969617 Vaststelling Bestemmingsplan Enkweg 5-7

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Vaststelling Bestemmingsplan Enkweg 5-7

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

969617

Adviseur

Refos

Afdeling

Ruimte

E-mail adres

cheyenne.refos@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1. In te stemmen met de beantwoording van de ingekomen zienswijzen conform de bijgevoegde zienswijzennota Bestemmingsplan Enkweg 5-7, Epe; 2. In te stemmen met ambtshalve aanpassingen overeenkomstig de inhoud van bijgevoegde zienswijzennota Bestemmingsplan Enkweg 5-7 Epe; 3. Het bestemmingsplan Enkweg 5-7, Epe, NL.IMRO.0232.EPE051Enkweg5en7-OBP1 met ondergrond Basisregistratie Kadaster (BRK) (2022-05-16) vast te stellen en de verbeelding van dit bestemmingsplan tevens vast te stellen; 4. Geen exploitatieplan vast te stellen.

INLEIDING Het bestemmingsplan heeft betrekking op de gronden aan de Enkweg in Epe (hierna: projectgebied). Het projectgebied staat kadastraal bekend als gemeente Epe en Oene, sectie U, nummer 4743. Het omgeving van het plangebied is te typeren als een woonbuurt met op korte afstand aan de nabijgelegen Hoofdstraat diverse winkels en voorzieningen. Het perceel ligt op de kruising van het 'historische dorpse bebouwingslint' aan de Hoofdstraat, de 'traditionele blokverkaveling' met veelal vrijstaande woningen aan de Enkweg en het 'nieuwe bouwen' met rijwoningen en appartementen aan de Kapelstraat. De initiatiefnemer is voornemens om het plangebied te transformeren van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Voorgaande met als doel om de bestaande bebouwing te slopen en in het plangebied een woongebouw met 20 huurappartementen te realiseren. In de huidige situatie verkeren het terrein en de aanwezige opstallen in een slechte staat van onderhoud. De bedrijfswoning van het voormalig taxibedrijf is georiënteerd op de Enkweg en wordt momenteel bewoond. Achter de bedrijfswoning staat een klein bijgebouw en een verouderde bedrijfsloods. Verspreid over het terrein staan bomen en opgaand groen.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldend bestemmingsplan "Epe Zuid", omdat op basis van het bestemmingsplan ter plaatse van het projectgebied geen woningbouw is toegestaan. Het initiatief is wel wenselijk op deze locatie. Om de voorgenomen woningbouwontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 25 december 2023 gedurende zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Er zijn 3 zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan ingediend.

BEOOGD EFFECT Realisatie van een woningbouwontwikkeling van in totaal 20 huurappartementen aan de Enkweg 5-7 in Epe.

ARGUMENTEN 1.1 Eén van de zienswijzen geeft aanleiding het plan te wijzigen

Tegen het ontwerp bestemmingsplan zijn vierzienswijzen ingediend. Deze zienswijzen hebben onder andere betrekking op grootte van het nieuwe appartementengebouw, participatie, geluid, inkijk, privacy, groen, verkeer, en planschade. De zienswijzen zijn allen zorgvuldig beantwoord en geven in slechts één geval aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. De zienswijzen dragen namelijk geen nieuwe feiten, omstandigheden en/of argumenten aan die de afwegingen en motiveringen die ten grondslag liggen aan het ontwerp bestemmingsplan in een ander daglicht zetten. Wel verzoekt één zienswijze het parkeerbestemming te verduidelijken. Dit is een redelijk verzoek dat het bestemmingsplan verbetert. Om deze reden wordt voorgesteld het bestemmingsplan op dit punt gewijzigd vast te stellen. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de bijgevoegde “Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Enkweg 5-7”, waarin de zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien. 2.1 De ambtshalve aanpassingen betreffen ondergeschikte wijzigingen ter verbetering van het plan De gemeente heeft de mogelijkheid om na de termijn van terinzagelegging, bij vaststelling, zogenoemde ambtshalve aanpassingen door te voeren in het bestemmingsplan. Dit betreffen ondergeschikte wijzigingen ter verbetering van het plan, die geen directe invloed hebben op de aard van het plan.

In hoofdstuk 3 van de zienswijzennota is een overzicht gegeven van de ambtshalve aanpassingen die worden doorgevoerd, voorzien van een korte uitleg over de noodzaak van de aanpassing. 3.1 Het plan voldoet aan het beleid Het voorliggend bestemmingsplan is getoetst aan Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. De conclusie is dat het plan zoals in het bestemmingsplan is verwoord, binnen het beleid past. Vooral relevant is dat het plan past binnen het woonbeleid, zoals verwoord in de ‘Woonagenda gemeente Epe 2019-2023 MIJN THUIS’. Met het plan worden per saldo 20 huurwoningen toegevoegd aan het woningbestand van de gemeente. Van de in totaal 20 woningen zal 75% in de categorie middeldure huur en 25% in de categorie vrije huur vallen. Er is een actuele vraag naar betaalbare huurwoningen, zowel in onze gemeente als in de regio. Hiermee draagt het plan bij aan het realiseren van woonruimte voor diverse in het beleid aangewezen doelgroepen. Voor een volledige beschrijving van alle beleidsaspecten wordt verwezen naar de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan. 3.2 Het plan is stedenbouwkundig akkoord Het plan is stedenbouwkundig en landschappelijk akkoord en kan voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Het plan is meerdere malen in het stedenbouwkundig overleg besproken waarin verschillende disciplines zoals stedenbouw, welstand en landschap zijn vertegenwoordigd.

