Eindrapportage gemeentelijk vastgoed Rekenkamer Den Helder.pdf

Onze aanbeveling is om vastgoed afzonderlijk te adresseren in de P&C-cyclus of om er in ieder geval jaarlijks gestructureerd aandacht aan te besteden. In de nieuwe Nota Vastgoedbeleid is het voornemen uitgesproken om vanaf 2026 de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen in de jaarstukken uit te breiden met informatie over de portefeuille, de ontwikkelingen en de eventuele risico's. Dit is een mooie stap. Wij bevelen aan deze onderdelen ook mee te nemen in de tussenrapportages van de P&C cyclus. Wij adviseren uw raad om te onderzoeken of er meer ruimte voor het college kan worden gevonden door te werken met een toestemming van bijvoorbeeld een seniorenconvent vanuit de raad om bestedingen van meer dan 100.000,- voor vastgoed te kunnen doen als anders kansen voor de gemeente worden gemist.

10

Wij adviseren uw raad regelmatig in de raad een strategisch gesprek te voeren over vastgoed, bijvoorbeeld aan de hand van het jaarlijkse portefeuilleplan dat in de nieuwe nota vastgoedbeleid is aangekondigd. Tevens adviseren wij u dit gesprek zorgvuldig door het college te laten voorbereiden. Dit om te voorkomen dat het een “pandjes-gesprek” wordt.

3

Bijlage I: Beantwoording onderzoeksvragen 1.

Het maatschappelijk vastgoed van Den Helder is als volgt samengesteld: Gemeentelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed •

Maatschappelijk divers

23

• •

Volkstuinen Sport

6 23

•

Parkeergarages

2

Commercieel vastgoed

2. 3. 4. 5. 6.

7. 8. 9. 10.

11. 12.

13. 14.

•

Commercieel divers

12

•

Standplaats

10

Eigen huisvesting

7

Strategisch vastgoed

9

Totaal

92

Voor ieder pand is een zeer globaal doel vastgesteld (zie categorisering onder punt 1). Een specifiek doel of een koppeling aan inhoudelijk beleid ontbreekt veelal. Rentelasten en afschrijving worden voor zover te beoordelen (geen actuele boekwaarde en marktwaarde beschikbaar) meegenomen in de begroting Niet voor alle panden zijn actuele beheer- en onderhoudsplannen beschikbaar. Dat geldt ook voor de verduurzaming. Op basis van de cijfers is de conclusie te trekken dat er geen reële huurprijzen worden gerekend (aanzienlijk negatief rendement). Den Helder heeft een aantal beleidsuitgangspunten vastgelegd voor vastgoed (2022-2024). Die zijn globaal en niet discriminerend in de praktijk. Er werd gedurende looptijd van dit onderzoek gewerkt aan nieuw beleid. De bredere maatschappelijke ambities van de gemeente sluiten beleidsmatig niet aan op het vastgoedbeleid (2022-2024). Integraliteit is zeer beperkt. Er zijn verschillende procesmatig kaders vastgelegd rond vastgoed, dat is nog te verbeteren. Alle wettelijke rollen en verantwoordelijkheden van college en raad zijn ingevuld. In de praktijk komt de kaderstellende rol van de raad niet uit de verf als het gaat om het vastgoed. College en raad hebben goede afspraken gemaakt over informatievoorziening.

Daarbij wordt echter niet specifiek ingegaan op vastgoed en de specifieke vraagstukken die daar spelen tussen raad en college (zoals bij aankopen). De inhoudelijke en procesmatige kaders worden nageleefd, maar dat komt vooral omdat die kaders weinig specifiek zijn. Het is niet vast te stellen in welke mate vastgoed nu bijdraagt aan het realiseren van maatschappelijke doelen. Er is daarvoor onvoldoende duidelijkheid over de maatschappelijke doelen. Het financieel rendement is, zoals aangegeven, negatief. De raad lijkt niet gericht bezig om meer greep te krijgen op vastgoed. De opzet en werking ten aanzien van sturing, beheersing en verantwoording van maatschappelijk vastgoed is nog te beperkt om daadwerkelijk of maatschappelijk en financieel rendement te kunnen sturen.

