04 Bijlage 2 Adviesrapport DTNP
Tekst van het document
Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem
Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
MVGM De heer A. Hoogland
Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:
De heer W. Frielink De heer P. Rosmulder 2127.0220 01 september 2020
Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem
1
Context
1
3
Ruimtelijk-functionele structuur
19
1.1
Inleiding
2
3.1
Het T-model nader bekeken
20
1.2
Landelijke trends
3
3.2
Ruimtelijke randvoorwaarden
23
1.3
Lokale ontwikkelingen
5
2
Omvang centrumprogramma
6
4
Vervolgtraject
26
4.1
Faseringsplan
27
2.1
Detailhandel
7
4.2
Vervolgstappen/acties
29
2.2
Horeca
11
2.3
Publieke dienstverlening
12
5
Tot slot
31
2.4
Bijzondere publieksfuncties
12
2.5
Overige (kantoor)functies en kleinschalige bedrijvigheid
15
2.6
Samenvatting programmabeeld
16
Bijlagen Bijlage 1: De supermarkt als publiekstrekker
Inhoudsopgave
34
1 Context
1.1
Inleiding
In dit rapport wordt achtereenvolgens ingegaan
5. Faseringsplan: het faseringsplan wordt op
op de volgende onderwerpen:
hoofdlijnen uitgewerkt, waarbij ruimte blijft
1. Programma winkels en horeca: het toekom-
voor flexibiliteit in het vervolgtraject; de
Medio 2018 heeft DTNP voor de CVvE Schalkwijk
stige programma wordt (mede in het licht van
hoofdlijn en -gedachten staan centraal.
het rapport ‘Toekomstvisie Centrum Schalkwijk’
actuele trends en ontwikkelingen) berekend
6. Vervolgstappen/acties: middels een over-
opgesteld. Daarin is onder andere ingegaan op
aan de hand van recente kengetallen.
Volgende stap in doorontwikkeling Schalkwijk
zicht van vervolgstappen en -acties worden
de toekomstig haalbare omvang en functie van
2. Programma overige functies: in aanvulling op
prioritering, tijdspad, rolverdeling en verant-
het winkelcentrum en zijn twee functioneel-ruim-
het commerciële winkel- en horecaprogram-
woordelijkheden inzichtelijk gemaakt. Dit (bij
telijke modellen voor het centrum opgenomen. Dit
ma wordt een groslijst samengesteld met
voorkeur gezamenlijke) ‘werkplan’ (tussen
rapport is eind 2018 door de ALV van de CVvE
lokale ‘ruimtevragers’ en kansrijke overige
gemeente en CVvE) kan worden gebruikt
vastgesteld.
functies. Met dit inzicht ontstaat een com-
als leidraad voor het vervolgproces.
pleet beeld van de ruimtevraag voor puOm de volgende stap te kunnen zetten in de
blieksgerichte functies voor het hele kwa-
Leeswijzer: update en uitwerking Toekomstvisie
planvorming bestaat bij alle betrokken partijen
drant.
Dit rapport is een uitwerking van de ‘Toekomst
behoefte aan een verdere uitwerking van het
3. Ruimtelijk-functionele structuur: op basis van
visie Centrum Schalkwijk Haarlem’ uit 2018 en
rapport en het vastleggen en motiveren van
het haalbare programma wordt een keuze
borduurt dus voort op reeds uitgevoerde analy-
keuzes die door de werkgroep van de CVvE zijn
gemaakt voor een ruimtelijk model. We gaan
ses. Voor een uitgebreide analyse van het
gemaakt (o.a. wat betreft ‘het model’). Ook dient
daarbij in op de achtergronden van de keuze
winkelcentrum en de positie binnen Haarlem
het rapport input te leveren voor JCAU voor het
(waarom kan dit gaan werken en is het
verwijzen wij dan ook graag naar hoofdstuk 1
opstellen van het stedenbouwkundig plan en voor
realistisch) en implicaties (ruimtelijke rand-
en 2 van de Toekomstvisie.
de gemeente voor financiële doorberekeningen.
voorwaarden en faseringsplan). 4. Ruimtelijke randvoorwaarden: ten behoeve
Hoofdstuk 3 en 4 uit de Toekomstvisie worden
Ruimtelijk-economisch kader voor ontwikkeling
van het stedenbouwkundige ontwerp voor
in deze uitwerking grotendeels herzien. Zo
Met deze visie wordt de positie van Winkelcen
het hele kwadrant geven wij ruimtelijke
worden de marktruimteberekeningen voor het
trum Schalkwijk als publiek ‘hart van de wijk’
randvoorwaarden aan voor een zo optimaal
haalbaar programma geactualiseerd op basis
expliciet vastgelegd. Dit vraagt een ingrijpende
mogelijk functionerend centrumgebied (hele
van de meest recente kengetallen en worden
transformatie die alleen haalbaar is met commit-
kwadrant). Deze set aan randvoorwaarden
ruimtelijk model en randvoorwaarden en het
ment van alle betrokkenen en een duidelijke
kan worden gezien als een wensenlijst voor
faseringsplan verder geconcretiseerd.
(gezamenlijke) keuze voor het stadsdeelcentrum
het stedenbouwkundige ontwerp voor het
als hét hart van het gehele stadsdeel Schalkwijk.
winkelcentrum.
2 van 34
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
1.2
Landelijke trends
met het oog op de volksgezondheid een tijd
Dagelijkse boodschappen, dicht bij huis
gesloten geweest en starten (deels) weer
Enige uitzondering hierop zijn (tot op heden) de
Faillisementen middensegment houden aan
langzaam op. Hoewel het op dit moment nog
lokale centra die voorzien in de dagelijkse
In 2018 voorspelden wij in de toekomstvisie
(te) vroeg is om verregaande conclusies te
boodschappen, dicht bij huis. Op basis van
(par. 3.4 - trends in de markt) dat “faillissemen-
trekken over de duur en de gevolgen van deze
grootschalig koopstromenonderzoek in de
ten van landelijk bekende winkelketens te
crisis betekent deze situatie wel een (volgende)
Randstad weten we dat in 2018 circa 3% van
verwachten” waren. Onderstaande tijdslijn laat
forse klap voor de kwetsbare winkelmarkt.
alle bestedingen in de dagelijkse sector via een
zien dat dit (helaas) inderdaad het geval was.
online kanaal liepen (ten opzichte van 24% in de
Ook in winkelcentrum Schalkwijk zijn gaten
Trends en ontwikkelingen, zoals in 2018 al
niet-dagelijkse sector). Ondanks aanhoudende
gevallen als gevolg van het wegvallen van
beschreven in de toekomstvisie, zullen naar
groei van online bestedingen blijft de dagelijkse
onder andere Coolcat, Witteveen en Op=Op.
verwachting als gevolg van de coronacrisis in
sector, en in het bijzonder de supermarkt, een
een stroomversnelling komen. De zelfverster-
belangrijke ‘kurk’ waar menig centrum op ‘drijft’.
Trends retail en leisure in stroomversnelling
kende cirkel van afnemend centrumbezoek en
Op het moment van schrijven bevindt ons land
toenemende leegstand wordt nu eerder en
Met circa 10.000 bezoekers per week (voor
zich midden in de ‘coronacrisis’; horecagele-
heftiger zichtbaar in alle winkelgebieden.
een supermarkt van gemiddelde omvang) zijn
genheden, dienstverleners en veel winkels zijn Nieuwe faillissementen (zie Toekomstvisie p. 23)
* *
*
*
* *
* *
*
*
*
*
* *
*
*
* *
* *
*
*
*
*
*
*
*
*
* * Doorstart gemaakt
2013
2014
2015
2016
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
2017
2018
2019
2020
3 van 34
supermarkten belangrijke publiekstrekkers voor buurt- en wijkcentra. Gemiddeld bezoekt circa 40% van de supermarktbezoekers ook een andere winkel in het centrumgebied. Bij een goede ruimtelijke inpassing kan het combinatiebezoek nog verder oplopen.
Verandering centrumgebieden zet door In veel centrumgebieden is de afgelopen jaren dan ook ingezet op een andere functiemix, waarbij het aandeel niet-dagelijkse winkels wordt afgebouwd. Het recreatieve winkelbezoek (een middagje shoppen) zien we voornamelijk nog in de echt grote binnensteden, elders (ook in centrum Schalkwijk) worden overige publieksgerichte functies belangrijker. De horeca heeft hierbij de afgelopen jaren een onstuimige groei doorgemaakt, maar ook sociaalmaatschappelijk programma (zoals bibliotheken of ‘dorpshuizen’) wordt ingezet om tot een completer en relevanter centrum te komen. Het uitbreiden van de functiemix is belangrijk, maar dit is onvoldoende om het wegvallende winkelprogramma volledig op te vangen. Verkleining van het centrum is in veel gevallen onvermijdelijk.
