Agendapunt 13. Grondbeleid Goes - 21-07-23 - nota kostenverhaal - CONCEPT (002)

NOTA KOSTENVERHAAL 2021 Gemeente Goes

15 JUNI 2021

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

Contactpersoon KEES SWINKELS

Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

2 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

INHOUDSOPGAVE 1

SAMENVATTING

5

2

INLEIDING

6

2.1

Aanleiding

6

2.2

Doel van de Nota kostenverhaal

6

2.3

Opzet van de nota

6

3

4

5

OVEREENKOMSTEN EN EXPLOITATIEPLAN

7

3.1

Algemeen

7

3.2

Intentieovereenkomst

7

3.3

Anterieure overeenkomst

7

3.4

Exploitatieplan

7

3.5

Posterieure overeenkomst

8

3.6

Kruimelgevallen

8

TE VERHALEN KOSTEN

9

4.1

Algemeen

9

4.2

Gebiedseigen kosten

9

4.2.1

Algemeen

9

4.2.2

Onderzoeken

9

4.2.3

Kosten bouw- en woonrijpmaken

9

4.2.4

Planontwikkelingskosten

9

4.2.5

Planschade

10

4.3

Bovenwijkse voorzieningen

10

4.4

Bovenplanse kosten

10

4.5

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling

11

AANVULLINGSWET GRONDEIGENDOM

12

5.1

Algemeen

12

5.2

Belangrijkste wijzigingen

12

5.2.1

Algemeen

12

5.2.2

Twee systemen van kostenverhaal

12

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

3 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

6

5.2.3

Aangepaste kostensoortenlijst

13

5.2.4

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling

13

GOESE AANPAK

15

6.1

Huidige beleid

15

6.2

Ontwikkelingen en aandachtspunten

16

COLOFON

20

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

4 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

1

SAMENVATTING Met de Nota Kostenverhaal leggen wij als gemeente Goes de werkwijze vast rondom het kostenverhaal. Op die manier wordt voor iedereen duidelijk op welke wijze moet worden gehandeld bij kostenverhaal. Bij faciliterend grondbeleid beperkt de taak van de gemeente zich vaak tot het stellen van (financiële) randvoorwaarden voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling en een toetsende rol. Wij zijn hierbij wettelijk verplicht om gemeentelijke kosten te verhalen op private initiatiefnemers. In de basis gaat het om kostensoorten die gerelateerd zijn aan de grondexploitatie. In de huidige Wet ruimtelijke ordening, maar ook in de aankomende Omgevingswet, is daarvoor een gelimiteerde kostensoortenlijst opgenomen. De gemeente streeft altijd naar het sluiten van een overeenkomst met private initiatiefnemers op vrijwillige basis (anterieure overeenkomst). Dit biedt partijen meer regie, contractsvrijheid en flexibiliteit voor maatwerk. Om tot maximaal kostenverhaal te kunnen komen dient de gemeente haar beleid goed verankerd te hebben in visies en beleidsdocumenten zoals in de Structuurvisie, nog op te stellen Omgevingsvisie en de Nota Grondbeleid. Naast kostenverhaal wil je ook regie voeren op wat, wanneer, waar gebouwd gaat worden. De opgaven zijn vaak complex waarbij zowel nieuwe gebiedsontwikkelingen als de bestaande stad profijt zullen ondervinden.

De nota Kostenverhaal is onderdeel van het gemeentelijk omgevingsbeleid. Het maakt deel uit van het geheel van visies, kaders en beleid over de fysieke leefomgeving, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. In de Nota wordt zoveel mogelijk geanticipeerd op de Omgevingswet die in 2022 in werking treedt. De nota wordt daarom periodiek geactualiseerd, zodat aansluiting op de Omgevingswet en de verstedelijkingsopgave wordt gewaarborgd en actuele ontwikkelingen kunnen worden meegenomen.

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

5 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

2

INLEIDING

2.1

Aanleiding Afhankelijk van de situatie en omstandigheden kiest de gemeente voor situationeel grondbeleid, waarbij in het kader van maximale sturing en regie nog steeds de voorkeur uitgaat naar actief grondbeleid. Als er gekozen wordt voor faciliterend grondbeleid dan is het van belang dat in kader van de economische uitvoerbaarheid van het plan de gemeente al haar kosten kan verhalen op de initiatiefnemer. Als er sprake is van een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Bro en hiervoor is een planologische wijziging noodzakelijk dan is de gemeente verplicht alle kosten te verhalen op de grondeigenaren middels een exploitatieplan (publiekrechtelijk kostenverhaal). Als het kostenverhaal voor de locatie “anderszins verzekerd” is en het stellen van eisen en regels niet noodzakelijk is, kan de Gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen bij het in procedure brengen van het ontwerp van de planologische wijziging. Het kostenverhaal is veiliggesteld doordat de gemeente op de locatie actieve grondpolitiek voert en de grond in eigendom heeft of dat er met alle eigenaren in het gebied een privaatrechtelijke overeenkomst (zg. anterieure overeenkomst) gesloten wordt waarin het kostenverhaal, het stellen van eisen en regels veiliggesteld is.

Tot slot kan er voor kleine ontwikkelingen gebruik gemaakt worden van de zogenaamde “kruimelgevallen” regeling (artikel 6.2.1a Bro) waarbij de kosten verhaald worden via de leges. Afdeling 6.4 van de Wro, ook wel “Grexwet” genoemd, biedt gemeenten de juridische grondslag voor dit kostenverhaal.

2.2

Doel van de Nota kostenverhaal Met deze Nota Kostenverhaal legt de gemeente de wijze vast waarop de gemeente haar kosten wil verhalen en welke kosten wettelijk verhaald kunnen worden op de grondeigenaar.

2.3

Opzet van de nota Na de inleiding in hoofdstuk 2 wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de mogelijke wijze van kostenverhaal om vervolgens in hoofdstuk 4 in te zoomen op de verhaalbare kosten. In hoofdstuk 5 wordt kort ingegaan op de belangrijkste wijzigingen vanuit de aanvullingswet grondeigendom in het kader van de inwerkingtreding van de Omgevingswet en tenslotte wordt in hoofdstuk 6 specifiek ingezoomd op de Goese aanpak.

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

6 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

3

OVEREENKOMSTEN EN EXPLOITATIEPLAN

3.1

Algemeen De gemeente wil waar mogelijk en gewenst een actieve grondpolitiek voeren om maximaal te kunnen sturen op de te realiseren doelstelling binnen de gemeente. In niet alle gevallen is dat mogelijk of gewenst en is er sprake van faciliterend grondbeleid. In het kader van faciliterend grondbeleid wil de gemeente maximaal haar kosten verhalen op particuliere initiatiefnemers. Dit kan op verschillende manieren en in onderstaande paragrafen wordt hier nader op ingegaan.

