Bestemming Realisatiestimulans.pdf

Raadsvoorstel

Onderwerp

Bestemming Realisatiestimulans

Telnr.

14 050

Registratienummer

Bijlagen 1

105837-2026 Openbaar

Classificatie Portefeuillehouder

Van Niejenhuis

Langetermijn agenda (LTA) Raad

LTA ja: LTA nee:

Geheim

Vertrouwelijk (bij gebruik van persoonsgegevens)

Maand Jaar Niet op LTA

Voorgesteld raadsbesluit

De raad besluit: I. de bestemmingsreserve Reserve Realisatiestimulans in te stellen en deze te voeden met de ontvangen rijksbijdragen voor betaalbare woningen volgens de Regeling Realisatiestimulans in de categorie Overig zoals weergegeven in besluitpunt II; II. de ontvangen rijksbijdragen voor betaalbare woningen volgens de Regeling Realisatiestimulans als volgt te bestemmen: Categorie NPLV- gebied Groningen-Noord NOVEX- locatie De Suikerzijde NOVEX- locatie Stadshavens Overig

Deelgebied Groningen-Noord De Nieuwe Held Reitdiepwaard Travertijnstraat De Eems

Bestemming Structurele middelen Wijkvernieuwing GREX De Nieuwe Held (nog vast te stellen) Investeringskrediet Herinrichting Friesestraatweg GREX Travertijnstraat (nog vast te stellen) GREX Meerstad Reserve Realisatiestimulans

Samenvatting

Per 1 januari jl. is de Regeling Realisatiestimulans van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in werking getreden. Met deze regeling ontvangen gemeenten voor betaalbare woningen waarvan de bouw start in de periode 2025–2030 een rijksbijdrage van € 7.000,- per woning. Voor projecten waarvoor in het verleden al een rijksbijdrage is verkregen, kan geen realisatiestimulans worden aangevraagd. Daarnaast is de realisatiestimulans reeds verdisconteerd in de nog te ontvangen bijdragen uit de Bestuurlijke afspraak NPLV Groningen-Noord en de Regeling Gebiedsbudget. Door de structurele middelen Wijkvernieuwing en de grondexploitatie of het investeringskrediet van De Nieuwe Held, Reitdiepwaard, Travertijnstraat en Meerstad als bestemming aan te wijzen, wordt een juiste administratie geborgd. Voor de overige betaalbare woningen in Groningen dient nog een bestemming voor de realisatiestimulans te worden bepaald. Voorgesteld wordt hiervoor de Reserve Realisatiestimulans in te stellen en deze te benutten voor het oprichten van een subsidieregeling voor corporaties voor een tegemoetkoming in de precariobelasting in wijkvernieuwingsgebieden en voor het afdekken van tekorten op woningbouwprojecten in de dorpen. Een eventueel restant van deze reserve wordt voorgesteld over te boeken naar het Betaalbaar Wonen Fonds.

B&W-besluit d.d.: 26-05-2026

Vervolg voorgesteld raadsbesluit

III.

IV.

vanaf 2026 en zolang de Regeling Realisatiestimulans van kracht is, de Reserve Realisatiestimulans in te zetten voor: a. het oprichten van een subsidieregeling voor tegemoetkoming op het in het betreffende jaar betaalde precariobelasting voor projecten van corporaties in de wijkvernieuwingsgebieden, tot een maximum van € 500.000,- per jaar; b. het geheel of gedeeltelijk afdekken van tekorten bij woningbouwprojecten in de dorpen; indien na afloop van de Regeling Realisatiestimulans middelen in de Reserve Realisatiestimulans resteren, dit restant over te boeken naar het Betaalbaar Wonen Fonds.