4 van 34
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
1.3
Lokale ontwikkelingen
Ondertussen in Schalkstad In Haarlem Schalkwijk is er ondertussen een begin gemaakt met de ontwikkeling van het centrumkwadrant (‘Schalkstad’). De bouw van de eerste fase is in volle gang. In deze fase gaat het om twee bouwlocaties (Floridaplein, Nice passage), waar onder andere twee supermarkten, een bioscoop, winkels, horeca, een parkeergarage en (zorg)woningen gerealiseerd worden*.
Zuidstrook en markthal nog in ontwikkeling De invulling van de tweede ontwikkelfase, de zuidzijde van het kwadrant, is momenteel nog onderwerp van studie. Hier bevinden zich diverse eigenaren met ontwikkelplannen. De verwachting is nog altijd dat er op de oude V&D-locatie een flinke hoeveelheid winkelmeters uit de markt wordt genomen. In de ontwerpplannen wordt gesproken over een commerciële invulling van de zuidelijke plint van het (nieuwe) Californiëplein, met horeca en maatschappelijke instellingen (geen detailhandel). Voor de bouw van een ‘Markthal’ op het plein is een bestemmingsplanprocedure gestart.
*
Bron: https://www.haarlem.nl/schalkstad-schalkwijk/ (april 2020).
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
5 van 34
2 Omvang centrumprogramma
2.1
Detailhandel
Veranderingen in bezetting winkelcentrum Schalkwijk tussen 2018 en 2020 (bron: beheerder winkelcentr.)
Actualisatie DPO-som gewenst Om een gevoel te krijgen bij de omvang van het toekomstig haalbaar winkel- en horecaprogramma zijn er in de Toekomstvisie vier methoden gecombineerd. Voor deze uitwerking wordt volstaan met een update van de distributieplanologische berekening (Toekomstvisie par. 3.2 en bijlage 1) en de vertaling naar een concreet programmabeeld.
Nieuwe uitgangspunten vraag en aanbod Ten opzichte van 2018 zijn er zowel aan de vraag- als de aanbodzijde van de indicatieve marktruimteberekening enkele veranderingen geweest: •
Het winkelaanbod is sinds 2018 met circa 700 m² winkelvloeroppervlak (wvo) toegenomen, waarmee het totaal op circa 17.540 m² wvo komt. De verhouding tussen het dagelijkse en niet-dagelijkse winkelaanbod (resp. 4.950 m² wvo en 12.590 m² wvo) is nauwelijks gewijzigd*.
•
De door Locatus geregistreerde hoeveelheid leegstaande (winkel-)meters is ‘slechts’ met circa 1.040 m² wvo gestegen (tot circa 4.820 m² wvo). Uit een recente inventarisatie door de beheerder van het winkelcentrum blijkt
*
Bron: Locatus winkelgebiedenverkenner (april 2020).
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
7 van 34
•
echter dat de leegstand in werkelijkheid fors
Conclusie indicatieve marktruimteberekening
In de niet-dagelijkse sector laat de indicatieve
hoger ligt (ca. 10.750 m² wvo, inclusief
De uitkomst van de DPO-som voor de dage-
marktruimteberekening (zie tabel op pag. 9) een
verdiepingsmeters)*.
lijkse detailhandel in het stadsdeelcentrum
grotere min zien dan in 2018. Door afname van
Aan de vraagzijde is het aantal inwoners
Schalkwijk (zie tabel hieronder) verschilt weinig
zowel de winkelomzet per hoofd (als gevolg van
van het verzorgingsgebied (zoals voorspeld)
met die uit de Toekomstvisie.
een groter aandeel internet) als de koopkracht-
licht toegenomen tot 33.685 inwoners. De
*
binding** komt de totale winkelomzet in het
prognose voor de toekomst is inmiddels ook
De winkels in de dagelijkse sector (waaronder
winkelcentrum fors lager te liggen (€ 23,5 mln in
iets naar boven bijgesteld: voor 2030 gaan
supermarkten) functioneren momenteel boven-
2020 vs. € 28,3 mln in 2018). Ook de indicatie
we uit van circa 40.000 inwoners in de wijk.
gemiddeld in het Schalkwijkse centrum.
voor de toekomstige marktruimte is naar bene-
Uitgaande van de geprognosticeerde bevol-
den bijgesteld.
Bron: MVGM (juni 2020). NB: voor de DPO-som wordt (i.v.m. consistentie met het vorige rapport) wel uitgegaan van Locatusdata voor het huidige dagelijkse en niet-dagelijkse winkelaanbod.
kingsgroei voor 2030 kan er circa 3.560 m² wvo
** In ons vorige rapport is gebruik gemaakt van koopstromenonderzoek uit 2016. Het recentere KSO Randstad 2018 laat een verminderde binding zien.
worden toegevoegd in het centrum.
Indicatieve marktruimteberekening dagelijkse sector Winkelcentrum Schalkwijk*** 2020
Dagelijkse detailhandel 2025
2030
a Aantal inwoners in verzorgingsgebied Schalkwijk
33.685
35.000
40.000
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld
€ 2.458
inkomen in Schalkwijk
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet verzorgingsgebied (excl. btw)
a*b*c
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod
f/g
i Huidig winkelaanbod
Effect internet
€ 2.347
€ 2.283
Effect internet
46%
46%
46%
€ 37,7 mln
€ 37,4 mln
€ 41,6 mln
36%
36%
36%
€ 58,5 mln
€ 58,0 mln
€ 64,5 mln
€ 7.586
€ 7.586
€ 7.586
ca. 7.700 m² wvo
ca. 7.650 m² wvo
ca. 8.500 m² wvo
ca. 4.950 m² wvo
ca. 4.950 m² wvo
ca. 4.950 m² wvo
j Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
f/i
€ 11.820
€ 11.725
€ 13.040
k Indicatie uitbreidingsruimte
h-i
ca. 2.750 m² wvo
ca. 2.700 m² wvo
ca. 3.560 m² wvo
*** Een uitgebreide toelichting op de (uitgangspunten voor de) marktruimteberekening vindt u in bijlage 1. Voor verdere achtergronden van deze methode en berekening verwijzen we u graag naar de publicatie van Retail Insiders (2019), ‘Omzetkengetallen 2018 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
8 van 34
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
Toekomstige saneringsopgave neemt toe
Schematische weergave koopkrachtbinding en - toevloeiing
Gezien de grote onzekerheden in de sector is in de som voor 2030 een bandbreedte gehanteerd voor het aandeel internet (van minimaal 35% tot maximaal 40%). Ondanks de bevolkingsgroei laat de DPO-som voor 2030 een forse afname van de hoeveelheid niet-dagelijkse winkels zien. Het overschot niet-dagelijks winkelaanbod ligt ergens tussen de 2.200 m² en 5.200 m² wvo. Gezien de recente ontwikkelingen (grote impact coronacrisis) lijkt het maximale scenario steeds waarschijnlijker te worden.
Indicatieve marktruimteberekening niet-dagelijkse sector Winkelcentrum Schalkwijk* 2020
Niet-dagelijkse detailhandel 2025
2030
a Aantal inwoners in verzorgingsgebied Schalkwijk
33.685
35.000
40.000
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld
€ 1.914
inkomen in Schalkwijk
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet verzorgingsgebied (excl. btw)
a*b*c
e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod
f/g
i Huidig winkelaanbod
Effect internet
€ 1.642
Effect internet
€ 1.515 à 1.642
18%
18%
18%
€ 11,8 mln
€ 10,5 mln
€ 9,1 à 11,8 mln
50%
50%
50%
€ 23,5 mln
€ 20,9 mln
€ 16,5 à 23,6 mln
€ 2.258
€ 2.258
€ 2.258
ca. 10.390 m² wvo
ca. 9.250 m² wvo
ca. 7.320 à 10.470 m² wvo
ca. 12.590 m² wvo
ca. 12.590 m² wvo
ca. 12.590 m² wvo
j Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)
f/i
€ 1.860
€ 1.660
€ 1.310 à 1.880
k Indicatie transformatie-opgave
h-i
ca. 2.200 m² wvo
ca. 3.330 m² wvo
ca. 2.120 à 5.270 m² wvo
* Een uitgebreide toelichting op de (uitgangspunten voor de) marktruimteberekening vindt u in bijlage 1. Voor verdere achtergronden van deze methode en berekening verwijzen we u graag naar de publicatie van Retail Insiders (2019), ‘Omzetkengetallen 2018 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
9 van 34
Kleiner programma, grotere onzekerheid In totaal komt het toekomstig haalbaar detailhandelsprogramma voor 2025 uit op circa 17.000 m² wvo. Ten opzichte van de DPO-som uit 2018 (zie rapport 2018, par. 3.2, p. 21) komt de bijgestelde indicatieve marktruimteberekening beperkt lager uit. Destijds werd uitgegaan van een haalbaar winkelprogramma van circa 17.500 m² à 19.000 m² wvo.
