01 C-District erfpachtovereenkomsten

Collegebesluit

Onderwerp C-District erfpachtovereenkomsten Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/290886 Raadt, E. de 4.5 Overige beheerstaken PCM Visser, K.M. de 0642104671 kdevisser@haarlem.nl Door de jaren heen is er gewerkt aan de ontwikkeling van een innovatie hub op het MAAK-terrein (Oudeweg 91-95) door de huidige huurders, MAAK Haarlem en 3D MakersZone. De gemeente steunt dit initiatief van de partijen en heeft het CDistrict opgenomen in diverse beleidsstukken. Dit heeft zich vervolgens vertaald in het raadsstuk ‘C-District strategie’, welke is vastgesteld in de gemeenteraad van 15 december 2022. In lijn met dit besluit is besloten om het MAAK-terrein voor de ontwikkeling van het C-District in te zetten door de opstallen te verkopen aan MAAK Haarlem en 3D MakersZone en de grond in erfpacht uit te geven. Op basis van de taxaties heeft een actualisatie van het businesscase van MAAK Haarlem plaatsgevonden en is eerder dit jaar door het college een gemeentelijke garantiestelling voor €2,5 miljoen aan MAAK Haarlem afgegeven. Tevens is op basis van de taxaties met de partijen gewerkt aan het opstellen van de erfpachtovereenkomsten en aan het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst. Door te besluiten over deze overeenkomsten kunnen partijen investeren in het vastgoed en kan gezamenlijk met de gemeente worden overgegaan tot uitvoering van de door-ontwikkeling van het C-District.

Behandelvoorstel voor commissie

Relevante eerdere besluiten

Dit besluit betreft enkel de drie erfpachtovereenkomsten. Over de samenwerkingsovereenkomst wordt een apart besluit genomen. Het betreft een aan- of verkoop van een onroerend goed met een waarde kleiner dan € 500.000 en de ‘lichte’ voorhangprocedure zoals bedoeld in artikel 8, eerste lid van de Financiële verordening is van toepassing. Het college stelt de commissie in de gelegenheid om het voorgenomen besluit te bespreken. De commissie wordt gevraagd om wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. - Startnotitie ‘C-District’ (2021/10371014), vastgesteld in de gemeenteraad van 14 oktober 2021. - Collegebesluit ‘C-District intentieovereenkomst MAAK – 3DMZ’ (2021/670319), vastgesteld in de commissie Ontwikkeling van 3 maart 2022.

Kenmerk: 2025/290886

1/8

Besluit college d.d. 15 april 2025

- Raadsstuk ‘C-District strategie’ (2021/1429462), vastgesteld in de gemeenteraad van 15 december 2022. - Collegebesluit ‘Stand van zaken C-District: samenwerkingsovereenkomst, vastgoedcontracten en gemeentelijke garantiestelling’ (2024/0909891), vastgesteld door het college van B&W op 14 januari 2025. Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. De erfpachtovereenkomst C-District gemeente – MAAK Haarlem – 3D Makers Zone aan te gaan onder de voorwaarde dat de zienswijze van de raadscommissie geen aanleiding geeft het besluit te wijzigen of in te trekken; 2. De erfpachtovereenkomst C-District gemeente – MAAK Haarlem aan te gaan onder de voorwaarde dat de zienswijze van de raadscommissie geen aanleiding geeft het besluit te wijzigen of in te trekken; 3. De erfpachtovereenkomst C-District gemeente – 3D Makers Zone aan te gaan onder de voorwaarde dat de zienswijze van de raadscommissie geen aanleiding geeft het besluit te wijzigen of in te trekken; 4. De raadscommissie ontwikkeling te verzoeken zijn zienswijze te geven op het voornemen van het college te besluiten om akkoord te gaan met de drie genoemde erfpachtovereenkomsten onder besluit 1, 2 en 3. de secretaris,

Zienswijze raadcommissie d.d. ……..

de burgemeester,

De raadcommissie ontwikkeling der gemeente Haarlem, Gelezen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 11 maart 2025, Brengt over het voornemen van het college tot vaststelling de volgende zienswijze ter kennis van het college: (wordt ingevuld door de commissie)

1. Aanleiding Op 26 oktober 2021 is de gemeenteraad akkoord gegaan met de startnotitie C-District. Daarmee is ingestemd met een bijdrage van de gemeente aan het door ontwikkelen, uitbouwen, organiseren en borgen van de innovatie hub C-District voor in ieder geval de eerste tien jaar. Een innovatie hub is een netwerk waarin de bedrijven, de overheid en het onderwijs kennis en kunde open met elkaar delen om een ontwikkeling te versnellen, ieder vanuit zijn eigen bedrijfsvoering. Het C-District is zo’n innovatie hub, en het MAAK-terrein (Oudeweg 91-95) is het centrum van deze hub.

