Bijlage 6 Notitie rekenparameters Groningen 2026.pdf

Financiële verkenning 2026

Notitie rekenparameters

Financiële verkenning 2026

Notitie rekenparameters

Financiële verkenning 2026 notitie rekenparameters Gemeente Groningen Groningen, 2026 Eindverantwoordelijkheid Grond- en Vastgoedontwikkeling Contact Anet Deen - Bergstra (planeconoom) Liam Hartigan (planeconoom)

Inhoud SAMENVATTING ANALYSE

1

Inleiding ........................................................................................................ 7 1.1

2

Marktontwikkeling ............................................................................................ 8 2.1

Economische ontwikkeling ........................................................................ 8

2.1.2

Inflatie .............................................................................................. 9 Ontwikkelingen woningmarkt ...................................................................... 10

2.2.1

Woningmarkt Nederland ......................................................................... 10

2.2.2

Nieuwbouwmarkt versus bestaande woningen................................................ 12

2.2.3

Woningmarkt Groningen ......................................................................... 13

2.2.4

Conclusie woningmarkt .......................................................................... 15

2.3

Marktontwikkelingen niet-woningmarkt .......................................................... 16

2.3.1

Marktonwikkelingen Nederland ................................................................. 16

2.3.2

Vooruitblik niet-woningmarkt ................................................................... 17

2.3.3

Conclusie niet-woningmarkt..................................................................... 17

2.4

Bouwkosten nieuwbouw ............................................................................. 18

2.4.1

Terugblik ........................................................................................... 18

2.4.2

Vooruitblik en advies ontwikkeling bouwkosten .............................................. 20

2.5

Grond- en plankosten................................................................................ 21

2.6

Prijspeilcorrectie..................................................................................... 22

2.6.1

Prijspeilcorrectie kostenindex .................................................................. 22

2.6.2

Prijspeilcorrectie opbrengstenindex ........................................................... 23

Conclusie ..................................................................................................... 24 3.1

Rekenparameters .................................................................................... 24

3.1.1

Grondopbrengsten woningbouw ................................................................ 24

3.1.2

Grondopbrengsten niet-woningbouw ........................................................... 25

3.2 4

Economische ontwikkeling en inflatie.............................................................. 8

2.1.1

2.2

3

Leeswijzer ............................................................................................. 7

Rekenrente en discontovoet ........................................................................ 28

Bronnen ....................................................................................................... 29

SAMENVATTING

SAMENVATTING

Samenvatting Parameters 2026 De resultaten van de te hanteren rekenparameters zijn in de onderstaande tabellen samengevat. Deze tabellen geven de bandbreedtes weer waarbinnen de gemeente Groningen en de gebiedsontwikkeling BV's de definitieve parameters kunnen vaststellen. Tabel 1 Bandbreedte advies opbrengstenindex 2026

2027

2028

min

max

min

max

min

Woningbouw

2,00%

5,00%

2,00%

4,00%

Kantoren

0,00%

2,00%

0,00%

Bedrijven

1,00%

4,00%

1,00%

2029 e.v.

max

min

max

2,00% 4,00%

1,00%

2,00%

2,00%

0,00% 2,00%

0,00%

2,00%

4,00%

1,00% 4,00%

0,00%

2,00%

Eventuele grondopbrengsten na 2035 worden niet meer geïndexeerd (dus 0%), zoals dat volgens het besluit begroting en verantwoording (BBV) is vereist. Tabel 1 Bandbreedte advies kostenindex. 2026 Grondkosten

2027

2028

2029 e.v.

min

max

min

max

min

max

3,00%

5,00%

2,00%

4,00%

2,00% 4,00%

min

max

2,00%

2,00%

De gemeente Groningen hanteert voor de rentetoerekening aan grondexploitaties het renteomslagpercentage (ROP), conform de richtlijnen uit de actuele Notitie Grondexploitaties BBV (2023). Voor 2025 bedraagt het ROP 1,60%, gebaseerd op het gewogen gemiddelde van de totale leningenportefeuille van de gemeente. Voor het bepalen van het resultaat op netto contante waarde (NCW) en het treffen van eventuele verliesvoorzieningen worden de grondexploitaties contant gemaakt met een discontovoet van 2%, in aansluiting op het meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de eurozone.

ANALYSE ANALYSE

1 Inleiding In deze notitie worden economische ontwikkelingen en marktomstandigheden vertaald naar bandbreedtes van relevante parameters binnen gebiedsontwikkeling. De gemeente gebruikt al enige jaren de Outlook Grondexploitaties van Metafoor als brondocument om haar parameters op te baseren. De Outlook geeft een landelijk beeld. Voor de opbrengstenkant hebben we, middels deze notitie, het landelijk beeld weten te verfijnen naar de Groningse marktsituatie. Dit document kan worden beschouwd als brondocument om uiteindelijk tot definitieve parameters te komen voor zowel de gemeente als de verschillende gebiedsontwikkeling BV's. Om ruimte te geven aan de specifieke context van de gebiedsontwikkelingen, worden de parameters in bandbreedtes weergegeven.

1.1 Leeswijzer De voorliggende notitie beschrijft het advies dat is opgesteld ten aanzien van de te hanteren rekenparameters. In hoofdstuk 2 worden de marktontwikkelingen van verschillende onderdelen toegelicht, waaronder de economie en inflatie, de ontwikkelingen woningbouw en niet-woningbouw, de bouwkosten, GWW, plankosten en prijspeilcorrecties. In hoofdstuk 3 volgen de conclusies, waarbij de geadviseerde rekenparameters worden weergegeven per onderdeel. Daarnaast is informatie opgenomen over de te hanteren rekenrente en de discontovoet.

2 Marktontwikkeling 2.1 Economische ontwikkeling en inflatie Dit eerste hoofdstuk gaat in op de context waarbinnen kosten en opbrengsten in gebiedsontwikkeling zich ontwikkelen. Die context bestaat uit de huidige economische situatie en de verwachtingen voor de toekomst. Er wordt ingegaan op de te verwachten economische ontwikkelingen en de inflatiecijfers van Nederland.

2.1.1

Economische ontwikkeling

In 2025 groeide de Nederlandse economie met 1,7%, een forse opwaartse stijging ten opzichte van de verwachtingen eerder dit jaar. Het langjarig gemiddelde van de afgelopen 15 jaar is 1,59% (CBS, 2025). De belangrijkste remmende factoren zijn onder andere geopolitieke spanningen en invoerheffingen, waaronder Amerikaanse importtarieven van circa 10% op buitenlandse goederen. Echter, door handelsakkoorden zijn de handelsspanningen wat geluwd en nam in 2025 de wereldhandelsgroei zelfs toe. Dat komt onder andere doordat bedrijven op deze tarieven anticipeerden door internationale handel naar voren te halen. Daarvan heeft onze open economie dit jaar geprofiteerd. (De Nederlandsche Bank, 2025). Daarnaast is het volume van overheidsbestedingen toegenomen door een stijging in werkgelegenheid in de publieke sector. Bovendien hebben huishoudens geprofiteerd van een stijging van het reële besteedbare inkomen, wat de consumptieve bestedingen op peil hield. Consumenten bleven flink sparen, onder andere voor een aankoop van een woning. Dat is in veel gevallen nodig, omdat maar één op de drie huishoudens genoeg inkomen heeft om een woning met alleen een hypotheek te financieren. De stijging van huizenprijzen neemt in 2026-2027 weliswaar af, maar deze stijging is nog steeds sterker dan die van het huishoudeninkomen(De Nederlandsche Bank, 2025).

