1 Uitbreiding meldpunt goed verhuurderschap en instellen toezichthouders en beleidsregels
Tekst van het document
Collegebesluit
Onderwerp Uitbreiding meldpunt goed verhuurderschap en instellen toezichthouders en beleidsregels Nummer 2024/2086101 Portefeuillehouder Roduner, F.J. Programma/beleidsveld 4.4 Ruimtegebruik Afdeling ECDW Auteur Meij, A.J.T. de Telefoonnummer 0614770297 06Email bdemeij@haarlem.nl Kernboodschap In het kader van de Wet betaalbare huur krijgen gemeenten extra taken die worden belegd in de Wet goed verhuurderschap. Het college besluit het gemeentelijk meldpunt uit te bereiden om zo ook te kunnen handhaven op de twee nieuwe regels van de Wet goed verhuurderschap, te weten: het verbod op het verhuren van een gereguleerde woonruimte met een huurprijs die hoger is dan het WWS(O) toestaat en een verbod op het toepassen van een huurverhoging die het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overschrijdt. Ook stelt het college beleid op om bij misstanden te kunnen handhaven. Hiervoor stelt het college toezichthouders aan en stelt de beleidsregels Wet goed verhuurdershap Haarlem 2025 vast. Behandelvoorstel voor Het college stuurt dit besluit ter informatie naar de commissie Ontwikkeling. commissie Relevante eerdere besluiten Besluit college d.d. 17 december 2024
Implementatie en uitvoering Wet goed verhuurderschap (2023/598614) College B&W 12-06-2023 Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het bestaande meldpunt goed verhuurderschap te verruimen met twee algemene regels waarop gehandhaafd moet worden; 2. Het Aanwijzingsbesluit toezichthouders Wet goed verhuurderschap Haarlem 2025 vast te stellen; 3. De Beleidsregels Wet goed verhuurderschap Haarlem 2025 vast te stellen; 4. De uitvoering van de Wet goed verhuurderschap medio 2026 te evalueren; 5. Het besluit ter kennisname naar de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit te sturen. de secretaris,
Kenmerk: 2024/2086101
de burgemeester,
1/6
1. Inleiding Wet goed verhuurderschap Vanaf 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht. Het doel van de wet is om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan bij alle groepen huurders. Het Rijk komt met deze wet tegemoet aan de wens van gemeenten om te kunnen optreden bij misstanden op de lokale huurmarkt. Huurders zijn vaak terughoudend om richting verhuurders stappen te ondernemen. Deze wet introduceert daarom een basisnorm voor goed verhuurderschap. Elke particuliere verhuurder of woningcorporatie moet hieraan voldoen. Op grond van deze wet (artikel 4, eerste lid) heeft het college een verplicht gemeentelijk meldpunt ingesteld per collegebesluit op 12 juni 2023. Bij dit meldpunt kunnen inwoners klachten over ongewenst verhuurgedrag melden. Het meldpunt van de gemeente is ondergebracht bij Stichting !Woon. Artikel 2 van de wet heeft een basisnorm voor goed verhuurderschap vastgesteld door middel van wettelijk vastgelegde en landelijk geldende algemene regels voor goed verhuurderschap. Daarnaast heeft de gemeente de taak en bevoegdheden gekregen om bij verhuurders en verhuurbemiddelaars te handhaven op deze algemene regels wanneer zij hier niet aan voldoen. Het meldpunt vormt het portaal tot het vragen om gemeentelijke handhaving. De gemeente is belast met de handhaving op de volgende zeven regels: 1. 2. 3. 4. 5.
