwikkeling Korte Verspronckweg geeft invulling aan het amendement "Samen Betere Wonen, Ook op de Korte Verspronckweg" Een wooncoöperatie is een initiatief van bewoners die samen hun woonomgeving vormgeven, zowel bij de oprichting als het beheer. Ze nemen gezamenlijke beslissingen over ontwerp, omgeving, onderhoud en toewijzing. Wooncoöperaties dienen ook maatschappelijke doelen zoals betaalbaar wonen, zorg voor elkaar en de leefbaarheid in de buurt. Collectieve buiten- en binnenruimtes zijn hiervoor belangrijke aspecten, waarbij condities worden geschapen voor vorming van gemeenschapsgevoel. Onderzoeksbureau Ravenkop heeft een onderzoek gedaan naar de (on)mogelijkheden voor het faciliteren van wooncoöperaties op de Korte Verspronckweg en in het rapport “Wooncoöperaties in ontwikkeling in Haarlem” van juni 2025 aanbevelingen gedaan. Vier aanbevelingen worden bij de ontwikkeling van de wooncoöperatie op de Korte Verspronckweg overgenomen: 1) aanjagen van gemeenschap 2) inzetten op betaalbare koop 3) kwalitatieve randvoorwaarden in tender opnemen 4) mogelijkheden voor specifieke doelgroepen verkennen Voor de Korte Verspronckweg is naar aanleiding van de inspraakreacties één van de vier randvoorwaarden voor de wooncoöperatie verruimd van betaalbare koopwoningen naar betaalbare koop en huurwoningen.

Conform het Volkshuisvestingsprogramma wordt vanuit de gemeente Haarlem primair ingezet op langdurig betaalbare woningen in het middensegment. Eerder is door de raad de motie ‘Collectief aan de slag’ (2025/832725) aangenomen. Informatie over de aanpak om wooncoöperaties vanuit de gemeente Haarlem te stimuleren is geagendeerd in de vergadering van de commissie Ontwikkeling van 13 mei jl. (zie punt 2.3). 3.5. Voorzieningen dragen bij aan een levendige wijk 3.5.1. Basisschool de Lindeboom met kinderopvang en gymzaal In het plangebied komen diverse voorzieningen die voor een levendige wijk zorgen. De basisschool De Lindeboom komt terug in de wijk. De huidige basisschool De Lindeboom is bouwtechnisch erg verouderd. De ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Korte Verspronckweg is voor de school een kans voor de bouw van een nieuwe schoolgebouw. De school krijgt ook een kinderopvang in huis en een gymzaal die in de avonduren beschikbaar kan worden gesteld voor sport in Haarlem. Het speelplein is na schooltijd toegankelijk voor kinderen uit de buurt. De samenwerking die de Vrije School op dit moment heeft met de Stichting Permacultuurtuin Haarlem, zal ook in de nieuwe situatie voortgezet en versterkt worden. Vanwege de verouderde bouwtechnische staat, is

Kenmerk: 2026/199888

8/14

het voornemen om de bouw van de school vooruitlopend op de ontwikkeling van de Korte Verspronckweg te laten starten. 3.5.2. Cluster maatschappelijke voorzieningen In het plangebied is ook ruimte voor maatschappelijke voorzieningen. Belangrijke voorwaarden is onderlinge samenwerking, gemeenschappelijk gebruik van ruimten, een bijdrage leveren aan de buurt en een financieel haalbare businesscase. Er kan hierbij gedacht worden aan een impact ondernemer(s) (ondernemerschap waarbij winstmaximalisatie niet het eerste doel is, maar de inzet op maatschappelijke meerwaarde) Voor de selectie van maatschappelijke voorzieningen in het plangebied zal een prijsvraag worden uitgezet waarbij minimaal moet worden voldaan aan bovengenoemde voorwaarden. 3.5.3. Commerciële voorzieningen In de plint van de parkeerhub bij de entree van de Korte Verspronckweg is ruimte voor commerciële voorzieningen. Op dit moment wordt onderzocht of het mogelijk is om tuincentrum Primavera er een plek te geven en zo terug te komen in de buurt. Indien dit niet mogelijk blijkt, is de ruimte beschikbaar voor andere voorzieningen. 3.6. De Korte Verspronckweg wordt een autoluwe veilige wijk met een parkeerhub De Korte Verspronckweg wordt een autoluwe wijk. Het parkeren van bewoners en bezoekers vindt plaats in de parkeerhub bij de entree van het plangebied. Bewoners krijgen geen vaste parkeerplaats.