Voor de jaren na 2025 verwacht DNB dat de groei beperkt blijft tot 1,2% in 2026 en 1,1% in 2027. De binnenlandse consumptie en overheidsinvesteringen blijven de belangrijkste pijlers, terwijl de uitvoer en bedrijfsinvesteringen naar verwachting slechts beperkt herstellen. Structurele factoren zoals geopolitieke onzekerheid en handelsbelemmeringen blijven een risico. (De Nederlandsche Bank, 2025). In de onderstaande tabel wordt de verwachte economische ontwikkeling voor 2026 weergegeven. De tabel laat zien dat, op korte termijn, de financiële instellingen in Nederland in hoofdlijnen de verwachtingen van de Europees Centrale Bank volgen. In vergelijking met 2025 zijn de verwachting over 2026 licht positief. Tabel 2, Verwachte economische groei 2026 Nederland Bron

Gepubliceerd

Verwachte BBP 2026

DNB

dec-2025

1,20%

ING

dec-2025

1,30%

ABN AMRO

nov-2025

1,20%

ECB

dec-2025

1,40%

Rabobank

dec-2025

1,30%

Gemiddeld

1,30 %

2.1.2

Inflatie

Terugblik 2025 Inflatie in Nederland is in 2025 verder gedaald en kwam in december uit op 2,8%, terwijl het jaargemiddelde rond 3,3% lag. Ter vergelijking: in 2024 bedroeg de inflatie nog 3,2% (CBS, 2025). De daling is vooral het gevolg van lagere energieprijzen, een wereldwijde groeivertraging en een waardestijging van de euro, waardoor invoer goedkoper werd (De Nederlandsche Bank, 2025). Ondanks deze afname bleef de inflatie in Nederland hoger dan in veel andere landen van het eurogebied. Volgens DNB komt dit door structurele factoren zoals sterke loongroei, wat veroorzaakt wordt door lage werkeloosheid en dus krapte op de arbeidsmarkt. Ook de woningmarkt speelt een rol: stijgende huizenprijzen en hogere huren dragen bij aan de prijsdruk. Daarnaast zorgen hogere gemeentelijke lasten en kosten voor zorg en horeca voor een bovengemiddeld prijsniveau (De Nederlandsche Bank, 2025). CBS (2025) bevestigt dat de grootste bijdrage aan inflatie in 2025 kwam van diensten en huisvesting, terwijl energie en voedingsmiddelen juist minder invloed hadden dan in voorgaande jaren.

Figuur 1, inflatie overzicht van goederen en diensten in oktober en november (CBS, 2025).

Vooruitblik 2026 Voor 2026 verwachten financiële instellingen en centrale banken dat de inflatie in Nederland verder afneemt, maar nog niet volledig terugkeert naar het ECB-doel van 2%. Volgens de DNB najaarsraming zal de inflatie dalen naar circa 2,4%, waarbij de afname wordt gedreven door lagere energieprijzen, normalisatie van grondstofkosten en een afnemende loondruk. Toch blijft de inflatie in Nederland naar verwachting iets hoger dan het eurozonegemiddelde, vooral door binnenlandse factoren, zoals de hoge vraag naar goederen en diensten, wat druk uitoefent op prijzen en krapte in de arbeidsmarkt (De Nederlandsche Bank, 2025). ABN AMRO (2025) voorziet een gemiddelde inflatie van 2,5% in 2026, maar benadrukt dat de 2%doelstelling voorlopig buiten bereik blijft. Dit komt door hardnekkige prijsdruk in diensten en de woningmarkt, ondanks dalende energieprijzen. Rabobank (2025) deelt een vergelijkbare verwachting en raamt de inflatie op ongeveer 2,4%, waarbij zij wijzen op geopolitieke risico’s en mogelijke verstoringen in de wereldhandel die op korte termijn tot prijsfluctuaties kunnen leiden. De ECB (2025) verwacht voor de eurozone een inflatie van 1,7% in 2026, wat duidt op een bredere Europese trend richting prijsstabiliteit. Nederland blijft daar iets boven, vooral door binnenlandse factoren zoals loonkosten en woningprijzen.

De onderstaande tabel laat zien dat, op korte termijn, de financiële instellingen in Nederland de verwachte inflatiecijfers van de Europees Centrale Bank volgen. De verwachting is dat de inflatie ook in 2025 aan zal houden in Nederland. Tabel 3 Verwachte inflatie 2026 Nederland Bron

Gepubliceerd

Verwachte inflatie 2026

DNB

dec-2025

2,40%

ING

dec-2025

2,40%

ABN AMRO

dec-2025

2,40%

ECB

dec-2025

2,10%

Rabobank

okt-2025

2,30%

Gemiddeld

2,30%

2.2 Ontwikkelingen woningmarkt In de vorige paragraaf is ingegaan op de algemene ontwikkeling van de economie en de inflatie. Deze paragraaf gaat verder in op ontwikkelingen en trends op de Nederlandse woningmarkt. De opbrengsten uit gronduitgifte voor woningbouw zijn sterk gerelateerd aan de ontwikkeling van de verkoopprijzen van woningen.

2.2.1

Woningmarkt Nederland

Net als in het voorgaande jaar stijgen de Nederlandse huizenprijzen, al is de stijging dit jaar minder groot. In 2025 zijn volgens het CBS de huizenprijzen van bestaande koopwoningen van begin 2025 tot en met oktober 2025 met 4,7% gestegen (9,5% over dezelfde periode in 2024). De NVM geeft aan dat de huizenprijzen in het derde kwartaal van 2025 4,8% hoger liggen dan een jaar eerder. In de onderstaande grafiek is de prijsindex voor bestaande koopwoningen in Nederland weergegeven (CBS, 2025).

Figuur 2, Huizenprijsindex bestaande koopwoningen Nederland 2020=100 (CBS, 2025). De druk op de woningmarkt blijft groot, hoewel de huizenprijsgroei wel afzwakt ten opzichte van vorig jaar. Invoering van de Wet betaalbare huur en hogere belastingen op vastgoedbeleggingen zorgen voor een stijging van de verkoop van huurwoningen. Met name in het goedkope segment en in de grote steden neemt het aanbod hierdoor tijdelijk toe. Dit is terug te zien in het stijgende aantal transacties dit jaar, ruim 17% meer in de eerste 10 maanden dan een jaar eerder (CBS, 2025). Het biedt wat lucht op de woningmarkt, maar lost het structurele tekort niet op (Metafoor, 2025). In de loop van volgend jaar neemt de verkoopgolf van huurwoningen naar verwachting weer af, waardoor de woningmarkt weer krapper wordt (Rabobank, 2025). Aan de aanbodzijde blijft de nieuwbouw achter bij die van 2024 en laat het aantal afgegeven bouwvergunningen een dalende trend zien wat erop wijst dat de krapte op korte termijn nog blijft bestaan (ABN Amro, 2025). De grote vraag naar huizen wordt gestut de loongroei en stabiele hypotheekrente (Rabobank, 2025). Voor 2025 wordt is de gemiddelde cao-loonstijging 4,9% (Rabobank, 2025). Het afgelopen jaar zijn de gemiddelde rentes bij nieuwe hypotheken met een looptijd van 10 jaar en langer stabiel gebleven, voor kortere looptijden is het rentepercentage iets gedaald (figuur 2).

Woningzoekenden kunnen daardoor gemiddeld meer lenen en bieden op een huis wat de prijzen opdrijft (ABN Amro, 2025). Tegelijkertijd staat de betaalbaarheid van woningen onder toenemende druk doordat de huizenprijzen nog steeds sterker stijgen dan de lonen. Woningzoekenden met lagere inkomens lijken daardoor af te haken in de woningmarkt (Rabobank, 2025) en in het hogere segment gaan de verkopen langzamer (Metafoor, 2025).

