Quick scan Waardebepaling.pdf

4469.1-N1c1

Blad 1.

4469.1-N1c1

NOTITIE

versie 27-8-2024

Datum

27 augustus 2024

Betreft

Jan van Besouw

Opgesteld door

 

T

AANLEIDING

EP

1.

Jean-Paul Vugts Romée Beset

C

De gemeente Goirle heeft sinds 1995 het cultureel centrum Jan van Besouw in eigendom. Het Jan van Besouw betreft een voormalig klooster en is in verschillende functies opgedeeld. Het voormalige klooster beschikt over diverse ruimten zoals een grote theaterzaal, een Kapel, foyer café, diverse cursusruimten, kantoren, congres- en vergaderzalen, ateliers, muziek- en dansstudio’s en een bibliotheek. In de U-vleugel van het voormalig klooster is op dit moment o.a. de plaatselijk bibliotheek, diverse kantoorruimten, de muziekschool, een balletschool etc. gevestigd.

C

O

N

De gemeente Goirle heeft aangegeven inzicht te willen hebben in de beste wijze om het cultureel centrum Jan van Besouw voor de toekomst te behouden en te versterken dan wel te verkopen. De gemeente Goirle heeft Gloudemans dan ook gevraagd om de U-vleugel van het voormalig klooster te waarderen in verband met een mogelijke verkoop. Hiervoor heeft gemeente Goirle verschillende scenario’s aangedragen hoe de U-vleugel van het voormalig klooster kan worden herontwikkeld dan wel kan worden verkocht. Onderstaand hebben deskundigen de scenario’s danwel de alternatieve opties uitgeschreven. Opgemerkt wordt dat deskundigen geen inzage heeft in de bouwtekeningen en geen asbestinventarisatie heeft gehad. Er heeft geen overleg plaatsgevonden met de Monumentencommissie. Er is geen informatie beschikbaar over noodzakelijke bouwkundige aanpassingen ten behoeve van de diverse scenario’s. Er heeft slechts een beperkte opname ter plaatste plaatsgevonden, waarbij geconstateerd is op basis van visuele waarneming dat het gebouw qua constructie en qua onderhoud in een goede tot zeer goede staat verkeert. Onderstaande notitie betreft een raming van de waarde van de onroerende zaak op basis van verschillende scenario’s waarbij dus bij herhaling wordt opgemerkt dat de beschikbare informatie en de beschikbare tijd zeer beperkt waren.

De raming is gebaseerd op schattingen en kengetallen en mag niet worden gezien als een professionele taxatiedienst.

2.

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN

Deskundigen zijn van mening dat elke herontwikkeling van de onroerende zaak op voorhand de nodige beperkingen met zich meebrengt. Deze beperkingen zijn onder andere, doch nadrukkelijk niet uitputtend de navolgende: Om te beginnen betreft de onroerende zaak een Rijksmonument. Dit betekent dat indien er wordt besloten om de onroerende zaak te herontwikkelen er de nodige aanpassingen dienen te worden gedaan aan het pand.

4469.1-N1c1

Blad 2.

Hiervoor dient de gemeente eerst langs de Monumentencommissie om hier een vergunning voor te krijgen. In de praktijk blijkt dat deze commissie niet snel toestemming geeft voor een dergelijke verbouwing. Ten tweede beschikt de onroerende zaak niet over een balkon of een buitenruimte. Om de onroerende zaak te herontwikkelen naar een woonbestemming (en mogelijke ook een hotelbestemming) dient er of een balkon of een buitenruimte aanwezig te zijn. Voor deze dergelijke aanpassing dient de gemeente of een volgende eigenaar zoals hierboven staat beschreven naar de Monumentencommissie te gaan voor toestemming. Daarnaast zal men een creatieve bouwkundige aanpassing moeten bedenken om het aanzien van het gebouw niet schaden. Ten derde zou het uitzicht van de gebruikers op de begane grond aan de noordzijde op de blinde muur zijn. Dit betekent dat kopers minder snel overgaan tot aankoop omdat zij geen vrij uitzicht hebben.

T

Ten vierde dienen de trappenhuizen te moeten worden verbreed. Deze zijn op dit moment te smal volgens het Bouwbesluit. Tevens dienen er grotere liften in het pand te worden gebouwd. Op dit moment zijn deze ook te klein volgens het Bouwbesluit.

