996445 Beslisnota Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Hoofdstraat 117 Epe

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Hoofdstraat 117 Epe

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

996445

Adviseur

ter Haar

Afdeling

Ruimte

E-mail adres

ruben.ter.haar@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1. Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor de herontwikkeling van de Hoofdstraat 117 te Epe, zodat het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage kan worden gelegd; 2. Te verklaren dat een definitieve verklaring van geen bedenkingen is afgegeven, indien tijdens de terinzagelegging van het ontwerp besluit omgevingsvergunning geen zienswijzen zijn ingediend; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen.

INLEIDING Aan de Hoofdstraat 117 in Epe bevinden zich een winkelruimte en woning. Het voornemen bestaat om het oude pand te slopen en de locatie te herontwikkelen tot 18 appartementen en een winkelruimte. De initiatiefnemer heeft een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend. Het plan is in strijd met het bestemmingsplan Centrum Epe (sinds 1 januari 2024 onderdeel van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Epe). Aangezien de aanvraag is ingediend vóór inwerkingtreding van de Omgevingswet is het oude recht (o.a. Wabo en Bor) van toepassing. Er kan medewerking worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit kan als de aanvraag niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Om een dergelijke vergunning te kunnen verlenen moet de uitgebreide procedure uit de Algemene wet bestuursrecht gevolgd worden. Dit houdt in dat eerst een ontwerpbesluit ter inzage gelegd moet worden. Voordat het college het ontwerpbesluit ter inzage kan leggen moet de gemeenteraad een ontwerp verklaring van geen bedenkingen (vvgb) afgeven. De raad heeft op 6 juli 2023 reeds een ontwerp vvgb afgegeven voor de Hoofdstraat 117.

Echter heeft de initiatiefnemer sindsdien zijn plannen gewijzigd, mede naar aanleiding van zienswijzen die op het ontwerp zijn binnengekomen. De belangrijkste verschillen t.o.v. het oorspronkelijke plan zijn: - 18 i.p.v. 22 appartementen - parkeren op binnenterrein i.p.v. een parkeerkelder onder het appartementengebouw - een winkelruimte van 125 m2 i.p.v. een winkelruimte van 98 m2 Een vergunningsprocedure mag na ter inzage legging van het ontwerpbesluit enkel doorgezet worden bij kleine aanpassingen, zogenaamde ondergeschikte wijzigingen. Bovenstaande aanpassingen van het plan zijn beoordeeld als zijnde geen ondergeschikte wijzigingen. Oftewel, de procedure moet opnieuw worden doorlopen en het nieuwe ontwerpbesluit moet ter inzage worden gelegd

BEOOGD EFFECT De sloop van het bestaande pand aan de Hoofdstraat 117 in Epe en de realisatie van een appartementengebouw met 18 appartementen en een winkelruimte op de desbetreffende locatie.

ARGUMENTEN 1.1 Het plan past binnen het vastgestelde beleid Het voorgenomen plan is getoetst aan de diverse relevante beleidskaders, waaronder de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Gelderland en de Omgevingsvisie van de gemeente Epe. Verder voldoet het plan aan de uitgangspunten bij transformatie (waaronder de herstructurering van de Hema valt) zoals genoemd in de Woonagenda. Het sleutelwoord bij transformatie is ruimtelijke kwaliteit, gericht op de vitaliteit en leefbaarheid van de kernen. Daarbij wordt extra aandacht gevraagd voor gebieden met welstandsniveau 1. De betreffende locatie valt daar binnen. Ook zijn de appartementen levensloopbestendig en zijn ze gelegen tegen het centrum aan en daardoor mede geschikt voor senioren. In de Woonagenda is aangegeven dat dit een doelgroep is, waarvoor de komende jaren woningen gerealiseerd moeten worden, gezien de toenemende vergrijzing. Ook de Woonzorgagenda van de gemeente Epe legt de focus op langer zelfstandig wonen en voldoende woningen voor senioren. Het plan voldoet ook aan het prijsklassenbeleid van de gemeente Epe, welke voorschrijft dat maximaal 50% van de woningen in de categorie dure koop mag vallen en dat minimaal 50% in de categorie goedkope en/of middeldure koop moet vallen. Het plan voorziet in 9 dure, 5 middeldure en 4 goedkope koopwoningen. Tot slot wordt er een winkelruimte van 125 m2 gerealiseerd.

