431790 BBV Beslisnota raad

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan herontwikkeling Torenstraat 29 Vaassen

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. drs. B.J. Aalbers

Zaaknummer

431790

Adviseur

Bernard

Afdeling

Ruimte

E-mail adres

helen.bernard@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1.

In te stemmen met de beantwoording van de binnengekomen zienwijze tegen het ontwerp bestemmingsplan Torenstraat 29 te Vaassen overeenkomstig de inhoud van de als bijlage toegevoegde Zienswijzenota ontwerp bestemmingsplan herontwikkeling Torenstraat 29 te Vaassen. 2. In te stemmen met de voorgestelde ambtshalve aanpassing overeenkomstig de inhoud van de als bijlage toegevoegde Zienswijzenota ontwerp bestemmingsplan herontwikkeling Torenstraat 29 te Vaassen. 3. Het bestemmingsplan NL.IMRO.0232.VAA026Torenstr29-OBP1 met ondergrond basisregistratie grootschalige topografie (BGT) (2022-03-14) gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de inhoud van de als bijlage toegevoegde Zienswijzenota ontwerp bestemmingsplan herontwikkeling Torenstraat 29 te Vaassen en de verbeelding van dit bestemmingsplan tevens vast te stellen in papieren vorm. 4. Geen exploitatieplan vast te stellen.

INLEIDING Met Ekoma Onroerend Goed B.V. (hierna: Ekoma) is medio 2020 een ontwikkelingsovereenkomst afgesloten voor de herontwikkeling van de Dekamarkt te Vaassen. Daarmee is concreet invulling gegeven aan de wens uit de structuurvisie centrum Vaassen om ook dit deel van het centrum van Vaassen aantrekkelijk te maken en onderdeel te laten zijn van de as kasteel-kerk-molen. Naast de herontwikkeling van het gebouw, maakt ook de herinrichting van de (openbare) ruimte daarvan een onlosmakelijk deel uit. In het herinrichtingsplan voor het centrum van Vaassen is dit vastgelegd (2018). De koers uit de structuurvisie is de omgevingsvisie gecontinueerd (2021). De ontwikkeling ziet op het realiseren van een nieuw, vergroot complex voor de Dekamarkt met hierin een horecavoorziening, op de verdiepingen 30 appartementen in de sociale (12)- en middeldure (18) huursector en bijbehorende parkeergelegenheid. Op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Centrum Vaassen' is de voorgenomen ontwikkeling niet toegestaan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridischplanologisch kader waarbinnen het beoogde gebruik en het bouwplan gerealiseerd kunnen worden. Dit bestemmingsplan heeft als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode is één zienswijze ingediend tegen het bestemmingsplan. Deze zienswijze is samengevat en voorzien van een reactie.

Op basis hiervan kan uw raad nu besluiten over de vaststelling van het bestemmingsplan herontwikkeling Torenstraat 29 te Vaassen.

BEOOGD EFFECT • • •

Het versterken van de kwaliteit en aantrekkelijkheid in dit deel van het centrum Vaassen. Realiseren van sociale- en middeldure woningen in het centrum van Vaassen. Ruimte bieden aan de Dekamarkt voor uitbreiding van de winkel.

ARGUMENTEN 1.1 De zienswijze leidt niet tot nieuwe inzichten

Tegen het bestemmingsplan is één zienswijze ingediend, ondertekend door meerdere bewoners van de Torenstraat. De zienswijze ziet op de ontsluiting van het parkeerterrein achter de Dekamarkt, aan de Torenstraat, op de Torenstraat. De indieners van de zienswijze geven aan dat de Torenstraat deze extra verkeersdruk niet aankan en dat de berekening die er aan ten grondslag ligt niet klopt. Dit punt is in de planvorming reeds zorgvuldig bekeken en ook onderbouwd in memo's die als bijlagen bij het bestemmingsplan zijn ge. Voor een uitgebreide samenvatting met beantwoording van de zienswijze wordt verder verwezen naar de Zienswijzenota bestemmingsplan herontwikkeling Torenstraat 29 Vaassen. Tegen de omgevingsvergunning die op basis van de coördinatieprocedure tegelijkertijd ter inzage heeft gelegen is ook één zienswijze ingediend. Het college is hier het bevoegde gezag. Ter volledigheid is de beantwoording hiervan ook bij de stukken gevoegd, zodat u hiervan kennis kunt nemen. De overwegingen hierbij worden meegenomen bij de definitieve beslissing op de aanvraag omgevingsvergunning 2.1 Op basis van controles wordt een verbetering voorgesteld Uw raad heeft de mogelijkheid om na terinzagelegging zogenoemde ambtshalve wijzigingen door te voeren in het bestemmingsplan.

Dit betreft ondergeschikte wijzigingen ter verbetering van het plan, die geen directe invloed hebben op de aard van het plan. In lijn met de gemaakte afspraken wordt het aantal woningen vastgelegd in het bestemmingsplan. In de Zienswijzenota bestemmingsplan herontwikkeling Torenstraat 29 Vaassen wordt hierop verder ingegaan. 3.1 Het bestemmingsplan voldoet aan het gemeentelijk beleid Het bestemmingsplan is getoetst aan verschillende gemeentelijke beleidsstukken, waaronder de Woonagenda, MIJN THUIS (2019-2023). Het plan past binnen de uitgangspunten zoals hierin vastgelegd. Bij transformatielocaties moet, wanneer er huurwoningen worden gerealiseerd, tenminste 75% in de klasse middeldure huur worden gebouwd. Met 12 sociale huurwoningen en 18 middeldure huurwoningen in het vrije segment wordt hier aan voldaan. Daarnaast is het sleutelwoord bij transformatie ruimtelijke kwaliteit, gericht op de vitaliteit en leefbaarheid van de kernen. Daarbij wordt extra aandacht gevraagd voor gebieden met welstandsniveau 1. De betreffende locatie valt daar binnen. Verder zijn de appartementen levensloopbestendig en zijn ze gelegen tegen het centrum aan en daardoor erg geschikt voor senioren. In de Woonagenda is aangegeven dat dit een doelgroep is, waarvoor de komende jaren woningen gerealiseerd moeten worden, gezien de toenemende vergrijzing.