EP

Ten vijfde zijn de verdiepingsvloeren grotendeels uitgevoerd in hout. Dit betekent dat bij een herontwikkeling nagenoeg alle denkbare scenario’s aanpassingen dienen te worden gedaan in het kader van geluidsoverdracht en brandwerendheid. Deze aanpassingen zijn ingrijpend van aard en kostenverhogend.

C

Ten zesde is de inschatting dat er in de huidige situatie te weinig lichtinval op de tweede verdieping aanwezig is om woon- of verblijfsfuncties te realiseren. Hiervoor zou er eerst meer lichtinval, door extra of grotere ramen, dienen te worden gecreëerd. Voor zo’n dergelijke aanpassing dient de eigenaar of ontwikkelaar eerst langs de monumentencommissie. Daarnaast werken deze ingrepen kostenverhogend.

N

Ten zevende zijn deskundigen van mening dat bij een herontwikkeling de huidige buitenmuren zoveel als mogelijk gerespecteerd zullen en moeten worden, waardoor de bruto netto verhouding van de gebruiksoppervlakte de nodige uitdagingen zal kennen waardoor de ontwikkeling niet volledig geoptimaliseerd uitgevoerd kan worden.

SCENARIO 1: HERONTWIKKELEN NAAR APPARTEMENTEN

C

3.

O

Ten slotte schatten deskundigen in dat de servicekosten (o.a. bij woonfuncties) vanwege de bouwwijze en huidige onderhoudstoestand zeer hoog zullen zijn om dit op het huidige niveau te kunnen houden.

Allereest hebben deskundigen het scenario ‘herontwikkelen naar appartementen’ onderzocht. Deskundigen gaan hierbij uit van appartementen in het hogere segment. Tevens achten deskundigen het niet meer dan logisch dat dat parkeerplaatsen aan de zuidzijde van U-vleugel onderdeel zullen uitmaken van de verkoop. Een of meerdere van de onder 2 genoemde beperkingen zijn van toepassing op dit scenario. Onderstaand hebben deskundigen een raming gemaakt van wat de waarde van verkoop de U-vleugel zal bedragen indien de onroerende zaak wordt herontwikkeld naar appartementen: Totale oppervlakte:

circa 3.100 m²

Bruto-netto verhouding begane grond en 1e verdieping Begane grond en 1e verdieping oppervlakte: Begane grond en 1e verdieping oppervlakte:

60% circa 2.060 m² bruto vloeroppervlak (hierna: bvo) circa 1.236 m² netto vloeroppervlak (hierna: nvo)

Bruto-netto verhouding zolder Zolderoppervlakte: Zolderoppervlakte:

50% circa 1.030 m² bvo circa 515 m² nvo

4469.1-N1c1

Blad 3.

Opbrengst Begane grond en 1e verdieping: Zolder:

1.236 m² x € 4.500,00 = € 5.562.000,00 515 m² x € 2.250,00 = € 1.158.750,00

Totale opbrengst:

€ 6.720.750,00

Kosten Bouwkosten: Renteverlies 6% (2 jaren): 15% onvoorzien: 10% Winst + Algemene kosten: Totale kosten:

3.100 m² x € 1.500,00 = € 4.650.000,00 € 640.000,00 € 697.500,00 € 598.750,00 € 6.586.250,00

Totaal beschikbaar voor aankoop: € 30.464,00

4.

EP

T

Over voor verkoop: Opbrengst: € 6.586.250,00 Kosten: € 6.552.250,00 € 34.000,00 Af kosten koper: € 3.536,00

SCENARIO 2: HERONTWIKKELEN NAAR HOTEL

C

Tevens hebben deskundigen onderzoek gedaan naar een herontwikkeling naar hotelfunctie. Hierbij hebben zij als uitgangspunt genomen dat er 30 hotelkamers kunnen worden gerealiseerd.

