01 Beijnesweg 3 Verkoop bloot eigendom

Collegebesluit

Onderwerp Beijnesweg 3 Verkoop bloot eigendom Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/901978 Raadt, E. de 4.5 Overige beheerstaken VG Wegbrans-Alladien, J. 023-5114634 jwegbrans@haarlem.nl De gemeente is eigenaar van een perceel grond belast met een recht van erfpacht (“de bloot eigendom”), aan de Beijnesweg 3, (2033 BB Haarlem), gelegen op het bedrijventerrein Waarderpolder, kadastraal bekend als HLM II sectie N nummer 808, groot 741m². Er wordt gesproken over bloot eigendom als de eigendom van een object, in dit geval grond, is beperkt. De eigenaar van dit bloot eigendom heeft niet de directe beschikking over het object. In het geval van Beijnesweg 3 is de eigendom beperkt met een erfpacht. Het eigendom dat bij de gemeente is achtergebleven heet “bloot eigendom”. Op 15 mei jl. heeft de erfpachter bij de gemeente het verzoek ingediend om het erfpachtrecht om te zetten in volle eigendom en de bloot eigendom te mogen kopen. Voornoemd perceel behoort niet tot het strategisch bezit en is derhalve met het oog op de voorgenomen verkoop getaxeerd conform het erfpacht- en grondbeleid van de gemeente en te koop aangeboden aan de erfpachter. Erfpachter heeft het aanbod van de gemeente geaccepteerd en wenst over te gaan tot koop van de blote eigendom.

Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt dit besluit ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d van de Gemeentewet bevoegd inzake de aan- en verkoop van onroerende zaken. Bij aanen verkoop van onroerende zaken tussen de € 100.000,-- en € 500.000,-- beslist het college niet dan nadat de commissie is geïnformeerd over het voornemen en in de gelegenheid is gesteld om het voorgenomen besluit te bespreken, hetgeen volgt uit artikel 8, tweede lid van de Financiële Verordening 2024. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet wordt een geheimhoudingsplicht opgelegd met betrekking tot (delen van) het taxatierapport (bijlage 1),de financiële informatie (bijlage 2), de brief aanbod gemeente aan erfpachter (bijlage

Kenmerk: 2023/901978

1/9

Relevante eerdere besluiten

Besluit College d.d. 5 september 2023

3) en de verkoopovereenkomst (bijlage 4), ten eerste ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1. tweede lid, aanhef en onder b van de Wet open overheid (Woo), ten tweede ter bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Woo, en ten derde ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder e van de Woo.. Nota Erfpacht (2014/139724), collegebesluit, d.d. 13 mei 2014 en bij dit besluit behorende Bijlage 2; Uitgangspunten erfpachtbeleid gemeente Haarlem d.d. 31 maart 2014; Nota Grondbeleid 2018 e.v. (2018/753510) en bij dit besluit behorende Bijlage 1 , raadsbesluit, d.d. 31 januari 2019; Nota Gestandaardiseerde werkwijze verkoop gemeentelijk vastgoed, nummer 2019/441246, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling, d.d. 16 oktober 2019; Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Haarlem 2020, nummer, 2019/813237 zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 9 januari 2020; Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1.

Tot de verkoop van de bloot eigendom van het perceel Beijnesweg 3, 2031 BB te Haarlem, kadastraal bekend als gemeente Haarlem II, sectie N nummer 808 (groot 741 m²), onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling geen aanleiding geeft om het besluit te wijzigen of in te trekken. 2. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een geheimhoudingsplicht op te leggen ten aanzien van (delen van) het taxatierapport (bijlage 1) de financiële informatie (bijlage 2), de brief aanbod gemeente aan erfpachter (bijlage 3) en de verkoopovereenkomst (bijlage 4), ten eerste ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1. tweede lid, aanhef en onder b van de Wet open verheid (Woo) ), ten tweede ter bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens, als bedoeld in en artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Woo, en ten derde ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder e van de Woo.

Kenmerk: 2023/901978

2/9

3. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van delen van de bijlagen 1, 3 en 4 (het taxatierapport, de brief: aanbod gemeente aan erfpachter en de verkoopovereenkomst) geldt wat betreft tot personen herleidbare informatie voor onbepaalde tijd. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van bijlage 2 (financiële informatie) wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. 4. Het college zal in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat overeenkomstig bestaand beleid toe te voegen aan de Reserve Vastgoed. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding De gemeente is eigenaar van een perceel grond belast met een recht van erfpacht, aan de Beijnesweg 3, (2033 BB te Haarlem), gelegen op het bedrijventerrein Waarderpolder, kadastraal bekend als HLM II sectie N nummer 808, groot 741m². Er wordt gesproken over bloot eigendom als de eigendom van een object, in dit geval grond, is beperkt. De eigenaar van dit bloot eigendom heeft niet de directe beschikking over het object. In het geval van Beijnesweg 3 is de eigendom beperkt met een erfpacht. Het eigendom dat bij de gemeente is achtergebleven heet “bloot eigendom”. Op 15 mei jl. heeft de erfpachter bij de gemeente het verzoek ingediend om het erfpachtrecht om te zetten in volle eigendom en de bloot eigendom te mogen kopen. Voornoemd perceel behoort niet