Figuur 3, Gemiddelde rente Nederlandse banken op nieuw afgesloten hypotheken (DNB, 2025).

De Rabobank, ING en de ABN AMRO verwachten in 2026 een verdere toename van transactieprijzen van huizenprijzen. Voor 2025 verwachten de banken gemiddeld een stijging van circa 8%, terwijl voor 2026 een gematigde groei van gemiddeld 3,8% wordt voorzien. De belangrijkste redenen voor deze verwachte stijging zijn: • Hogere leencapaciteit: vooral te verklaren door verwachte loonstijgingen en stabiele hypotheekrentes; • Aanhoudende krapte op woningmarkt: In het derde kwartaal van dit jaar bedroeg de NVM krapte-indicator 2,3, wat duidt op een zeer krappe woningmarkt. Het ING verwacht dat het aantal afgebouwde nieuwbouwwoningen in 2026 licht stijgt. • Achterblijvende nieuwbouwproductie ondanks de stevige ambities op dit gebied, netcongestie en de impasse rondom stikstof zijn knelpunten voor de woningbouw. Deze factoren worden door alle drie banken genoemd (ABN AMRO, 2025; ING, 2025; Rabobank, 2025). Tabel 4 Verwachte transactieprijzen (bestaande) koopwoningen. Gepubliceerd

2025

2026

Rabobank

dec-25

8,80%

4,80%

ING

dec-25

6,50%

3,50%

ABN AMRO

jan-26

8,60%

3,00%

8,00%

3,80%

Bron

Gemiddeld

Opvallend is de grote spreiding in de verwachtingen van de banken, wat wijst op aanzienlijke onzekerheid in de woningmarkt. Deze onzekerheid onderstreept het belang van een conservatieve benadering bij het vaststellen van rekenparameters. 2.2.2

Nieuwbouwmarkt versus bestaande woningen

De gemiddelde verkooprijs van een nieuwbouwwoning is in het afgelopen jaar met 5% toegenomen naar € 491.000, maar de prijsontwikkeling verschilt per woningtype. Grondgebonden woningen stijgen in prijs, terwijl de gemiddelde prijs van appartementen al een aantal jaar redelijk stabiel is. Een nieuwbouwappartement kost gemiddeld € 425.000, hetzelfde als in 2021. De stabiliteit komt door de focus van overheden op betaalbare bouw. Hoewel de totale verkoopprijs stabiel blijft, betalen kopers meer per vierkante meter (zoals te zien in onderstaande grafiek). Dit komt doordat kleinere woningen over het algemeen een hogere prijs per vierkante meter hebben. In de afgelopen 4 jaar

steeg de vierkante meter prijs met ruim € 1.000. Ook bij tussenwoningen nam het gemiddelde oppervlak af, van 125 m2 naar 115 m2 (NVM, 2025). Nieuwbouwwoningen blijven zo betaalbaar, maar kopers krijgen wel minder ruimte voor hetzelfde geld. Deze trend is ook terug te zien in de samenstelling van recent verkochte nieuwbouw. Het aandeel appartementen in het totaal aantal transacties van nieuwbouwwoningen is in het derde kwartaal van 2025 fors hoger dan een jaar geleden (van 37% naar 48%) (Expertise centrum, 2025)

Figuur 4, Mediane transactieprijs nieuwbouw (NVM, 2025).

2.2.3

Woningmarkt Groningen

Voor de prijsstijging- en daling op lokaal niveau wordt gekeken naar cijfers van het NVM. De data van de NVM bestaat uit de verkoop van bestaande woningen. In de volgende tabel worden de prijsontwikkelingen van de koopwoningen in Nederland en de gemeente Groningen weergegeven. Per jaar zijn verschillen te constateren tussen de gemeente Groningen en Nederland, echter volgt de prijsontwikkeling op langere termijn een vergelijkbaar beeld (10-jaar gemiddelde NVM data: 8,6% in Nederland versus 8,5% in gemeente Groningen). Tabel 5. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen NVM. Jaar

Nederland

gemeente Groningen

NVM (%)

NVM (%)

2016

7,4%

5,4%

2017

10,0%

11,6%

2018

10,8%

8,5%

2019

8,3%

11,4%

2020

11,1%

11,1%

2021

17,7%

21,6%

2022

5,2%

5,1%

2023

-2,0%

-4,9%

2024

12,6%

9,1%

2025

5,0%

6,5%

5 jrs-gemiddelde 2021-2025

7,7%

7,5%

10 jrs-gemiddelde 2016-2025

8,6%

8,5%

Wanneer we bovenstaande data projecteren in een grafiek ontstaat het onderstaande beeld. We constateren dat: ▪ De Groningse woningmarkt voor bestaande koopwoningen in absolute prijzen van periode 2016 t/m 2025 een vrijwel identieke beweging laat zien als de Nederlandse markt; ▪ Bij een stijging of daling van de landelijke woningprijzen beweegt Groningen dus relatief iets heftiger mee. De beta van de Groningse woningmarkt ten opzichte van Nederland bedraagt 1,16. Dit betekent dat de prijsschommelingen in Groningen gemiddeld 16% sterker zijn dan die van de Nederlandse markt.

Figuur 5, Woningprijsontwikkeling jaar-op-jaar (%) (NVM).

De bovenstaande constatering sluit aan bij de verwachting van de Rabobank (2025). De Rabobank verwacht stijgende huizenprijzen in alle regio’s variërend van zo’n 4% in het noorden van NoordHolland tot 7% in Groningen. In het volgende figuur heeft de Rabobank dit gevisualiseerd. In regio’s waar de uitpondgolf een rol speelt is 2026 naar verwachting een tussenjaar. In de loop van dat jaar zwakt de golf af en verkrapt de markt weer.

Figuur 7, Verwachte ontwikkelingen huizenprijzen 2026 (Rabobank, 2025).

2.2.4

Conclusie woningmarkt

Wij voorzien op basis van bovenstaande data geen directe aanleiding om af te wijken van landelijke voorspellingen omtrent transactieprijzen; • Het prijsverloop van woningen laat in absolute prijzen een soortgelijk verloop zien als in de rest van Nederland; • Mogelijk dat in een stijgende markt de transactieprijzen in Groningen iets sneller stijgen dan in de rest van Nederland. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe adviseren we om deze (onzekere) aanvullende prijsstijging niet mee te nemen bij het bepalen van de rekenparameters; • We verwachten op basis van voorgaande data voor 2025 een stijging van huizenprijzen in de gemeente Groningen van circa 5% (let op: dit gaat niet om grondwaardeontwikkeling).

2.3 Marktontwikkelingen niet-woningmarkt In de vorige paragraaf is ingegaan op de ontwikkeling van woningmarkt in Nederland en de gemeente Groningen. In deze paragraaf wordt verder ingegaan op ontwikkelingen en trends op de Nederlandse niet-woningmarkt: kantoren, industriepanden en winkels (ofwel de commerciële vastgoedmarkt).

