02 Bijlage A Masterplan Hart voor Oostpoort
Tekst van het document
Masterplan
Hart voor Oostpoort april 2026
Masterplan met proefverkaveling
Legenda Stationsplein Fiets Voetganger Spoor Urban sports en speelelementen Water Spoorpark Stedelijk landschap Recreatiegebied spaarnwoude
Voorwoord Voor u ligt het globale Masterplan voor Hart voor Oostpoort. Het masterplan is een volgende stap in het realiseren van een heel nieuw stedelijk woon- en werkmilieu in Haarlem. Straks wordt het een compact en gemengd stedelijk gebied waar het prettig wonen, werken en verblijven is. Er is dan ruimte voor woningen, bedrijven, voorzieningen, cultuur en recreatie. Het is een leef- en werkomgeving die onze stad aanvult en meer divers en sterker maakt. Het Rijk steunt deze ontwikkeling met subsidie. De ligging van Hart voor Oostpoort is bijzonder en biedt eenmalige kansen die we niet kunnen laten liggen. Vanuit Hart voor Oostpoort ben je snel in de binnenstad; je ziet de Sint Bavokerk liggen. De bereikbaarheid is uitstekend. Hart voor Oostpoort ligt rond NS-station Haarlem Spaarnwoude. Straks wordt dit een aantrekkelijk OVknooppunt waar wandelaar, fiets, bus, trein en auto samenkomen. Via Hart voor Oostpoort ga je de stad in of uit.
Haarlem heeft de ambitie om wonen en werken in balans te houden. De hoeveelheid werkgelegenheid moet gelijk oplopen met de inwonersgroei. Dat kan door in Hart voor Oostpoort een mix van wonen en werken te bouwen. Dat is ook een gunstige opmaat voor de naastgelegen Zuidstrook Waarderpolder waar we nog meer banen kunnen toevoegen. We willen daar een nieuw soort werkgebied maken, waar een andere stedelijke uitstraling bij hoort. Hart voor Oostpoort is het eerste project waar we een hoogwaardiger woon-werkmilieu kunnen maken. Dat nieuwe, gemengde woonwerkgebied is iets wat de stad nu niet te bieden heeft. En niet als minste: Hart voor Oostpoort voegt rond 900 woningen toe waarmee een fors aantal woningzoekenden een fijn thuis in onze stad vinden. We staan klaar om een prettige wijk met een menselijke maat en dagelijks comfort te maken, waar het lekker leven is voor iedereen die dat wil. Een leefbare, inclusieve en toekomstbestendige buurt waar je graag woont, werkt en verblijft.
Hart voor Oostpoort is ook de plek waar je zo de natuur inloopt. Om te ontspannen, sporten, spelen, recreëren en ontmoeten (ook even tussen het werk door). Het gebied grenst aan de Veerplas en recreatiegebied Spaarnwoude. Dat maakt Hart voor Oostpoort aantrekkelijk voor nieuwe bewoners. En het verbindt straks ook de stad met de natuur voor alle Haarlemmers. Hart voor Oostpoort is letterlijk de toegangspoort tot Haarlem. Het is het eerste wat je van Haarlem ziet, als je vanuit de richting Amsterdam Haarlem binnenkomt. Hier ligt een kans om de entree van de stad aantrekkelijk en herkenbaar te maken. We willen de stad de hoogwaardige, markante en herkenbare entree geven waar ze recht op heeft. Hart voor Oostpoort wordt momenteel nog gekenmerkt door een brede bundel aan infrastructuur. Aanpassing aan het Kegge-Stastokviaduct maakt ruimte vrij voor woningbouw in het zuidelijk deel van het plangebied. Een nieuwe fietsverbinding verbindt de noord- en zuidzijde met elkaar en verbetert het fietsnetwerk van de stad.
Hart voor Oostpoort | Masterplan |
Dit document is een co-productie van de gemeente Haarlem en stedenbouwkundig bureau PosadMaxwan
4
Inhoud 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Wat ging vooraf? 1.3 Doel en resultaat 1.4 Participatie 1.5 Hoe verder? 1.6 Leeswijzer 2. Opgave & visie 2.1 Inleiding 2.2 Analyse en opgaven 2.3 Visie 3. Masterplanontwerp 3.1 Ruimtelijk concept 3.2 Plantoelichting 3.3 Grondgebruik en programma 3.4 Spelregels bouwvelden 3.5 Spelregels openbare ruimte
6 6 7 8 8 9 9 10 10 10 14
6. Uitvoering 6.1 Inleiding 6.2 Vastgestelde ontwikkelstrategie 6.3 Randvoorwaarden ontwikkeling Hart voor Oostpoort 6.4 Fasering 6.5 Financiële paragraaf 6.6 Planproces 6.7 Kwaliteitsborging
18 18 20 23 28 37
4. Introductie Randvoorwaarden, eisen en wensen 69 4.1 Inleiding 69 4.2 Uitleg randvoorwaarden, eisen en wensen 69 4.3 Thema’s 69 5. Beeldkwaliteit 5.1 Ruimtelijke principes openbare ruimte 5.2 Ruimtelijke principes bebouwing
77 77 77 78 79 79 80 81
Bijlagen 1. Ontwikkelvisie Oostpoort 2. Analyse gebied en beleid 3. Participatieverslag 4. Randvoorwaarden, eisen en wensen 5. Beeldkwaliteit 6. Programma van eisen stationsomgeving 7. Mobiliteitsplan 8. Technisch onderzoek fietsbrug en voetgangerstraverse 9. Technisch onderzoek Kegge- Stastokviaduct en overige mobiliteit 10. Ontwikkelstrategie 11. Geluidsrapport 12. Windhinderonderzoek 13. Bezonningsstudie 14. MER beoordeling 15. Trillingsonderzoek 16. Natuurtoets 17. Omgevingsveiligheid 18. Stikstof
70 70 73
Hart voor Oostpoort | Masterplan |
5
1. Inleiding 1.1 Aanleiding
Waarderpolder
van een ‘stadspoort’ met een aantrekkelijke uitstraling voor de stad Haarlem waar het prettig is om te wonen, verblijven en werken.
g
ewe
Oud
Recreatiegebie Veerplas
t
r o o stp
Bus
g
swe
n Swe
ra O
ame weg
weg
pen
krim
ura
bsc
van
Ikea
ima
ec an D
nv
De ruimtelijke kwaliteit van het gebied laat nu te wensen over. Brede rijbanen, viaducten, het spoor, tijdelijke woningbouw en braakliggende terreinen overheersen. Voorzieningen zijn beperkt. De verbinding met het naastgelegen recreatiegebied Spaarnwoude en de Veerplas is momenteel ondermaats, terwijl hier grote potentie ligt om verbinding te maken met een aantrekkelijk en groen verblijfsgebied. Ook de voetgangers- en fietsverbinding van het station Haarlem Spaarnwoude richting de Waarderpolder zijn ondermaats.
g
nwe
Boh
Jan
Ten noorden en westen van Hart voor Oostpoort ligt industrieterrein Waarderpolder, de zuidkant grenst aan de woonwijk Zuiderpolder en aan de oostkant ligt het recreatiegebied Spaarnwoude met de Veerplas. De oost-west lopende infrastructuur (het treinspoor en de Amsterdamsevaart/N200), verdeelt het plangebied in een noordelijk en zuidelijk deel.
0C
N20
o O e Zon
weg
Het nieuwe woon-werkgebied Hart voor Oostpoort is onderdeel van de grotere ontwikkelzone Oostpoort. Deze locatie rondom station Haarlem Spaarnwoude wil de gemeente Haarlem met voorrang ontwikkelen. Om te zorgen voor een slimme, schone en veilige mobiliteit, investeert de gemeente, maar ook de provincie in goed bereikbare locaties. Daarom streeft de gemeente ernaar zoveel mogelijk woningen in de nabijheid van nieuwe en bestaande openbaar vervoerknooppunten (OV-knooppunten) te ontwikkelen.