Aanleiding en doel

Gemeenten maken kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen en voor de aanleg van openbaar gebied en publieke voorzieningen. Bij het realiseren van (betaalbare) woningen, behorende bij de landelijke woningbouwopgave, blijkt echter regelmatig dat deze publieke kosten niet volledig kunnen worden verhaald op initiatiefnemers of kunnen worden gedekt uit de opbrengsten van grondverkoop. Het deel van de kosten dat hierdoor voor rekening van de gemeente blijft, wordt aangeduid als het publiek tekort, ook wel de publieke onrendabele top (PORT). De Regeling Realisatiestimulans is bedoeld om gemeenten te ondersteunen bij het realiseren van haar woningbouwopgave door het beperken van dit publiek tekort. Deze regeling vervangt een aantal bestaande regelingen waardoor het financieel instrumentarium vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening overzichtelijker en eenvoudiger wordt. Daarnaast verschuift de focus van het indienen van plannen naar de daadwerkelijke realisatie van betaalbare woningen. Volgens de regeling ontvangen gemeenten een basisbijdrage van € 7.000,- exclusief btw voor iedere betaalbare woning waarvan de bouw start in de periode 2025 tot en met 2029.

Naast deze basisbijdrage zijn er binnen de regeling ook middelen beschikbaar voor specifieke bouwopgaven, zoals woningbouw in gebieden die vallen binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV), in ons geval Groningen-Noord, zorgwoningen en ambtelijke capaciteit. Voor woningen waarvoor reeds een rijksbijdrage is ontvangen, kan geen realisatiestimulans worden aangevraagd. Daarnaast is de realisatiestimulans al verdisconteerd in de nog te ontvangen rijksbijdragen uit de Bestuurlijke afspraak NPLV Groningen-Noord en de Regeling Gebiedsbudget. Het is daarom noodzakelijk te borgen dat de realisatiestimulans voor deze woningen correct wordt geadministreerd. Voor de overige betaalbare woningen in Groningen moet nog een bestemming voor de realisatiestimulans worden vastgesteld. Kader

Regeling Realisatiestimulans Bestuurlijke afspraak NPLV Groningen-Noord Regeling Gebiedsbudget Argumenten en afwegingen

Afgelopen jaren hebben we vanuit verschillende regelingen rijksbijdragen voor woningbouw ontvangen. Zo hebben we voor de ontwikkeling van De Suikerzijde, Stadshavens en Scandinavische Havens een rijksbijdrage vanuit de Regeling Woningbouwimpuls (WBI) ontvangen. Daarnaast is vorig jaar voor de studentenhuisvesting op Zernike Campus een RHA-subsidie toegekend. Deze woningen komen niet meer in aanmerking voor een realisatiestimulans. Daarnaast is de realisatiestimulans al verdisconteerd in de nog te ontvangen rijksbijdragen vanuit de Regeling Gebiedsbudget en de Bestuurlijk afspraak NPLV Groningen-Noord. De rijksbijdrage vanuit de Regeling Gebiedsbudget heeft betrekking op de NOVEX-woningbouwlocaties De Suikerzijde en Stadshavens. Voor de projecten binnen deze locaties waarvoor geen WBI-bijdrage maar wel Gebiedsbudget ontvangen is, dient de realisatiestimulans als dekking voor het opgegeven publiek tekort. Het gaat specifiek om de projecten De Nieuwe Held, Reitdiepwaard en Travertijnstraat aan de westkant van de stad en De Eems aan de oostkant. Het totaal aan realisatiestimulans dat voor deze projecten verdisconteerd is bedraagt ca. € 20 mln. Dit bedrag moet correct geadministreerd worden, zodat de realisatiestimulans daadwerkelijk als dekking van het opgegeven publiek tekort dient.