3.2

Intentieovereenkomst Als er binnen de gemeente een particulier initiatief binnenkomt dan dient er bepaald te worden of de gemeente medewerking wil verlenen aan dit initiatief. De toetsingscriteria zijn vaak: • • •

Past het binnen het bestaande beleid. Is het passend te maken binnen het bestaande beleid Hoe dient het project geprioriteerd te worden. (korte, middellange of lange termijn)

Als het college van B&W besluit om medewerking te verlenen aan een particulier initiatief dan wordt in een eerste fase vaak ook een besluit genomen om een intentieovereenkomst af te sluiten met de initiatiefnemer. Voor kleine plannen kan mogelijk direct een anterieure overeenkomst gesloten worden. Doel van de intentieovereenkomst is dat partijen van elkaar weten wat de verwachtingen mogen zijn, maar ook om het afbreukrisico te verkleinen dat als het initiatief niet leidt tot een anterieure overeenkomst de gemeente haar kosten gedekt heeft. In de intentieovereenkomst wordt vastgelegd welke werkzaamheden in de initiatieffase van het project worden uitgevoerd. Hierbij denken we aan het opstellen van een “programma van eisen en wensen” voor de locatie en een eerste toets op de economische uitvoerbaarheid/ kostenverhaal voor de gemeente. Het is van belang een einddatum aan deze fase te verbinden en afspraken voor een eventueel vervolg vast te leggen. Een voorbeeld van een opzet van een Intentieovereenkomst is als bijlage 1 toegevoegd aan de Nota.

3.3

Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen grondeigenaar en de gemeente inzake het kostenverhaal en afspraken omtrent fasering, te realiseren programma en de eisen en regels inzake werken en werkzaamheden. Een anterieure overeenkomst dient meerwaarde voor partijen te hebben. De gemeente heeft duidelijkheid over het kostenverhaal en garanties hiervoor. Vaak wordt de bijdrage of een gedeelte van de bijdrage eerder betaald dan bij een omgevingsvergunning. De grondeigenaar heeft duidelijkheid over de te betalen exploitatiebijdrage en de overige eisen en regels vanuit de gemeente. Vaak wordt er in kader van kostenverhaal gebruik gemaakt van een schaduw exploitatieplan om te toetsen wat in financiële zin de meerwaarde is van een anterieure overeenkomst. Mocht er toch een exploitatieplan komen dan is het van belang in de anterieure fase zicht te hebben op de eisen en regels in dit plan zodat er geen strijdigheid is met de anterieure overeenkomst. De voorkeur van de gemeente is om kostenverhaal, waar mogelijk te verhalen middels een anterieure overeenkomst. In Goes wordt gewerkt met een standaard exploitatieovereenkomst. Deze is als bijlage 2 toegevoegd.

3.4

Exploitatieplan Mocht het niet lukken om met alle eigenaren in het gebied een anterieure overeenkomsten te sluiten dan is de gemeente verplicht in kader van kosterverhaal gelijktijdig met het ontwerp planologisch besluit een ontwerp exploitatieplan in procedure te brengen. Als er met het merendeel van de eigenaren een anterieure overeenkomst is gesloten, blijkt er vaak voldoende draagvlak voor de ontwikkeling te zijn en is de kans op het indienen van zienswijze en bezwaar en beroep beperkter, dan dat er met geen enkele eigenaar een anterieure

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

7 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

overeenkomst is gesloten, waardoor de kans op vertraging groot kan zijn. Het exploitatieplan gaat uit van de fictie dat de gemeente het plan realiseert voor de locaties waar kostenverhaal niet is verzekerd. Het exploitatieplan is gekoppeld aan het planologische besluit hetgeen betekent dat vertraging inzake het vaststellen van het exploitatieplan ook vertraging inzake het planologische besluit betekent. De te verhalen kosten zijn limitatief in de wet opgenomen en de inbrengwaarde van de grond dient middels een onafhankelijke taxatie plaats te vinden. Daarnaast is het raadzaam ook de grondopbrengsten middels onafhankelijke taxatie op te nemen in het exploitatieplan. Indien het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door het gemeentebestuur in verband met die exploitatie reeds ontvangen of toekomstig te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, mag de gemeente slechts kosten verhalen tot ten hoogste het bedrag van die opbrengsten (artikel 6.16 Wro). Dit betekent dat indien de grondexploitatie een tekort vertoont, de gemeente dus niet alle kosten kan verhalen op de exploitanten en de niet te verhalen kosten voor rekening van de gemeente moet laten komen.

De gemeente dient te bepalen of zij de niet verhaalbare kosten voor haar rekening wil en kan nemen of dat het plan als economisch niet uitvoerbaar wordt beschouwd. In het omgekeerde geval dat de totale opbrengsten hoger zijn dan de totale kosten, mag de gemeente ook nooit meer dan de totale kosten verhalen. De gemeente mag de wetgeving in dit geval niet gebruiken om de winsten van de exploitanten af te romen.

3.5

Posterieure overeenkomst Als na het vaststellen van het ontwerp exploitatieplan grondeigenaren toch een privaatrechtelijke overeenkomst willen sluiten dan is er sprake van een posterieure overeenkomst. In deze overeenkomst dienen de uitgangspunten van het dan geldende exploitatieplan in acht genomen te worden. Er mag dus geen tegenstrijdigheid zijn met dit exploitatieplan. Het voordeel van het sluiten van een dergelijke overeenkomst voor de eigenaar is dat hij vanaf dat moment duidelijkheid heeft over de op hem te verhalen kosten. Als de eigenaar dus bij een volgende herziening van het exploitatieplan een hogere exploitatiebijdrage reëel acht kan hij ervoor kiezen op basis van het huidige exploitatieplan een overeenkomst te sluiten. Als achteraf de kosten meevallen vindt er geen verrekening plaats en latere meerkosten komen dan voor rekening van de gemeente.

3.6

Kruimelgevallen Onder de huidige wetgeving (artikel 6.2.1a Bro) kan worden afgezien van kostenverhaal en is de kruimelregeling van toepassing. Er kan afgezien worden van kostenverhaal als: • Het totaal der exploitatiebijdragen dat met toepassing van artikel 6.19, van de wet kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000; • Er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f; • De verhaalbare kosten, bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen. Het is wel van belang om hierop de legesverordening aan te passen.

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

8 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

4

TE VERHALEN KOSTEN

4.1

Algemeen Het kostenverhaal vindt zijn wettelijke grondslag in de Wro (artikel 6.12 tot en met 6.25 Wro en verder) in combinatie met het Bro (artikel 6.2.1 tot en met 6.2.12 Bro). Voor alle te verhalen kosten geldt dat ze voor moeten komen op de zogenaamde kostensoorten lijst die in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6 Bro is opgenomen en dat er sprake moet zijn van aangewezen bouwplannen (artikel 6.2.1 Bro). De kostensoorten zijn dus limitatief in de wet opgenomen. De Wro verplicht gemeenten haar kosten te verhalen en we hebben de kosten onderverdeeld in onderstaande soorten: • Gebiedseigen kosten • Bovenwijkse voorzieningen • Bovenplanse kosten • Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling

4.2

Gebiedseigen kosten

4.2.1

Algemeen De gebiedseigen kosten zijn kosten, die nodig zijn om het plangebied van de ontwikkeling bouw- en woonrijp te maken, inclusief gemeentelijke plan- en apparaatskosten, eventuele onderzoeken en planschade. De gebiedseigen kosten kunnen ook buiten het exploitatiegebied liggen, denk hierbij bijvoorbeeld aan een retentievijver voor de benodigde waterberging van het gebied. Hierna volgen de belangrijkste gebiedseigen kosten welke onderdeel uitmaken van de kostensoortenlijst.

4.2.2

Onderzoeken De kosten inzake onderzoeken in het kader van het bestemmingsplan maken onderdeel uit van de plankostenscan (zie paragraaf 4.2.4). De andere onderzoeken zoals: bodemonderzoek, onderzoek archeologie, onderzoek NEG (niet gesprongen explosieven) dienen afzonderlijk opgenomen en onderbouwd te worden en vallen onder de verhaalbare kosten.