4

Bijlage II: casuïstiek Inleiding In de gesprekken met het college en de ambtelijke organisatie zijn diverse vastgoedcasussen besproken die input gaven voor de bevindingen, zoals de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, opvang van dak- en thuislozen, ONS, de Prinses Margriet School, verduurzaming van zwembad Het Heerdiep, de Ankerplaatsen, de Maranathakerk en de nieuwe tribune van FC Den Helder. De rekenkamer hebben de Maranathakerk en de tribune van FC Den Helder verdiepend onderzocht door de documentatie van deze casussen te bestuderen en hier in de gesprekken gericht op door te vragen. Deze casussen zijn gekozen omdat zij actuele en lopende ontwikkelingen betreffen waarbij maatschappelijke doelen spelen. Het casusonderzoek had niet als doel om volledige waarheidsvinding te doen, maar om globaal inzicht te krijgen in de gemeentelijke aanpak en de rol van de raad. CASUS 1: Tribune FC Den Helder De casus draait om realisatie van een nieuw tribune voor de lokale voetbalclub FC Den Helder. In 2022 bleek uit een inspectie dat de oude tribune dusdanig slecht was dat sloop de enige oplossing was. Op 22 november 2022 werd een raadsmotie aangenomen om als gemeente samen met FC Den Helder een plan van aanpak op te stellen voor een oplossing met de tribune. Vervolgens is de aanpak verdeeld in een stap 1 (sloop) en een stap 2 (realisatie nieuw tribune).

Op 27 maart 2023 heeft de raad een krediet verleend voor sloop van de tribune en het inhuren van een projectleider voor het begeleiden van werkzaamheden rond het plan accommodatie FC Den Helder. Bij de kaders is toen aangegeven dat de vereniging economisch eigenaar is van de (oude) tribune, wat betekent dat zij zorg moet dragen voor het onderhoud aan de tribune, en de gemeente juridisch eigenaar is en verantwoordelijk voor de veiligheid. Op 24 mei 2023 hebben de gemeente en FC Den Helder een intentieverklaring getekend voor nieuwbouw van de tribune. Daarbij zijn ook verschillende uitgangspunten vastgelegd, die onder meer ingaan op programmatische eisen voor de tribune en financiële investeringen van FC Den Helder (30.000, -) en de Gemeente Den Helder (800.000, - bovenop de sloop- en projectleiderskoten). Vervolgens heeft de raad voor de begroting 2024 ingestemd met een bedrag van 800.000 voor de bouw van tribune inclusief kleedkamers voor FC Den Helder. Op 4 juni 2024 stelt het college een raadsinformatiebrief naar de raad dat de totale kosten voor de nieuwe tribune 400.000, - hoger uitvallen dan geraamd en dan het krediet dat is vastgesteld. Genoemde reden zijn bouwkosten die hoger uitvallen dan verwacht, en deels kostenposten die vooraf niet geraamd waren.

Het college wil dit bedrag als gemeente vrijmaken als extra krediet, naast een kleine extra bijdrage van FC Helder, en dit opnemen in de begroting voor 2025. Uit de gesprekken komt naar voren dat op een later moment het aanvullende krediet alsnog ter besluitvorming aan de raad is voorgelegd, in verband met het budgetrecht. Hiervan heeft de rekenkamer echter geen stukken ontvangen. Inmiddels is de nieuwe tribune gerealiseerd. Uit de gesprekken komt naar voren dat er nog wat onduidelijkheid is over wat het zogeheten economisch eigenaarschap van de voetbalclub over de tribune en het juridisch eigenaarschap van de gemeente voor de instandhouding van de tribune in de toekomst betekenen. Het vigerende inhoudelijke beleidskader gedurende dit traject was het Beleidskader Sport (2020). Hier stond destijds de tribune nog niet in genoemd. In de raadsvoorstellen wordt niet expliciet verwezen naar de relatie tussen het beleidskader en de onderbouwing voor de keuzes van de gemeente. De argumentatie onder ‘kaders’ richting de raad is dat de gemeente als eigenaar van de grond ook juridisch eigenaar is, en daarmee verantwoordelijk voor de veiligheid. Daarnaast komt de keuze om als raad in de tribune te investeren voort

5

uit een motie van de raad. Het beleidskader Sport wordt alleen als vigerend beleidskader genoemd zonder nadere toelichting in verschillende voorstellen. CASUS 2: Maranathakerk De Maranathakerk is een voormalig kerkgebouw en ligt midden in de Visbuurt in Den Helder. Het pand is in eigendom van de gemeente en enkele jaren geleden gerenoveerd met als doel om er maatschappelijke functies onder te brengen. Het gebouw stond na de renovatie langere tijd leeg. Team Vastgoed heeft daarop besloten een gebruikersovereenkomst te sluiten met de buurtvereniging de Viskom in het kader van leegstandsbeheer. Het pand wordt sindsdien gebruikt voor buurtactiviteiten. In de periode tussen 2023 en 2025 voerde de gemeente gesprekken met Buurtvereniging De Viskom en Stichting Buurthuizen, dat is de eigenaar van het huidige buurthuis van De Viskom. In deze gesprekken werd een mogelijke structurele verhuizing van De Viskom uit hun huidige pand naar de Maranathakerk. Dit zou een grotere gebiedsontwikkeling mogelijk maken rondom de kerk, omdat het huidige pand van het buurthuis gesloopt zou kunnen worden, om zo ruimte te creëren voor extra parkeervoorzieningen om de verkeersproblemen in de buurt te verminderen. Daarnaast werd er gesproken over aanvullende maatregelen, zoals verbeteringen voor het huidige speeltuintje dat aan dit gebied grenst en het toevoegen van extra woningen in het parkje.