Door de combinatie van goede bereikbaarheid en de bijzondere ligging aan de rand van stad en landschap, biedt het gebied kansen voor verdichten, functiemenging, ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Kortom, een kans voor de ontwikkeling
Laa enweg
imp Jan van kr
art
Amsterdamseva
Hart voor Oostpoort weg
Camera Obscura
Parkwijk Plangebied Hart voor Oostpoort in de omgeving
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 1. Inleiding
Zuiderpolder
6
OMGEVINGSVISIE HAARLEM 2045
natuurgroen
stadsgroen
Mengen & verdichten Bevorderen gezonde leefomgeving Vergroenen & vernatten Buurtgericht ontwikkelen Ruimte voor de energietransitie Gebiedstypes Omgevingsvisie Haarlem
urgroen
dsgroen
142
ndschap
nterrein
intensief kgebied
ppunten
k gebied
centraal k gebied
stadslandschap
Mobiliteitstransitie
welke volgorde de euzes worden De ingepast. gemeenteraad heeft in 2022 de Omgevingsvisie n een redeneerlijn die helpt vastgesteld voor de ontwikkeling van Haarlem richting 2045. Doel is het stedelijk gebied beter te benutten om ren. Omdat per gebied en buitengebieden te ontzien. Dat gebeurt derdelen van groenede keuzes via omvangrijke n, zijn op de volgende twee gebiedsontwikkelingen, waarbij openbare ruimte, voorzieningen, mobiliteit, toelichtingen we te vinden. klimaatbestendigheid en woningbouw tegelijk en in onderlinge samenhang aanpakken. Daarbij zetten we in op dagelijkse voorzieningen op fiets- en loopafstand, gemengde woon- en werkgebieden, multifunctionele gebouwen en slim gebruik van de beschikbare ruimte. De zes strategische keuzes uit de Omgevingsvisie zijn in het Masterplan vertaald naar duidelijke opgaven voor Hart voor Oostpoort.
bedrijventerrein
centrumgebied
In 2021 is een Proefverkaveling voor de gebiedsontwikkeling opgesteld, waarvoor eind 2021 een subsidie uit de landelijke Woningbouwimpuls (WBI-subsidie) is gekregen. De WBI-subsidie is bedoeld voor de aanleg van een nieuwe fietsverbinding, een voetgangersbrug over het spoor en de N200 (om het noordelijk en zuidelijk deel met elkaar te verbinden) en voor het verleggen van het Kegge-Stastokviaduct op de Amsterdamsevaart. Dit om ruimte te maken voor woningen aan de zuidzijde schema geeft van per het typeplangebied.
intensief werkgebied
In 2024 heeft het college de variant ‘Stationsbuurt Oostpoort’ vastgesteld als ontwikkelrichting voor de transformatie van het gebied. Deze ontwikkelrichting is vervolgens technisch, ruimtelijk en financieel nader knooppunten
SIE HAARLEM 2045
onderzocht. In de zomer van 2025 heeft het college verdere uitgangspunten voor de variant ‘Stationsbuurt Oostpoort’ vastgesteld voor de verdere uitwerking in het masterplan. Daarin is besloten dat de huidige ligging van de kruising van de Camera Obscuraweg met de Amsterdamsevaart behouden blijft. Ook de aanleg van een fietsbrug in het midden van het plangebied, een profiel van 56 meter voor het Veerpad (met gereserveerde ruimte voor o.a. HOVuitbreiding, water en groen) is daarin vastgelegd.
bij het prioriteren. Omdat per gebied ook andere onderdelen van de keuzes van belang zijn, zijn op de volgende twee pagina’s korte toelichtingen te vinden.
stedelijk gebied
In 2019 is de Ontwikkelvisie Oostpoort (zie bijlage 1) in samenwerking met een brede alliantie van partijen opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad. Deze visie zet in op een grootschalige herinrichting met een nieuw compact, stedelijk woon- en werkgebied, met een gevarieerd aanbod aan maatschappelijke en recreatieve voorzieningen, in een goed bereikbare en aantrekkelijke, groene leefomgeving.
In 2023 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelstrategie (zie bijlage 10) voor Hart voor Oostpoort vastgesteld. Hierin is de rol van de gemeente bij de ontwikkeling bepaald en opgenomen dat er een tender-/aanbestedingsstrategie wordt opgesteld Onderstaand schema geeft per type om marktpartijen te selecteren de verdere gebieddie aan in welke volgorde de strategische keuzes worden ingepast. ontwikkeling voor rekening nemen. Dit resulteert in een redeneerlijn die helpt
centraal stedelijk gebied
1.2 Wat ging vooraf?
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 1. Inleiding
Priorisering strategische keuzes Omgevingsvisie voor "knooppunten"
7
1.3 Doel en resultaat Het masterplan inclusief Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) in bijlage 4 borgt de programmatische en ruimtelijke kwaliteit en samenhang van het te transformeren gebied voor de lange termijn. Dit gebeurt op basis van de gemeentelijke beleidskaders en ambities. Ook de fysieke en functionele aansluiting van Hart voor Oostpoort op de omliggende buurten en infrastructuur maakt deel uit van de ontwikkeling. In dit masterplan staan de ruimtelijke en functionele kaders waaraan de nieuwe bebouwing, de hoofdinfrastructuur en de openbare ruimte moeten voldoen. Dit zijn zowel kwantitatieve als kwalitatieve kaders voor onder andere het programma, bouwvolume, openbare ruimte, bereikbaarheid en milieu- en duurzaamheidsaspecten. Deze kaders zijn vertaald naar een proefverkaveling, vastgelegd in een spelregelkaart, randvoorwaarden, eisen en wensen en in beeldkwaliteit. Het Masterplan van Hart voor Oostpoort – inclusief spelregelkaart en proefverkaveling - is een globaal masterplan. Het omschrijft de ambitie voor Hart voor Oostpoort, het legt de hoofdlijnen van de gewenste ontwikkeling vast. Het omvat ruimtelijke uitganspunten en strategieën voor infrastructuur, gebouwen, openbare ruimte en legt de kaders vast voor latere, meer gedetailleerde plannen.
Het is uitdrukkelijk geen blauwdruk voor de ontwikkeling maar biedt de kaders waarbinnen deze straks plaats kan gaan vinden. Na vaststelling van het masterplan komt er een aanbesteding waarin partijen worden uitgedaagd om de ambities nader uit te werken in een Stedenbouwkundig Plan. Het kan zijn dat bij de
verdere uitwerking op onderdelen van het masterplan wordt afgeweken. Het uitgangspunt daarbij is dan altijd dat wordt aangetoond dat de uitwerking een verbetering betreft ten opzichte van het masterplan en het ruimtelijke effect op de omgeving.
geadviseerd over scenario’s en uitgangspunten. De adviezen van de ketenpartners NS, ProRail en Provincie zijn meegenomen. De reacties uit de participatie momenten zijn opgenomen in een participatieverslag (zie bijlage 3). Met al deze inbreng is het masterplan verbeterd.
1.4 Participatie
Omgevingscommunicatie is onder andere via de digitale nieuwsbrief, informatiekasten in het gebied, posters, huis aan huis nieuwsbrieven en de projectpagina van de gemeente structureel en zorgvuldig uitgevoerd.
Bij de herontwikkeling Hart voor Oostpoort spelen veel verschillende belangen. Ondernemers en omwonenden krijgen te maken met veranderingen in hun werk- en leefomgeving. Het maken van keuzes kan niet zonder hen daarbij op essentiële momenten in het planproces te informeren en te laten meedenken. Belanghebbenden zijn geïnformeerd over, of betrokken bij, het opstellen van uitgangspunten voor het ontwerp masterplan. In een aantal bijeenkomsten zijn die uitgangspunten toegelicht. De raad(scommissie) is in een aantal sessies meegenomen in het ontwerp masterplan. De Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) heeft
Tijdens het opstellen van het masterplan heeft de gemeente samen met IKEA onderzocht of hun ruimtelijke wensen passen bij de gemeentelijke wens om te komen tot een goede ruimtelijke kwaliteit. Om te komen tot een goede aansluiting met Hart voor Oostpoort wil de gemeente graag met IKEA in gesprek blijven over het maken van afspraken over medegebruik van hun gronden, uitstraling van hun eigen plannen en de locatie van een P&R.
Participatie bijeenkomsten
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 1. Inleiding
8
Aanpassingen uit de formele inspraakperiode zijn verwerkt in het definitieve Masterplan Hart voor Oostpoort. Daarna zullen gemeente en ontwikkelende partijen, omwonenden en andere belanghebbenden uiteraard blijven betrekken.
1.5 Hoe verder? Het masterplan is het eindproduct van de Definitiefase van het Haarlems Ruimtelijke Planproces (een vast stappenplan dat de gemeente gebruikt om plannen te maken voor de ontwikkeling van de stad). Hierna begint de Ontwerpfase. In deze fase wordt, na een tender (aanbesteding), door de winnende ontwikkelende partij(en) eerst het definitieve Stedenbouwkundig Plan opgesteld met bijbehorend Beeldkwaliteitplan en schetsontwerp van de gebouwen en de aansluitende openbare ruimte. Na vaststelling begint de uitwerking van de gebouwen en de openbare ruimte. De gemeente is verantwoordelijk voor de uitwerking van de hoofdinfrastructuur. Daaronder vallen de twee stationspleinen (stationsomgeving), het Spoorpark, het aan te passen autoviaduct, de nieuw te realiseren fietsbrug, de aan te passen bestaande voetgangerstraverse en de overige weg- en fietsinfrastructuur. In paragraaf 7.6 wordt uitgelegd hoe dit vervolgproces verloopt.
