Woonvisie_Dinkelland_definitief.pdf
Tekst van het document
Woonvisie 2021+ Gemeente Dinkelland
29 juni 2021
DATUM
29 juni 2021
TITEL
Woonvisie 2021+
OPDRACHTGEVER
Gemeente Dinkelland
AUTEUR(S)
Pim Tiggeloven (Companen)
PROJECTNUMMER
1774.111
STATUS
Concept
Inhoud 1
2
3
4
5
6
Inleiding
4
1.1
Fijn wonen in het groen, met betrokken buurtgenoten
4
1.2
De grote uitdaging: betaalbaar aanbod voor starters en senioren
4
1.3
In afstemming met de Regionale Woonagenda Twente
1.4
Woonvisie als programma onder de Omgevingsvisie
1.5 1.6
Woonwagens en standplaatsen
33
6.4
Acties en afspraken
33
Kwaliteitskader
35
4
7.1
Toelichting
35
5
7.2
Belangrijkste bevindingen
35
Woonvisie als basis voor Prestatieafspraken
5
7.3
Bouwen naar behoefte
36
Samen met onze partners
5
Meer woningen met de juiste kwaliteit
8
2.1
Meer woningen….
8
2.2
…met de juiste kwaliteit!
11
2.3
Acties en afspraken
14
Huren in Dinkelland
17
3.1
20
Acties en afspraken
Kwaliteit bestaande voorraad op peil
22
4.1
Energietransitie: pilotaanpak per kern
22
4.2
Levensloopbestendigheid van woningen
23
4.3
Acties en afspraken
24
Wonen met zorg
26
5.1
Ouderen met een zorgvraag
26
5.2
Overige zorgdoelgroepen
28
5.3
Een prettige woonomgeving
29
5.4
Acties en afspraken
30
Specifieke woningbehoeften
32
6.1
Huisvesting voor arbeidsmigranten
32
6.2
Huisvesting voor statushouders
32
7
6.3
Bijlage I: Uitvoeringsprogramma
37
Bijlage II: Onderbouwing toekomstige behoefte
41
Bijlage III: Verslagen panelgesprekken
48
Bijlage IV: Kwaliteitskader
64
1 Inleiding
van de jongeren, zeker als zij ook nog een financieel steuntje in de rug krijgen van hun ouders. Maar door de alsmaar stijgende woningprijzen zien we dat ook in onze gemeente het voor veel jongeren steeds lastiger wordt om een woning te vinden die
1.1
Fijn wonen in het groen, met betrokken buurtgenoten
past bij hun wensen. In onze woonvisie gaan we daarom inzetten op meer betaalbare woningen voor starters op de woningmarkt. Daarnaast zijn er ook meer kleinere
Wie in de gemeente Dinkelland woont, mag van geluk spreken. We wonen in een
woningen nodig voor de groeiende groep oudere huishoudens. Voor hen is het
prachtig stukje Twente met karakteristieke kernen en het glooiende landschap van de
belangrijk dat die woningen ook levensloopbestendig zijn. Dat betekent dat ouderen er
stuwwal. Wie op zoek is naar een woning in een rustige groene omgeving kan in een van
kunnen blijven wonen als zij te maken krijgen met lichamelijke beperkingen, maar ook
onze vele mooie kernen terecht. Daarnaast beschikken we met Denekamp, Ootmarsum
dat de woning zowel op de korte als lange termijn aantrekkelijk genoeg is voor andere
en Weerselo ook over kernen met goede voorzieningen en toeristische
(jongere) leeftijdsgroepen.
aantrekkingskracht. Geen wonder dat veel Nederlanders hier graag op vakantie komen
Naast nieuwbouw is het ook van belang dat we de kwaliteit van onze bestaande
en vaak ook weer terugkomen. De laatste jaren zien we in toenemende mate dat
woningvoorraad op peil houden. Daarbij gaat het onder andere om het verduurzamen
mensen vanuit de nabijgelegen steden Hengelo, Oldenzaal, Enschede (maar ook
van woningen en het aanpassen van woningen zodat mensen met lichamelijke
mensen van buiten de regio) onze gemeente ontdekken als plek om te gaan wonen. Een
beperkingen langer zelfstandig kunnen blijven wonen.
teken dat we aantrekkelijk woongemeente zijn.
Voor de sociale huursector is daarin onze samenwerking met Mijande Wonen en hun
Een typisch kenmerk van Dinkelland is de sterke onderlinge betrokkenheid. Het
huurdersorganisatie van groot belang. Maar de grootste opgave op het vlak van de
zelforganiserend vermogen van onze inwoners is groot, of het nu gaat om het zelf
bestaande voorraad ligt in de koopsector, waar het overgrote deel van onze
(ver)bouwen van je woning, het organiseren van activiteiten of het ondersteunen van
woningvoorraad uit bestaat. Hierbij is het zaak dat woningeigenaren voldoende worden
mensen met een zorgvraag.
gefaciliteerd om de kwaliteit van hun woning op peil te houden.
Hoewel we een echte plattelandsgemeente zijn, zijn Hengelo en Enschede met hun stedelijke voorzieningen niet ver weg. Ook dat maakt Dinkelland tot een veelzijdige en
1.3
In afstemming met de Regionale Woonagenda Twente
fijne plek om te wonen. Tegelijkertijd met de gemeentelijk woonvisie worden in de verschillende Overijsselse regio’s Regionale Woonagenda’s opgesteld. Voor Dinkelland is daarin de Regionale
1.2
De grote uitdaging: betaalbaar aanbod voor starters en senioren
Woonagenda Twente van belang. Hierin worden de belangrijkste regionale ambities op het vlak van het wonen vastgelegd. Een van de belangrijkste punten daarbij is de grote woningbouwopgave voor de
Onze woningvoorraad kenmerkt zich door ruime (koop)woningen met vaak grote
komende tien jaar. Om in de grote vraag naar woningen te voorzien én om het
tuinen. Doordat veel mensen zelf hun woning bouwen of verbouwen, is men vaak in
bestaande woningtekort terug te dringen heeft de Regio als doel gesteld om in de
staat om deze wens voor een ruime woning te realiseren. Dit geldt ook voor een deel
periode 2020-2030 20.000 woningen toe te voegen in de Regio Twente. Hierbij wordt
1774.111 | Woonvisie 2021+
4
ook rekening gehouden met de toenemende trek vanuit de Randstand naar (onder
hierin onze visie op de sociale huuropgaven weer. Vervolgens is het aan de corporatie
andere) Overijssel. Deze vraag zal in eerste instantie in de steden terecht komen, maar
om naar redelijkheid van hun mogelijkheden een bod op deze opgaven te doen. In de
vanwege de forse woningbouwopgave in de steden zal ook voor de invulling van de
daaropvolgende gesprekken worden de exacte prestatieafspraken gemaakt hoe we
woningbouwopgave ook naar de dorpse en landelijke gemeenten gekeken worden.
gemeenschappelijk tot de gewenste resultaten komen.
Om de komende jaren stappen te kunnen zetten bij het invullen van deze opgave zal een flexibele wijze van woningbouwprogrammering noodzakelijk zijn. De Provincie wil
1.6
Samen met onze partners
daarom de komende jaren vooral sturing geven op de kwalitatieve samenstelling van de woningbouwprogramma’s in plaats van te sturen op aantallen.
Om tot een gedragen woonbeleid te komen, hebben we deze visie samen met onze partners op het vlak van de woningmarkt opgesteld:
1.4
Woonvisie als programma onder de Omgevingsvisie
•
Op 1 september 2020 heeft de gemeenteraad een eerste discussie gevoerd over de belangrijke thema’s voor de nieuwe woonvisie. Daarnaast is de raad in
Vanaf 1 juli 2022 wordt de Omgevingswet van kracht. Elke gemeente dient dan om een Omgevingsvisie te beschikken. Hierin verwoordt de gemeente haar integrale visie op de
december 2020 en juni 2021 bijgepraat over de inhoud van het concept. •
ruimtelijke leefomgeving. Hoe gaan we in de toekomst om met onze ruimte voor natuur,
corporaties en huurdersorganisaties zijn de belangrijkste opgaven voor de sociale
economie, mobiliteit, water, maar ook wonen? In deze Omgevingsvisie worden de hoofdlijnen van onze visie op het wonen en de woonomgeving van Dinkelland
Op 22 september 2020 heeft de Avond van de Sociale huur plaatsgevonden. Met huursector verkend.