De verhuurder mag de woningzoekende niet discrimineren; De verhuurder mag de huurder niet bedreigen of bang maken; De verhuurder mag maximaal twee maanden kale huur aan borg vragen; De verhuurder moet een schriftelijk huurcontract maken; De verhuurder moet huurders goed informeren over: • rechten en plichten van de huurder over de woning (die niet in het huurcontract staan); • de hoogte van de borg en wanneer huurders die terugkrijgen als het huurcontract stopt; • contactinformatie waar de huurder de verhuurder kan bereiken; • informatie van het meldpunt ongewenst verhuurgedrag; • de servicekosten: verhuurders moeten een compleet overzicht van de kosten laten zien. 6. De verhuurder rekent alleen servicekosten die in de wet staan (Burgerlijk Wetboek art 259 en 261 van boek 7); 7. De verhuurbemiddelaar mag geen bemiddelingskosten doorberekenen aan zowel de verhuurder als de huurder;
Kenmerk: 2024/2086101
2/6
Wet betaalbare huur Vanaf 1 juli 2024 is ook de Wet betaalbare huur van kracht. Deze wet creëert een gereguleerd middenhuursegment door het optrekken van de liberalisatiegrens naar 187 WWS-punten. Daarnaast maakt de wet het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend voor het laag- en middensegment (tot en met 186 WWS-punten, € 1.157,95 prijspeil juli 2024). De implementatie van de Wet betaalbare huur wordt ondergebracht onder de Wet goed verhuurderschap: twee nieuwe algemene regels worden door het rijk toegevoegd aan de bestaande zeven wettelijk vastgelegde algemene regels voor goed verhuurderschap. Vanaf 1 januari 2025 dienen gemeenten deze regels ook onder te brengen in hun meldpunt en hierop te handhaven. De twee nieuwe regels zijn: 8. Het WWS(O) wordt dwingend voor het ‘laag- en middensegment’. Het is dus verboden een gereguleerde woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger is dan het WWS(O) toestaat; 9. Het is verboden een huurverhoging toe te passen die het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overschrijdt. Tenslotte krijgen huurders in het middenhuursegment toegang tot de geschilbeslechting van de Huurcommissie. Zij kunnen de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over (onder meer) de hoogte van hun (aanvangs)huurprijs, de afrekening van servicekosten, de jaarlijkse huurverhoging en (onderhouds)gebreken.
Het toezicht en de handhaving op de algemene regels ten aanzien van woningcorporaties was in eerste instantie enkel belegd bij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw). Het toezicht en de handhaving op het gebied van maximale huurprijzen en huurprijsverhoging van woningen in corporatiebezit is met de Wet betaalbare huur vanaf heden belegd bij gemeenten. 2. Besluitpunten college 1. Het bestaande meldpunt goed verhuurderschap te verruimen met twee algemene regels waarop gehandhaafd moet worden; 2. Het Aanwijzingsbesluit toezichthouders Wet goed verhuurderschap Haarlem 2025 vast te stellen; 3. De Beleidsregels Wet goed verhuurderschap Haarlem 2025 vast te stellen; 4. De uitvoering van de Wet goed verhuurderschap medio 2026 te evalueren; 5. Het besluit ter kennisname te brengen aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. 3. Beoogd resultaat Met dit besluit willen wij voldoen aan onze wettelijke verplichting om ons gemeentelijk meldpunt uit te breiden in het kader van de Wet betaalbare huur. Ook regelen we via dit besluit dat het mandaat van de handhaving op de Wet goed verhuurderschap juist geborgd is.
Kenmerk: 2024/2086101
3/6
4. Argumenten 1. Voldoen aan de wettelijke verplichting zoals vastgelegd in de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Met dit besluit wordt aan deze wettelijke verplichting voldaan. Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur voegen we extra taken toe aan het bestaande meldpunt. Huurders kunnen dan bij het meldpunt ook een melding doen over misstanden rondom de huurprijs en huurprijsverhogingen. De gemeente kan naar aanleiding van een melding vervolgens zelf handhaven of de melder hulp bieden bij het vinden van de juiste instantie waar de huurder verder geholpen kan worden, zoals de landelijke Huurcommissie. Ook zal op de gemeentelijke website meer informatie geplaatst worden over de twee nieuwe algemene regels van goed verhuurderschap. 2. Er wordt handhavingsbeleid vastgesteld en een toezichthouder wordt aangewezen. Om te handhaven op de bepalingen uit de wet, worden de Beleidsregels Wet goed verhuurderschap Haarlem 2025 vastgesteld. Hiermee kan een escalatieladder doorlopen worden. Deze begint met een waarschuwing. Verder kan het college een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom/last onder bestuursdwang naast elkaar opleggen. Het college moet de bestuurlijke boete ook openbaar maken (artikel 20 Wgv). Het college kan, als ultimum remedium, overgaan tot beheerovername (artikel 10 t/m 15 Wgv).