De planvorming van de Maranathakerk is grotendeels in de gesprekken naar voren gekomen en is bevestigd in een verslag aan de rekenkamer op 15 oktober 2025. Hierin staat het voorgenomen plan en de bestuurlijke afstemming beschreven. Dit document is speciaal voor dit onderzoek opgesteld en wordt daarom niet als formeel stuk meegenomen in dit onderzoek.. Deze achtergrondinformatie is ook door de ambtelijke organisatie vastgelegd in een verslag aan de rekenkamer op 15 oktober 2025. Naast dit memo is er relatief weinig documentatie beschikbaar. Het proces is beperkt vastgelegd en er zijn weinig stukken over de bestuurlijke afwegingen. Het beschikbare werkboek Vijzelstraat (5 januari 2023) bevat alleen een kaart van de bestaande situatie rondom de kerk. Ook is, naast het memo, op 15 oktober 2025 een raadsinformatiebrief verschenen, waarin het college de raad informeert dat de gemeente, Buurtvereniging de Viskom en Stichting Buurthuizen, geen overeenstemming hebben bereikt over een verhuizing naar de Maranathakerk. In de brief staat dat de kerk onvoldoende geschikt wordt geacht om het buurthuis in te vestigen. Het college kondigt in deze brief ook aan te onderzoeken welke invulling voor de kerk passend kan zijn. Verkoop wordt niet uitgesloten. De casus Maranathakerk maakt dus eigenlijk onderdeel uit van een bredere gebiedsontwikkeling in de Visbuurt.

Verschillende gesprekspartners gaven aan dat er om die reden ook behoefte is om programmatisch te werken, omdat zowel het fysieke domein (het vastgoed, de inrichting) als het sociale domein (o.a. Kansrijke Buurten) gelijktijdig actief zijn. Vastgoed kan in die context een middel zijn om de maatschappelijke doelen van het sociaal domein te ondersteunen. Hoewel deze samenhang in de gesprekken duidelijk naar voren kwam, heeft de rekenkamer geen startnotitie of ander document aangetroffen waarin de maatschappelijke doelen voor de Maranathakerk expliciet zijn geformuleerd. In het memo aan de rekenkamer wordt wel maatschappelijke meerwaarde benoemd, zoals het behoud van een monumentaal pand met maatschappelijke functie, de bundeling van buurtactiviteiten, verbetering van leefbaarheid en sociale cohesie, vermindering van parkeerdruk en verkeersproblemen en versterking van sociale veiligheid rond het park en de speeltuin. Maar deze worden niet gekoppeld aan bestaande gemeentelijke kaders die deze doelen onderbouwen. Daardoor blijft onduidelijk welke beleidsmatige uitgangspunten en afwegingen richting zouden moeten geven aan de keuzes in deze casus.

6

Bijlage III: onderzoeksverantwoording Deelvragen onderzoek Lijn 1: Overzicht maatschappelijk vastgoed 1. Welke maatschappelijk vastgoed heeft de gemeente in bezit, of heeft zij een speciale verantwoordelijkheid (onderwijs)? 2. Hoe ziet de exploitatie van het maatschappelijk vastgoed er op hoofdlijnen uit? 1. Is voor al het maatschappelijk vastgoed vastgesteld wat het doel is? 2. Wordt voor al het maatschappelijk vastgoed afgeschreven/gereserveerd en zijn ook de rentelasten opgenomen in de begroting? 3. Is voor al het vastgoed een beheer/onderhoudsplan beschikbaar? Is daarin reeds een reëel budget opgenomen voor de verduurzamingsopgave (incl. IHP voor onderwijshuisvesting)? 4. Wordt voor al het maatschappelijk vastgoed een reële kostprijs berekend voor het gebruik (geen vermenging met subsidies)? Lijn 2: Opzet kaders 3. Welke gemeentelijke inhoudelijke kaders zijn van toepassing op maatschappelijk vastgoed? 4. In hoeverre sluiten kaders over het omgaan met maatschappelijk vastgoed aan bij de bredere maatschappelijke ambities van de gemeente? Over welke ambities en daaraan gekoppelde doelstellingen gaat dit? 5. Welke gemeentelijke procesmatige kaders zijn van toepassing op het beheer van maatschappelijk vastgoed? 6. Wat zijn de (wettelijke) rollen en verantwoordelijkheden van college en gemeenteraad ten aanzien van maatschappelijk vastgoed? 7.