2

Datzelfde geldt voor de realisatiestimulans die als dekking dient voor het publiek tekort dat is opgenomen in de Bestuurlijk afspraak NPLV Groningen-Noord, hier gaat het om een bedrag van € 9 mln. tot € 13 mln. Door de structurele middelen Wijkvernieuwing en de grondexploitatie/het investeringskrediet van de projecten De Nieuwe Held, Reitdiepwaard, Travertijnstraat en Meerstad als bestemming aan te wijzen, wordt gezorgd dat de realisatiestimulans voor deze woningen correct wordt geadministreerd. De middelen worden ingezet in de gebieden waar de woningen worden gerealiseerd, conform de bepalingen uit de Bestuurlijke afspraak en de Regeling Gebiedsbudget. Voor de overige betaalbare woningen in Groningen met een start bouw in de periode 2025 tot en met 2029, laat de woningbouwprognose een opgave zien van 2.000 tot 2.500 betaalbare woningen en daarmee een aan te vragen realisatiestimulans van € 14 mln. tot € 17,5 mln. Het gaat bij de categorie Overig hoofdzakelijk om betaalbare woningen in de binnenstad en Groningen-Zuid, zoals de projecten Holt en Vief kwartier in Europapark. Maar ook particuliere initiatieven waarvan de betaalbaarheid van de woningen aangetoond kan worden geven recht op een bijdrage. Het is verstandig vooraf te bepalen waaraan deze middelen worden besteed. Zo kunnen we de inzet van de realisatiestimulans gericht laten aansluiten op onze beleidsdoelstellingen.

Daarnaast wordt voorkomen dat bij ieder afzonderlijk project opnieuw discussie ontstaat over de besteding van de middelen. Voorstel is de realisatiestimulans voor de overige betaalbare woningen toe te voegen aan de nieuw in te stellen Reserve Realisatiestimulans en deze reserve in te zetten voor: 1. het oprichten van een subsidieregeling voor een tegemoetkoming op de precariobelasting voor projecten van corporaties in de wijkvernieuwingsgebieden De corporaties geven al langer aan dat de precariobelasting voor het inrichten van bouwplaatsen op openbaar gebied zwaar drukt op de businesscase van hun projecten in de wijkvernieuwingsgebieden. Deze belasting valt buiten de reguliere ontwikkel- en bouwkosten en werkt disproportioneel door bij projecten met beperkte marges, zoals sociale huur en middenhuur (DAEB-activiteiten). Het verlichten van deze lasten maakt projecten financieel haalbaarder en vergroot de investeringsruimte van corporaties. Door gedurende de looptijd van de Regeling Realisatiestimulans een subsidie op de precariobelasting te verstrekken, kunnen corporaties meer middelen inzetten voor nieuwbouw. We beperken de subsidieregeling tot de wijkvernieuwingsgebieden omdat binnen deze gebieden verschillende opgaven samenkomen.

Corporaties realiseren in deze gebieden hoofdzakelijk sociale huur en middenhuur zonder winstoogmerk, waarbij veelal sprake is van een onrendabele top. Door de precariobelasting te subsidiëren, wordt deze onrendabele top verkleind en neemt de uitvoerbaarheid van projecten toe, wat bijdraagt aan de realisatie van de ambities uit het Volkshuisvestingsprogramma. Marktpartijen bevinden zich in een wezenlijk andere positie. Zij starten een ontwikkeling alleen indien een positief rendement kan worden gerealiseerd en stemmen het woonprogramma niet alleen af op ons woonbeleid maar ook op marktomstandigheden en rendementsdoelstellingen. In hun businesscase is de precariobelasting reeds opgenomen als voorzienbare en reguliere kostenpost. Het verstrekken van een subsidie aan marktpartijen zou daardoor niet doelmatig zijn en bovendien naar verwachting kwalificeren als ongeoorloofde staatssteun. Indien een marktpartij zich op het gelijkheidsbeginsel zou beroepen om aanspraak te maken op een vergelijkbare subsidie, is de verwachting dat dit juridisch geen standhoudt. Van gelijke gevallen is geen sprake, vanwege het winstoogmerk van marktpartijen en het publieke, niet-commerciële karakter van woningcorporaties en hun opgave. Voor het opstellen van deze subsidieregeling is juridisch advies ingewonnen. Dit advies bevestigt dat een uitzondering kan worden gemaakt voor corporaties.

