Raadsbesluit 25 juni 2026 Woningbouw Richtersbos Gaanderen (2026-48)

Aan de raad

AGENDAPUNT NR. 6.3 Doetinchem, 17 juni 2026

ALDUS VASTGESTELD 25 JUNI 2026 Woningbouw Richtersbos Gaanderen Te besluiten om: 1. De grondexploitatie voor Richtersbos vast te stellen. 2. Het beeldkwaliteitsplan voor Richtersbos vast te stellen. 3. Twee kavels in de lintbebouwing Beekstraat te Gaanderen toe te voegen aan het projectgebied Richtersbos. 4. Hiertoe de 8e begrotingswijziging van 2026 vast te stellen. Inleiding Richtersbos is een centrale inbreidingslocatie in Gaanderen waar woningbouw kan bijdragen aan méér dan alleen het toevoegen van woningen. Het stedenbouwkundig raamwerk (bijlage 1) zet in op een toekomstbestendig en leefbaar woonmilieu dat aansluit bij de schaal, structuur en identiteit van het dorp en inspeelt op actuele maatschappelijke opgaven. Binnen het circa 2,5 hectare grote plangebied is ruimte voor de realisatie van ongeveer 60 woningen voor verschillende doelgroepen. Het woningprogramma is gedifferentieerd en omvat onder meer woningen voor starters, gezinnen en senioren. Een belangrijk onderdeel is de collectieve woonvorm (hofje), die gericht is op ontmoeting, onderlinge betrokkenheid en ‘naoberschap’. Deze woonvorm draagt bij aan doorstroming op de lokale woningmarkt en versterkt de sociale samenhang in het dorp. Daarnaast is binnen het stedenbouwkundig raamwerk ruimte gereserveerd voor een huisartsenpraktijk waarvoor in Gaanderen ruimte wordt gezocht.

Dit geeft de ontwikkeling van Richterbos ook een belangrijke maatschappelijke functie. Het raamwerk kiest nadrukkelijk voor het behoud en versterken van de groene en landschappelijke kwaliteiten van het gebied. De bestaande hoogteverschillen, waterstructuren en groene verbindingen vormen de basis voor een gezonde leefomgeving waarin wonen, water en groen integraal zijn benaderd. Lage delen van het gebied worden ingericht als wadi’s en openbare groenzones, terwijl bebouwing en infrastructuur worden gesitueerd op de hogere delen. Het plan is tot stand gekomen in nauwe samenhang met de omgeving. In meerdere participatiebijeenkomsten is input opgehaald bij omwonenden en andere belanghebbenden. Deze input heeft geleid tot zichtbare aanpassingen in de verkaveling, de verkeersstructuur, de groene inpassing en het woningprogramma. De keuzes die nu worden voorgelegd, zijn daarmee het resultaat van zowel inhoudelijke afwegingen als participatieve inbreng. Argumenten 1.1 De verkenning en haalbaarheid zijn bekostigd uit het voorbereidingskrediet In juni 2023 is de bestuursopdracht Verkenning woningbouw Richtersbos Gaanderen vastgesteld, inclusief een voorbereidingskrediet. Dit krediet komt uit het revolverende startkrediet voor ruimtelijke projecten dat de gemeenteraad bij het MPO 2018 heeft vastgesteld.

1856129 / 2018692

2 Doetinchem, 17 juni 2026

Het stedenbouwkundig raamwerk maakt het nu mogelijk een grondexploitatie op te stellen en de gemaakte boekingen over te dragen naar deze exploitatie. 1.2 Een grondexploitatie is nodig om de financiële haalbaarheid te bepalen In een grondexploitatie worden alle kosten en opbrengsten van het project opgenomen, zodat de financiële haalbaarheid inzichtelijk wordt. Kosten hebben betrekking op onder andere de grondverwerving of inbrengwaarde, bouw- en woonrijp maken, parkeren, onderzoeken en planbegeleiding. De opbrengsten bestaan uit de uitgifte van bouwrijpe grond. 1.3 De raad stelt de grondexploitatie vast Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat voor het in exploitatie nemen van gronden een raadsbesluit nodig is. In dit besluit wordt de grondexploitatie vastgesteld, inclusief een grondexploitatiebegroting. Dit is de financiële uitwerking waarin kosten en opbrengsten in de tijd worden gefaseerd (bijlage GREX Richtersbos). 1.4 Een grondexploitatie is niet statisch, maar beweegt mee met de projectontwikkeling. Naarmate het project verder wordt uitgewerkt, wordt de grondexploitatie daarop aangepast. De huidige grondexploitatie is gebaseerd op de structuurschets en het stedenbouwkundig raamwerk (bijlage 1).

Jaarlijks wordt de exploitatie geactualiseerd in het Meerjarenperspectief Ontwikkellocaties (MPO), op basis van de projectvoortgang en de marktomstandigheden. 2.1 Het beeldkwaliteitsplan beschrijft de uitwerking van het stedenbouwkundig raamwerk en is het sturingsinstrument voor ruimtelijke kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan (bijlage 3) vormt de uitwerking van het stedenbouwkundig raamwerk en is het sturingsinstrument voor de ruimtelijke kwaliteit van zowel de bebouwing als de openbare ruimte. Hierin zijn randvoorwaarden opgenomen voor onder andere woningtypologieën, materialisatie, erfafscheidingen en de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan sluit aan bij de uitgangspunten uit het participatieproces en biedt duidelijkheid en houvast voor de verdere planuitwerking. 2.2 Participatie heeft geleid tot de beoogde kwaliteitsambitie van het plan In meerdere fasen van het proces zijn inwoners van Gaanderen en andere belanghebbenden betrokken. Tijdens de participatie zijn zorgen, wensen en suggesties opgehaald over verkeer, parkeren, groen, woningtypen en de overgang naar de bestaande bebouwing.

Deze input heeft geleid tot concrete aanpassingen in het stedenbouwkundig raamwerk en het beeldkwaliteitsplan, waaronder: • een zorgvuldiger positionering van bebouwing en parkeerplaatsen; • extra aandacht voor groene structuren en waterberging; • een betere aansluiting op de omliggende woonstraten; • ruimte voor collectieve woonvormen en maatschappelijke functies. De participatie vormt daarmee een inhoudelijk fundament onder het beeldkwaliteitsplan dat nu ter besluitvorming wordt voorgelegd. 3.1 Toevoeging van kavels aan de Beekstraat versterkt de ruimtelijke samenhang Het stedenbouwkundig raamwerk voorziet in twee woningen aan de Beekstraat die aansluiten op de bestaande lintbebouwing. Hiermee wordt het lint op een zorgvuldige wijze afgerond en ontstaat een logische overgang tussen het nieuwe woongebied en de bestaande dorpsstructuur. 1856129 / 2018692

3 Doetinchem, 17 juni 2026 De percelen maken onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur van de gemeente. Op basis van het geldende ‘nee, tenzij’-principe is een integrale afweging gemaakt. In het raamwerk is voorzien in een groene buffer richting de Akkermansbeek en een versterking van de landschappelijke structuur, onder andere door een groene wandelverbinding langs de Doorbraak (zie bijlage 4). De toevoeging van deze kavels draagt daarmee bij aan zowel de ruimtelijke kwaliteit als de financiële haalbaarheid van het plan. In de grondexploitatie zijn middelen vrijgemaakt om de groenstructuur te versterken én te compenseren voor het gedeelte dat wordt toegevoegd aan de bestaande lintbebouwing. Met de financiële compensatie wordt natuurcompensatie elders mogelijk gemaakt. 1.1 De prognose wordt vertaald naar de gemeentelijke begroting De meerjarige prognose vertalen wij met een begrotingswijziging naar de gemeentelijke begroting. Financiën De grondexploitatie, die is gebaseerd op de structuurschets en het stedenbouwkundig raamwerk, laat een positief geprognosticeerd resultaat zien (zie bijlage 2). De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd (MPO). Bij de jaarrekening wordt beoordeeld of tussentijdse winstneming mogelijk is of dat een verliesvoorziening moet worden gevormd. Daarbij worden de spelregels en berekeningsmethoden gevolgd zoals voorgeschreven door het BBV.

Kanttekeningen 1.1 De grondexploitatie is gebaseerd op aannames en ramingen. Wat als de kosten hoger uitvallen? De grondexploitatie geeft inzicht op hoofdlijnen, maar is gebaseerd op aannames en ramingen die in deze fase nog deels onzeker zijn. Dit is een gegeven dat bij alle woningbouwprojecten speelt. Met name de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken, parkeren en onderzoeken zijn gevoelig voor prijsontwikkelingen en aanvullende eisen. De stap naar een grondexploitatie markeert een nieuwe fase waarin financiële risico’s explicieter zichtbaar worden. Dit vraagt om blijvende aandacht voor risicobeheersing en een realistische inschatting van kosten en opbrengsten in de verdere uitwerking. Deze bijsturing vindt plaats binnen de cyclus van het MPO en indien nodig bij onvoorziene omstandigheden. 3.1 Is in voldoende mate voorzien in natuurcompensatie voor de twee kavels aan de Beekstraat? De twee woningen aan de Beekstraat, binnen de lintbebouwing, versterken de samenhang tussen het bestaande dorp en het nieuwe woongebied. Tegelijkertijd betreft dit een ontwikkeling binnen een deel van de hoofdgroenstructuur, wat blijvende aandacht vraagt voor landschappelijke kwaliteit en een zorgvuldige uitvoering van compensatieen versterkingsmaatregelen. In het stedenbouwkundig raamwerk is hierin deels voorzien.

Daarnaast zijn in de grondexploitatie financiële middelen opgenomen voor natuurcompensatie elders.

1856129 / 2018692

4 Doetinchem, 17 juni 2026 Vervolg: Na de afronding van het archeologisch onderzoek volgt de uitwerking naar een stedenbouwkundig plan (SP). Het SP wordt vastgesteld door het college. Daarna wordt de ruimtelijke procedure doorlopen voor de functiewijziging naar wonen. Het omgevingsplan zal ook aan u ter besluitvorming worden voorgelegd. Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Stedenbouwkundig raamwerk Grondexploitatie Richtersbos (geheim) Beeldkwaliteitsplan Richtersbos Schets groene inpassing kavels Beekstraat De 8e begrotingswijziging 2026

Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris,

De burgemeester,

ir. J.A. Wannink

mr. M. Boumans MBA MPM

1856129 / 2018692

De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over woningbouw Richtersbos Gaanderen; gelet op artikel 189 van de Gemeentewet; besluit: 1. De grondexploitatie voor Richtersbos vast te stellen. 2. Het beeldkwaliteitsplan voor Richtersbos vast te stellen. 3. Twee kavels in de lintbebouwing Beekstraat te Gaanderen toe te voegen aan het projectgebied Richtersbos. 4. Hiertoe de 8e begrotingswijziging van 2026 vast te stellen. Aldus besloten in zijn vergadering van 25 juni 2026,

, griffier

, voorzitter

1856129 / 2018692