4.2.3

Kosten bouw- en woonrijpmaken Hieronder vallen alle werken en werkzaamheden binnen het exploitatiegebied met betrekking tot het bouw- en woonrijp maken van de locatie en andere maatregelen zoals bijvoorbeeld natuurcompensatie. De belangrijkste kostenposten zijn: • Grondwerk en aanleg riolering • De aanleg van wegen, fietspaden, parkeerplaatsen en voetpaden • Aanleg groenvoorziening • Aanleg van nutsvoorzieningen (voor zover niet betaald uit de tarieven) • Aanleg van kunstwerken zoals bruggen, duikers, rotondes, geluidschermen ed. • Maatregelen in het kader van milieu zoals natuurcompensatie • Maatregelen in het kader van geluid, geur en stikstofdepositie • Mitigerende maatregelen in het kader van flora en fauna

4.2.4

Planontwikkelingskosten Begin 2017 is de ministeriële regeling met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan in werking getreden (de zogenaamde plankostenscan). De regeling is bedoeld om discussie over de hoogte van de plankosten te vermijden. Door invulling van de locatiekenmerken en te verrichten werken en werkzaamheden wordt in het model bepaald wat de maximale plankosten bedragen. De kosten worden éénmalig ingebracht bij de vaststelling van het exploitatieplan en worden niet geïndexeerd.

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

9 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

Planontwikkelingskosten in het kader van toetsen bouwplan behoren vanuit de bouwleges betaald te worden en kosten in het kader van indienen zienswijze, bezwaar en beroep dienen vanuit de algemene middelen van de gemeente betaald te worden.

4.2.5

Planschade Waar bij een anterieure overeenkomst mogelijke planschade wordt doorgelegd naar de eigenaar vallen planschade kosten bij een exploitatieplan onder de verhaalbare kosten en worden ze vaak op basis van een planschaderisicoanalyse opgenomen in het exploitatieplan.

4.3

Bovenwijkse voorzieningen De kosten/ investeringen voor bovenwijkse voorzieningen, zijn investeringen, waarvan meerdere (bestaande) gebieden en toekomstige exploitatiegebieden profijt hebben. Voorbeelden van deze kosten zijn een verbindingsweg tussen twee gebiedsontwikkelingen of het wegnemen van een hindercirkel waarvan twee of meer gebiedsontwikkelingen profijt hebben. Het kostenverhaal van dit type investeringen en kosten is als volgt weergegeven in artikel 6.13 lid 6 Wro: “Kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan worden naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet.” Om de kosten voor bovenwijkse voorzieningen te verhalen, is het nodig dat wordt aangetoond dat het exploitatiegebied (of delen daarvan) profijt heeft van die voorzieningen. In de Handreiking Grondexploitatiewet wordt dit criterium als volgt toegelicht: “de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen.” Tevens moet worden aangetoond dat de voorzieningen toerekenbaar zijn aan het exploitatie gebied (causaliteit). In dezelfde Handreiking Grondexploitatiewet wordt dit criterium als volgt toegelicht: “Er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten.

De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden medegemaakt ten behoeve van het plan.” Ten slotte moet worden aangeven in welke mate de kosten van de voorzieningen ten laste kunnen worden gebracht van het exploitatiegebied (proportionaliteit). In de voornoemde Handreiking Grondexploitatiewet wordt dit criterium als volgt toegelicht: “Indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregelen of voorziening moeten de kosten naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelmaatstaven) over die gebieden worden verdeeld.”

4.4

Bovenplanse kosten De bovenplanse kosten hebben betrekking op investeringen/ kosten, die erop gericht zijn dat op het grondgebied van de gemeente een evenwichtige verdeling plaatsvindt. Voorbeelden van deze kosten zijn een evenwichtige verdeling van sociale woningbouw of parkeren. Er wordt ook gesproken over bovenplanse verevening. Een voorbeeld hiervan is dat een nieuw bedrijventerrein meebetaalt aan de revitalisering van een bestaand bedrijventerrein. Het kostenverhaal van dit type investeringen en kosten is als volgt weergegeven in artikel 6.13 lid 7 Wro: “Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in de exploitatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen.” In de aanvullingswet grondeigendom in kader van de Omgevingswet is deze kostensoort komen te vervallen en zijn de kosten vanaf inwerkingtreding van de Omgevingswet niet meer op deze wijze verhaalbaar (zie hoofdstuk 5).

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

10 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

4.5

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Een bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen is voor gemeentelijke investeringen, die gericht zijn op het versterken cq. in stand houden van maatschappelijk belangrijke functies, zoals voorzieningen, natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur. Deze investeringen zijn doorgaans niet langs de lat van profijt, toerekenbaarheid, proportionaliteit (bovenwijkse voorzieningen) of evenwichtige verdeling (bovenplanse kosten) te leggen, maar zijn wel van toegevoegde waarde voor iedereen op het grondgebied van de gemeente. Deze financiële bijdrage aan zogenaamde ‘ruimtelijke ontwikkelingen’ wordt gebaseerd op ruimtelijke investeringen/ projecten, die in de structuurvisie en deze Nota kostenverhaal zijn opgenomen. Voorbeelden van deze investeringen/ projecten zijn recreatieve voet- en fietspaden, hoofdgroenstructuren en de aanleg van natuurspeelplaatsen. De Wro maakt het voor de gemeente mogelijk om een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen af te spreken in een anterieure overeenkomst met een particuliere/ private partij. Dit is opgenomen in artikel 6.24 lid 1 sub a Wro: “Bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie kunnen burgemeester en wethouders in de overeenkomst bepalingen opnemen inzake: a.

financiële bijdragen aan de grondexploitatie alsmede op basis van een vastgestelde structuurvisie, aan ruimtelijke ontwikkelingen;…” In de aanvullingswet grondeigendom is nu verankerd dat een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling tot het publiekrechtelijk kostenverhaal behoort en dus niet alleen middels een anterieure overeenkomst overeengekomen kan worden (zie hoofdstuk 5).

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

11 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

5

AANVULLINGSWET GRONDEIGENDOM

5.1

Algemeen In de aanvullingswet grondeigendom is het kostenverhaal opgenomen in het kader van de Omgevingswet welke naar verwachting in 2022 in werking treedt. Kostenverhaal op grond van het omgevingsplan kan plaatsvinden voor zover aan de criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid is voldaan (de zogenaamde PPT-criteria). De locatie moet profijt hebben van de werken, werkzaamheden en maatregelen, de kosten moeten toerekenbaar zijn aan de activiteiten en de kosten moeten evenredig worden omgeslagen over alle gebieden die er profijt van hebben. De PPT-criteria bieden houvast en voorkomen dat initiatiefnemers moeten bijdragen aan publieke investeringen die in een te ver verwijderd verband van het initiatief staan. Bij een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling moet er sprake zijn van een functionele samenhang tussen de activiteit en de beoogde ontwikkelingen en de bekostiging van de ontwikkeling is niet anderszins verzekerd. De functionele samenhang kan onderbouwd worden in een programma of in de omgevingsvisie In onderstaande paragraaf gaan we in op de belangrijkste wijzigingen in kader van het publiekrechtelijk kostenverhaal

5.2

Belangrijkste wijzigingen

5.2.1

Algemeen De belangrijkste algemene wijzigingen zijn: • Het kostenverhaal wordt geïntegreerd in het omgevingsplan. Daarvoor is geen separaat document in de vorm van een exploitatieplan meer nodig. • De te betalen exploitatiebijdrage wordt vervangen door de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld (kostenverhaalsbeschikking). • De regeling van kostenverhaal wordt toepasbaar bij gebiedsopgaven waarin een grote mate van onzekerheid over het eindbeeld bestaat, zoals bij organische gebiedsontwikkeling. Er is dus sprake van kostenverhaal bij integrale gebiedsontwikkeling en kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling. • Voor de waardering van de gronden is sprake van meer keuzevrijheid. De waardering van de gronden op grond van de onteigeningswet is niet langer verplicht (mogelijk aansluiten bij WOZ-waarde). • Er is geen verplichting tot periodieke herziening. • De eindafrekening blijft bestaan alleen bij organische gebiedsontwikkeling kunnen initiatiefnemers vanaf 5 jaar na betaling van de exploitatiebijdrage een individuele eindafrekening vragen. • De kostensoortenlijst is aangepast • Een aantal systematische wijzigingen maken het kostenverhaal eenvoudiger. • De bovenplanse verevening van kosten komt te vervallen.