Mogelijk toekomstig branchebeeld detailhandel stadsdeelcentrum Schalkwijk Omvang per Branche Voorbeeld Aantal verkooppunt Dagelijkse winkels
Indicatie omvang
Supermarkten Doelgroepensupermarkt Aanvullend vers Drogist Overig persoonlijke verzorging
ca. 6.000 m² wvo ca. 800 m² wvo ca. 300 m² wvo ca. 600 m² wvo ca. 800 m² wvo
Niet-dagelijkse winkels
Schalkwijk een grootschalig en langdurig traject
Huishoudelijk Mode en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Warenhuis Optiek Juwelier Sport(kleding en -schoenen) Hobby, spel en media Elektronica Telefoon etc.
spectief voor 2030. De ondergrens van het haalbaar programma verschuift dan: het toekomstig (dagelijks en niet-dagelijks) winkelaanbod wordt voor 2030 op circa 16.000 m² à 19.000 m² wvo geraamd.
Vertaling naar programmabeeld Met het oog op de mogelijke gevolgen van de coronacrisis wordt deze minimale ondergrens steeds waarschijnlijker. Ook de actualisatie van het branchebeeld voor detailhandel (zie tabel hiernaast) ondersteunt dit minimale scenario. Door structurele wijzigingen in de detailhandelsmarkt (zoals ook zichtbaar op de faillissementslijn op p. 3) zijn er diverse mode- en overige niet-dagelijkse winkels weggevallen uit het
Toko, Tanger Bakker, slijter, etc. Kruidvat, Etos, DA ICI Paris XL, apotheek
4 2 4 3 4
1.500 m² wvo 400 m² wvo 75 m² wvo 200 m² wvo 200 m² wvo
Subtotaal dagelijkse winkels
Aangezien de transformatie van Winkelcentrum is, kijken wij hier ook met name naar het per-
AH, Aldi, Deka, Lidl
DHZ en wonen Bloemen en dieren Fietsen Overig
ca. 8.500 m² wvo
Blokker, Xenos Divers midden en laag Divers midden en laag HEMA, Action Pearl, Eyewish, zelfst. Lucardi, zelfst. Aktie Sport, Sport 2000 AKO, Intertoys, hobby BCC KPN, Vodafone, zelfst. Breedpakket, deco, woontextiel Pets Place, Fleurop Zelfst. Audicien
2 6 3 2 4 2 2 3 1 3
325 m² wvo 225 m² wvo 175 m² wvo 1.000 m² wvo 75 m² wvo 75 m² wvo 150 m² wvo 100 m² wvo 500 m² wvo 75 m² wvo
ca. 650 m² wvo ca. 1.350 m² wvo ca. 525 m² wvo ca. 2.000 m² wvo 300 m² wvo 150 m² wvo ca. 300 m² wvo ca. 300 m² wvo ca. 500 m² wvo ca. 225 m² wvo
3
250 m² wvo
ca. 750 m² wvo
2 1 2
75 m² wvo 150 m² wvo 75 m² wvo
ca. 150 m² wvo ca. 150 m² wvo ca. 150 m² wvo
Subtotaal niet-dagelijkse winkels
ca. 7.500 m² wvo
Totaal detailhandel
ca. 16.000 m² wvo ca. 20.000 m² bvo
toekomstige branchebeeld.
10 van 34
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
2.2 Horeca Aandeel horeca op dit moment beperkt
buitenshuis eten en drinken is immers een luxe,
omgangsvormen verruimd worden zijn met
waar tijdens economisch zware tijden door veel
name eetcafés weer kansrijk.
mensen als eerste op bezuinigd zal worden.
•
De omvang van het horeca- en leisureprogram-
‘Klassieke’ fastservice en afhaalrestaurants: van alle horecagelegenheden hebben de
ma in het winkelcentrum is met ca. 1.790 m²
Vooralsnog wordt rekening gehouden met een
afhaalfuncties het minste te lijden onder de
wvo (verdeeld over 13 verkooppunten) nog altijd
korte maar hevige economische recessie. Dit
huidige restricties. Het risico bestaat echter
beperkt ten opzichte van het winkelprogramma.
heeft per horecatype een andere impact:
dat het bezorgen aan huis in de toekomst
Het leisureprogramma is de afgelopen jaren
•
Winkelondersteunende daghoreca: ondanks
een groter marktaandeel verovert ten
afgenomen; in 2018 stonden nog 18 leisureloca-
impact van ‘social distancing’ (korte termijn)
opzichte van ‘snacken’ op locatie.
ties genoteerd in Schalkwijk*. Hiermee ligt het
en economische krimp (middellange termijn)
aandeel leisurefuncties in het stadsdeelcentrum
zal naar verwachting deze ontmoetingsfunctie
horecabedrijven hebben geen buffer opge-
iets lager dan in vergelijkbare centra elders in
van de daghoreca (ook gezien de toekomstige
bouwd en worden derhalve zwaar getroffen.
Nederland (resp. 12% tegenover 15%).
bewonersgroepen) in de toekomst herstellen.
Anderzijds kunnen nieuwe koffie-, yoghurt-
‘Eenvoudige’ restaurants: eenzelfde conclusie
of saladebars ook relatief snel weer opbou-
Impact coronacrisis grote onbekende factor
kan getrokken worden voor de goedkopere
wen wanneer de crisis achter de rug is. De
De aanbevelingen voor de horecasector uit ons
avondhoreca. Even een hapje eten zonder te
komst van meer stedelijke bewonersgroe-
vorige rapport (zie par. 3.6, p. 25) zijn in prin-
veel gedoe (‘nothing fancy’) is in economische
pen, die gericht zijn op gemak en kleinscha-
cipe nog altijd van toepassing. Het horeca-aan-
tegenspoed wel een toegankelijke optie voor
lige (lokale/unieke) concepten, biedt kansen
bod in het stadsdeelcentrum kan vergroot
de inwoners van Schalkwijk. Binnen een
voor vernieuwende horeca-ondernemers.
worden (zonder daarbij concurrentie met de
‘1,5-meter-maatschappij’ is het lastig om een
binnenstad op te zoeken), om zo de levendig-
hoge vloerproductiviteit te halen, maar zodra
•
•
•
‘Nieuwe’ afhaalconcepten: veel startende
Hotel: onzeker, sterk afhankelijk van toerisme en zakelijke markt (herstel Schiphol).
heid en ontmoetingsfunctie van het wijkcentrum te versterken. De huidige ontwikkelingen rondom de coronacrisis betekenen echter dat de toekomst voor veel horeca-ondernemers in één klap veel onzekerder is geworden. Wanneer de economie in ons land in een diepe en langdurige depressie belandt, zal het horecabezoek ver terugvallen. Het (regelmatig) *
Bron: Locatus winkelgebiedenverkenner
Mogelijk toekomstig branchebeeld horeca* stadsdeelcentrum Schalkwijk Branche Voorbeelden Aantal Omvang per unit Daghoreca Restaurants Fastservice Afhaal
La Place, Bakker Bart De Beren, Shabu Shabu Kippie, McDonald’s, Subway New York Pizza, Yoghurt Barn
2 3 3 2
200 m² wvo 350 à 750 m² wvo 150 m² wvo 75 m² wvo
Indicatie omvang ca. 400 m² wvo ca. 1.050 à 2.250 m² wvo ca. 450 m² wvo ca. 150 m² wvo
Totaal horeca
ca. 2.050 à 3.250 m² wvo
* Evt. marktruimte voor hotels is niet gekwantificeerd
ca. 2.600 à 4.100 m² bvo
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
11 van 34
2.3
Publieke dienstverlening
Om inzicht te krijgen in het toekomstig haalbare
2.4 Bijzondere publieksfuncties
programma is hier extrapolatie van het huidige
Belang ambachten en dienstverlening neemt toe
aanbod onvoldoende. Op basis van verschil-
Een compleet en aantrekkelijk wijkcentrum
In het vorige rapport is het toekomstig haalbaar
lende planologische kengetallen hebben wij een
Voor de toekomstige ontwikkeling van een
aanbod van de dienstensector niet gekwantifi-
nieuwe inschatting gemaakt van het aantal
monofunctioneel winkelcentrum naar een
ceerd, terwijl deze beroepsgroep wel degelijk
dienstverleners, uitgaande van een toekomstige
multifunctioneel wijkcentrum zijn ook ‘overige’
van invloed is op het toekomstig functioneren
bevolkingsomvang van circa 40.000 inwoners in
semi-/niet-commerciële publieksfuncties van
van het stadsdeelcentrum. Met de afname van
2030, waarvan enkele duizenden ín het stads-
groot belang. Het sociale wijkleven speelt zich
de winkelfunctie worden overige functies steeds
deelcentrum komen te wonen.
immers ook af op de sport- of kaartclub en
belangrijker. De relevantie van het stadsdeelcen-
spontane ontmoetingen kunnen evengoed in
trum ligt immers in een goede combinatie van
Impact coronacrisis minder groot
bezoekdoelen.
