Raadsvoorstel Ontwikkeling 45 woon-zorgstudios Ecu-terrein.pdf

RAADSVOORSTEL Zaaknummer: 997377 Documentnummer: 997383 Indiener: College Datum: 19 mei 2026 Portefeuille(s): Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondzaken Portefeuillehouder(s): Peter van Bergen en Siert Jan Lap Begrotingsprogramma: 8 Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Begrotingsdoel (nummer + duiding): 8T Wonen en bouwen Onderwerp Ontwikkeling 45 woon-zorgstudio’s Ecu-terrein Te besluiten om 1. De bouw van een woon-zorgcomplex met maximaal 45 studio’s mogelijk te maken. Daarvoor; 2. Een positief bindend advies af te geven voor de omgevingsvergunning voor de Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) Daarbij te besluiten; 3. Het overblijvende deel (afbeelding 2) naast het woon-zorgcomplex niet meer te ontwikkelen en dit toe te voegen aan het openbaar areaal per 1-1-2027. 4. De financiële effecten hiervan te verwerken in de herziene grondexploitatie (Complexnummer 8.012) en deze vast te stellen. Inleiding Op 18 december 2025 heeft maatschappelijk vastgoedontwikkelaar Sonneborgh een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het plan betreft de bouw van maximaal 45 woon‑zorgstudio’s op het Ecu‑terrein in Dronten‑West door Sonneborgh. Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met een zorgvraag die zelfstandig willen wonen met nabijheid van ondersteuning.

Na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning worden de gronden van het plangebied (afbeelding 1) juridisch overgedragen aan Sonneborgh, zoals in de Koop-/realisatieovereenkomst is opgenomen tegen betaling van de koopsom. Daarnaast moet worden besloten hoe het overblijvende deel (zie afbeelding 2 op de volgende pagina) van het terrein wordt bestemd en dient de herziene grondexploitatie vastgesteld te worden. Wanneer wordt besloten om het overblijvende deel toe te voegen aan het openbaar areaal, dan betekent dit dat er een dotatie aan de voorziening gedaan moet worden van circa € 200.000. De gronden worden immers (nu) niet verkocht en (conform voorstel) toegevoegd aan het openbaar areaal. Bijlage(n): Voorgestelde herziene grondexploitatie complexnummer 8.012 (documentnummer 1023816) Adviezen en onderzoeken aanvraag omgevingsvergunning: Bijlage 1: BOPA Motivering woonzorgcomplex (documentnummer 1027542) Bijlage 2: 1- Ladder voor duurzame verstedlijking (documentnummer 1027543) Bijlage 3: 2.M.e.r.-beoordeling (documentnummer 1027544) Bijlage 4: 3. verkennend bodemonderzoek (documentnummer 1027546) Bijlage 5: 4. Akoestisch onderzoek (documentnummer 1027547) Bijlage 6: 5. Quick scan omgevingsveiligheid (documentnummer 1027548) Bijlage 8: 7. Quickscan natuur (documentnummer 1027551) Bijlage 7: 6.Digitale watertoets (documentnummer 1027552) Bijlage 9: 8.

Stikstofonderzoek (documentnummer 1027566) Bijlage 10: 9. Verbeelding besluitgebied (documentnummer 1027567) Bijlage 11: 10. Participatieverslag (documentnummer 1027568) Bijlage 12: 11. GGD advies (documentnummer 1027571) Bijlage 13: 12. Watercompensatie (documentnummer 1027573)

De Rede 1 8251 ER Dronten

Postbus 100 8250 AC Dronten

Telefoon 14 0321

www.dronten.nl

Afbeelding 1; Plangebied Sonneborgh, 3 bouwlagen (rechts JP van den Bent, bestaande bouw)

Afbeelding 2; Overblijvend gebied op het Ecu-terrein, links van het plangebied van Sonneborgh