Zo kunnen de plekken zo goed mogelijk benut worden. Ook komen er plekken voor deelauto’s en is er beperkt ruimte voor het halen en brengen van leerlingen van basisschool De Lindeboom. Het gebied is wel toegankelijk voor mindervaliden en diensten als o.a. afvalinzameling en verhuizingen zijn met ontheffing mogelijk. Voor de fietsers en voetgangers wordt de wijk toegankelijker en veiliger gemaakt. De entree van het plangebied is voor automobilisten en fietsers en voetgangers gescheiden. Er komen verkeerslichten aan de Korte Verspronckweg om de oversteek voor fietsers en voetgangers veiliger te maken. De toekomstige spoortunnel naar de Spoorwegstraat maakt het gebied voor fietsers en voetgangers vervolgens toegankelijker. 3.7. Groen, ecologie, natuurinclusief ontwikkelen en biodiversiteit De Korte Verspronckweg is een groene woonwijk. Het huidige groen wordt zoveel mogelijk behouden en versterkt. Het verhard oppervlak in het gebied neemt in de toekomst aanzienlijk af. Wanneer bomen gekapt moeten worden voor het plan wordt gekeken naar de mogelijkheden voor verplanting. Het gebied krijgt natuurvriendelijke oevers langs het water. Het plangebied ligt naast een ecologische verbindingszone van het Natuurnetwerk Nederland en is een belangrijke schakel in de oost-west verbinding.

Bij natuurinclusief ontwikkelen wordt er gekeken naar de vijf v's: verblijfplaats en voortplanting, voedsel, veiligheid en verbinding. De permacultuurtuin en het

Kenmerk: 2026/199888

9/14

voedselbos vormt een bron van natuureducatie voor bewoners en de leerlingen van basisschool De Lindeboom. 3.8. Waterpositieve gebiedsontwikkeling De Korte Verspronckweg is een gebied dat omgeven is door water. Het terrein wordt gekenmerkt door een hoge grondwaterstand. Met name de permacultuurtuin staat bij forse regenbuien onder water. Samen met de permacultuurtuin wordt gekeken op welke wijze we het terrein klimaatrobuust kunnen maken met behoud van de kwaliteiten van de tuin. Voor de Korte Verspronckweg is een pilot gestart voor waterpositieve gebiedsontwikkeling. Zes partijen (Provincie Noord- Holland, gemeente Haarlem, drinkwaterbedrijf PWN, Hoogheemraadschap Rijnland, de Waterschapsbank en woningcorporatie Ymere) onderzoeken op welke manier ze zich gezamenlijk kunnen inzetten op waterberging, waterbesparing, waterhergebruik en waterbeheer. Hiervoor zijn een drietal scenario’s uitgewerkt die getoetst zijn op financiële, technische en beheersmatige haalbaarheid. Gekozen is voor een variant (B+) met een ruime waterberging, drinkwaterbesparing door inzet van het hergebruik van hemelwater en/ of grijs water en het centraal stellen van water in het ontwerp. Op dit moment wordt er gezamenlijk gewerkt aan de financiële dekking voor deze aanpak. 3.9.