Kenmerk: 2023/901978

3/9

tot het strategisch bezit en is derhalve met het oog op de voorgenomen verkoop getaxeerd conform het erfpacht- en grondbeleid van de gemeente en te koop aangeboden aan de erfpachter. Erfpachter heeft het aanbod van de gemeente geaccepteerd en wenst over te gaan tot koop van de bloot eigendom. De erfpacht betreft een perceel grond met daarop een kantoor en opslagruimte. Het kantoor is, na toestemming van de gemeente, verhuurd. Het pand is in matige staat. Erfpachter heeft aangegeven na aankoop van het bloot eigendom het pand te willen opknappen. Deze verkoop betreft echter de verkoop van de bloot eigendom. Derhalve is de staat van het pand van ondergeschikt belang voor de taxatie en de waarde van het bloot eigendom. Een uitgiftetekening vindt u in bijlage 5. Overeenkomstig de nota Erfpacht (2014/139724), alsmede de bij deze nota behorende bijlage 2 Uitgangspunten erfpachtbeleid gemeente Haarlem en aanvullend de vigerende nota Grondbeleid 2018 (2018/753510) besluit het college om mee te werken aan het verzoek van de erfpachter. Voor de gemeente is het behoud van de bloot eigendom van dit onroerend goed niet van belang. Door middel van het bestemmingsplan (Bedrijventerrein Waarderpolder) is het gebruik van het perceel publiekrechtelijk bepaald.

De voorwaarden en bepalingen van deze verkoop en koop zijn vastgelegd in de reeds door erfpachter (koper) ondertekende verkoopovereenkomst d.d. 16 juli 2023 (bijlage 4). Door verkoop van het bloot eigendom aan de erfpachter (koper), gaat in deze situatie door zogenaamde vermenging teniet en houdt het recht van erfpacht op te bestaan. Erfpachter (koper) heeft met de verkrijging van de bloot eigendom het volle eigendom van de grond. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d van de Gemeentewet bevoegd inzake de aan- en verkoop van onroerende zaken. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken tussen de € 100.000 en € 500.000,-- beslist het college niet dan nadat de commissie is geïnformeerd over het voornemen en in de gelegenheid is gesteld om het voorgenomen besluit te bespreken, hetgeen volgt uit artikel 8, tweede lid van de Financiële Verordening 2024. 2. Besluitpunten college 1. De verkoop van het bloot eigendom van het perceel Beijnesweg 3, 2031 BB te Haarlem, kadastraal bekend als gemeente Haarlem II, sectie N nummer 808 (groot 741 m²) onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling geen aanleiding geeft om het besluit te wijzigen of in te trekken. 2.

Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een geheimhoudingsplicht op te leggen ten aanzien van (delen van) het taxatierapport (bijlage 1) de financiële informatie (bijlage 2), de brief aanbod gemeente aan erfpachter (bijlage 3) en de verkoopovereenkomst (bijlage 4), ten eerste ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1. tweede lid, aanhef en onder b van de Wet open verheid (Woo) ), ten

Kenmerk: 2023/901978

4/9

tweede ter bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens, als bedoeld in en artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Woo, en ten derde ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder e van de Woo. 3. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van delen van de bijlagen 1, 3 en 4 (het taxatierapport, de brief: aanbod gemeente aan erfpachter en de verkoopovereenkomst) geldt wat betreft tot personen herleidbare informatie voor onbepaalde tijd. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van bijlage 2 (financiële informatie) wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. 4. Het college zal in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het nettoverkoopresultaat overeenkomstig bestaand beleid toe te voegen aan de Reserve Vastgoed. 3. Beoogd resultaat Verkoop van de bloot eigendom van onderhavig perceel gelegen aan Beijnesweg 3 te Haarlem Bedrijventerrein Waarderpolder. 4. Argumenten 1. Grond in erfpacht uitgegeven omzetten in verkoop blote eigendom Door verkoop van de bloot eigendom aan de betreffende erfpachter, verkrijgt de erfpachter de volle eigendom van de grond en houdt de erfpacht op te bestaan.

Het huidige erfpachtbeleid (2014/139724) stimuleert de verkoop van de bloot eigendom bij woningen. De bewoner die het betreffende erfpachtrecht van de bijbehorende grond heeft, wordt de mogelijkheid geboden om de bloot eigendom te kopen om op die manier het volle eigendom van de grond te verkrijgen. Voor de verkoop van het bloot eigendom van bedrijfsmatig onroerend goed is maatwerk afgesproken. Omdat deze erfpacht niet binnen een toekomstig ontwikkelgebied valt, mede vanwege het feit dat het perceel niet tot het strategisch bezit behoort, is verkoop niet bezwaarlijk. Het betreft het perceel op erfpachtgrond gelegen Beijnesweg 3 met een totale oppervlakte van 741 m², met groen vlak aangegeven op de uitgiftetekening, d.d. 12 juni 2023 in bijlage 4, is op 22 mei 2017 in erfpacht uitgegeven. Het recht van erfpacht eindigt op 21 mei 2042. Indien de bloot eigendom niet wordt verkocht zal bedoeld perceel hoogstwaarschijnlijk na de beëindigingsdatum 2042 opnieuw in erfpacht worden uitgegeven, tegen de dan geldende marktcondities. 2. Perceel is geen strategisch bezit Voor het uitvoeren van het ruimtelijk beleid is het niet noodzakelijk dat de gemeente eigenaar blijft van de grond. De locatie maakt al lange tijd geen onderdeel meer uit van het

Kenmerk: 2023/901978

5/9

strategisch bezit en is niet inzetbaar voor andere beleidsdoelen. De gemeente streeft ernaar om de niet-strategische erfpachtportefeuille te verminderen. In het huidige bestemmingsplan worden de functie en de wensen voldoende geborgd. 3. De aanbieding is marktconform Ten behoeve van de grondwaarde is het perceel gewaardeerd door een onafhankelijke deskundige, Tiede de Boer, Randstedelijk Rentmeester & Taxateur met als waardepeildatum 27 januari 2023 Beijnesweg 3, d.d. 28 februari 2023 (Bijlage 1). 4. Perceel wordt in de huidige staat overgedragen Koper verwerft het perceel in de huidige staat, waarmee het verkochte wordt aanvaardt in juridische- en milieusituatie zoals die is op de datum van overdracht. De gemeente verstrekt geen garanties en aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid ter zake van het verkochte. 5. Financiën De opbrengst (koopsom minus boekwaarde) van deze verkoop wordt conform bestaand beleid toegevoegd aan de Reserve Vastgoed. De financiële consequenties worden in de bestuur rapportage verwerkt. Voor een totaaloverzicht van de verkooptransactie wordt verwezen naar bijlage 2 “Financiële informatie”. 6. Communicatie & Participatie De erfpachter wordt na besluitvorming geïnformeerd. 7.

Gedeeltelijke geheimhouding op bijlagen 1, 2, 3 en 4: Nu de financiële belangen van de gemeente Haarlem en derden geraakt kunnen worden, wordt door het college op grond van artikel 87 Gemeentewet ten aanzien van het taxatierapport (bijlage 1) en de financiële informatie (bijlage 2) gedeeltelijk een geheimhoudingsplicht opgelegd op grond van artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder b van de Woo en artikel 5.1. tweede lid, aanhef en onder f van de Woo. De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht op bijlage 1 blijft voor onbepaalde tijd van kracht. Door een onafhankelijk deskundige taxateur is aangegeven hoe de nieuwe grondwaardeberekening (koopsom) tot stand is gekomen en met de daaraan gekoppelde financiële gegevens waardoor geïnteresseerde (markt)partijen voorinformatie kunnen vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Daarnaast worden er in deze bijlagen referentieobjecten genoemd om tot vergelijking te komen voor de bepaling van de marktwaarde. Deze referentieobjecten vallen onder de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c Woo genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Deze informatie geeft inzicht in de strategie en de werkwijze van berekeningen. Het is niet toegestaan het taxatierapport te delen met derden

Kenmerk: 2023/901978

6/9

Gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van bijlage 2 (Financiële informatie) is gewenst vanwege de financiële informatie, omdat bij openbaarheid hiervan de onderhandelingspositie van de gemeente in het geding kan komen. De gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van deze bijlage wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers.

In de brief aanbod gemeente aan erfpachter (bijlage 3) en de verkoopovereenkomst (bijlage 4) zijn financiële- en persoonsgegevens, parafen en handtekeningen onzichtbaar gemaakt op grond van artikel 5.1 lid aanhef en onder e Wet open overheid, ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer. Zo wordt voorkomen dat personen in hun persoonlijke levenssfeer worden geschaad door het gebruik van deze informatie op het internet, in artikelen of om fraude mee te plegen. Openbaarmaking van de gegevens dient geen redelijk doel en de bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de betrokkenen weegt in dit verband zwaarder. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Aanbieding omzetting erfpacht Het aanbod tot het kopen van de bloot eigendom is recentelijk te koop aangeboden aan de erfpachter. Een exemplaar hiervan treft u aan in bijlage 3. De grondwaarde van het bloot eigendom (koopsom) is vastgesteld door middel van een taxatie door een onafhankelijke deskundige T. de Boer. Met erfpachter is op 15 mei jl. overeenstemming bereikt over de koopsom en op 16 juli 2023 heeft erfpachter (koper) de koopovereenkomst ondertekend (Bijlage 4). Verkoop is tot stand gekomen onder het totstandkomingsvoorbehoud vanuit de gemeente. Erfpachter (koper) heeft verklaard hiermee bekend te zijn. 2.

Totstandkomingsvoorbehoud Tussen partijen komt deze koopovereenkomst pas tot stand nádat daartoe door het college is besloten (gehoord hebbende de commissie). De instemming c.q. goedkeuring van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze overeenkomst. Indien de in de vorige alinea genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW. 3. Uitwerking Didam-arrest (Juridische Zaken) In het 'Didam'-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft de Hoge Raad (zeer kort samengevat) geoordeeld dat gemeenten bij de verkoop van grond gelegenheid

Kenmerk: 2023/901978

7/9

moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Deze verplichting vloeit voort uit het gelijkheidsbeginsel. De mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient de gemeente voorafgaand aan de verkoop haar voornemen daartoe op een dusdanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen (publicatie). Ook moet de gemeente in dat geval motiveren waarom er naar haar oordeel slechts één gegadigde in aanmerking komt. In de verkoopovereenkomst heeft de erfpachter (uiteraard onder voorbehoud van bestuurlijk akkoord) de koopovereenkomst (eenzijdig) ondertekend en aan de gemeente retour gezonden. In artikel 6 van die overeenkomst is het zogenaamde totstandkomingsvoorbehoud opgenomen. In dit geval mag redelijkerwijs worden aangenomen dat in deze verkoop slechts de zittende erfpachter kan worden gezien als de enige serieuze gegadigde en wel om de volgende redenen: 1.

Gemeentelijk beleid. In een collegebesluit uit 2014 aangaande het erfpachtbeleid (BBV nr. 2014/139724), luidt het derde besluitpunt als volgt: “Het college besluit tot voortzetting van het bestaand erfpachtbeleid, waarbij de omzetting van erfpacht naar eigendom wordt gestimuleerd.” Door het woord “omzetting” te gebruiken, wilde het college benadrukken dat juist aan de zittende erfpachter deze kans zou worden geboden.

2.

De verkoop van de bloot eigendom aan een derde partij leidt tot particuliere erfpacht. Zowel het recht van erfpacht als de daarbij behorende (complementaire) blote eigendommen zijn zelfstandig overdraagbaar. In beginsel is het dus heel goed mogelijk dat een gemeente haar blote eigendom als zijnde een platte verkoop, vervreemdt aan een willekeurige derde partij. Maar daardoor wordt de erfpacht door het bankwezen niet meer gezien als “gemeentelijk” en dat kan grote gevolgen hebben voor de financierbaarheid, de overdraagbaarheid (courantheid) en daarmee de waarde van het recht. Een dergelijke wijze van handelen zou kunnen worden aangemerkt als strijdig met de eisen van redelijkheid en billijkheid, die (onder meer) inhouden dat contractpartijen in hun handelen rekening dienen te houden met elkaars juridische, financiële en andere belangen. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur, onder meer het zorgvuldigheidsbeginsel, versterkt de uit deze eisen voortvloeiende verplichtingen aan de zijde van de gemeente.

Kenmerk: 2023/901978

8/9

Ambtelijk wordt dan ook geadviseerd de verkoop door te laten gaan, maar wel, conform het Didam-arrest, het voornemen tot verkoop te publiceren in het Gemeenteblad. De publicatietermijn liep op 12 juli 2023 af. Er is hier geen reactie op gekomen.

4. Ontbindende voorwaarden Ten behoeve van koper is in de koopovereenkomst een voorbehoud tot financiering opgenomen. De termijn loopt nadat de koop tot stand is gekomen (dus na definitief besluit van college). Gedurende twee maanden hebben kopers de gelegenheid de benodigde financiering te verkrijgen. 6.

Uitvoering Nadat het verkoopbesluit is genomen zal de verkoopovereenkomst door de afdelingsmanager van de afdeling Vastgoed namens de gemeente worden mede ondertekend en zal de overdracht binnen twee maanden na goedkeuring gemeentebestuur plaatsvinden. De erfpachter (koper) wordt schriftelijk geïnformeerd over het besluit.

7.

Bijlagen Gedeeltelijk geheim 1. Taxatierapport 2. Financiële informatie 3. Brief aanbod gemeente aan erfpachter (financiële-/persoonsgegevens GEHEIM) 4. Verkoopovereenkomst door koper getekend d.d. 16 juli 2023 (financiële-/persoonsgegevens GEHEIM)

Openbaar 5. Uitgiftetekening

Kenmerk: 2023/901978

9/9