02 Bijlage 1 Taxatierapport (WOO)

Bijlage 2 Taxatierapport bij collegenota Beijnesweg 3 Verkoop bloot eigendom (BBV.2023/901978)

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 2031 BB Haarlem Februari 2023

Inhoudsopgave 1

Algemeen

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.5.4 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17

Opdracht Opdrachtgevers Opdrachtnemer/taxateur Doel van de taxatie Verklaringen Verklaring onafhankelijkheid Verklaring eerdere betrokkenheid Verklaring geen zakelijk belang Verklaring beperkte geldigheid taxatie Plausibiliteitsverklaring Voorwaarden Van toepassing zijnde tuchtrecht Informatiebronnen Juistheid gegevensbronnen Inspectie Waardepeildatum Omschrijving waarde begrippen Gebeurtenissen na taxatie Gehanteerde valuta Eerdere taxaties Geldigheidsduur

3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5

2

Kadastrale eigendomsinformatie

5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Plaatselijke aanduiding Getaxeerde belang Overige rechthebbenden Publiekrechtelijke beperkingen Privaatrechtelijke beperkingen Belemmeringenwet privaatrecht Overige beperkingen

6 6 6 6 6 6 7

3

Omschrijving van het getaxeerde

7

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

Globale beschrijving Omschrijving van het getaxeerde recht Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten Locatieomschrijving Planologie Vergunningen Courantheid Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Asbesthoudende stoffen

7 7 7 8 8 9 9 9 9

4

Waardebepaling

9

4.1 4.2 4.3 4.4

Uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten Methode Taxatieonzekerheid

9 10 10 11

2

4.5 4.6

Markt Referenties

11 11

5

Taxatie

11

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU) SWOT-analyse Backtesting Opstallen werken en beplanting Berekeningswijze Fictieve waarde van het geheel als ware het vol eigendom Waardebepaling

11 12 12 12 12 13 13

6

Verantwoording

14

Bijlage 1 Foto’s van het getaxeerde Bijlage 2 Referenties Bijlage 3 Rekenbladen Bijlage 4 Bestemmingsplan Bijlage 5 Normblad Bijlage 6 Kadastrale gegevens Bijlage 7 Plausibiliteitsverklaring Bijlage 8 Opdrachtbevestiging

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

3

1

Algemeen

1.1

Opdracht De gemeente Haarlem is (bloot) eigenaar van het perceel grond aan de Beijnesweg 3 in Haarlem, welk perceel in een recht van erfpacht is uitgegeven. De erfpachter heeft aangegeven het bloot eigendom te willen kopen. De gemeente is in beginsel bereid tot verkoop en wenst in verband hiermee inzicht te krijgen in de waarde van het bloot eigendom. De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met EVS en de toepasselijke reglementen van het NRVT.

1.2

Opdrachtgevers Gemeente Haarlem Mevrouw L. Kooij Assetmanager Gronden Postbus 511 2003 PB Haarlem

1.3

Opdrachtnemer/taxateur De heer T. de Boer, registertaxateur /onteigeningsdeskundige, kantoorhoudende aan de

Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateur onder . Ingeschreven in het Register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding.

1.4

Doel van de taxatie De opdrachtgever wenst inzicht te krijgen in de marktwaarde, dit in verband met een voorgenomen aankoop/verkoop van het bloot eigendom.

1.5

Verklaringen Ondergetekende verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van het getaxeerde object en acht zich in alle opzichten gekwalificeerd om deze taxatie volledig en onafhankelijk uit te voeren.

1.5.1

Verklaring onafhankelijkheid Ondergetekende verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.

1.5.2

Verklaring eerdere betrokkenheid Ondergetekende verklaart niet eerder bij het object betrokken te zijn geweest.

1.5.3

Verklaring geen zakelijk belang Ondergetekende verklaart verder niet een zakelijk belang bij het te taxeren object te hebben.

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

4

1.5.4

Verklaring beperkte geldigheid taxatie Vanwege het specifieke karakter van voornoemde opdracht mag dit rapport uitsluitend voor dit doel worden gebruikt door genoemde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt geen verantwoording voor enig ander gebruik, of gebruik door anderen dan de opdrachtgever.

1.6

Plausibiliteitsverklaring De taxateur heeft onderhavig taxatierapport inclusief bijlagen en opgebouwde taxatiedossier laten toetsen op plausibiliteit door een controlerend taxateur voor ondertekening van het taxatierapport. De plausibiliteitsverklaring van controlerend taxateur maakt integraal deel uit van het taxatierapport.

1.7

Voorwaarden Op deze taxatie zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers van toepassing.

1.8

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het tuchtrecht van de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT (STNRVT) en van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen o.g..

1.9

Informatiebronnen De taxatie is mede samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde gegevens. Taxateur heeft zelf de (minimaal) vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waardeoordeel af te geven. Voor de taxatie van het vastgoed zijn verder de volgende informatiebronnen gebruikt: • Kadastrale kaarten, eigendomsinformatie en de akte van levering, geleverd door het Kadaster.nl; • Planologische informatie van www.ruimtelijkeplannen.nl; • NVM-databestand; • Informatie van opdrachtgever.

1.10

Juistheid gegevensbronnen De taxatie is enerzijds gebaseerd op beschikbare marktinformatie en een visuele inspectie van de onroerende zaak en anderzijds op ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden. De door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is door de taxateur zoveel mogelijk op juistheid gecontroleerd. De taxateur neemt geen verantwoordelijkheid voor de verstrekte gegevens indien blijkt dat deze informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

1.11

Inspectie De taxateur heeft op 27 januari 2023 het object ter plaatse opgenomen.

1.12

Waardepeildatum De in dit rapport aangegeven waarden en berekeningen zijn gebaseerd op peildatum 27 januari 2023. Indien de peildatum voor de taxatie in de tijd later ligt dan de datum van de opname, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden welke de waarde kunnen beïnvloeden.

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

5

1.13

Omschrijving waarde begrippen Definitie Marktwaarde: De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Onder de wettelijke transactiekosten wordt verstaan: De wettelijke transactiekosten zijn de verschuldigde overdrachtsbelasting, de kosten verbonden aan de notariële transportakte en de kosten verbonden aan de kadastrale inschrijving van de overdracht.

1.14

Gebeurtenissen na taxatie Voor zover bekend bij de taxateur zijn er geen materiële en/of juridische wijzigingen aangebracht respectievelijk doorgevoerd in het object tussen waardepeildatum en rapportagedatum die een mogelijk significant effect hebben op de vastgestelde taxatiewaarde.