In hoeverre hebben college en gemeenteraad specifieke afspraken gemaakt over de informatievoorziening rond maatschappelijk vastgoed? Lijn 3: Werking in de praktijk: sturing, beheersing en verantwoording 8. In hoeverre worden de inhoudelijke uitgangspunten en kaders en de (administratieve) processen voor beheer en aan/verkoop voor maatschappelijk vastgoed in de praktijk nageleefd? 9. In hoeverre levert vastgoedbeheer (en aan-/verkoop) een bijdrage aan de bredere maatschappelijke ambities en doelen van de gemeente? 10. Hoe wordt in de praktijk opvolging gegeven aan de gemaakte afspraken van het gemeentebestuur over informatievoorziening bij zaken over maatschappelijk vastgoed? Bieden deze afspraken en deze informatievoorziening voldoende ruimte aan de gemeenteraad om haar kaderstellende, controlerende en volksvertegenwoordigende rollen uit te oefenen? 11. In hoeverre stelt de raad zichzelf in staat om te sturen op maatschappelijk vastgoed? In hoeverre maakt de raad daarbij gebruik van het aanwezige instrumentarium? Beantwoording van de deelvragen leiden vervolgens tot conclusies over opzet en werking in de praktijk: 12. Wat zijn de belangrijkste conclusies ten aanzien van de sturing, beheersing en verantwoording van maatschappelijk vastgoed en het samenspel tussen college en raad, en specifiek ten aanzien van het sturen op maatschappelijke doelen? Aanbevelingen: 13.

Welke verbetermogelijkheden zijn er voor raad en college ten aanzien van de sturing, beheersing en verantwoording van maatschappelijk vastgoed, gelet op het sturen op maatschappelijke doelen?

Functies gesprekspartners • • • • • • • •

Businesscontroller Concern controller Portefeuillemanager vastgoed Beleidsmedewerker Projectleider vastgoed Accountmanager vastgoedontwikkeling Accountmanager onderwijs Accountmanager sport

7

• • • • • •

Portefeuillehouder van o.a. vastgoed en grondzaken Portefeuillehouder van o.a. wijkgericht werken Griffier Programmamanager nieuwkomers Programmamanager zorg en wonen Teammanager omgeving

• • • • • • • • • • • •

Documentenonderzoek Inhoudelijke kaders Coalitieakkoorden 2018-2022, 2022-2026 Collegeprogramma 2022-2026 Beleidskader grondbeleid 2019 Notitie vastgoedbeleid 2022-2024 Plan van aanpak verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2018 Meerjaren uitvoeringsplan verduurzaming gemeentelijk vastgoed Integraal huisvestingsplan onderwijs 2020-2025 Beleidskader sport ‘Den Helder beweegt vooruit’ 2020 Notitie doorontwikkeling organisatie erfgoed Den Helder 2024 Notitie actieve en inactieve informatieplicht P&C cyclus Beleidskader activabeleid 2023

• • • •

Financiele en procesmatige kaders Financiële verordening 2024 Beleidskader weerstandsvermogen en risicomanagement 2025 Programmabegroting 2025 Programmarekening 2024

• • • • • • • • • • • • • • • • •

Casuistiek Memo casus Maranathakerk rekenkameronderzoek 2025 Toekomstvisie Maranathakerk Vijzelstraat 73 2025 Werkboek Vijzelstraat 2023 RIB plan van aanpak tribune en kleedkamers FC Den Helder 2023 Voorstel tot het beschikbaar stellen van een krediet voor sloop tribune FC Den Helder, sportpark Streepjesberg 2023 Getekende intentieverklaring FCDH en gemeente 2023 Besluit voorstel tot het beschikbaar stellen van een krediet voor sloop tribune FC Den Helder 2023 Collegevoorstel tot het beschikbaar stellen van een krediet voor sloop tribune FC Den Helder 2024 Presentatie FC Den Helder raadsvoorstel 2024 Collegebesluit verhogen krediet + RIB 2024 RIB verhogen krediet voor de bouw van tribune en kleedkamers FC Den Helder 2024 Projectorganisatie FC Den Helder versie 1.6 2024 Bijlage 1 definitief ontwerp 2024 Bijlage 1a PVE tribune 2024 Bijlage 1b PVE Groene Ambitie 2024 Bijlage 4 Bouwkostenraming FC Den Helder 2024 Projectplan FC Den Helder 2024

8

Bijlage IV: overzicht maatschappelijk vastgoed Zie apart bijgevoegd Excel overzicht ‘Bijlage IV overzicht gemeentelijk vastgoed september 2025’

9