BBV Beslisnota raad Vaststelling wijzigingsbesluit Kerkenland

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Vaststelling wijzigingsbesluit omgevingsplan gemeente Epe 003 'Kerkenland'

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

1425736

Adviseur

ter Haar

Afdeling

Ontwikkeling Omgeving

E-mail adres

ruben.ter.haar@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1. het wijzigingsbesluit omgevingsplan gemeente Epe 003 'Kerkenland' vast te stellen; 2. een grondexploitatie te openen ten behoeve van gemeentelijke gronden binnen het plangebied van Kerkenland; 3. Op de grondexploitatie, zoals genoemd onder 2, geheimhouding te leggen op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, lid 2, van de Wet open overheid; 4. de grens van de bebouwde kom van Vaassen, als bedoeld in artikel 20a van de Wegenverkeersweg 1994, zodanig te wijzigen dat de woonwijk Kerkenland binnen de bebouwde kom valt; 5. de nieuwe bebouwde komgrens vast te stellen ter hoogte van het kruispunt Pastoorsweg - Laan van Fasna in Vaassen, waarmee de Laan van Fasna tot en met de Pastoorsweg binnen de bebouwde komgrens komt te liggen; 6. de gewijzigde bebouwde komgrens vast te leggen overeenkomstig de bij dit besluit behorende situatietekening.

INLEIDING Als uitvoering van de Omgevingsvisie en het 'Plan van Aanpak Gebiedsontwikkeling Kerkenland' (vastgesteld op 23 januari 2024 door het college) bereidt het college een plan voor om in Kerkenland 160 woningen en 21 woonzorgwoningen te laten ontwikkelen door ontwikkelbedrijven Bemog en Explorius. Het gebied waar de woningen komen, bevindt zich ten noordoosten van Vaassen. Het ligt tussen de Laan van Fasna, de Pastoorsweg en de wijk Heggerenk. De planlocatie heeft op dit moment nog een agrarische bestemming volgens het omgevingsplan van de gemeente Epe. Er moeten dan ook nieuwe regels aan het omgevingsplan worden toegevoegd om hier woningbouw mogelijk te maken. De voorgestelde wijziging van het omgevingsplan voorziet hierin. Het ontwerpbesluit heeft zes weken ter inzage gelegen. Binnen die termijn zijn geen zienswijzen ingediend. De gemeenteraad is bevoegd om de wijziging vast te stellen.

BEOOGD EFFECT Nieuwe omgevingsplanregels ter plaatse van plangebied Kerkenland zodat het woningbouwplan gerealiseerd kan worden.

ARGUMENTEN 1.1 De voorgenomen ontwikkeling past binnen het vastgestelde beleid.

Het voorgenomen plan is getoetst aan relevante beleidskaders, waaronder de Omgevingsvisie en Woonagenda van de gemeente Epe. De Omgevingsvisie 'Natuurlijk goed leven' geeft aan dat de druk op woningbouwontwikkeling hoog is en we uitbreidingslocaties ontwikkelen om het aanbod te verbreden. Kerkenland wordt daarbij als één van de uitbreidingslocaties binnen de gemeente Epe genoemd. Ook de Woonagenda 2024-2028 noemt Kerkenland, als sleutelproject waarbij een groot aantal woningen wordt gerealiseerd. De Woonagenda bevestigt dat bouwen op uitbreidingslocaties aan de randen van de kernen noodzakelijk is omdat de woningbouwopgave zodanig groot is dat we niet kunnen volstaan met enkel transformatie en inbreiding binnen de kernen. Tevens wordt voldaan aan het prijsklassenbeleid 'Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw Januari 2026 (tweede uitwerking)'. Dit beleid vraagt bij uitbreidingsplannen om minimaal 35% sociale huur, minimaal 20% goedkope koop, minimaal 20% middeldure huur/koop en maximaal 25% dure koop. Met 67 (37%) woningen in de sociale huur, 33 (18%) goedkope koop, 36 (20%) middeldure huur/koop en 45 (25%) dure koop wordt hieraan voldaan. 1.2 Het plan is stedenbouwkundig akkoord Het plan is beoordeeld op ruimtelijke kwaliteit.

De kaders voor de gebiedsontwikkeling Kerkenland die door de raad (op 25 april 2024) zijn vastgesteld in het Visiedocument Gebiedsontwikkeling Kerkenland Vaassen waren daarbij het uitgangspunt. Op basis daarvan en de adviezen van de gemeentelijke Omgevingstafel (disciplines welstand, stedenbouw, erfgoed, groen, landschap, veiligheid, klimaatadaptatie, verkeer en parkeren) is het plan zorgvuldig uitgewerkt. 1.3 Het plan is milieutechnisch uitvoerbaar Bij een wijziging van het omgevingsplan moet onderbouwd worden dat het plan niet leidt tot belemmeringen in relatie tot relevante ruimtelijk en milieutechnisch aspecten. Zo is onder meer onderzoek gedaan naar geluid, archeologie, de bodemkwaliteit, stikstofdepositie, flora en fauna, lichthinder en milieuzonering. Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. De resultaten van de onderzoeken zijn beschreven in de motivering bij de wijziging. 1.4 Er zijn geen zienswijzen ingediend Het ontwerpwijzigingsbesluit heeft voor een periode van 6 weken - 20 maart tot en met 30 april 2026 - ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn geen zienswijzen ingediend. 1.5 Het plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Gelet op bovenstaande voldoet het plan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Dit is het primaire beoordelingscriterium voor een wijziging van het omgevingsplan (vergelijkbaar met de 'goede ruimtelijke ordening' onder de oude wetgeving). Dit houdt in dat er sprake moet zijn van een zorgvuldige en gemotiveerde onderbouwing van de voorgenomen ontwikkeling. Alles overwegende is sprake van een zorgvuldige afweging van belangen waarbij het private belang is afgewogen met de belangen van de omgeving, met inachtneming van ruimtelijk beleid, ruimtelijke kwaliteit en overige ruimtelijke - en milieuaspecten. 2.1 Bij actief grondbeleid moet de gemeenteraad een grondexploitatie vaststellen Enkele percelen binnen het plangebied zijn in bezit van de gemeente Epe. Het betreft de kadastrale percelen Vaassen H 3849, H 2390, H 2995 gedeeltelijk en H 3702 gedeeltelijk, met een gezamenlijke oppervlakte van ca. 14.487 m2. In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat gemeente na sanering van de bodem de gronden verkoopt aan de projectontwikkelaar t.b.v. de realisatie van de gebiedsontwikkeling. Omdat de gemeente zelf de gronden bouwrijp maakt moet er een grondexploitatie worden geopend. Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De gemeenteraad wordt in Q1 en Q3 van elk jaar geïnformeerd over de grondexploitaties.

3.1 Geheimhouding is nodig vanwege de financiële belangen van de gemeente De grondexploitatie bevat financieel vertrouwelijke informatie, waaronder ramingen van kosten en opbrengsten en uitgangspunten voor grondtransacties. Openbaarmaking van deze gegevens kan de onderhandelingspositie van de gemeente schaden en leiden tot onevenredig nadeel bij toekomstige onderhandelingen met marktpartijen. Om de financiële belangen van de gemeente te beschermen, wordt daarom geheimhouding opgelegd op de grondexploitatie. De geheimhouding blijft van kracht totdat het bevoegde bestuursorgaan besluit deze op te heffen. 4.1, 5.1, 6.1 Hiermee wordt aangesloten bij ruimtelijke ontwikkeling

Door de bouw van de woonwijk verandert het gebied van buitengebied naar onderdeel van de kern Vaassen. De komgrens dient hierop aangepast te worden. 4.2, 5.2, 6.2 Hiermee wordt bijgedragen aan verkeersveiligheid en herkenbaarheid Een logische en herkenbare komgrens draagt bij aan de naleving van het snelheidsregime en daarmee verkeersveiligheid. 4.3, 5.3, 6.3 Hierdoor zijn de artikelen uit de APV die betrekking hebben op de bebouwde kom van toepassing op dit gebied Door het verplaatsen van de bebouwde komgrens wordt het gebied onderdeel van de bebouwde kom van Vaassen in de zin van de APV. Dit maakt het mogelijk om regels ten aanzien van onder andere openbare orde, veiligheid, evenementen en gebruik van de openbare ruimte effectief toe te passen. 4.4, 5.4, 6.4 Hiermee is er sprake van juridische actualisatie De huidige komgrens is niet meer in overeenstemming met de feitelijke situatie en dient daarom te worden geactualiseerd.

KANTTEKENINGEN n.v.t.

FINANCIËN De kosten voor het opstellen van de omgevingsplanwijziging, inclusief de benodigde onderzoeken, rapportages en overige voorbereidingswerkzaamheden, worden gedragen door de ontwikkelende partijen. Op 17 december 2025 is tussen het college en de ontwikkelende partijen een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn onder meer de afspraken over het privaatrechtelijk kostenverhaal vastgelegd. Hiermee is geborgd dat ambtelijke gemeentelijke kosten die voortvloeien uit deze gebiedsontwikkeling door de ontwikkelende partijen worden vergoed. Daarnaast is in de anterieure overeenkomst bepaald dat, indien aanspraak wordt gemaakt op nadeelcompensatie, de ontwikkelende partijen de hieruit voortvloeiende kosten vergoeden. Enkele gronden binnen het plangebied zijn eigendom van de gemeente Epe. De gemeente gaat op die gronden grondbewerking doen, met name sanering in verband met grondvervuiling. Vervolgens worden de gronden verkocht aan de ontwikkelende partijen. Ten behoeve hiervan wordt de raad gevraagd een grondexploitatie te openen.

COMMUNICATIE Communicatie Na een positief besluit zal de wijziging van het omgevingsplan worden gepubliceerd op officiëlebekendmakingen.nl en het Omgevingsloket (onder 'Regels op de Kaart'). Ook de kennisgeving van de vaststelling wordt gepubliceerd op officiëlebekendmakingen.nl. Participatie Als uitvoering van het 'Participatieplan Kerkenland te Vaassen' (vastgesteld op 12 maart 2024 door het college) is gedurende de planvorming geparticipeerd met buurtbewoners, woningzoekenden en andere betrokkenen. Zo zijn er op 9 mei 2023, 8 juli 2024 en 11 november 2024 participatieavonden georganiseerd. De conceptwijziging is gedeeld en afgestemd met ketenpartners en vervolgens als ontwerp ter inzage gelegd.

UITVOERING Na een positief besluit zal de wijziging van het omgevingsplan worden gepubliceerd. Vervolgens start de beroepstermijn van 6 weken, waarbinnen het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Vier weken na publicatie van de kennisgeving treedt het gewijzigde omgevingsplan in werking.