1.15

Gehanteerde valuta Alle bedragen genoemd in dit rapport zijn in euro’s.

1.16

Eerdere taxaties Er zijn voor het betreffende object bij taxateur geen eerdere taxaties bekend.

1.17

Geldigheidsduur Deze taxatie heeft een geldigheidsduur van zes maanden. Indien sprake is van ingrijpende economische, planologische of andersoortige wijziging van omstandigheden, ter zake van het gewaardeerde, zulks ter beoordeling van de taxateur, de geldigheidsduur hierdoor is bekort tot vóór het moment dat bedoelde omstandigheden zich voordoen.

2

Kadastrale eigendomsinformatie De rechtstoestand van het kadastrale object, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen op de datum, zoals vermeld op de bijgevoegde kadastrale eigendomsinformatie en tekeningen is als volgt: Gemeente

sectie

nummer

Haarlem

N

808

Grootte in ha Ha a ca

Te taxeren in ha ha a ca

00

00

07

41

07

41

Eigendom belast met erfpacht Gemeente Haarlem Grote markt 2 2011 RD Haarlem Recht van erfpacht

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

6

Ieder voor de helft Bron: Kadaster (toestandsdatum: 13 januari 2023). Voor de kadastrale eigendomsinformaties wordt verwezen naar de bijlagen.

2.1

Plaatselijke aanduiding Het getaxeerde is gelegen Beijnesweg 3 in Haarlem.

2.2

Getaxeerde belang Getaxeerd is de waarde van het bloot eigendom, te weten het eigendom belast met een tijdelijk recht van erfpacht.

2.3

Overige rechthebbenden Er zijn taxateur geen overige rechthebbende bekend. In zijn waardeoordeel gaat de taxateur er vanuit dat het getaxeerde leeg en ontruimd wordt geleverd, vrij van huur- en gebruiksrechten.

2.4

Publiekrechtelijke beperkingen Taxateur heeft de akte van levering en de eigendomsinformatie beoordeeld, er blijkt dat er ten aanzien van het object sprake is van de navolgende (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving, ten aanzien van het object. Als (archeologisch) Rijksmonument in de zin van de (Erfgoedwet art. 3.1): Als beschermd stads- of dorpsgezicht (art. 9 lid 1 sub a Erfgoedwet): Als een door de gemeente of de provincie beschermd monument: Wet voorkeursrecht gemeenten:

Geen Geen Geen Geen

Taxateur heeft de eigendomsinformatie beoordeeld of er met betrekking tot het object besluiten ingeschreven zijn in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (WKPB). Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen inschrijvingen in het kader van de WKPB zijn geregistreerd.

2.5

Privaatrechtelijke beperkingen Taxateur heeft de akte van levering en de eigendomsinformatie beoordeeld op eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden zoals dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige privaatrechtelijke lasten en beperkingen. Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen privaatrechtelijke beperkingen zijn geregistreerd. Er is geen uitgebreid titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten. Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden (kadastrale registratie en eigendomsinformatie).

2.6

Belemmeringenwet privaatrecht Taxateur heeft de akte van levering en de Eigendomsinformatie beoordeeld op eventuele met de onroerende zaak verbonden zakelijke rechten als bedoeld in de Belemmeringenwet privaatrecht. Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen rechten als bedoeld in de Belemmeringenwet privaatrecht zijn geregistreerd. Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

7

2.7

Overige beperkingen Taxateur heeft de kadastrale Eigendomsinformatie beoordeeld op eventuele met de onroerende zaak verbonden overige van significante waardebeperkende omstandigheden. Uit de kadastrale Eigendomsinformatie blijkt dat: Er geen overige beperkingen staan geregistreerd.

3

Omschrijving van het getaxeerde

3.1

Globale beschrijving Het getaxeerde object heeft geen fysieke verschijningsvorm, op het getaxeerde perceel staat een bedrijfspand met ondergrond en verdere aanhorigheden. Het gebouw is in matige staat, er is op diverse plaatsen achterstallig onderhoud o.a. het dak en de gevels. Daar het bloot eigendom getaxeerd wordt is de staat van onderhoud voor deze taxatie niet, dan wel minder van belang. Bedrijfs-/opslagruimte circa 385 m2 Entresolvloer circa 95 m2 Romneyloods circa 150 m2 Bouwjaar 1966. Gezien het te taxeren belang, te weten het bloot eigendom, is een verdere beschrijving van het gebouw niet relevant.

3.2

Omschrijving van het getaxeerde recht Het getaxeerde is in een eigendomsrecht belast met een tijdelijk recht van erfpacht en het zakelijk recht van opstal(=bloot eigendom). Het betreft een recht/samenstel van rechten dat afzonderlijk van het erfpachtrecht te verhandelen is en daarmee een zelfstandige waarde draagt. De waarde van het recht wordt in grote mate bepaald door de afspraken die er gemaakt zijn binnen de erfpachtovereenkomst. Dit recht zal in hoofdlijnen de navolgende kenmerken behelzen: − Datum ingang erfpachtrecht 22 mei 2017 (Hype 4 deel 71718 nummer 176 te Haarlem) − Het recht van erfpacht eindigt 21 mei 2042 − De thans betaalde canon bedraagt per jaar Canon wordt geïndexeerd per

Het betreft een recht van erfpacht voor bepaalde tijd. De bloot eigenaar zal in beginsel dan weer het volle eigendom bezitten. In zijn waardeoordeel gaat de taxateur er vanuit dat de erfverpachter na beëindiging van het erfpacht- en opstalrecht een nieuw erfpacht- en opstalrecht zal vestigen, dit tegen marktconforme condities. De taxateur stelt vast dat de privaatrechtelijke bestemming (dus die van de erfpachtuitgifte) gelijk is aan de publiekrechtelijke bestemming (het bestemmingsplan).

3.3

Huur-, pacht- en gebruiksovereenkomsten Voor het taxeren van de waarde van het bloot eigendom, zijn eventuele huurovereenkomsten niet relevant. Er is dan ook geen onderzoek gedaan naar de inhoud van eventuele huurovereenkomsten.

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

8

3.4

Locatieomschrijving Het getaxeerde is gelegen op het bedrijventerrein “Waardepolder” in Haarlem. Het bedrijventerrein is gelegen in het noordoosten van Haarlem op korte afstand van de uitvalswegen naar de A9 van Alkmaar naar Amsterdam en het centrum naar Haarlem met al zijn voorzieningen. Het openbaar vervoer (ns-station en busverbindingen) zijn op loopafstand.