2.3.1

Marktonwikkelingen Nederland

Het CBS heeft in samenwerking met het Kadaster en DNB een landelijke prijsindex bepaald voor commercieel vastgoed (zie onderstaande tabel). Tabel 6 Index prijzen commercieel vastgoed (CBS, 2025 t/m Q3). Commercieel Vastgoed

index

%

gemiddeld

gemiddeld

kantoren

industrie-

winkels

panden

2016

106,0

5,6%

7,6%

6,2%

2,9%

2017

110,5

4,3%

7,3%

6,1%

-0,7%

2018

117,7

6,5%

11,3%

6,6%

0,9%

2019

123,4

4,8%

3,6%

7,2%

3,5%

2020

129,3

4,8%

5,3%

7,3%

1,1%

2021

141,9

9,8%

12,6%

10,2%

5,7%

2022

156,3

10,1%

7,8%

10,1%

13,2%

2023

155,3

-0,6%

-1,8%

4,9%

-6,2%

2024

157,9

1,7%

0,9%

2,7%

2,8%

2025 (t/m Q3)

174,5

10,5%

12,2%

6,7%

5,1%

5 jrs-gemiddelde 2021-2025

6,3%

6,3%

6,9%

4,1%

10 jrs-gemiddelde 2016-2025

4,8%

6,7%

6,8%

2,8%

De commerciële vastgoedmarkt in Nederland liet in 2025 een opvallende prijsstijging zien. Volgens CBS (2025) steeg de landelijke prijsindex voor commercieel vastgoed met gemiddeld 10,5%, waarbij kantoren zelfs een toename van 12,2% lieten zien. Deze cijfers suggereren een sterke waardegroei, maar dat beeld is genuanceerder als we kijken naar de dynamiek in de markt. Kantoren Uit het NVM-rapport (2025) blijkt dat de opname van kantoorruimte in 2025 op jaarbasis 12% lager lag dan in 2024, ondanks een opleving in het derde kwartaal. Dit wijst erop dat de prijsstijging vooral wordt gedreven door schaarste aan kwalitatief hoogwaardige panden en indexering van huren, niet door een brede vraagtoename. Hybride werken en digitalisering drukken nog steeds op de behoefte aan traditionele kantoorruimte. Bedrijven kiezen voor duurzame, goed bereikbare locaties, terwijl secundaire locaties langdurig leegstaan. Industriepanden De bedrijfsruimtemarkt toont een vergelijkbaar contrast. Hoewel prijzen stijgen door schaarste aan grond en kwalitatieve panden, blijft de opname achter bij vorig jaar. De vraag concentreert zich op kleinere units, terwijl grootschalige logistiek stilvalt door geopolitieke onzekerheden en netcongestie. ING (2025) bevestigt dat aanvangsrendementen stabiliseren, wat duidt op een markt die niet verder afkoelt, maar ook niet sterk groeit.

Winkels De winkelmarkt blijft stabiel in opname, maar kampt met structurele leegstand en druk op rendement. CBS-cijfers tonen een lichte prijsstijging, maar NVM signaleert dat huuropbrengsten op veel locaties lager liggen dan bij eerdere contracten.

2.3.2

Vooruitblik niet-woningmarkt

De recente stabilisatie van de aanvangsrendementen (het verwachte netto huurresultaat in het eerste jaar gedeeld door de aankoopprijs) wijst erop dat de commerciële vastgoedmarkt niet verder zal afkoelen. Volgens ING (2025) liggen de rendementen voor kantoren en logistiek vastgoed op toplocaties rond 5%, terwijl winkels en huurwoningen gemiddeld 4% behalen. voor 2026 en 2027 schetsen ING (2025) en Cushman & Wakefield (2025) een voorzichtig optimistisch beeld. De verwachting van stabiele rentes en gematigde economische groei ondersteunt de vraag naar commercieel vastgoed. Tegelijkertijd blijven geopolitieke onzekerheden, strengere ESG-eisen en netcongestie belangrijke uitdagingen. Cushman & Wakefield verwacht dat beleggers in 2026 actief positie kiezen in anticipatie op groei, waarbij het investeringsvolume naar verwachting uitkomt tussen €13 en €14 miljard. Dit blijft nog steeds ver onder het niveau van vóór 2020. De focus verschuift naar verduurzaming en herontwikkeling van verouderde panden naar mixed-use concepten. Voor kantoren blijft de vraag geconcentreerd op toplocaties, terwijl secundaire locaties risico lopen op waardeverlies. De bedrijfsruimtemarkt profiteert van kleinere units, maar verzadiging dreigt. De winkelmarkt stabiliseert, maar structurele leegstand houdt aan.

Figuur 8, Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt in miljarden (Cushman & Wakefield, 2025).

2.3.3

Conclusie niet-woningmarkt

Het beeld dat in de bovenstaande paragraaf wordt geschetst is besproken met medewerkers van het team grond- en vastgoedontwikkeling van de gemeente Groningen. De trends worden herkend in de Groningse marktsituatie en sluiten aan bij landelijke ontwikkelingen. Voor kantoren geldt dat nieuwbouwlocaties binnen de gemeentegrenzen lastig te realiseren zijn, terwijl de vraag zich concentreert op duurzame toplocaties. Voor bedrijventerreinen verloopt de verkoop van kavels goed en kan schaarste prijsopdrijvende effecten veroorzaken. Wij adviseren daarom om voor kantoren voorzichtig te zijn met het inrekenen van prijsstijgingen in de rekenparameters. Voor bedrijfskavels ligt dit anders en is er ruimte om prijsstijgingen in te rekenen. Ondanks de stabilisatie van de commerciële vastgoedmarkt, tekenen van voorzichtig herstel op de A-locaties, verplaatst de leegstand zich naar minder drukke winkelgebieden. Wij adviseren daarom om ook voorzichtig te zijn in het indexeren van commercieel vastgoed.

2.4 Bouwkosten nieuwbouw De indexering van grondopbrengsten-ontwikkelingen kan niet één-op-één worden overgenomen door de opbrengstenstijging voor woningbouw en niet-woningbouw in te calculeren. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten voor zowel nieuwbouwwoningen als utiliteitsbouw zijn van invloed. Om een prognose te maken voor de parameters wordt er voor de woningbouw gekeken naar de woningbouwkostenindex en voor niet-woningbouw wordt er gekeken naar de index voor utiliteitsbouw.

2.4.1

Terugblik

In de afgelopen jaren zagen we stapsgewijze stijgingen van de bouwkosten, zowel in woningbouw als in utiliteitsbouw. Twee belangrijke indices geven inzicht in deze ontwikkelingen. De Bouwkostenindex meet de kosten van directe bouwcomponenten zoals materialen en arbeidsuren en volgt de verhouding van inkoopprijzen van aannemers en loonkosten voor personeel. De Aanbestedingsindex geeft een completer beeld, inclusief indirecte kosten zoals voorbereiding, ontwerp, risico’s en marge. Deze index reageert doorgaans sterker op schommelingen in marktconcurrentie en werkvoorraad. Nieuwbouw woningen De bouwkosten voor woningbouw blijven een stijgende trend vertonen. Het aantal faillissementen onder bouwers is afgenomen. De stijgende trend van het aantal afgegeven vergunningen voor nieuwbouwwoningen is begin 2025 tot een einde gekomen. In de eerste vijf maanden van 2025 werden 14% minder bouwvergunningen afgegeven dan in dezelfde periode een jaar eerder (ING, 2025). Bouwkosten bleven echter stijgen door hoge loonkosten en de ontwikkeling van materiaalprijzen. Materiaalprijzen zijn aanzienlijk gestegen sinds de start van de oorlog in Oekraïne, wat gas- en stroomprijzen naar recordhoogtes bracht en productie van bouwmaterialen duurder maakte.

Daarnaast spelen handelstarieven van de Verenigde Staten een rol; sectoren zoals de staalindustrie en export van machines en elektronica zijn getroffen (Consultancy, 2025). In Nederland is het aanbod van bouwgrond beperkt en de vraag naar woningen groot. Overige bottlenecks zijn netcongestie, complexe projectontwikkeling en juridische vertragingen. Dit heeft impact op grondprijzen en daarmee op de hoogte van de bouwkosten door marktwerking van vraag en aanbod (Consultancy, 2025; ING, 2025).

Figuur 9, Bouwkosten woningbouw (bouwkostenindex.nl).

