20210106 concept verslag Beeldvormend.pdf

Griffie

Concept verslag

Beeldvormende vergadering

Gehouden op 06 januari 2021, 19:30 uur – via Pexip Opgemaakt door Berry van ‘t Westeinde Aanwezig Voorzitter: Erik Schellekens CDA: Tess van de Wiel, Anne de Groot VVD: Ad van Beurden, Theo van der Heijden PAG: Mark van Oosterwijk, Henk Gabriëls LRG: Cees Pelkmans, Erik Schellekens SP: Stijn van den Brekel, Deborah Eikelenboom D66: Michael Meijers, Janneke van den Hout Arbeiderspartij: Arno de Laat, Servie Beekmans PvdA: Pernell Criens, Karen Molin College: Marijo Immink, Liselotte Franssen, Johan Swaans, Mark van Stappershoef, Piet Poos, Jolie Hasselman Ambtelijke ondersteuning: Hanneke van Lieshout Burgerinitiatief: Rekenkamercommissie: de heer Verbon en de heer Tiggeloven (onderzoeker Companen) Grondbeleid: de heer Paulussen (PAS) Griffie: Carlo Zwartendijk, Berry van ’t Westeinde

Agendapunt 1. Opening - Presentielijst De voorzitter opent de vergadering en de presentielijst wordt doorgenomen. De vergadering is terug te kijken via https://raad.goirle.nl/Vergaderingen/Beeldvormend/2020/01-december/19:30 Agendapunt 2. Vaststelling van de agenda De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. Agendapunt 3. Onderzoeksrapport Rekenkamercommissie ‘Wel of niet thuis geven´ Op verzoek van de gemeenteraad van Goirle heeft de rekenkamercommissie onderzoek gedaan naar de inschrijf- en zoekduren van sociale huurwoningen in de gemeenten Goirle, Dongen en Loon op Zand. Door de Rekenkamercommissie en een onderzoeker van het bureau Companen wordt een korte toelichting gegeven en vragen beantwoord. De presentatie vindt u hier: https://raad.goirle.nl/Vergaderingen/Beeldvormend/2021/06-januari/19:30/Presentatie-wel-of-nietthuis-geven-Kort.pdf Henk Gabriëls geeft aan dat het hem opvalt dat er een groot verschil is tussen de gemeente Dongen en de andere 2 gemeenten voor wat betreft het aantal beschikbare woningen. Heeft u een idee wat dat verschil is? Het college wordt gevraagd naar de evaluatie van het toewijzingssysteem en de prestatieafspraken. De voorzitter geeft aan dat de prestatieafspraken zijn ontvangen (bij de stukken van deze vergadering gevoegd).

Harrie Verbon geeft aan dat de Rekenkamercommissie de raad aanbeveelt om ook als raad te kijken wat men met het toewijzingssysteem beoogt.

1

Griffie

De heer Tiggelhoven geeft aan dat je na een paar jaar een echte trend kunt zien. Vermoedt dat de voornaamste aanwijzing kan zitten in het aantal eengezinswoningen. De doorstroming is bij appartementen groter, dat kan een verklaring zijn voor het verschil. In Goirle zie je (zie hieronder ook antwoord op schriftelijke vraag) Pernell Criens vraagt of de Rekenkamercommissie een huisvestingsverordening aanbeveelt. De heer Verbon antwoordt dat er sprake moet zijn van schaarste. Het is de Rekenkamercommissie niet helemaal duidelijk wat precies wordt verstaan onder schaarste. Op dit moment lijkt de noodzaak niet zo hoog. Je zou de vinger aan de pols moeten houden, zodat je klaar bent op het moment dat nodig is. Michael Meijers vraagt naar het rapport regionaal perspectief op wonen. Daar staat dat de actieve zoektijd misschien niet zo een heel goede indicator is, maar dat je moet kijken naar de slaagkans. De heer Verbon geeft aan dat de twee indicatoren wel een verband hebben. Hij wil zelf de actieve zoektijd als criterium houden. De heer Tiggeloven geeft aan dat bij de zoektijd de hele inschrijftijd gerekend kan worden. Daar kan strategisch gedrag bij horen. Juist de combinatie van de verschillende indicatoren geeft een goed beeld.