Print screen Google maps d.d. 24 januari 2023

3.5

Planologie In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie opgevraagd bij de gemeente waarin het object is gelegen, of via de site van www.ruimtelijkeplannen.nl. Gemeente: Bestemmingsplan: IMRO: Planstatus: Datum status: Bestemming: Gebiedsaanduiding: Gebruiksmogelijkheden: Dubbelbestemming

Haarlem Bedrijventerrein Waarderpolder NL.IMRO.0392000030802Onherroepelijk 14 september 2010 Bedrijventerrein Zie bijlage -

Voor de relevante gegevens uit het bestemmingsplan wordt verwezen naar de bijlagen. Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

9

3.6

Vergunningen Bij de waardering is ervan uitgegaan, tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen en of vergunningen, met betrekking tot het getaxeerde, aanwezig zijn, respectievelijk zonder het plegen van investeringen kunnen worden verkregen.

3.7

Courantheid Rekening houdende met de locatie, het vastgoedobject, de mate van verkoopbaarheid, alternatieve aanwendbaarheid en alle overige van waarde zijnde factoren is de taxateur van mening dat het getaxeerde een courant object betreft.

3.8

Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreiniging Er is geen onderzoek verricht naar verontreiniging van de bodem behorende bij de onroerende zaak en de aanwezigheid van materialen in, op, of aan de onroerende zaak die schadelijk zijn voor de mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden, tenzij anders is vermeld. Daar het een taxatie van een bloot eigendom betreft, is een eventuele bodemverontreiniging niet uitsluitend belastend voor het bloot eigendom maar ook voor het recht van erfpacht. In verband hiermee is voor deze taxatie een nader onderzoek naar bodemverontreiniging niet noodzakelijk. De taxatie geschiedt onder de aanname dat geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming niet mogelijk is.

3.9

Asbesthoudende stoffen Een asbestonderzoek valt buiten het kader van deze taxatie, in het waardeoordeel is er van uitgegaan dat er geen asbest verontreiniging aanwezig is.

4

Waardebepaling

4.1

Uitgangspunten Deze taxatie is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten en overwegingen. − Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche plaatsgevonden. De benodigde gegevens zijn hoofdzakelijk aangeleverd door opdrachtgever; − Ten behoeve van de taxatie heeft een beperkt bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden; − De taxatie is gebaseerd op de aan de ondertekende ter beschikking gestelde informatie van opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld Kadata, NVM-databestand, Kadaster en Funda. Hiervan is kennisgenomen, waar mogelijk gecontroleerd en uitgegaan wordt van de juistheid en de volledigheid van de verkregen informatie. Ondertekende aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest; − Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook; − Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn.

Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging, wordt dit in het rapport nader toegelicht; − Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt; − Rechthebbende wenst te verkopen en er is sprake van een redelijk handelende koper en verkoper; Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

10

−

− −

−

−

− − −

4.2

Er is, de aard van het object en de marktomstandigheden in aanmerking genomen, een redelijke onderhandelingsperiode ter beschikking, gedurende welke periode het prijsniveau gelijk blijft; Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; Bij de taxatie is verondersteld dat het object geleverd wordt vrij van hypotheken, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd; Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld; Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen, funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld; Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van waardebeïnvloedende bodemverontreiniging; Taxateur gaat ervan uit dat alle beschikbare informatie die opdrachtgever, ten aanzien van het te taxeren object heeft verstrekt, juist zijn. Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Bijzondere uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de Professionele Taxatiedienst. Taxateur heeft, in afwijking van de algemene uitgangspunten, de volgende bijzondere uitgangspunten gehanteerd: − Voor het vaststellen van de grondwaarde is de waarde getaxeerd op basis van het bijzondere uitgangspunt dat er volledig eigendom zou zijn. Deze waarde is uitsluitend gebruikt voor de berekening.

4.3

Methode Voor de diverse uitgangspunten voor een taxatie zijn verschillende taxatiemethoden van toepassing. Onderstaand worden diverse methodes omschreven die voor kunnen komen. Voor de bepaling van de marktwaarde van een object dient de taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van minimaal twee methoden. Op basis van EVS-2021 zijn er drie taxatiebenaderingen: Inkomstenbenadering (DCF, kapitalisatiemethode (BAR/NAR)). Een werkwijze die de (geld)inkomsten en (geld)uitgaven beschouwt van het object, waarmee vervolgens de waarde wordt geschat door kapitalisatie van de inkomsten- of geldstroom van een bepaald jaar of door discontering van toekomstige inkomsten- en of geldstromen van toekomstige jaren. Vergelijkingsmethode (comparatieve benadering). Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft door het object te vergelijken met identieke of vergelijkbare objecten waarvan prijsinformatie beschikbaar is. Kostenbenadering (gecorrigeerde vervangingswaarde). Een werkwijze die een indicatie van de waarde geeft op basis van het economische principe dat een koper niet meer voor een object zal betalen dan wat het zal kosten om een object van gelijkwaardig nut te verkrijgen, zij het door aankoop of bouw. Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

11

In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode, waarbij met name vergeleken is naar bedrijfsruimten die recent verkocht zijn in de directe omgeving.

4.4

Taxatieonzekerheid De onzekerheid bij de waardering zit met name in het feit dat de taxateur een inschatting moet maken van de toekomstige renteontwikkelingen en daarmee de toekomstige canonpercentages. Dit maakt dat er sprake is van een bovengemiddelde taxatieonzekerheid. Ook het feit dat de grondwaarde en opstalwaarde gealloceerd moet worden, maakt dat er sprake is van enige taxatieonzekerheid, immers de gealloceerde waardes zijn geen marktwaardes en dus zijn deze niet aan de referenties te vergelijken.

4.5

Markt Op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is sprake van grote krapte. De bloei van het Nederlandse bedrijfsleven van de laatste jaren heeft gezorgd voor een grote vraag naar verschillende soorten bedrijfsruimten. Tegelijkertijd nam het aanbod van beschikbare bedrijfsruimten fors af en is er nauwelijks grond beschikbaar voor nieuwbouwontwikkelingen. Veel bedrijven zien hun uitbreidings-of verhuisplannen niet doorgaan als gevolg van het tekort aan bouwgrond. Dat alles heeft geleid tot een flinke opwaartse druk op huur- en koopprijzen, maar zet ook een rem op de potentiële economische groei in verschillende regio’s. De krapte op de markt zal voorlopig aanhouden. Ook omdat de nieuwbouw geremd wordt door hoge kosten van bouwmaterialen en een tekort aan medewerkers in de bouw. De oorlog in Oekraïne, stijgende prijzen en de haperende wereldhandel remmen echter de economische ontwikkeling. Dit raakt ook de vooruitzichten van gebruikers en de eigenaren van bedrijfsgebouwen. Specifiek voor Noord-Holland De structuur en dynamiek op de bedrijfs- ruimtemarkt in Noord-Holland is zeer gevarieerd. Naast de overwegend lokale bedrijvigheid in de kleinere kernen zijn er ook veel grootschalige bedrijven die mondiaal actief zijn. Stedelijke distributie speelt een grote rol vanwege de omvangrijke vraag van consumenten in steden als Amsterdam en Haarlem.