Kenmerk: 2025/290886

2/8

Op 28 februari 2022 is met MAAK Haarlem en 3D Makers Zone op het MAAK-terrein (te noemen: de partijen) een intentieovereenkomst afgesloten. Hiermee is door partijen en gemeente de intentie uitgesproken voor de continuering van de samenwerking. Op 15 december 2022 is de strategie voor de doorontwikkeling van het C-District vastgesteld door de gemeenteraad. Daarmee is besloten om de komende tien jaar het terrein door te ontwikkelen en te onderzoeken op welke wijze de gebouwen op het MAAK-terrein verkocht kunnen worden en de grond uitgegeven kan worden in erfpacht ten behoeve van deze doorontwikkeling. Ook is toen besloten dat de vastgestelde kaders over het vastgoed gedeelte verder worden uitgewerkt in contracten met MAAK Haarlem en 3D Makers Zone. Na het besluit zijn twee onafhankelijke partijen gevraagd om een taxatie uit te voeren van het terrein en de opstallen. Eind 2023 zijn de taxaties opgeleverd en is aan het begin van 2024 op basis van deze taxaties door een erfpachtspecialist een erfpachtcanon bepaald. Op basis van taxaties heeft een actualisatie van het businesscase van MAAK Haarlem plaatsgevonden en is eerder dit jaar een gemeentelijke garantiestelling voor €2,5 miljoen afgegeven door het college.

Tevens is op basis van de taxaties met de partijen gewerkt aan het opstellen van de erfpachtovereenkomsten (bijlagen 1 t/m 3) en aan het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst (bijlage 4). De getaxeerde grondwaarde en opstalwaarden worden in de erfpachtovereenkomsten eenmalig geïndexeerd (CPI) naar prijspeil 2025. 2. Beoogd resultaat Met het aangaan van de erfpachtovereenkomsten en de samenwerkingsovereenkomst biedt het college partijen de gelegenheid te investeren in het vastgoed en gezamenlijk met de gemeente tot uitvoering te komen van de door-ontwikkeling van het C-District. Beoogd resultaat is het versnellen van de transitie naar een circulaire economie en een duurzame maatschappij. Hierbij worden samen met betrokken partijen technologische projecten (door)ontwikkeld op het gebied van circulariteit en duurzaamheid en wordt op het terrein een toegankelijke proeftuin aan het regionale bedrijfsleven geboden. Omdat de grond aan verschillende partijen of in gezamenlijk beheer wordt uitgegeven is het nodig om verschillende erfpachtovereenkomsten op te stellen.

Dit besluit betreft drie erfpachtovereenkomsten (zie bijlage) die gaan over: - de verkoop van opstallen en het in erfpacht uitgeven van de grond aan MAAK Haarlem; - de verkoop van een opstal en het in erfpacht uitgeven van de grond aan 3D Makers Zone; - het in erfpacht uitgeven van grond aan MAAK Haarlem en 3D Makers Zone. Voor een exact beeld waarop de verschillende overeenkomsten van toepassing zijn en de fasering van verhuur naar erfpacht wordt verwezen naar bijgevoegde tekeningen (zie bijlage).