Voor ambachtelijke beroepen (o.a. kappers)
het theater of in de bibliotheek plaatsvinden.
en commerciële dienstverleners (o.a. finan-
In de Toekomstvisie (zie p. 26) zijn diverse
Op dit moment telt Winkelcentrum Schalkwijk 14
cieel advies) is de impact van de coronacri-
wijkfuncties benoemd, die van toegevoegde
dienstverleners (ca. 900 m² wvo), variërend van
sis sterk afhankelijk van het type beroep dat
waarde kunnen zijn voor het toekomstig functio-
kappers tot kleermakers. Dit is, gezien het
wordt uitgeoefend. Basisfuncties als kappers
neren van Schalkwijk. Om deze groslijst terug
bevolkingsaantal van het stadsdeel, relatief
en kleermakers zijn hierbij minder kwetsbaar
te brengen tot een (iets) concreter centrumpro-
weinig (zowel in aantal als in omvang*).
dan luxere en over het algemeen minder
gramma is de inhoud getoetst aan de input van
noodzakelijke functies (bijv. nagelstudio’s of
lokale ruimtevragers (zie kader p. 13).
*
O.b.v. resp. CBS en Locatus.
reisbureaus).
Multifunctionele ontmoetingsplekken kansrijk Mogelijk toekomstig branchebeeld diensten stadsdeelcentrum Schalkwijk Branche Voorbeelden Aantal Omvang per unit Kappers Overige pers. verzorging Financieel en overig advies
Totaal diensten
12 van 34
Schoonheidssalon, zonnestudio, nagelstudio, kleermaker SNS-bank, D-reizen
Aangezien de exacte ruimtevraag van maat-
Indicatie omvang
schappelijke, medische, sportieve, educatieve
8
75 m² wvo
ca. 600 m² wvo
5
65 m² wvo
ca. 325 m² wvo
onbekend is, raden wij aan om voor het toekom-
3
100 m² wvo
ca. 300 m² wvo
onele wijkvoorzieningen, waar de diverse
16x
ca. 1.250 m² wvo ca. 1.500 m² bvo
en culturele instellingen nog veelal onzeker of stig programma uit te gaan van drie multifunctiwijkfuncties flexibel gecombineerd kunnen worden: een sportcentrum, gezondheidscentrum en cultureel/educatief-centrum.
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
Het voordeel van een dergelijke multifunctionele
ook onderdeel uit zou kunnen maken van een
Massastudie in plaats van programmabeeld
centra (MFC) is dat ze een plek bieden aan
culturele/educatieve MFC.
Het multifunctionele wijkprogramma is daaren-
wijkprogramma dat zelfstandig niet zou kunnen
tegen wel deels maatgevend voor de toekom-
(blijven) functioneren, bijvoorbeeld door gebrek
In hoeverre er gekozen wordt voor een verdere
stige centrumstructuur. Voor bepaalde program-
aan budget/vrijwilligers voor facilitaire zaken.
integratie van functies (gebruik sportaccommo-
ma-onderdelen (zoals een sportzaal) is immers
datie door fysiotherapeuten) of juist een diffe-
een flinke minimale afmeting noodzakelijk.
Dubbelgebruik, kruisbestuiving en integratie
rentiatie naar doelgroep (zoals gepresenteerd in
Door bundeling van functies per ‘thema’ (sport,
de plannen door jeugdcommunity Triple
De exacte omvang en inhoud van dergelijke
zorg en cultuur) kan ieder gebouw worden
ThreaT), en wie hierbij uiteindelijk verantwoor-
accommodaties is zoals gezegd sterk afhanke-
aangepast aan specifieke gebruikseisen zoals
delijk is voor regie en beheer zal in overleg met
lijk van de wensen van de eindgebruikers.
omvang van zalen en aanwezigheid van kleed-
de betrokkenen nader bekeken moeten worden.
Omdat een bruto vloeroppervlak lastig te
kamers, etc. De bibliotheek is hierbij een
De wijk Schalkwijk telt enkele bijzondere
bepalen is, geven wij op de volgende pagina ter
bijzondere functie, omdat deze in principe zowel
sociaalmaatschappelijke en culturele verenigin-
indicatie enkele representatieve voorbeelden
als zelfstandige eenheid kan functioneren, als
gen en instellingen die allemaal een plek verdie-
van (de footprint) van sport-, zorg- en culturele
nen in het toekomstige wijkcentrum.
voorzieningen.
Gemeentelijke verkenning lokale ruimtevragers In februari heeft de gemeente Haarlem geïnven-
•
Vaste standplaats voor cultuur in de wijk. Behalve een bibliotheek heeft Schalkwijk geen cultuur-
tariseerd welke (potentiële) lokale ruimtevragers
centrum. Een dergelijk centrum kan ook dienen als een plek om samen te komen, met een
er zijn in de wijk Schalkwijk. De conclusies van
buurtfunctie voor de wijk. De gemeente voert verkennende gesprekken met de bibliotheek over
deze verkenning (zie hiernaast) sluiten groten-
de toekomstige locatie-eisen en de mogelijkheid om te verhuizen richting het winkelcentrum;
deels aan bij onze adviezen uit 2018.
•
Multifunctioneel gebouw voor sport en cultuur. Een partij die zich graag in stadsdeelcentrum Schalkwijk zou willen vestigen is Triple ThreaT. Een sporthal heeft een groot oppervlak nodig.
Gezien de uiteenlopende ruimtebehoefte van de diverse (multifunctionele) wijkprogramma’s en het
In een eerste programma van eisen wordt uitgegaan van ca. 7.000 m² bvo; •
Huisartsenpost met wijkteam; ook andere zorgverleners zoals een tandarts of fysiotherapeut
mogelijke dubbelgebruik van faciliteiten zal
zouden in Schalkwijk centrum willen landen; een eerste indicatie vanuit de koepel van huisartsen
verdere afstemming met de betreffende belan-
gaat uit van een locatie aan de noordzijde van het kwadrant van circa 2.000 m² bvo;
gen- en gebruikersgroepen nodig zijn om tot een
•
Theaterschool.
reële inschatting van het programma te komen. 2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
13 van 34
Bibliotheek Haarlem, Schalkwijk (footprint: ca. 1.400 m² bvo)
Spaarnehal Haarlem, Schalkwijk (footprint: ca. 2.000 m² bvo)
Gezondheidscentrum Meerwijk Haarlem, Schalkwijk (footprint: ca. 2.200 m² bvo)
Henk van Turnhout Sporthal Haarlem, sportpark Olympia (footprint: ca. 3.000 m² bvo)
Gezondheidscentrum Zuidwest Haarlem, Houtvaartkwartier (footprint: ca. 900 m² bvo) Gezondheidscentrum Hoofddorp, centrum (footprint: ca. 1.400 m² bvo)
1 grid-tegel SDO 2011 (footprint ca. 1.700 m² bvo)
14 van 34
Kennemer Sportcentrum (+cios) Haarlem, Overdelft (footprint ca. 9.600 m² bvo)
0
20 m
Bron: © OpenStreetMap Bewerking: DTNP
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
2.5
Overige (kantoor)functies en kleinschalige bedrijvigheid
(Flex)werkplekken en overige dienstverlenende beroepsgroepen (bijvoorbeeld een uitzendbureau, communicatiespecialist of advocatenkan-
Naast het ‘sociale’ (semi-/niet-commerciële)
toor) trekken in de regel veel minder publiek.
wijkprogramma zijn in de Toekomstvisie nog
Bovendien worden deze functies op afspraak
twee andere kansrijke functiegroepen be-
bezocht en maken ze zelden deel uit van een
noemd: kleinschalige bedrijvigheid en leisure.
‘spontaan’ centrumbezoek. Gezien de vesti-
Beide functies gelden nog altijd als kansrijk voor
gingscriteria van deze ondernemingen zijn er
de toekomst. Grootschalige leisurefuncties en
bovendien meerdere locaties waar een kantoor
bedrijven zullen zich, gezien de huurprijsni-
of flexwerkplek ingepast kan worden.
veaus in het stadsdeelcentrum, hier niet aandienen.
Omdat deze ondernemingen minder afhankelijk zijn van een vestiging ín het centrum (met zo
Kleinschalige leisure als variabele sluitpost
veel mogelijk publiek voor de deur) én omdat
Voor het kleinschaligere leisureprogramma (bijv.
het functioneren van het centrum minder
VR- of escaperoom) geldt dat het vrij eenvoudig
afhankelijk is van deze functies is er geen
ingepast kan worden binnen (de marges van)
uitgebreid (en gedetailleerd) programma opge-
de eerder becijferde commerciële ruimtes voor
nomen voor deze functies.