In het afgelopen jaar lag de opname op een laagniveau. Het aanbodniveau is met bijna 1 miljoen m² nog wel omvangrijk, maar sluit voor een deel niet aan bij de huidige vraag. Grond is schaars en de aanwezige bedrijventerreinen rond de steden staan onder druk van woonfuncties. Bron: Stand van zaken Bedrijfsruimtemarkt 2022 NVM

4.6

Referenties Voor het bepalen van de waarde van bedrijfsruimte heeft de taxateur diverse transacties onderzocht die rond het getaxeerde hebben plaatsgevonden. De referenties zijn opgenomen in de bijlage.

5

Taxatie

5.1

Optimale aanwending / Highest and Best Use (HaBU) De marktwaarde van het getaxeerde is, tenzij hierna anders vermeld, een weerspiegeling van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het getaxeerde wordt genereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het getaxeerde, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd.

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

12

Optimale aanwending / Highest And Best: De taxateur is van mening dat het gebruik conform de huidige bestemming “Bedrijventerrein” en het feitelijke gebruik voor het getaxeerde als Highest And Best Use aangemerkt moet worden. De waardering heeft dan ook plaatsgevonden op grond van dit uitgangspunt.

5.2

SWOT-analyse Beoordeling eigenschappen getaxeerde

Beoordeling externe factoren Kansen locatie • Bestemmingsplan staat hogere bouwhoogte toe. • Grond gelegen op een strategisch goed gelegen bedrijventerrein midden in de randstad, dichtbij uitvalswegen, Amsterdam en Schiphol. Bedreigingen locatie • Onzekere economische tijden. Oorlog in Oekraïne, oplopende inflatie en stijging van de hypotheekrente waardoor de gronden minder waard worden.

5.3

Backtesting Taxateur heeft de onroerende zaak niet eerder gewaardeerd. Derhalve heeft er geen backtesting plaatsgevonden.

5.4

Opstallen werken en beplanting Daar er geen onbebouwde grond is, zijn er geen werken en beplantingen in de berekening opgenomen.

5.5

Berekeningswijze

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

13

Het betreft een tijdelijk recht van erfpacht. Voor de waardering is de taxateur uitgegaan van een hervestiging van een nieuw erfpachtrecht, hiermee zal het recht in beginsel blijven bestaan. De waarde van een bloot eigendom belast met een voortdurend recht van erfpacht wordt dan ook berekend door de toekomstige canoninkomsten contant te maken naar heden.

Voor de periode tot 21 mei 2042 zal de jaarlijkse canon niet geïndexeerd worden, dit volgt uit de bepalingen in de erfpachtakte. Voor het bepalen van de erfpachtcanon voor de periode

Voor de periode na 21 mei 2042 heeft de taxateur een schatting gemaakt van de gedeprecieerde grondwaarde. Dit door de huidige grondwaarde te indexeren naar 21 mei 2042. Taxateur heeft geoordeeld dat bij een hervestiging van het erfpachtrecht, de algemene erfpachtvoorwaarden van de gemeente Haarlem van toepassing zullen zijn en de canon jaarlijks zal worden geïndexeerd. T

Voor inzicht in de berekening verwijst de taxateur naar het rekenblad.

5.6

Fictieve waarde van het geheel als ware het vol eigendom Op basis van de voormelde referentietransacties taxeert ondergetekende de waarde met de fictie van vol eigendom Dit betreft Het object is immers een bloot eigendom en er is derhalve geen sprake van vol eigendom.

5.7

Waardebepaling Deze waardering is tot stand gekomen na opname van het object, rekening houdend met alle aan ondergetekende bekende en voor de waarde van belang geachte factoren. Mede gelet op de vorenstaande beoordelingen waardeert ondergetekende de marktwaarde conform de voormelde opdracht op basis van prijspeil, als volgt: Waarde bloot eigendom

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

14

6

Verantwoording De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Dit rapport is uitsluitend gemaakt ten behoeve van voormelde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van de inhoud van dit rapport jegens anderen dan de opdrachtgever. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Een concept van dit rapport is op 18 februari 2023 verstuurd naar opdrachtgever.

Aldus opgemaakt en getekend,

T. de Boer Rentmeester en Beëdigd taxateur/makelaar

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Heemstede, 28 februari 2023

Paraaf

15

Foto’s

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

16

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

17

Referenties De taxateur heeft in zijn waardeoordeel de navolgde transacties betrokken, taxateur heeft uit de hem ter beschikking staande referenties uit het NVM-databestand relevante transacties beoordeelde die aan de navolgende criteria voldoen: −

Analyse

Analyse

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

18

Analyse Goed te vergelijken bedrijfsruimte, gelegen in de directe omgeving. Oppervlakte goed te vergelijken. Recent gebouwd en in een beter staat van onderhoud en luxe. Oppervlakte bestaat uit reguliere bedrijfsruimte, dus geen romneyloods zoals bij het getaxeerde. Vol eigendom.