C

Opbrengst Hotelkamers:

O

Totale oppervlakte:

N

Onderstaand hebben deskundigen een raming gemaakt van wat de waarde van verkoop de U-vleugel zal bedragen indien de onroerende zaak wordt herontwikkeld naar hotel:

Totale opbrengst:

Kosten Bouwkosten: Renteverlies 6% (2 jaren): 15% onvoorzien: Totale kosten:

Over voor verkoop: Opbrengst: € 2.250.000,00 Kosten: € 8.981.250,00 – € 6.731.250,00 Geen budget beschikbaar voor aankoop

circa 3.100 m²

30 x € 75.000,00 = € 2.250.000,00 € 2.250.000,00

3.100 m² x € 2.250,00 = € 6.975.000,00 € 960.000,00 € 1.046.250,00 € 8.981.250,00

4469.1-N1c1

5.

Blad 4.

ALTERNATIEF 1: HERTONTWIKKELEN NAAR STADSWONINGEN

Vervolgens hebben deskundigen op eigen initiatief onderzoek gedaan naar het herontwikkelen naar stadswoningen. Hierbij hebben zij als uitgangspunt genomen dat er 8 stadswoningen kunnen worden gerealiseerd. Hiervoor dient de onroerende zaak verticaal gesplitst te worden. De eerder onder 2 genoemde beperkingen zijn op deze herontwikkeling in meer of mindere mate van toepassing. Onderstaand hebben deskundigen een raming gemaakt van wat de waarde van verkoop de U-vleugel zal bedragen indien de onroerende zaak wordt herontwikkeld naar stadswoningen: Totale oppervlakte:

circa 3.100 m²

Opbrengst Stadswoningen: Luxe stadswoningen:

4 x € 850.000,00 = € 3.400.000,00 4 x € 1.000.000,00 = € 4.000.000,00 € 7.400.000,00

O

N

Over voor verkoop: Opbrengst: € 7.400.000,00 Kosten: € 6.586.250,00 € 813.750,00 Af kosten koper: € 84.630,00

3.100 m² x € 1.500,00 = € 4.650.000,00 € 640.000,00 € 697.500,00 € 598.750,00 € 6.586.250,00

C

Kosten Bouwkosten: Renteverlies 6% (2 jaren): 15% onvoorzien: 10% Winst + Algemene kosten: Totale kosten:

EP

T

Totale opbrengst:

C

Totaal beschikbaar voor aankoop:: € 729.120,00

4469.1-N1c1

6.

Blad 5.

ALTERNATIEF 2: VERKOOP ALS KANTOOR

Ten slotte hebben deskundigen wederom op eigen initiatief onderzoek gedaan naar een herontwikkeling naar kantoorfunctie. Hierbij hebben zij als uitgangspunt genomen dat de onroerende zaak nagenoeg volledig in de huidige staat blijft maar dat de bestemming zal worden gewijzigd naar bedrijfsbestemming geschikt voor commerciële verhuur als kantoor. Hierbij wordt opgemerkt dat er voor deze herontwikkeling geen bouwkosten zijn meegenomen omdat deskundigen als uitgangspunt hebben genomen dat de onroerende zaak in de huidige staat blijft. Onderstaand hebben deskundigen een raming gemaakt van wat de waarde van verkoop de U-vleugel zal bedragen indien de onroerende zaak wordt herontwikkeld naar kantoor: Totale oppervlakte:

circa 3.100 m²

Opbrengst Kantoor:

T

3.100 m² x vormfactor 0,8 2.408 m² x € 90,00 per m²

EP

= € 223.200,00 10,00% € 2.232.000,00

Over voor verkoop: Opbrengst: € 2.232.000,00 Kosten koper: € 232.128,00 -

C

BAR: Totale opbrengst:

CONCLUSIE

O

7.

N

Totaal beschikbaar voor aankoop: € 1.999.872,00

C

Deskundigen zijn van mening dat het herontwikkelen naar acht stadswoningen en de verkoop als kantoor het meest rendabel zal zijn. Echter dient de eigenaar of ontwikkelaar voor het herontwikkelen naar stadswoningen eerst langs de monumentencommissie te gaan. Dit neemt tijd en geld in beslag. Daarnaast brengt herontwikkeling een verbouwing allerlei praktische en bouwtechnische problematiek en risico’s met zich mee. Wanneer de gemeente de U-vleugel daadwerkelijk wenst af te stoten ligt een verkoop met een kantoorbestemming het meest voor de hand. Dit brengt weinig tot geen bouwkosten met zich mee. Dit scenario wordt voor de eigenaar het meest rendabel geacht.