Arno de Laat geeft aan een oproep op facebook te hebben gezet, waar hij reacties krijgt van mensen die vaker reageren en niet in aanmerking komen voor een woning – soms wel over 6 jaar. Bijvoorbeeld van mensen die net iets te veel horen. Is er een methodiek voor te bedenken dat iemand die vaak reageert, voor een langere tijd dat die meer punten krijgt? De heer Verbon geeft aan dat er mensen zijn die lang zoeken. Die mensen melden zich soms niet zo makkelijk. De aanbeveling is dat mensen die lang zoeken actief opgezocht worden en dat gekeken wordt hoe zij geholpen kunnen worden. De heer Van de Ven geeft aan dat parallel aan dit onderzoek ook door de woningcoöperaties ook een onderzoek wordt gedaan om te zien of de woonruimteverdeling nog aansluit bij de praktijk. Tess van de Wiel vraagt naar de scheefhuurders en manieren om dat vlot te trekken. Is er in de gesprekken informatie van scheefhuurders ontvangen hoe zij kunnen doorschuiven? Geïnterviewden merken op dat woningen soms leeg lijken te staan, maar niet bij het aanbod zitten. Hoe kan het dat mensen dit zo ervaren of vergissen zij zich? De heer Verbon geeft aan dat er niet is gesproken met scheefhuurders. In de woonvisie staat een aantal mooie initiatieven. We hebben mensen naar de perceptie gevraagd maar deze niet gecontroleerd op feitelijke juistheid. De heer Van de Ven geeft aan dat er weinig leegstand is.

Een heel klein beetje frictie tussen oude en nieuwe bewoner. Theo van der Heijden vraagt naar de toekomstige behoefte. Twee jaar geleden is door Leijstromen gemeld dat men een behoorlijk overschot verwacht in de sociale woningbouw. Wat is de rekensleutel geweest om hiertoe te komen. En wat is twee jaar geleden verteld? De heer Verbon geeft aan dat Companen de berekeningen heeft gemaakt aan de hand van een model. Wat mee is genomen in de berekeningen zijn de inkomensgroei en het aantal scheefwoners. Adviseert om op de huid van de berekeningen te zitten. Het zijn bijna dagkoersen. Hij verwacht geen overschot op korte termijn. De heer Van de Ven weet dat de prognoses per gemeente verschillen. Kan zich geen krimp in Goirle voorstellen. Wethouder Franssen geeft aan dat met de woonstichting in het bod al informatie is waar de focus op zit. Wil daar ook ingaan op het woonverdelingsmodel. In onze prioriteringsnotitie staan 178 woningen in sociale huur in projecten die al in de planning staan. En ook op middenhuur ligt er focus.

2

Griffie

Stijn van den Brekel vraagt welke hulp mensen nodig hebben die lang zoeken. Vraagt waarom Leystromen geen loting of verzameladvertenties gebruikt. De heer Verbon stelt voor die mensen pro actief te benaderen en dan te kijken welke hulp ze kunnen bieden. Het zijn schrijnende verhalen en dat gevoel is niet nodig. Ook bij Leystromen is er een grote bereidheid om te helpen. De heer Van de Ven geeft aan dat het toewijzingsbeleid wordt afgestemd met de huurdersvereniging. Bij de aansluiting bij woning in zicht is afgesproken de bestaande manier te blijven volgen. Cees Pelkmans vraagt naar maatregelen tegen het scheefwonen. Remco van de Ven geeft aan dat extra belasten van scheefwoners niet succesvol was. Sommige mensen hebben argumenten waardoor ze niet wegwillen, omdat er voor hun geen alternatief is. De voorzitter verzoekt de mensen die hun aanvullende vraag nu niet hebben kunnen stellen, deze schriftelijk te stellen.

Agendapunt 4. Stand van zaken ontwikkelingen woonvisie Vanuit het college wordt een toelichting gegeven over de actuele stand van zaken. Zie de bijgevoegde presentatie. Agendapunt 5. Actieve grondpolitiek en grondexploitatie Door de heer Paulussen van PAS BV wordt een presentatie gegeven over actief grondbeleid. Arno de Laat geeft aan dat “wie bepaalt bepaalt”. Dat is een grote doorn in het oog. Er zijn veel projectontwikkelaars die al jaren grond in bezit hebben. Is daar iets mee te doen? Lars Paulussen geeft aan dat het afhankelijk is van het soort marktpartij waarmee je een relatie hebt. Is men alleen gericht op speculatie of wil men graag samen met de gemeente tot overeenstemming komen. Je kunt wachten met aanpassen van het bestemmingsplan als men niet voldoende tegemoet komt aan de wensen van de gemeente. Theo van der Heijden geeft aan dat er grote risico’s zijn. Als we grond kopen en we hebben geen bouwplan moet het worden afgewaardeerd. Bovendien hebben we in geval van actieve grondpolitiek een bedrijf dat vennootschapsbelasting moet betalen. Lars Paulussen geeft aan dat er zeker een risico is op afwaardering bij verwerving of uitval van de vraag. Voor grondexploitatie ben je vennootschapsbelasting plichtig als je een positieve exploitatie hebt. Janneke van den Hout vraagt een toelichting op een faciliterend beleid.