Analyse

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

19

Rekenblad Allocatie grond/opstal Waarde met de fictie volledig eigendom Bruto inhoud Romneyloods 150 m2 (her)bouwwaarde € Bedrijfsgebouw (her)bouwwaarde € Totale waarde opstal Overige werken en opstallen Totaal

Ged. Grondwaarde geïndexeerd vanaf 2023

385 m2 € € €

Grondwaarde Grondwaarde na depreciatie Grondwaarde na depreciatie Oppervlakte Grondwaarde per m2

€

Grondwaarde na depreciatie per ren ndex Grondwaarde na depreciatie geïndexeerd naar

-

€ € €

Waarde bloot eigendom (contante waarde canoninkomsten)

741 m2

Canonpercentage €

Berekening waarde bloot eigendom op basis van de vastgestelde grondwaarde tot 2042

Cumulatief Canon 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042

2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066 2067 2068 2069 2070 2071 2072 2073 2074 2075 2076 2077 2078 2079 2080 2081 2082 2083 2084 2085 2086 2087 2088 2089 2090 2091 2092 2093 2094 2095 2096 2097 2098

Uitgangspunt thans betaalde jaarlijkse canon

Cw canon

0 2 3 4 5 6 7 8 9 € 10 11 12 13 € 14 15 16 17 18 19

Indexatie Rekenrente

Uitangangspunt: Grondwaarde na depreciatie geïndexeerd per 2042 Canon per jaar start nieuw tijdvak/recht Indexatie Canonpercentage Rekenrente

3

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Totale contante waarde met een taxatie beschouwingsperiode 75 jaar Totale contante afgerond

Paraaf

20

Bouwkostenkompas

Bedrijfsgebouw

Bouwkosten per m2 BVO Vormfactor

Bijkomende kosten Stedelijke ligging

btw

Bouwkostenkompas

21%

Romneyloods

Bouwkosten per m2 BVO Vormfactor

Bijkomende kosten Stedelijke ligging

btw

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

21%

Paraaf

21

Bestemmingsplan

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

22

Artikel 4 Bedrijventerrein 4.1 Bestemmingsomschrijving 1.

2.

Op de gronden die zijn aangewezen voor 'Bedrijventerrein' zijn de voorschriften van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Waarderpolder, onherroepelijk op 14-09-2010, van toepassing. De gronden zijn bestemd voor bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 4.2 zoals bedoeld in Bijlage 1 Richtafstandenlijsten van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Waarderpolder.

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

23

Erfpachttaxatie Beijnesweg 3 te 2031 BB Haarlem.

Paraaf

Normblad taxatierapport Inleiding Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport commercieel vastgoed. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Waaruit bestaat deze Norm? 1. Definitiebepalingen voor de basis van de waarde en waarderingsgrondslag 2. Kwalificaties van de taxateur 3. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces (EVS4) voortvloeiend uit de taxatie opdracht 4. Minimale onderzoekvereisten voor de uitvoering van de waardering 5. Vereisten voor de verslaglegging (EVS5) in het taxatierapport 1.

Definitiebepalingen voor de basis van de waarde

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 1.1. Inleiding De basis voor de waarde geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke (bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. 1.2. Waarde begrip als basis van de waarde Een waardering op basis van de EVS is uitsluitend gebaseerd op de Marktwaarde. Toelichting 1.2.1. het geschatte bedrag; Bij de waardebepaling gaat het om een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden als zijnde de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijze onder de gegeven condities kan worden verkregen op de genoemde peildatum. 1.2.2. vastgoed; In deze standaard gaat het om de waardebepaling van onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. Om juridische redenen heeft deze term de voorkeur boven de term “object”. Deze standaarden kunnen ook betrekking hebben op de financiële verslaggeving. Daarom kan de term “actief” voor een algemene toepassing van de definitie in de plaats van “vastgoed” gelezen worden. 1.2.3.

zou worden overgedragen; Het gaat om een geschat bedrag, niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gebrachte koopsom. 1.2.4. op de waardepeildatum; De geschatte marktwaarde geldt slechts op een bepaalde dag. Dit is het gevolg van de omstandigheid dat markten continue aan veranderingen onderhevig zijn. De waardering zit dus op de waarde, feiten en omstandigheden in de markt op die specifiek benoemde dag. 1.2.5. tussen een bereidwillige koper; Dit houdt in dat de koper onder de geldende marktomstandigheden gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De waardering dient dus geabstraheerd te zijn van de waan van de dag of irreële verwachtingen van de markt. 1.2.6. bereidwillige verkoper; Dit houdt in dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen onder de geldende marktomstandigheden, maar daartoe niet verplicht is. Wel wil de verkoper onder de gegeven marktomstandigheden de hoogst haalbare prijs. Omdat de verkoper een “hypothetische” verkoper is, wordt zijn beslissing niet beïnvloed door feitelijke overwegingen. 1.2.7. zakelijke transactie; De transactie tegen marktwaarde wordt geacht gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen. 1.2.8.

na behoorlijke marketing; Dit houdt in dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs. 1.2.9. waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent; Veronderstelt een ter zake deskundige koper en verkoper, die met kennis van de markt en de eigen belangen en marktpositie handelen, gericht op het verkrijgen van de beste prijs. Prudent in dit verband kan uitsluitend beoordeeld

worden naar de situatie van het moment van de waardepeildatum en niet met wijsheid achteraf. Uitgegaan moet worden van de beste marktinformatie die op de waardepeildatum van de waardering voorhanden was. 1.2.10. niet onder dwang; Houdt in dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 1.2.11. Marktwaarde k.k.; Wordt geacht te zijn geschat zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met de koop of verkoop samenhangende belastingen. 1.3. Bijzondere uitgangspunten en bepalingen De taxateur hanteert een bijzonder uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt om uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5.10.1). Verder moet het waardeverschil, met de situatie zonder dit bijzondere uitgangspunt, aangegeven worden. Uitgangspunten en veronderstellingen dienen uitdrukkelijk verantwoord te worden in het taxatierapport. Zo dienen deze niet alleen – conform EVS – gemeld te worden, maar ook beschreven, toegelicht en in waarde uitgedrukt te worden. Indien mogelijk moet ook weergegeven worden op welke bron men een uitgangspunt baseert en of dit waarneembare marktinformatie is.

De uitgangspunten hebben ook betrekking op de referentietransacties. Het impliciete uitgangspunt is immers dat deze vergelijkbaar zijn met een eventuele verkoop van het vastgoed. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. Er is – de omstandigheden laten het toe en er is geen contra-indicatie – in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangspunten daarentegen zijn ficties, waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt, terwijl het in werkelijkheid leeg staat. Dergelijke aannames kunnen alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aangegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd. 1.4. Het concept van Highest and Best Use (HaBU) In zijn algemeenheid zal de Marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU), dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert.

Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 1 - 5.3.7). Dat is het gebruik, waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. 1.5. Fair Value De definitie van Fair Value (Reële waarde) volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) wijkt af van de gegeven definitie van Market Value (Marktwaarde). De definitie van Market Value wordt geacht in zijn algemeenheid gelijk te zijn van de definitie in de IFRS. 1.6. Transactie kosten De marktwaarde k.k.

is de geschatte waarde van een vastgoed, dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt, en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit.

1.7. Bedrijfsgerelateerde elementen (installaties) Indien er bedrijfsgerelateerde elementen in de waardering zijn betrokken dienen deze middels een EXPLAIN duidelijk tot uitdrukking gebracht te worden. Als voorbeelden kunnen hier gelden kademuren, bovenloopkranen, weegbruggen etc. 2.