Tabel 7, Bouwkostenindex woningbouw (bouwkostenindex.nl per 05-01-2026). BOUWKOSTEN-INDEX

Bouwkostenindex

Aanbestedingsindex

overall woningbouw

mutatie in %

mutatie in %

jaarmutatie 2016 => 2017

1,5

4,6

jaarmutatie 2017 => 2018

4,4

4,1

jaarmutatie 2018 => 2019

6,0

8,1

jaarmutatie 2019 => 2020

3,9

0,3

jaarmutatie 2020 => 2021

1,5

-2,0

jaarmutatie 2021 => 2022

4,7

8,8

jaarmutatie 2022 => 2023

9,0

8,2

jaarmutatie 2023 => 2024

2,7

-2,4

jaarmutatie 2024 => 2025

4,6

5,9

Jaarmutatie 2025 => 2026*

3,4

3,1

5-jrs gemiddelde

4,9

3,9

10-jrs gemiddelde * verwachting jaarmutatie 26’.

4,2

4,7

Tabel 8 toont jaarmutaties van de Bouwkostenindex en Aanbestedingsindex voor woningbouw over 2016–2026, inclusief 5- en 10-jaars gemiddelden. Het beeld laat een versnelling zien in 2022–2023, stabilisatie in 2024 en een hernieuwde stijging in 2025. Volgens verwachtingen zullen de bouwkosten toenemen met 3,4% in 2026. De gemiddelde werkvoorraad steeg in september tot het hoogste niveau sinds de eerste meting: 11,8 maanden. In de woningbouw kwam dit uit op 13,8 maanden, tegenover een langjarig gemiddelde van 9,1 maanden. Voor utiliteitsbouw geldt een gemiddelde van 7,8 maanden. Bouwbedrijven oordelen hun orderpositie als groot en het aantal aannemers dat prijsstijgingen verwacht neemt toe (BBN, 2025; EIB, 2025). De grootste belemmeringen zijn vergunningverlening en personeelstekorten.

Figuur 10, Bouwkosten utiliteitsbouw (bouwkostenindex.nl).

Tabel 8 Bouwkostenindex utiliteitsbouw (bouwkostenindex.nl per 05-01-2026). BOUWKOSTEN-INDEX

Bouwkostenindex

Aanbestedingsindex

Utiliteitsbouw

mutatie in %

mutatie in %

jaarmutatie 2016 => 2017

1,4

4,8

jaarmutatie 2017 => 2018

4,3

3,8

jaarmutatie 2018 => 2019

5,9

8,0

jaarmutatie 2019 => 2020

3,4

0,0

jaarmutatie 2020 => 2021

1,6

-1,2

jaarmutatie 2021 => 2022

4,7

8,3

jaarmutatie 2022 => 2023

10,5

9,7

jaarmutatie 2023 => 2024

2,6

-0,7

Jaarmutatie 2024 => 2025

4,5

3,9

Jaarmutatie 2025 => 2026*

3,4

3,1

5-jrs gemiddelde

5,1

4,9

10-jrs gemiddelde *verwachting jaarmutatie 26’

4,2

4,0

Tabel 9 toont jaarmutaties van de Bouwkostenindex en Aanbestedingsindex voor utiliteitsbouw over 2016–2026. De Utiliteitsbouwkosten stijgen sneller de afgelopen 3 jaar ten opzichte van de woningbouwkosten. Voor 2026 is de prognose dat deze 3,4% zal zijn.

2.4.2

Vooruitblik en advies ontwikkeling bouwkosten

Bouwers zijn voorzichtig optimistisch over de toekomst. Personeelstekorten blijven een probleem en spanningen op de bouwarbeidsmarkt blijven groot. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (IEB, 2025) zijn 75.000 nieuwe voltijds arbeidskrachten nodig om de voorziene productie te realiseren. Lonen in de bouwsector zullen gemiddeld 10% stijgen over de periode 2025–2027 (Bouwselect, 2025). De grootste cao’s binnen de bouwsector hebben afspraken gemaakt over loonsverhogingen. Daarnaast verwachten we dat materiaalprijzen meer zullen stabiliseren, maar wel toenemen (BBN, 2025). Tabel 9, loonstijgingen cao bouwsector. Bouw & Infra

Metaal & Techniek Timmerindustrie

Datum

Verhoging

1 juli 2025

1,5%

1 januari 2026

4,0%

1 januari 2027

1,5%

1 oktober 2025

3,0%

1 juli 2025

3,75%

1 januari 2026

2,0%

1 juli 2026

1,75%

Voor de ontwikkeling van bouwkosten adviseren wij de outlook van Metafoor te hanteren, wij zien op basis van het bovenstaande geen reden om hier van af te wijken. De bouwsector blijft onder druk staan door personeelstekorten, complexe projectontwikkelingen en juridische vraagstukken. Bouwvergunningen kunnen de vraag naar woningen niet bijhouden. Ondanks de relatief stabiele energiekosten is de verwachting dat materiaalprijzen stabiel zullen stijgen in 2026 en verder. De bouwkosten worden hierdoor verwacht te blijven stijgen. Metafoor geeft voor 2026 een bandbreedte van 2,5% tot 4,5%, aanzienlijk lager dan de 3% tot 6% voorspelling voor 2025. Voor 2027 en 2028 wordt een toename verwacht van 2% tot 4%.

Tabel 10, Outlook Metafoor 2026 Woningbouwkost en (Metafoor)

2027

2028

2029 e.v.

min

max

min

max

min

max

Min

max

2,5%

4,5%

2,0%

4,0%

2,0%

4,0%

2,0%

2,0%

2.5 Grond- en plankosten Voor de bepaling van de kostenstijging van civiele werken hanteert de gemeente Groningen ook voor 2026 de Outlook grondexploitaties van Metafoor. Er wordt geen afzonderlijke gemeentelijke beschouwing toegevoegd. Zowel het Ingenieursbureau van de gemeente als Metafoor hanteren de GWW-index als basis voor de kostenstijgingsparameter. Vanuit het Ingenieursbureau zijn er geen signalen dat de aanbestedingsmarkt voor civiele werken in Groningen afwijkt van de landelijke ontwikkelingen. De Outlook van Metafoor wordt daarmee als een reëel en passend beeld voor de Groningse situatie beschouwd. Tabel 11, GWW- en plankostenindex Metafoor. 2026 2027 GWW-Index (metafoor) Plankosteninde x (Metafoor)

2028

min

max

min

max

min

2,5%

4,5%

2,0%

4,0%

3,5%

5,5%

2,0%

4,0%

2029 e.v. max

Min

max

2,0% 4,0%

2,0%

2,0%

2,0% 4,0%

2,0%

2,0%

Bovenstaand betreft het advies uitgebracht voor de indexering van de GWW-kosten en de plankosten. Dit advies is van toepassing op deze kostensoorten afzonderlijk. De restbudgetten kunnen afzonderlijk met de bijbehorende index worden geactualiseerd. De gemeente Groningen hanteert, afhankelijk van het grondexploitatiemodel, één kostenindex(reeks) voor de GWW-kosten én de plankosten. Daarvoor zal een gemiddelde moeten worden bepaald uit de plankostenindex en de GWW-kostenindex. De omvang van de kosten kunnen namelijk verschillen. Ook kent de index voor de GWW-kosten een ander verloop dan die van de plankosten. Dit gemiddelde wordt gewogen op basis van de nog te realiseren kosten binnen de grondexploitatie. Om tot een bandbreedte te komen is er gekozen om een (veelgebruikte) verhouding van 80% en 20% aan te houden. In de tabellen in de volgende paragraaf is deze weging aangegeven. In onderstaande tabel is het advies samengevat en voor de verwachte kostenstijging van de gemeente Groningen. Tabel 12 Advies kostenindex. 2026 Weging

2027

2028

2029 e.v.

min

max

min

max

min

max

min

max

GWW

80%

2,5%

4,5%

2,0%

4,0%

2,0%

4,0%

2,0%

2,0%

Plankosten

20%

3,5%

5,5%

2,0%

4,0%

2,0%

4,0%

2,0%

2,0%

Gewogen gemiddelden

2,7%

4,7%

2,0%

4,0%

2,0%

4,0%

2,0%

2,0%

Advies index

3,0%

5,0%

2,0%

4,0%

2,0%

4,0%

2,0%

2,0%

2.6 Prijspeilcorrectie In de grondexploitaties van de gemeente en de BV’s dienen zowel de kosten als de opbrengsten van 1-1-2025 naar 1-1-2026 geïndexeerd te worden. Hieronder wordt weergegeven wat ons advies is met betrekking tot de prijspeilcorrectie van deze posten.