Duurzaamheid Door in te zetten op onder andere een eigen warmtesysteem (WKO) is het de ambitie de gebouwen in het gebied energieneutraal te maken. De gebouwen worden ontworpen met een zodanige overmaat dat de openbare ruimte gevrijwaard blijft van trafo’s en andere facilitaire bouwwerken. Gemeente Haarlem zet in op het gebruik van gezondere en natuurlijke bouwmaterialen, die bovendien deels of geheel herbruikbaar zijn. Op dit moment loopt er een onderzoek om naar de mogelijkheden om een deel van de huidige gebouwdelen van de voormalige Lieven de Key school te gebruiken en op te toppen met houtbouw. 3.10.Het openen en vaststellen van een grondexploitatie is de bevoegdheid van de raad en vormt de basis voor onderhandelingen Voor de kosten van de openbare ruimte en de inkomsten uit de verkoop van gronden is een grondexploitatie gewenst. De grondexploitatie omvat de gemeentelijke ramingen van kosten en baten. De feitelijke prijzen kunnen zowel hoger als lager uitvallen. Het openbaren van deze ramingen zal een negatief effect hebben op de prijsvorming. Daarom is geheimhouding geboden. 3.11 De gemeente heeft een regisserende rol én behoudt regie Voor de ontwikkelzone Zijlweg West is een Ontwikkelstrategie opgesteld.

In deze ontwikkelstrategie is voor de Korte Verspronckweg aangegeven dat de gemeente een actief grondbeleid voert aangezien zij het grootste deel van de grond in eigendom heeft. Deze ontwikkelstrategie is vervolgens uitgewerkt in een contracteringsstrategie specifiek voor de Korte Verspronckweg De

Kenmerk: 2026/199888

10/14

contracteringsstrategie gaat in op welke wijze de Korte Verspronckweg het beste op de markt kan worden gezet zodat de ambities behaald kunnen worden en het plan realistisch uitvoerbaar is. De volgende afwegingen zijn hierbij meegenomen: • Kans van slagen van de opgaven en doelstellingen op basis van het PvEL; • Kansen en mogelijkheden tot planoptimalisaties; • Beheersing van de risico’s bij de projectuitvoering; • Beheersing van financiële kosten en risico’s. Voor de Korte Verspronckweg is op basis van bovenstaande afwegingen het traditionele samenwerkingsmodel gekozen. In dit model levert de gemeente bouwrijpe grond en belegd vervolgens de gehele tender bij één partij. De belangrijkste argumenten hiervoor zijn: • Optimale grip voor de gemeente en minder risico’s voor de ontwikkelende partij; • De beste condities voor een integrale gebiedsontwikkeling: ontstaan wanneer één partij verantwoordelijk is voor ontwerp, afstemming, uitvoering en financiering; • Goede mogelijkheden voor planoptimalisatie: Een integrale opdracht vergroot de ruimte voor ontwerp- en uitvoeringsoptimalisaties, waardoor het plan aantrekkelijker wordt voor marktpartijen in een aanbesteding; • Grotere kans op het aantrekken van een commerciële belegger of exploitant. Via een tenderprocedure wordt een ontwikkelende partij geselecteerd.

In de tenderdocumenten stuurt de gemeente op de randvoorwaarden, de kwaliteit van het plan en de grondbieding. Dit wordt uiteindelijk in de verkoopovereenkomst vastgelegd. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s • Onzekerheid over de samenhang van de uitvoering van de voetgangers en fietserstunnel en de realisatie van de Korte Verspronckweg Nog onduidelijk is wanneer de fietsers- en voetgangerstunnel naar de Spoorwegstraat gerealiseerd kan worden. Het is belangrijk om de bouw en ook de bouwruimte op elkaar af te stemmen. Hiervoor dient nauw samengewerkt te worden met ProRail. • Onzekerheid over de vestiging van voorzieningen Ondanks dat voorzieningen gewenst zijn in het gebied en er ook vraag is naar huisvesting door cultureel maatschappelijke voorzieningen is nog niet duidelijk of de gematigde maatschappelijke huur betaalbaar is voor de culturele instellingen. Door clustering van voorzieningen, dubbel gebruik van ruimtes en samenwerken, wordt getracht de huisvesting zo efficiënt mogelijk te maken. • Hoge stedenbouwkundige en duurzaamheidsambities Voor de nieuwe woonwijk willen we het huidige karakter van Vrijplaats behouden en willen we de menselijke maat toepassen. Dit houdt in dat gebouwen uniek zijn, setbacks krijgen en materialen van het huidige gebouw hergebruikt worden. Daarnaast zijn er ook maatregelen nodig om water te bergen en te hergebruiken.

