Reactie College 20240620 Amendement Fractie Boermans PvdA splitsing in 4 woningen mogelijk maken

AMENDEMENT Dit amendement heeft betrekking op voorstel nr. 980501 Onderwerp: Woonagenda gemeente Epe 2024-2028; onderdeel Woningsplitsing De raad van de gemeente Epe, in vergadering bijeen d.d. 20 juni 2024, gehoord de beraadslagingen, constaterende dat 1. In de Woonagenda het aantal woningen wordt beperkt tot 2 na splitsing; 2. Er veel grote woningen in het buitengebied van de gemeente staan; 3. Splitsing van een grote woning vaak zal leiden tot 2 dure woningen; 4. Er zeker behoefte bestaat aan betaalbare woningen in het buitengebied; 5. Dit met het voorgestelde beleid, praktisch, haast wordt uitgesloten. van mening dat 1. door het beperken van de splitsing van woningen in het buitengebied tot maximaal 2 woningen, de wens om ook betaalbare woningen aldaar te realiseren in de praktijk haast wordt uitgesloten; 2. het toestaan van meerdere woningen niet tot verstening zal leiden, aangezien zij binnen de bestaande woning moeten worden gerealiseerd; 3. de voorwaarden zoals gesteld, in het ‘Afwegingskader woningsplitsing’, verder niet hoeven te veranderen. besluit het voorstel aan te passen, met dien verstande dat 1.

De tekst in de Woonagenda gemeente Epe op pagina 47 ‘Afwegingskader woningsplitsing in het buitengebied’ onder Maatvoering onder bullet 1 “Een woning mag maximaal in 2 grondgebonden woningen worden gesplitst.” Te wijzigen in: “Een woning mag maximaal in 4 grondgebonden woningen worden gesplitst.” 2. De uitwerking in de praktijk van woningsplitsing in het buitengebied na 2 jaar te evalueren. Ondertekening en naam: De fractie(s) van: Naam: Boermans

Joost Boermans

PvdA

Joop van Nuijs

CDA

Bertie Hendriks

SGP/CU

Henk Boon

Nieuwe Lijn

Albert Vos

VVD

Manon Tibben

Besluit gemeenteraad:

Aangenomen / verworpen

Handtekening

CDA

Gemeentebelangen

Nieuwe Lijn VVD SGP/CU D66

PvdA GroenLinks Forum voor Democratie Fractie Boermans

Reactie op het Amendement 1 Impact Bij splitsing denken veel mensen aan een bestaande woning waar in de woning een scheidingswand wordt geplaatst. Of aan een hoofdwoning en een kleiner bijgebouw die dan in 2 (of 4) woningen worden gesplitst. Wie kan daar nu op tegen zijn? De splitsing van een woning heeft echter juridische consequenties: Het zorgt ervoor dat beide woningen (of alle 4) de mogelijkheid krijgen om vergunningsvrij 4 meter uit te bouwen en een schuur te realiseren van 75 of zelfs 150 m2 (in het buitengebied). Met dit amendement wordt het mogelijk 4x zoveel vergunningsvrije schuren te realiseren op een erf waar nu 1 schuur is toegestaan. Dergelijke ingrepen hebben een grote impact op het buitengebied Hieronder een voorbeeld van de bebouwingsmogelijkheden. 2 Voorbeeld bebouwingsmogelijkheden Situatie voor splitsing: 1 woning met 1 schuur

Situatie na splitsing: 4 woningen met 4 schuren

3 Buitengebied Epe heeft relatief veel woningen In het voorbeeld van punt 2 is de mogelijke impact van woningsplitsing op een perceel getoond. In Epe kent het buitengebied van Epe relatief veel woningen: ruim 1700 (bron: bestemmingsplan buitengebied Epe toelichting 3.6.1). Dit betekent dat de impact (extra volumes uitbouw, vergunningsvrije schuren en verharding) in Epe relatief groot kan zijn. Juridisch wordt het met dit amendement mogelijk dat er in plaats van 1700 schuren 6800 schuren van 75 of 150 m2 kunnen komen inclusief de bijbehorende verharding. 4 Bescherming van het landschap De verwachting is dat dit amendement zal gaan zorgen voor een grote toename van bouwvolumes, verhardingen en tuin- en erfinrichtingen. We schatten in dat hiermee karakteristieke erven, het landschap en daarmee de recreatieve beleving, ernstig aan kwaliteit gaat inleveren. In onze omgevingsvisie stellen we de waardevolle leefomgeving centraal: “De waardevolle leefomgeving is ons DNA. We laten ons inspireren door de rijkdom van de natuur, de kenmerken van het landschap en de eigenheid van het gebied. Nieuwe ontwikkelingen passen bij de identiteit van het gebied en dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit en de doelstellingen van de omgevingsvisie.” We kunnen niet anders dan concluderen dat het amendement geen recht doet aan de uitgangspunten van onze omgevingsvisie.