Kenmerk: 2025/290886

3/8

3. Onderbouwing voorstel 3.1 De verkoop van de opstallen is nodig om investeringen door partijen mogelijk te maken en het CDistrict te laten doorontwikkelen MAAK Haarlem en 3D Makers Zone zijn vanaf 2014 huurders van de opstallen op het terrein van de voormalige stadsreiniging (Oudeweg 91-95), waarvoor een zogenoemd ‘triple net huurovereenkomst’ is aangegaan. Gedurende deze verhuur periode hebben partijen diverse investeringen gedaan ten behoeve van het type gebruik, maar ook om het onderhoud op het gewenst niveau te houden. Voor het verduurzamen van de opstallen en de uitbreiding van vierkante meters hebben partijen het eigendom nodig. Dergelijke verbeteringen zijn ook voor de gemeente gewenst en maken het mogelijk om het CDistrict te laten groeien. De partijen worden gezien als de grondleggers van het C-District en hebben bewezen als betrouwbare partners bij het versnellen naar een circulaire economie. Met een positief besluit over de erfpachtovereenkomsten kan deze stap worden gezet. 3.2 Met de realisatie van het C-District worden doelen uit de Economische Visie Haarlem gerealiseerd In 2019 heeft de raad de Economische Visie Haarlem vastgesteld. Hierin is onder andere beschreven hoe Haarlem bij een groei met 10.000 woningen, de stad in balans houdt.

Innovatie, talentontwikkeling en het bieden van de juiste werkgelegenheid die past bij de Haarlemse beroepsbevolking zijn manieren om de voorziene groei verantwoord te maken. De ontwikkeling van het C-district tot een duurzame en circulaire hotspot past daar in. In het convenant Waarderpolder 2021-2025 zijn hierover met het bedrijfsleven nadere afspraken gemaakt. 3.3 Met de realisatie van het C-District wordt uitvoering gegeven aan het Actieprogramma Circulaire Economie In het Actieprogramma Circulaire Economie is de ontwikkeling van het C-District opgenomen. In 2040 wil Haarlem een volledig circulaire stad zijn. Hiervoor zoekt de gemeente onder andere de samenwerking op in de triple helix en stimuleert zij innovatie om gebruik van grondstoffen te beperken. Daarnaast ondersteunt de gemeente het MKB bij het realiseren van verduurzamingsopgaven zoals het gebruik van hernieuwbare energiebronnen, maar ook stimuleert zij kennisdeling en experimenten met houtbouw en CO₂-reductie. Voor partijen verbonden aan het CDistrict zijn dergelijke activiteiten de basis van hun dagelijkse werkzaamheden. In het netwerk van het C-District, de innovatie hub, staat open kennisdeling centraal.

3.4 Met het door ontwikkelen van de innovatie hub werken wij aan een toekomstbestendige maatschappij Met het investeren in de innovatie hub wordt ook gewerkt aan een toekomstbestendige maatschappij, de inzet op een snellere transitie maakt de stad eerder toekomstbestendig. Hierdoor wordt de leefbaarheid en leef kwaliteit verbeterd, waardoor Haarlem als stad aantrekkelijker wordt

Kenmerk: 2025/290886

4/8

voor ondernemers, bewoners en bezoekers. Daarbij is met de groei van de stad met 10.000 woningen en een grote uitgaande pendel van bewoners die werken buiten de stad het realiseren van nieuwe werkplekken die toekomstbestendig zijn van grote waarde. 3.5 De gemeente wil regie houden op het uitvoeren van beleidsdoelen via erfpachtovereenkomsten De gemeente wil voor het behalen van haar beleidsdoelen wel regie blijven voeren op de activiteiten in het C-District. Daarbij is geleerd van projecten als Haarlemmer Stroom waarbij gemeentelijk vastgoed ook werd ingezet om beleidsdoelen te realiseren. Door het uitgeven van de grond van het MAAK-terrein in erfpacht behoudt de gemeente een juridische positie. De beide partijen hebben ieder een eigen erfpachtovereenkomsten voor de delen waar gebouwen staan of worden ontwikkeld en daarnaast nog een gezamenlijke erfpachtovereenkomst voor de gedeelde gronden. 3.6 De garantiestelling is van kracht na het ondertekenen van de overeenkomsten Met het collegebesluit ‘stand van zaken C-District: samenwerkingsovereenkomst, vastgoedcontracten en gemeentelijke garantiestelling’ is het college op 14 januari 2025 akkoord gegaan met de gemeentelijke garantiestelling van € 2,5 miljoen.