1.6 Leeswijzer Dit masterplan bestaat uit zes hoofdstukken. Daarin beschrijven we de opgave voor, en visie op, het plangebied, de spelregelkaart en proefverkaveling, de (gemeentelijke) kaders en beeldkwaliteit en gaan we in op de uitvoering. •
Hoofdstuk 2: de opgaven en de gemeentelijke visie.
•
Hoofdstuk 3: Masterplanontwerp; toekomstig functioneren van het gebied.
•
Hoofdstuk 4: introductie van de (gemeentelijke) kaders in randvoorwaarden, eisen en wensen. (Volledige tekst in bijlage 4)
•
Hoofdstuk 5: beeldkwaliteitcriteria voor de gebouwen en openbare ruimte. (Volledige tekst in bijlage 5)
•
Hoofdstuk 6: de uitvoering van het plan, financiële haalbaarheid, het planproces en de kwaliteitsborging.
Voor de leesbaarheid zijn alle bijlagen als losse bestanden aan dit masterplan toegevoegd.
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 1. Inleiding
9
2. Opgave & visie 2.1 Inleiding De ontwikkeling van Hart voor Oostpoort vraagt om kennis van het gebied, beleidsdoelstellingen en lokale behoeften. In dit hoofdstuk zijn de ruimtelijke, functionele en sociale kenmerken van het gebied vertaald naar ontwikkelopgaven. Gemeentelijke beleidsdocumenten, actuele data, gebiedsanalyses en gesprekken met belanghebbenden vormen de basis. De volledige analyse is als bijlage bijgevoegd (zie bijlage 2). De opgaven zijn richtinggevend voor de inrichting van Hart voor Oostpoort. Ze sluiten aan op stedelijke ambities zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Haarlem 2045 en dragen bij aan de doelstellingen op het gebied van woningbouw, economie, mobiliteit, gezondheid en klimaatadaptatie. De daaruit volgende visie geeft antwoord op deze opgaven en vormt het ruimtelijk-functioneel kader.
Onderbenut gebied op een strategische locatie
Het gebied rond station Haarlem Spaarnwoude is versnipperd en wordt sterk gedomineerd door infrastructuur. Aan de noordzijde liggen braakliggende terreinen, parkeerplaatsen en tijdelijke bebouwing. Aan de zuidzijde bepalen het busstation, brede wegen en kantoren de ruimtelijke structuur. Midden in het plangebied vormt een brede bundel van spoor, weg, water en busbaan een fysieke barrière. Ondanks deze knelpunten is de ligging bijzonder gunstig: goed ontsloten via het station, tien minuten fietsen van de binnenstad en dicht bij het recreatiegebied en de Veerplas. In het
gebied kan een deel van de woningopgave van de gemeente Haarlem worden opgelost. De ambitie om werkgelegenheid gelijk op te laten lopen met de inwonersgroei kan hier worden waargemaakt. De kernopgave is om dit onderbenutte gebied ruimtelijk en functioneel te activeren zodat een aantrekkelijke plek ontstaat. Dat kan door herverkaveling van losse percelen, samenhang in de openbare ruimte en slimme gebiedsontwikkeling die de strategische potentie van deze locatie ten volle benut. Opgave: Ruimtelijk en functioneel activeren van deze plek en het benutten van de strategische ligging als motor voor stedelijke ontwikkeling.
2.2 Analyse en opgaven De belangrijkste opgaven zijn bepaald op basis van een beleids-, ruimtelijke-, functionele- en sociale analyse van Oostpoort. Hiervoor zijn verschillende bronnen geraadpleegd, waaronder gemeentelijke beleidsdocumenten en visies, de gebiedsanalyse, de gebiedsopgave, Kaart.Haarlem.nl, Haarlem in Cijfers en de Leefbarometer. In bijlage 2 worden de achtergronden van de verschillende opgaven toegelicht. Hieronder staan de opgaven en hun mogelijke oplossingen.
Onderbenut strategische locatie
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 2. Opgave & visie
10
Laagwaardige stadsentree zonder stedelijke uitstraling
De huidige oostentree van Haarlem mist identiteit en kwaliteit. De aanblik vanuit de trein en auto of vanaf de fiets wordt bepaald door grootschalige infrastructuur, braakliggende gronden en grootschalige commerciële functies zoals IKEA. Een uitnodigende overgang naar de stad ontbreekt; routes zijn onaantrekkelijk en sociaal onveilig. Herstructurering maakt het mogelijk om representatieve bebouwing te maken, passend bij de schaal en betekenis van een stadspoort. In combinatie met hoogwaardige openbare ruimte verstrekt dit de visuele en functionele kwaliteit van de oostkant van Haarlem. Dat nodigt uit tot gebruik, verblijf en terugkomen. Opgave: Het maken van een hoogwaardige, herkenbare en aantrekkelijke entree van Haarlem.
Laagwaardige stadsentree zonder stedelijke uitstraling
Gebrek aan verblijfskwaliteit en menselijke maat
De inrichting van het gebied is nu sterk op de auto gericht, met weinig aandacht en ruimte voor voetgangers of om te verblijven. De ruimtelijke opzet sluit onvoldoende aan bij de schaal van de voetganger. In de openbare ruimte ontbreekt samenhang en groene kwaliteit. Regionale fietsroutes die door het gebied lopen, hebben geen doorlopend profiel en worden vaak onderbroken. Door te investeren in goede loop- en fietsroutes, verbindingen met de omliggende wijken en door uitnodigende plekken om te verblijven toe te voegen, kan het gebied transformeren tot een prettige leefomgeving met een sterke binding aan de stad en aan de natuur. Opgave: Ontwikkel een hoogwaardige, verblijfsgerichte openbare ruimte met goede sociaal veilige verbindingen.
Gebrek aan verblijfskwaliteit & menselijke maat | foto: Milo Dinkelaar
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 2. Opgave & visie
11
Negatieve omgevingsinvloeden (geluid, luchtkwaliteit, veiligheid, klimaatdaptatie)
Er is veel geluidsoverlast in het gebied, veroorzaakt door de nabijheid van spoor, wegen en een gezoneerd industrieterrein. Het geluid komt uit meerdere richtingen en is een uitdaging voor toekomstige woningbouw. Door slim te bouwen en aan de bron geluidreducerende maatregelen te treffen, kan hier straks toch goed gewoond worden. Essentiele maatregelen die voorafgaand randvoorwaarden voor ontwikkeling zijn: dezonering van een deel van het industrieterrein Waarderpolder en verlegging van de beheergrens van de Rijksweg A200 in combinatie met snelheidsverlaging op de Amsterdamsevaart. Ook andere milieuaspecten zoals de luchtkwaliteit vanwege uitstoot van auto en industrie en externe veiligheid (bouwen binnen de risicocontour van gevaarlijke stoffen) maken de ontwikkelopgave complex. Het is zoeken naar een juiste balans van rust, ruis en reuring. Opgave: Negatieve invloeden van buitenaf oplossen in een gezond en toekomstbestendig woon- en werkmilieu.
Negatieve omgevingsinvloeden (geluid, luchtkwaliteit, veiligheid, klimaatadaptatie)
Het potentieel van het NS-station wordt niet optimaal benut
Het NS-station Haarlem Spaarnwoude zorgt voor een bijzonder goede bereikbaarheid van de locatie. Maar deze potentie wordt nog niet goed benut. De stationsomgeving kent weinig structuur, is sterk versteend en biedt weinig verblijfskwaliteit. Busstations zijn te groot en lopen of fietsen naar het station is niet aantrekkelijk of altijd even toegankelijk. De opgave is om het station een herkenbaar en prettig functionerend knooppunt te maken, met goede en toegankelijke aansluitingen op de buurt, op
Potentieel van het station wordt niet optimaal benut
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 2. Opgave & visie
12
industrieterrein Waarderpolder en op recreatiegebied Spaarnwoude. Opgave: Maak van station Haarlem Spaarnwoude een aantrekkelijk OV-knooppunt.
Potentie Waarderpolder onvoldoende benut De Waarderpolder is een belangrijke economische motor voor Haarlem. Het industrieterrein biedt ruimte voor groei van het aantal arbeidsplaatsen. Hart voor Oostpoort vormt hiervoor een logische eerste stap. Door aan de noordzijde van het spoor de sfeer en uitstraling van een nieuw stedelijk woon- en werkmilieu te realiseren, zetten we de stap naar een functioneel én ruimtelijk aantrekkelijker industrieterrein. Dit ondersteunt de stedelijke ambitie om wonen en werken in balans te houden. Opgave: Stimuleer transformatie naar een toekomstbestendig werkmilieu met hogere dichtheid.