Ook dit brengt kosten met zich mee. Ambities waar de kosten nog onzeker zijn, zijn als inspanningsverplichting opgenomen.

Kenmerk: 2026/199888

11/14

4.2 Kanttekeningen • Fietsers- en voetgangersbrug naar de Julianalaan Met de gemeente Bloemendaal zijn gesprekken gevoerd over de beoogde voetgangersbrug als verbinding van het plangebied met de Julianalaan in Overveen. De gemeente Bloemendaal heeft aangegeven dat zij geen voorstander zijn van deze brug omdat zij parkeeroverlast in de woonwijk verwachten. Nu er een oplossing is gevonden voor de vereiste tweede toegang voor de nood- en hulpdiensten, is deze brug niet meer als eis opgenomen in het PvEL Korte Verspronckweg, maar blijft het een wens om een meer fijnmazige fiets- en voetgangersnetwerk te realiseren. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën Voor de Korte Verspronckweg voert de gemeente actief grondbeleid, omdat zij grotendeels de grond in eigendom heeft. Twee percelen zijn in bezit van NS Vastgoed. Eén van de percelen kent een erfpachtrecht. De gemeente Haarlem is voornemens om de gronden te verwerven. Hierover zijn tussen de gemeente en de NS verregaande overleggen. De gemeente maakt de grond bouwrijp. De bouwrijpe grond wordt verkocht. Om dit mogelijk te maken moet er een grondexploitatie worden geopend. De grondexploitatie kent een klein positief resultaat van is € 419.913 positief (NCW). De financiële haalbaarheid van het project is een aanzienlijke uitdaging met een aantal kostenposten die aandacht behoeven: ▪ ▪ ▪ ▪

De inspanningsverplichting van 30% woningen in het middensegment De financiering van de parkeerhub bij de entree van het plangebied De inrichting van de openbare ruimte die klimaatrobuust moet zijn, aandacht heeft voor biodiversiteit en ecologie en de permacultuurtuin een plek geeft. Noodzakelijk geluidsscherm langs het spoor

Voor een nadere toelichting op grondexploitatie voor wat betreft de geraamde kosten, opbrengsten en voorziene risico’s wordt verwezen naar de bij dit voorstel behorende, geheime bijlage "Uitgangpunten grondexploitatie Korte Verspronckweg (bijlage 4). Met het vaststellen van de grondexploitatie wordt budget beschikbaar gesteld om tot uitvoering van de (woningbouw)plannen en inrichting openbare ruimte over te gaan. Daarnaast is in de raadsinformatienota (2025/657334) aangeven dat er €3 miljoen vanuit de reserve Leefomgeving wordt ingezet om de verwachte bovenplanse investeringen binnen de zone Zijlweg West te dekken. Bij de programmabegroting 2027-2030 zal dit besluit aan de raad worden voorgelegd. 5.2 Communicatie Na de besluitvorming in de collegevergadering wordt de omgeving geïnformeerd. • Omwonenden en stakeholders worden per bewonersbrief geïnformeerd over het besluit, de wijzigingen die zijn doorgevoerd in het definitieve PvEL, de planning van de behandeling in de commissie Ontwikkeling en de verdere procedure rondom de gebiedsontwikkeling.

Kenmerk: 2026/199888

12/14

•

Een nieuwsbericht wordt gepubliceerd op de projectpagina Korte Verspronckweg.