Kleinschalige leisure eenvoudig in te passen
detailhandel, horeca en diensten. Het zijn bovendien functies die ook op minder rendabele
Uiteraard zijn deze bedrijven een goede toevoe-
verdiepingsmeters redelijk kunnen functioneren.
ging aan het centrumkwadrant (hoe meer
Op de begane grond hebben overige centrum-
bezoekdoelen, hoe beter), maar het effect ervan
functies, die meer ‘aanloop’ hebben, de voor-
is marginaal. Vooralsnog kan worden uitgegaan
keur.
van circa 5 tot 8 units met een totale omvang van circa 500 m² bvo (ca. 75 tot 100 m² bvo per
Bedrijvigheid en (zakelijke) dienstverlening
unit).
Ook kleinschalige bedrijvigheid en kantoorfuncties zouden op de verdiepingen (of in de ‘randstraten’ rondom het winkelcentrum) goed kunnen landen. 2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
Kleine kantoren en bedrijvigheid in rand centrum
15 van 34
2.6 Samenvatting programmabeeld
belangrijker. Voor zowel horeca als dienstverlening wordt daarom uitgegaan van een groei ten
Toekomstig programma Schalkwijk
opzichte van het huidige programma. Met
Terug naar de basis
maximaal ca. 3.250 en 1.500 m² bvo (bovenop
De regionale positie van winkelcentrum Schalk-
de reeds geplande bioscoop) zijn beide functies
wijk is de afgelopen jaren sterk achteruit
in omvang beperkt ten opzichte van de detail-
gegaan. Voor de toekomst zal het zich weer
handel, omdat er in de meeste gevallen sprake
•
Detailhandel: 20.000 m² bvo
moeten focussen op haar basis: het stadsdeel
is van een kleine unitgrootte. Al deze units bij
•
Horeca: 3.250 m² bvo
Schalkwijk. Voor de 40.000 inwoners van het
elkaar zorgen er echter wel voor dat het cen-
•
Diensten: 1.500 m² bvo
stadsdeel kan winkelcentrum Schalkwijk een
trum een meer gevarieerd (en dus toekomstbe-
•
Kleinschalige bedrijvigheid: 500 m² bvo
centrumfunctie hebben. Maar welk programma
stendiger) programma krijgt.
•
Kleinschalige leisure: 500 m² bvo
•
(geplande bioscoop: 4.000 m² bvo)
hoort hier bij in de toekomst?
Totale omvang commercieel programma: ca. 29.750 m² bvo
Overig programma belangrijk Minder winkels
Aanvullend op het commerciële programma
Het toekomstig haalbaar winkelprogramma
kunnen diverse wijkfuncties (door verplaatsing
komt volgens de meest recente kengetallen uit
vanuit elders in de wijk) een grote meerwaarde
XS
(kleiner dan 100 m² bvo)
ca. 30
op circa 20.000 m² bvo. Dit aanbod is idealiter
hebben voor de aantrekkelijkheid van het
S
(100 tot 200 m² bvo)
ca. 20
opgebouwd uit circa 8.500 m² wvo dagelijks en
centrum. Bij voorkeur worden drie voorzienin-
M
(200 tot 400 m² bvo)
20 à 25
circa 7.500 m² wvo niet-dagelijks winkelaanbod.
genclusters (sport, zorg en cultuur) goed
L
(400 tot 750 m² bvo)
5 à 10
Daarmee zal het toekomstige winkelaanbod een
ingepast, om zo een echt wijkhart te creëren.
XL
(1.000 m² bvo en groter)
ca. 5
Commerciële ruimtes per unitgrootte:
andere samenstelling hebben dan het huidige. Er zal minder kwetsbaar niet-dagelijks aanbod
Toekomstig programma vs. planvorming
moeten zijn en meer dagelijks winkelaanbod.
Winkelcentrum Schalkwijk zal dus een flinke
Juist het dagelijkse aanbod zorgt ervoor dat
transformatie moeten ondergaan om het hui-
consumenten vaak het centrum bezoeken.
dige programma toekomstbestendig(er) te
Totale omvang overig programma: ca. 9.000 à 12.000 m² bvo
maken. Er wordt ondertussen al gebouwd aan
•
Sport: 4.000 à 5.000 m² bvo
Meer ruimte voor overige functies
een nieuw deel van het winkelcentrum en ook
•
Gezondheid: 2.000 à 3.000 m² bvo
Met de afname van het fysieke winkelbezoek
voor andere delen van het kwadrant is de
•
Educatie/cultuur: 3.000 à 4.000 m² bvo
(als gevolg van het continu groeiende online
planvorming in volle gang. In de tabel op de
aanbod) worden overige centrumfuncties
volgende pagina’s wordt een overzicht gegeven
16 van 34
(waarvan ca. 2.000 m² bvo bibliotheek)
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
van de meest actuele cijfers voor het bestaande winkelcentrum, de nieuwbouw en de recente
Overzicht saldo’s programma retail, horeca en leisure (zie tabel pag. 18 voor ‘overige’ functies) (alle getallen in m² bvo) Beg. grond Etage Totaal
planvorming.
BESTAAND
Retail
16.900
5.200
22.100
Horeca
1.650
800
2.450
Per saldo blijft er onder aan de streep nog een
Leegstaand
7.950
5.500
13.450
verkleiningsopgave ‘over’ van circa 7.000 tot
Totaal bestaand
26.500
11.500
38.000
Floridablok (AM)
6.100
-
6.100
Kinepolisblok (2 lagen gerekend)
1.850
4.000
5.850
Glazen Huis
850
850
1.700
8.800 35.300
4.850 16.350
13.650 51.650
9.000 m² bvo. Voor deze ruimte is geen pu-
FASE 1
blieksgericht programma beschikbaar.
Transformeren of saneren? Belangrijke kanttekening hierbij is dat deze
Totaal uitbreiding fase 1 Totaal aanbod na uitbreiding fase 1 (=100%)
netto saneringsopgave niet hetzelfde is als de totale transformatieopgave voor het centrum
HAALBAAR
Retail (dagelijks)
10.625
van Schalkwijk. De transformatie die hier
PROGRAMMA
Retail (niet-dagelijks)
9.375
doorgemaakt moet worden (van winkel- naar
(indicatieve
Horeca
3.250
compleet stadsdeelcentrum) is vele malen
marktruimte)
Bioscoop
4.000
Kleinschalige leisure
500
Totale marktruimte Saneringsopgave na fase 1 (ca. 46%)
27.750 23.900
groter; in principe zouden álle winkelmeters op korte of langere termijn in meer of mindere mate een verandering moeten ondergaan om relevant te blijven voor de lokale consumenten. PLAN
Nieuwe meters Horeca
1.700
-
1.700
LUNEE
Verdwijnende meters retail
- 3.053
- 3.500
- 6.553
ook nog een verkleining van het centrum plaats
Verdwijnende meters horeca
-
-
-
moeten vinden (sanering winkelmeters). In het
Saldo sanering Lunee
Bovenop deze ‘gedaanteverwisseling’ zal dus
volgende hoofdstuk wordt bekeken aan welke
PLAN
Nieuwe meters Horeca
zijde het winkelcentrum verkleind kan worden,
HB CAPITAL
zodat er een compacte en passende centrumstructuur overblijft.
- 4.853 570
-
570
Verdwijnende meters retail
- 1.118
- 1.118
- 2.236
Verdwijnende meters horeca
- 257
- 257
- 514
Saldo sanering HB Capital Saneringsopgave na fase 1 + 2 (ca. 33%)
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
- 2.180 16.867
17 van 34
Balans overige functies (alle getallen in m² bvo) HAALBAAR
Potentieel dienstenaanbod
1.500
PROGRAMMA
Kleinschalige bedrijven
500
(indicatieve
Sport
4.500
marktruimte)
Gezondheid
2.500
Cultuur (o.a. 2.000 m² bibliotheek)
3.500
Totale marktruimte overige functies
ca. 12.500
PLANNEN
18 van 34
Overige functies plan Lunee Overige functies Plan HB Capital Saldo overige functies (restant marktruimte)
3.250 ca. 9.250
Totale transformatieopgave Centrum Schalkwijk (na fase 1 + 2) (alle getallen in m² bvo) Saldo retail/horeca: overcapaciteit commercieel vastgoed (bestaand + gepland) Saldo overige functies: restant marktruimte, meters toevoegen(/transformeren) Totaalsaldo: noodzakelijke verkleining omvang centrum (‘hard’ te saneren)
ca. - 17.000 ca. + 9.250 ca. - 7.750
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
3 Ruimtelijk-functionele structuur
3.1
Het T-model nader bekeken
Ontwikkeling van de ruimtelijke plannen
Dit sluit goed aan op het bijgestelde program-
centrumstructuur. De beschrijving en verbeel-
mabeeld (zie 2.4), waarin een grotere sane-
ding op de volgende pagina’s dient ter inspira-
ringsopgave is voorgesteld.
tie/indicatie van de mogelijkheden en is dus
In het vorige rapport zijn twee mogelijk ruimte-
nadrukkelijk geen blauwdruk voor de uiteinde-
lijke modellen uitgewerkt. In overleg met de
Schetsmatige uitwerking T-model
lijke centrumontwikkeling.