Versnipperd groen en onderbroken ecologische verbinding De ecologische corridor langs het spoor is smal. Het beperkt zich tot de oevers van de watergangen. De hoofdbomenstructuur is in het plangebied onderbroken. Het groen aan de zuidzijde is minimaal en gefragmenteerd. De uitdaging is om de ecologische verbindingen te versterken. Dat kan door vergroening van openbare ruimte, het aanhelen van de hoofdbomenstructuur en de aanleg van kwalitatief groen in het Spoorpark en rondom bouwblokken. Zo
wordt de biodiversiteit bevorderd en ontstaat binnen de stedelijke omgeving een robuust groen ecologisch netwerk. Opgave: Versterk de ecologische kwaliteit en maak robuuste groene klimaatadaptieve structuren.
Slechte verbinding met recreatiegebied Spaarnwoude
De autoweg N200 en industrieterrein Waarderpolder vormen een barrière tussen Haarlem en recreatiegebied Spaarnwoude. De Veerplas is hierdoor vanuit de stad slecht bereikbaar. Hart voor Oostpoort biedt een duidelijke kans om de verbinding te verbeteren. Door nieuwe, veilige fietsen wandelroutes aan te leggen en de route naar de Veerplas logischer te maken, wordt het buitengebied toegankelijker voor bewoners van Haarlem én de regio. Opgave: Verbeter de verbinding tussen stad en landschap.
Groenstructuur is versnipperd en wordt onderbroken
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 2. Opgave & visie
13
2.3 Visie Deze visie voor de ontwikkeling van Oostpoort is tot stand gekomen op basis van gemeentelijk beleid, onderzoek, adviezen en inbreng van bewoners en lokale belanghebbenden. De visie sluit aan bij de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Haarlem 2045, waarin zes strategische keuzes zijn benoemd. Die keuzes zorgen dat we de beperkte ruimte in de stad optimaal benutten en dragen tegelijkertijd bij aan een leefbare, inclusieve en toekomstbestendige stad.
Hart voor Oostpoort heeft de potentie om een uniek stuk stad te worden. De gemeente Haarlem wil hier een aantrekkelijk, compact en gemengd stedelijk gebied realiseren met ruimte voor wonen, werken, voorzieningen, cultuur en recreatie. De ligging aan het spoor tussen Haarlem en Amsterdam, de nabijheid van recreatiegebied Spaarnwoude en de positie tussen industrieterrein Waarderpolder en stadsdeel Haarlem-Oost maken het een strategische locatie om te verdichten. Hart voor Oostpoort verbetert de overgang tussen stad en landschap, en vormt een markante en herkenbare toegangspoort tot Haarlem.
Haarlem
Spaarnwoude
Beroepsonderwijs
Dagelijkse boodschappen
Camping
Huisarts
Basisschool
Bibliotheek
Een levendig, gemengd stadsgebied met hoge stedelijke dichtheid. Hart van Oostpoort voegt een intensief en gemengd stedelijk milieu toe aan de stad Haarlem. Rondom station Haarlem Spaarnwoude ontstaat compacte, hoogstedelijke bebouwing met een sterke menging van wonen, werken en voorzieningen. Een gebied ontwikkeld vanuit een menselijk oogpunt, met aandacht voor menselijke maat, comfort en het dagelijks leven. Levendige plinten langs de looproutes maken het straatbeeld aantrekkelijk en actief. Door de toevoeging van woningen en voorzieningen rond het station neemt de levendigheid toe en verbetert de sociale veiligheid. Vooral aan de noordzijde van het spoor ontstaat ruimte voor nieuwe werkfuncties. Die maken het gebied aantrekkelijk voor bewoners én ondernemers. Ook krijgt de doorontwikkeling van Zuidstrook Waarderpolder een impuls. De gemeente heeft de ambitie om dit zuidelijk deel van de Waardepolder te transformeren tot een hoogstedelijk werkmilieu met stapelbare werkfuncties. Langs de Amsterdamsevaart komt representatieve bebouwing. Die maakt de stadsentree herkenbaar – zowel van afstand als op ooghoogte – en begeleid de route visueel.
Veerplas
Basisscholen
Mengen & verdichten
Burgemeester Reinaldapark
Hart voor Oostpoort in netwerk van bestaande voorzieningen
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 2. Opgave & visie
Het woonprogramma sluit aan op het Haarlems woonbeleid en voorziet vooralsnog in 900 woningen. Die woningen zijn voor onder andere jongeren, starters, senioren en kleine gezinnen. Deze differentiatie draagt bij aan een meer gevarieerde woningvoorraad in Haarlem-Oost.
14
Mobiliteitstransitie
Buurtgericht ontwikkelen
Bevorderen gezonde leefomgeving
Een duurzaam bereikbaar knooppunt waar lopen, fietsen en OV centraal staan.
Een inclusieve wijk waar ontmoeten en voorzieningen centraal staan.
Een groene, beweegvriendelijke omgeving voor mens en dier.
Hart voor Oostpoort levert een belangrijke bijdrage aan de mobiliteitstransitie van Haarlem. De ontwikkeling stimuleert lopen, fietsen en openbaar vervoer. Het stationsgebied wordt opnieuw ingericht tot een toekomstbestendig OVknooppunt. Er komt een aantrekkelijk, toegankelijk en overzichtelijk stationsgebied met korte en logische overstapmogelijkheden tussen trein, bus en (deel) fiets. De bestaande P+R blijft behouden en vindt bij voorkeur een plek in de pareeroplossing van IKEA, of alternatief in de nieuwe parkeergarage voor bewoners en bezoekers aan de noordzijde. Daarnaast wordt ten noorden van het spoor ruimte gereserveerd voor een HOV-uitbreiding.
Hart voor Oostpoort past bij het 10-minutennetwerk van Haarlem. Bewoners zijn dan snel bij voorzieningen, cultuur, natuur en openbaar vervoer. Door het bundelen van langzaamverkeerstromen ontstaan levendige plekken waar mensen elkaar ontmoeten. Ook voorzieningen zijn ontmoetingsplekken. Van de voorzieningen in het gebied maken niet alleen de nieuwe bewoners gebruik. Ook de mensen uit de omliggende wijken en werknemers van Waarderpolder komen hier. Zo dragen ook omwonenden en werknemers bij aan voorzieningen die de levendigheid van de buurt versterken. En krijgt ook Waarderpolder een ontmoetingsplek die past bij een hoogwaardig werkmilieu. Voor een aantal dagelijkse behoeftes maken bewoners van Hart voor Oostpoort gebruik van bestaande voorzieningen in de wijken Zuiderpolder en Parkwijk. Die voorzieningen worden door de toevoeging van nieuwe gebruikers sterker.
De inrichting van Hart voor Oostpoort draagt bij aan een gezonde, beweegvriendelijke leefomgeving. Aantrekkelijke en toegankelijke routes nodigen uit tot wandelen en fietsen. Door de goede aansluiting op recreatiegebied Spaarnwoude ontstaat een directe verbinding met het buitengebied, en dus met ontspanning, beweging en sport. Door Hart voor Oostpoort vorm te geven als een ‘Buitenpoort’ (een concept van de provincie Noord-Holland waarbij stations toegangspoorten tot recreatiegebieden zijn) wordt het buitengebied beter toegankelijk voor alle bewoners van Haarlem én de regio.
De bereikbaarheid van omliggende wijken en voorzieningen verbetert aanzienlijk. Over de Amsterdamsevaart en het spoor komt een comfortabele en herkenbare fietsverbinding en een aangepaste voetgangersverbinding. Ook regionale fietsroutes worden beter. Dat gebeurt door betere routecontinuïteit, verbreding van paden, minder kruisingen en een hogere sociale veiligheid. De nieuwe wijk wordt autoluw ingericht; parkeren vindt plaats in garages binnen de bouwvelden.