•
Op 5 oktober 2020 vond een marktkennerspanel plaats. Daarbij hebben makelaars,
weergegeven en de relatie met andere ruimtelijke domeinen. In de Woonvisie werken
ontwikkelaars, hypotheekverstrekkers en woningcorporaties kunnen aangeven
we die ambities nader uit. Daarmee kan de woonvisie als onderdeel van de
wat zij als belangrijke opgaven voor de woningmarkt in Dinkelland zien en hoe de
Omgevingsvisie gezien worden.
visie daarop in zou moeten spelen. •
Op 8 oktober 2020 is het woonzorgpanel georganiseerd. Hierbij heeft een discussie plaatsgevonden met diverse zorgaanbieders en de woningcorporatie over de
1.5
Woonvisie als basis voor Prestatieafspraken
opgaven op het vlak van wonen met zorg en langer zelfstandig wonen. •
en zorg uit de woonvisie. Er heeft een gesprek plaatsgevonden en de input uit dat
In de herziene Woningwet (2015) is de taakafbakening voor de woningcorporaties
gesprek is meegenomen in de visie.
beschreven. Tevens is de samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en huurders met deze wet intensiever geworden. Voor het invulling geven van de opgaven
De Adviesraad Sociaal Domein heeft een reactie gegeven op het onderdeel wonen
•
De concept-woonvisie is besproken met de Provincie Overijssel met als doel om tot
op het vlak van de sociale huur maken partijen gezamenlijk prestatieafspraken,
een goede afstemming tussen ons lokale woonbeleid en de regionale Woonagenda
bestaande uit een raamovereenkomst voor de komende jaren, welke vervolgens
te komen.
tweejaarlijks worden uitgewerkt voor het komende jaar. Deze woonvisie vormt de basis om vervolgens nadere prestatieafspraken met elkaar te maken. Als gemeente geven we
1774.111 | Woonvisie 2021+
•
De conceptvisie is toegestuurd aan de kernraden. Aangeleverde opmerkingen zijn meegenomen bij de aanpassing van de visie.
5
Een levend document De afgelopen jaren hebben aangetoond dat de woningmarkt zeer dynamisch is. Onze woonvisie beschrijft daarom de gemeentelijke koers voor de komende jaren, maar we houden wel voldoende flexibiliteit om tussentijds bij te sturen, mochten de ontwikkelingen op de woningmarkt daarom vragen. Hiervoor zetten we een monitoringssysteem op. Indien nodig zullen ingezette maatregelen tussentijds geëvalueerd en aangepast worden door de Woonvisie te wijzigen of aan te vullen. Op deze manier zorgen we voor een levend document dat aansluit bij de actuele woningbehoefte en vraagstukken op de woningmarkt.
1774.111 | Woonvisie 2021+
6
1774.111 | Woonvisie 2021+
7
Enkele cijfers over de demografische ontwikkelingen in de Gemeente Dinkelland
2 Meer woningen met de juiste kwaliteit 2.1 Meer woningen…. Revival van het platteland; toenemend aantal vestigers De komende jaren gaan we voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Dinkelland gegroeid met ongeveer +470. Deze groei is rond 2015/2016 veroorzaakt
Figuur 1: Terugblik op demografische trends 2010-2019
300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 2010
door de naweeën van een groot buitenlands vestigingsoverschot (grote piek van het
2011
aantal statushouders), maar in de jaren daarna vooral door een toenemend positief binnenlands migratiesaldo. Er vestigden zich meer mensen in Dinkelland vanuit andere gemeenten, dan er vertrokken. Het zijn vooral jongeren tussen 15 en 25 jaar die de gemeente verlaten. Dat komt voor
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Geboortesaldo
Binnenlandse migratie
Buitenlandse migratie
Bevolkingsontwikkeling
2018
2019
2018
2019
Bron: CBS (2020)
een belangrijk deel vanwege werk of studie elders. Maar voor een deel van de jongeren zijn er niet of nauwelijks betaalbare woningen beschikbaar, waardoor zij (al dan niet
Figuur 2: Binnenlands migratiesaldo naar leeftijdsklasse (2010-2019)
tijdelijk) opteren voor een woning in een gemeente waar het aanbod goedkoper is. Een
200
deel van de jongeren keert na verloop van tijd terug als men een gezin gaat stichten en
150
meer financiële mogelijkheden heeft om een woning te kopen. Vandaar dat er ook een
100
duidelijk vestigingsoverschot is te zien van gezinnen met kinderen (25 tot 49 jarigen in combinatie met 0 tot 15 jarigen). We staan immers bekend als een zeer kindvriendelijke gemeente met ruime gezinswoningen en in vrijwel alle kernen een school nabij.
50 0
Daarnaast zien we zeker de laatste jaren een steeds sterker vestigingsoverschot van 50-
-50
plussers. Door de stijgende woningprijzen in de steden zijn we als groene, rustige
-100
woongemeente met ruime woningen steeds aantrekkelijker worden voor vestigers. Dat
-150
zien we in de eerste plaats bij kernen als Ootmarsum, Weerselo, Deurningen, Rossum
2010
en Saasveld die aantrekkelijk zijn voor vestigers uit het nabijgelegen Hengelo en
2011 < 15 jaar
2012
2013
15-25 jaar
2014
2015
25-49 jaar
2016 50-65 jaar
2017
> 65 jaar
Oldenzaal. Bron: CBS (2020)
1774.111 | Woonvisie 2021+
8
Enkele cijfers over de woningbehoefte in de Gemeente Dinkelland Maar het gaat ook om vestigers van buiten de regio. Dat zijn nu nog met name 50- en 65-plussers, waarvoor de reisafstand tot werk minder (of helemaal geen) een rol speelt. Maar dit is in de komende jaren wellicht ook te zien bij andere leeftijdscategorieën, omdat thuiswerken door de Coronacrisis een hoge vlucht heeft genomen. De fysieke nabijheid van kantoor is daardoor minder belangrijk geworden, terwijl een ruime
Figuur 3: Bandbreedte verwachte woningbehoefte Gemeente Dinkelland 2020-2040 (in vergelijking met feitelijke ontwikkeling 2010-2020). Voor de eerstkomende tien jaar zit de ondergrens op +225 woningen, de bovengrens op +800 woningen.
12.000 11.500 11.000
thuiswerken ook na de Corona-crisis ingeburgerd blijft. Dit biedt kansen voor onze
10.500
gemeente.
10.000
De aantrekkingskracht van Dinkelland op vestigers heeft gevolgen voor de druk op de
9.500
woningmarkt. Het aantal aangeboden koopwoningen is teruggelopen van 1.900
9.000
woningen in 2016 naar 800 in 2020; een afname van bijna 60%. Daarnaast is de
8.500
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
woning (met ruimte voor een werkplek) juist belangrijker wordt. De verwachting is dat
gemiddelde vraagprijs per m² gestegen met 25%. Binnen onze regio steeg alleen de vierkante meterprijs in Wierden en Oldenzaal nog harder. Ook in de huursector neemt de druk toe. Dat zien we vooral aan een toename van het aantal reacties op vrijkomende
Feitelijk
Primos2020
woningen.
RWP gemiddeld (2017)
CBS Bovengrens-scenario
Companen - Lokale behoefte
Companen - trendraming
Woningbouwprogramma: +515 woningen In 2017 is in het regionaal bestuurlijk overleg overeenstemming bereikt over een actuele versie van het RWP Twente voor tien jaar. Hierin was ook de kwantitatieve woningbouwopgave voor de gemeente Dinkelland geformuleerd. In 2018 is via een intensief traject met kernraden ten behoeve van de uitvoeringsnota woningbouw de
Bron: CBS (2020), Primos2020, RWP (2017), Companen (2020) Figuur 4: Ontwikkeling huishoudenssamenstelling in Gemeente Dinkelland 2020-2030. 45%
kwalitatieve opgave en de potentiële inbreidingslocaties (kwantitatief) in beeld
40%
gebracht.
gemeentelijk
35%
woningbouwprogramma (Uitvoeringsnota Woningbouw) en Kwaliteitskader opgesteld,
30%
Op
basis
van
deze
informatie
hebben
we
een
waar plannen en programmering op gebaseerd worden. De uitvoeringsnota is vertaald naar een programmeringsnotitie met een indicatieve verdeling per kern, waarin ook is ingegaan op prioritering van locaties. Op basis van dit programma zijn plannen in voorbereiding genomen en dat we willen voortzetten.