5.2.2

Twee systemen van kostenverhaal De wetgever wil meer flexibiliteit bieden bij het verhalen van kosten. Het biedt zowel de mogelijkheid om de huidige praktijk van kostenverhaal bij integrale gebiedsontwikkeling voort te zetten als een mogelijkheid voor kostenverhaal bij organisch ontwikkelen van gebieden, waarbij er nog onzekerheden zijn over het eindbeeld en de termijn waarbinnen de (bouw)activiteiten gerealiseerd worden. De keuze voor één van de beide systemen is gekoppeld aan het criterium “tijdvak”.

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

12 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

De belangrijkste verschillen zijn: • Bij organische gebiedsontwikkeling vermeldt het omgevingsplan het maximaal kostenverhaal voor het gebied en de activiteiten (kostenplafond) en bij integrale gebiedsontwikkeling dient een raming van de kosten en opbrengsten, zoals nu ook van toepassing worden opgenomen in het omgevingsplan. • Het kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling zal beperkt blijven tot de kosten voor werken en werkzaamheden en maatregelen die nodig zijn voor niet-uitgeefbare grond. • De begrenzing van het kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling vindt plaats door de zogenaamde “waardevermeerderingstoets” en bij integrale gebiedsontwikkeling doordat er niet meer kosten verhaald kunnen worden dan er opbrengsten zijn (de zogenaamde macro-aftopping)

5.2.3

Aangepaste kostensoortenlijst Bij algemene maatregel van bestuur wordt vastgelegd welke kosten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemers van kostenverhaalsplichtige activiteiten. De kostensoortenlijst bevat de kostensoorten die nodig zijn om een kostenverhaalsgebied geschikt te maken voor nieuwe ontwikkelingen, waaronder bebouwing. De belangrijkste wijzigingen zijn: • De kostensoortenlijst is gesplitst in 2 onderdelen: onderdeel A bevat de door de overheid te maken kosten en onderdeel B de door initiatiefnemer van de bouwactiviteit te maken kosten; • Aan de kostensoortenlijst zijn drie kostensoorten toegevoegd, te weten: • De kosten voor de aanleg van warmtenetten (voor zover niet bekostigd uit gebruikstarieven) • De kosten voor gebouwde fietsenstallingen • De kosten voor ondergrondse afvalopslag • Voor de duidelijkheid is de kostensoort “compensatie van in het gebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen” weer expliciet vermeld.

5.2.4

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Volgens artikel 13.23 Omgevingswet kunnen bij algemene maatregel van bestuur categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving worden aangewezen waarvoor in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald. Er moet wel sprake zijn van een functionele samenhang tussen de activiteiten en de beoogde ontwikkeling en de bekostiging van de ontwikkelingen is niet anderszins verzekerd. De functionele samenhang moet onderbouwd worden in een programma of de omgevingsvisie. In het ontwerpbesluit voor publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage is bepaald voor welke activiteiten een bijdrage gevraagd kan worden. De activiteiten zijn: • Wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen.

• Aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: • Ter vermindering van de stikstofdepositie; of • Ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen; • Aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

13 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

• •

Aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden; Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt.

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

14 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

6

GOESE AANPAK

6.1

Huidige beleid De gemeente Goes kiest afhankelijk van de omstandigheden (o.a. grondeigendom, risicoprofiel) voor een actief grondbeleid. Daarnaast is er sprake van een aantal particuliere ontwikkelingen waar de gemeente een faciliterende rol heeft en de intentie heeft al haar te verhalen kosten en regels en eisen aan werken en werkzaamheden onder te brengen in een anterieure overeenkomst. In de structuurvisie Goes 2040 uit 2012 staat in hoofdstuk 5 de uitvoeringsparagraaf met een projectenlijst en een paragraaf over kostenverhaal en fondsvorming. De bovenwijkse voorzieningen worden niet expliciet benoemd in de structuurvisie Goes 2040 en er is ook geen omslagnota bovenwijkse voorzieningen waarin op basis van de PPT-criteria onderbouwd is aan welke bestaande en toekomstige ontwikkelingen de kosten van bovenwijkse voorzieningen toe te rekenen zijn. Investeringen waarvoor bovenplanse verevening geldt of die als ruimtelijke ontwikkeling of bovenwijkse voorziening zijn aangemerkt, staan in de projectenlijst uit 2012 vermeld. In kader van kostenverhaal en grondexploitaties worden nu onderstaande bijdragen en afdrachten voorzien: 1.

Er wordt nu in de bestaande grondexploitaties en bij anterieure overeenkomst een bijdrage voorzien voor bovenwijkse voorzieningen, ruimtelijke ontwikkeling en bovenplanse verevening, zijnde een percentage van de grondprijs (of een vast bedrag per m2 (uitgeefbaar) bij oudere exploitaties). Dit komt ongeveer neer op een bijdrage van € 12/m2 woningbouw (bij een kavel van 250 m2 gaat dit om een bijdrage van € 3.000/woning) of € 2.228 per appartement, op een bijdrage van € 6/m2 maatschappelijke voorzieningen of op een bijdrage van € 3/m2 bedrijfsterrein. De bijdrages zijn pragmatisch ingestoken (de bijdrage sec als bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen voldoet in zijn huidige vorm niet aan de PPT-criteria), maar is redelijk en billijk. 2. Er geldt binnen de gemeente een compensatieregeling voor bomen die gekapt moeten worden vanwege ruimtelijke ontwikkelingen. Waardevolle bomen worden dan getaxeerd en de financiële waarde wordt ingezet voor de herplanting van bomen binnen of in de nabijheid van het plangebied. Mocht herplanting op de locatie of in de omgeving niet mogelijk zijn dan wordt het getaxeerde bedrag toegevoegd aan de begrotingspost “voorziening groen”, bestemd voor in stand houden en herstel van de hoofdgroenstructuur. 3.