Door deze wisselwerking ontstaat een dynamische en aantrekkelijke wijk waar wonen, werken en recreëren elkaar ontmoeten. Ook de inrichting van de openbare ruimte stimuleert ontmoeting tussen buurtbewoners. Pleinen en verblijfsruimtes nodigen uit tot verblijven. Hart voor Oostpoort wordt daarmee een van de weinige plekken in de Waarderpolder met hoogwaardige openbare ruimtes, ruimte voor cultuur en andere publieke voorzieningen. Een plek waar iedereen zich thuis kan voelen. Hart voor Oostpoort | Masterplan | 2. Opgave & visie
De toevoeging van groen (bomen, ecologische zones en natuurinclusieve inrichting) draagt bij aan ons leefklimaat, ecologische kwaliteit en kwaliteit voor mens en dier. Gezien de doelgroep voor de woningen wordt speelruimte een belangrijk onderdeel van de openbare ruimte. Pleinen en parken nodigen op een ongedwongen manier uit tot spelen. Spelen bestaat uit bewegen, sporten, ontdekken, ontspannen en ontmoeten voor jonge Haarlemmers van 0 – 19 jaar. Gesloten bouwblokken bieden in deze dynamische omgeving geluidsluwe binnengebieden. Zo kan ook in directe nabijheid van infrastructuur en industrie, een prettig woonmilieu ontstaan.
15
Vergroenen & vernatten Een klimaatadaptieve wijk met ruimte voor natuur en water. Hart voor Oostpoort vormt een belangrijke schakel in het Natuurnetwerk Haarlem tussen de Groene Zoom en Zandvoort. Door infrastructuur compacter te maken, ontstaat naast ontwikkelruimte ook ruimte voor groen en water. De openbare ruimte wordt klimaatadaptief en aantrekkelijk ingericht. De hoodbomenstructuur wordt versterkt en aangevuld met nieuwe beplanting. Beplanting en bomen sluiten aan bij het de soorten in het buitengebied en versterken zo de ecologische verbinding. Waar mogelijk leggen we natuurvriendelijke oevers, watergangen, waterberging en schaduwrijke verblijfsplekken aan. Zo wordt het gebied veerkrachtiger bij hevige regenval en is het tegelijkertijd een prettige, groene omgeving.
Ruimte voor de energietransitie Een toekomstbestendige wijk met minimale energievraag. Hart voor Oostpoort biedt ruimte aan de energietransitie. Gebouwen worden minstens energieneutraal, met een lage energiebehoefte, warmtenetten, warmte-koudeopslag en zonneenergie. Door een slimme gebouwstructuur ontstaat ruimte om technische voorzieningen zoals een trafohuisje inpandig te realiseren. Zo blijft de openbare ruimte beschikbaar voor groen en ontmoeting. We gebruiken duurzame materialen en adaptieve ontwerpen die voorbereid zijn op toekomstige duurzaamheidsopgaven.
Ook in de pleinen, straten en woonomgevingen is veel aandacht voor het inpassen van bomen en het creëren van groene plekken. Dit zorgt voor een afwisseling van zonnige en schaduwrijke plekken, verbetert het microklimaat aanzienlijk en stimuleert biodiversiteit binnen de stad. Het gebied wordt groener en vormt samen met natuurinclusieve gevels, daken, vitale bodem en nestgelegenheden een duurzaam ecosysteem.
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 2. Opgave & visie
16
3.Masterplanontwerp 3.1 Ruimtelijk concept
Hoofdonderdelen van Hart voor Oostpoort
In het nieuwe Hart voor Oostpoort vormt het station het ankerpunt. Vanaf hier ontstaat een nieuwe indeling die past bij, en aansluit op, de bestaande stad. Het ontwerp zorgt voor een goede balans tussen groen, mobiliteit en stedelijk leven. Zo wordt Hart voor Oostpoort een gebied waar alles logisch op elkaar aansluit en waar het fijn wonen, werken en ontspannen is.
1. Van barrière naar verbonden knooppunt Aan beide zijden van het spoor wordt een aantrekkelijke en autoluwe stationsomgeving gecreëerd en worden de noord- en zuidzijde van het spoor met elkaar verbonden voor langzaam verkeer. Het verbeteren van de voetgangerstraverse en de nieuwe fietsbrug (die ook de regionale fietsverbindingen versterkt), maken van dit functionele knooppunt een plek van verbinding en ontmoeting.
Concept Hart voor Oostpoort
Van barrière naar verbonden knooppunt
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
18
2. Stadspoort en verbinding met het landschap In het ontwerp is veel ruimte voor groenstructuren en water. Het ontwerp versterkt de relatie tussen stad en landschap. Het recreatiegebied Spaarnwoude met de Veerplas vormt een bepalend element in de identiteit van Hart voor Oostpoort. Er ontstaat een netwerk van parken en groen-blauwe verbindingen. Dat biedt ruimte voor planten en aan dieren om zich te verplaatsen, terwijl bewoners en bezoekers kunnen genieten van een groene, levendige omgeving.
3. Menselijke maat en gezonde woonomgeving Op deze plek maken we een woonbuurt met een fijnmazige structuur en met oog voor de menselijke maat. Deze zorgvuldig ontworpen bouwtypologieën dragen bij aan een gezonde en comfortabele leefomgeving. De vorm is zo ontworpen dat geluid en andere hinder van omliggende bedrijven worden beperkt. De nieuwe stedelijke structuur stimuleert veiligheid, gemeenschapszin en sociale interactie in het dagelijks leven van bewoners, omwonenden en bezoekers.
4. Levendige stedelijke ruimte en programma De openbare ruimte en de plinten van gebouwen worden levendig door een mix van sociale en commerciële functies. De stationspleinen aan de noord- en zuidzijde van het station fungeren zowel als multimodaal knooppunt als een prettige verblijfsplek. Het spoorpark met zijn recreatieve oevers bouwt voort op de bestaande groen-blauwe structuur en biedt ruimte voor ontspanning, sport en spel. Actieve plinten en een divers programma zorgen voor een levendige stedelijke omgeving voor bewoners, omwonenden en bezoekers.
Stadspoort en verbinding met het landschap
Menselijke maat en gezonde woonomgeving
Levendige stedelijke ruimte en programma
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
19
3.2 Plantoelichting Het ontwerp van het masterplan vertrekt vanuit station Haarlem Spaarnwoude. Dat fungeert als het centrale ankerpunt van het gebied. Ten noorden en zuiden van het station komen twee nieuwe stationspleinen, elk met een eigen karakter en functie. De gebouwen aan deze openbare ruimtes krijgen actieve plinten voor dagelijks gebruik en levendigheid. De stationspleinen vormen de ontvangstdomeinen van het station. Hier zijn de toegangen tot de perrons en de informatie- en servicepunten. Fietsenstallingen, bushaltes, Kiss&Ride, Park+Ride-faciliteiten liggen op korte loopafstand, zodat een soepele en snelle overstap tussen verschillende vervoersvormen mogelijk is. De pleinen nodigen op een ongedwongen manier uit tot ontmoeten, bewegen, sporten, spelen en ontspannen. Bewoners, werknemers en bezoekers kunnen het plein gebruiken voor een lunchpauze, een informele ontmoeting of activiteiten in het weekend, waardoor het een actief en sociaal hart van het gebied vormt.
Legenda Stationsplein Fiets Voetganger Spoor Urban sports en speelelementen Water Spoorpark Stedelijk landschap Recreatiegebied spaarnwoude
Masterplan met proefverkaveling
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
20
Een nieuwe fietsbrug landt in de stationsomgeving en sluit aan op regionale routes. De bestaande voetgangerstraverse wordt verbeterd. Deze verbindingen versterken samen de relatie tussen de noord- en zuidzijde van het spoor, verbeteren de verbindingen binnen de wijk en in de regio en creëren een zichtbare, uitnodigende route richting de (voorzieningen van) de wijk Zuiderpolder en industrieterrein Waarderpolder.
buurtstraten bevatten kleine pleintjes, tuinen en speelvoorzieningen. Met een gemiddelde blokgrootte van een bescheiden 50 meter biedt het gebied een optimale beleving voor voetgangers. De gebouwen worden bewust niet te hoog. Hier en daar komen wel wat hogere gebouwen, die als opvallende accenten fungeren. Zo blijft er voldoende ruimte voor licht, lucht en is er afwisseling in het straatbeeld.
Het Spoorpark langs de noordzijde van het spoor volgt de waterstructuur en vormt een groene corridor die de stad verbindt met het Spaarnwoudelandschap. Het park biedt fiets- en wandelroutes en brengt de kwaliteit van groen en water dichtbij de woon- en werkomgeving. Natuurvriendelijke oevers, grote bomen, wandelpaden, zitplekken en voorzieningen voor sport en educatie geven het park zowel ecologische als sociale waarde. Het park nodigt op een ongedwongen manier uit tot ontmoeten, bewegen, sporten, spelen en ontspannen
Werkfuncties en voorzieningen zijn strategisch naast woningen geplaatst om de buurt te verrijken. Een opvallend gebouw ten noorden van het station — bijvoorbeeld een congreshotel — kan als katalysator voor activiteit dienen en de verbinding tussen Hart voor Oostpoort en de Waarderpolder versterken. Rondom de stationspleinen bevatten de plinten bij voorkeur een kleine supermarkt, horeca, ruimte voor cultuur en maatschappelijke functies zoals zorg en een buurthuis in de vorm van een kleinere Huis van de Wijk.