werkgroep van de CVvE Schalkwijk is uiteinde-
Het schematisch model (op basis van huidig
lijk gekozen voor een variant op het ‘T-model’.
centrum) is op de volgende pagina’s gecombineerd met de laatste stedenbouwkundige
De keuze voor een variant op het ‘T-model’ is in
plannen (het nieuwe grid) om te komen tot een
belangrijke mate ingegeven vanuit het betere
verkenning voor de mogelijke toekomstige
ontwikkelperspectief én de kracht van een T-model ten opzichte van een carré: bij een T-structuur komen bezoekers veelal twee maal door dezelfde straat. Dit leidt dus ook tot twee
-8.130 m² bvo
momenten om de klant te verleiden naar binnen
-5.705 m² bvo
te komen en twee mogelijke aankoopmomenten. Bij een carré-model wordt ingezet op het -2.225 m² bvo
lopen van een rondje. Dit leidt dus tot maar één verleidmoment en verkoopkans. Inmiddels is, ten opzichte van het vorige model (zie tekening hiernaast), de zuidelijke tak wat korter geworden. Dit komt doordat in de nieuwste ontwikkelplannen de DekaMarkt hier wat
-875 m² bvo
naar het noorden is opgeschoven. Deze aan-
24.220 m² bvo
passing van het model past niet alleen beter bij
-23.485 m² bvo
800 m² bvo
de huidige wensen van de marktpartijen, het
-6.550 m² bvo
leidt ook tot een extra verkleining van het bruto vloeroppervlak van 3.200 m² bvo van het winkelcentrum.
20 van 34
T-model 2018
T-model 2020 2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
Commerciële publiekstrekkers als piketpaaltjes
Een verbindende centrumstructuur
Leidend in de primaire winkelstructuur (de T) is
In het alternatieve model uit 2018 bestond het
de positie van de diverse publiekstrekkers. In
winkelcircuit uit een ‘carré’ in het noordoosten van
Winkelcentrum Schalkwijk zijn dit met name de
het centrum. Belangrijkste nadeel van die struc-
supermarkten en enkele grotere winkels voor
tuur is dat er in mindere mate een verbinding
frequentbenodigde niet-dagelijkse artikelen
wordt gelegd met de overige centrumfuncties in
(lees: Action en Hema). Het winkelgebied wordt
het kwadrant. De T-structuur maakt wel deze
als het ware ‘opgespannen’ tussen deze anker-
cruciale noord-zuidverbinding, waarbij program-
punten (de
matisch zwakke plekken worden opgevuld.
op het schetsontwerp hiernaast).
Met de ontwikkeling van Fase 1 zijn twee publiekstrekkers al verankerd in de nieuwe
Van functiescheiding naar functiemix
structuur: AH en Aldi vormen, mede door de
De oorspronkelijke opzet van winkel-
nieuwe parkeergarage, een belangrijk bronpunt.
centrum Schalkwijk was sterk moder
Door vervolgens ook zowel aan de noord- als
nistisch: het scheiden van functies
aan de zuidzijde een publiekstrekker te positio-
stond voorop. In het gebied zijn nog
neren (resp. Action en DekaMarkt), ontstaat er
altijd nauwelijks woningen te vinden.
een compact winkelcircuit, waarbinnen zo veel mogelijk ondernemingen kunnen profiteren van
In de toekomstige structuur staat
het aanwezige winkelpubliek. Hema kan in dit
functiemenging juist centraal. Horeca,
model op de huidige plek blijven. Hiermee is
winkels, sociaalmaatschappelijke en
een deel van de vertrouwde centrumstructuur
culturele buurt- en wijkvoorzieningen
behouden en ligt er ook midden in het circuit
liggen straks idealiter allemaal naast
een belangrijk bezoekdoel.
en door elkaar in het kwadrant.
Combinatie van oud en nieuw: in de verkenning zijn bij het Bundeling van bezoekersstromen
‘Hema-plein’ de oude rooilijnen van het winkelcentrum
Verkeersstromen worden bij voorkeur
Een eenvoudige lineaire structuur is hierbij te
aangehouden. Elders is aangehaakt op het nieuwe grid,
nog wel apart gehouden, zodat straks
verkiezen boven een ingewikkeld ‘rondje’,
waarbij de drie centrumpleinen belangrijk zijn als entrees
bewoners, bezoekers en bevoorrading
doordat passantenstromen nu twee keer zo
(ruimtelijke herkenningspunten).
elkaar niet in de weg zitten.
groot zijn (‘heen en weer’). In het centrale 2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
21 van 34
winkelgebied (waar overigens ook andere
Spreiding van ‘overige’ publieksfuncties
centrumfuncties welkom zijn) staan idealiter
Om de toekomstbestendigheid en maatschap-
alle deuren open voor het publiek. Aan de
pelijke relevantie van het Schalkwijkse wijkhart
randen van dit publieksgerichte gebied
verder te vergroten, is de inpassing van de
kunnen mengzones ontstaan, waar meer
overige (grotere) publieksfuncties zeker
afwisseling met overige (woon/werk)functies
zo belangrijk. Naast de (reeds geplande)
plaatsvindt.
bioscoop is ook de komst van bibliotheek, sporthal, wijk-/cultuurhuis en zorg-/
Deze mengzones (
) bieden flexibiliteit
gezondheidscentrum zeer gewenst.
rond de centrumstructuur. Afhankelijk van de omvang van het toekomstig programma kan
Op welke plek iedere functie
deze ‘ademruimte’ in meer of mindere mate
landt, is sterk afhankelijk van de
ingevuld worden met publieksgerichte func-
concrete ruimtevraag per pro-
ties. Bovendien bieden deze aanloopstraten
gramma-onderdeel. Wanneer de
een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor
sportvoorziening bijvoorbeeld
startende ondernemers, wijkfuncties en/of
dubbel zo groot wordt, zal deze
kleinschalige leisure en bedrijvigheid
eerder aan de noord- dan aan de zuidzijde ingepast worden. De
Integratie met overige centrumstraten
locatie van de ‘sport’, ‘zorg’,
De uitlopers van de winkelstructuur leggen
‘diensten’, ‘MFC’ en ‘bieb’ op de
daarnaast een ruimtelijke verbinding met drie
tekening hiernaast is dan ook
nieuwe pleinruimtes in het centrumkwadrant.
slechts ter inspiratie.
Via het ‘Busplein’ in het noorden, het ‘Markt plein’ in het zuidoosten en een ‘Entreeplein’
Het belangrijkste is dat er een goede
in het zuidwesten zou bijvoorbeeld de verbin-
spreiding is en dat de integratie tussen
ding met de rest van de wijk verbeterd
commerciële, sociaalmaatschappelijke
kunnen worden. Na opwaardering van de
en culturele publieksfuncties op een
Europaweg (tot stadslaan) en Europavaart
vanzelfsprekende manier wordt vormgege-
(tot aantrekkelijke waterkant) wordt het
ven (de bereikbaarheid, toegankelijkheid en
kwadrant zo écht onderdeel van de wijk.
zichtbaarheid moet ‘kloppen’).
22 van 34
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
3.2 Ruimtelijke randvoorwaarden Geen blauwdruk, maar richtinggevend kader De schetsen op de vorige pagina laten zien dat de T-structuur leidt tot een samenhangend en compleet centrumgebied. Deze structuur is echter niet ‘zomaar’ te realiseren. De centrumontwikkeling is afhankelijk van veel partijen én van onzekere marktomstandigheden. In deze paragraaf wordt het schetsplan daarom vertaald naar concrete ruimtelijke randvoorwaarden. Hiermee zijn de ingrediënten voor een succesvol centrumgebied bekend, maar blijft er flexibiliteit behouden om in te kunnen spelen op actuele planwijzigingen.
1. Een eenvoudige lineaire hoofdstructuur...
2. ...door strategische inpassing publiekstrekkers
3. Mengen met ‘overig’ publieksprogramma...
4. ...binnen een herkenbaar ruimtelijk kader
Vier uitgangspunten voor de centrumstructuur Voor het stedenbouwkundig definitief ontwerp (SDO) zijn, met het oog op een aantrekkelijk en toekomstbestendig wijkcentrum (compact & compleet) vier ruimtelijke uitgangspunten van belang. Deze uitgangspunten (zie kaders hiernaast) leiden samen tot een robuuste en compacte centrumstructuur, die toch voldoende ruimte laat voor verdere uitwerking. Hierna wordt per uitgangspunt ingegaan op de (stedenbouwkundige/programmatische) randvoorwaarden. Deze ‘spelregels’ vormen de kapstok die houvast biedt in de huidige en toekomstige centrumontwikkelingen.
