Bijlage - 2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Dronten, Ecu-terrein Ladder voor duurzame verstedelijking Gemeente Dronten

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling

9 december 2025, projectnummer 240225

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling info@sab.nl - www.sab.nl Disclaimer tekst Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid nagestreefd. Toch kan de informatie in deze uitgave niet juist of onvolledig zijn. De Opdrachtgever is hiervoor niet aansprakelijk. Als u van mening bent dat er beeldmateriaal is gebruikt waarover u het beeldrecht heeft, neem dan contact op met de opdrachtgever via onze website of bovengenoemde adres. Copyright Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen, in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt worden in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch door fotokopieën of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever.

Inhoudsopgave 1

2

3

Inleiding

3

1.1

Aanleiding

3

1.2

Het project

4

1.3

Leeswijzer

5

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

6

2.1

Stedelijke ontwikkeling

6

2.2

Verzorgingsgebied

6

2.3

Behoefte

8

2.4

Bestaand stedelijk gebied

15

Conclusie

16

1 Inleiding 1.1

Aanleiding Sinds 2012 maakt de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ onderdeel uit van het ruimtelijk beleid vanuit de Rijksoverheid. Het doel van de Ladder is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen stedelijk gebied wordt voorzien. De Ladder is in de Omgevingswet terug te vinden in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het artikel luidt als volgt: 1 Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

2 Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3 Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4 Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3

De Ladder is opgenomen als een instructieregel voor het omgevingsplan, specifiek gericht op het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed.

1.2

Het project De wens is om in het noorden van de kern Dronten, op het Ecu-terrein, woningbouw te realiseren in de vorm van een woonzorggebouw. Navolgende afbeeldingen geven de globale ligging en begrenzing van het projectgebied weer.

Globale ligging projectgebied ten opzichte van Dronten (bron: PDOK Viewer).

Begrenzing projectgebied, aangeduid met een rood kader (bron: PDOK Viewer).

4

In de nieuwe situatie wordt de gronden van het perceel op het Ecu-terrein in gebruik genomen ten behoeve van de nieuwbouw van een woon-zorgcomplex (footprint 1.030 m2). Het beoogde woon-zorgcomplex zal bestaan uit drie woonlagen. In het complex zal ruimte zijn voor maximaal 45 woonzorgappartementen, evenals voor bijbehorende voorzieningen zoals een gezamenlijke eetruimte en een lounge. Navolgende afbeeldingen geven de beoogde toekomstige situatie weer.

Toekomstige situatie indeling perceel (bron: Sonneborgh, 2023).

De ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van het (tijdelijk) Omgevingsplan gemeente Dronten. Om die reden wordt een procedure doorlopen om af te kunnen wijken van het omgevingsplan. Bij het afwijken van het omgevingsplan geldt als voorwaarde dat sprake moet zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Conform artikel 5.129g Bkl maakt een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking hier onderdeel vanuit. Deze toets vindt in dit rapport plaats.

1.3

Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen de toets zal allereerst ingegaan worden of en waarom sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt het markt- of verzorgingsgebied bepaald. Daarna volgt de toets of de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en wordt gekeken of de ontwikkeling binnen stedelijk gebied plaatsvindt. Hoofdstuk 3 bevat een eindconclusie als gevolg van de toets aan de Ladder.

5

2 Toets Ladder voor duurzame verstedelijking 2.1

Stedelijke ontwikkeling

2.1.1

Algemeen Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

2.1.2

Toetsing Het voornemen bestaat om in totaal 45 nieuwe woonzorgappartementen te realiseren. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bkl. Bij de beantwoording van deze vraag moet volgens de Afdeling in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het project, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte de ontwikkeling maakt in vergelijking met het voorgaande plan. Uit jurisprudentie1 blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Een woningbouwproject dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen wordt daarentegen wel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling2. Gelet op het woningbouwprogramma van het voorliggende project met 45 nieuwe woonzorgappartementen, wordt gesteld dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

2.1.3

Conclusie Gelet op het voorgaande zijn de woonzorgappartementen aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g Bkl. Daarom is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd. Deze toets vindt in dit document plaats.

2.2

Verzorgingsgebied

2.2.1

Algemeen Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt te worden beschreven. De behoefte 1 Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921). 2 Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 25 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:953).