In de projecten waar niet voorzien kan worden in de realisatie van de benodigde waterberging heeft de gemeente een afkooptarief per m3 waterberging om deze berging op een andere locatie te realiseren. 4. Gemeente brede onderzoeken (bijvoorbeeld niet gesprongen explosieven) worden toegerekend op basis van een bijdrage per m2 plangebied als de initiatiefnemer hiervan gebruik kan maken voor zijn beoogde ontwikkeling en worden meegenomen als plankosten. 5. Afdrachten bij uitbreidingslocaties: a. Reserve bouwgrondexploitatie: 5% van de basisgrondprijs of 2,5% van de uitgifteprijs van niet-woningen; b. Reserve bovenwijkse voorzieningen: 3% van de basisgrondprijs of uitgifteprijs van nietwoningen; c. Reserve duurzaam bouwen: 4,5% van de opbrengst ten behoeve van woningbouw; d. Voor appartementen wordt uitgegaan van dezelfde percentages over de opbrengsten; e. Reserve stimuleringsmaatregelen duurzaamheid bedrijventerreinen: 1,5% van de opbrengst ten behoeve van bedrijvigheid

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

15 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

6. Afdrachten bij inbreidingslocaties: a. Reserve bouwgrondexploitatie: 3% van de basisgrondprijs of 1,5% van de uitgifteprijs van niet-woningen; b. Reserve bovenwijkse voorzieningen: 1,5% van de basisgrondprijs of uitgifteprijs van niet-woningen; c. Reserve duurzaam bouwen: 4,5% van de opbrengst ten behoeve van woningbouw; d. Voor appartementen wordt uitgegaan van dezelfde percentages over de opbrengsten; e. Reserve stimuleringsmaatregelen duurzaamheid bedrijventerreinen: 1,5% van de opbrengst ten behoeve van bedrijvigheid. In kader van het opstellen van de omgevingsvisie en de programma’s zullen de bijdrage en afdrachten bij de vaststelling van genoemde documenten worden herijkt. Tot die tijd blijven de huidige bijdragen en afdrachten gehandhaafd. Dit is van toepassing op alle nieuwe ontwikkelingen (ook transformatie en inbreiding), niet zijnde sociale woningbouw.

6.2

Ontwikkelingen en aandachtspunten De gemeente Goes heeft de ambitie om door te groeien en is aan de slag met het opstellen van een omgevingsvisie. Er liggen opgaven binnenstedelijk en op mogelijke uitbreidingslocaties. De gemeente wil hierin regie voeren en in het kader van faciliterend grondbeleid tot een aanvaardbaar verhaal van kosten komen bij voorkeur middels een anterieure overeenkomst en zet het publiekrechtelijk kostenverhaal eventueel in als stok achter de deur. Om anterieur tot een aanvaardbaar kostenverhaal te komen wordt vaak de relatie gelegd met welke kosten publiekrechtelijk te verhalen zijn, zodat de meerwaarde van een anterieure overeenkomst helder wordt. De kosten in het kader van de kostensoortenlijst zijn helder en transparant en kunnen verhaald worden. Mede in het kader van de invoering van de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom (onderdeel kostenverhaal) verdient het verhalen van kosten in het kader van bovenwijkse voorzieningen en bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen aandacht. Hier liggen kansen voor de gemeente voor bijvoorbeeld parken, verdeling kosten sociale woningbouw, leefbare binnenstad en verkeersoplossingen. In de omgevingsvisie zullen wij met een voorstel komen voor kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen en bijdrages ruimtelijke ontwikkelingen nieuwe stijl.

Een aantal afdrachten welke nu plaatsvinden kunnen mogelijk omgezet worden naar een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Tot besluitvorming over de omgevingsvisie en kostenverhaal blijven de huidige afdrachten en bijdrages van kracht. Als gevolg van de groei ambitie is het van belang te bezien welke bovenwijkse voorzieningen gerealiseerd dienen te worden en in hoeverre deze zijn toe te rekenen (PPT-criteria) aan toekomstige ontwikkelingen. Als dat om substantiële bedragen gaat is het van belang deze voorzieningen te verankeren in de omgevingsvisie of een concreet programma (wat meer op de uitvoering is gericht). In kader van de PPT-criteria is het raadzaam om wanneer dit gaat spelen een Nota Bovenwijkse Voorzieningen op te stellen en deze periodiek te actualiseren in het kader van de toekomstige ontwikkelingen. Nu de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling publiekrechtelijk kan worden afgedwongen bij inwerkingtreding van de Omgevingswet dient de gemeente te bepalen voor welke activiteiten zij, vanuit een onderbouwde functionele samenhang wil verhalen binnen het actieve en faciliterende grondbeleid.

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

16 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

BIJLAGE A VOORBEELD INTENTIEOVEREENKOMST

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

17 van 20

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

BIJLAGE B VOORBEELD ANTERIEURE OVEREENKOMST

Onze referentie: D10024156:59 - Datum: 15 juni 2021

18 van 20

GRONDEXPLOITATIEOVEREENKOMST <INVULLEN> Conceptversie <invullen> Onder voorbehoud goedkeuring college burgemeester en wethouders Ondergetekenden: 1. De gemeente Goes, M.A. de Ruijterlaan 2, 4461 GE, Goes, ten deze krachtens artikel 171 van de Gemeentewet vertegenwoordigd door haar burgemeester mevrouw drs. M. Mulder, handelend ter uitvoering van het besluit van burgemeester en wethouders van die gemeente van <datum>, verder te noemen: 'de gemeente' en 2. <invullen>, statutair gevestigd te <invullen>, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door <invullen> de heer <invullen>, in de hoedanigheid van <invullen>, kantoorhoudende aan <invullen> te <invullen>, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer <invullen>, hierna te noemen 'exploitant' Hierna ook te noemen: ‘partijen’ Overwegende dat: - de gemeente bereid is haar medewerking te verlenen aan het in exploitatie brengen van de locatie <invullen> indien voldoende waarborgen worden getroffen voor een goede en stelselmatige ontwikkeling van het exploitatiegebied alsmede voor de daaraan verbonden financiële consequenties voor de gemeente; - de exploitant voor de ontwikkeling van het (bestemmings)plan de benodigde grond aantoonbaar in eigendom heeft en over alle deskundigheid beschikt om het project te realiseren onder zijn verantwoordelijkheid en zijn risico; - de exploitant medewerking behoeft van

de gemeente voor de toepassing van de planologische procedures en aanleg van openbare voorzieningen en infrastructuur in het exploitatiegebied, hetgeen kan geschieden door middel van het sluiten van onderhavige anterieure exploitatieovereenkomst; - de exploitant de gemeente tevens de mogelijkheid biedt om zich op onderdelen in te schrijven voor de ontwikkeling van het gebied; - indien en voor zover de gemeente enige (Europese) aanbestedingsverplichting heeft voor de aanleg van de openbare voorzieningen en de infrastructuur dan wel voor het verrichten van diensten, deze verplichtingen door de exploitant worden overgenomen; - de exploitant tevens zal voorzien in de (Europese) aanbesteding van de eventuele gemeentelijke werken en diensten, met inachtname van de wet-, regelgeving en beleidsregels; - partijen wensen de nadere voorwaarden en afspraken evenals hun onderlinge verhouding met betrekking tot de ontwikkeling van het exploitatiegebied in deze overeenkomst vast te leggen. Stellen vast en komen overeen:

ARTIKEL 1

DEFINITIES

De in deze overeenkomst gebruikte begrippen hebben, tenzij uit de tekst anders blijkt, de betekenis zoals hieronder aangegeven: Beeldkwaliteitsplan Een op de lokale situatie afgestemd referentiekader voor de architectonische vormgeving van de gebouwde omgeving en openbare voorzieningen.