Wat is een opstal exploitatie? De heer Paulussen antwoordt dat een opstal exploitatie de bouw exploitatie van de ontwikkelaar is. Hij koopt grond en bouwt een huis. Daar tegenover staan de opbrengsten. Bij passief stel je alleen maar kaders. Bij faciliterend is dat in principe ook passief, tenzij je als gemeente het in een bepaalde situatie noodzakelijk vindt om iets op te pakken om bepaalde doelstellingen te bereiken. Dat is meer situationeel de instrumenten inzetten. Henk Gabriels geeft aan dat ontwikkelaars vaak pas beginnen te bouwen als 70% verkocht is. Betekent het dat zij op dat moment uit de kosten zijn? Heeft het college een overzicht van de historie (10 tot 20 jaar)van onze in eigen beheer bedreven locaties. Wat hebben die opgeleverd? De heer Paulussen geeft aan dat men in tijden van crisis soms zelf 100% als dekking wil hebben. Bij 70% hoopt men voldoende dekking te hebben voor de kosten van de laatste 30%. Men hoopt van die laatste 30% nog wel een deel terugverdienen. De ontwikkelmarge van de eerste 70% zou een stuk

3

Griffie

afwaardering op de laatste 30% mogelijk te maken. Bovendien is het een fijn middel voor ontwikkelaars om mee te adverteren. Wethouder Piet Poos weet wat de resultaten zijn van de situaties waar er actieve grondpolitiek is geweest. Bijvoorbeeld in de Boschkens. Om van alle grondexploitaties de resultaten van de afgelopen 10 jaar de resultaten te vertrekken is goed te doen. Hij weet niet wanneer dit gereed is, maar zegt dit toe. Elk jaar kijken wij naar de resultaten en nemen we soms een deel van het positief resultaat uit het grondbedrijf. We kunnen actieve grondpolitiek kunnen voeren, met een ander doel dan winstmaximalisatie. De raad kan daartoe besluiten en wordt dan ook geïnformeerd over het resultaat. Tess van de Wiel is op zoek naar historie. Vraagt aan de wethouder om bij de opsomming ook jaartallen mee te nemen, zodat we het kunnen plaatsen in de context met hoe het bijvoorbeeld met de economie ging. Wethouder Poos zegt dit toe. geeft aan dat we in de periode rond 2010 een verlies hebben genomen en later hebben we op exploitaties weer resultaat geboekt.

Agendapunt 5. Afsluiting De voorzitter dankt de aanwezigen voor hun bijdrage en sluit om 21:50 uur deze vergadering.

4

Griffie

5

Griffie

Beeldvormende vergadering Nr. Datum

Wie?

Wat?

1

Wethouder Poos

Om van alle grondexploitaties van de afgelopen 10 jaar de resultaten te verstrekken – en daarbij ook de context van de ontwikkelingen aan te geven (bijvoorbeeld nav economische crisis) Hij kan geen toezegging doen over de termijn wanneer dit gereed is.

6-1-2021

Afdoening

6

Griffie

Vragen Henk Gabriels (PAG) Vraag 1. Goirle heeft 4352 woningzoekenden met een aanbod van 136 woningen. Dongen heeft 2177 woningzoekenden met een aanbod van 146 woningen. Waar kan dit verschil door komen. Je ziet het ook terug in de inschrijftijd van Goirle 9.7 jaar en Dongen 5.8 jaar. Antwoord Rekenkamercommissie Het aantal mensen dat ingeschreven staat is in Dongen veel lager dan in Goirle (en ook veel lager dan in Loon op Zand). Het aantal mensen dat feitelijk zoekt is in Dongen wel hoger dan in Goirle, namelijk 527 versus 439 in 2019. Het is verder niet zo dat het aantal huishoudens met een laag inkomen in Goirle hoger ligt dan in Dongen. Dus dat is niet de verklaring. We constateren dat dat de koopwoningprijzen in Goirle hoger liggen dan in Dongen. Cijfers van het CBS tonen aan dat de gemiddelde transactieprijs voor een koopwoning in Goirle structureel hoger ligt dan in Dongen. De koopsector is daardoor in Goirle nog minder bereikbaar voor de lage en middeninkomens dan in Dongen. Het gevolg is dat lagere inkomens in Goirle eerder genoodzaakt zijn om zich te oriënteren op de sociale huur dan in Dongen. Onder tabel 22 in Deel D van de rapportage valt te lezen dat 52% van de lagere inkomens in Goirle in een sociale huurwoning woont. Dat is hoger dan in Dongen (41%). Daarnaast komen er ook jaarlijks wat minder sociale huurwoningen beschikbaar in Goirle dan in Dongen.