Hierdoor ontstond ruimte voor MAAK Haarlem om, parallel aan het proces van het afronden van de samenwerkingsovereenkomst en de erfpachtovereenkomsten, bij de Bank Nederlandse Gemeenten (hierna: BNG) alvast een aanvraag in te dienen voor de lening. Ervaring leert dat dit proces enkele weken tot maanden in beslag kan nemen. Door dit reeds in gang te zetten is de verwachting dat na een positief besluit over, en na het ondertekenen van de erfpachtovereenkomsten, door de BNG direct kan worden overgaan tot het verstrekken van de leningen. Dan kan de garantiestelling ook pas worden geeffectueerd. Voor MAAK Haarlem betekent dit dat zij gelijk na besluitvorming over de erfpachtovereenkomsten kunnen starten met de bouwwerkzaamheden. 3.7 Duurzaamheidsparagraaf In de voorliggende periode hebben partijen een deel van het verharde terrein al verduurzaamd. Zo hebben zij aan de voorzijde het parkeerterrein verwijderd en een onverharde binnentuin gerealiseerd. Aan de achterzijde van het terrein hebben zij een meer groene ruimte aangelegd. Verder wordt voor de ontwikkeling gekeken naar circulair en modulair bouwen en wordt met het toevoegen van vierkante meters huisvesting geboden aan innovators die bijdragen aan een circulaire economie. Ook worden diverse onderzoeken uitgevoerd in fieldlabs om te verduurzamen en circulair materiaal gebruik te bevorderen. 4.

Risico’s en kanttekeningen 4.1 Bij het niet nakomen van financiële verplichtingen zijn de gevolgen vastgelegd in de erfpachtovereenkomsten Voor partijen kan de ontwikkeling van het terrein diverse financiële risico’s hebben, zoals hogere kosten (materiaal en bouw) en beperkte vraag naar vierkante meters (minder huurders). Indien de kosten hoger zijn of verhuur tegen valt heeft dit effect op de businesscase van partijen en mogelijk

Kenmerk: 2025/290886

5/8

gevolgen voor het nakomen van hun financiële verplichtingen naar de gemeente (betaling van de erfpachtcanon). Daarom zijn over de gevolgen van het niet nakomen van de financiële verplichtingen door partijen afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in de erfpachtovereenkomsten, o.a. een forse boete die de gemeente kan opleggen. Eveneens geldt in zo’n geval dat de gemeente kan overgaan tot liquidatie van het vastgoed, waarbij de gemeente zich kan beroepen op haar hypotheekrecht om haar financiële risico’s te kunnen afdekken. 4.2 Samenwerkingsafspraken Vanaf 2014 zijn MAAK Haarlem en 3D Makers Zone de huurders van het MAAK-terrein. Met hun activiteiten hebben zij de basis gelegd voor het C-District. Met het ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst legt de gemeente met partijen de afspraken vast over bijvoorbeeld rollen en verantwoordelijkheden voor de komende 10 jaar. Door veranderende omstandigheden kan de samenwerking in de komende jaren onder druk komen te staan. In de samenwerkingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt die op dergelijke situatie van toepassing zijn.

4.3 Er heeft een toets plaatsgevonden aan het staatssteun en er is twee keer gepubliceerd Voorafgaand aan de verkooponderhandelingen heeft de gemeente aan de eisen van het Didamarrest voldaan door in 2023 via een publicatietekst te melden dat het voornemens is om de grond in erfpacht uit te geven aan MAAK Haarlem en 3D Makers Zone en de opstallen in vol eigendom. Als publicatietermijn heeft de gemeente 20 dagen aangehouden. Hierop is geen reactie gekomen van mogelijk geïnteresseerden. Het afgeven van een gemeentelijke garantiestelling geeft gewijzigde omstandigheden. Dit is aanleiding geweest om wederom te publiceren (februari/maart 2025) voor een periode van 20 dagen. Ook hierop zijn geen reacties gekomen van mogelijk geïnteresseerden. 5. Consequenties en uitvoering 5.1 Financiën Het netto resultaat van de verkoop van de opstallen zal terugvloeien naar de reserve vastgoed. De erfpacht wordt voor lange tijd afgesloten. In totaal (zie bijlage 1, bijlage 2 en bijlage 3) is de aanvang van de erfpachtcanon € 52.690 (excl. BTW) per jaar en deze neemt gelang de tijd en de fasering toe naar een bedrag van € 86.354 (excl. BTW) per jaar na 2039. De erfpachtcanon wordt jaarlijks toegevoegd aan de algemene middelen.