Ten westen, grenzend aan het zuidelijk plein, is binnen de fiets- en waterinfrastructuur ruimte voor urban sports (zoals een skatepark). Deze multifunctionele ruimte combineert mobiliteit en recreatie, geschikt voor een geluidbelaste locatie. Het wordt een actieve verblijfsplek, zichtbaar en sociaal veilig.
Werkfuncties vormen een integraal onderdeel van het programma. Werkgelegenheid is geconcentreerd rond het noordelijke stationsplein.
De woonbuurten bestaan uit kleine stedelijke blokken en slanke torens. Zo kan compact bouwen samengaan met een menselijke maat en een fijnmazig stratenpatroon. Woningen op de begane grond met voortuinen of terrassen aan de straat (Delftse stoep) dragen bij aan vergroening, stimuleren sociale interactie en versterken het gemeenschapsgevoel. De autovrije openbare
Deze proefverkaveling toont de gewenste ruimtelijke kwaliteit en dient als richting voor toekomstige ontwikkeling. Aanpassingen zijn mogelijk, mits deze voldoen aan de spelregelkaart en beeldkwaliteitseisen zoals beschreven in de volgende hoofdstukken. Daarmee zijn dezelfde ambitie, samenhang en identiteit in het gebied geborgd.
Parkeren is efficiënt georganiseerd. Aan de noordzijde van het spoor parkeren bewoners en bezoekers in een mobiliteitshub (parkeerhuis) waar ook deelauto’s beschikbaar zijn. De Park+Ridefaciliteit van minimaal 150 parkeerplaatsen vindt bij voorkeur een plek in de pareeroplossing van IKEA. Het alternatief is de P+R in het parkeerhuis op te nemen. In het zuidelijk deel wordt parkeren onder de woonblokken opgelost. Dat gebeurt in (halfverdiepte) parkeergarages en een beperkt aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte.
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
21
Masterplan met proefverkaveling
Legenda Stationsplein Fiets Voetganger Spoor Urban sports en speelelementen Water Spoorpark Stedelijk landschap Recreatiegebied spaarnwoude
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
22
3.3 Grondgebruik en programma Grondgebruik en openbare ruimte Binnen het plangebied wordt ongeveer 35% van de ruimte gebruikt voor bouwvelden, is circa 35% onverharde ruimte en circa 30% verharde openbare ruimte. Zo wordt efficiënt omgegaan met de beschikbare ruimte en het programma van eisen voor het station, de ecologische verbindingszone, ruimte voor water en groen en ontsluiting. In het gebied bevinden zich verschillende openbare ruimten, die worden toegelicht in de volgende paragraaf.
Noord
Zuid (m2) Zuid
Noord (m2)
Water Groen Verhard Bouwveld
Schema grondgebruik
Kaart grondgebruik
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
23
Noord
Type
Oppervlakte
Bouwveld Bouwveld
42825 m2
OpenbarO e prueinmbtaere ru imte
Noord
bouwveld
bouwveld verhard
verhard
onverhard
Type gebouwen (voetafdruk) binnenplaats en voortuinen verharde voetgangerszone gebouwen (voetafdruk) binnenplaats en voortuinen autozone verharde voetgangerszone fietszone voetgangerszone autozone stationsplein fietszone voetgangerszone
groen
onverhard
stationsplein spoorpark stationsplein groen
groen
openbare groen spoorpark buffer ruimte stationsplein groen water openbare groen
Overzichtstabel grondgebruik noord
Zuid
buffer ruimte
1035 m2
2%
water
4050 m2
9%
Type
Bouwveld Bouwveld
bouwveld
bouwveld
verhard
Overzichtstabel grondgebruik zuid
O pe nba rO e prueinmbtaere ruimte
verhard
onverhard
Type gebouwen (voetafdruk) binnenplaats en voortuinen autozone gebouwen (voetafdruk) parkeerplaatsen binnenplaats en voortuinen verharde voetgangerszone autozone parkeerplaatsen autozone verharde voetgangerszone viaduct en Amsterdamsevaart fietszone autozone voetgangerszone viaduct en Amsterdamsevaart stationsplein fietszone overig (onder het talud van de fietsbrug) voetgangerszone stationsplein
groen
onverhard
100%
17850 m2 42% Oppervlakte Percentage 11080 m2 26% 42825 m2 100% 4030 m2 9% 17850 m2 42% 2750 m2 6% 26% 11080 m2 10100 m2 24% 4030 m2 9% 525 m2 1,2% 2750 m2 6% 3020 m2 7% 10100 m2 24% 3435 m2 8% 1,2% 525 m2 3120 m2 7% 3020 m2 7% 14875 m2 35% 3435 m2 8% 10825 m2 25% 3120 m2 7% 7150 m2 17% 14875 m2 35% 915 m2 2% 10825 m2 25% 1725 m2 4% 7150 m2 17% 1035 m2 2% 915 m2 2% 4050 m2 9% 1725 m2 4%
Oppervlakte
53350 m2 Zuid
Percentage
overig (onder het talud van de fietsbrug) openbare groen buffer ruimte
groen
talud van de fietsbrug openbare groen water buffer ruimte talud van de fietsbrug
Percentage 100%
11610 m2 22% Oppervlakte Percentage 10% 5590 m2 53350 m2 100% 2945 m2 6% 11610 m2 22% 690 m2 1% 5590 m2 10% 390 m2 1% 2945 m2 6% 1995 m2 4% 690 m2 1% 27285 m2 51% 390 m2 1% 8,9% 4750 m2 1995 m2 4% 11770 m2 22,1% 27285 m2 51% 3445 m2 6% 4750 m2 8,9% 3450 m2 6% 11770 m2 22,1% 3680 m2 7% 3445 m2 6% 190 m2 0% 3450 m2 6% 14455 m2 27% 3680 m2 7% 12125 m2 23% 190 m2 0% 4450 m2 8% 14455 m2 27% 7480 m2 14% 12125 m2 23% 195 m2 0% 4450 m2 8% 2330 m2 4% 7480 m2 14% 195 m2
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp 2330 m2 wate
0% 4%
24
Gebouwd programma Hart voor Oostpoort is straks een stationsomgeving met een stevig woonprogramma. Het gebied heeft een sterke binding met het werkgebied Waarderpolder en aan de zuidzijde met de woonwijk Zuiderpolder en haar voorzieningen. In het gebied worden circa 900 woningen (inclusief kavel 1F) gerealiseerd volgens de Haarlemse verhoudingen voor sociaal (40% - 50-55m2 GBO), midden (40% - 5565m2 GBO) en vrije sector (20% - 85-105m2 GBO). Starters, eenpersoonshuishoudens en jonge families zijn een belangrijke doelgroep binnen Hart voor Oostpoort. Die doelgroepen passen bij de goede ligging via het spoor naar Amsterdam en Haarlem, de dynamische stationsomgeving en de nabijheid van een transformerend werkgebied. Naast het woonprogramma wordt circa 10.000 m2 BVO werkprogramma (kantoren, maakindustrie) gerealiseerd. Daarnaast wordt er circa 3.000m2 BVO voorzieningen gebouwd (culturele broedplaats of horeca of een kleine supermarkt in de plint van het stationsplein of maatschappelijk programma zoals zorg en een buurtkamer). Het opvallende, alzijdige, torengebouw aan het noordelijke stationsplein (ongeveer 8.000 m2 BVO) biedt ruimte voor speciaal programma zoals een congreshotel in combinatie met werken en voorzieningen. Het kan ook als woonprogramma met werken en voorzieningen of als een combinatie worden ontwikkeld.
In het noordelijk deel realiseren we een multifunctioneel parkeerhuis/mobiliteitshub met ook deelauto’s waarin de parkeerbehoefte van bewoners en bezoekers, kantoren en voorzieningen
wordt gebundeld. Door deze functies te combineren, benutten we de parkeerplaatsen optimaal en faciliteren we dubbelgebruik. Het parkeerhuis kan ook andere functies huisvesten zoals deelfietsen, een pakketdienst en een kleine activerende ruimte in de plint. De P+R (150 plaatsen) wordt bij voorkeur geïntegreerd plek in de pareeroplossing van IKEA,
of als alternatief in het parkeerhuis. Afhankelijk hiervan kan een deel van het parkeergebouw als werkprogramma worden ontwikkeld. In het zuidelijk deel wordt er onder twee van de woongebouwen geparkeerd. Dat gebeurt in de proefverkaveling in (halfverdiepte) parkeergarages en een beperkt aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte.