25% 20% 15% 10% 5% 0%
1774.111 | Woonvisie 2021+
1-2 phh tot 35 1-2 phh 35 tot jaar 55 jaar
Gezinnen
2020 Bron: Companen (2020)
1-2 phh 55 tot 1-2 phh 65 tot 1-2 phh75 jaar 65 jaar 75 jaar 9 en ouder
2025
2030
Figuur 3 laat de bandbreedte voor de toekomstige woningbehoefte zien. Ten aanzien
op de behoefte dan is een programma van 130% reëel; zo’n 665 woningen (ervan
van de verwachte huishoudensgroei zijn er diverse prognosemodellen zoals
uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd).
Primos2020, de huishoudensprognose van het CBS en de ramingen van de RWP gebruikt. Daarnaast hebben we op basis van actuele, lokale cijfers twee nieuwe
Woningbouwopgave per gebied
scenario’s doorgerekend (voor een nadere toelichting, zie bijlage III). Bevolkings- en
Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en
huishoudensprognoses gebruiken verschillende demografische cijfers (aantal inwoners,
vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden
leeftijden, geboortes en sterftecijfers) en bijvoorbeeld verhuisgegevens en cijfers over
gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij de zachte
nieuwbouw als input. Deze gegevens worden doorgetrokken naar de toekomst.
plannen verdeeld zijn over de grote en de kleine kernen:
Afhankelijk van de gegevens die in prognoses worden doorgerekend (en zelfs de periode waarover wordt teruggekeken) komen er verschillende voorspellingen uit verschillende
Tabel 1.1: Gemeente Dinkelland: Beoogde woningbouwprogrammering naar deelgebied 2020-2025 (harde en zachte plannen)
prognoses. Daarom is niet één model leidend voor het bepalen van de huishoudensontwikkeling. Voor de komende jaren gaan we uit van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie gaan we uit van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat we uitgaan van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houden we ook rekening met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de
Grote kernen (Denekamp, Ootmarsum, Weerselo) Overige kernen Buitengebied (rood voor rood) Transformatie / knelpunten Totaal
100% (behoefte) 275 120 50 70 515
130% (plannen) 360 155 60 90 665
Bron: Gemeente Dinkelland (2021)
markt willen we deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. Mochten we na de eerste vijf jaar meer woningen gebouwd hebben dan de
Dit houdt in dat ongeveer de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere
geprognosticeerde behoefte, dan zullen we daar met onze woningbouwopgave na 2025
kernen. In deze kernen woont tweederde van de inwoners van Dinkelland en geldt de
rekening mee houden.
grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen; iets wat met name
Het kan zijn dat het scenario waar we nu vanuit gaan (de middeling van alle prognoses)
voor senioren en de mensen met een zorgvraag een grote rol speelt. In de overige
alsnog te behoudend is en dus onvoldoende blijkt om de woningvraag te bedienen. Als
woonkernen is behoefte aan 20 tot 25% van de vraag. In het buitengebied ongeveer
gemeente blijven we daarom de woningmarkt monitoren. Mocht blijken dat het
10%. De opgave per gebied is richtinggevend en niet in beton gegoten. Er is een zekere
woningbouwprogramma onvoldoende is gelet op de vraag, dan zullen we bijschakelen
flexibiliteit in de woningbouwprogrammering nodig om aan te kunnen sluiten bij de
en het woningbouwprogramma verhogen. In dat geval zal een van de hogere prognoses
veranderende vraag.
het uitgangspunt worden (bijvoorbeeld CBS bovengrens, Companen Trendraming).
Realisatie vindt plaats per kern in kleine (evt. gefaseerde) plannen plaats. Dus niet alles
Daarnaast is het wenselijk om een ruimere plancapaciteit aan te houden dan enkel te
in een paar grote plannen. Hierdoor kan goed worden bijgestuurd als dat nodig blijkt te
koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de
zijn. Mochten de geluiden vanuit de dorpen ten aanzien van krapte op de markt niet
plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Willen we tijdig kunnen inspelen
1774.111 | Woonvisie 2021+
10
juist zijn, dan zal dat blijken bij de uitgifte en/of realisatie van de plannen. In dat geval
Continuering rood voor rood regeling
zal niet ook nog eens aan andere plannen in de betreffende dorpen begonnen worden.
Er ligt een grote opgave voor ons buitengebied. De verwachting is dat de komende jaren
De gemeente monitort doorlopend het woningbouwprogramma aan de hand van de
veel agrarische bedrijven zullen stoppen. Deze bedrijven moeten hierbij geholpen
huishoudensontwikkeling, de migratiecijfers, verkoopcijfers, de zachte en harde
worden. Via de rood voor rood regeling wordt het financieel mogelijk om vrijkomende
plancapaciteit. Elke twee jaar herijken we de omvang van het woningbouwprogramma,
agrarische bebouwing te slopen door hiervoor in de plaats woningen te bouwen. Voor
de kwalitatieve opgaven en de verdeling over de verschillende gebieden. Als dan blijkt
de ruimtelijke inpasbaarheid ligt de ontwikkeling van ruime grondgebonden woningen
dat de vraag is toe- of afgenomen (of de druk verschoven is naar andere kernen) is dat
het meest voor de hand. Daarmee bieden we ruimte voor de vraag naar ruim wonen in
voor ons aanleiding om het woningbouwprogramma zowel kwantitatief als kwalitatief
het buitengebied, waarmee we inspelen op een regionale vraag (zowel
hierop aan te passen.
woningzoekenden uit de gemeente Dinkelland als daarbuiten). Het is wel belangrijk dat de te realiseren woningen tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leiden.
2.2 …met de juiste kwaliteit! Wat verstaan we onder een starterswoning?
Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding
Een starterswoning is de woning van een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat
In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking gaan we de
wonen. Er bestaat dus niet één (stereo)type starterswoning.
nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties
De praktijk laat zien dat voor veel starters in Dinkelland een koopwoning de eerste zelfstandige
realiseren. Dit hebben we ook zo vastgelegd in onze Nota Inbreidingslocaties (2020). Op
woning vormt. Soms is dat een rijwoning in goedkope koopsegment vanwege hun financiële
die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. Bij het bouwen op
mogelijkheden. Maar er zijn ook starters (wellicht meer dan elders in het land) die al meer
inbreidingsplekken gaat de focus uit naar zogenaamde ‘structuurversterkende plekken’.
gespaard hebben en dus ook een duurdere tweekapper of zelfs vrijstaande woning kunnen
Dat zijn beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering
veroorloven. Daarnaast begint een deel van de starters hun wooncarrière in de (sociale) huur.
van belang is. Bouwen op dergelijke plekken zorgt voor meer levendigheid, meer
De woonwensen en financiële mogelijkheden van deze doelgroep zijn zeer divers.
ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zetten we ons er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte.
Betaalbare woningen voor starters Onze huidige woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden koopwoningen. Voor de meeste inwoners van Dinkelland is dit ook het ideaalbeeld. Ook starters op de woningmarkt hebben een voorkeur om direct te starten in een ruime grondgebonden koopwoning. Voor een deel van de starters is dit ook haalbaar. Veel jongeren zijn handig en zijn bereid om zelf een woning te (ver)bouwen. Daarnaast hebben relatief veel starters in Dinkelland (meer dan gemiddeld in Nederland) de
1774.111 | Woonvisie 2021+
11
financiële mogelijkheden om een woning in het middeldure koopsegment1 (of zelfs
daarop aangepast moeten worden. Maar dan wel op zo’n manier dat deze woningen
meer) te betalen, omdat ze veel gespaard hebben en/of dankzij ondersteuning van de
aantrekkelijk blijven voor starters. Samen met ontwikkelende partijen willen we kijken
ouders.
wat de mogelijkheden hiervoor zijn binnen de gegeven kaders en de stijgende
Maar dit geldt zeker niet voor alle starters op de woningmarkt. Vooral voor
bouwkosten. Een goed voorbeeld van een betaalbaar startersproduct zijn de
alleenstaande starters en starters met een beperkt inkomen zijn de mogelijkheden voor
duplexwoningen die recent in Weerselo zijn gerealiseerd. Daarnaast onderzoeken we of
een koopwoning beperkt. Zij kunnen wellicht in aanmerking komen voor een sociale
de invoering van een Doelgroepenverordening een bijdrage kan leveren in het vergroten
huurwoning, maar veel starters blijven doorzoeken naar een koopwoning. De
van het woningaanbod voor starters. Met zo’n verordening is het mogelijk om
koopcultuur is diepgeworteld in onze gemeente. Toch is het van belang om starters met
publiekrechtelijk vast te leggen welk aandeel van de nieuwbouw (minimaal) moet
beperkte mogelijkheden te wijzen op de mogelijkheden binnen de sociale huur. Dit is
bestaan uit goedkope (huur en/of koop)woningen, wie de beoogde doelgroep daarvoor
voor starters met een beperkt budget immers de snelste weg naar een eigen
is en hoe lang deze woningen minimaal voor het betaalbare segment behouden moeten
zelfstandige woning, van waaruit men wellicht op een later moment alsnog kan
blijven.
doorstromen naar een koopwoning.