Het college heeft de bevoegdheid - op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet goed verhuurderschap - om ambtenaren aan te wijzen die belast zijn met het toezicht op de naleving van de Wet goed verhuurderschap. Voor de juiste afhandeling van handhavingsverzoeken worden deze taken bij toezichthouders van de teams (Veiligheid en Handhaving (V&H) en Vergunningen, toezicht en handhaving (VTH) belegd. Deze afdelingen kunnen direct waarschuwen en boetes opleggen op basis van de beleidsregels met boetetabel. Het college is op grond van artikel 19, derde lid van de wet bevoegd om een bestuurlijke boete op te leggen bij het niet naleven van de wet. Geconstateerde overtredingen waarvoor een bestuurlijke boete op grond van artikel 19 van de wet is opgelegd worden door het college in beginsel openbaar gemaakt (met inachtneming van de Wet open overheid). Dit geldt ook ten aanzien van een bestuurlijke boete bij recidive. 3. Er zijn financiële middelen beschikbaar voor de nieuwe handhavingsbevoegdheden. Vanwege de nieuwe handhavingsbevoegdheden krijgen gemeenten via het Gemeentefonds structureel extra middelen voor de uitvoering van deze nieuwe regels rondom goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur. Daarnaast heeft de gemeente structurele gelden beschikbaar gesteld om, in samenwerking met huurderssteunpunt !Woon, uitvoering te geven aan de Wet goed verhuurderschap (€100.000).
Door een overheveling van incidentele middelen van het rijk in 2024 is
Kenmerk: 2024/2086101
4/6
in 2025 een budget beschikbaar van € 470.838. Dit bedrag loopt jaarlijks af tot € 321.838 in 2029. Aanvankelijk zijn de bedragen hoger vanwege invoeringskosten en een te verwachten piek aan meldingen. Daarna nemen deze geleidelijk af omdat verwacht wordt dat verhuurders zich beter aan het WWS gaan houden. Deze middelen worden ook ten dele ingezet voor handhaving, waarvoor circa €50.000 per jaar beschikbaar wordt gesteld. 4 Duurzaamheidsparagraaf A. Doordat er strenger gehandhaafd zal gaan worden op het puntenstelsel, dat door de rijksoverheid is ingesteld zullen pand eigenaren eerder geneigd zijn energie besparende maatregelen te nemen. Dit omdat de woning dan meer punten krijgt en dus voor een hogere huur in de markt gezet kan worden.
5 Participatie en inspraak Niet van toepassing. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Het niet verbreden van het meldpunt en het niet inregelen van handhaving, zijn geen opties. De gemeente is wettelijk verplicht om een meldpunt te hebben. Ook zijn we verplicht de twee nieuwe algemene regels hierin een plaats te geven en hierop te gaan handhaven. 2. We weten nog niet hoeveel en wat voor soort meldingen we krijgen. Het is bij deze nieuwe wet niet op voorhand bekend hoeveel en welk type meldingen binnenkomen en of de huidige capaciteit volstaat. De verwachting is een aanvankelijke piek, waarna het aantal meldingen geleidelijk afneemt.
6. Uitvoering Net zoals de andere zeven meldingen komen ook de twee nieuwe typen meldingen bij Stichting !Woon terecht, die de beoordeling en schifting van de meldingen doet en de melder informeert. Binnen twee weken na de melding neemt de gemeente contact op met de indiener van de klacht om op maat afspraken te maken over de afhandeling van de klacht. Verzoeken tot handhaving bij discriminatie en intimidatie zet de een medewerker van Stichting !Woon door naar de gemeente pakt de handhaving van de andere zeven algemene regels op. Communicatie Via de gemeentelijke website wordt informatie verstrekt over de Wet goed verhuurderschap en het gemeentelijke meldpunt, ook over de twee nieuwe algemene regels. Verhuurders kunnen kennisnemen van dit collegebesluit en de woningcorporaties zijn geïnformeerd over de uitbreiding van het gemeentelijke meldpunt.
Kenmerk: 2024/2086101
5/6
De datum van inwerkingtreding van de Beleidsregels en het Aanwijzingsbesluit is 1 januari 2025. Het Aanwijzingsbesluit toezichthouders Wet goed verhuurderschap Haarlem 2025 en de Beleidsregels wet goed verhuurderschap Haarlem 2025 worden in het Gemeenteblad bekendgemaakt. Na de inwerkingtreding zijn de Beleidsregels raadpleegbaar op www.overheid.nl onder lokale regelingen. 7. Bijlagen 1. Aanwijzingsbesluit toezichthouders Wet goed verhuurderschap Haarlem 2025; 2. Beleidsregels Wet goed verhuurderschap Haarlem 2025.
Kenmerk: 2024/2086101
6/6