Beantwoording technische vragen - Raadsvoorstel Bindend advies Orionstraat (GL)

Beantwoording technische vragen van de fractie(s): GL

Raadsvoorstel Bindend advies Orionstraat datum: 28 januari 2024

1.

De reguliere woningen zullen in het middeldure en dure segment vallen. We snappen de redenatie dat op gebiedsniveau de ambities m.b.t. betaalbaarheid wel gehaald worden. We zijn wel benieuwd of projecten (in dit geval, maar ook in het algemeen) bij een lagere betaalbaarheidseis op andere thema’s extra geacht worden te scoren. Is dit het geval? Is woon-/zorg programma minder winstgevend dan regulier programma bijvoorbeeld? Over het algemeen wordt een integrale afweging gemaakt voor een woonprogramma, ook voor een woon-zorgprogramma, waarbij o.a. woninggrootte en comfort worden meegewogen. In dit geval vallen alle appartementen, inclusief de zorgappartementen, in het hogere segment qua comfort en grootte. Het realiseren van zorgwoningen brengt in de regel meer kosten met zich mee dan reguliere woningen. Dit komt o.a. door: - Grote badkamers nodig zijn. Door de beperkte omvang van de appartementen is procentueel gezien een groot deel van het oppervlakte badkamer (= dure ruimte om te maken); - Pantry in elke zorgunit (kleine keuken voornamelijk bedoeld om iets op te warmen en koffie/thee te zetten); - Veel oppervlakte is benodigd voor algemene en secundaire (t.b.v. logistiek) ruimtes. Deze zijn niet direct verhuurbaar; - Een centrale grote keukenfaciliteit; - Grotere investeringen nodig i.v.m. brandmelding/ontruimingsinstallatie. Er gelden zware eisen vanuit brandweer i.v.m.

brandveiligheidsvoorzieningen; De hogere kosten worden gedekt door hogere huurinkomsten. Hierdoor is een woon/zorg programma niet bij voorbaat minder winstgevend.

2.

Hoe duur worden de zorgwoningen? In de Anterieure overeenkomst is vastgelegd dat de zorgwoningen in de categorie dure huur vallen. Met het sociaal domein is geschakeld en daarbij is teruggekoppeld dat dit marktconforme prijzen zijn voor zorgwoningen. Op dit moment is door de rijksoverheid bepaald dat wonen en zorg gescheiden gezien worden. Voor de zorgwoningen is een WLZzorgindicatie nodig en hier krijg je zorgtoeslag voor. Dit is inkomens en vermogens afhankelijk. Er komt een zorgexploitant die de precieze prijzen bepaald. De zorgexploitant kan pas worden gecontracteerd als er uitzicht is op start bouw. De zorgexploitant kan pakketprijzen (huur gecombineerd met afname zorg) hanteren maar ook prijzen per product. De huurprijs is in de anterieure overeenkomst vastgelegd in de categorie dure huur. Eventuele huurtoeslag is afhankelijk van inkomen, leeftijd en huurprijs.

3.

Het besluitgebied valt voor een groot deel in de strategie “stad, rood beeldbepalend” van het groenbeleidsplan 2017. Dat houdt in dat: “In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groen-arme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.” a. Als het beleid gericht is op behoud en groen niet verder zou moeten afnemen, kan dan worden aangegeven waarom de voorliggende stedenbouwkundige opzet gekozen is? Welke (groenere) alternatieven zijn afgevallen en waarom? Voor dit bouwplan is een integrale afweging gemaakt, waarbij gekeken is naar alle relevante omgevingsaspecten en de geldende beleidskaders. Gelet op het groen en de cultuurhistorische waarden is daarom in 2022 aangegeven dat de ontwikkeling op het eigen perceel (dat in de huidige situatie bestemd is als ‘Maatschappelijk’) plaats moet vinden en niet geprojecteerd mag worden op de gronden daarbuiten. In het eerste initiatief voorzag het plan namelijk in een stenen terras tot aan de oever.

Dit is afgekeurd omdat het wandelpad en cultuurhistorische waarde behouden moeten blijven. Wat betreft de doelstellingen uit het Groenbeleidsplan 2017, waaronder de strategie “stad, rood beeldbepalend is gedeeltelijk uitgewerkt/gespecificeerd in de “Beleidsregel Groen en Water bij ruimtelijke ontwikkelingen Eindhoven” en de “bomenverordening 2024”. De beleidsregel geeft o.a. aan dat een groenopgave geldt en dat het groen op gronden van derden alleen gecompenseerd moet worden als deze gronden een groenbestemming hebben (zoals ook in aangegeven in het raadsvoorstel onder argument 1.1). Dat voldaan wordt aan het groenbeleid is meegenomen in de integrale afweging die gemaakt is. b. Heeft de afdeling ruimte geprobeerd aan te sturen om zo min mogelijk bebouwd oppervlak te realiseren? Bijvoorbeeld door de kerk en woontoren in één gebouw te combineren? i.

Zo ja, waarom is dit niet gelukt? Ja, hierop is gestuurd, maar uiteindelijk is een integrale afweging gemaakt. Afstemming over de stedenbouwkundige opzet heeft bij intake plaatsgevonden. Belangrijk hierin waren onder andere de volgende aspecten: - De kerk heeft als wens om goed zichtbaar te zijn vanuit de wijk en georiënteerd te zijn op de wijk. De kerk heeft om die reden ook een relatief open karakter (veel glas) aan de voorzijde. Ze hopen op die manier de wijk nog beter van dienst te kunnen zijn, omdat het gebouw een uitnodiging tot ontmoeting is. Een positie op de begane grond is daarvoor noodzakelijk - Dat geldt ook voor de zorgfunctie: om ouderen uit de wijk naar binnen te trekken en ontmoeting te stimuleren is de relatie met het maaiveld belangrijk. Ook is voor zorgbehoevende ouderen, zeker ook ouderen met dementie, van belang dat men op een veilige wijze naar buiten kan. Voor een aantal ouderen kan dit alleen in een omsloten tuin/terras. In dat geval is de relatie met het maaiveld cruciaal. Beide functies op de begane grond huisvesten heeft minder oppervlakte op maaiveld als resultaat. Een kleiner oppervlakte bij een gelijkblijvend programma is niet haalbaar: alle beschikbare vierkante meters op het plot zijn ingevuld.

Op het moment dat de kerk op de benedenverdieping komt te zitten, blijft er geen (collectieve) ruimte voor de zorgwoningen meer over. Dit betekent dat zorgbehoevende niet op de begane grond naar buiten kunnen. Door de bouwvolumes op deze manier vorm te geven ontstaat er eveneens de mogelijkheid voor (gewenste) gescheiden buitenruimtes voor beide functies aan de oever van de Doode Gracht, zodat eenieder het groen en de omgeving kan beleven. ii.

Zo nee, waarom werd/wordt hier niet op gestuurd? Niet van toepassing, zie beantwoording hierboven.