Argumenten 1.1 In de gemeente Dronten is behoefte aan deze zorgwoningen Uit het Woningbehoefteonderzoek 2025‑2040 blijkt dat de gemeente Dronten ongeveer duizend zorg- en ouderenwoningen nodig heeft, waarvan honderd zorggeschikte woningen. Het plan van Sonneborgh levert een belangrijk deel van de benodigde zorggeschikte woningen: zelfstandige, geclusterde studio’s waar verpleegzorg kan worden geboden. Het project draagt daarmee direct bij aan een belangrijk deel van de opgave voor de gemeente. 1.2 Bewoners in de omgeving reageren positief Tijdens de participatieavond op 25 november 2025 hebben omwonenden aangegeven positief te staan tegenover de ontwikkeling van de zorgwoningen. Bewoners waardeerden vooral dat het plan voorziet in een lokale zorgoplossing voor mensen die ondersteuning nodig hebben. Er werd aandacht gevraagd voor de voetbaldoeltjes die momenteel op het plangebied staan. In de voorgestelde situatie worden deze doeltjes voorlopig verplaatst naar het deel van het gebied dat wordt toegevoegd aan het openbaar areaal. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de wensen van de buurt. 1.3 De ontwikkeling sluit aan bij het woonbeleid van de gemeente In het Woonperspectief, het Strategisch Kader Woonperspectief en het Koersdocument Wonen, Welzijn en Zorg staat dat wonen en zorg dichter bij elkaar moeten komen. Het principe ‘woonzorgaanbod in iedere kern’ is hierbij belangrijk.

Het woon‑zorgcomplex maakt het mogelijk dat mensen die niet meer zelfstandig kunnen wonen, toch in hun eigen dorp kunnen blijven wonen. Hiermee draagt het bij aan de vastgestelde doelstellingen. 1.4 Het Ecu-terrein is een passend gebied voor een maatschappelijke functie Het terrein ligt in een rustige woonomgeving en grenst direct aan de bestaande zorgvoorziening JP van den Bent. Deze ligging biedt een stabiele en veilige woonplek voor mensen die zorg nodig hebben. Het gebied bestaat nu vooral uit grasland en grenst aan de volkstuinen, waardoor het een open en groene uitstraling heeft die goed past bij de omgeving en bijdraagt aan een gevoel van rust voor de inwoners. 1.5 De maatschappelijke functie levert meer maatschappelijke waarde voor de gemeente Dronten dan woon-werkkavels. Vanuit het perspectief van Economische Zaken (SBE) is de bestemmingswijziging naar een maatschappelijke functie wenselijk. Door de specifieke ligging past maatschappelijk vastgoed ruimtelijk beter op deze locatie dan de ontwikkeling van woon-werkkavels. Daarnaast zijn er in de gemeente Dronten nog ruim voldoende woon werkkavels beschikbaar, waardoor het niet nodig is het Ecu-terrein daarvoor te reserveren. De marktinteresse voor dergelijke kavels is bovendien beperkt.

2.1 Dit is de bevoegdheid van de gemeenteraad De ontwikkeling van het woon-zorgcomplex past niet binnen het bestemmingsplan ‘Hanzekwartier (2040)’, vastgesteld op 25 juni 2025, en dat onderdeel is van het tijdelijk deel Omgevingsplan. Dit betekent dat een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit nodig is. De ontwikkeling ziet op de nieuwbouw van meer dan twee woningen binnen de bebouwde kom en valt daarmee onder artikel 1 lid 3 van het op 25 november 2021 door de gemeenteraad vastgestelde ‘Besluit Bindend Advies gemeente Dronten’ (documentnummer 63448). Dit betekent dat het college van burgemeester en wethouders een bindend advies aan de gemeenteraad dient te vragen voordat zij op de aanvraag een besluit neemt.