5 Het zal wel meevallen Misschien denkt u: dit zal toch wel meevallen. Niet iedereen gaat zijn woning slopen en er een nieuwe woning van 750 m3 voor terugbouwen met aanvullend uitbouwen en 4 schuren. Waarschijnlijk zal inderdaad niet elke woningeigenaar in het buitengebied per direct dit traject gaan inzetten. Maar het is wel een zorg dat dit langzaam maar zeker voor een (groot) aantal woningen zal gaan plaatsvinden. De reden hiervoor is dat het voor nu of in de toekomst een verdienmodel is. 6 Prijsstijging Zoals aangegeven is de verwachting dat met dit amendement er een overwaarde ontstaat op woningen in het buitengebied. Dit zal naar verwachting een prijsstijging van de woningen gaan geven. 7 Betaalbare woningen Het amendement geeft als argument dat er zo betaalbare woningen kunnen worden gerealiseerd. Indien echter gebruik wordt gemaakt van de juridische mogelijkheden om een nieuwe woning te bouwen van 750 m3 met 4 meter uitbouw naar alle zijden en 4 schuren en een ruim perceel is het echter de vraag of dit nog betaalbare woningen zullen zijn (zie voorbeeld punt 2). 8 Strijdige signalen Het amendement geeft als argument dat er door splitsing in 4 woningen toe te staan betaalbare woningen kunnen worden gerealiseerd. In een ander amendement wordt echter opgeroepen om het prijsklasse-beleid te schrappen bij woningsplitsing in het buitengebied.

9 Doelgroep Zoals aangegeven is de verwachting dat met dit amendement sprake zal zijn van prijsstijgingen voor woningen in het buitengebied. Dit kan tot gevolg hebben dat de woningen in het buitengebied financieel onbereikbaar worden voor inwoners uit Epe. Daarnaast zal dit mogelijk een aantrekkende werking hebben op ontwikkelaars en op vermogende mensen elders uit het land. 10 Infrastructuur en verkeersveiligheid Als het mogelijk wordt woningen in 4 woningen te splitsen zal dit zorgen voor een nog grotere toename van huishoudens in het buitengebied. Dit heeft gevolgen voor de verkeersstromen op de relatief smalle wegen in het buitengebied. Nu al leidt dit bijvoorbeeld met de toenemende grootte van landbouwvoertuigen tot onwenselijke situaties. Op het gebied van veiligheid kunnen er problemen ontstaan bij de combinatie van fietsers (o.a. fietsende kinderen naar school) en een intensievere stroom van motorvoertuigen en grote landbouwvoertuigen.

11 Uitstraling woningen Indien een woning wordt gesplitst naar 4 woningen ontstaat een heel ander gevelbeeld met onder andere 4 voordeuren. De uitstraling van de bebouwing in het buitengebied gaat daardoor sterk veranderen. De aantrekkelijkheid van het buitengebied kan daardoor onder druk komen te staan wat ook met het oog op toerisme en recreatie niet wenselijk is. 12 Maatwerk In de Woonagenda wordt maatwerk mogelijk gemaakt. Dit betekent dat het in specifieke gevallen nu ook al mogelijk is om te onderzoeken of een bestaande grote woning in meer woningen kan worden opgesplitst. Het is dan ook de vraag of dit amendement nodig is. 13 Participatie Voor de opstelling van de woonagenda is een zorgvuldig participatietraject gevolgd. Het amendement heeft grote impact om de juridische mogelijkheden voor woningen in het buitengebied. Het is strijdig met uitgangspunten in de omgevingsvisie. Burgers en organisaties hebben echter geen kans gehad hier op te reageren. Er heeft geen participatie op dit amendement plaatsgevonden. Conclusie Dit amendement wordt door het college sterk ontraden. Er zijn zorgen op het gebied van: - Impact op het landschap - Prijsstijging - Doelgroep - Uitstraling - Veiligheid - Participatie