<datum invullen> Pagina 2 van 23

Bestek De omschrijving van het werk, de daarbij behorende tekeningen, de voor het werk geldende voorwaarden, de nota van inlichtingen en het proces-verbaal van aanwijzing. Bouwrijp maken a) bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, funderingen, kabels en leidingen en explosieven in zodanige mate en op zodanige wijze verwijderen dat de desbetreffende grond geschikt is voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting; b) het exploitatiegebied in die zin saneren dat zich op of in de bodem geen stoffen bevinden in concentraties die de eisen van het ter zake bevoegde gezag voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting overschrijden; c) bouwweg(en) aanleggen zodat het exploitatiegebied is ontsloten; d) het –zo nodig- draineren en egaliseren van het exploitatiegebied; e) het op tussen door partijen afgesproken peil brengen door middel van ophoging en/of afgraving; f) de volgende voorzieningen aanleggen: - nutsvoorzieningen, waaronder in ieder geval wordt verstaan: gas-, water-, elektriciteits-, CAI-, telecommunicatie- en drainageleidingen en/of kabels, inclusief de aansluitingen op de bestaande voorzieningen; - riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken. Bruikbare omgevingsgunning Een omgevingsvergunning waartegen niet tijdig conform de door de wet gestelde termijnen bezwaar c.q.

beroep is ingesteld, dan wel, indien zulks wel het geval is, partijen gezamenlijk van oordeel zijn dat dit naar redelijke verwachting niet zal leiden tot schorsing en/of vernietiging van de omgevingsvergunning. Exploitatiegebied Het gebied waar de planontwikkeling en -uitvoering in ieder geval betrekking op heeft en waarvan de begrenzing is aangegeven op de tekening met nummer <invullen> zoals opgenomen in bijlage 1. Exploitatiekostenopzet Een overzicht van de door de exploitant aan de gemeente te betalen kosten, welke verband houden met de ontwikkeling van de locatie <invullen> alsmede het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Groenplan Een tekening, waarop in ieder geval zijn aangegeven bomen, planten struiken en bodembedekking, met vermelding van soort en positionering ten opzichte van de te realiseren bouwwerken. Openbare ruimte Het gedeelte van de in het te realiseren project gelegen grond, dat te zijner tijd een openbaar karakter krijgt in de zin van de Wegenwet, waaronder ten minste de infrastructuur met bermen, het openbaar groen, bermsloten en eventuele waterpartijen. Openbare voorzieningen De in het plangebied aan te leggen straten, wegen, fietspaden, trottoirs, verlichting, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en alle andere voorzieningen met een openbaar karakter in de zin van de APV.

Planologische titel Een op basis van de ruimtelijke onderbouwing of het stedenbouwkundig plan gemaakt bestemmingsplan, uitwerkings- of wijzigingsplan of projectbesluit als bedoeld in de Wro, zonder dat deze planologische titel onherroepelijk hoeft te zijn.

<datum invullen> Pagina 3 van 23

Planontwikkeling Voorbereidende werkzaamheden met betrekking tot het project, waaronder in ieder geval wordt verstaan het opstellen van de randvoorwaarden, de ruimtelijke onderbouwing, economische onderbouwing, het stedenbouwkundig plan, het woonrijpmaakplan en het bestemmingsplan, wijzigingsbesluit of projectbesluit als bedoeld in de Wet op de ruimtelijke ordening. Planuitvoering Werkzaamheden met betrekking tot de uitvoering van het ontwikkelde plan, inclusief het maken van de bestekken voor het bouw- en woonrijp maken. Project Het totaal van werkzaamheden dat ten behoeve van de realisering van de planuitvoering wordt uitgevoerd. Ruimtelijke onderbouwing Een onderbouwing, waarin alle relevante ruimtelijke aspecten zijn omschreven en ten behoeve waarvan de van toepassing zijnde onderzoeken zijn verricht. Stedenbouwkundig plan Een op de locatie en situatie afgestemd referentiekader voor de samenhangende aanleg, ontwikkeling en uitbreiding van de gebouwde omgeving. Een ruimtelijke onderbouwing maakt deel uit van het stedenbouwkundig plan. Een groen-, verkeers- en beeldkwaliteitsplan kunnen er deel van uitmaken. Woonrijp maken De te verrichten werkzaamheden in het plangebied, welke nodig en dienstig zijn voor het gebruik van de gerealiseerde woningen en voorzieningen.

Het woonrijp maken omvat onder meer het realiseren en in definitieve staat opleveren van de openbare buitenruimte. In deze fase worden door de betreffende nutsbedrijven de nutsvoorzieningen functionerend aangesloten. Het woonrijp maken omvat tevens: - de aanleg van wegen, openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers en andere met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; - de infrastructuur voor openbaar vervoersvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; - groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden, speelweiden en natuurvoorzieningen; - openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; - straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte. Woonrijpmaakplan Een definitief ontwerp van de openbare ruimte. ARTIKEL 2

ALGEMEEN

Het doel van deze overeenkomst is om te komen tot ontwikkeling van de locatie <invullen>, alsmede het bouwrijp maken en woonrijp maken van het exploitatiegebied. De bouwrijpe grond zal vervolgens door de exploitant worden bebouwd overeenkomstig de dan geldende planologische situatie (het dan geldende bestemmingsplan) met <invullen> . Doel is tevens afspraken te maken over de ruimtelijke, stedenbouwkundige, civieltechnische, programmatische en financiële aspecten en over de planning en fasering. De ontwikkeling van de locatie vindt plaats in fasen, zoals aangegeven in de aan deze overeenkomst gehechte tekening, bijlage 3.

<datum invullen> Pagina 4 van 23

De exploitant is verplicht de werkzaamheden tevens uit voeren in overeenstemming met de verplichtingen zoals opgenomen in bijlage(n) <invullen>. Voor het overige zullen partijen in het kader van de uitvoering van deze overeenkomst hun overleg ten behoeve van de voortgang van de planvorming en ontwikkeling voeren in een overlegstructuur, zoals beschreven in bijlage <invullen>. ARTIKEL 3

VERPLICHTINGEN VAN DE EXPLOITANT

3.1

De exploitant zal geheel voor eigen rekening en risico de locatie <invullen> ontwikkelen, alsmede het exploitatiegebied eveneens volledig voor eigen rekening en risico bouwrijp en woonrijp maken. De exploitant is vervolgens verplicht de bouwrijpe grond overeenkomstig de dan geldende planologische situatie te bebouwen met <invullen>.

3.2

De exploitant zal geheel voor eigen rekening en risico (maar in samenwerking met de gemeente) een stedenbouwkundig plan, een verkeersplan, een groenplan, een beeldkwaliteitsplan en een woonrijpmaakplan vervaardigen. De exploitant dient tevens de navolgende uitgewerkte plannen te vervaardigen: • Een matenplan waarin weergegeven de maatvoering van het plangebied, en daarbinnen de bouwblokken, de openbare ruimte, et cetera. • Een inrichtingsplan met definitieve ontwerpen, waaronder een gedetailleerde (schaal)weergave van de constructie en materialen die de exploitant zal gebruiken voor de inrichting van de openbare ruimte, en na goedkeuring daarvan de bestekken voor de openbare ruimte. • Een ontwerp van de woonblokken, de woningen, overige gebouwen en de bouwkundige scheidingen daarvan met de openbare ruimte. Onverminderd de publiekrechtelijke toetsing en verantwoordelijkheden door en van de gemeente, zal de exploitant de plannen en ontwerpen (doen) voorleggen aan de gemeente en dient de gemeente deze goed te keuren.

3.3

Exploitant zal ten behoeve van de ontwikkeling van het exploitatiegebied de volgende onderzoeken (doen) uitvoeren: a. Bodemverontreiniging. b. Archeologie. c. Flora- en faunawet. d. Lucht. e. Water. f. Externe veiligheid. g. Planschaderisicoanalyse op basis van het nieuwe bestemmingplan. De exploitant is verantwoordelijk voor het tijdig, voor zijn rekening (doen) uitvoeren van deze onderzoeken.