6

dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie. 2.2.2

Toetsing Bestuurlijke regio Binnen de provincie Flevoland vormen de gemeente Dronten samen met de gemeenten Noordoostpolder, Urk en Zeewolde de regio ZUND-gemeenten. De gemeenten Almere en Lelystad maken onderdeel uit van Metropoolregio Amsterdam. Verhuisbewegingen De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor de omvang van de verzorgingsregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende gemeente. Wanneer de verhuisbewegingen voor de gemeente Dronten worden geanalyseerd, blijkt uit de meest actuele gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (2024) dat iets meer dan één-derde van alle gevestigde personen in de gemeente Dronten uit de gemeente zelf afkomstig is. Het aandeel gevestigde personen vanuit andere gemeenten in Nederland ligt op bijna 60% en het aandeel verhuisbewegingen vanuit het buitenland ligt op net iets minder dan 10%. Tabel: Totaal aantal verhuisbewegingen gemeente Dronten in 2024

Verhuisbewegingen Dronten

Aantal

Aandeel (%)

Binnen gemeente Dronten

1.826

33,5%

Vanuit andere gemeenten

3.177

58,2%

453

8,3%

5.456

100%

Vanuit het buitenland Totaal aantal verhuizingen Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek.

Het aandeel verhuisbewegingen vanuit andere gemeenten is fors. Daarom is gekeken of er gemeenten zijn die een sterke verhuisrelatie hebben met de gemeente Dronten. Binnen de verhuisbewegingen vanuit andere gemeenten is er in eerste instantie voornamelijk (hoewel het geen aangrenzende gemeente is) een relatie met de gemeente Westerwolde (meer dan 15% van alle verhuisbewegingen). Dit kan verklaard worden vanwege AZC Ter Apel (gemeente Westerwolde) en de noodopvang en AZC in Dronten waar tussen verhuisbewegingen plaats vinden, deze verhuisbewegingen hebben zodoende niet erg veel betrekking op onderhavig initiatief. Vervolgens zijn er ook verhuisrelaties met de gemeenten Lelystad, Almere en Amsterdam. Navolgende tabel laat de verhuisbewegingen naar de gemeente Dronten uitgesplitst vanuit andere gemeenten in Nederland zien.

7

Tabel: Verhuisbewegingen naar Dronten naar herkomst in 2024

Gemeente

Aantal

Aandeel (%)

Dronten

1.826

33,5%

Westerwolde

843

15,5%

Lelystad

319

5,8%

Almere

265

4,9%

Amsterdam

110

2,0%

Kampen

97

1,8%

Noordoostpolder

85

1,6%

Cranendonck

75

1,4%

Zeewolde

75

1,4%

Zwolle

70

1,3%

Elders

1.691

30,8%

Totaal

5.456

100%

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek.

2.2.3

Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat het verzorgingsgebied zich primair richt op de gemeente Dronten en in mindere mate gemeente Westerwolde. Het voorliggende project ziet niet toe op de toevoeging van bijzondere woningtypes, waarvan een dusdanige aantrekkingskracht uit gaat, dat dit een substantiële hoeveelheid kopers en huurders van buiten de regio zal trekken. Mede op basis van de kenmerken van het project is daarom met betrekking tot het verzorgingsgebied ook geen grotere reikwijdte te verwachten dan de gemeente Dronten.

2.3

Behoefte

2.3.1

Algemeen Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte binnen het markt- of verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang.

2.3.2

Kwantitatieve behoefte Kwantitatieve huishoudensontwikkeling De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door de demografische ontwikkelingen. Voor de kwantitatieve woningbehoefte geldt dat het sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Uit de Primos prognose3 blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente Dronten de komende jaren/decennia aanzienlijk toeneemt. Navolgende grafiek toont de huishoudensontwikkeling in de periode 2030-2050 (om onduidelijke redenen is de periode 2025-2030 niet weergegeven) voor de gemeente Dronten.

3

https://primos.datawonen.nl/ geraadpleegd op 15 augustus 2025.

8

Huishoudensprognose 2023 voor de periode 2030-2050 gemeente Dronten (bron: ABF Primos).