Kwalificaties van de taxateur

Definitie – Een bevoegde taxateur (daaronder begrepen taxateurs die werken voor taxatiebureaus) die verantwoordelijk is voor het opstellen van taxaties, waarvoor hij verantwoordelijkheid draagt, dient een te goeder naam en faam bekendstaand persoon te zijn die de volgende competenties en/of kernwaarden bezit: 2.1. Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm, in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Toelichting 2.1.1. Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er, middels een verklaring in het taxatierapport ,voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever, (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. 2.1.2. De verklaring houdt mede in dat het bedrijf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese walls) dat beïnvloeding van de taxateur wordt voorkomen. 2.1.3. De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van, of er een situatie ontstaat waarin hij niet meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is. 2.1.4.

Taxateurs dienen ervoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelijkheid. Hieruit volgt dat een taxateur, die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren, eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. 2.2. Kwalificatie van de taxateur Elke taxatie waarop deze norm van toepassing is, moet worden opgesteld door een daartoe gekwalificeerd taxateur. 2.3. Vertrouwelijkheid en geheimhouding Elke taxateur is ten aanzien van de aan hem verstrekte gegevens ten behoeve van de uitvoering van een taxatie gehouden tot geheimhouding en het op vertrouwelijke wijze behandelen, opslaan en archiveren van de aan hem verstrekte gegevens. Toelichting 2.3.1. De taxateur is gehouden tot geheimhouding en vertrouwelijkheid. Dit leidt slechts uitzondering indien deze geheimhouding en of vertrouwelijkheid opgeheven wordt op grond van een wettelijk voorschrift en/of indien er door het daartoe op grond van de wet bevoegd gezag rechtmatig informatie wordt gevraagd aan de taxateur. Deze vraag naar informatie moet uitdrukkelijk betrekking hebben op (het onderwerp van) de taxatie.

Tevens kunnen in de opdrachtbrief overeengekomen uitzonderingen van toepassing zijn. 2.3.2. De taxateur is gehouden zijn administratie zodanig in te richten en te houden dat door hem verkregen gegevens in het belang van een taxatie niet vrij toegankelijk zijn voor derden. 2.4. Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing De taxateur baseert zich bij de waardering op verifieerbare en controleerbare gegevens. Ingeval dit niet mogelijk is en de taxateur doet ter zake van bepaalde gegevens een aanname dan is hij gehouden dit te verklaren. De taxateur dient zijn waardering, aannames en conclusies in het rapport te onderbouwen. Toelichting 2.4.1. In het kader van fraudebestrijding en integriteit is het voor de validiteit van een taxatie van het grootste belang dat opdrachtgevers en derden uit een taxatie af kunnen leiden hoe een taxateur tot een bepaalde conclusie is gekomen, of welke factoren op de waardering van invloed zijn geweest.

2.4.2. Voor de door de taxateur te voeren administratie ter zake van zijn taxaties houdt dit in dat hij de gegevens, waarop hij zijn taxatie baseert, deugdelijk ordent, bewaart en gedurende een periode van zeven jaren ter beschikking houdt. a. Eerdere betrokkenheid De taxateur, die een taxatie uitbrengt van een object waarvoor hij binnen een periode van twee jaar eerder een taxatie heeft uitgebracht, doet hiervan mededeling in het rapport onder vermelding van de datum van eerdere betrokkenheid en het doel waartoe destijds gewaardeerd is. Toelichting 2.5.1. Het kan zijn dat een taxateur een object binnen een periode van twee jaar eerder getaxeerd heeft. Niets verzet zich er tegen dit als feit bekend te maken in het uit te brengen rapport onder vermelding van datum en doel waarvoor destijds gewaardeerd is. Een dergelijke vermelding vermijdt de schijn van belangenverstrengeling. b. Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen Een taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie, in voor zijn integriteit en objectiviteit en handelt bij het uitbrengen van de taxatie op verantwoorde wijze. Toelichting 2.6.1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt.

Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. 2.6.2. De taxateur stelt zijn (waarde)oordeel naar objectieve maatstaven en beargumenteerd vast. Het doen van aannames, mits voorzien van een argumentatie, is toegestaan. 2.6.3. Het op verantwoorde wijze handelen bij het uitbrengen van een taxatie is een open norm die afgemeten zal worden naar hetgeen binnen de beroepsgroep als maatschappelijk betamelijk wordt gezien. 2.6.4. De eisen, die aan de taxateur worden gesteld op het gebied van professionele objectiviteit, houden in dat hij zich bewust moet zijn van alles wat zou kunnen worden gezien als een belangenverstrengeling. Bij het vooraf inwinnen van inlichtingen dient hij de opdrachtgever om een opgave te vragen van alle andere belanghebbende of verbonden partijen, zodat hij kan vaststellen of er sprake is van een mogelijke belangenverstrengeling voor de taxateur, diens partners, mededirecteuren of naaste familieleden. 2.6.5.

Indien er sprake is van een dergelijke belangenverstrengeling dient dit schriftelijk te worden meegedeeld aan de opdrachtgever die vervolgens kan kiezen of hij de benoeming al dan niet wil bevestigen, onder voorbehoud van een duidelijke opgave van de omstandigheden in een door de taxateur over te leggen verklaring of rapport. 2.6.6. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de taxateur, ondanks de wensen van de opdrachtgever, toch de opdracht zal moeten weigeren. c. Ondertekening rapport De taxateur ondertekent persoonlijk het door hem uitgebrachte taxatierapport. Toelichting 2.7.1. De taxateur geeft zich er rekenschap van dat hij zijn integriteit borgt. Met andere woorden, dat er geen feiten en omstandigheden zijn aangaande de persoon van de taxateur of diens directe omgeving die er de oorzaak van zouden kunnen zijn dat zijn waardeoordeel ten aanzien van het te waarderen object wordt beïnvloed. De taxateur vermijdt derhalve situaties van tegenstrijdige belangen of een conflict of interest. Met de persoonlijke ondertekening van het taxatierapport neemt de taxateur verantwoording voor het door hem uitgebrachte deskundigenbericht. 2.7.2. Niets verzet zich er tegen als de organisatie waarvoor de taxateur in loondienst werk het rapport mede ondertekent ten blijken van het medeverantwoordelijkheid nemen voor het rapport en de inhoud daarvan. 2.7.3.