De 30 sociale- en middeldure appartementen zijn ook voor de doelgroepen jongeren en/of starters geschikt. Doelgroepen waar volgens de woonagenda ook voor moet worden gebouwd. Er is een behoefte aan woningen, dat geldt voor alle doelgroepen en specifiek ook voor de sociale woningbouw en betaalbare huur. Nieuwe afspraken in regionaal verband uit 2020 laten die toename in de woonbehoefte duidelijk zien. Ook de berichtgeving in de media laten tonen overduidelijk aan dat het dringend gewenst is woningen te bouwen, ook in onze gemeente. 3.2 De ruimtelijke kwaliteit van de locatie en het gebied wordt versterkt Het plan is stedenbouwkundig en landschappelijk akkoord en kan voldoen aan redelijke eisen van welstand. De omgeving (waar nadrukkelijk in de planvorming rekening mee is gehouden) krijgt een kwaliteitsimpuls. Daarnaast voldoet het plan aan de uitgangspunten voor de herinrichting van het centrum van Vaassen, zoals deze vastgesteld zijn in de ‘beeldende notitie centrumplan Vaassen’, van begin 2018 en de wijziging daarop. 3.3 Het bestemmingsplan is milieutechnisch uitvoerbaar In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat in een bestemmingsplan de uitvoerbaarheid van het voornemen moet worden aangetoond. Daaronder valt in ieder geval de onderzoeksverplichting naar de verschillende ruimtelijke en milieutechnisch relevante aspecten.

In het bestemmingsplan wordt aan deze verplichting voldaan. Zo is onder meer onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit, luchtkwaliteit en ecologie. Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. De verschillende onderzoeken en conclusies zijn door de ter zake deskundige Omgevingsdienst Veluwe en IJssel (OVIJ) akkoord bevonden. De resultaten van de onderzoeken zijn beschreven in hoofdstuk 4 van de toelichting bij het bestemmingsplan. 3.4 Er is een uitgebreid participatietraject geweest dat tot planaanpassingen heeft geleid Op ons verzoek is de initiatiefnemer al in een vroegtijdig stadium gaan praten met de omwonenden. In de overeenkomst uit 2020 is dit ook als verplichting opgenomen. Er is in verband met Corona een digitale informatiebijeenkomst gehouden, met ambtelijke aanwezigheid. De initiatiefnemer heeft hier het plan toegelicht en omwonenden hebben op het plan kunnen reageren. Er is overwegend positief gereageerd, maar er zijn ook vragen gesteld over de vormgeving en de veranderende verkeers- en parkeersituatie. In het participatiedossier wat als bijlage bij de toelichting op het bestemmingsplan is gevoegd is het participatieproces nader omschreven en valt te lezen welke aanpassingen hieruit zijn voortgevloeid, zowel vanuit de initiatiefnemer (vormgeving) als van gemeentewege (verkeer/parkeren).

Alle belangen afwegende en daarmee ook het maatschappelijk belang van een toekomstbestendig centrum en betaalbare woningbouw, ligt een zorgvuldig afgewogen ruimtelijke ontwikkeling voor. 3.5 Het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Gelet op bovenstaande argumenten voldoet het voorliggende bestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening. Dit is het criterium dat de Wet ruimtelijke ordening hanteert. Dit houdt in dat er sprake moet zijn van een zorgvuldige en gemotiveerde onderbouwing van de voorgenomen ontwikkeling. Alles overwegende is sprake van een zorgvuldige afweging van belangen waarbij het maatschappelijk belang van de toekomstbestendigheid van het centrum van Vaassen en voldoende huisvesting voor onze inwoners is afgewogen met de belangen van omwonenden en de eerder genoemde stedenbouwkundige en onderzoeksaspecten. 4.1 Kostenverhaal is niet aan de orde Vanuit de Wet ruimtelijke ordening kan van vaststelling van een exploitatieplan worden afgezien indien verhaal van kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. In de voorliggende situatie is met de initiatiefnemer een ontwikkelingsovereenkomst gesloten waarin het kostenverhaal wordt geregeld.

KANTTEKENINGEN N.v.t.

FINANCIËN Met initiatiefnemer is een ontwikkelingsovereenkomst afgesloten waarin het kostenverhaal is geregeld.

COMMUNICATIE In het voortraject is met omwonenden geparticipeerd. Na uw besluit wordt het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan tezamen met de door het college vastgestelde omgevingsvergunning ter inzage gelegd bij de Publieksbalie en kunnen deze op afspraak worden ingezien. Het vastgestelde bestemmingsplan is via www.ruimtelijkeplannen.nl digitaal in te zien en te raadplegen. Dit plan wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd, via de Rondom de Sprengen en de Staatscourant.

UITVOERING Het bestemmingsplan is conform de Wet ruimtelijke ordening in procedure gebracht. De laatste stappen in de procedure betreffen: • vaststellen omgevingsvergunning door college; • gelijktijdige publicatie van het raadsbesluit/collegebesluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan/omgevingsvergunning; • ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan en omgevingsvergunning en bijbehorende stukken; • mogelijkheid tot het indienen van een beroepschrift en een voorlopige voorziening bij Raad van State gedurende de termijn van ter inzage legging.