De verwachting is dat het aantal huishoudens in de gemeente Dronten toeneemt van 20.580 in 2030 naar 23.240 huishoudens in 2050. Dat is een toename van bijna 3.000 huishoudens. De stijging gedurende die periode is redelijk constant, dus het is aannemelijk dat eenzelfde stijging te verwachten is in de periode 2025-2030. Woondeals Flevoland, Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord, Het Rijk, de provincie Flevoland, de provincie Noord-Holland, de gemeenten en het waterschap Zuiderzeeland hebben in maart 2023 met drie Woondeals afgesproken om aanzienlijk meer woningen te bouwen in Flevoland en Noord-Holland. In totaal moeten er rond de 220.000 woningen bijkomen. Van dit aantal komen rond de 40.000 woningen in Flevoland te staan. De afspraak is als volgt: 31.400 woningen in Almere en Lelystad en 8.343 in de ZUND-gemeenten (Dronten, Noordoostpolder, Urk en Zeewolde). Hiermee groeit het totaal aantal woningen in Flevoland met 20%. Woondeal Flevoland ZUND 2022-2030 In de regionale woondeal voor de ZUND-gemeenten is beschreven dat elke gemeente een ‘fair share’ van de regionale opgave op zich neemt. Dat betekent dat elke gemeente een bijdrage levert aan de regionale opgave die past bij de lokale opgave en het karakter van de gemeente. In de ZUND-regio is geen sprake van 130% plancapaciteit ten opzichte van de woningbouwopgave.

Doordat er veel grootschalige uitbreidingslocaties zijn, maar minder ‘reservelocaties’ en vanwege de hoge marktvraag, is de slaagkans doorgaans groot en de ervaring is dat de beoogde jaarproductie vaak wordt gehaald. In de regio is de woningbouwambitie met circa 600 woningen verhoogd ten opzichte van de provinciale afspraken van 13 oktober 2022. Middels deze overprogrammering kan, bij eventuele vertraging of planuitval, de provinciale woningbouwopgave toch worden gerealiseerd. Navolgende tabel toont de beoogde woningbouwopgave.

9

Regionale kwantitatief aandeel ZUND-gemeenten in de opgave (Bron: Woondeal Flevoland ZUND 2022-2030).

Voor de regio ZUND-gemeenten is in de periode 2022-2030 een behoefte aan 8.343 woningen. Er is slechts een harde plancapaciteit van 5.248 woningen gedurende diezelfde periode. De harde plancapaciteit betreft de hoeveelheid ruimtelijke ontwikkelingen die onherroepelijk vastliggen in een bestemmingsplan of omgevingsplan. Dit geeft een nauwkeurig beeld van de planvoorraad. Als gekeken wordt naar het verschil tussen de behoefte en het aantal woningbouwplannen met een juridisch-planologische onherroepelijke status, dan is er een tekort van meer dan 3.000 woningen. Het verschil is dermate groot, dat er nog voldoende ruimte voor nieuwe woningbouwplannen in de gemeente Dronten. Hittekaart woningmarkt De afgelopen tijd is er in de media steeds meer aandacht voor de toenemende druk op de woningmarkt, voornamelijk in het Randstedelijk gebied. Zo is ook een ‘hittekaart’ van de woningmarkt 2025 verschenen.

10

Hittekaart van de woningmarkt 2025 (Bron: BPD).

Een hoge score (rood is hoog, blauw is laag) op de hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en of veel huizenverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Amsterdam, Utrecht en Rotterdam zijn traditioneel gezien de meest populaire woonlocaties. Aangrenzende gemeenten kleuren rood mee, maar de hittekaart laat ook zien dat de vraag op de woningmarkt zich geleidelijk als een olievlek uitbreidt van de Randstad richting de provincie. De gemeente Dronten is op de hittekaart een gemeente met een redelijk hoge score (oranje) en ook de omliggende gemeenten kleuren donker. Het is duidelijk dat de hele regio een hoge druk kent op de woningmarkt. Conclusie Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeenten Dronten, het feit dat de harde plancapaciteit niet voldoet aan de kwantitatieve eisen vanuit de regionale woondeal en de hoge druk op de woningmarkt in zowel de gemeente Dronten als de regio, wordt geconcludeerd dat het toevoegen van woningen past binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. 2.3.3

Kwalitatieve behoefte Kwalitatieve huishoudensontwikkeling Naast de kwantitatieve behoefte bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen,

11

prijsklassen en dergelijke. Deze behoefte is sterk afhankelijk van de huishoudensopbouw qua leeftijd en samenstelling. In de eerder genoemde Primos Prognose zijn de huishoudensprognoses tevens onderverdeeld op basis van leeftijdscategorieën en huishoudenssamenstellingen (zie navolgende grafieken). Deze gegevens zijn echter niet beschikbaar op gemeentelijk, maar provinciaal niveau. Ten aanzien van de leeftijd valt op dat, met uitzondering van de groep ’65-74-jaar’, alle leeftijdsgroepen in Flevoland de komende jaren te maken zullen hebben met een stijging. Met name de groepen ’75 jaar en ouder’ en ’45-64 jaar’ krijgen te maken met een sterke stijging. Indien gekeken wordt naar de huishoudingsamenstelling, dan valt op dat alle groepen te maken hebben met een stijging. De groep alleenstaanden neemt het meeste toe. Er is een redelijk constante toename te verwachten van het aantal ‘paar zonder thuiswonende kinderen’, ‘paar met thuiswondende kinderen’ en ‘éénoudergezinnen’. De groep ‘overige huishoudens’ neemt ook lichtjes toe.

Huishoudensontwikkeling provincie Flevoland per leeftijdscategorie (Bron: Primos Prognose).

Huishoudensontwikkeling provincie Flevoland per type huishoudenssamenstelling (Bron: Primos Prognose).

Woondeals Flevoland, Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord, In de eerder benoemde Woondeals die het Rijk, de provincie Flevoland, de provincie Noord-Holland, de gemeenten en het waterschap Zuiderzeeland hebben gesloten, is opgenomen dat van de 220.000 te realiseren woningen twee derde betaalbaar

12

moet zijn. In Flevoland is het streven 20.904 betaalbare woningen in Almere en Lelystad en 5.734 in de ZUND-gemeenten. Woondeal Flevoland ZUND 2022-2030 In de ZUND-gemeenten is sprake van krapte op de woningmarkt en van hogere woningprijzen ten opzichte van tienjaar geleden. Vooral voor lage inkomens is de kans op het vinden van een betaalbare koop- of huurwoning kleiner geworden, maar ook (lage) middeninkomens vallen steeds vaker tussen wal en schip door de gestegen koopprijzen. De kwalitatieve afspraken uit de regionale woondeal zijn weergegeven in onderstaande grafiek.

Regionale kwalitatief aandeel ZUND-gemeenten in de opgave (Bron: Woondeal Flevoland ZUND 2022-2030).

Ontwikkeldocument Woningbouwopgave De gemeente Dronten heeft in 2021 het Ontwikkeldocument Woningbouwopgave vastgesteld, waarin de woningbouwopgave voor de gemeente uiteen is gezet. Het doel van dit document is om de ruimtelijke groei en potentie in kaart te brengen. Er is onderzocht welke locaties in de gemeente in aanmerking komen als potentiële woningbouwlocaties. Naast deze ruimtelijke inventarisatie is in kaart gebracht welke kwaliteiten van de gemeente Dronten als leidende principes kunnen dienen voor gebiedsontwikkeling. In het Ontwikkeldocument wordt ook verwezen naar een Woningmarktonderzoek uit 2021, uitgevoerd door Companen. Uit dit onderzoek blijkt onder andere dat (on)betaalbaarheid een groot probleem is in de gemeente (en heel Nederland), waardoor jongeren langer thuis blijven wonen. Tegelijkertijd wordt ook geconcludeerd dat, door de sterke stijging van huizenprijzen in de Randstad, steeds meer mensen Dronten als alternatief zien. In het Onwikkeldocument is ook de plancapaciteit woningbouw opgenomen. Het Ecu-terrein is hierin meegenomen, waarbij uit is gegaan van 15 grondgebonden woningen. Zoals de navolgende afbeelding

13

aangeeft is het een dynamische tabel, dus het is logisch dat dit aantal inmiddels veranderd is.

Bron: Ontwikkeldocument Woningbouwopgave.

Wonen met zorg In februari 2022 stelde de gemeente Dronten het rapport Wonen met zorg vast. Voor de verschillende doelgroepen is er een tekort aan huisvesting op groeit de huisvestingsopgave. Voor zorgwoningen voor ouderen (PG en 24-uurs zorg) ligt er een opgave die tot 2035 oploopt tot 210 woningen. De opgave voor geclusterde woonvormen voor ouderen loopt op tot 510 woningen in 2035. Voor doelgroepen zoals verstandelijk beperkten, beschermd wonen, GGZ en kwetsbare jongeren loopt deze opgave tot 2035 op tot in totaal 50 zorgwoningen. Als Dronten groeit, dan groeit deze opgave mee. Enerzijds zal dus op korte termijn gewerkt moeten worden aan oplossingen, daarnaast moet worden voorgesorteerd op deze vraag, om de toekomstige huisvestingsopgaven vroegtijdig in de plancapaciteit mee te nemen. Conclusie Gelet op de kwalitatieve huishoudensontwikkeling, met bijbehorende woonwensen, kan gesteld worden dat het project aansluit bij de demografische ontwikkelingen en wensen in de gemeente Dronten, alsook de regio/provincie. Uit de prognoses blijkt dat er over het algemeen een stijging te zien is in bijna alle type huishoudens, zowel qua samenstelling als leeftijd. Daarnaast geeft het woonzorgbeleid van de gemeente aan dat er ook een duidelijke behoefte is aan verschillende typen zorgwoningen.

Het programma uit voorliggend project bestaat volledig uit woonzorgappartementen en sluit hier dus op aan. Dit maakt dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied.

14

2.3.4

Conclusie De beoogde woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte van het verzorgingsgebied. Met voorliggend project wordt geanticipeerd op de demografische ontwikkeling binnen de gemeente Dronten, alsook de regio ZUND-gemeenten, door specifiek in te zetten op woonzorgappartementen. De behoefte aan dit typen woningen blijkt uit het feit dat het aantal ouderen in de gemeente fors toeneemt en er in het beleidsdocument Wonen met zorg nadrukkelijk is aangegeven dat er behoefte is aan verschillende typen zorgwoningen. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aansluit bij het ruimtelijk beleid van de gemeente en de regio. Dit maakt dat de ontwikkeling van het projectgebied voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van het verzorgingsgebied.

2.4

Bestaand stedelijk gebied

2.4.1

Algemeen Nu is gebleken dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte, moet worden aangetoond in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Het Bkl definieert het bestaand stedelijk gebied als: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Naast de criteria uit de definitie moeten de geldende planologische mogelijkheden ook betrokken worden bij het beoordelen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied.

2.4.2

Toetsing Het projectgebied ligt in de bebouwde kom van Dronten. Op basis van het bestemmingsplan “Hanzekwartier (2040)” waarin het projectgebied gelegen is, hebben de gronden een gemengde bestemming en zijn ze momenteel nog onbebouwd. De omgeving van het projectgebied wordt grotendeels gevormd door woningen, bedrijven en recreatieve functies en bebouwing. Gelet op de huidige ruimtelijke structuren en bebouwing rondom het projectgebied wordt geconcludeerd dat het projectgebied in het bestaand stedelijk gebied ligt. Bovendien kan, gezien de heersende functies in de omgeving van het projectgebied en het karakter van de locatie, gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie past. Momenteel is de omgeving van het projectgebied immers ook al grotendeels ingericht ten behoeve van wonen. Ook wordt de ontwikkeling ruimtelijk gezien ingepast in de ruimtelijke structuren van de omgeving.

2.4.3

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling volledig wordt voorzien in bestaand stedelijk gebied. Bovendien is gemotiveerd dat de voorgestelde ontwikkeling op deze locatie past. De geconstateerde kwantitatieve en kwalitatieve behoefte wordt dan ook gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied. 15

3 Conclusie Op basis van het voorafgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte en vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

16

oefte die niet binnen stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. De buiten stedelijk gebied gelegen ontwikkeling is daarmee gerechtvaardigd. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling als haalbaar wordt geacht voor wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

17