2.6.1

Prijspeilcorrectie kostenindex

Stadsingenieurs stellen jaarlijks een advies op om tot een prijspeilindexering van de GWW-kosten in de grondexploitaties te komen. Het advies van dit jaar geeft het onderstaande weer. Bouwkostenindex.nl wordt landelijk gezien als een gerenommeerde bron voor indexatiegegevens in de bouwsector. Dit komt door hun grondige methodologie, regelmatige herijking van modellen, en het gebruik van actuele en betrouwbare gegevens. Deze factoren zorgen ervoor dat de indexcijfers breed worden geaccepteerd en gebruikt door aannemers, projectontwikkelaars, en overheidsinstanties voor nauwkeurige kostenramingen en budgettering. Indexcijfers: Volgens de laatste gegevens van Bouwkostenindex.nl (basisjaar 01-01-2020) zijn de inputprijsindexcijfers voor de grond-, weg- en waterbouw (GWW) als volgt: • Januari 2025: 117,96 • April 2025: 118,64 • Juli 2025: 119,36 • Oktober 2025: 119,37 • December 2025: 120,47 • Januari 2026: 121,02 Berekening indexeringspercentage 01-01-2025 naar 01-01-2026: Indexeringspercentage: (121,02 − 117,96) / 117,96 × 100% = 2,6% Conclusie: Op basis van de bovenstaande berekeningen wordt geadviseerd een indexeringspercentage van 2,6% te hanteren voor civiele infraprojecten van prijspeil januari 2025 naar januari 2026. Dit percentage is gebaseerd op de laatste beschikbare indexcijfers van IGG Bouweconomie (Bouwkostenindex.nl).

Dit indexeringspercentage wijkt af van het algemene inflatiecijfer in Nederland over 2025, namelijk 3,3% (CBS, 2025). Stadsingenieurs geven aan dat dit te verklaren is door de in 2025 stabiele energiekosten en op onderdeel achterblijvende stijging van grondstofprijzen.

2.6.2

Prijspeilcorrectie opbrengstenindex

Bij het corrigeren van het prijspeil van de grondopbrengsten adviseren wij ten zeerste om op basis van de meest recente inzichten een nieuwe opbrengstenraming op te stellen, zodat deze aansluit bij de huidige marktomstandigheden. Voor de grondopbrengsten-ontwikkeling van vastgoed bestaan grote verschillen tussen type woningen en type bedrijvigheid, zoals kantoren, bedrijven en winkels. Daarnaast zijn locatie-specifieke kenmerken van belang om de prijspeilcorrectie goed in te kunnen schatten. Het is daardoor vrijwel onmogelijk om, zoals bij kosten wel het geval is, één percentage voor de prijspeilcorrectie te adviseren. STEC-groep ziet in 2025 een stijging van 5,4% van de grondprijzen woningbouw. Echter zien wij in de gemeente Groningen dat die stijging niet in elk woningbouwsegment even realistisch is. Het te realiseren woningbouwprogramma van de gemeente Groningen bestaat voor een groot deel uit sociaal en betaalbare woningbouw. Daarom adviseren wij om vanuit het voorzichtigheidsbeginsel het volgende advies te hanteren: -

Wij adviseren ten zeerste om op basis van de meest recente inzichten een nieuwe opbrengstenraming op te stellen Indien er geen nieuwe opbrengstraming wordt opgesteld de grondopbrengsten van woningbouw mee te laten stijgen met circa 4%, gezien het aandeel sociaal en betaalbare woningbouw.

Voor kantoren adviseren wij, vanuit voorzichtigheidsbeginsel geen prijsindexatie toe te passen. Voor bedrijventerreinen adviseren wij, om het ECB-streefpercentage van 2,0% te hanteren.

Figuur 11. Gemiddelde stijging grondprijzen woningbouw in 2025 (STEC, 2025).

3 Conclusie 3.1 Rekenparameters In deze paragraaf worden de voorgestelde bandbreedtes gepresenteerd van de te hanteren rekenparameters voor de gemeente Groningen en de BV’s van verschillende gebiedsontwikkelingen. De parameters zijn gebaseerd op de in hoofdstuk 2 beschreven economische en marktontwikkelingen. We onderscheiden hierin de volgende parameters: grondopbrengsten woningbouw, grondopbrengsten kantoren, grondopbrengsten bedrijventerreinen en grondkosten. Per parameter is een bandbreedte opgesteld om rekening te houden met onzekerheden in marktontwikkelingen en om ruimte te bieden voor projectspecifieke omstandigheden.

3.1.1

Grondopbrengsten woningbouw

De hierna geadviseerde bandbreedtes voor de grondopbrengsten woningbouw volgen uit de in hoofdstuk 2 beschreven ontwikkelingen op de woningmarkt, waaronder aanhoudende krapte, gematigde prijsstijgingen en een duidelijke spreiding in marktverwachtingen. Tabel 13. Advies bandbreedte grondprijzen woningbouw. Grondprijzen Advies bandbreedte

2026

2027

2028

2029 e.v.

min

max

min

max

min

max

min

max

2,00%

5,00%

2,00%

4,00%

2,00%

4,00%

1,00%

2,00%

Wij sluiten voor de indexering van grondopbrengsten grotendeels aan bij de Outlook Grondexploitaties 2026 van Metafoor. Ten opzichte van dit advies hanteren wij echter een bewuste afwijking: de maximale bandbreedtes worden verlaagd van 6% naar 5% in 2026 en van 5% naar 4% in 2027 en 2028. Deze keuze is gebaseerd op het voorzichtigheidsprincipe zoals vastgelegd in het BBV. Op langere termijn (2029 en verder) sluit deze Outlook aan het streefpercentage voor inflatie van de Europese Centrale Bank, zijnde 2%. Op middellange termijn (2026 t/m 2028) wordt in de Outlook onderscheid gemaakt tussen categorieën, zoals sociale huur, betaalbare koop en de vrije sector. Voor de sociale huur wordt een bandbreedte gegeven van 0 tot 2% en voor de betaalbare koop van 2% tot 5%. De onderkant van de bandbreedte van betaalbare koop, zijnde 2%, nemen wij over als minimum percentage. Daarmee sluit de onderkant aan op het langjarig streefpercentage van de Europees centrale bank Voor de vrije sector wordt een stijging verwacht van 4% tot 7% in 2026 en 2% tot 5% in 2027 en 2028. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe houden wij voor de indexering in onze grondexploitaties de onderkant van de Outlook Grondexploitaties, zijnde 2% in 2026 en 2% in 2027 en 2028, aan als maximum van de bandbreedte.