Vaak zie je dan dat de samenstelling van de woningvoorraad een verklaring vormt (meer eengezinswoningen betekent een lagere mutatiegraad). Maar hier zien we juist dat er in Dongen een iets groter aandeel eengezinswoningen in de sociale huur staan (65%) dan in Goirle (61%). Het wordt daarom een beetje speculeren waarom de mutatiegraad in Goirle wat lager ligt dan in Dongen: wordt de sociale huurvoorraad in Goirle hoger gewaardeerd en blijven mensen er daardoor gemiddeld langer in wonen dan in Dongen? Is de doorstroming in Dongen beter door een groter aanbod aan betaalbare koopwoningen? Is de ligging van Goirle (iets dichter bij Tilburg) gunstiger dan Dongen en daardoor aantrekkelijker voor sommige doelgroepen? Zoals we in de vergadering aangaven is het goed om de mutatiegraad over meerdere jaren te volgen om te zien of deze trend (verschil Goirle Dongen) structureel is. Misschien kan Leystromen hier ook iets over zeggen.

Vraag 2 Is het juist dat in het onderzoek alleen de gegevens zijn opgenomen van bewoners die een woning hebben toegewezen gekregen. Dus achteraf kunnen we de zoektijd pas vaststellen van bewoners die een woning hebben gekregen. Van degene die geen woning hebben toegewezen gekregen weten wij dus niets behalve de inschrijftijd. Niet hoe veel keer ze hebben gereageerd, niet de tussenpozen dat zij niet gereageerd hebben. Het onderzoek is dus gebaseerd op geslaagde woningzoekenden. Niet op alle woningzoekenden voor sociale huurwoningen? Is dit juist? Wat betreft de inschrijftijd en zoektijd geldt dat deze cijfers zijn gebaseerd op woningzoekenden die inmiddels een woning hebben gevonden (dus geslaagd zijn). Dat is ook conform de definitie van deze twee indicatoren van de vraagdruk in de sociale huur. Het kan interessant zijn om daarnaast te kijken wat de inschrijf en zoektijd is van mensen die nog niet geslaagd zijn. Maar de vraag is wel of niet toch een deel van deze mensen inmiddels niet meer op zoek is (bijvoorbeeld omdat ze toch een woning hebben gekocht of bij een andere verhuurder een woning huren, maar zich nog niet hebben uitgeschreven bij Woning in Zicht). Daar zou je bij de analyse dus goed naar moeten kijken.

7

Griffie

Aanbeveling 5 van de bestuurlijke nota van de Rekenkamercommissie beveelt aan om mensen die nog zoeken ook te gaan volgen. De Woningcorporatie zou dus moeten registreren wanneer iemand voor het eerst reageert op een woning. Als na een zekere tijd (bijvoorbeeld anderhalf jaar) een woningzoekende nog geen woning gevonden heeft, zou hij/zij gericht benaderd moeten worden met de vraag waarom er nog geen woning is gevonden, wat de problemen zijn, enz. Dit voorkomt dat mensen ongericht jarenlang blijven zoeken zonder hulp en informatie die ze misschien wel nodig hebben. Uit de interviews die we gehouden hebben onder een aantal lang zoekenden bleek dat deze mensen zich (onnodig) machteloos voelen. Andere gegevens in het onderzoek die betrekking hebben over personen (aantal woningzoekenden, reactiegraad) gaan wel over geslaagde en niet-geslaagde woningzoekenden in het betreffende jaar.

Vraag 3. Wat hebben de maatregelen tegen scheefwonen opgeleverd. (Deze vraag was voor van de Ven) Hij heeft wel aangegeven dat de maatregelen ( vraag welke dan?) niet werken. Heeft hij ideeën wat wel zou werken?

Vraag Arno de Laat (Arbeiderspartij) Uit de gegevens blijkt dat er een groep is van een 20 huishoudens die 30 maanden ingeschreven staan. Helaas is het niet bekend dat er mensen 6 jaar 7 jaar of nog langer reageren maar steeds opnieuw niet in aanmerking komen. Het is goed om te horen dat men met deze groep in contact wil komen en te kijken of er wellicht oplossingen zijn. Uit de presentatie blijkt duidelijk dat Leystromen deze mensen niet in beeld heeft. De heer Verbon vertelde zelfs dat een half jaar na het toewijzen van een woning alle gegevens wordt gewist. Onze vraag aan de heer van de Ven van Leystromen; Hoe denkt Leystromen deze groep in beeld te krijgen en daadwerkelijk te kunnen bekijken wat de mogelijkheden zijn?

8