3.4

Het bouw- en woonrijp maken heeft in ieder geval betrekking op het exploitatiegebied, maar daarnaast ook op werkzaamheden en werken in gronden gelegen buiten het exploitatiegebied, voor zover deze redelijkerwijs in verband staan, dan wel in verband kunnen worden gebracht met het exploitatiegebied. Hieronder valt onder andere, niet gelimiteerd, nutsleidingen, groenvoorzieningen, openbare verlichting, wegen, paden, ontsluiting op bestaande infrastructuur en overige verharding.

3.5

De exploitant zal de planontwikkeling met de gemeente overleggen en de voor de planuitvoering benodigde bestekken (inclusief begroting en planraming) (laten) opstellen die voldoen aan de technische eisen zoals vastgelegd in het Programma van Eisen Openbare Ruimte gemeente Goes.

<datum invullen> Pagina 5 van 23

De exploitant zal de openbare ruimte in het exploitatiegebied overeenkomstig de bestekken en begroting bouwrijp en woonrijp maken. 3.6

De gemeente controleert vanuit de verantwoordelijkheid voor de (toekomstige) openbare ruimte het bouw- en woonrijp maken op de correcte uitvoering van de bestekken. Dit laat onverlet de verantwoordelijkheid van de exploitant en van derden om volgens de bestekken te werken en de gewenste eindkwaliteit te behalen.

3.7

De exploitant staat toe en garandeert dat de met controle belaste personen met de vereiste werktuigen, instrumenten en materialen voortdurend vrije toegang tot het werk en het terrein hebben. Ook deze personen dienen zich daarbij te houden aan de geldende veiligheidsvoorschriften.

3.8

De exploitant zorgt er voor dat de openbare voorzieningen per fase ten genoegen van de gemeente gereed zijn op het moment van eerste oplevering van de te realiseren bebouwing.

3.9

Zolang de voor publieke toegankelijkheid bestemde gronden niet aan de gemeente zijn overgedragen en/of de openbaarheid daarvan als bedoeld in de Wegenwet niet is aangevangen, geeft de exploitant in of nabij het exploitatiegebied op een voor iedere gebruiker van de openbare weg kenbare wijze aan dat het zich begeven of bevinden in het in uitvoering zijnde onderdeel van het gebied volledig voor risico van betrokkene geschiedt.

3.10

Nadat de gemeente heeft geconstateerd dat de bestekken voor het bouw- en woonrijp maken op de juiste wijze zijn uitgevoerd en de overdracht van de openbare voorzieningen zoals bedoeld in dit artikel heeft plaatsgevonden, besluit de gemeente de overgedragen openbare gedeelten onder de werking van de Wegenwet te plaatsen en de daaruit voortvloeiende gemeentelijke aansprakelijkheid voor die openbare voorzieningen te aanvaarden. Op dat moment verwijdert de exploitant de aanduidingen over het risico als bedoeld in het vorige lid.

3.11

Onverminderd het bepaalde in het vorige lid zal de exploitant gedurende een half jaar na de realisering van de openbare voorzieningen, het onderhoud daarvan voor zijn rekening nemen. Ten aanzien van de bomen geldt een termijn van twee jaren, ten aanzien van het overige groen geldt een termijn van een jaar.

3.12

De exploitant zal voor <datum invullen> en voor zijn rekening de benodigde inlichtingen en vergunningen aanvragen overeenkomstig het (te) (ontwerp(en)) bestemmingsplan of projectbesluit, waaronder bij de gemeente de omgevingsvergunning voor afwijken van bestemmingsplan middels een uitgebreide Wabo procedure en aansluitvergunningen alsmede de vergunning(en) overeenkomstig de Wet milieubeheer, bij het waterschap die voor het reinigen en lozen van afvalwater, en voor het stabiliseren van de waterhuishouding bij het waterschap of het ministerie van Verkeer en Waterstaat.

3.13

De ontwikkeling en realisatie van het project zal plaatsvinden met inachtneming van al de toepasselijke regelgeving, waarbij de exploitant op basis van volmacht voor zover rechtens vereist namens de gemeente zorg zal dragen voor (Europese) openbare aanbesteding. De exploitant is zich ervan bewust dat in een eventueel exploitatieplan een aanbestedingsplicht zal worden opgenomen.

3.14

Onverminderd het elders in deze overeenkomst bepaalde heeft de gemeente het recht om op kosten van de exploitant de noodzakelijk geachte voorzieningen te treffen indien en zodra blijkt dat het bouw- en woonrijp maken niet conform de bestekken heeft plaatsgevonden.

<datum invullen> Pagina 6 van 23

3.15

De exploitant is verplicht met de bouw te starten binnen 26 weken nadat er sprake is van een bruikbare omgevingsvergunning.

ARTIKEL 4

VERPLICHTINGEN VAN DE GEMEENTE

4.1

De gemeente heeft de verplichting -nadat zij hiertoe alle noodzakelijke informatie van de exploitant heeft verkregen - tot het in procedure brengen van een ontwerp bestemmingsplan, omgevingsvergunning voor afwijken van bestemmingsplan middels een uitgebreide Wabo procedure, of projectbesluit waarin opgenomen het exploitatiegebied, zoals dat tussen partijen is overeengekomen. De gemeente heeft daarbij een inspanningsverplichting om te bevorderen dat het ontwerp bestemmingsplan of projectbesluit inclusief eventuele door inspraak tussentijds noodzakelijk geworden wijzigingen, op voortvarende wijze de daartoe geëigende procedure doorloopt en op de kortst haalbare termijn vigerend wordt.

4.2

De gemeente heeft een inspanningsverplichting om te bevorderen dat eventuele in verband met de te verlenen vergunningen essentiële goedkeuringen of toestemmingen van hogere overheden alsmede alle daarvoor eventueel in aanmerking komende subsidies en/of tegemoetkomingen tijdig zullen worden verleend. Zij zal de exploitant op de hoogte houden van de voortgang van de in dit artikel bedoelde procedures. De exploitant is zich daarbij bewust van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente ten aanzien van ruimtelijke ordenings-, Woningwet- en milieubeheerprocedures.

4.3

De gemeente behoudt bij de nakoming van hetgeen in dit artikel is bepaald echter volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van het publiekrechtelijke besluitvormingsproces over zowel de planologische maatregel als het eventuele exploitatieplan. Dit houdt in, dat er van de zijde van de gemeente geen sprake van wanprestatie zal zijn, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist dat de gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van deze overeenkomst of van de voortgang van het project.

ARTIKEL 5

KOOP EN VERKOOP, OPENBARE VOORZIENINGEN

5.1

De exploitant draagt de openbare voorzieningen functioneel schoon en het openbaar gebied aan de gemeente in eigendom, beheer en onderhoud over voor € 1,00 vrij op naam binnen zes maanden na het woonrijp maken van het gebied en na oplevering van de bebouwing en openbare voorzieningen overeenkomstig de bestekken.