3.3 Het plan levert een bijdrage aan onze woningbouwopgave Als gemeente Epe staan we voor een grote woningbouwopgave. Het Rijk heeft recent de regie op de woningbouw genomen met de Nationale Bouw- en Woonagenda en het streven is om landelijk tot en met 2030 100.000 woningen per jaar te gaan bouwen. Afspraken over de invulling hiervan zijn op provinciaal en regionaal niveau gemaakt met onder andere de Regionale Woondeal die begin maart 2023 is gesloten. 3.4 Het bestemmingsplan is milieutechnisch en planologisch uitvoerbaar In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat in een bestemmingsplan de uitvoerbaarheid van het voornemen moet worden aangetoond. Daaronder valt in ieder geval de onderzoekverplichting naar de verschillende ruimtelijke en milieutechnisch relevante aspecten. In het voorliggende bestemmingsplan wordt aan deze verplichting voldaan. Zo is onderzoek gedaan naar onder meer de archeologie, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, en parkeren. De verschillende onderzoeken en conclusies zijn door de ter zake deskundige Omgevingsdienst Veluwe en/of gemeente Epe akkoord bevonden. Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. Voor een volledige beschrijving van de resultaten van de onderzoeken wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van de toelichting van het bestemmingsplan.

3.5 Het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Gelet op bovenstaande argumenten voldoet het voorliggende ontwerp bestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening. 3.6 Het bestemmingsplan is onderdeel van de afspraken uit de anterieure overeenkomst 'Enkweg 5-7' Vanuit de Wet ruimtelijke ordening kan van vaststelling van een exploitatieplan worden afgezien indien verhaal van kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. In de voorliggende situatie is in februari 2024 is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. De gemeente heeft in de overeenkomst verklaard dat zij bereid is mee te werken het bestemmingsplan te herzien, waarbij is afgesproken dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het laten opstellen van het bestemmingsplan en

de benodigde onderzoeken. Het voorliggende bestemmingsplan is het resultaat van de afspraken uit de anterieure overeenkomst ‘herontwikkeling Enkweg 5-7’. 4.1 Kostenverhaal is anderszins verzekerd Vanuit de Wet ruimtelijke ordening is kostenverhaal vereist, welke in een exploitatieplan geregeld kan worden. Dankzij de met de initiatiefnemer afgesloten anterieure overeenkomst is kostenverhaal anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom niet nodig.

KANTTEKENINGEN 2.1 De participatie heeft geen unaniem draagvlak opgeleverd De voor het plan gevoerde participatie door de initiatiefnemer voldoet aan de eisen die de gemeente Epe er aan stelt. Initiatiefnemer heeft namelijk het plan aan de omwonenden getoond, heeft de reacties van de omwonenden genoteerd, heeft vervolgens beoordeeld of zij aan de reacties tegemoet wil komen, heeft vervolgens aanpassingen gedaan aan het plan om aan een deel van de reacties tegemoet te komen, heeft vervolgens de omwonenden hierover geïnformeerd, en heeft daarna het plan bij de gemeente Epe ingediend. Dit is hoe de gemeente Epe verwacht dat participatie wordt gevoerd. Initiatiefnemer heeft getoond dat hij openstaat voor de ideeën van omwonenden door enkele suggesties door te voeren in het plan. Echter zijn niet alle omwonenden tevreden met de gemaakte keuzes. De participatie heeft dus niet tot unaniem draagvlak voor het plan geleid. Dat is ook niet het doel van participatie. Participatie heeft tot doel het plan te verbeteren. Van dit laatste is wel sprake. Een unaniem draagvlak had waarschijnlijk geleid tot een drastisch lager aantal appartementen, hetgeen de doelstellingen van de initiatiefnemer en de gemeente Epe op het gebied van huisvesting zou raken. De gemaakte aanpassingen zijn daarom verantwoorde aanpassingen die het plan verbeteren zonder deze doelstellingen uit het oog te verliezen.

Dat de participatie niet tot een unaniem draagvlak heeft geleid is daarom begrijpelijk en geen reden om het plan te wijzigen of af te keuren.

FINANCIËN Met de initiatiefnemer zijn financiële afspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst Enkweg 5-7 die in februari 2023 is gesloten. De afspraken komen er kort gezegd op neer dat de kosten voor de ontwikkeling van het plan, inclusief ambtelijke inzet en de vergoeding van eventuele planschade, voor rekening van initiatiefnemer komen.

COMMUNICATIE Participatie Voordat het plan de formele bestemmingsplanprocedure doorliep, heeft er participatie plaatsgevonden. Initiatiefnemer heeft door middel van een informatieavond op 23 mei 2023 met de omwonenden geparticipeerd. De resultaten van de participatie zijn vastgelegd in het participatieverslag. Het participatieverslag is als bijlage bij dit voorstel gevoegd. Communicatie Het ontwerp bestemmingsplan heeft vervolgens ter inzage gelegen. Dit is op de gebruikelijke wijze gepubliceerd, via de website ruimtelijkeplannen.nl (en vanaf 1 januari 2024 ook via https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/), het Gemeenteblad (de Staatscourant) en de gemeentewijzer. Na het raadsbesluit wordt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage gelegd. Dit wordt wederom op de gebruikelijke wijze gepubliceerd, via de website https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ en ruimtelijkeplannen.nl, het Gemeenteblad (de Staatscourant) en de gemeentewijzer.

UITVOERING Het bestemmingsplan is conform de Wet ruimtelijke ordening in procedure gebracht. De laatste stappen in de procedure betreffen: • Publicatie van het raadsbesluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan; • Ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan en bijbehorende stukken met bijbehorende ontsluiting via ruimtelijkeplannen.nl; • Mogelijkheid tot het indienen van een beroepschrift en een voorlopige voorziening bij Raad van State gedurende de termijn van ter inzage legging.