13.600 6.200 3.400 woningtypologie
9.800
Vrije sector duur (140m2 BVO / 105m2 GBO)
20% Vrije sector duur (113m2 BVO / 85m2 GBO) Middelduur groot (87m2 BVO / 65m2 GBO) Betaalbare koop (73m2 BVO / 55m2 GBO)
40% 77.300
Middeldure huur betaalbaar (73m2 BVO / 55m2 GBO)
Programma BVO parkeren (m2) BVO speciaal (m2) BVO voorzieningen (m2) BVO werk (m2) BVO woon (m2)
Sociale huur groot (79m2 BVO / 55m2 GBO)
40% Sociale huur klein (71m2 BVO / 50m2 GBO)
Schema gebouwd programma
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
25
Noord 2
Noord 3 Noord 1 Noord 2 Noord 3 Totaal
Noord 1
Zuid
1F Zuid
Totaal1 Noord Noord 2 Noord 3 Totaal
bvo woon (m2)
aantal woningen
bvo werk (m2)
bvo voorzieningen (m2)
bvo speciaal (m2)
bvo parkeren (m2)
aantal parkeren
35958 23416 10037 69411
21773 18816 0 40589
253 219 0 473
2706 4160 2877 9743
902 440 959 2301
0 0 6201 6201
10577 0 0 10577
378 0 0 378
bvo (m2)
bvo woon (m2)
aantal woningen
bvo werk (m2)
bvo voorzieningen (m2)
bvo speciaal (m2)
bvo parkeren (m2)
aantal parkeren
40759
36639
427
0
1127
0
2993
107
bvo (m2) bvo (m2)
bvo woon (m2) bvo woon (m2)
aantal woningen aantal woningen
bvo werk (m2) bvo werk (m2)
bvo voorzieningen (m2) bvo voorzieningen (m2)
bvo speciaal (m2) bvo speciaal (m2)
bvo parkeren (m2) bvo parkeren (m2)
aantal parkeren aantal parkeren
bvo (m2) bvo (m2)
bvo woon (m2) bvo woon (m2)
aantal woningen aantal woningen
bvo werk (m2) bvo werk (m2)
bvo voorzieningen (m2) bvo voorzieningen (m2)
bvo speciaal (m2) bvo speciaal (m2)
bvo parkeren (m2) bvo parkeren (m2)
aantal parkeren aantal parkeren
bvo (m2)
bvo woon (m2)
aantal woningen
bvo werk (m2)
bvo voorzieningen (m2)
bvo speciaal (m2)
bvo parkeren (m2)
aantal parkeren
40759
36639
427
0
1127
0
2993
107
bvo (m2)
bvo woon (m2)
aantal woningen
bvo werk (m2)
bvo voorzieningen (m2)
bvo speciaal (m2)
bvo parkeren (m2)
aantal parkeren
110170
77228
899
9743
3428
6201
13570
35958 110170 23416 10037 69411
21773 77228 18816 0 40589
253 899 219 0 473
2706 9743 4160 2877 9743
902 3428 440 959 2301
0 6201 0 6201 6201
10577 13570 0 0 10577
378 515 0 0 378
Zuid 1 35958 21773 253 2706 902 0 10577 378 Noord 40759 36639 427 0 1127 0 2993 107 23416 18816 219 4160 440 0 0 0 Noord 2 959 bvo speciaal 6201 Noord 3 bvo10037 (m2) bvo woon (m2)0 aantal woningen0 bvo werk 2877 (m2) bvo voorzieningen (m2) (m2) bvo parkeren (m2)0 aantal parkeren0 Totaal 69411 40589 473 9743 2301 6201 10577 378 Totaal 110170 77228 899 9743 3428 6201 13570 515 Zuid
Totaal
Mogelijke indeling gebouwd programma
bvo (m2)
515
(met 30 maaiveld)
Overzichtstabel gebouwd programma inclusief ontwikkeling 1F
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
26
3.4 Spelregels bouwvelden Deze regels dienen als leidraad voor de ontwikkeling van de bouwvelden. De inrichting van de openbare ruimte, mobiliteit en dergelijke wordt in andere hoofdstukken uitgelegd. Deze spelregels dienen bij de ontwikkeling van Hart voor Oostpoort in combinatie met de randvoorwaarden, eisen en wensen (zie H4 en bijlage 4) en de principes voor beeldkwaliteit (zie H5 en bijlage 5) te worden gebruikt. In de spelregels wordt vastgelegd wat moet, en vrijgelaten wat kan. De aspecten die zijn vastgelegd, zorgen voor betrouwbare structurele elementen binnen het gebied. Dat garandeert bijvoorbeeld een verbonden openbare ruimte en hoge woonkwaliteiten. Er wordt ook veel vrijgelaten, zodat marktpartijen met hun ontwerp- en ontwikkelideeën het beste uit de locatie en het programma kunnen halen.
3.4.1 Kavelstructuur Rooilijnen Er worden twee typen rooilijn vastgesteld; harde rooilijnen en maximale rooilijnen. Harde rooilijn: hier moet de rooilijn van een gebouw liggen om een stedelijke ruimte (zoals een plein) te kunnen maken. Maximale rooilijn: tot aan deze lijn mag gebouwd worden.
Rooilijnen en afstanden noordoostelijk bouwveld De noordelijke rooilijn dient een minimale afstand van 8 meter tot het maaiveldparkeren van IKEA aan te houden. Indien op het IKEA-terrein een parkeergarage wordt gerealiseerd, dient deze op een afstand van 25 meter van de rooilijn van de woonbebouwing te worden geplaatst. Aan de zuidzijde wordt een margestrook aangewezen met een maximale rooilijn. In de verdere uitwerking heeft het de voorkeur om zoveel mogelijk ruimte voor het Spoorpark vrij te houden. Spelregelkaart
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
28
Buurtstraten De bouwblokken zijn verbonden door een netwerk van buurtstraten. Dit netwerk van openbare woonstraatjes dient als openbare ruimte waar mensen elkaar tegen komen, waar kleine terrassen, Delftse stoepjes en voordeuren aan liggen. Er is sprake van een hybride zone waar de persoonlijke ruimte natuurlijk overgaat in openbaar gebied. Het straatprofiel is overwegend groen. Binnen de afgebakende ontwikkelvelden is een minimumaantal buurtstraten vastgelegd. Deze openingen dienen niet als poorten (onderdoorgang in een gevel) maar als opening tussen twee gebouwen te worden uitgevoerd. Binnen de ontwikkelvelden moet de straten onderling verbonden zijn, niet afgesloten met een hek gedurende de gehele dag openbaar toegankelijk. De voetganger als gebruiker en verblijven in de openbare ruimte staan voorop. De woonstraten zijn per auto alleen voor noodhulp en voor verhuiswagens toegankelijk. Het klimaat (zon, wind, geluid) in de woonstraatjes is zo prettig mogelijk. De plaatsing van balkons of loggia's houdt hier rekening mee. Buurtpleintjes
Doorsnede buurtstraten
Doorsnede buurtpleintjes
Binnen de ontwikkelvelden dienen buurpleintjes te worden ontworpen om de woonkwaliteit binnen de buurt verder te vergroten. Dit zijn verbredingen van het woonstraatjesnetwerk, op een kruising van woonstraten, met een boom (bomencluster), straatmeubilair of een speelplek.