Bovenal geldt dat er niet één uniforme woonwens van starters is. Daarom zetten we primair in op het bouwen van meer betaalbare woningen voor starters met beperkte
Woonwensen van starters in Dinkelland
mogelijkheden, maar daarnaast zetten we voor een deel ook in op de bouw van
In de meeste kernen zijn de afgelopen tijd woonwensenenquêtes gehouden waarin vooral
middeldure koopwoningen.
starters (maar soms ook andere doelgroepen) in de betreffende kernen ondervraagd zijn over hun kwalitatieve woonwensen. Hoewel er uiteraard verschillen zijn in de woonwensen per kern
Levensloopbestendige woningen voor senioren (…en andere doelgroepen)
is wel te zien dat de meeste starters op zoek zijn naar een koopwoning. Een deel van hen zoekt
Een tweede belangrijke doelgroep zijn de senioren op de woningmarkt. Het aantal
in het segment tot ongeveer €250.000 en een deel in het segment tot €325.000. Een ruime
huishoudens van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment
grondgebonden woning (vooral vrijstaand) is daarbij vaak de meest gewenste optie, maar prijs
vormt de groep 1+2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder 31% van het totaal
is belangrijker dan woonvorm.
aantal huishoudens in Dinkelland. In 2030 is dat gestegen naar 37%. Veel van deze oudere huishoudens wonen op dit moment in een ruime
Daarnaast voegen we de komende jaren meer goedkope koopwoningen toe voor starters met een kleine portemonnee. Dit is ook nodig om meer mogelijkheden te creëren voor starters die een te hoog inkomen hebben voor de sociale huur, maar te weinig om een woning uit de huidige voorraad te kunnen betalen. Om die woningen
eengezinswoning. Veel ouderen willen het liefst zo lang mogelijk in hun eigen woning in de vertrouwde woonomgeving blijven wonen. Zowel landelijk als lokaal beleid heeft hier de afgelopen jaren ook sterk op ingezet. Maar een deel van de ouderen overweegt wel om te verhuizen.
betaalbaar te kunnen houden, zal de kwaliteit (qua m², aantal kamers, uitrusting) 1 Als definitie van een goedkope koopwoning gaan we uit van een transactieprijs tot ongeveer
€250.000, middeldure koop = €250.000 tot ongeveer €400.000, duur meer dan €400.000
1774.111 | Woonvisie 2021+
(Prijspeil 2021). Deze bedragen moeten gezien worden als richtinggevend en worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de prijsontwikkeling van de NHG-grens.
12
Wat verstaan we onder een levensloopbestendige woning*?
Het voordeel van nieuwbouw voor senioren is dat er ook meer doorstroming op de
Met een levensloopbestendige woning bedoelen we een woning die geschikt is (of eenvoudig
woningmarkt komt. Als senioren gaan verhuizen, komen er meer bestaande ruime
geschikt te maken) voor bewoning door mensen met én zonder zorgvraag. Daarvoor is het
woningen op de markt die geschikt zijn voor gezinnen, waardoor er uiteindelijk ook weer
belangrijk dat:
meer woningen voor jonge doorstromers en starters beschikbaar komen. Daarom
•
alle belangrijke functies zonder traplopen te bereiken zijn (woonkamer, badkamer,
hebben we als ambitie om een groot deel van de nieuwbouw de komende jaren
slaapkamer, keuken) net als de toegang van de woning
levensloopbestendig te realiseren. Deze woningen zijn overigens niet alleen gericht op
daarvoor dient een woning ruim genoeg te zijn om een volledig programma op één
de doelgroep senioren, maar ook andere mensen met een lichamelijke beperking.
verdieping te kunnen realiseren, inclusief de mogelijkheid voor 2 slaapkamers op een
Aantrekkelijke nieuwbouw kan senioren verleiden om tot verhuizing naar een meer
eerste verdieping (zodat een woning ook geschikt is voor een huishouden zonder
geschikte woning over te gaan. Een interessant concept hiervoor is het hofjeswonen.
zorgvraag).
Een woonvorm bestaande uit meerdere (vaak grondgebonden) levensloopbestendige
•
*met betrekking tot nieuwbouw
woningen. Het wonen in een hofje geeft ouderen enerzijds een gevoel van beschutting, anderzijds creëert het saamhorigheid doordat mensen elkaar vaak treffen in een
N.B.: Een woning met een zeer groot woon- en kaveloppervlak is niet te kwalificeren als
gemeenschappelijke ontmoetingsruimte en/of binnentuin. Het is een concept dat
levensloopbestendig, vanwege het grote onderhoud dat hier bij komt kijken, ondanks dat de
kansrijk is voor een combinatie van ouderen met en zonder zorgvraag, maar ook voor
woning technisch gezien voldoende mogelijkheden heeft om een volledig programma om de
een combinatie van jongeren en ouderen. Voor beide gevallen geldt dat men elkaar kan
begane grond te realiseren.
helpen (bij een zorgvraag, maar ook dagelijkse boodschappen, kleine klusjes, etc.), vaak ook op basis van wederkerigheid.
Vooral omdat zij op zoek zijn naar een levensloopbestendige woning waar zij ook kunnen wonen als de gezondheid achteruit zou gaan. Belangrijk is dat zo’n woning bij voorkeur gelijkvloers is en bij voorkeur in de eigen vertrouwde omgeving (de buurt of kern waar men nu woont) en dichtbij voorzieningen staat. De woning moet ook nog enigszins betaalbaar zijn (meestal betekent dat goedkoper dan de huidige woning). Al deze wensen maakt het lastig om tot een geschikt woonproduct te komen. In de praktijk blijven veel ouderen daardoor in hun huidige woning wonen, ondanks hun verhuiswens. In veel gevallen is dat ook goed mogelijk, zeker als men enkele aanpassingen aan de woning doorvoert (zoals een traplift). Maar als er sprake is van zeer veel onderhoud (bijvoorbeeld een grote tuin) of een locatie ver van voorzieningen of in het buitengebied is deze situatie niet altijd even gewenst.
1774.111 | Woonvisie 2021+
Beperkte woningbouwopgave voor gezinnen De grootste groep huishoudens wordt in onze gemeente gevormd door gezinnen met kinderen. De verwachting is dat deze groep in omvang iets zal afnemen de komende jaren. Daar staat tegenover dat een groot deel van de huidige woningvoorraad nu al gericht is op deze doelgroep; namelijk ruime grondgebonden koopwoningen. In de basis zien we daarom geen grote opgave om het woningaanbod voor deze doelgroep uit te breiden. Toch zijn er enkele redenen waarom we op beperkte schaal ruimte blijven bieden voor de bouw van (middel)dure grondgebonden koopwoningen. Ten eerste zullen de bestaande grondgebonden koopwoningen niet van vandaag op morgen allemaal beschikbaar komen. Dit hangt af van de doorstroming van met name senioren. Zij vormen echter geen sterk verhuisgeneigde doelgroep. Willen we de
13
eerstkomende jaren ruimte blijven bieden aan gezinnen die hier willen (blijven) wonen,
bestaande woningen, dan onderzoeken de wenselijkheid en haalbaarheid hiervan
dan is enige mate van nieuwbouw noodzakelijk.
voor Dinkelland2.
Ten tweede zijn we voorstander van gevarieerde nieuwbouwlocaties, met een mix van
6.
woningtypen en prijsklassen. We willen voorkomen dat we met nieuwbouw eenzijdige wijken creëren met alleen goedkope of dure woningen of buurten met een eenzijdige
Nieuwe woningbouwinitiatieven toetsen we aan ons lokale Kwaliteitskader. De uitgangspunten van dit kader wordt elke twee jaar geactualiseerd.
7.
bevolkingssamenstelling.
We monitoren de woningmarkt periodiek, zodat we kunnen inspelen op veranderingen in de vraagdruk. Waar nodig passen we dan de woningproductie aan.
2.3 Acties en afspraken
Woningbouw voor starters 8.
Minimaal 30% van onze woningbouwopgave wordt in het goedkope koopsegment
Algemeen
of middeldure huur (< €900) gerealiseerd. Daarmee spelen we met name in op de
1.
woningbehoefte van starters, maar ook andere doelgroepen met beperkte
We gaan uit van een plancapaciteit van 665 woningen (harde + zachte plannen) tot
financiële mogelijkheden.
en met 2025. 2.
We reserveren 60 woningen voor de rood voor rood regeling
3.
We
zetten
het
herstructureringsfonds
in
om
waar
9. nodig
complexe
inbreidingsprojecten financieel mogelijk te maken. 4.
Als zich kansrijke inbreidingslocaties voordoen waar woningbouw gewenst is, zijn
betaalbare koopwoningen voor starters ook op de lange termijn betaalbaar te houden (bijvoorbeeld beperkte kavelgrootte, beperkt aantal slaapkamers, kleine beukmaat).
we bereid om actief gronden aan te kopen. Dat geldt vooral voor locaties waar we
10. In Denekamp ontwikkelen we een pilot waar ruimte is voor 10 tot 15 Tiny Houses.
een specifiek woonmilieu willen realiseren (bijvoorbeeld betaalbare woningen) die
Na realisatie evalueren we de pilot om te zien of er ruimte is voor meer van dit
anders niet op deze plek gerealiseerd zouden worden vanwege hoge
soort initiatieven.
ontwikkelkosten. 5.
We stellen nadere voorwaarden met betrekking tot uitbouwmogelijkheden om
11. We continueren de Starterslening, zodat starters daarmee meer financiële ruimte
De huidige zelfbewoningsplicht bij uitgifte van kavels wordt uitgebreid naar alle
krijgen om een woning aan te kopen. We indexeren de hoogte van de
nieuwbouwprojecten (gericht op koopwoningen) in de gemeente. Dit leggen wij
Starterslening en aankoopsom jaarlijks aan hand van de jaarlijkse wijziging van de
vast in een anterieure overeenkomst met de projectontwikkelaars. Indien
NHG-grens.
landelijke wetgeving mogelijkheden gaat geven voor een zelfbewoningsplicht voor
12. We onderzoeken de wenselijkheid en haalbaarheid van de invoering van een Doelgroepenverordening. Daarmee wordt het mogelijk om vast te leggen welk aandeel van de nieuwbouw (minimaal) moet bestaan uit goedkope (huur en/of
2 Op dit moment is nadere wetgeving in ontwikkeling (juni 2021). Het opkopen en
verhuren van bestaande koopwoningen zou dan vergunningplichtig gemaakt kunnen worden via een Huisvestingsverordening.
1774.111 | Woonvisie 2021+
14
koop)woningen, wie de beoogde doelgroep daarvoor is en hoe lang deze woningen minimaal voor het betaalbare segment behouden moeten blijven. Levensloopbestendige woningbouw 13. Een belangrijk deel van de nieuw te realiseren woningen dient levensloopbestendig te zijn of eenvoudig daartoe aan te passen zijn. De criteria voor een levensloopbestendige woning staan in hoofdlijnen in het groene kader benoemd in deze woonvisie en worden nog nader uitgewerkt. 14. Als initiatieven voor collectieve woonvormen (bijvoorbeeld wonen in een hofje of Collectief Particulier Opdrachtgeversschap) zich aandienen, willen we deze faciliteren en ondersteunen, mits er sprake is van een aantoonbare lokale behoefte. Woningbouw voor gezinnen 15. Een (beperkt) deel van het woningbouwprogramma richten we op de ontwikkeling van (koop)woningen voor gezinnen. Dit is van belang om gevarieerde nieuwbouwlocaties (qua typologie en prijsklasse) te creëren.
1774.111 | Woonvisie 2021+
15
1774.111 | Woonvisie 2021+
16
Enkele cijfers over de huurvoorraad in de Gemeente Dinkelland Figuur 5: Huidige woningvoorraad Mijande Wonen (naar huurprijsklasse* en woningtype) in de Gemeente Dinkelland.
Eengezinswoning
3 Huren in Dinkelland
Appartement met lift Appartement zonder lift
Geleidelijke afname van sociale huurvoorraad -
In onze gemeente staan ongeveer 1.390 sociale huurwoningen die in het bezit zijn van woningcorporaties; zo’n 14% van de totale woningvoorraad. Op enkele appartementen
< €432
200 €432 - €619
400
600
€619 - €663
800
1.000
€663 - €737
> €737
1.200
na zijn alle sociale huurwoningen in bezit van Mijande Wonen. Daarnaast bevindt ook een deel van de particuliere huursector zich in het goedkope prijssegment (< €752); tussen de 485 en 625 woningen3 De toekomstige behoefte aan sociale huur wordt bepaald op basis van woonwensen van woningzoekenden en door toewijzingseisen. Voornamelijk huishoudens met een inkomen tot €40.024 (Prijspeil 2021) komen nog in aanmerking voor sociale huur. In onze gemeente zien we dat de woonwens misschien wel bepalender is dan de toewijzingseisen. In Dinkelland bestaat van oudsher een zeer sterke kooporiëntatie. Zowel jong als oud gaat bij verhuizing op zoek naar een koopwoning, ook veel huishoudens met een inkomen onder de €40.024. De verwachting is bovendien dat de kooporiëntatie de komende jaren verder toe gaat nemen. Onder andere als gevolg van de huidige generatie ouderen die -minder dan in het verleden- de overstap van hun huidige koopwoning naar een sociale huurwoning zullen overwegen. Uit onderzoek van het EIB (2019) werd voor de gemeente Dinkelland een afname van de behoefte aan
Bron: Mijande Wonen (2020) *Prijspeil 2020 Figuur 6: Samenstelling sociale huurvoorraad per kern (2020)
Denekamp Ootmarsum Weerselo Lattrop Breklenkamp Deurningen Rossum Saasveld Tilligte Totaal
64% 65% 80%
71% 0%
afname van de vraag speelt nog niet acuut. Wel is er sprake van een relatief korte
Eengezinswoning
sociale huurwoning in onze gemeente. Toch houden we een slag om de arm wat betreft de opgave voor de sociale huur. De Coronacrisis zal gevolgen hebben voor de economische groei en daarmee de koopkracht van huishoudens. Daarnaast is de kloof tussen de huur en koopsector in Dinkelland als
21% 13% 14% 6%
100% 100% 100% 100% 100%
sociale huurwoningen geprognosticeerd voor de komende tien jaar verwacht. Die zoekduur; gemiddeld genomen vindt een woningzoekende binnen een half jaar een
15% 22%
10%
20%
30%
14%
40%
50%
Appartement met lift
60%
70%
80%
16% 90% 100%
Appartement zonder lift
Bron: Mijande Wonen (2020) Figuur 6: Huidige voorraad particuliere huurwoningen (naar prijsklasse*) in Gemeente Dinkelland
400 300
3
Het exacte aantal particuliere huurwoningen in de prijsklasse tot €752 is lastig te bepalen, genoemde bandbreedte vormt een benadering op basis van meerdere analysemethoden (CBS, Lokale Monitor Wonen).
200 100
1774.111 | Woonvisie 2021+
0
17
< €432
€432-€619
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020) *Prijspeil 2020
€619-€737
€737-€950
> €950
Onbekend
Belangrijke inkomensgrenzen voor het toewijzen van sociale huurwoningen (Prijspeil 2021) gevolg van de stijgende koopprijzen groter geworden. Het wordt steeds lastiger om
Doelgroep sociale huur
vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar de koopsector. Tenslotte is de
Woningcorporaties dienen vrijkomende sociale huurwoningen voornamelijk toe te wijzen aan
verwachting dat de voorraad goedkope huurwoningen in de particuliere sector door
huishoudens met een beperkt inkomen. Hiervoor gelden de volgende inkomensgrenzen:
huurprijsstijgingen zal verminderen.
•
Voor de komende jaren gaan we uit van een geleidelijke afname van het aantal sociale huurwoningen in onze gemeente. We willen dat dit vooral plaatsvindt door middel van
huishoudens met een inkomen tot €40.024. •
verkoop. Daarmee vergroten we namelijk het aanbod aan betaalbare koopwoningen voor starters. Een andere mogelijkheid is om sociale huurwoningen (al dan niet tijdelijk)
Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan Maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurvoorraad kan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen de €40.024 en €44.655.
•
te liberaliseren (naar een huurprijs boven de €752), mits daar behoefte aan is. Dit zou
Maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurvoorraad kan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van €44.655 of hoger.
een uitkomst kunnen bieden voor mensen die een te hoog inkomen hebben voor de
Er ligt een voorstel bij de Tweede Kamer om de laagste inkomensgrens (gericht op 80% van de toe te
sociale huur, maar te laag om een woning te kunnen kopen.
wijzen huurwoningen) te splitsen een twee verschillende inkomensgrenzen, afhankelijk van de
In de tussentijd monitoren gemeente en Mijande Wonen de vraag naar sociale huur. Op
huishoudensgrootte.
basis van deze monitoring bekijken we periodiek of de kwantitatieve opgave voor de sociale huur moeten bijstellen.
Passend Toewijzen Het Passend Toewijzen is per 1 januari 2016 ingevoerd en houdt in dat de goedkoopste sociale
In elke kern een mix van koop en huur
huurwoningen voornamelijk worden toegewezen aan de huishoudens met de laagste inkomens. Het
Het aanbod aan sociale huurwoningen bevindt zich met name in Denekamp,
doel hiervan was enerzijds betaalbaarheidsproblemen te beperken (doordat huishoudens een
Ootmarsum en Weerselo. Voor de kleinere kernen geldt dat we het in de basis belangrijk
huurwoning passend bij hun financiële mogelijkheden krijgen toegewezen) en anderzijds het beperken
vinden dat elke kern (in meer of mindere mate) over aanbod aan sociale huurwoningen
van de overheidsuitgaven voor de huurtoeslag.
beschikt. Een mix van koop- en huurwoningen levert een bijdrage aan een gevarieerde
Uitgangspunt bij het Passend Toewijzen is dat 95% van de huishoudens met recht op huur toeslag een
bevolkingssamenstelling en daarmee de leefbaarheid van een kern. Mocht het
sociale huurwoning tot de aftoppingsgrenzen krijgen toegewezen. De volgende inkomensgrenzen gelden
voorkomen dat de vraag in sommige kernen zo beperkt is dat zelfs een klein aantal
per aftoppingsgrens:
sociale huurwoningen niet (meer) nodig is, dan gaan gemeente en Mijande Wonen
•
Eenpersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €23.725 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
hierover met elkaar in gesprek.
•
Tweepersoonshuishouden tot AOW leeftijd: €32.200 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
•
Drie of meerpersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €32.200 (inkomen) - €678 (2e aftoppingsgrens)
•
Eenpersoonshuishoudens vanaf AOW leeftijd: €23.650 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
•
Tweepersoonshuishouden vanaf AOW leeftijd: €32.075 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
•
Drie of meerpersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €32.075 (inkomen) - €678 (2e aftoppingsgrens)
Kwalitatieve nieuwbouwopgave sociale huur Net als voor de totale woningmarkt geldt ook dat binnen de huursector het aantal 1+2 persoonshuishoudens de komende jaren gaat toenemen, terwijl het aantal gezinnen wat zal afnemen. Dit is een gevolg van de vergrijzing; het aantal oudere 1+2 persoonshuishoudens neemt toe.
1774.111 | Woonvisie 2021+
18
Dit vraagt ook wat van de samenstelling van de sociale huurvoorraad. Op dit moment
kent. Als er nieuwbouw plaatsvindt, vinden we het belangrijk dat deze woningen
bestaat de sociale huurvoorraad uit vooral eengezinswoningen. In de toekomst zal de
voornamelijk in het segment tot de aftoppingsgrenzen verhuurd worden.
behoefte
vooral)
Tegelijkertijd zien we dat de betaalbaarheid van nieuwbouw van sociale huur onder
levensloopbestendige woningen. Daarbij gaat het om woningen die voor ouderen maar
wellicht
wat
meer
uitgaan
naar
iets
kleinere,
(maar
druk komt te staan door een stapeling van kwaliteitseisen (duurzaamheid,
ook andere leeftijdsgroepen aantrekkelijk zijn. Bij nieuwbouw in de sociale huur zetten
levensloopbestendigheid, bouwen op inbreidingslocaties) en stijgende bouwkosten. Als
we daarom primair in op het vergroten van het aanbod aan kleine grondgebonden
gemeente gaan we samen met Mijande Wonen kijken naar de mogelijkheden om de
levensloopbestendige woningen. Deze woningen kunnen de komende jaren met name
realisatie van betaalbare sociale huurwoningen te vergroten.
toegewezen moeten worden aan senioren en op de lange termijn (als de vergrijzingspiek
De betaalbaarheid van de sociale huursector is niet alleen van belang bij nieuwe
is geweest) meer en meer ingezet worden voor het huisvesting van jonge 1+2
huurders, maar zeker ook voor huidige huurders. In dat opzicht constateren we dat door
persoonshuishoudens.
de invoering van het Passend Toewijzen (de goedkope huurwoningen moeten
In beperkte mate is er ook vraag naar levensloopbestendige appartementen, maar dit
voornamelijk aan de laagste inkomens worden toegewezen) heeft geholpen bij het
speelt vooral in de kernen met veel voorzieningen; Denekamp, Ootmarsum en in
verminderen van betalingsproblematiek in de sociale huur. Toch blijft het thema een
mindere mate Weerselo. Toch zullen de meeste woningzoekenden (nu en in de
aandachtspunt. Daarom ondersteunt de gemeente de werkwijze van Mijande Wonen
toekomst) op zoek zijn naar een grondgebonden woning. Overigens beschikt Mijande
om via de inzet van woonconsulenten (die bij huurachterstanden in gesprek gaan met
Wonen op diverse plekken in de gemeente al over specifiek woningaanbod voor
huurders) huisuitzettingen te voorkomen.
senioren.
Ook bij het aanbrengen van duurzaamheidsmaatregelen is de betaalbaarheid een
Een betere match tussen vraag en aanbod hoeft niet enkel via nieuwbouw tot stand te
aandachtspunt. Als gemeente vinden we het van belang de totale woonlasten (huur- en
komen. Samen met Mijande Wonen willen we via een gebiedsgerichte aanpak ook
energielasten) van huurders na duurzaamheidsaanpassingen minimaal gelijk blijven en
kijken of er een doorstroomketen op gang kan komen. Bijvoorbeeld doordat ouderen
het liefst lager worden.
verhuizen naar een aangepaste woning, waardoor er eengezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen en starters. Zoiets kan juist op kernniveau georganiseerd worden,
Particuliere huur voor middeninkomens
omdat mensen vaak binnen hun eigen kern willen verhuizen.
Ongeveer 10% van de woningvoorraad in Dinkelland bestaat uit particuliere huur (zo’n 1.400 woningen). De vraag naar dit segment richt zich met name op de grote kernen,
Voldoende betaalbare huurwoningen
waar ook een groot deel van het aanbod zich bevindt. De vraag is met name afkomstig
Het is belangrijk dat de sociale huurwoningen in onze gemeente voldoende betaalbaar
van alleenstaande starters die (nog) te weinig mogelijkheden hebben om een woning te
zijn voor de doelgroep die hier behoefte aan heeft. Daarbij gaat het in eerste instantie
kopen en tweeverdieners die een particuliere huurwoning zoeken ter overbrugging naar
om voldoende betaalbaar aanbod voor de primaire doelgroep (de huishoudens die qua
een koopwoning. Vooral in het segment tot €900 valt nog vraag te verwachten de
inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag). Daarvoor is het zaak dat het grootste
komende jaren.
deel van de sociale huurvoorraad een huurprijs tot de 1e danwel 2e aftoppingsgrens
Daarnaast zien we ook aanbod aan particuliere huur in boerderijen in het buitengebied. Vaak is er dan sprake van een inwoningssituatie; meerdere huishoudens die op één
1774.111 | Woonvisie 2021+
19
adres woonachtig zijn. Ook hierbij gaat het vaak om starters die gedurende hun
19. In elke kern van de gemeente blijft aanbod van sociale huur aanwezig. Mocht het
zoektocht naar een goedkope koopwoning een woonplek in de particuliere huur hebben
voorkomen dat de vraag in sommige kernen zo beperkt is dat zelfs een klein aantal
gevonden.
sociale huurwoningen niet (meer) nodig is, dan gaan gemeente en Mijande Wonen
Voor de komende jaren zien we een bescheiden opgave voor uitbreiding van de
hierover met elkaar in gesprek.
particuliere huursector. Immers; veel mensen die nu in een particuliere huurwoning
20. Samen met Mijande Wonen monitoren we de vraagdruk in de sociale huur. Zo
wonen, zien dit als alternatief voor een (betaalbare) koopwoning. De focus op de
nodig passen we daarop de ambities met betrekking tot de beschikbaarheid van
nieuwbouwopgave moet daarom in de betaalbare koop zitten. Daarnaast zien we een beperkte opgave in de grote kernen om het aanbod aan levensloopbestendige woningen (zowel grondgebonden als gestapeld) uit te breiden, vooral gericht op de groep middeninkomens; mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een woning te kunnen kopen.
sociale huur aan. 21. De gemeente en Mijande Wonen gaan jongeren (en andere doelgroepen) actief informeren over hun mogelijkheden in de sociale huur. 22. Met Mijande Wonen willen we een of meerdere pilots opzetten om een doorstroomketen op gang te brengen, uitgaande van een gebiedsgerichte aanpak.
Daarnaast is het ook van belang om onder andere bij thuiswonende jongeren (maar wellicht bij ook andere doelgroepen), de mogelijkheden voor de sociale huursector
Betaalbaarheid sociale huur
beter onder de aandacht te brengen. Een deel van de jongeren die een particuliere
23. We vinden het belangrijk dat nieuwbouw in de sociale huur met name in het
huurwoning zoeken, zou ook (snel) terecht kunnen in een goedkopere sociale
segment tot de 2e aftoppingsgrens wordt gerealiseerd. We maken hierover nadere
huurwoning, maar zij zijn onvoldoende bekend met de mogelijkheden, of zien een
prestatieafspraken met Mijande Wonen.
sociale huurwoning niet zitten. Huuraanbod voor middeninkomens 24. Er is behoefte aan uitbreiding van het middeldure huuraanbod voor
3.1 Acties en afspraken
middeninkomens (>€40.024). Het gaat daarbij vooral om ontwikkeling van huurwoningen in de categorie €752 tot €900. Particuliere ontwikkelaars zijn de
Beschikbaarheid sociale huur
eerst aangewezen partij voor de ontwikkeling van dit segment. Als vanuit deze
16. In 2025 beschikken we over minimaal 1.340 sociale huurwoningen die in het bezit
partijen onvoldoende interesse hiervoor is, voorzien we een rol voor Mijande
zijn van een woningcorporatie. 17. We streven naar een gemiddelde actieve zoektijd voor woningzoekenden van maximaal 1 jaar.
Wonen om in dit aanbod te voorzien. 25. Voor geclusterde woonvormen voor mensen met een zorgvraag zien we tevens ruimte om particuliere huur in het segment tot €752 te realiseren (mits de
18. Als er een behoefte is aan sociale huurwoningen (< liberalisatiegrens), dan is de
woonkwaliteit dan nog steeds aansluit bij de behoefte van de toekomstige
corporatie (in dit geval Mijande Wonen) de eerst aangewezen partij voor de
huurder). Het aanbod aan deze woonvorm is namelijk zeer beperkt en een lagere
ontwikkeling hiervan.
huurprijs kan ouderen stimuleren om de stap tot verhuizing te zetten.
1774.111 | Woonvisie 2021+
20
1774.111 | Woonvisie 2021+
21
Enkele cijfers over de bestaande woningvoorraad in de Gemeente Dinkelland
4 Kwaliteit bestaande voorraad op peil 4.1 Energietransitie: pilotaanpak per kern
Figuur 5: Ontwikkeling gemiddeld gasverbruik per woning (in m³in Gemeente Dinkelland (2015-2018) 2.500 2.000 1.500
Om de CO₂ uitstoot te beperken, zullen we anders om moeten gaan met de beschikbare energie. In het Klimaatakkoord is als doelstelling opgenomen om in 2050 vrijwel geheel
1.000 500
energieneutraal te zijn. Als tussendoel heeft de gemeente Dinkelland de ambitie om in 2023 20% van onze energie duurzaam op te wekken (en in 2030 30%). Daarnaast willen
0 Dinkelland
we in 2023 een energiebesparing van 6% ten opzichte van 2018 hebben bereikt (en in
Nederland Koop
2030 12%).
energieneutraal (BENG). Maar nieuwbouw vormt slechts een klein deel van de totale woningvoorraad. Het grootste deel zijn bestaande woningen die nog zijn aangesloten op het aardgasnetwerk. Ook deze woningen moeten uiteindelijk gebruik maken van
Nederland Huur
2015
Hierbij ligt een belangrijke opgave bij de woningvoorraad. Voor de nieuwbouw zijn al duidelijke kaders gesteld. Nieuwbouw dient sinds 1 juli 2018 aardgasloos te zijn en bijna
Dinkelland
2016
2017
2018*
Bron: CBS (2020) Figuur 6: (Potentiële) geschiktheid huidige woningvoorraad Gemeente Dinkelland, vergeleken met Regio Twente (2020).
duurzame energiebronnen. In de regionale Warmtevisie Noordoost-Twente zijn hiervoor al duidelijke
Niet geschikt
richtinggevende kaders aangegeven. We leggen de eerste jaren de focus op no-regret maatregelen; eerst woningen optimaal isoleren, daarna de aandacht verleggen naar duurzame energieopwekking. Een dergelijk grote opgave vergt goede samenwerking
Potentieel geschikt
tussen betrokken partijen. We starten daarom met een integrale aanpak in Weerselo en Tilligte. De ervaringen die we daar op doen gebruiken we voor de energietransitie in andere kernen. Daarbij stimuleren we duurzame initiatieven van onderop. Daarvoor gaan we bij de energietransitie nauw samenwerken met werkgroepen en coöperaties op het vlak van duurzaamheid in de kernen. Verder hebben we als ambitie om in 2024 zoveel mogelijk daken asbestvrij te hebben.
(Theoretisch) geschikt 0%
10%
20%
30%
Twente
40%
50%
60%
70%
Dinkelland
Hiervoor volgen we de Versnellingsaanpak asbestsanering door Rijk en Provincie. Via het Duurzaamheidsfonds Dinkelland willen we het plaatsen van panelen stimuleren ter
Bron: Monitor Gezond Wonen, Provincie Overijssel (2020)
vervanging van asbestdaken.
1774.111 | Woonvisie 2021+
22
80%
Verduurzaming bestaande voorraad
voeren we de jaarlijkse ambitie in de toekomst op om het na te streven doel van
De transitie naar aardgasloze wijken vergt een lange aanlooptijd. In de tussentijd gaan
gemiddeld energie-index 1,4 alsnog te kunnen halen. Als gemeente vinden we het
we aan de slag met no regretmaatregelen om snel stappen te kunnen zetten. Daarbij
daarbij belangrijk dat de investeringen op het gebied van verduurzaming door Mijande
constateren we dat het energieverbruik per woning in Dinkelland op dit moment ruim
Wonen naar rato van haar woningbezit in Dinkelland geschiedt (ongeveer een derde van
boven het landelijk gemiddelde ligt. Dit komt voor een belangrijk deel doordat onze
het woningbezit van de corporatie, dus ook een derde van de totale
woningen groter zijn dan gemiddeld; veel ruime, grondgebonden woningen. Binnen
duurzaamheidsinvesteringen).
Dinkelland is te zien dat het energieverbruik bij koopwoningen hoger is dan bij
Dit stemmen we af bij het maken van prestatieafspraken. Hierbij is ons uitgangspunt dat
huurwoningen. Ook hier speelt het woonoppervlak en woningtype een rol;
verduurzaming van de sociale huursector een belangrijk streven is, maar tegelijkertijd
koopwoningen zijn ruimer en zijn vaker (half)vrijstaand, waardoor minder warmte
in balans moet zijn met de betaalbaarheid van de huurwoning voor de huurders.
wordt vastgehouden dan bij een rijwoning of appartement (waar veel huurwoningen uit bestaan). Ook heeft Mijande Wonen de afgelopen jaren al de nodige investeringen gedaan om woningen te verduurzamen. De particuliere woningvoorraad blijft daar bij
4.2 Levensloopbestendigheid van woningen
achter. Daarom gaan we particuliere woningeigenaren beter in staat stellen om hun woning te
Zoals benoemd in hoofdstuk 2 zal het aantal ouderen de komende jaren toenemen. Om
verduurzamen. De gemeente stelt via het Energieloket informatie beschikbaar,
in hun woningvraag te voorzien zetten we in eerste instantie in op het toevoegen van
bijvoorbeeld als het gaat om het uitvoeren van een woonscan (inzicht verkrijgen in de
levensloopbestendige woningen. Daarmee creëren we doorstroming; senioren
technische mogelijkheden om aanpassingen in de woning te maken), de
verhuizen naar een levensloopbestendige woning en maken zo weer een gezinswoning
beschikbaarheid van financiële ondersteuning en een check op het energieverbruik. Ook
vrij voor een jonger, groter huishouden.
is het mogelijk dat een van de wooncoaches aan huis langskomt om advies te geven
De verwachting is echter nog steeds dat een substantieel deel van de oudere
over de mogelijkheden om de woning te verduurzamen. Daarnaast verkennen we de
huishoudens niet zal verhuizen naar een andere, levensloopbestendige woning. Zij
mogelijkheden om aanvullende instrumenten in te voeren ter stimulering van
willen het liefst in de huidige woning in hun vertrouwde buurt blijven wonen. Daarom
verduurzaming van oudere woningen.
blijft het belangrijk om oudere huishoudens bewust te maken van hun toekomstige
Voor de sociale huursector hebben we met Mijande Wonen de ambitie uitgesproken
woonsituatie.
om in 2031 de sociale huurvoorraad op een duurzaamheidsniveau van gemiddeld
Woningeigenaren kunnen hiervoor een beroep doen op één van de wooncoaches. Zij
energie-index 1,4 te hebben (gemiddeld label B). De financiële mogelijkheden van de
geven informatie over het verduurzamen, maar ook het levensloopbestendiger maken
corporatie maakten het de afgelopen jaren niet mogelijk om voldoende stappen te
van de woning. Die mogelijkheden zijn er ook, want een groot deel van de
zetten om deze ambitie te halen. Voor de komende jaren vinden we het belangrijk dat
woningvoorraad (73%) is met enkele aanpassingen levensloopbestendig te maken (zie
de corporatie een inspanning pleegt in het verduurzamen van haar bezit in de
figuur 6). Daarnaast bieden we de Blijverslening aan waarmee woningeigenaren
gemeente, voor zover haar financiële mogelijkheden reiken. De voortgang van deze
maatregelen kunnen financieren om hun woning levensloopbestendiger te maken. Tot
opgave monitoren we samen met Mijande Wonen. Als de financiële situatie het toelaat,
op heden wordt echter nog niet of nauwelijks van deze lening gebruik gemaakt. We gaan
1774.111 | Woonvisie 2021+
23
daarom samen met diverse belangenorganisaties en zorgaanbieders in gesprek om te komen tot een aangepaste communicatiestrategie om zo woningeigenaren gerichter van informatie te kunnen voorzien. Het effect en eventuele voortzetting Blijverslening evalueren we vervolgens het komende jaar.
27. We ondersteunen en faciliteren lokale energiecoöperaties zodat zij meer bewoners weten te bereiken met hun acties. 28. We verkennen de mogelijkheden voor aanvullende maatregelen, zoals de inzet van een Duurzaamheidslening of -fonds.
Ook voor de sociale huursector geldt dat veel oudere huurders het liefst zo lang mogelijk
29. We zetten in op een verdere verduurzaming van de sociale huurvoorraad. Hierover
in hun huidige woning willen blijven wonen (en dus niet willen verhuizen), zo blijkt uit
maken we nadere afspraken met Mijande Wonen. We vinden het hierbij belangrijk
recent onderzoek van Mijande Wonen en de Gemeente (2020). Met enkele
dat de duurzaamheidsinvesteringen van Mijande Wonen in verhouding staan tot
aanpassingen kunnen veel oudere huurders in hun huidige woning blijven wonen
de omvang van hun woningbezit in Dinkelland.
(beugels/handgrepen, verwijderen van drempels worden). Als gemeente vinden we het belangrijk dat -daar waar mogelijk- sociale huurwoningen
Levensloopbestendiger maken van bestaande woningen
levensloopbestendiger worden gemaakt, zodat ze bewoonbaar zijn voor zowel huurders
30. We gaan nog meer bekendheid geven aan de mogelijkheden van de Blijverslening
met als zonder zorgvraag. Vooral bij renovatie of groot onderhoud zijn er mogelijkheden
richting particuliere woningeigenaren. Komend jaar evalueren we het effect van de
om dergelijke maatregelen te nemen. Hierbij is het echter niet reëel om de definitie van
Blijverslening en kijken we hoe we de inzet van dit instrument continueren.
een levensloopbestendige woning (groen kader uit paragraaf 2.2) als referentie voor de
31. We vinden het belangrijk dat bestaande sociale huurwoningen waar mogelijk
bestaande bouw te nemen. De mogelijkheden om aanpassingen in bestaande
levensloopbestendiger worden gemaakt. De mogelijkheden hiervoor verschillen
huurwoningen aan te brengen verschillen namelijk per complex. Vaak kan het plaatsen
per complex. In de prestatieafspraken kijken we samen met Mijande Wonen welke
van een traplift of andere eenvoudige aanpassingen een bestaande woning al veel
aanpassingen gemaakt kunnen worden voor complexen die op de planning staan
levensloopbestendiger maken.
voor groot onderhoud.
Daarom maken we samen met Mijande Wonen prestatieafspraken om de mogelijkheden voor het levensloopbestendiger maken van bestaande huurwoningen nader te concretiseren. In ieder geval vinden we het belangrijk dat sociale huurwoningen na renovatie niet minder levensloopbestendig zijn dan daarvoor.
4.3 Acties en afspraken Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad 26. We zetten actiever in op het informeren en bewust maken van bewoners om hun woning te verduurzamen. Hiervoor continueren we onze inzet op het Energieloket, HuisScan, wooncoaches.
1774.111 | Woonvisie 2021+
24
1774.111 | Woonvisie 2021+
25
Prognose ontwikkeling aantal zorgvragers (per doelgroep) in Gemeente Dinkelland Figuur 7: Gemeente Dinkelland. Ontwikkeling aantal ouderen met een middelzware tot zware zorgvraag (2019-2030)
600
5 Wonen met zorg Mensen met een zorgvraag blijven steeds langer zelfstandig wonen. Dat geldt niet alleen voor ouderen (in absolute zin de grootste groep zorgvragers), maar ook voor mensen
500 400 300
met een verstandelijke beperking en mensen met psychiatrische problematiek. Dit betekent dat onze woningvoorraad hierop moet worden aangepast. Er blijft ook een groep mensen met een zware zorgvraag bestaan. Voor hen blijft er ook in de toekomst behoefte aan verpleeghuiscapaciteit of een beschermd wonen-voorziening. Daarmee staat Nederland (en dus ook de Gemeente Dinkelland) voor een grote woonzorgopgave
200 100 0 Middelzware zorgvraag
voor de komende jaren. De Landelijke Taskforce Wonen en Zorg heeft daarom als doel gesteld dat alle
2019
gemeenten in 2021 de behoefte aan wonen met zorg hebben geïnventariseerd en op basis daarvan een Woonzorgvisie hebben opgesteld. Met de Provinciale Monitor Gezond Wonen en de visie op wonen en zorg in dit hoofdstuk, geven we voor een groot deel invulling aan deze doelstelling van de Taskforce. Daarnaast hebben we acties en afspraken opgenomen om ontbrekende onderdelen in de vraag-aanbodanalyse en visie nader uit te werken. Eerder in deze woonvisie is de woningbehoefte van de mensen met een lichte zorgvraag ter sprake gekomen. Voor hen volstaat vaak een levensloopbestendige woning. In dit