5.3 Participatie Er zijn twee groepen waarvoor de ontwikkeling van de Korte Verspronckweg direct of indirect gevolgen heeft. Het gaat hierbij om de omwonenden. Dit zijn de bewoners van Overveen aan de westzijde van het plangebied en de omwonenden ten noorden van de entree aan de Korte Verspronckweg. Het zijn de tijdelijke huurders en gebruikers van het plangebied en de ondernemer van tuincentrum Primavera. Daarnaast is het van belang dat woningzoekenden actief bij de participatie worden betrokken. Woningzoekenden die aangegeven hebben geïnteresseerd te zijn in een woning op de Korte Verspronckweg, ontvangen ook de nieuwsbrief en worden uitgenodigd voor informatiebijeenkomsten. Bewonersbijeenkomst Voor het opstellen van het plan voor de Korte Verspronckweg is er een avond gehouden voor omwonenden en ondernemers en gebruikers van het terrein. Op deze bijeenkomst zijn drie ontwikkelscenario's gepresenteerd. Aan de aanwezigen werd niet zozeer een keuze gevraagd van het scenario, maar wat zij de voor- en nadelen van een scenario vonden.

Uit de reacties is met name naar voren gekomen, dat ontwikkeling van het gebied wordt gewaardeerd, dat het belang van extra woningen wordt ingezien, maar dat er zorgen zijn over de toename van verkeer, de voorgestelde fietsers- en voetgangersbrug tussen de Julianalaan en de Korte Verspronckweg, het aanzicht van de entree aan de Korte Verspronckweg met de parkeerhub en over de dichtheid en de hoogte van de bebouwing. Huurders en gebruikers Met alle huurders en gebruikers van de voormalige school en bijgebouwen in het plangebied is contact geweest. Er is gesproken over de ontwikkeling van de Korte Verspronckweg en over de individuele consequenties van deze ontwikkeling. Extra gesprekken zijn gevoerd met de vertegenwoordigers van de Stichting Permacultuurtuin Haarlem (mede naar aanleiding van de toezegging van de wethouder in de commissie Ontwikkeling) en de inpassing in het plangebied en met Tuincentrum Primavera over de mogelijke inpassing van de onderneming. Tenslotte zijn er ook extra overleggen geweest met Stichting Vrije Scholen Ithaka over de nieuwbouw van basisschool De Lindeboom in het plangebied. 5.4 Juridisch • Het vaststellen van een PvEL is een bevoegdheid van het college op grond van artikel 3.4 Omgevingswet (zogenaamde ‘zware voorhangprocedure’); • Tegen vaststelling van het PvEL staat geen bezwaar of beroep open.

Geheimhouding Op grond van artikel 87, van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage 3, ter bescherming van de bedrijfsgegevens van derden zoals bedoeld in artikel 5.1, eerste lid aanhef en onder c en ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, zoals bedoeld in artikel 5.1., tweede lid, aanhef en onder b van de Wet

Kenmerk: 2026/199888

13/14

Open Overheid. De geheimhouding wordt opgelegd tot en met de definitieve transacties en de verwerking ervan in de openbare registers.

6

Planning

Fase Initiatieffase Definitiefase

Product • • Masterplan Zijlweg-West • PvEL Korte Verspronckweg ter visie • PvEL vaststellen • Grondexploitatie • Contracteringsstrategie

Bevoegdheid • Raad • Raad • B&W

Planning Q2 2023 • Q1 2025 • Q1 2026

• B&W1 • Raad • B&W

• Q2 2026 • Q2 2026 • Q2 2026

• Tender • Stedenbouwkundig plan

• B&W • B&W

• Q1 2027 • Q2 2028 • Q4 2028

Voorbereidingsfase • Wijziging omgevingsplan

• Raad

• Q4 2028

Ontwerpfase

Realisatiefase

• Start uitvoering (gefaseerd)

• Q2 2029

7. Bijlagen 1. Programma van Eisen van de Leefomgeving Korte Verspronckweg 2. Onderzoeken ontwikkeling Korte Verspronckweg 3. Nota van beantwoording 4. Uitgangpunten grondexploitatie Korte Verspronckweg (GEHEIM) 5. Contracteringsstrategie Korte Verspronckweg

1 Voorhangprocedure gemeenteraad

Kenmerk: 2026/199888

14/14