3.1 We voldoen niet aan de voorwaarde van Besluit begroting en verantwoording (BBV) om het resterende deel als strategische grond te reserveren. Op korte termijn zijn er geen ontwikkelplannen voor dit gebied. Daarom wordt voorgesteld om deze gronden voorlopig niet te ontwikkelen en toe te voegen aan het openbaar areaal. Door deze toevoeging worden de gronden afgewaardeerd naar nihil. Dit betekent dat zowel de geraamde kosten (€0,40 miljoen) als de geraamde opbrengsten (€0,65 miljoen) voor dit deel komen te vervallen. Per saldo leidt dit tot een verwachte negatieve mutatie (€0,20 miljoen) in de reeds getroffen voorziening (€0,80 miljoen) per 1 januari 2026. Het daadwerkelijke financiële effect wordt verwerkt in de jaarrekening 2026. De gronden blijven gereserveerd voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen. 3.2 Dit past beter dan het alternatief De ingediende aanvraag voor de omgevingsvergunning heeft uitsluitend betrekking op het plangebied van Sonneborgh (afbeelding 1). Dit betekent dat het overblijvende deel (afbeelding 2) van het gebied de bestaande bedrijfsbestemming met woonwerkmogelijkheden uit het tijdelijk deel Omgevingsplan ‘Hanzekwartier (2040)’ behoudt. Binnen het totale gebied worden twee maatschappelijke functies gerealiseerd: één bestaande functie (JP van den Bent) en één nieuwe functie die momenteel in voorgestelde planvorming is.

Door deze programmatische invulling is het overblijvende deel geen logische of wenselijke locatie meer voor een bedrijventerrein met woon-werkmogelijkheden. De toegestane functies sluiten niet meer aan bij de ruimtelijke opzet, de programmatische balans en de ontwikkelrichting van het gebied. 4.1 Het vaststellen van de herziene grondexploitatie is de bevoegdheid van de gemeenteraad. Conform de financiële spelregels uit de vigerende nota Grondbeleid en het Besluit begroting en verantwoording (BBV) wordt bij een significante wijziging van onder andere het programma, de aangepaste grondexploitatie opnieuw ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Het vaststellen van de grondexploitatie en de financiële kaders behoort tot de bevoegdheid van de gemeenteraad. Met dit besluit wordt uitvoering gegeven aan deze wettelijke rol. Kanttekeningen 1.1 De ontwikkeling sluit niet aan bij de oorspronkelijke plannen voor deze locatie De huidige bestemming in het bestemmingsplan Hanzekwartier (2040) staat alleen bedrijfswoningen, bedrijven in milieucategorie 1 en 2 en productiegebonden detailhandel toe. Een maatschappelijke functie past daar formeel niet binnen. Tegelijk sluit een woon‑zorgcomplex beter aan bij de actuele opgaven voor wonen, zorg en leefbaarheid en bij de omliggende woonvoorzieningen.

Met deze invulling ontstaat een evenwichtige ontwikkeling van het gebied, waarin functies elkaar versterken en waar ruimte wordt gecreëerd voor inwoners die ondersteuning nodig hebben om zo zelfstandig mogelijk te wonen. Vervolg Q4 2026 – Verlenen omgevingsvergunning Q1 2027 – Overdracht gronden naar Sonneborgh Q2 2027 – Bouwrijp maken Q4 2027 – Start bouw Q3 2028 – Oplevering De beheerlasten van het aan het openbaar gebied toegevoegde deel worden opgenomen in de gemeentelijke begroting.

Procedure na het raadsbesluit 1. Het ontwerpbesluit ligt zes weken ter inzage. Gedurende deze zes weken kunnen zienswijzen worden ingediend. In verband met de zomervakantie wordt de ter inzage legging gestart op 24 augustus 2026. Omwonenden worden hierover geïnformeerd. 2. Na verwerking van eventuele zienswijzen neemt het college het definitieve besluit over de omgevingsvergunning. 3. Vervolgens wordt het besluit bekendgemaakt en is er sprake van een beroepstermijn van 6 weken. Beroep staat dan enkel open bij de rechtbank, met de mogelijkheid van hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De Secretaris,

De Burgemeester,