Een niet ondertekend rapport wordt geacht niet te bestaan en geen rechtskracht te hebben, ook al is het voorzien van een bedrijfslogo.

d. Verzekering Een (Register-)taxateur dient zich te verzekeren: • Conform de eisen van het NRVT. • Tegen de kosten van rechtsbijstand die voortkomen wegens het hiervoor omschreven risico. • Desgewenst overlegt de taxateur bij de aanvaarding van een opdracht een door de verzekeraar afgegeven dekkingsverklaring aan de opdrachtgever. 5. Bijzondere vereisten voor het taxatieproces / de taxatie-opdracht 3.1 Inleiding In de opdrachtbrief wordt de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de taxateur vastgelegd. 3.2 Opdrachtvoorwaarden Een opdracht tot taxatie dient door de taxateur schriftelijk aan de opdrachtgever bevestigd te worden, voordat enig rapport wordt uitgegeven. Deze opdrachtbevestiging dient minimaal de navolgende voorwaarden te omvatten: Voorwaarden

Opmerkingen

1.

Benoeming van de opdrachtgever

2.

Benoeming van de taxateur

3.

Het doel van de taxatie

4.

Het onderwerp van de taxatie

5.

Het te taxeren belang

6.

Gebruik van het object of de classificatie van het object

De opdrachtgever dient correct te worden benoemd. In het bijzonder wanneer het rapport opgedragen wordt door een andere juridische entiteit dan de eigenaar van het te taxeren object (bv. koper, financier, directeur groot aandeelhouder, curator etc.). De taxateur dient correct te worden benoemd. Er dient duidelijk te blijken van welke organisatie er sprake is en wie in persoon de taxatie gaat uitvoeren. De basis van de waarde dient exact omschreven te worden, alsmede de opmerking dat de taxatie uitsluitend voor dat doel gebruikt mag worden. Het te taxeren object of objecten dienen nauwkeurig afgebakend/omschreven te worden. Het te taxeren belang dient in de opdracht omschreven te worden (bv. Niet limitatief; waardering ten behoeve van aankoop, verkoop, financiering, inbreng etc.). Per te taxeren object dient het gebruik te worden weergegeven. Daarnaast dient het object te worden geclassificeerd (bv. eigen gebruik, eigen grond, erfpacht).

7.

Basis van de waarde

De basis van de waarde dient in de opdrachtbevestiging te worden weergegeven (Omschrijving waardebegrip).

8.

Datum opname en inspectie

9.

Verklaring van eerdere betrokkenheid

10.

Verklaring omtrent de status van de taxateur

Datum opdracht; Inspectiedatum; Waardepeildatum; Conceptrapportagedatum; Rapportagedatum. De taxateur dient in de opdrachtbevestiging te verklaren of hij eerder op enigerlei wijze bij het te waarderen object betrokken is geweest. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven of de taxateur als intern (in loondienstverband) of extern taxateur optreedt.

11.

Valuta

In de opdrachtbevestiging dient de valuta, waarin getaxeerd wordt, vermeld te worden.

12.

Bijzondere uitgangspunten of beperkingen

13.

Opschorting verslaggeving

14.

Gegevens verstrekt door de opdrachtgever

15.

Beperkingen/uitsluitingen aansprakelijkheid

16.

Publicatie

17.

Norm

18.

Kwalificatie taxateur

19.

Basis voor de berekening van het honorarium

20.

Tuchtrecht

Deze dienen in de opdrachtbevestiging beschreven en toegelicht te worden. Ook wanneer die uitgangspunten gewoonlijk worden gehanteerd. Opdrachtgever en taxateur geven zich er rekenschap van dat, zolang de taxateur niet beschikt over de benodigde gegevens, hij niet gehouden kan worden de gevraagde rapportage uit te brengen. Indien de opdrachtgever gegevens verstrekt en daarvoor inhoudelijk de verantwoordelijkheid neemt, dienen deze expliciet vermeld te worden. In de opdrachtbevestiging dient aangegeven te worden waar de aansprakelijkheid van de taxateur jegens opdrachtgever of derden eindigt of zich beperkt. In de opdrachtbevestiging dient te worden aangegeven dat schriftelijke toestemming van de taxateur is vereist voor reproductie, publicatie of verwijzing van en naar de taxatie of het rapport. In de opdracht bevestiging dient te worden bevestigd dat de taxatie zal worden uitgevoerd overeenkomstig deze norm. In de opdrachtbevestiging wordt blijk gegeven dat de taxateur over de benodigde kwalificatie(s) beschikt voor de uitvoering van de taxatie. In de opdrachtbevestiging wordt aangegeven wat de grondslag is voor de berekening van het honorarium. Indien op de taxateur of diens organisatie een tuchtrecht of klachtenregeling van toepassing is, wordt deze in de opdrachtbevestiging vermeld.

3.3 Marketing beperkingen en gedwongen verkopen Indien de taxateur en of de opdrachtgever constateren dat de taxatie een feitelijke of te voorziene beperking van de marketing moet weerspiegelen, dient deze beperking onderbouwd met de opdrachtgever te worden overeengekomen en worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden. De term ‘executiewaarde’ mag niet worden gebruikt. 3.4 Beperkte informatie Indien een taxateur wordt verzocht een taxatie uit te voeren op basis van beperkte informatie, dient dit in de opdrachtbevestiging te worden vermeld en aan de opdrachtgever te worden bevestigd voordat over de taxatie wordt gerapporteerd. De taxateur dient vooraf te overwegen of een beperking redelijk is in het licht van het doel van de taxatie. Indien de taxateur van mening is, dat het op basis van de beperkte informatie niet mogelijk is een taxatie te leveren, dient de opdracht te worden afgewezen. 3.5 Hertaxatie zonder bezichtiging Het kan zich voordoen dat, indien een object met regelmatige tussenpozen voor dezelfde opdrachtgever wordt getaxeerd, het niet noodzakelijk is opnieuw het object te bezichtigen. Zulks kan alleen indien ten genoegen van de taxateur is vastgesteld dat per waardepeildatum er zich geen wijzigingen hebben voorgedaan aan het gebouw in vergelijk tot de voorgaande taxatie. Zowel in de opdracht als in het rapport wordt hiervan mededeling gedaan.

3.6 Second opinion (kritische controle) Een taxateur mag geen kritische controle maken of second opinion geven van een door een derde opgemaakte taxatie, die bedoeld is voor openbaarmaking, indien de taxateur niet beschikt over alle feiten en informatie waarop de eerste taxateur zich baseerde. Een taxateur kan volledig terecht betrokken zijn bij een controle van dossiers, een controle van methoden, een onderzoek naar de onderbouwing van geleverde taxaties, of bespreking met andere taxateurs over de gehanteerde methodiek. Indien deze controle echter een ander doel dient dan de interne doelen van de opdrachtgever, dient de taxateur zich terughoudend op te stellen.