5.2

Eventuele niet aftrekbare BTW ter zake van de aanleg van de openbare voorzieningen en de openbare ruimte dan wel eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting is voor rekening van de exploitant. De exploitant vrijwaart de gemeente van zich eventueel voordoende (na)heffing BTW en (strafheffing) overdrachtsbelasting als gevolg van de hiervoor bedoelde overdracht van de openbare ruimte met de daarop/daarin aangebrachte openbare voorzieningen. Indien belastingen die verschuldigd zijn door de gemeente voor rekening komen van de exploitant, zal de gemeente de exploitant binnen twee weken na ontvangst van de aanslag daarvan schriftelijk in kennis stellen en de exploitant in de gelegenheid stellen namens de gemeente mogelijke bezwaar- en beroepsprocedures in te stellen. Indien belastingen verschuldigd zijn, zal de exploitant deze op eerste verzoek van de gemeente betalen.

<datum invullen> Pagina 7 van 23

ARTIKEL 6

FINANCIËLE BEPALINGEN

De gemeente heeft ten behoeve van het project de kosten van de grondexploitatie berekend. Deze kostenberekening wordt als bijlage 4, zijnde de exploitatiekostenopzet, bij deze overeenkomst gevoegd. Exploitant draagt € <invullen> (zegge: <invullen>) (prijspeil 2012) in deze kosten van grondexploitatie bij. De exploitant betaalt de verschuldigde bijdrage aan de gemeente binnen dertig dagen na de ondertekening van deze overeenkomst.

ARTIKEL 7

BIJDRAGE BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN EN RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

7.1

De exploitant dient een bijdrage van € <invullen> (zegge: <invullen>) (prijspeil 2012) te voldoen, zijnde de gemeentelijke kosten voor de aanleg van bovenwijkse voorzieningen.

7.2

De onder lid 1 genoemde bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen zal de gemeente in het daartoe bestemde fonds bovenwijkse voorzieningen storten dat zal worden aangewend voor de ten behoeve van het plan buiten de plangrenzen te realiseren openbare voorzieningen die mede noodzakelijk zijn geworden door de ontwikkeling van de onderhavige planvorming.

7.3

In de gemeentelijke structuurvisie heeft de gemeente landschappelijke ontwikkeling in de zin van <invullen> opgenomen. De gemeente wenst dit te ontwikkelen uit oogpunt van verdere uitbreiding van haar landschappelijk gebied. Om deze ontwikkeling mogelijk te kunnen maken, is het beleid van de gemeente er op gericht bij elke rode ontwikkeling ook een groene ontwikkeling tot stand te brengen. In de structuurvisie heeft de gemeente dit beleid vastgelegd.

7.4

De exploitant zal een bijdrage van € <invullen> (zegge: <invullen>) (prijspeil 2012) bijdragen aan de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied <invullen> gelegen aan <invullen>.

De exploitant betaalt de verschuldigde bijdrage aan de gemeente binnen dertig dagen na de ondertekening van deze overeenkomst.

ARTIKEL 8

KOSTEN VOOR WERKZAAMHEDEN DIE DE GEMEENTE OP VERZOEK VAN DE EXPLOITANT VERRICHT

Voordat de gemeente werkzaamheden voor de exploitant verricht, zal zij overleg voeren met de exploitant en hem een kostenraming verstrekken. De exploitant betaalt met betrekking tot de kosten voor het controleren van de bestekken bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied aan de gemeente binnen dertig dagen na declaratie door de gemeente: a. een bedrag van € <invullen> (zegge: <invullen>) (prijspeil 2012) voor deze werkzaamheden; b. de kosten voor controle van het bouw- en woonrijp maken is niet verschuldigd als de gemeente opdracht wordt verleend voor het opstellen van de bestekken bouw- en woonrijp maken. De kosten voor controle wordt dan geacht in de offerte te zijn begrepen.

ARTIKEL 9

(OVERIGE) BETALINGEN

<datum invullen> Pagina 8 van 23

9.1

De exploitant betaalt de overige verschuldigde bedragen uit deze overeenkomst aan de gemeente binnen dertig dagen nadat de gemeente een hiertoe strekkend verzoek heeft toegezonden.

9.2

Indien geen tijdige betaling plaatsvindt, is de exploitant over de verschuldigde kosten en bijdragen tot aan de datum van betaling aan de gemeente de wettelijke rente verschuldigd.

9.3

De exploitant verlangt van de gemeente geen verantwoording van de declaraties, de boeking in de gemeentelijke administratie en de wijze waarop de gemeente de bedoelde kosten en bijdragen besteedt.

9.4

Bij de in deze overeenkomst en in de bijlagen genoemde bedragen is prijspeil 2012 toegepast. Indien de betalingen in volgende jaren plaatsvinden, wordt op basis van de consumenten prijsindex (CPI) van het CBS een indexatie van het prijspeil toegepast bij de declaratie van bedragen. De gehanteerde prijsindex wordt schriftelijk meegedeeld.

De in deze overeenkomst vermelde bedragen zijn exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting. Indien van toepassing worden de bedragen bij de facturering verhoogd met omzetbelasting. ARTIKEL 10

AANBESTEDING

10.1

Partijen zullen bij de uitvoering van deze overeenkomst en eventueel daaruit voortvloeiende of daarmee samenhangende overeenkomsten zoveel mogelijk handelen naar de regels van het recht, die van het Gemeenschapsrecht en in het bijzonder die in het vlak van het aanbestedingsrecht daaronder begrepen. In dat kader is de exploitant verplicht, voor zoveel nodig krachtens volmacht, namens de gemeente zorg te dragen voor (Europese) openbare aanbesteding van de aan te leggen openbare voorzieningen. Indien er geen verplichting blijkt te bestaan tot het voeren van een Europese aanbestedingsprocedure, zal de aanbesteding door de exploitant plaatsvinden op basis van (de) (een der) procedure(s) vervat in het gemeentelijk aanbestedingsbeleid.

10.2

De exploitant is zich ervan bewust dat de aanbestedingsplicht door de gemeente in een exploitatieplan kan worden verwerkt en aldus mede bestuursrechtelijk kan worden vastgelegd.

10.3

Indien de gemeente, ondanks het bepaalde in en de uitvoering van dit artikel, door een (of meerdere) derde(n) al dan niet in rechte wordt aangesproken op grond van de stelling dat toch enige regel van aanbestedingsrecht, hoe ook genaamd, geschonden zou zijn, vrijwaart de exploitant de gemeente voor iedere vordering van die derde(n) tot schadevergoeding en zal de exploitant handelen overeenkomstig een eventueel rechterlijk oordeel terzake, gelijk de exploitant de gemeente in de gelegenheid zal stellen een eventueel rechterlijk oordeel na te leven. De exploitant zal ter zake geen enkele aanspraak jegens de gemeente kunnen doen gelden. De gemeente verplicht zich jegens de exploitant -zo nodig tot in hoogste instantie- tegen dergelijke vorderingen overeenkomstig instructies van de exploitant voor rekening van de exploitant verweer te voeren en zich niet te verzetten tegen een verzoek van de exploitant tot tussenkomst in deze procedure. De kosten in verband met het voeren van zodanige procedures worden door de exploitant gedragen.

10.4

De exploitant vrijwaart de gemeente van aanspraken van derden welke die derden mochten pretenderen in verband met het mogelijk onjuist door de exploitant (namens de gemeente) toepassen van de betreffende aanbestedingsregelgeving in de door de exploitant aldus te entameren aanbestedingsprocedures. Meer in het bijzonder zal de exploitant voor eigen rekening en risico namens (doch in nauw overleg met) de gemeente verweer voeren in eventueel door derden aanhangig te maken procedures en zal zij al hetgeen waartoe de gemeente vervolgens mocht worden veroordeeld als eigen schuld aan die derden voldoen, althans voor zover dat feitelijk