De gemeente kan bovendien staatssteun verstrekken aan een corporatie als het om diensten van algemeen economisch belang gaat (DAEB). Dit zijn activiteiten die een publiek belang dienen. Er is dan sprake van geoorloofde staatssteun conform het DAEB-vrijstellingsbesluit van de Europese commissie. 2.

het geheel of gedeeltelijk afdekken van tekorten bij woningbouwprojecten in de dorpen De dorpen maken, naast de stedelijke ontwikkellocaties, deel uit van de ambitie om tot 2035 circa 14.000 nieuwbouwwoningen in Groningen te realiseren. Uw raad heeft in 2025 de motie ‘Help dorpen met bouwen’ aangenomen waarin het college wordt opgeroepen de woningbouw in de dorpen te faciliteren en te versnellen. Woningbouw in de dorpen is namelijk financieel uitdagend: de verkoopprijzen liggen er lager dan in de stad, waardoor de kosten vaak niet volledig kunnen worden terugverdiend. Tegelijkertijd is er vooral vraag naar betaalbare woningen voor starters, jongeren en ouderen.

3

Bovendien zijn projecten in de dorpen doorgaans kleinschalig, waardoor schaalvoordelen ontbreken en de ontwikkel- en bouwkosten per woning relatief hoog zijn. Dit maakt het voor initiatiefnemers lastig om tot een sluitende businesscase te komen. Door de tekorten op woningbouwprojecten in de dorpen geheel of gedeeltelijk af te dekken met de realisatiestimulans, worden financiële knelpunten verminderd. Hierdoor neemt de haalbaarheid van de projecten toe, wat bijdraagt aan het realiseren van de woningbouwopgave uit het Volkshuisvestingsprogramma. Naast deze twee bestedingsdoelen wordt voorgesteld om na afloop van de Regeling Realisatiestimulans de resterende middelen in de Reserve Realisatiestimulans over te boeken naar het Betaalbaar Wonen Fonds. Dit fonds is door uw raad ingesteld met als doel om 2.500 extra betaalbare woningen te realiseren in Groningen. Vanuit dit fonds kan dan de toepassing van de regeling Koopgarant worden vergroot of een bijdrage worden gedaan voor de realisatie van extra sociale huurwoningen. Maatschappelijk draagvlak en participatie

De corporaties zijn geïnformeerd over het voorstel voor de bestemming van de realisatiestimulans. Financiële consequenties

Door de structurele middelen Wijkvernieuwing en de grondexploitatie/het investeringskrediet van de projecten De Nieuwe Held, Reitdiepwaard, Travertijnstraat en Meerstad aan te wijzen als bestemming voor de realisatiestimulans, worden de rijksbijdragen ingezet in de gebieden waar daadwerkelijk betaalbare woningen worden gerealiseerd, overeenkomstig de bepalingen uit de Bestuurlijke afspraak en de Regeling Gebiedsbudget. Voor de overige gebieden kan de gemeente zelf bepalen hoe de realisatiestimulans wordt ingezet. Met dit voorstel wordt vooraf duidelijk vastgelegd waarvoor de middelen worden gebruikt, zodat de inzet van de realisatiestimulans aansluit bij de beleidsdoelstellingen uit ons Volkshuisvestingsprogramma. Verantwoord in de jaarrekening 2025 De uitkering per woning wordt toegerekend aan en verantwoord in het jaar waarin de bouw van de woning is gestart. In 2026 ontvangen wij in totaal ca. 1,9 miljoen euro op basis van het aantal woningen opgenomen in onze verantwoording over 2025 richting het ministerie. In 2025 leidt dit tot hogere baten van ca. 1,9 miljoen euro omdat deze regeling pas in november 2025 definitief is vastgesteld en de financiële effecten daarvan niet meer in onze begroting konden worden verwerkt.

Deze middelen worden met een bestemmingsvoorstel bij de jaarrekening 2025 voorgesteld om deze over te hevelen naar de begroting 2026 en worden in 2026 conform het nu voorliggende raadsvoorstel ingezet. Overige consequenties

N.v.t. Vervolg

N.v.t. Lange Termijn Agenda

N.v.t. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Groningen,

burgemeester, Roelien Kamminga

secretaris, Sander Gerritsen

Dit raadsvoorstel is elektronisch aangemaakt en daarom niet ondertekend.

4