De totale meerjarige ontvangsten vanuit de erfpachtcanon overstijgen de tijdelijke extra capaciteitslasten voortkomend uit de werkzaamheden aan het CDistrict vanuit de gemeente. De gemeente verbindt zich voor de eerste 10 jaar aan het C-District. De capaciteitsvraag is in eerste instantie voor 4 jaar. De capaciteitsvraag voor het C-District wordt op dit moment gedekt vanuit het budget van het actieprogramma circulaire economie. 5.2 Communicatie Over de samenwerking die de gemeente met de partijen aangaat in het C-District en de erfpachtovereenkomsten is door de gemeente open gecommuniceerd en is twee keer gepubliceerd.

Kenmerk: 2025/290886

6/8

Verder wordt het C-District bij diverse activiteiten en evenementen die door de partijen worden georganiseerd genoemd. Zo organiseren partijen sinds enkele jaren C the Future. Dit is een tweedaags evenement gericht op inhoudelijk kennisdeling en bekendheid geven aan belanghebbenden en bewoners. Het MAAK-terrein, duurzaamheid en circulaire economie staan daarbij centraal. Dit evenement vindt plaats in de eerste week van oktober en sluit aan bij het weekend van de wetenschap. Elk jaar is een groei van bezoekers te zien. 5.3 Participatie In dit project is sprake van uitgebreide participatie. Er wordt nauw samengewerkt met de bestaande partijen op het MAAK-terrein en ook de samenwerkingsovereenkomst is gericht om dit te formaliseren, te continueren en te verbeteren. Voor de ontwikkeling van het C-District richt de gemeente zich op het vergroten en versterken van het netwerk. Hierbij zal de gemeente zich ook inzetten op het verbinden van andere partners in Haarlem en de regio. Daartoe hebben de gemeente en de partijen afgesproken om binnen 1 jaar na het ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst een nadere overeenkomst op te stellen om de samenwerking met derden te borgen. 5.4 Juridisch De erfpachtovereenkomsten en de samenwerkingsovereenkomst zijn, in samenspraak met MAAK Haarlem en 3D Makers Zone, door de gemeente opgesteld.

Hierbij is continu aandacht geweest voor transparantie en waakzaamheid voor staatssteun. Ter controle heeft MAAK Haarlem de concept overeenkomsten voorgelegd aan hun juridisch adviseur. De gemeente heeft de overeenkomsten voorgelegd aan de stadsadvocaat en diverse interne vakdisciplines. Naar aanleiding van deze controles hebben slechts enkele kleine wijzigingen plaatsgevonden. De erfpachtovereenkomsten zijn gebaseerd op de afspraken van de samenwerkingsovereenkomst. De besluiten over de erfpachtovereenkomsten en de samenwerkingsovereenkomst worden los van elkaar genomen vanwege de verschillende procedures en portefeuilles, maar zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Ondertekening vindt daarom plaats nadat over alle stukken een positief besluit is genomen. 5.5 Planning Na besluitvorming over de erfpachtovereenkomsten en de samenwerkingsovereenkomst worden deze officieel getekend. Hierna gaat MAAK Haarlem direct van start met de eerste fase van de ontwikkeling, namelijk: het verbeteren van de bestaande opstallen en de aanleg van een energienetwerk. Verder worden 2025 en 2026 gebruikt om samen met de gemeente de ontwikkeling van het achterterrein vorm te geven en uit te werken. Start van die ontwikkeling is nu gepland in 2027.

Kenmerk: 2025/290886

7/8

6. Bijlagen 1. Erfpachtovereenkomst C-District gemeente – 3D Makers Zone 2. Erfpachtovereenkomst C-District gemeente – MAAK Haarlem 3. Erfpachtovereenkomst C-District gemeente – MAAK Haarlem – 3D Makers Zone 4. Samenwerkingsovereenkomst C-District gemeente – MAAK Haarlem – 3D Makers Zone 5. Tekening met nummer 2024/154-034; 6. Tekening “MAAK - 3DMZ fasering gronduitgifte versie 31-05-2024”. 7. Tekening “MAAK - 3DMZ fasering gronduitgifte versie 30-01-2024” 8. Taxatierapport Colliers 9. Taxatierapport Troostwijk 10. Brief Tiede de Boer indexatie d.d. 8 april 2025 11. Ruimtelijk programma van het C-district

Kenmerk: 2025/290886

8/8