1 Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed 2023

Collegebesluit

Onderwerp Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed 2023 Nummer

2023/1199953

Portefeuillehouder

E. de Raadt

Programma/beleidsveld

4.5 Overige beheerstaken

Afdeling

Vastgoed

Auteur

Kees Mense

Telefoonnummer

023-5115495

Email

kmense@haarlem.nl

Kernboodschap

In de Vastgoednota Haarlem is afgesproken dat de gemeente Haarlem zorgt voor een strategische portefeuillesturing, waarbij een meerjarenperspectief voor alle panden in de vastgoedportefeuille wordt gegeven. Doel daarbij is te komen tot een optimale aansluiting van vraag en aanbod. Door het Portefeuilleplan periodiek te actualiseren kan worden teruggekeken op bereikte resultaten en bijstellingen in koers worden vastgesteld. In 2019 is het allereerste portefeuilleplan vastgesteld met de afspraak om periodiek het portefeuilleplan te actualiseren. Voorliggend Strategisch Portefeuilleplan 2023 is een actualisatie hiervan met ook een sterke aansluiting op de afspraken uit het Coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Actie!’. Het college stuurt dit besluit ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

- Motie 27 ‘Zicht op maatschappelijk vastgoed’ aangenomen in de gemeenteraad van 10 november 2016. - Vastgoednota Haarlem (2018/49829), behandeld in de commissie Ontwikkeling van 22 februari 2018. - Portefeuilleplan Vastgoed (2019/813601) in commissie Ontwikkeling van 28 november 2019. - Collegebesluit ‘verkoop verhuurde woningen (niet-strategisch vastgoed)’ (2020/769642), vastgesteld in gemeenteraad van 28 januari 2021. - Raadsstuk ‘verduurzaming gemeentelijk vastgoed (2020/1159511), vastgesteld in gemeenteraad van 28 januari 2021.

Kenmerk: 2022/1807482

1/6

Besluit College d.d. 19 september 2023

Het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Vaststelling van de opgenomen toekomstperspectieven per pand in de vastgoedportefeuille; 2. Uitvoering te geven aan het Coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Actie!’ door terughoudend te zijn met verkoop van gemeentelijk vastgoed; 3. De consultatieronde van vrijkomend vastgoed aan te scherpen en aan te passen; 4. Vaststelling van de verkooplijst (niet-strategisch vastgoed) met dien verstande dat er altijd nog een consultatieronde volgt; 5. In het kader van efficiency en een compacte vastgoedportefeuille geen consultatieronde te plegen bij individuele panden kleiner dan 100 m² BVO; 6. Cyclus van actualisatie portefeuilleplan te wijzigen naar vier jaarlijks.

de secretaris,

Zienswijze Commissie d.d. …….. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De commissie Ontwikkeling der gemeente Haarlem, Gelezen het verzoek van het college van burgemeester en wethouders

Gedaan in de vergadering van … … … … (wordt ingevuld door de griffie)

1. Inleiding In de gemeenteraad van 22 februari 2018 is de Vastgoednota Haarlem vastgesteld. Hierin worden de spelregels benoemd hoe de gemeente met haar vastgoed omgaat. In de Vastgoednota is onder meer afgesproken dat het college zorgt voor een strategische portefeuillesturing. Portefeuillesturing gaat over de toekomst, over meerjarig vooruitkijken. Daarbij is het doel om te komen tot een optimale aansluiting van vraag en aanbod, wat leidt tot een toekomstvisie op de vastgoedportefeuille, die in de vorm van een tweejaarlijks strategisch Portefeuilleplan aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd.

Kenmerk: 2022/1807482

2/6

In 2019 heeft de gemeenteraad het allereerste Portefeuilleplan vastgesteld. Gedurende de Coronajaren is prioriteit gegeven aan het operationele vastgoedmanagement en is actualisering van het strategisch Portefeuilleplan uitgesteld naar het huidige jaar. In voorliggend Strategisch Portefeuilleplan 2023 wordt tekst en uitleg gegeven op welke wijze de gemeentelijke vastgoedportefeuille bijdraagt aan de beleidsprogramma’s van de gemeente Haarlem. Als resultaat zijn per pand de vastgoedperspectieven bepaald, zijn de vastgoedopgaven voor de komende jaren benoemd en is benoemd hoe de taken en opgaven voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille nog beter uitgevoerd kunnen worden. In het Strategisch Portefeuilleplan 2023 is tot slot aansluiting gemaakt met de afspraken uit het Coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Actie!’ voor het gemeentelijk vastgoed. 2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders is voornemens te besluiten: 1. Vaststelling van de opgenomen toekomstperspectieven per pand in de vastgoedportefeuille; 2. Uitvoering te geven aan het Coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Actie!’ door terughoudend te zijn met verkoop van gemeentelijk vastgoed; 3. De consultatieronde van vrijkomend vastgoed aan te scherpen en aan te passen; 4. Vaststelling van de verkooplijst (niet-strategisch vastgoed) met dien verstande dat er altijd nog een consultatieronde volgt; 5.

In het kader van efficiency en een compacte vastgoedportefeuille geen consultatieronde te plegen bij individuele panden kleiner dan 100 m² BVO; 6. Cyclus van actualisatie portefeuilleplan te wijzigen naar vier jaarlijks. 3. Beoogd resultaat Vaststellen van de spelregels over hoe er binnen de gemeente met haar vastgoed wordt omgegaan, met als doel om te komen tot een optimale meerjarige aansluiting van vraag en aanbod van het gemeentelijk vastgoed. 4. Argumenten Vaststellen toekomstperspectieven vastgoedportefeuille De afgelopen periode zijn binnen de gemeentelijke organisatie intensieve gesprekken gevoerd met de afdelingen met een huisvestingsvraag. Deze gesprekken hebben onder meer geresulteerd in het benoemen van een vastgoedperspectief per pand, die kunnen verschillen van “consolideren”, “investeren”, “onderzoeken”, “tijdelijk gebruik” tot “afstoten”. Door het bepalen van vastgoedperspectieven is af te leiden dat de werkopgave de komende jaren aanzienlijk zal zijn. De perspectieven investeren, onderzoeken, tijdelijk gebruik en afstoten wijzen uit dat projectmatige werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Op korte termijn (0 – 5 jaar) gaat het dan om bijna 10 procent van de panden (circa 40 panden) in de portefeuille.

Uitvoering geven aan de afspraken uit het Coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Actie!’ In het huidig coalitieakkoord is opgenomen dat de gemeente terughoudend om gaat met de verkoop van haar niet-strategisch vastgoed. Sindsdien is de niet-strategische vastgoedportefeuille scherper tegen het licht gehouden voor een huidige dan wel toekomstige maatschappelijk invulling. Zo is de

Kenmerk: 2022/1807482

3/6

afgelopen periode een drietal panden van de verkooplijst afgehaald en toegewezen voor (geclusterde) huisvesting van bijzondere doelgroepen en is het voornemen om bedrijfs- en kantoorpanden met een behoorlijke oppervlakte en een commerciële invulling in de vastgoedportefeuille te houden met de intentie om een mogelijke maatschappelijke invulling te realiseren zodra de zittende huurovereenkomsten beëindigen. Naast huisvestingsvragen vanuit de gemeentelijke beleidsprogramma’s wordt ook gekeken of vrijkomend vastgoed ingezet kan worden voor maatschappelijke partijen die in basis voor hun eigen huisvesting moeten zorgen maar wel behoren tot de basisvoorzieningen van de gemeente, zoals een huisartsenpraktijk of een kinderopvangcentrum. Vaststellen verkooplijst (niet-strategisch vastgoed) met dien verstande dat er altijd nog een consultatieronde volgt De verkooplijst in het Strategisch Portefeuilleplan 2023 is een resultaat van de gesprekken die de afgelopen periode zijn gevoerd met de gemeentelijk afdelingen met een huisvestingsvraag.

De panden die in de verkooplijst zijn opgenomen sluiten niet aan op deze huisvestingsbehoeften dan wel zijn ze incourant om te worden ingezet voor een maatschappelijke invulling (te kleine oppervlakte, geen passende bestemming en/of ongunstige locatie) of ligt al een besluit vanuit de gemeenteraad om het te verkopen (locaties Lange Wijngaardstraat 14 en Oudeweg 91 – 95). Voorafgaand aan de verkoop zal een pand via de consultatieronde als finale check nogmaals langs de afdelingen met een huisvestingsvraag gaan. In het geval dat zich dan nog steeds geen geschikte huisvestingsbehoefte voordoen, zal de verkoopprocedure worden opgestart middels het opstellen van een collegebesluit. Aanscherping en aanpassing consultatieronde Mede als uitvloeisel van de afspraken uit het huidig coalitieakkoord om terughoudender om te gaan met het verkopen van het gemeentelijk vastgoed is de interne consultatieprocedure aangescherpt en aangepast. Zodra een pand vrijkomt van huur, gaat het langs de afdelingen met een huisvestingsvraag met de vraag of een actuele huisvestingsbehoefte aanwezig is. Voorafgaand hierop wordt een factsheet van het desbetreffende pand opgesteld met basisgegevens (oppervlakte, huurprijs, staat van onderhoud, bestemming, etc.) met de alternatieve aanwendbaarheden.

Een pand zal tijdelijk in exploitatie blijven in het geval zich nu geen huisvestingsbehoefte zich voordoet, maar over enige tijd wel. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een vrijkomend schoolgebouw. In het kader (en opgave) van een compacte en efficiënte vastgoedportefeuille zal geen consultatieronde worden gepleegd bij individuele panden kleiner dan 100 m² BVO. De praktijk laat namelijk zien dat deze panden qua oppervlakte te klein zijn om te kunnen voldoen aan de huisvestingsvragen vanuit de gemeentelijke beleidsprogramma’s. Daarnaast draagt dit bij aan een efficiënt portefeuillebeheer. Komende jaren aandacht op portefeuille uitbreiding vanwege de groeiende vraag Er wordt gestuurd op een portefeuilleomvang die is afgestemd op de huisvestingsvraag vanuit de afdelingen. In de afgelopen jaren is de vastgoedportefeuille deels opgeschoond van panden zonder beleidsdoel. Het einde van de verkooplijst is inmiddels in zicht. Inmiddels spelen er nieuwe opgaven.

Kenmerk: 2022/1807482

4/6

Het Strategische Portefeuilleplan 2023 laat zien dat niet alle huisvestingsvragen opgevangen kunnen worden in de bestaande portefeuille via benutting van het bestaande vastgoed te vergroten dan wel vrijkomend vastgoed te herbestemming. Daarom zal gelden dat voor een deel van deze huisvestingsvragen de route van portefeuille uitbreiding gezocht moet worden. Deze opgave speelt met name voor de beleidsvelden van Maatschappelijke Opvang (o.a. huisvesting asielzoekers en vluchtelingen, bijzondere doelgroepen), Parkeren (door toenemende mobiliteit en gereguleerd parkeren is behoefte aan extra parkeervoorzieningen, zowel voor auto’s als de fiets) als ook Cultuur (onderzoek uitbreiding atelierruimte voor makers). (Investerings)budgetten voor verwerving c.q. huur alsook inrichtingskosten zullen gedekt moeten worden uit de betreffende beleidsprogramma’s. Cyclus van actualisatie portefeuilleplan te wijzigen van twee naar vier jaarlijks In de Vastgoednota Haarlem en het Portefeuilleplan uit 2019 is afgesproken om twee jaarlijks de portefeuillesturing te actualiseren. De praktijk laat echter zien dat ontwikkelingen en wijzigingen in de huisvestingsvragen en sectorale accommodatieplannen niet zo snel zijn dat een tweejaarlijkse actualisatie van de portefeuillesturing noodzakelijk wordt geacht. Een vierjaarlijkse actualisatie ligt daarbij meer in lijn. 5.

Risico’s en kanttekeningen Komende jaren zal Reserve Vastgoed “leeg” raken Er is een Reserve Vastgoed die gevoed wordt uit de netto verkoopopbrengsten. De Reserve Vastgoed heeft een vijftal bestedingsdoelen: regulier onderhoud, achterstallig onderhoud, toegankelijkheid, afwaardering als gevolg van verlagen van de boekwaarde van panden naar verkoopwaarde en voorbereidende verkoopkosten. Doordat de huisvestingsvraag vanuit de afdelingen onverminderd groot blijft, zullen weinig panden doorschuiven naar de verkooplijst. Het aantal verkopen en daarmee de netto verkoopopbrengsten zal gaan teruglopen. Volgens de huidige prognose zal de Reserve Vastgoed tussen vijf en tien jaar opdrogen. Dit betekent dat het door de raad toegekende onderhoudsbudget niet meer aangevuld kan worden vanuit de Reserve Vastgoed en dat er gezocht moet worden binnen de gemeentebegroting voor een dekking van circa € 1,9 miljoen per jaar om het totaal benodigde onderhoud uit te voeren. Komende periode wordt gezocht naar nieuwe dekkingsmogelijkheden om het tekort op de exploitatie te dekken uit het onderhoudsbudget. In 2019 is de kostprijsdekkende huur ingevoerd. Dit zorgt voor een positief resultaat bij de afdeling Vastgoed, wat op dit moment terugvloeit naar de algemene middelen. Vooralsnog is er voor gekozen om het tekort op de onderhoudsexploitatie te dekken uit de Reserve Vastgoed.

Investeren in minimaal energielabel D voor de woningen Afgelopen jaar is vastgesteld dat huurwoningen per 2030 moeten voldoen aan minimaal energielabel D. Voor de woningen in de strategische vastgoedportefeuille geldt dit al. Voor de woningen in de niet-strategische vastgoedportefeuille (verkooplijst) geldt dit nog niet. Dit heeft ermee te maken dat de investeringen voor niet-strategisch vastgoed minimaal zijn en het onderhoudsniveau hiervoor is bepaald op ‘schoon, heel en veilig’. Via het collegebesluit ‘verkoop verhuurde woningen (nietstrategisch vastgoed)’ 2020/769642) is de strategie van uitponden afgesproken. Indien een woning uit de verkooplijst niet voor 2030 is verkocht, zullen de minimale verduurzamingsinvesteringen

Kenmerk: 2022/1807482

5/6

gepleegd moeten worden. Deze opgave zal te zijner tijd worden meegenomen de in de algehele verduurzamingsopgave voor het gemeentelijk vastgoed. 6. Uitvoering Na vaststelling van de besluitpunten zal tussentijds monitoring plaatsvinden over de voortgang en vervolg van de strategische opgaven alsmede de vastgoedopgaven per deelportefeuille. Ieder vier jaar zal het Portefeuilleplan worden geactualiseerd. 7. Bijlagen Bijlage 1: Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed 2023 Bijlage 2: Memo ontwikkelingen Reserve Vastgoed in relatie tot Coalitieakkoord 2022 – 2026 ‘Actie!’

Kenmerk: 2022/1807482

6/6