ONGETEKENDE RIB Wijkuitwerking verdichtingsstudie.pdf

Gemeentebestuur Spuiboulevard 300 3311 GR DORDRECHT

Aan de gemeenteraad

Datum Zaaknummer

12 maart 2026

Betreft

Wijkuitwerking Verdichtingsstudie

2026-0015717

Vergadering van Portefeuillehouder: Begrotingsprogramma Kernteam/Opgave: Ordening en Mobiliteit Auteur: E-mail: Verantwoordelijke: Openbaar:

Maarten Burggraaf Bouwend en Bereikbaar Dordrecht Ruimtelijke Strategie en Beleid - Volkshuisvesting, Ruimtelijke Lauran Cornax la.cornax@dordrecht.nl Lauran Cornax Ja

Deadline Zsm. Tijdens een besloten presentatie aan de raadscommissie (27-01-2026) over de Wijkuitwerking Verdichtingsstudie is toegezegd een Raadsinformatiebrief over de stadsbrede verdichtingsstudie en de Wijkuitwerking Verdichtingsstudie in de maand februari aan het college aan te bieden. Op 10-03-2026 is een motie aangenomen in de gemeenteraad, waarmee het college verzocht wordt de stadsbrede 'Verdichtingsstudie uit 2024 van Ravenkop en DZH' te delen met de raad. Raadsinformatiebrief Hoe zijn de bevoegdheden rond dit onderwerp verdeeld? De gemeenteraad heeft de Startnotitie Verdichtingsplannen vastgesteld (op 18 juni 2024). Met daarin de 9 algemene verdichtingsprincipes voor Dordrecht. De raad heeft deze verdichtingsprincipes bekrachtigd met de vaststelling van de Omgevingsvisie 2.0 (op 23 september 2025). In het kader van de Omgevingsvisie 2.0 is er een participatieproces georganiseerd. Het college heeft de Wijkuitwerking Verdichtingsstudie laten uitvoeren, o.a. aan de hand van de 9 verdichtingsprincipes. Deze Wijkuitwerking betreft een technische uitwerking. Een beleidsmatig afweging of locaties wenselijk zijn heeft momenteel nog niet kunnen plaats vinden omdat de ambtelijke capaciteit momenteel ingezet wordt voor het realiseren van de vastgestelde woningbouwplannen en het hard maken van zachte planvoorraad.

Het college stuurt de Wijkuitwerking Verdichtingsstudie nu onder geheimhouding toe aan de raad. Zo is de raad volledig op de hoogte van de technisch mogelijke locaties voor verdichten van de stad. Het college kiest voor het toesturen onder geheimhouding om 2 redenen. Het feit dat het technisch mogelijk is om te verdichten wil nog niet zeggen dat het college ook van mening is dat het ook op alle plekken inhoudelijk wenselijk is. Omdat de focus momenteel ligt op het realiseren van de bestaande plannen en het opwerken van zachte planvoorraad naar harde planvoorraad, heeft het college nog geen weging kunnen maken van de verschillende locaties. Het overzicht van de technisch mogelijke locaties voor verdichten van de stad, kan verwachtingen wekken bij ontwikkelaars en grondspeculatie in de hand werken. Dat schaadt het zakelijk belang (economisch

Zaaknummer

2026-0015717

en financieel) van de gemeente. Het college wil dit voorkomen voordat, samen met de raad, de beleidsmatige afweging heeft plaatsgevonden. Wat is de aanleiding om deze informatie kenbaar te maken? Eind 2023 is een stadsbrede verdichtingsstudie aan de raad gepresenteerd door bureau De Zwarte Hond (link) en daarna is de Startnotitie Verdichtingsplannen vastgesteld door de raad. Daarbij heeft de raad opdracht gegeven de verdichtingskansen per wijk uit te werken. Dit heeft geresulteerd in een Wijkuitwerking Verdichtingsstudie waarin per wijk op basis van de verdichtingsprincipes, de vanuit technisch perspectief mogelijke plekken voor verdichting in kaart zijn gebracht. Deze uitwerking is afgerond en in een besloten sessie gepresenteerd aan de raadscommissie (januari 2026). Tijdens de gemeenteraadsvergadering van 10 maart 2026 is de motie 'verstrekking verdichtingsstudie Ravenkop/DZH 2024' (link) aangenomen. Hiermee wordt het college verzocht de stadsbrede 'Verdichtingsstudie uit 2024 van Ravenkop en DZH' te delen met de gemeenteraad. Nu ontvangt de raad de stadsbrede verdichtingsstudie én de Wijkuitwerking Verdichtingsstudie onder oplegging van geheimhouding, waarmee het college de motie als afgedaan beschouwt. Zo is de raad volledig op de hoogte van de technisch mogelijke locaties voor verdichten van de stad.

Het college gaat graag in gesprek met de raad over welke locaties beleidsmatig wenselijk zijn en hoe het gesprek met de stad rond de verdichtingsstudie verder vormgegeven kan worden. Dit zou bijvoorbeeld per wijk kunnen. Het college kan dan op basis daarvan aan de raad voorleggen welke locaties geschikt zouden kunnen zijn voor verdichting. Wat is de te delen informatie? Woningbouwambitie In 2018/2019 is de ambitie voor Bouwende Stad geformuleerd om tot en met 2031 planvoorraad voor 11.000[1] woningen te creëren. Dat vraagt van de gemeente om voldoende planvoorraad (zacht en hard) te vormen en om de uiteindelijke afgifte van vergunningen. Sinds 2018 zijn er ca. 4.000 woningen gerealiseerd. Op dit moment is er daar bovenop voor ca. 7.000 woningen harde planvoorraad[2]. Hiermee is voorzien in de totale opgave van 11.000 woningen. Daarnaast moet ook rekening worden gehouden met een nieuwe aanvullende, toekomstige behoefte aan woningen in Dordrecht. Om ook in deze behoefte te voorzien, blijft nieuwe planvoorraad noodzakelijk. Ten behoeve daarvan is (o.a.) het proces van de verdichtingsstudie doorlopen, waarbij eerst een stadsbrede verdichtingsstudie is uitgevoerd en vervolgens een Wijkuitwerking. [1] Na amendering van de woonvisie ‘Goed Wonen in Dordrecht 2019-2031’ is de eerder uitgesproken ambitie van 10.000 woningen aangevuld met 1.000 extra te realiseren sociale huurwoningen.

[2] Planregistratie wonen. Geraadpleegd december 2025.

De resultaten van de verdichtingsstudie betreffen dus niet direct nieuwe, harde planvoorraad. Immers, de verdichtingsstudie maakt inzichtelijk wat er technisch mogelijk is. Daarmee is niet gezegd dat het overal ook beleidsmatig wenselijk is. Ook geldt dat dit kan verschillen in de tijd. Als nu een bepaalde ontwikkeling op een bepaalde plek in de stad (beleidsmatig) wenselijk is, kunnen ontwikkelingen in de nabijheid hiervan of herziening van beleid ertoe leiden dat deze ontwikkeling in de toekomst niet of minder wenselijk wordt. Bovendien zou de keuze voor de ene locatie kunnen leiden tot afwijzen van een andere locatie, om balans te houden in de kwaliteit van de gehele buurt/wijk. Tegen die achtergrond laat de wijkuitwerking een potentiële toekomstige nieuwe aanvullende woonvoorraad zien in een bandbreedte van tussen de ca. 4.100 en 8.900 woningen. Stadsbrede verdichtinggstudie Eind 2023 zijn de resultaten van de stadsbrede verdichtingsstudie aan de raad gepresenteerd (link). Hierin kwam naar voren dat Dordrecht een compacte stad is. Deze compactheid schept kansrijke condities voor een aantrekkelijke woonstad en de nodige verduurzamingstransities: bouwen, mobiliteit, groen, economie.

Zaaknummer

2026-0015717

Figuur 1 - Dordrecht compact stad (DZH, 2023)

Vervolgens is een zogenaamde 'stadsanalyse' uitgevoerd. Deze analyse geeft inzicht in waar verdichten de stad mee kan helpen én wat het de stad kan opleveren. Kwalitatief verdichten doe je immers om straat, buurt en stad sterker te maken.

Figuur 2 - Kaartmateriaal stadsanalyse (DZH, 2023)

Vervolgens is in de stadsbrede verdichtingsstudie onderzocht met welke principes er in Dordrecht verdicht kan worden en hoe deze bij kunnen dragen aan de opgaven en doelen van de stad. Deze 9 verdichtingsprincipes (zie Figuur 3) zijn in de Startnotitie bekrachtigd (vastgesteld 18 juni 2024) en afgelopen jaar als kader voor verdichting vastgelegd in de Omgevingsvisie 2.0 (vastgesteld 23 september 2025).

Zaaknummer

2026-0015717

Figuur 3 - De 9 verdichtingsprincipe (DZH, 2023)

De raad heeft in 2023 met de presentatie van bureau De Zwarte Hond kennisgenomen van de resultaten van de stadsbrede verdichtingsstudie. Wijkuitwerking verdichtingsstudie Bij vaststelling van de Startnotitie heeft de raad opdracht gegeven de verdichtingsstudie per wijk uit te werken. Deze uitwerking is wederom in samenwerking met bureau De Zwarte Hond ter hand genomen. De uitwerkingen per wijk maken inzichtelijk waar langs die principes technische gezien mogelijkheden voor verdichting liggen. Het geeft dus inzicht in de potentie; het betreft geen definitief besluit over uiteindelijk, concrete verdichtingslocaties. Dat verloopt via de daartoe geëigende ruimtelijke ordening procedures. Per wijk zijn intern (ambtelijk) sessies georganiseerd met de benodigde disciplines (zoals onder meer stedenbouw, mobiliteit, duurzaamheid en de gebieds- en wijkmanagers). Mede op basis hiervan zijn de technische verdichtingsmogelijkheden (de mogelijke potentie) voor elke wijk uitgewerkt. Er heeft in het kader van deze eerste uitwerking per wijk nog geen participatie met bewoners en andere belanghebbenden plaatsgevonden. Dat komt in een volgende fase als een initiatiefnemer daadwerkelijk een plan gaat maken voor een verdichtingslocatie. Immers, dan worden de plannen ook concreet en is met bewoners en belanghebbenden ook een inhoudelijk gesprek te voeren.

Evenals met de gemeenteraad indien dit vraagt om aanpassing van bestaande kaders zoals het omgevingsplan. De uitwerkingen per wijk zijn inmiddels afgerond (zijn als geheime bijlagen bij deze raadsinformatiebrief gevoegd). Deze wijkuitwerkingen geven inzicht in de vraag of we binnen de bestaande stad voldoende potentie zien om nieuwe planvoorraad te kunnen creëren ten behoeve van de woningbouwambities. Maar ook welke kansen zich op welke plekken in de stad voor doen en wordt duidelijk welke vormen van verdichting we op plekken níet willen faciliteren. De mate van verdichting hangt van veel factoren af die ook verschillen per locatie, de omstandigheden, het plan en eventuele andere plannen rondom een locatie. Zo kunnen we ook voorkomen dat de stad 'volgepropt' wordt met woningen ten koste van voldoende groen en leefruimte. We zoeken steeds naar kwaliteitsimpulsen om de totale leefkwaliteit te verbeteren, want we willen alleen verdichten als dit kwaliteit toevoegt aan straat, buurt en wijk. (Ambtelijke) inzet concentreren De woningbouwopgave voor Dordrecht is aanzienlijk. Het is zaak om de beschikbare ambtelijke capaciteit hier efficiënt voor in te zetten. Bijvoorbeeld op die locaties waar veel kwaliteit kan

Zaaknummer

2026-0015717

worden toegevoegd aan de bestaande stad door te verdichten. Locaties waar de (ambtelijke) inzet op geconcentreerd wordt – naast de vele reeds lopende ontwikkellocaties – zijn Stationsomgeving Stadspolders en de Struyk Verwo-locatie op De Staart. Om meer ontwikkelcapaciteit onze stad binnen te halen, hanteren we - in de geest van de Omgevingswet - zogenaamde 'uitnodigingsplanologie'. Het is planologie waarbij overheden zich uitnodigend en faciliterend opstellen tegenover initiatiefnemers. Burgers en ondernemers zijn aan zet. Wanneer initiatiefnemers zich voor kansrijke locaties aandienen zullen we actief meewerken. De Stationsomgeving Stadspolders is hier een voorbeeld van. Uitzondering hierop is de Struyk Verwo-locatie op De Staart, waar de gemeente zelf (grotendeels) grondeigenaar is en dus zelf het initiatief opvat. Hoe verder na deze raadsinformatiebrief? Het college gaat graag in gesprek met de raad over welke locaties beleidsmatig wenselijk zijn. Dit zou bijvoorbeeld per wijk kunnen. Het college legt dan een voorstel aan de raad voor welke locaties geschikt zouden kunnen zijn voor verdichting. Voor de uiteindelijk gekozen locaties blijft een planstudie en concrete uitwerking nodig.

We geven de verdichtingsprincipes naast andere door de gemeenteraad vastgestelde kaders als richtlijnen mee als (potentiële) initiatiefnemers zich aandienen, die dit kunnen uitwerken tot een plan waar een vergunning voor kan worden aangevraagd. Voor elke verdichtingslocatie wordt het gebruikelijke proces van vergunningverlening doorlopen. Daarvoor is het van belang dat initiatiefnemer participatie organiseert met omwonenden en belanghebbenden conform de handreiking participatie gemeente Dordrecht. Afhankelijk of een plan al past binnen het omgevingsplan, of dat er nog planologische toestemming moet worden gegeven d.m.v. een BOPA-procedure of een wijziging van het omgevingsplan, worden college en raad de benodigde besluiten voorgelegd. Dat betekent bijvoorbeeld dat college en raad de plannen die volledig in het omgevingsplan passen en direct vergunbaar zijn niet ter besluitvorming voorgelegd krijgen, net zoals dat nu ook het geval is met dergelijke plannen. Maar dat voor plannen waarvoor het omgevingsplan moet worden gewijzigd en voor die aanpassing een raadsbesluit nodig is, dan wordt dit voorgelegd aan de raad. De mogelijkheden voor zienswijzen, bezwaar en beroep zijn afhankelijk van de gevolgde procedure. Welke kosten zijn verbonden aan het proces? De uitwerkingen per wijk zijn inmiddels opgeleverd, hiermee zijn geen verder kosten gemoeid.

Uitwerking in verdere plannen wordt op de reguliere manier gefinancierd. Wat zijn de belangrijkste gerelateerde besluiten? Vaststellen Startnotitie Verdichtingsplannen Vaststellen Omgevingsvisie 2.0 Het college van Burgemeester en Wethouders

J.H.S. Goossensen loco-secretaris

N. Mol burgemeester