Voorbeeld variaties buurtstraat
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
29
Referenties buurtstraten en buurtpleintjes
Paden structuur tussen de woonblokken
Op sommige plekken kan ruimte zijn voor een terras
Een plek voor de buurt om samen te komen
Buurtstraat met op de hoek een terras
Weelderige beplanting
Verschillende manieren van plantvakken
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
30
3.4.2 Bebouwing Typologie In Hart voor Oostpoort wordt de bebouwing gevormd door kleine clusters van gebouwen: een mix van compacte woonblokken en enkele torens. De woningen worden waar mogelijk gebouwd in gesloten bouwblokken. Zo heeft elke woning een rustige, beschutte kant, weg van drukte en geluid. Waar torens worden gebouwd, worden extra maatregelen genomen om geluidsoverlast te beperken. Welke precieze oplossingen daarvoor nodig zijn, staat beschreven in het rapport van M+P, zie hiervoor bijlage 11. Zo is wonen in Hart voor Oostpoort prettig en comfortabel. Blok Bouwblokken zijn ongeveer 50 meter lang. Ze bestaan uit tweezijdig georiënteerde woningen met een diepte van 8–10 meter, waardoor voldoende daglicht en dubbele ventilatie mogelijk is. Elk blok heeft een groen binnenhof of atrium van 15–25 meter breed, dat daglicht, groen en sociale functies biedt. Galerijen vervullen niet alleen een functie als toegang, maar fungeren ook als geluidsbuffer, ontmoetingsruimte, gedeeld balkon en mogelijkheid voor verticale beplanting. Blokhoogten variëren van 13–21 meter (4–6 verdiepingen), met variatie binnen en tussen blokken voor een dynamisch straatbeeld. Blokken hebben interactie met de straat en het park via voortuintjes, groene terrassen, Delftse stoepen, in het gebouw geïntegreerde bankjes en balkons op
Groen binnenhof of atrium van 15–25 meter breed Blokhoogten variëren van 13–21 meter (4–6 verdiepingen) Multifunctionele galerijen als ontmoetingsruimte
ca. 50 meter lang
Groen dak
Variatie in hoogte
Voortuintjes, groene terrassen, Delftse stoepen
Entree voor bewoners en publieksprogramma
Typologie bebouwing: blok
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
31
Referenties blok
Dynamisch straatbeeld
Straatgerichte entrees
Ruimte voor Delftse stoepen rond de begane grond van de gebouwen
Woonstraten met op de hoek een voorziening in de plint
Verschillende mogelijkheden voor het plaasten van balkons
Blokhoogten varieren van 4-6 lagen
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
32
meerdere niveaus. Groene daken en geïntegreerde energiemaatregelen worden toegepast. Toren Torenhoogten variëren van 26 tot 40 meter (8-13 verdiepingen), met een slank profiel en de smalle zijde gericht naar belangrijke openbare ruimtes en geluidsbronnen. De maximale breedte is 30 meter, daarmee zijn ze visueel verankerd in het patroon van bouwblokken. De positie van de torens is zo gekozen dat negatieve milieueffecten zoals wind en schaduw beperkt blijven. De positie zorgt voor goede uitzichten en zonlicht in woningen. Hoogteaccenten liggen op
Torenhoogten variëren van 26 tot 40 meter (8-13 verdiepingen) Maximale breedte 30 meter
Groen dak
Stedelijke Lagen van 13–21 meter (4–6 verdiepingen)
Entree voor bewoners en publieksprogramma
Voortuintjes, groene terrassen, Delftse stoepen
Typologie bebouwing: toren
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
33
Referenties toren
Slanke torens met de korte zijde naar de belangrijste openbare ruimten
Hoogteaccenten op belangrijke publieke knooppunten
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
De torens zijn verankerd in de bouwblokken
34
belangrijke publieke knooppunten, andere torens zijn ritmisch verdeeld voor visuele variatie. Plinten Rond beide stationspleinen zijn actieve plinten verplicht. Dat biedt een maximale sociale veiligheid gedurende een zo groot mogelijk deel van de dag. Dit betekent dat er in de plint entrees van woning(lobby’s), retail en (werk)voorzieningen en woningen zijn. Aan de noordzijde van het noordelijk stationsplein is een plek voor terrassen. Overige plinten dienen over een lengte van meer dan 50% woningen of werkvoorzieningen op het maaiveld te bevatten. Daar is sprake van menselijk verblijf, dus geen parkeren of opslag. Hoogte
van het zicht op de Stelling van Amsterdam, geldt binnen een straal van 300 meter een maximale hoogte in gevoelige gebieden, met name aan de oostzijde van Stationsplein Noord en de Robertus Nurksweg.
Hoogte-accenten Stedelijke Lagen Meer dan 50% van de gebouwen heeft een hoogte van 13–21 meter (4–6 verdiepingen). Er gelden geen strikte regels voor deze stedelijke laag, zodat terrassen, dakvariaties en architectonische creativiteit mogelijk zijn. Setbacks aanbrengen in het volume verdient de aandacht om toe te passen in de architectuur om zo lichtinval te optimaliseren en mogelijke windval tegen te gaan.
Hoogtelimieten Hoogbouw moet voldoen aan de Schiphol-limiet van 40 meter (met uitzonderingen alleen na een grondige technische en esthetische toetsing). Ter bescherming
blokken en torens moeten in hoogte verschillen. Binnen blokken wordt hoogtevariatie gestimuleerd door getrapte daken, wat bijdraagt aan een dynamisch straatbeeld en visuele diversiteit.
Dynamiek in Hoogte en Ritme
Elk ontwikkelveld heeft een aantal hoogteaccenten. Die zorgen voor een dynamisch en visueel afwisselend gebied. Randvoorwaarden zijn de regels van Schiphol, de schootslijn van de verdedigingslinie en richtlijnen voor geluid, licht en wind. De hoogte-accenten wisselen elkaar af, met bij het noordelijke stationsplein een bijzondere blikvanger. Dit opvallende gebouw moet alzijdig zijn. Aan de zuidzijde is ten noorden van bouwveld 1F een hoogte-accent gewenst. Dat vormt een beëindiging van de Zuiderpolder en markeert de entree van de stad.
Variatie in hoogte is essentieel voor ruimtelijke kwaliteit en esthetiek. Hoogbouw mag niet direct naast elkaar worden geplaatst; aangrenzende
Hoogteverschillen
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
35
Impressie buurtstraten
3.5 Spelregels openbare ruimte 3.5.1 Typologie en kwaliteitsniveau De openbare ruimte in Hart voor Oostpoort legt verbindingen met de omliggende wijken en geeft het gebied een eigen, prettige sfeer. Het gebied wordt ingericht met de voetganger als uitgangspunt. Het plan is ontworpen met oog voor de menselijke schaal: een omgeving waar bezoekers en toekomstige bewoners zich thuis en geborgen voelen. Alles wordt zo ontworpen dat het gebied niet alleen functioneel, maar ook uitnodigend en leefbaar aanvoelt.
Legenda Stationsplein Urban sports park Spoorpark Buurtstraten en buurpleintjes (binnen bouwvelden) Straten
Kaart schema typologie openbare ruimte
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
37
Typologieën Stationsplein Noord Het noordelijke plein wordt begrensd door twee ontwikkelvelden en een scharnierend gebouw er tussenin. Aan de zuidkant wordt het begrensd door het Spoorpark met het Veerpad; een ecologische verbinding; watergang; fiets- & busverbinding en een dubbele bomenrij. Het plein heeft een menselijke maat van 60 bij 50 meter. Hier bevinden zich openbare verblijfsplekken zoals terrassen en bushalte.
Dit is de plek voor kleinschalige activiteiten in het weekend zoals (filmavonden/ culturele evenementen), waardoor het een actief en sociaal hart van het gebied vormt. Er komen twee woonstraten van de ontwikkelvelden op uit voor nog meer leven op straat gedurende een zo lang mogelijk deel van de dag.
het station ligt direct aan de voet van de voetgangersbrug. Deze plek heeft een directe verbinding met de perrons, de liften en de fietsenstallingen. Zo is het voor reizigers en bezoekers makkelijk om vanaf het station soepel en veilig het gebied in te lopen.
Het ontvangstgebied aan de noordkant van Actieve plinten met getrapte terrassen
Openbaar groen op het stationsplein Fiets- & busverbinding
Voetgangersbrug
Doorsnede Stationsplein Noord
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
38
Actieve plinten met getrapte terrassen
Ontvangstgebied
Openbaar groen op het stationsplein
Bushalte
Fiets- & busverbinding
Voetgangersbrug
Fietsenstallingen
Perron
Watergang
Doorsnede Stationsplein Noord
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
39
Referenties Stationsplein Noord
Aantrekkelijk en voetgangersvriendelijk stationsgebied
Verbljfsplekken voor bewoners en voor werknemers uit de omgeving
De natuurlijke beplanting van de Veerplas wordt in Oostpoort naar binnen getrokken.
Eenduidige, rustige verharding en meubilair
Doorgaande routes en plekken voor rustig zitten wisselen elkaar af
Prettig verblijven in de schaduw van bomen
Hart voor Oostpoort | Masterplan | 3.Masterplanontwerp
40
Impressie Stationsplein Noord
Spoorpark Het spoorpark wordt gevormd door de groen-blauwe ader met het Veerpad langs het spoor door het gebied loopt. Het bestaat uit een ecologische verbinding, watergang en dubbele bomenrij. Het landschap van de Veerplas en Spaarnwoude wordt door middel van het Spoorpark het gebied binnen getrokken. Andersom brengt het de fietser aan de noordzijde van het spoor richting natuur en Amsterdam. Het park is verrijkt met plekken om te zitten en te spelen. Dat biedt de mogelijkheid voor rust, sociale interactie en een sterkere verbinding met het nabije landschap.