In de onderstaande tabel zijn de verwachte grondprijsontwikkelingen van de Outlook van Metafoor weergegeven. Tabel 14. Grondopbrengsten woningmarkt Outlook (Metafoor, 2025). Grondprijzen

2026

2027

2028

2029 e.v.

min

max

min

max

min

max

min

max

Vrije sector

4,00%

7,00%

2,00%

5,00%

2,00%

5,00%

2,00%

2,00%

Betaalbare koop

2,00%

5,00%

1,00%

4,00%

1,00%

4,00%

2,00%

2,00%

0,00%

2,00%

0,00%

2,00%

0,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Sociale woningbouw

Ter validatie van de gekozen bandbreedtes is aanvullend benchmark rapport van STEC over het grond(prijs)beleid geraadpleegd. Op basis van het onderzoek van STEC verwachten zij over 2026 een verwachte grondprijzenstijging van 4,2% in heel Nederland. Deze verwachte percentages liggen binnen de door ons geadviseerde bandbreedte voor de rekenparameters.

Figuur 12. Verwachte stijging grondprijzen voor woningbouw in 2026 (STEC, 2025). Eventuele grondopbrengsten na 2035 worden niet meer geïndexeerd (dus 0%), zoals dat volgens het besluit begroting en verantwoording (BBV) is vereist.

3.1.2

Grondopbrengsten niet-woningbouw

Voor de grondopbrengsten niet-woningbouw zien wij op basis van gepresenteerde data en de ervaringen van de medewerkers van het team grond- en vastgoedontwikkeling aanleiding om een onderscheid te maken bij de indexering van grondopbrengsten voor kantoren en bedrijventerreinen. De geadviseerde bandbreedtes worden hieronder weergegeven. Grondopbrengsten kantoren Ondanks dat een licht herstel lijkt op te treden in 2025 heerst er nog onzekerheid in de markt voor commercieel vastgoed en specifiek voor kantoren. Zoals in hoofdstuk 2 beschreven, staat de kantorenmarkt onder structurele druk door digitalisering en hybride werken. De vraag concentreert zich op hoogwaardige, duurzame en goed bereikbare panden, terwijl secundaire locaties te maken hebben met langdurige leegstand. Deze structurele tweedeling leidt tot aanhoudende onzekerheid in de prijsontwikkeling, waardoor is gekozen voor een terughoudende bandbreedte die aansluit bij de outlook van Metafoor voor kantoren in het middensegment.

Tabel 15. Advies bandbreedte opbrengsten kantoren. Grondprijzen

2026

2027

2028

2029 e.v.

min

max

min

max

min

Max

min

max

Groningen

0,00%

2,00%

0,00%

2,00%

0,00%

2,00%

0,00%

2,00%

Metafoor (midden)

0,00%

2,00%

0,00%

2,00%

0,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Eventuele grondopbrengsten na 2035 worden niet meer geïndexeerd (dus 0%), zoals dat volgens het besluit begroting en verantwoording (BBV) is vereist. Grondopbrengsten bedrijventerreinen Zoals in hoofdstuk 2 beschreven stabiliseert de markt voor bedrijfsruimten landelijk, waarbij aanvangsrendementen zich herstellen maar geen sprake is van een uitgesproken groeimarkt. De vraag concentreert zich daarbij met name op kleinere en flexibel indeelbare units. Binnen de gemeente Groningen wijkt het aanbod hiervan deels af, doordat de focus sterker ligt op grootschaliger bedrijfskavels en panden. Dit contrast maakt de marktdynamiek voor bedrijventerreinen minder eenduidig, maar biedt tegelijkertijd ruimte voor gematigde prijsontwikkeling. In afwijking van het landelijke advies van Metafoor is daarom gekozen voor een iets ruimere bandbreedte, passend bij het relatief lagere prijsniveau van bedrijventerreinen binnen de gemeente in vergelijking met andere gemeenten. De gekozen bandbreedte sluit aan bij de bevindingen uit het benchmarkrapport van STEC en weerspiegelt de verwachting dat de grondprijzen voor bedrijventerreinen zich in de komende jaren zullen ontwikkelen binnen een bandbreedte van circa 1,00% tot 4,00% per jaar. De bandbreedtes zijn als volgt: Tabel 16. Advies bandbreedte opbrengsten bedrijventerreinen. Grondprijzen

2026

2027

2028

2029 e.v.

min

max

min

max

min

max

min

max

Groningen

1,00%

4,00%

1,00%

4,00%

1,00%

4,00%

0,00%

2,00%

Metafoor (top)

2,00%

5,00%

2,00%

5,00%

2,00%

5,00%

2,00%

2,00%

Metafoor (midden)

1,00%

3,00%

1,00%

3,00%

1,00%

3,00%

2,00%

2,00%

Ter aanvulling op bovenstaande is het benchmark rapport van STEC over het grond(prijs)beleid geraadpleegd. Op basis van het onderzoek van STEC verwachten zij over 2026 een verwachte grondprijzenstijging van 3,4% in heel Nederland en voor de grote gemeenten 2,7% voor noordelijke gemeenten.

Figuur 13. Verwachte stijging grondprijzen voor bedrijventerreinen in 2025 (STEC). Eventuele grondopbrengsten na 2035 worden niet meer geïndexeerd (dus 0%), zoals dat volgens het besluit begroting en verantwoording (BBV) is vereist. Grondkosten (GWW) en plankosten Voor de grondkosten en plankosten adviseren wij om één kostenindex te hanteren die binnen de onderstaande bandbreedtes valt. Wij zien geen aanleiding om voor de te hanteren rekenparameters van de grond- en plankosten af te wijken van de landelijke trends en ontwikkelingen. Zoals eerder toegelicht wordt de verwachte kostenstijging in belangrijke mate gedreven door loonontwikkeling en aanhoudende personeelstekorten in de bouwsector. Deze ontwikkeling werkt door in zowel de plankosten als in de GWW-kosten, doordat personeelskosten een substantieel aandeel vormen in beide kostencategorieën. Deze landelijke ontwikkelingen worden ook binnen de gemeente Groningen herkend en vormen daarmee een passend uitgangspunt voor het bepalen van de lokale rekenparameters. We kiezen er daarom voor om aan te sluiten bij het advies van Metafoor omtrent de grond- en plankosten. De bandbreedtes uit het advies van Metafoor zijn gebruikt door een gewogen gemiddelde te hanteren van de grond- en plankosten. We hebben daarbij een wegingsfactor van 80% voor de grondkosten en 20% voor de plankosten aangehouden.

Dit resulteert in de onderstaande bandbreedtes.

• • •

We verwachten voor 2026 in de gemeente Groningen stijgende grondkosten van circa 3% tot 5%. We verwachten voor 2027 en 2028 een matige stijging van de bouwkosten van 2% tot 4%. Op de lange termijn van 2029 e.v. verwachten we dat de bouwkosten bewegen naar het langjarige gemiddelde van 2%.

Tabel 17 Advies kostenindex 2026 Weging

2027

2028

2029 e.v.

min

max

min

max

min

max

min

max

2,5%

4,5%

2,0%

4,0%

2,0%

4,0%

2,0%

2,0%

3,5%

5,5%

2,0%

4,0%

2,0%

4,0%

2,0%

2,0%

Gewogen gemiddelden

2,7%

4,7%

2,0%

4,0%

2,0%

4,0%

2,0%

2,0%

Advies index

3,0%

5,0%

2,0%

4,0%

2,0%

4,0%

2,0%

2,0%

GWW Plankosten

80% 20%

3.2 Rekenrente en discontovoet De gemeente Groningen hanteert voor de rentetoerekening aan grondexploitaties het renteomslagpercentage (ROP), conform de richtlijnen uit de actuele Notitie Grondexploitaties BBV (2023). Voor 2026 bedraagt het ROP 1,60%, gebaseerd op het gewogen gemiddelde van de totale leningenportefeuille van de gemeente. De nagecalculeerde grexrente over 2025 is vastgesteld op 1,45%.

Voor het bepalen van het resultaat op netto contante waarde (NCW) en het treffen van eventuele verliesvoorzieningen worden de grondexploitaties contant gemaakt met een discontovoet van 2%, in aansluiting op het meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de eurozone.

4 Bronnen ABN Amro (2025, oktober) Huizenprijzen stijgen nog meer dan verwacht. Opgehaald van abnamro.com:https://www.abnamro.nl/nl/prive/hypotheken/actueel/huizenmarkt/woningmarktmo nitor-oktober-2025.html ABN AMRO. (2025, november). Nederlandse economie in zicht – Sterke basis, nieuw kabinet aan zet. Opgehaald van abnamro.com: https://www.abnamro.com/research/nl/onzeresearch/nederlandse-economie-in-zicht-sterke-basis-nieuw-kabinet-aan-zet ABN AMRO. (2025, december). Inflatie daalt, maar 2%-doelstelling blijft uit zicht. Opgehaald van abnamro.com: https://www.abnamro.com/research/nl/onze-research/inflatie-daalt-maar-2doelstelling-blijft-uit-zicht ABN Amro (2026, januari). Huizenprijzen stijgen in 2026 met 3%. Opgehaald van https://www.abnamro.com/nl/nieuws/huizenprijzen-stijgen-in-2026-met-3-procent BBN Adviseurs. (2025, juli). Visiedocument juli 2025: Marktontwikkelingen bouwkosten. Opgehaald van bbn.nl:https://bbn.nl/app/uploads/2025/07/Visiedocument-juli-2025-2.pdf Bouwselect. (2025, oktober). Bouw-cao: loonsverhogingen 2025–2027. Opgehaald van bouwselect.nl: https://www.bouwselect.nl/nieuws/bouwcao/#:~:text=Lonen%20omhoog%20in%20stappen,5%25%20op%201%20januari%202027 CBS. (2025, november). Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex 2020=100. Opgehaald van opendata.cbs.nl: https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/85773NED/table CBS. (2025, november).

Prijsindices commercieel vastgoed. Opgehaald van cbs.nl: https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2025/47/prijsindices-commercieel-vastgoed Consultancy.nl. (2025, mei). Bouwsector ook in 2025 geconfronteerd met druk op kosten. Opgehaald van consultancy.nl: https://www.consultancy.nl/nieuws/59680/bouwsectorook-in-2025-geconfronteerd-met-druk-op-kosten Cushman & Wakefield. (2025, december). Netherlands Outlook 2026. Opgehaald van cushmanwakefield.com: https://www.cushmanwakefield.com/nlnl/netherlands/insights/netherlands-outlook De Nederlandsche Bank. (2025, juni). Voorjaarsraming 2025 – Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten. Opgehaald van dnb.nl: https://www.dnb.nl/media/mppnc5dr/dnb_voorjaarramingen-juni-2025.pdf De Nederlandsche Bank. (2025, december). Najaarsraming 2025. Opgehaald van dnb.nl: https://www.dnb.nl/media/ho1nkymm/najaarsraming-2025.pdf De Nederlandsche Bank. (2025). De stand van onze economie. Opgehaald van dnb.nl: https://www.dnb.nl/actuele-economische-vraagstukken/de-stand-van-onze-economie/ Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). (2025, oktober). 75.000 voltijds arbeidskrachten nodig in de bouw. Opgehaald van eib.nl: https://www.eib.nl/nieuws/75-000-voltijds-arbeidskrachtennodig-in-de-bouw/

Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). (2025, november). Sterke groei orderportefeuille in de utiliteitsbouw. Opgehaald van eib.nl: https://www.eib.nl/nieuws/sterke-groei-orderportefeuille-inde-utiliteitsbouw/ Europese Centrale Bank. (2025, december). Eurosystem staff macroeconomic projections for the euro area countries. Opgehaald van ecb.europa.eu: https://www.ecb.europa.eu/press/projections/html/ecb.projections202512_eurosy stemstaff~12ead61977.nl.html Expertisecentrum Woningwaarde. (2025, november). Monitor Koopwoningmarkt 3e kwartaal 2025. Opgehaald van tudelft.nl: https://filelist.tudelft.nl/BK/Over_de_faculteit/Afdelingen/OTB__Research_for_the_built_environment/Expertise_woningwaarde/Monitor_Koopwoningmarkt/Kwarta alrapportage%20Monitor%20Koopwoningmarkt%202025-3.pdf ING. (2025, juli). Outlook bouwsector. Opgehaald van ing.nl: https://www.ing.nl/zakelijk/sector/building-and-construction/outlook-bouw ING. (2025, juli). Vooruitzicht woningbouw. Opgehaald van ing.nl: https://www.ing.nl/zakelijk/sector/building-and-construction/vooruitzicht-woningbouw ING. (2025, december). Bouw nieuwe woningen stijgt in 2026 licht tot 68.000. Opgehaald van ing.nl: https://www.ing.nl/zakelijk/sector/building-and-construction/vooruitzicht-woningbouw ING. (2025, december). Recordaantal woningverkopen en kleinere huizenprijsstijging in 2026.

Opgehaald van ing.nl: https://www.ing.nl/zakelijk/economie/woningmarkt/recordaantalwoningverkopen-en-kleinere-huizenprijsstijging-in-2026 ING. (2025, december). Outlook Nederland 2026: economische groei met de rem erop. Opgehaald van ing.nl: https://www.ing.nl/zakelijk/economie/nederland/outlook-nederlandse-economie Metafoor. (2025, december). Outlook Grondexploitaties 2026. Opgehaald van metafoorro.nl: https://www.metafoorro.nl/outlook-grondexploitaties-2026/ Ministerie van Financiën. (2024, september). Blauwe Boekje 2025–2026. Opgehaald van rijksfinancien.nl: https://www.rijksfinancien.nl/sites/default/files/kamerstuk_related_items/Blauwe -Boekje-2025-2026.pdf NVM. (2025, september). Ontwikkelingen commercieel vastgoed 3e kwartaal 2025. Opgehaald van nvm.nl: https://www.nvm.nl/media/xztnbnyy/nvm-business-kwartaalrapport-q3-2025.pdf NVM. (2025, oktober). Analyse woningmarkt 3e kwartaal 2025. Opgehaald van nvm.nl: https://www.nvm.nl/media/m5fg0apk/20251009-bijlage-1-analyse-woningmarkt-3e-kwartaal2025.pdf Rabobank. (2025, september). Kwartaalbericht Woningmarkt: veel woningverkopen en aanhoudende stijging woningprijzen. Opgehaald van rabobank.nl: https://www.rabobank.nl/kennis/d011497025-kwartaalbericht-woningmarkt-veelwoningverkopen-en-aanhoudende-stijging-huizenprijzen Rabobank. (2025, december). Kwartaalbericht Woningmarkt: geen afkoeling ondanks meer aanbod.

Opgehaald van rabobank.nl: https://www.rabobank.nl/kennis/d011508452kwartaalbericht-woningmarkt-geen-afkoeling-ondanks-meer-aanbod Rabobank. (2025, december). Sectorprognoses december 2025: van hardnekkige knelpunten tot AI-gedreven groei in 2026 en 2027. Opgehaald van rabobank.nl: https://www.rabobank.nl/kennis/d011508903-sectorprognoses-december-2025-vanhardnekkige-knelpunten-tot-ai-gedreven-groei-in-2026-en-2027 STEC Groep. (2025, december). Benchmark gemeentelijk grond(prijs)beleid 2025-2026. Opgehaald van stec.nl: https://stec.nl/gemeenten-verhogen-opnieuw-grondprijzen-betaalbaarheid-en-regiecentraal-in-grondbeleid-2025-2026/