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
23 van 34
•
1. Een eenvoudige lineaire hoofdstructuur
Een aaneengesloten publieksgericht front: alle deuren op de
Door te kiezen voor een beperkt aantal ‘winkel-
begane grond staan hier open voor het publiek. Blinde gevels en
straten’ blijft het centrum overzichtelijk én
‘gaten’ worden zo veel mogelijk vermeden*.
worden looproutes van consumenten zo veel
•
Korte en overzichtelijke looproutes: gemiddeld loopt een centrum-
mogelijk gebundeld. De hoge passantenaantal-
bezoeker slechts circa 600 meter**. De hoofdstructuur dient dan
len leiden tot een beter vestigingsmilieu voor
ook zo eenvoudig mogelijk te zijn, om bezoekersstromen maxi-
ondernemers en tot meer combinatiebezoek.
maal te bundelen. Een lineaire structuur is dus te verkiezen boven
Kortom: de ‘T’ vormt de kern van het centrum-
een winkelcircuit (rondje of ‘achtje’).
kwadrant. *
Als stelregel geldt dat er idealiter maximaal 25 meter tussen twee (voor publiek toegankelijke) deuren zit, maar dit is zeer afhankelijk van de ruimtelijke context (o.a. bouwmassa). ** DTNP (2014-heden) Onderzoek middelgrote centra.
De volgende spelregels zijn belangrijk voor een overzichtelijke en heldere hoofdstructuur:
•
Ingang aan de centrumkant: het combinatiebezoek door super-
2. Strategische inpassing publiekstrekkers
marktbezoekers neemt toe wanneer er andere winkels zichtbaar
Supermarkten en enkele warenhuizen voor
zijn vanaf de in-/uitgang van de supermarkt. Positionering met ‘het
frequentbenodigde niet-dagelijkse artikelen
gezicht’ naar het centrum is dus cruciaal.
(Action en Hema) trekken gemiddeld zeer veel
•
Spreiding van publiekstrekkers: om een evenwichtige centrum-
bezoekers. Bij een goede ruimtelijke inpassing (zie
structuur te krijgen worden de supermarkten, Hema en Action
ook bijlage 1) kunnen consumenten van deze
idealiter aan de uiteinden van de hoofdstructuur geplaatst. Hier
winkels verleid worden om hun bezoek te combi-
fungeren ze optimaal als bronpunt én zijn ze goed bereikbaar.
neren met andere ondernemingen.
•
Schaalgrootte van publiekstrekkers: de publiekstrekkers dienen een moderne maatvoering te hebben én bij voorkeur het grootste
Door hun strategische waarde, maar ook door hun
te zijn in het hele stadsdeel. Voor de Hema en Action kan uitge-
omvang en verkeersaantrekkende werking (consu-
gaan worden van 1.200 à 1.500 m² bvo.
menten en bevoorrading), is de locatie van de
•
Voldoende parkeergelegenheid: dit is met name aan de westzijde
supermarkten structuurbepalend voor de totale
van het plangebied een aandachtspunt. Een goede parkeergele-
winkelstructuur. Het volgende is van belang:
genheid nabij de belangrijkste publiekstrekkers verhoogt de laagdrempeligheid en aantrekkelijkheid van het centrum.
24 van 34
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
3. Functiemenging vergroten
•
Subtrekkers: spreiding van frequentbezochte subtrekkers (zoals
Om te komen tot een meer gevarieerd en
drogisten, sterke lokale winkels, maar ook de bibliotheek) leidt er
daarmee toekomstbestendiger winkelcentrum is
toe dat consumenten door het hele centrum worden geleid.
functiemenging onmisbaar. Hierbij gaat het niet
•
Flexibiliteit (fysiek en regelgeving): om te zorgen dat het centrum
alleen om horeca en dienstverlening, maar ook
mee kan bewegen met de actuele consumentenbehoeften is het
om sociaalmaatschappelijke en culturele
belangrijk dat units eenvoudig omgevormd (vergroot of verkleind)
functies.
kunnen worden. Eenvoudige aanleg/aansluiting van installaties en sanitair verkleint bijvoorbeeld de investeringskosten voor transfor-
Inpassing van een niet-winkelprogramma op
matie naar horeca. Ook regelgeving is hierbij belangrijk. Door in
een A-locatie levert weliswaar minder huurin-
het omgevingsplan ‘publieksgerichte functies’ te hanteren (in
komsten voor deze unit, maar vergroot wel de
plaats van specifiek ‘horeca’ of ‘detailhandel’) ontstaat er boven-
aantrekkelijkheid van het centrum als geheel.
dien ruimte voor innovatieve mengvormen.
Enkele aandachtspunten:
•
Niet-commercieel programma inpassen: ‘overige’ wijkfuncties kennen veelal een bijzonder programma van eisen en zullen dus vroegtijdig ingepast moeten worden (in overleg met gebruikers).
4. Een herkenbaar ruimtelijk kader
•
Uitstekende toegankelijkheid: de T-structuur wordt bij voorkeur
Het functioneren van het winkelcentrum hangt
aangemerkt als voetgangersgebied, om een optimaal bezoekers-
ook samen met de aansluiting van het centrum
klimaat te creëren. Daaromheen kan een ring van fietsstraten
op de rest van het centrumkwadrant. Naast
zorgen voor goede fietsbereikbaarheid, terwijl enkele ‘inprikkers’
bereikbaarheid speelt hierin ook de herkenbaar-
de automobilist snel op de parkeerlocaties brengen.
heid van het centrum een rol. Waar het winkel-
•
Ruimtelijke focuspunten: door middel van enkele pleinruimtes,
centrum voorheen een solitair ‘eiland’ was in de
woontorens en/of groene accenten (bijv. relatie met water of
wijk, zal het straks echt deel uit moeten gaan
groenere Europa-‘laan’) ontstaan er interessante zichtlijnen en
maken van de stedelijke structuur en de dage-
krijgen plekken in het centrum meer betekenis. Met name waar de
lijkse leefomgeving van de wijkbewoners.
T-structuur aantakt op de overige centrumstraten zijn ruimtelijke
In de (oude) stedenbouwkundige plannen is
accenten gewenst om de interne samenhang te vergroten.
door middel van een gridstructuur meer stede-
•
Geen overkapping: hoewel een passage als ruimtelijk ensemble
lijke samenhang gecreëerd. Hierbinnen zijn de
bijdraagt aan de herkenbaarheid en hiërarchie in het gebied,
volgende accenten van belang:
belemmert het de flexibiliteit en (24-uurs)toegankelijkheid.
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
25 van 34
4 Vervolgtraject
4.1
Faseringsplan
kickstart gegeven aan de transformatie van het Schalkwijkse centrum. Twee supermark-
Uitwerking op hoofdlijnen
ten en een bioscoop zorgen op deze locatie
Rekening houdend met bestaande eigendoms-
voor een nieuwe dynamiek en andere
situaties, ligging en impact van specifieke ont-
looproutes.
wikkelingslocaties (lees: supermarkten) en
2. Aansluitend op de lopende ontwikkeling kan
urgenties van de markt is het stappenplan voor
de zuidzijde van het centrum getransfor-
de T-structuur zoals opgenomen in de Toekomst
meerd worden. Hier bevindt zich momenteel
visie in 2018 nog altijd actueel. In deze paragraaf
de meeste leegstand en de planvorming is
wordt een overzicht gegeven van de wenselijke
hier in een vergevorderd stadium.
en meest logische chronologische ontwikkeling
3. Ook verplaatsing van de DekaMarkt is in dit
om te komen tot een nieuw stadsdeelcentrum.
stadium gewenst. Hiermee landt er een zeer belangrijke trekker aan de zuidzijde én
1. Met de nieuwbouw op het Floridaplein en de
wordt de noordoosthoek van het centrum
verbouwing van de Nicepassage is er een
(huidige Menton Passage) vrijgemaakt voor
Stap 1: nieuwbouw supermarkten Floridablok
Stap 2: sloop/nieuwbouw zuidzijde (o.a. V&D)
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
Transformatie is van alle tijden (Rivièradreef in 1978)
Stap 3: verplaatsing DekaMarkt
27 van 34
transformatie. Voor de westzijde van het
5. Parallel aan of aansluitend op de vorige
meest complex. Welk deel van het vastgoed in
centrum zal wel nader bekeken moeten
stap kan ook het commerciële (winkel-)
welke fase vernieuwd wordt en in hoeverre er
worden of er hier voldoende (tijdelijke)
programma aan de noordzijde van de
hierbij sprake zal zijn van een beperkte vernieu-
parkeergelegenheid gecreëerd kan worden,
T-structuur gerealiseerd worden. Tijdige
wingsslag (dak er af, gevel opknappen), een
of dat aanleg van een parkeergarage hier
inpassing van een nieuwe trekker hier
geleidelijke organische ontwikkeling (pand voor
nodig is, wat leidt tot een andere fasering
(idealiter verplaatsing Action) zorgt voor een
pand) of van een grootschalige sloop/nieuw-
(voor de westflank).
geleidelijke overgang van de oude naar de
bouw (breder profiel, grotere bouwmassa’s in
4. Met het vrijkomen van de Menton Passage
nieuwe centrumstructuur, zonder dat er
lijn met het grid) is sterk afhankelijk van de
kan het winkelprogramma hier, inclusief
‘gaten’ vallen in de looproutes van consu-
steun en de slagkracht onder de vastgoedeige-
parkeergarage, vervangen worden door
menten.
naren per deelgebied.
alternatieve centrumfuncties (cultuur-/ sportcentrum?) en/of woningbouw. Hiermee
Daarnaast: vernieuwing van de kern
Vernieuwing van het Hema-warenhuis (de
is een belangrijke noordzuid-as uit het
De transformatie van het centrale deel van het
centrale trekker) kan als katalysator fungeren
nieuwe stedenbouwkundige grid (tussen
winkelcentrum (Rivièradreef en Nicepassage) is
voor de transformatie van zowel de noord- als
‘busplein’ en ‘marktplein’) gereed.
gezien de versnipperde eigendomssituatie het
de zuidtak.
Stap 5: verplaatsing trekker noordzijde
Ondertussen: make-over winkelcentrum
Stap 4: oostzijde afronden
28 van 34
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
4.2 Vervolgstappen/acties
nieuwe ontwikkelingen aan de noordoostzijde van het kwadrant. Duidelijkheid op dit dossier is
Een (gezamenlijk) werkplan als leidraad
van groot belang en (lopende) gesprekken met
De transformatie van winkelcentrum Schalkwijk
DekaMarkt, Dreef Beheer en vastgoedeigena-
en de ontwikkeling van het gehele centrumkwa-
ren aan de zuidzijde van de Rivièradreef zullen
drant is (zoals ook in het verleden is gebleken)
dan ook spoedig (doch zorgvuldig) opgepakt
een traject van de lange adem. Om ontwikkelin-
moeten worden. Voor het algemeen belang van
gen van de grond te krijgen is het belangrijk dat
het winkelcentrum is deze stap cruciaal.
betrokkenen ‘aangehaakt’ blijven en cruciale stakeholders geënthousiasmeerd worden over
...en koers delen en accorderen
de slagingskans en meerwaarde van de ontwik-
De ‘Toekomstvisie Centrum Schalkwijk
kelingen.
Haarlem’ is eind 2018 door de ALV van de CVvE vastgesteld en ook deze uitwerking zal
Om een succesvol vervolg te geven aan het
ter goedkeuring voorgelegd worden aan de
ontwikkelingstraject zijn er enkele acties die nu
leden. Nu er concrete keuzes gemaakt worden
prioriteit hebben, terwijl andere stappen wellicht
over de toekomst van het wijkcentrum is het
wat langer kunnen wachten. In deze paragraaf
echter belangrijk dat ook de gemeente zich
gaan we nader in op de acties voor de korte
uitspreekt voor het belang van deze ontwikke-
termijn. Dit bij voorkeur gezamenlijke ‘werkplan’
ling.
Eerste prioriteit: koers delen en draagvlak vergroten
(tussen gemeente en CVvE) kan worden gebruikt als leidraad voor het vervolgproces.
Een fiat vanuit het college (en/of de raad) zal helpen om de discussie over de te volgen koers
Eerste prioriteit: sleutelposities ‘veiligstellen’...
te minimaliseren en om de urgentie van bepaal-
De meest kritieke ontwikkeling (voor het slagen
de (beleids)maatregelen te vergroten. Deze
van het ruimtelijke model én voor de doorstro-
‘intentieverklaring’ vanuit de gemeente is tevens
ming in het faseringsplan) is de verplaatsing van
aanleiding om (al dan niet publiekelijk) discus-
DekaMarkt vanaf de Menton Passage naar de
sies te kunnen voeren over het belang van
zuidzijde van de Rivièradreef. Hiermee wordt
(verplaatsing en/of samenvoeging van) het
niet alleen een trekker op de juiste plek toege-
‘overig’ wijkprogramma voor het toekomstig
voegd, maar ook ruimte vrijgemaakt voor
functioneren van het wijkcentrum.
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
Daarna: inzicht in financiële en ruimtelijke kansen
29 van 34
Daarna(ast): inzicht in financiële kaders...
openbare ruimtes) is de toekomst van het
meen belang en de meerwaarde voor de
Zodra blijkt dat de uitgewerkte koers in principe
kwadrant minder afhankelijk van specifieke
centrumontwikkeling als geheel zal hierbij
op voldoende draagvlak kan rekenen bij ge-
ontwikkelkavels en blijft een bepaalde mate van
overleg met grondeigenaren, ontwikkelaars en
meente en CVvE is het tijd om de planecono-
flexibiliteit behouden.
ondernemers te allen tijde actief gevoerd
men aan het werk te zetten. De ontwikkeling als
moeten worden. In diverse wijkcentra heeft dit
geheel heeft een duidelijke economische
Het SDO helpt ook om kritieke randvoorwaar-
al tot verrassende uitkomsten en inzichten
meerwaarde voor het centrum. Het kan echter
den te borgen. Het opstellen van een parkeer-
geleid, waarbij vastgoedpartijen de meerwaarde
zijn dat er op bepaalde onderdelen van het
plan helpt bijvoorbeeld om de ruimtedruk goed
van een (minder courante) sociale functie in hun
programma toch knelpunten ontstaan.
te verdelen over het plangebied en de vesti-
‘assets’ toch op waarde weten te schatten.
gingscriteria voor specifieke programmaonderEr zal in detail bekeken moeten worden of de
delen te garanderen. Detailhandel (en met
In overleg en met oog voor gezamenlijk belang
kosten en opbrengsten per ontwikkelfase en per
name supermarkten) is immers, voor de concur-
Los van deze vijf concrete actiepunten zal er
betrokken partij in meer of mindere mate
rentiekracht ten opzichte van internet, sterk
een open en eerlijke dialoog op gang moeten
sluitend (te maken) zijn. Hierbij spelen er veel
afhankelijk van de laagdrempeligheid van het
blijven tussen eigenaren, gemeente, onderne-
factoren die voor extra complexiteit zorgen: o.a.
centrumbezoek.
mers en belangengroepen. Zo kan er waar
de complexe eigendomssituatie (draagvlak bij
nodig bijgestuurd of bijgeschakeld worden.
veel partijen), (boek)waarde van bestaande
...en de lokale ruimtevraag van wijkfuncties!
bebouwing (renoveren of sloop/nieuwbouw?),
Met de goedkeuring van de gekozen koers door
Vanuit onderling begrip én hetzelfde gezamen-
en de (verdeling van) verminderde opbrengst
de gemeente als mandaat gaan de gesprekken
lijke doel kunnen partijen elkaar verder helpen,
door niet-commerciële functies (ten behoeve
met lokale ruimtevragers en potentiële verplaat-
bijvoorbeeld bij invulling van tijdelijke leegstand
van de gewenste functiemix) verdienen hier
sers een nieuwe fase in. Met name voor de
(als gevolg van de gewenste/noodzakelijke
aandacht.
gemeente ligt hier een belangrijke (maatschap-
verplaatsingscarrousel). Alleen door regelmatig
pelijke) rol om het toekomstige wijkprogramma
gezamenlijk stil te staan bij het resultaat van de
...de stedenbouwkundige randvoorwaarden...
te inventariseren en de leiding te nemen in
tussenstappen, de gevolgen voor de koers en
Het stedenbouwkundig definitief ontwerp (SDO)
studie(s) naar dubbelgebruik en kruisbestuiving
het eindresultaat kan er daadwerkelijk een
kan helpen om binnen de onzekerheid van de
tussen sociaalmaatschappelijke/culturele en
nieuw hart voor Schalkwijk ontstaan.
projectontwikkeling een sterk ruimtelijk kader te
sport-/gezondheidsprogramma’s.
bieden als houvast. Door een sterk ruimtelijk framework te creëren (bijv. door de gridstruc-
Ook het beheer- en exploitatievraagstuk zal
tuur en door de toevoeging van verbindende
hierbij aan de orde komen. Gezien het alge-
30 van 34
2127.0220 Uitwerking toekomst Winkelcentrum Schalkwijk Haarlem - 01 september 2020
5 Tot slot
Een nieuwe toekomst voor Schalkwijk
zijn en of de ‘dagelijkse’ gang van zaken in het
in Schalkwijk (als onderdeel van andere ontwik-
Wie het centrum van Schalkwijk vandaag de
winkelcentrum door kan gaan.
kelingen), de haalbaarheid van de ingrijpende
dag bezoekt (aug. 2020) treft er, tussen bouw-
transformatie van Winkelcentrum Schalkwijk
hekken en werkverkeer door, een goedgebruikt
Met dit document ligt er, mede dankzij de
onder druk zetten. Ook bij de vernieuwing/
maar onderbezet winkelcentrum aan. Een
actieve bijdrage vanuit zowel eigenaren als