Dit draagt bij aan de doelstelling omschreven in de Omgevingsvisie om winkels te concentreren in de kernwinkelgebieden van de dorpskernen. Op basis van al het beleid is geconcludeerd dat het plan voldoet aan de uitgangspunten van het relevante beleid. Dit is nader onderbouwd in hoofdstuk 3 van de ruimtelijke onderbouwing. 1.2 De ruimtelijke kwaliteit van de locatie en het gebied wordt versterkt Het plan is stedenbouwkundig en landschappelijk akkoord en kan voldoen aan redelijke eisen van welstand. De omgeving (waar nadrukkelijk in de planvorming rekening mee is gehouden) krijgt een kwaliteitsimpuls. De vormgeving van het bouwplan is geïnspireerd op de kenmerkende panden aan de Hoofdstraat en het Gruttersplein. De appartementen vormen een welkome begrenzing van het nu ondergewaardeerde Gruttersplein. Daarmee schikken de appartementen zich goed in haar omgeving. Het wordt door de bebouwing een echt plein. 1.3 Het plan is milieutechnisch uitvoerbaar Een uitgebreide omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan moet, net als een ontwikkeling die mogelijk gemaakt wordt met een bestemmingsplan, voldoen aan de (milieu)wetgeving. Voorliggend plan kan hier aan voldoen. Zo is onder meer onderzoek gedaan naar geluid, stikstofdepositie en ecologie. De onderzoeken zijn gecontroleerd door onze specialisten van de Omgevingsdienst Veluwe.

Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. De resultaten van de onderzoeken zijn beschreven in hoofdstuk 4 van de ruimtelijke onderbouwing. 1.4 Het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Gelet op bovenstaande argumenten voldoet het voorliggende plan aan een goede ruimtelijke ordening. 1.5 Er worden meer dan vijf woningen gebouwd, waardoor een (ontwerp) verklaring van geen bedenkingen nodig is. In artikel 6.5, lid 1 van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) is bepaald dat de gemeenteraad een verklaring van bedenkingen op grond van artikel 2.27 van de Wabo moet afgeven, voordat het college van burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning kan verlenen. Op grond van artikel 6.5, lid 3 van Bor is het mogelijk dat de gemeenteraad een lijst met categorieën van gevallen aanwijst waarin een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Dit besluit is door u op 2 april 2015 genomen (en op 8 maart 2018 op één onderdeel – de niet grondgebonden landbouwbedrijven - herzien). Voorliggend plan valt niet in één van de genoemde categorieën, omdat meer dan vijf woningen worden gebouwd. Voor deze aanvraag is dus een verklaring van geen bedenkingen nodig. 2.1 De vergunning kan sneller worden verleend, wat gunstig is voor de initiatiefnemer en de start van de bouw.

De eerste stap in de procedure is de afgifte van een ontwerp verklaring van geen bedenkingen. Vervolgens wordt het ontwerp besluit omgevingsvergunning gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens de terinzagelegging kunnen zienswijzen worden ingediend. Als blijkt dat geen zienswijzen zijn ingediend, hoeft geen heroverweging plaats te vinden en kan in beginsel de aangevraagde omgevingsvergunning verleend worden. De wet schrijft voor dat, voordat de vergunning verleend kan worden, de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen moet afgeven. Ten behoeve van de snelheid van het proces, wordt voorgesteld te verklaren dat, als geen zienswijzen worden ingediend, de verklaring van geen bedenkingen op grond van artikel 2.27 Wabo, juncto artikel 6.5, lid 1 Bor, bij dit besluit is afgegeven. Worden er wel zienswijzen ingediend, dan zal de aanvraag om een omgevingsvergunning alsnog aan uw raad worden voorgelegd.

3.1 Het verhaal van kosten is op een andere manier verzekerd. Op grond van de wet is kostenverhaal verplicht. Dat moet via een exploitatieplan, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In dit geval is kostenverhaal geregeld in de vorm van een overeenkomst en door middel van de legesverordening en hoeft er dus geen exploitatieplan te worden opgesteld. Dit moet als zodanig besloten worden.

KANTTEKENINGEN n.v.t.

FINANCIËN De kosten van het project komen voor rekening van initiatiefnemer. De initiatiefnemer betaalt leges voor de behandeling van de omgevingsvergunning.

COMMUNICATIE Communicatie Uw besluit wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd, via Rondom de Sprengen, de Staatscourant en de gemeentelijke website. Participatie De initiatiefnemer heeft zijn plannen in een vroeg stadium besproken met direct omwonenden. Ook heeft er een informatieavond plaatsgevonden welke door 70-80 personen is bezocht. Het participatieplan is te raadplegen als bijlage 16 bij de ruimtelijke onderbouwing.

UITVOERING Gedurende de ter inzage legging kan een ieder een zienswijze indienen op het ontwerpbesluit omgevingsvergunning. Na de ter inzage legging zal het definitieve besluit opgesteld worden en de vergunning worden verleend (bij geen zienswijzen), of aan de gemeenteraad worden voorgelegd om een definitieve VVGB af te geven (bij zienswijzen).