6. Minimale onderzoeksvereisten voor de waardering 4.1 Bezichtiging en onderzoek Voor een taxatie moeten, voor zover noodzakelijk in relatie van het doel van de taxatie, bezichtiging en onderzoek altijd worden uitgevoerd. Indien bezichtiging en onderzoek beperkt zijn, dient hiervan rekenschap gegeven te worden in een argumentatie in de rapportage en opdrachtbevestiging. 4.2 Verificatie van informatie De taxateur dient naar redelijkheid al die stappen te ondernemen om de informatie, waarop hij zich bij de waardering baseert, te verifiëren en indien dit niet mogelijk is beargumenteerd in de rapportage aan te geven welke uitgangspunten hij heeft gehanteerd. 4.3 Onderzoeksgebieden Onderzocht worden tenminste en niet limitatief de navolgende gebieden: No 1.

Onderzoeksgebied Juridische aspecten van het vastgoed

Privaatrechtelijke aspecten

Publiekrechtelijke status van het vastgoed

2.

Gebruik van het object

Fiscale status van het vastgoed en de onderliggende (huur)overeenkomsten Ruimten

Huurders

Locatieaspecten

Technische eigenschappen

Beperkte technische omschrijving Bouw- en/of renovatieen/of uitbreidingsplannen Voorzieningen behorende tot het vastgoed

Onderhoudstoestand

Eigendomssituatie, erfpacht, kadastrale kaart, kadastraal uittreksel en overige informatie en belemmeringen. Bestemmingplan, voorbereidingsbesluit, omgevings- vergunning, exploitatieplannen etc. Status ten aanzien van B.T.W., (herzieningsperiode), overdrachtsbelasting, nieuw vervaardigd onroerend goed etc. Diverse oppervlakten van het vastgoed volgens de methodiek van de NEN 2580. Geef aan in hoeverre het object alternatief aanwendbaar is. Indien daar sprake van is schets de uitpondmogelijkheden en de bijbehorende scenario’s. Huurovereenkomsten, looptijden, bijzondere verplichtingen, zekerheden, andere gebruiksrechten en of voorkeursrechten van koop door bijv. de huurder. Zaken in de omgeving van het vastgoed die van invloed zijn op de waarde, zoals stand, ligging, bereikbaarheid, parkeren, (sociale) veiligheid, winkels etc. Geef een omschrijving op hoofdlijnen van de belangrijkste technische aspecten van het getaxeerde object. Omschrijving van voorgenomen bouw-, renovatie- of uitbreidingsplannen, kosten en status. Die installaties en apparatuur die vastgoed gebonden zijn en van invloed (kunnen) zijn op de waarde. Bijvoorbeeld WKO-installaties klimaatbeheersingsinstallaties etc. De taxateur vormt zich een beeld van de onderhoudstoestand en die factoren die daarbij van invloed kunnen zijn op de waardering. Dit geschiedt op basis van een steekproefsgewijze inspectie.

Het oordeel van de taxateur is nimmer een

Milieu (vervuiling)

Duurzaamheid

Risico’s

Marktomstandigheden: de EVS schrijven voor dat een taxateur geen onrealistische uitgangspunten mag formuleren over marktomstandigheden, of een marktwaarde mag veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt (EVS 1 - 5.4.3).

garantie voor de aan- of afwezigheid van gebreke. Milieufactoren die van invloed zijn op de waarde, zoals bodem, grondwater, geluid, licht, stank etc. Of toepassing van materialen die gevaarlijk of milieu belastend (bijv. asbest). Welke duurzaamheidcategorie vertegenwoordigt het vastgoed en welke maatregelen zijn aanwezig?

Geef een inschatting van de risico’s voor de eigenaar en/of de financier die samenhangen met het object, de markt en of de voorgenomen ontwikkelingen Geef een omschrijving van de markt waarin het te taxeren object zich bevindt en van de belangrijkste kansen en bedreigingen.

4.4 Specifieke aanvulling voor winkels

4.5 Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs (en splitsingsakte bij appartementsrechten). Afschriften daarvan worden door de taxateur bij het rapport gevoegd. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële ) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtvoorwaarden, waaronder: • Betreft het een tijdelijk recht of voortdurend/eeuwigdurend recht van erfpacht; • De einddatum (bij een tijdelijk recht van erfpacht) of de expiratiedatum (bij een voortdurend recht van erfpacht); • Het actuele canonbedrag per jaar; • Herziene canon. Erfpachtcanons zijn vast of zijn geïndexeerd. Aan het einde van de erfpachtperiode wordt echter de canon geheel opnieuw vastgesteld;

•

•

• • •

Afgekochte canon. Als de erfpachtcanon is afgekocht voor nog minimaal 10 jaar dan hoeft met de erfpacht geen rekening te worden gehouden en kan worden volstaan met het invullen van de datum tot wanneer de canon is afgekocht. Als deze afkooptermijn binnen 10 jaar afloopt, dient te worden gerekend met de nieuwe (herziene) canon en een contante waarde van het voordeel tot die datum; Vaste canon. Als er sprake is van een vast canonbedrag tot een bepaalde datum, dient deze datum te worden aangegeven; Er wordt bij een vaste canon van uitgegaan dat deze geïndexeerd is, bijvoorbeeld elke 5 jaar. Als dit niet het geval is dan dient dit te worden vermeld; De uitgever van het erfpachtrecht of bloot eigenaar. Melding van de gemeente die de grond heeft uitgegeven. In geval van uitgifte in erfpacht door particulieren, openbare lichamen (zoals waterschappen, hoogheemraadschappen, spoorwegen etc.):graag vermelden wie grondeigenaar is.

4.6 Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Vermeld dient te worden welke instantie(s) en welke functionaris(sen) is (zijn) geraadpleegd. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Wel dient minimaal te worden vastgesteld of het huidige gebruik past binnen de publiekrechtelijke mogelijkheden. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. 4.7 Onderhoudstoestand

4.8 Verontreiniging

. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het rapport vermelde bronnen. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebron(nen). De taxateur dient bij eigenaar, gebruiker, koper en verkoper te vragen naar eventuele bodemrapporten en het gebruik in het verleden. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bron(nen) waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst, alsmede het Bodemloket. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld, betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt en/of als zodanig worden herkend. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn.