Bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest_Toelichting.pdf

Bestemmingsplan

Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.OOTBPBROOKHUISNWVG01

Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Huidig planologisch regime 1.5 Leeswijzer

7 7 7 7 7 9

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 2.1 Ootmarsum 2.2 Huidige situatie plangebied

11 11 11

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gewenste ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

13 13 14

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

17 17 21 25 27

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Geluid 5.2 Bodem 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Bedrijven en milieuzonering 5.6 Ecologie 5.7 Archeologie en cultuurhistorie 5.8 Besluit milieueffectrapportage

33 33 34 35 36 38 40 42 43

Hoofdstuk 6 Wateraspecten 6.1 Vigerende beleid 6.2 Waterparagraaf

45 45 46

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

47 47 47 48

Hoofdstuk 8

51

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Inspraak, vooroverleg en zienswijzen 9.1 Vooroverleg 9.2 Inspraak 9.3 Zienswijzen

2

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

53 53 53 53

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

3

4

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

Toelichting

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

5

6

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de bouw van 24 grondgebonden woningen in de kern Ootmarsum (gemeente Dinkelland). De nog onbebouwde gronden zijn door de gemeente aangewezen voor woningbouwontwikkeling en maken onderdeel uit van het algemene woningbouwplan 'Brookhuis'. Concreet gaat het plan uit van de realisatie van 24 grondgebonden woningen, variërend in vrijstaande woningen, twee-onder-één-kappers en rijwoningen en de daarbij behorende (infrastructurele en groen)voorzieningen. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum, Brookhuis" (vastgesteld op 18 maart 2008), aangezien het stedenbouwkundige plan is gewijzigd en niet meer past. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan vereist. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de herziening van het bestemmingsplan ter plaatse in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied ligt aan het Brookhuis, in het zuiden van de kern Ootmarsum. De ligging van het plangebied in Ootmarsum en ten opzichte van de directe omgeving wordt in afbeelding 1.1 weergegeven. De rode ster en de rode omlijning geven respectievelijk de locatie en indicatieve begrenzing van het plangebied weer.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

1.3 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan 'Ootmarsum, Brookhuis Noordwest' bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1774.OOTBPBROOKHUISNW-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Huidig planologisch regime 1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen "Ootmarsum, Brookhuis" (vastgesteld op 18 maart 2008) en het "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" (vastgesteld op 29 mei 2018). Verder geldt er plaats van het plangebied het "Paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland". In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum, bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

7

Brookhuis" opgenomen. Het plangebied is hierop indicatief met roze omlijning weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Ootmarsum, Brookhuis" (Bron: Ruimtelijke Plannen/Gemeente Dinkelland) 1.4.2

Bestemmingen

Op basis van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum, Brookhuis' gelden ter plaatse van het plangebied de bestemmingen 'Woondoeleinden 1', 'Tuin', 'Woongebouw', 'Groenvoorzieningen', 'Water' en 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden'. Hierna wordt beknopt ingegaan op de deze bestemmingen. Woondoeleinden 1 De voor 'Woondoeleinden 1' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep. Als hoofdgebouwen mogen uitsluitend woonhuizen binnen een bouwvlak worden gebouwd. Binnen het plangebied zijn binnen deze bestemming 14 wooneenheden toegestaan. Tuin De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor voortuinen en zijtuinen, erkers, parkeervoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor het bouwen van gebouwen geldt als gebouwen uitsluitend erkers bij woonhuizen mogen worden gebouwd. Woongebouw De voor 'Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor onder meer woongebouwen en bijgebouwen. Een woongebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Binnen het plangebied zijn binnen deze bestemming 10 wooneenheden toegestaan. Groenvoorzieningen De voor 'Groenvoorzieningen' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Water De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor waterlopen en partijen, oevers en ondergeschikte groenvoorzieningen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Verkeers- en verblijfsdoeleinden De voor 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten. voet- en rijwielpaden en parkeervoorzieningen.

8

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

1.4.3

Strijdigheid

Het realiseren van 24 woningen en de bijbehorende voorzieningen binnen het plangebied is niet mogelijk, aangezien de stedenbouwkundige opzet niet past binnen de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum, Brookhhuis". Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het benodigde juridisch planologische kader waarmee de voorgenomen ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt.

1.5 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Dinkelland beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten waaronder de watertoets. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en het vooroverleg.

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

9

10

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

2.1 Ootmarsum Ootmarsum is één van de oudste stadjes in Twente, gelegen aan de voet van de Kuiperberg. De oorsprong van Ootmarsum ligt reeds voor onze jaartelling, toen een nomadenstam een Berghfrede stichtte; het huidige Bergplein met directe omgeving. De nederzetting die hieruit ontstond (in het jaar 126 na Christus) kreeg de naam van de legendarische koning en veldheer Othmar. In de loop der jaren is de naam van de toenmalige nederzetting "Othmarsheem" veranderd in Ootmarsum. Ootmarsum lag op een kruising van wegen. Hierdoor ontstond een intensief handelsverkeer en ontwikkelde zich een bloeiend gildeleven. Rond 770 werd in Ootmarsum een van de eerste kerkjes in Twente gebouwd. Ootmarsum was rond het jaar 1000 een van de grootste parochies in Twente, westwaarts strekte het zich oorspronkelijk tot en met Almelo uit. In de Middeleeuwen floreerde de handel in Ootmarsum, vanwege de gunstige ligging: zowel aan een belangrijke noord-zuid-route als aan de route West-Nederland Noord-Duitsland. Rond 1300 werden aan Ootmarsum stadsrechten verleend. Vervolgens werd Ootmarsum, met de aanleg van een dubbele rij grachten en aarden wallen, een vestingstad. In het kader van de Tachtigjarige oorlog vestigden Spanjaarden zich in Ootmarsum. Zij werden in 1597 door legers van Prins Maurits uit Ootmarsum verdreven, waarna de vesting ontmanteld werd.

Een kogel in de kerk herinnert nog aan dit beleg. Vanuit het stadscentrum lopen enkele linten naar het buitengebied en de omliggende kernen. Deze linten maakten deel uit van de oude handelsroutes en vormden de basis voor de eerste uitbreidingen buiten de omwalling. De eerste planmatige uitbreiding van Ootmarsum vond plaats in de jaren '30 en '40 aan de oostzijde van de kern. Het woongebied bestaat hier voornamelijk uit een stroken en blokverkaveling. In de jaren '70 en '80 werd de kern uitgebreid met diverse woongebieden (o.a. Stobbenkamp, Villapark, Wildehof, Vinke) en de meest recente nieuwbouwwijk betreft plan Brookhuis.

2.2 Huidige situatie plangebied Het plangebied ligt aan het Brookhuis, op de hoek van de Alleeweg en de Berend Vinckenstraat. Het plangebied ligt ten zuiden in het centrum van Ootmarsum en maakt onderdeel uit van het de aangewezen woningbouw ontwikkelingslocatie 'Brookhuis'. Rondom het plangebied bevinden zich andere woonwijken. De directe omgeving kenmerkt zich dan ook hoofdzakelijk door de woningen. Het plangebied wordt aan de noord- en westzijde begrensd door respectievelijk de Alleeweg en de Berend Vinckenstraat. De zuidzijde van het plangebied wordt begrensd door het Brookhuis. De gronden aan de oostzijde worden begrensd door woonpercelen. Het plangebied zelf betreft in de bestaande situatie een onbebouwd perceel. Een deel van het plangebied is reeds verhard met een ontsluitingsweg ten behoeve van de oorspronkelijk beoogde inrichting in van plangebied. In afbeeldingen 2.1 en 2.2 zijn respectievelijk een luchtfoto en een straatbeeldfoto van de huidige situatie van het plangebied weergegeven. Het plangebied is op de luchtfoto indicatief met rode lijn aangegeven in afbeelding 2.1.

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

11

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

Afbeelding 2.2: Straatbeeld huidige situatie vanaf de Bisschopstraat (Bron: Google Streetview)

12

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

3.1 Gewenste ontwikkeling 3.1.1

Algemeen

Het voornemen bestaat om het plangebied te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Concreet gaat het om de bouw van 24 grondgebonden woningen met tuinen. Verder worden in het plangebied parkeerplaatsen, een speelveld, verschillende wadi's en een ontsluitingsweg aangelegd. De verdeling van de woningen is als volgt: 12 rijwoningen 6 twee-onder-één-kap woningen 6 vrijstaande woningen 3.1.2

Stedenbouwkundige opzet

De basis voor het oorspronkelijke stedenbouwkundig ontwerp voor het Brookhuis uit 2009 is een heldere stedenbouwkundige structuur en kwalitatief goede woningen in een mooie tuindorpachtige setting. Dat ontwerp is destijds uitgewerkt in een oost-west georiënteerde verkaveling ten oosten van deze locatie en een noord-zuid georiënteerde verkaveling ten zuiden van deze locatie. Vanaf de Poolboer is een diagonale langzaam verkeer route ontworpen die deze verkaveling doorsnijdt. Deze diagonaal verbindt de landschappelijke zijde van het gebied met de dorpskant en is tevens een zichtlijn op de kerktoren. Deze diagonaal doorsnijdt de locatie Brookhuis noordwest en sluit aan op de kruising van de wegen Alleeweg – Berend Vinckenstraat. Daarmee verbindt deze diagonaal de wijk met de omgeving. Deze diagonaal is bepalend voor de stedenbouwkundige opzet van Brookhuis noordwest. Langs de Alleeweg wordt de bestaande bebouwingsstructuur met vrijstaande en twee onder een kap woningen voortgezet. De brede groenstrook langs de Alleeweg wordt doorgezet en bomen versterken hier de laanstructuur. Ook langs de Berend Vinckenstraat bepaalt de brede groenstrook met bomen het beeld. Door het parkeren grotendeels centraal op het binnenterrein te situeren blijft het beeld langs de Berend Vinckenstraat groen. De bebouwing is divers met vrijstaande, twee-onder-één-kap woningen en rijwoningen.

De noordelijke vrijstaande woning is door de bijzondere ligging beeldbepalend. Deze woning sluit zowel aan op de Berend Vinckenstraat als op de diagonaal. Beide richtingen moeten zichtbaar zijn in het ontwerp van de woning. Langs het Brookhuis komen rijwoningen die aansluiten bij de bebouwingsstructuur van het Brookhuis. Door de bredere beukmaat lenen deze woningen zich uitstekend voor levensloopbestendige (senioren)woningen. De brede groenstrook langs het Brookhuis wordt doorgezet en uitgevoerd als een wadi. Doordat het parkeren grotendeels centraal op het binnenterrein is gesitueerd, hoeft de wadi langs het Brookhuis maar beperkt onderbroken te worden en daardoor blijft het beeld groen. De brede groenstroken langs het Brookhuis, de Berend Vinckenstraat en de Alleeweg dragen bij aan de tuindorpachtige setting zoals bedoeld in het oorspronkelijke ontwerp van het Brookhuis. Op het binnenterrein is ruimte voor enkele levensloopbestendige geschakelde woningen. De kavelgrootte is beperkt, maar ruim genoeg voor een slaap- en badkamer op de begane grond, de auto kan op eigen terrein geparkeerd worden met een kleine tuin. Centraal op het binnenterrein komt het speelveld. Doordat het speelveld aan de diagonaal ligt, is het veilig bereikbaar via die langzaam verkeerroute. De wadi langs het Brookhuis is verbonden met de wadi op het binnenterrein en eindigt bij de Alleeweg.

Zo ontstaat een aanzienlijke oppervlakte aan groen ruimte die bij regenval gebruikt kan worden als waterberging. In afbeelding 3.1 is de beoogde inrichting van het plangebied weergegeven. De woningen aan de westzijde krijgen een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. De overige woningen krijgen een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 10 meter.

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

13

Afbeelding 3.1 Inrichting plangebied (Bron: Gemeente Dinkelland)

3.2 Verkeer en parkeren 3.2.1

Algemeen

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die daardoor ontstaat. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018'. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie, 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381 (december 2018)' opgesteld. Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie. Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. In de volgende subparagraaf wordt nader op de uitgangspunten ingegaan. De gemeente Dinkelland valt binnen de categorie 'niet stedelijk'. Het plangebied bevindt zich binnen de bebouwde kom in een gebied dat op basis van de parkeernota als 'rest bebouwde kom' wordt gezien. 3.2.2

Parkeren

Bij het berekenen van het aantal benodigde parkeerplaatsen is uitgegaan van de beleidsnotitie 'Bouwen & parkeren 2018' van de gemeente Dinkelland. Het plangebied ligt in gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Hieronder zijn de uitgangspunten weergegeven. Hieronder is de behoefte in tabelvorm weergegeven. Functie Parkeernorm Aantal Parkeerbehoefte Wonen, vrijstaand 2,3 per woning 6 13,8 pp Wonen, twee-onder-een-kap 2,2 per woning 6 13,2 pp Wonen, tussenwoning of 2 per woning 12 24 pp rijtje Totaal 51 pp Op basis van de hiervoor beschreven uitgangspunten bedraagt de totale parkeerbehoefte van de gewenste ontwikkeling afgerond 51 parkeerplaatsen. In dit geval worden er binnen het plangebied 40 parkeerplaatsen aangelegd in de openbare ruimte rondom de woningen. Daarnaast is er op de opritten en garages van de woningen van de vrijstaande en twee-onder-één woningen voldoende ruimte om de resterende behoefte van 11 parkeerplaatsen in te vullen. Gesteld wordt dat 14

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

de parkeerbehoefte in voldoende mate wordt ingevuld in het plangebied. 3.2.3

Verkeer

3.2.3.1 Verkeersgeneratie Ten aanzien van het berekenen van de verkeersgeneratie wordt aangesloten bij de gemiddelde verkeersgeneratie uit de CROW-publicatie. In dit geval worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: bevolkingsdichtheid: niet stedelijk (gemeente Dinkelland, bron: CBS) en ligging in het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Dit geeft het volgende beeld: Functie Koop, huis, vrijstaand Koop, huis, twee onder een kap Koop, huis, tussen/hoek Totaal

Verkeersgeneratie per woning 8,2 per woning 7,8 per woning

Aantal

Verkeersgeneratie

6 6

49,2 46,8

7,4 per woning

12

88,8 184,8

De totale verkeersgeneratie bedraagt afgerond 185 verkeersbewegingen per weekdag. Het plangebied wordt in dit geval aan de zuidzijde ontsloten op het Brookhuis. Het verkeer kan zich via deze weg in verschillende richtingen bewegingen. Het omliggende wegennetwerk is van voldoende capaciteit om de relatief beperkte extra verkeersgeneratie op een veilige wijze af te kunnen wikkelen. Het plangebied zal op een veilige en overzichtelijke wijze worden ontsloten. 3.2.4

Conclusie verkeer en parkeren

Het aspect 'verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

15

16

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

17

2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties. 4.1.1.4 Toetsing aan de NOVI In voorliggend geval betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1 Algemeen De zgn. laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan.

Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)). 4.1.2.2 Het plan Het plan Brookhuis noordwest bestaat uit 24 woningen. Een rij van 7 en een rij van 5, 6 twee onder 1 kap woningen en 6 woningen vrijstaande woningen. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro kunnen worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:953). De locatie heeft reeds een woonbestemming en het gaat hier om een herverkaveling van het bestaande plan.

18

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

4.1.2.3 De Woonvisie 2021+ De 'Woonvisie 2021+' is op 5 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Dinkelland voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Dinkelland. Woningbouwbehoefte Ten aanzien van de verwachte huishoudensgroei zijn er diverse prognosemodellen zoals Primos2020, de huishoudensprognose van het CBS en de ramingen van de RWP gebruikt. Daarnaast zijn op basis van actuele, lokale cijfers twee nieuwe scenario's doorgerekend (voor een nadere toelichting, zie bijlage III, van de woonvisie). Bevolkings- en huishoudensprognoses gebruiken verschillende demografische cijfers (aantal inwoners, leeftijden, geboortes en sterftecijfers) en bijvoorbeeld verhuisgegevens en cijfers over nieuwbouw als input. Deze gegevens zijn doorgetrokken naar de toekomst. Afhankelijk van de gegevens die in prognoses zijn doorgerekend (en zelfs de periode waarover wordt teruggekeken) komen er verschillende voorspellingen uit verschillende prognoses. Daarom is niet één model leidend voor het bepalen van de huishoudensontwikkeling.

Voor de komende jaren wordt in de Woonvisie uitgegaan van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor de Woonvisie 2021+ is uitgegaan van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2021-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar is ook rekening gehouden met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. Om de behoefte te monitoren is er een woningmarktmonitor opgesteld, waarbij bijgehouden wordt hoe de woningmarkt zich ontwikkeld. Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Dit is ook zo vastgelegd in de Nota Inbreidingslocaties 2020. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding te beperkt. Dat kan gaan omdat er behoefte aan meer woningen is dan dat er inbreidingsplekken beschikbaar zijn, maar ook omdat de gewenste woonmilieus niet op de inbreidingsplekken gerealiseerd kan worden.

Daarom zetten we ons er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijkpotentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten indien dit voorziet in kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. De locatie van Brookhuis Noord West wordt gezien als inbreidingslocatie en is passend bij deze nota. Kwaliteitskader De gemeente hanteert een Kwaliteitskader om te beoordelen of plannen van ontwikkelende partijen goed aansluiten bij de marktvraag. Dit Kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Ook demografische trends zoals bevolkings- en huishoudensgroei worden daarin meegenomen. Het kwaliteitskader bestaat uit een woningbehoefteprofiel per doelgroep (starters, doorstromers, gezinnen, senioren) op gemeenteniveau, nader uitgewerkt naar een profiel per kern. Deze woningbehoefteprofielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave, maar zijn niet in beton gegoten. Plannen die hier enigszins van afwijken maar toch een goede onderbouwing kunnen geven van de wijze waarop zij voorzien in de lokale behoefte kunnen eveneens in aanmerking komen voor realisatie. Het kwaliteitskader is opgenomen als bijlage IV bij de woonvisie.

4.1.2.4 Toetsing van de ontwikkeling aan de ladder In deze paragraaf is de behoefte van de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling opgenomen. Daarvoor is eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald. Vervolgens is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan op gemeenteniveau. Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling is het noodzakelijk om in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied. Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling is primair lokaal, gemiddeld vond tussen 2018 en 2020 namelijk 61% van de verhuizingen in Dinkelland plaats door inwoners uit Dinkelland zelf. In afbeelding 4.1 is het een ander weergegeven.

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

19

Afbeelding 4.1: Intergemeentelijke verhuizingen Dinkelland (Bron: Gemeente Dinkelland)

Kwantitatieve behoefte en adaptief programmeren De Woonvisie 2021 maakt gebruik van verschillende prognoses en heeft voor de periode van de woonvisie gekozen voor de middellijn (tussen 225-800). De middellijn voorziet in een ontwikkeling van 515 woningen voor de komende 10 jaar. In de woonvisie is er voor gekozen deze behoefte de komende periode (tot 2025) in te vullen. Via 2-jaarlijkse monitoring wordt beoordeeld of er wel of niet bijgestuurd moet worden. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van de kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij kwantitatieve behoefte verdeeld is over de grote en de kleine kernen. Dit houdt in dat ongeveer de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere kernen. In deze kernen woont twee-derde van de inwoners van Dinkelland en geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen. Voor de grote kernen (Denekamp, Ootmarsum, Weerselo) is een programmering voorzien van 275 woningen, Daarnaast is er aanvullende ruimte van 70 woningen voor transformatie en knelpunten locaties opgenomen. Op dit moment is er voor de grote kernen een harde plancapaciteit van 138 woningen aanwezig.

Voorliggend aantal van 24 woningen is reeds opgenomen binnen de harde plancapaciteit, omdat het onderliggende bestemmingsplan met de bestemming wonen al onherroepelijk is. Kwalitatieve behoefte Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte. In de Woonvisie is een kwaliteitskader opgenomen. In het kwaliteitskader is opgenomen: Starters In potentie beschikt de huidige voorraad over relatief veel goedkope woningen, maar deze komen maar beperkt beschikbaar en zijn de afgelopen jaren in prijs gestegen. De opgave is om het aanbod goedkope koop uit te breiden. Gezinnen Doorstromer Een groot deel van de voorraad bestaat uit ruimte grondgebonden koopwoningen. Kwantitatief is dit geen grote opgave, maar wel een kwalitatieve (renovatie/ vervanging) omdat een deel verouderd is. Senioren Deze doelgroep neemt sterk toe er is behoefte aantal levensloopgeschikte woningen (zowel geschikt voor starter als senior) er is zowel vraag naar betaalbare koop als middeldure huur. Onderbouwing Programma In de programmering zit een rij met 7 sociale huurwoningen, deze worden levensloopgeschikt opgeleverd en zijn zowel geschikt voor starters als senioren. Datzelfde geldt voor de kleine 2-onder-1-kap woningen als de rij van 5 woningen. De woningen behoudens de woningen aan de Berend Vinckenstraat worden allemaal uitgevoerd met 20

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

een verplichte lage goot. Gelet op het bovenstaande valt een belangrijk deel van de woningen in de betaalbare categorie, enkele woningen vallen daar boven, maar zijn ook geschkt voor senioren en gezinnen. Door de beperkt kavelgrootte zijn de woningen goed geschikt voor starters als senioren. In 4.3.1 en 4.4.2 is het plan nader getoetst aan het geldende regionale en gemeentelijke woonbeleid. 4.1.2.5 Conclusie toetsing aan de ladder Geconcludeerd wordt dat het plan past binnen de woonvisie en de ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering vormt voor dit plan. 4.1.3

Conclusie toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hierna nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden.

Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

21

ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

22

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

4.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel De in dit plan besloten ontwikkeling betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, aangezien het plangebied reeds bestemd is voor stedelijke functies, namelijk 'wonen'. Er is daarmee geen sprake van bouwen of verharden in de groene omgeving als bedoeld in artikel 2.1.3 van de verordening. De gewenste ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met artikel 2.1.3. uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw; 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien; 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken; 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming; 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer ervoor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. 6.

In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Op de gronden binnen het plangebied worden als gevolg van het voornemen planologisch gezien geen woningen toegevoegd. In voorliggend geval zijn de gronden van het plangebied op basis van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum, Brookhuis" (vastgesteld op 18 maart 2013) reeds bestemd voor 24 woningen. In dit geval is het bestemmingsplan getoetst aan de Ladder voor duuzame verstedelijking. Zie hiervoor 4.1.2. Hier is reeds ingegaan op de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte. Het plan past verder binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma en het RWP Twente (zie hiervoor paragraaf 4.4.2 en 4.3.1 in deze toelichting). Op deze plaats wordt geconcudeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied met de rode cirkel is weergegeven.

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

23

Afbeelding 4.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het ontwikkelingsperspectief Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie.

In voorliggend geval wordt voorzien in woningbouw. Dit draagt bij aan het vitaal en aantrekkelijk houden van Ootmarsum. Ook zal met in de planvorming rekening worden gehouden met de aspecten duurzaamheid en water. Geconcludeerd wordt dat de in het plangebied geldende ontwikkelingsperspectieven zich niet verzetten tegen de voorgenomen herontwikkeling. 4.2.4.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, de stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kenmerken zijn in dit geval echter niet meer zichtbaar al dan niet aanwezig. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven aangezien deze oorspronkelijke waarden niet meer voorkomen in het plangebied en redelijkerwijs ook niet meer te herstellen zijn. Relevante gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag' en de 'Laag van beleving' zijn niet aanwezig ter plaatse van het plangebied. Geconcludeerd wordt dat initiatief is niet in strijd van de uitgangspunten van de gebiedskenmerken uit de omgevingsvisie. 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

24

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

4.3 Regionaal beleid 4.3.1

Regionale Woonagenda Twente

4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'. In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt. De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht.

Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie. 4.3.1.2 Kwantitatieve behoefte Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provincie breed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030; het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer).

Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen. Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt gedefinieerd als de lokale behoefte. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit: Realiseren harde plannen tot 2025; Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030; Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030. De onderstaande tabel geeft per gemeente de netto harde en zachte plancapaciteit weer per 1-1-2020. Daarnaast is de woningbouwopgave tot 2030 weergegeven (afbeelding 4.3).

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

25

Afbeelding 4.3: Woningbouwopgave regio Twente (Bron: Regionale Woonagenda Twente) Het bovenstaande aantal van 14.130 vormt een voorstelling van het mogelijke aanbod op basis van de harde en zachte plannen per 1-1-2020. De uiteindelijke vraag en behoefte van 15.782 dient echter ingevuld te worden op basis van de wens om te sturen op kwaliteit. Het aantal van 5.000-7.000 betreft de extra ambitie/opgave, waarbij ook hier het samen sturen op kwaliteit leidend is. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland. Opgave 2021-2025 Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie. Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden. Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden.

In deze periode moeten zachte plannen hard worden gemaakt en moet ook al een deel van deze nieuwe toegevoegde harde plancapaciteit worden gerealiseerd om de totale woningbouwopgave tot 2030 te halen. Daarvoor is de realisatie van 2.000 woningen per jaar noodzakelijk. Daarnaast moet worden gezocht naar extra bouwlocaties zodat ook in de 26

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

periode tot 2030 de gewenste snelheid in woningbouwproductie gehaald kan worden. Opgave tot 2030 Zoals blijkt uit de tabel in afbeelding 4.3 is de bestaande harde plancapaciteit circa 8.300 woningen. Voor het realiseren van de woningbouwambitie van circa 20.000 - 22.000 woningen tot 2030 is een uitbreiding van de harde plancapaciteit met minimaal 11.700 woningen nodig. Deze uitbreiding is voor een deel in te vullen door de bestaande zachte plancapaciteit (circa 5.800 woningen) om te zetten in harde plancapaciteit (mits passend binnen de kwalitatieve kaders). Aanvullend daarop moet 'ruimte' gemaakt worden voor nog eens zo'n 6.000 woningen. 4.3.1.3 Kwalitatieve behoefte Twente is en blijft een regio van de menselijke maat. Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Vertrekpunt van de regionale Woonagenda is het lokaal én regionaal blijven bieden van de woningen waar huidige en toekomstige inwoners behoefte aan hebben. Dat betekent dat gemeenten door nieuwbouw, transformatie en herstructurering woningen toevoegen die goed aansluiten op de bestaande en toekomstige vraag. Dat vraagt om een toekomstgericht kwalitatief programma op lokaal en regionaal niveau, alsmede om het inlopen van woningtekorten en de realisatie van voldoende woningen voor de groeiende behoefte.

Maar ook vraagt het om maatregelen en strategieën om de bestaande woningvoorraad toegankelijker te maken, onder andere door de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen. De Regionale Woonagenda Twente bevat met name ten aanzien van de kwantitatieve behoefte informatie waar gemeenten bij de uit te voeren laddertoets gebruik van kunnen maken. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt in 2021 een kwalitatieve monitor opgezet aan de hand waarvan de gemeenten in de relevante woningmarktregio invulling kunnen geven aan het kwalitatieve aspect van de verantwoordingsplicht. Wel onderscheidt de woonagenda drie verschillende ruimtelijke strategieën. Deze geven richting aan de ontwikkeling en geven aan waar in een gebied het accent op ligt, maar dienen niet als dwingend kader. De strategieën kenmerken vooral de verschillen tussen de steden, dorpen en het buitengebied. Er kunnen zich meerdere ruimtelijke woonstrategieën binnen een stad, dorp of gemeente bevinden. Dinkelland Voor de gemeente Dinkelland geldt de woonstrategie 'wonen langs de radialen'. Hier is het uitgangspunt het wonen langs de radialen in de grote kernen met een goed voorzieningenniveau en die goed bereikbaar zijn. Het gaat dan om kernen met een goede ontsluiting op de A-, N- en spoorwegen en die een breed aanbod en mix van dorps, groenstedelijke en suburbane woonmilieus kunnen bieden.

Voor de radialen wordt aangesloten op de Omgevingsvisie/ Omgevingsagenda Oost. De unieke kwaliteit van deze kernen is dat je er relatief rustig en ruim kunt wonen, met goede basisvoorzieningen binnen handbereik. De behoefte aan dergelijke woonmilieus is groot. Er worden kansen gezien om in deze kernen woningen en milieus toe te voegen, om daarmee ook de vitaliteit en economie van de kernen kracht bij te zetten. 4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan het 'Regionale Woonagenda Twente' In voorliggend geval zijn de gronden van het plangebied op basis van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum, Brookhuis" (vastgesteld op 18 maart 2013) reeds bestemd voor 24 woningen. Het aantal van 24 woningen is reeds opgenomen binnen de harde plancapaciteit. Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte zoals vervat in de Regionale Woonagenda. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het programma van de regio.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1

MijnOmgevingsvisie Dinkelland

4.4.1.1 Algemeen De gemeente Dinkelland beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Dinkelland gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal!

bestemmingsplan Ootmarsum, Brookhuis Noordwest

27

MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); 2. hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); 3. hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); 4. welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart). Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goede voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. We wentelen niet af op volgende generaties. 4.4.1.2 Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling met name het thema 'Aantrekkelijk wonen' van belang. Aantrekkelijk wonen De gemeente wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Vanuit de gemeente bestaat de wens om binnen de grenzen van een kern bouwen.

In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaat de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In de gemeentelijke woonvisie kijken de gemeente op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij wordt de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog gehouden. 4.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan MijnOmgevingsvisie Dinkelland De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de realisatie van 24 woningen binnen de grenzen van de kern Ootmarsum. Deze ontwikkeling sluit aan op de gemeentelijke vraag, aangezien er verschillende typen woningen worden gebouwd en daarom geschikt zijn voor een breed scala aan huishoudens.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland'. 4.4.2

Woonvisie Dinkelland 2021+

4.4.2.1 Algemeen Op 5 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Dinkelland de Woonvisie 2021+ vastgesteld. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. 4.4.2.2 Meer woningen De komende jaren gaat de gemeente voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Dinkelland gegroeid met ongeveer +470. Voor de komende jaren gaan de gemeente uit van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie gaan de gemeente uit van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat uitgegaan wordt van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houden we ook rekening met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. De gemeente wil een ruimere plancapaciteit aan houden dan enkel koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat.