RIS324799 Bijlage 1 Herziening Projectdocument Spuikwartier

Herziene Projectdocument Spuikwartier (deelproject: Lucent Danstheater-locatie) CE-113 / 7001088

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 1

Inhoudsopgave Projectnaam en Projectnummer ............................................................................................................. 3 Hoofdstuk 1. Inleiding ............................................................................................................................. 3 Hoofdstuk 2. Maatschappelijke effecten ................................................................................................ 4 Hoofdstuk 3. Projectkader/ randvoorwaarden ....................................................................................... 5 Hoofdstuk 4. Programma en ontwerp .................................................................................................... 7 Hoofdstuk 5. Overige aspecten ............................................................................................................. 13 Verkeer en parkeren ......................................................................................................................... 13 Milieu en duurzaamheid .............................................................. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Hoofdstuk 6. Realisatie-aspecten: Bereikbaarheid en bouwveiligheid tijdens de realisatiefase ......... 12 Hoofdstuk 7. Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie ............................................................................ 13 Hoofdstuk 8.

Financiële paragraaf ........................................................................................................ 16 Hoofdstuk 9. Samenwerkingspartners .................................................................................................. 17 Hoofdstuk 10. Planning ......................................................................................................................... 18 Hoofdstuk 11. Communicatie ................................................................................................................ 19 Hoofdstuk 12. Procedures ..................................................................................................................... 20

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 2

Projectnaam en Projectnummer Projectnaam: SBK-nummer: Projectcode:

Spuikwartier CE-113.1 7001088

Hoofdstuk 1. Inleiding Het plangebied van het Spuikwartier bevindt zich rondom het cultuurcentrum Amare in het stadsdeel Centrum. De gemeenteraad heeft op 3 oktober 2014 ingestemd met het Projectdocument Spuikwartier II en de onderliggende (vertrouwelijke) gemeentelijke herziening grondexploitatie ‘Spuikwartier’ (CE.113.1) (RIS276522). Het laatste besluitvormingsdocument was de herziening uit 2019 die onderdeel uitmaakte van de halfjaarrapportage nieuwbouw OCC Q4 2018 & Q1 2019: Overige bestuurlijke stukken Gemeente Den Haag (RIS302527). Het Spuikwartier is al grotendeels uitgevoerd en opgeleverd. Het is een project met een lange voorgeschiedenis. De plannen voor het Spuiforum zijn omgevormd tot het uiteindelijke Amare met de daar omheen geprojecteerde woontorens Adagio en bolero met het stadsbalkon. Het deels behouden van de bestaande parkeergarages onder het complex is bouwkundig een complexe opgave gebleken met zowel effecten voor de parkeergarage en de bovenliggende openbare ruimte. Die openbare ruimte wordt eveneens aangepakt als onderdeel van het Spuikwartier. Voor een aantal onderdelen loopt de uitvoering, zoals bij de herinrichting van de Turfhaven en het Spuiplein. De bestrating is aangebracht en de groenbeplanting. De plantenbakken op de Turfhaven volgen nog. De verwachting is dat deze deelgebieden begin 2026 worden opgeleverd.

Nog uit te voeren is de ontwikkeling van de laatste woontoren op de LDT-locatie (voorheen “toren C”). Oorspronkelijk was hier een hotel en short-stay woningen bedacht. Inmiddels wordt hier gedacht aan een woningbouwprogramma, zoals aangegeven in de commissiebrief ‘Bereikbaarheid Amare en invulling Lucent Danstheater (LDT)-locatie’ (RIS319456) van 9 juli 2024. De plannen hiervoor zijn inmiddels verder uitgewerkt. Nu is het moment om de nieuwe kaders te laten vaststellen door middel van een herziening van het projectdocument. De herziening van het projectdocument heeft betrekking op en vormt het kader voor de ontwikkeling van de laatste bouwontwikkeling op de Lucent Danstheater (LDT)-locatie en het stadsbalkon. In dit document wordt vooral ingegaan op de wijzigingen t.o.v. het eerder vastgestelde projectdocument en de bijbehorende grondexploitatie. De focus ligt dus vooral op de LDT-locatie.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 3

Hoofdstuk 2. Maatschappelijke effecten

De ambities voor het Spuikwartier zijn onverminderd: - dat de plannen een bijdrage leveren aan een levendig gebied dat aantrekkelijk is voor alle typen bezoekers overdag en ’s avonds: passanten op weg naar de binnenstad, culturele bezoekers, horecabezoekers, overnachters, studenten en toeristen. - dat de plannen voorzien in nieuwe huisvesting voor het Residentie Orkest, het Nederlands Dans Theater, het Koninklijk Conservatorium en de Stichting Dans- en Muziekcentrum. Cultuurcentrum is een levendig onderdeel van het centrum Binnen het plangebied is in opdracht van de gemeente een afzonderlijk te realiseren solitair cultuur/onderwijsgebouw gerealiseerd met in de plint horeca en detailhandel. Dit cultuur/onderwijsgebouw is een nieuw centrum voor dans, evenementen en ontmoetingen, waarin het Nederlands Danstheater, het Residentieorkest, de stichting Dans- en Muziekcentrum en het Koninklijk Conservatorium worden samengebracht. Het omvat zalen voor de uitvoering van dans- en muziekvoorstellingen, ruimtes voor bijeenkomsten en evenementen, repetitie- en lesruimten, kantoorfuncties, horeca, detailhandel, technische en logistieke functies. De openbare hal in Amare wordt gebruikt als laagdrempelig culturele ontmoetingsplek. Hier kan worden gedanst, muziek gespeeld en andere kleinschalige culturele evenementen georganiseerd.

In de plint van de bebouwing zijn functies geprogrammeerd die de gebouwen onderdeel laat zijn van het stedelijk weefsel. Met winkeltjes, horeca en commerciële dienstverlening krijgt deze gevel meerwaarde. Het stadsbalkon vormt daarbij een toevoeging als rustpunt in dit centrumgebied. Opvang woningbehoefte Het project levert met de opgeleverde toren A en B met 456 appartementen in kwantitatieve en kwalitatieve zin een wezenlijke bijdrage aan het realiseren van de geraamde woningbehoefte tot 2030 in de regio. Met de ontwikkeling van de LDT-locatie komen daar mogelijk nog ca. 200 woningen bij, waarvan 50 % sociale huur. De landelijke WoON-rapportage laat zien dat Den Haag tot de meest gespannen woningmarktgebieden van Nederland hoort. Uit de Woonvisie 2040 ‘Wonen in een stad in balans’ (RIS319812) blijkt de behoefte aan woningen onverminderd groot in Den Haag. Vergroening openbare ruimte Door de aanpassing van de plannen voor het Spuiforum (nu Amare) in het verleden, is het Spuiplein behouden gebleven . Dit plein is zodanig ingericht dat het kan gaan fungeren als huiskamer en gastvrije ontmoetingsplek voor alle inwoners en bezoekers van de stad. Met de herinrichting van het Spuiplein wordt dit plein sterk vergroend, naast de aanleg van een waterpartij. De Turfmarkt wordt begeleid door bomen en ook op de Turfhaven is er vergroening door het plaatsen van plantenbakken.

De eerste groenvoorziening op het stadsbalkon is onlangs aangelegd en het is de bedoeling dat het volledige balkon in de toekomst een groene uitstraling krijgt.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 4

Hoofdstuk 3. Projectkader/ randvoorwaarden Omgevingsplan van rechtswege Voor de hele ontwikkeling van dit gebied is een bestemmingplan opgesteld, “Wijnhavenkwartier en Spuiplein”, onherroepelijk geworden in juni 2015. Dit is recent van rechtswege omgezet in een Omgevingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in één bouwvlak voor het hele gebied met bijbehorende bepalingen voor de hoogte van bebouwing, één bebouwingsenvelop. In dit bestemmingsplan is dus niet per individueel gebouw een bouwvlak aangegeven maar is juist flexibiliteit behouden voor de uitwerking van de afzonderlijke gebouwdelen.

Uitsnede bestemmingsplan “Wijnhavenkwartier en Spuiplein”

Milieuaspecten Geluidhinder De locatie ligt aan de Schedeldoekshaven en kent daarmee een hogere geluidbelasting. De ontwikkeling op de LDT-locatie was al voorzien in het voorgaande bestemmingsplan “Wijnhavenkwartier en Spuiplein”, dat inmiddels van rechtswege is opgegaan in het Omgevingsplan. In het Omgevingsplan is van rechtswege opgenomen dat een hogere geluidsbelasting kan als: • de geluidbelasting op de gevel vanwege de maatgevende weg de waarde van 63 dB (inclusief aftrek overeenkomstig artikel 100g van de Wet geluidhinder) niet overstijgt, en • de cumulatieve geluidbelasting (Lcum) op de gevel de waarde van 69,5 dB niet overstijgt. De ontwikkelaar zal door middel van een geluidsonderzoek moeten aantonen dat de woningen voldoen aan het vereiste geluidsniveau of hiervoor een hogere grenswaarde moeten aanvragen.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 5

De verwachting is dat deze situatie verglijkbaar is met toren Bolero, waarvoor een vergunning is afgegeven (en deze toren is gebouwd). Daarmee lijkt het mogelijk om deze zelfde geluidssituatie ook voor de LDT-toren van toepassing te verklaren. Bezonning en windhinder De bezonning van in de omgeving aanwezige woningen en het windklimaat in de openbare ruimte dienen aan de gemeentelijke normen te voldoen. Voor het gebruik van de openbare ruimte en de eraan gesitueerde functies is het wenselijk om een zo goed mogelijk verblijfsklimaat te realiseren. De bebouwing die in het plangebied mogelijk wordt gemaakt, zal moeten voldoen aan de vigerende (milieu)wet- en regelgeving en gemeentelijke bezonnings- en windhindernormen (RIS170509). De bezonningsnorm houdt in dat na nieuwbouw de omliggende woningen op peildatum 19 oktober ten minste 2 uur zon op de gevel behouden. Indien deze norm op dit moment al niet wordt behaald, mag de bezonning niet (verder) verslechteren. De windhindernorm houdt in dat een windklimaat wordt nagestreefd zoals genoemd is in de NEN 8100 voor de betreffende activiteiten en minimaal de kwalificatie ‘matig’ na te streven. De kwalificatie ‘slecht’ wordt slechts bij hoge uitzondering en onder nadere voorwaarden toegestaan en voor windgevaar moet de kwalificatie ‘gevaarlijk’ in beginsel worden voorkomen.

Onderdeel van de toetsing voor stedenbouwkundige plannen en de omgevingsvergunningen zijn de door de gemeenteraad vastgestelde normen voor windhinder en bezonning (RIS170509). Dit zal bij de LDT-locatie bij de omgevingsvergunning plaatsvinden. WKO Er is voldoende ruimte in de ondergrond om voor een gecombineerd warmtesysteem (WKO + stadsverwarming) aan voldoende warmtevraag te komen. Een gecombineerd warmtesysteem betekent concreet dat er 70% van de geleverde warmte uit WKO-bronnen wordt opgewekt en 30% van de geleverde warmte komt uit de stadsverwarming.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 6

Hoofdstuk 4. Programma en ontwerp Grote delen van het Spuikwartier zijn al opgeleverd. Dit betreft Amare, en de torens Adagio en Bolero. Die worden hier niet meer behandeld. Andere onderdelen zijn al in uitvoering, zoals de herinrichting van het Spuiplein. Nog wel moet de LDT-locatie worden ontwikkeld. Kaders LDT-locatie Programma Op de locatie kan ca. 18.500 m2 bvo worden gerealiseerd. Het programma is hoofdzakelijk 16.600 m2 bvo woningbouw op een twee-laagse plint met circa 460 m² bvo detailhandel, horeca en commerciële dienstverlening. De woningbouwverdeling is, conform de Woonvisie 2040 als volgt (in aantallen): - 50 % sociale huur - 30% betaalbare huur of koop - 20% commerciële huur of koop De verwachting is dat er circa 210 woningen gebouwd kunnen worden. Tot welke aantallen dit leidt is nu nog niet precies duidelijk en hangt van de ideeën van de ontwikkelende partij en de eisen van de betrokken woningcorporatie af. Binnen de gestelde kaders willen we de vrijheid geven aan de ontwikkelende partij om de appartementen nader af te stemmen op de marktvraag en de betrokken woningcorporatie.

Parkeren bouwprogramma Onder het bouwvolume wordt deel C van de Spuigarage gerealiseerd. Dit is een openbare parkeervoorziening die aan de bestaande Spuigarage wordt toegevoegd. Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 7

Deze parkeerplaatsen zijn voor abonnementhouders en kort parkeren en niet specifiek voor het bouwprogramma van de LDT locatie. Het programma wordt, conform het gemeentelijk beleid, opgeleverd zonder parkeerplaatsen. Er geldt echter wel een parkeereis. Deze parkeereis is gebaseerd op ‘Nota parkeernormen CID en Binckhorst Den Haag 2020’ (RIS 306160). Op basis hiervan zal door de ontwikkelaar in de parkeereis worden voorzien door afname van parkeerabonnementen in een nabijgelegen parkeergarage, tegen een marktconform tarief. De ontwikkelaar dient hiervoor een langjarig (10 jaar) huurcontract te overleggen voor een parkeergarage binnen een straal van 800 meter. De verplichting tot het aanschaffen van een parkeerabonnement geldt ook voor de sociale huurwoningen. Het parkeren voor de bezoekers van de appartementen zal ook plaatsvinden in de nabijgelegen openbare parkeergarages. Het fietsparkeren is inpandig opgelost. Hiervoor gelden eveneens normen, waaraan het bouwplan zal worden getoetst.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 8

Ruimtelijk Voor de locatie van het LDT terrein is te zien dat het bouwvlak volledig bestaat uit de enkelbestemming “gemengd-3”. Dit biedt mogelijkheid voor een diverse programmatische invulling van het bouwvolume. Het toegestane metrage ‘wonen’ is met de bouw van Adagio en Bolero al ingevuld. De gemeente wil voor het gebouw op de LDT-locatie ook een vergroting van het metrage voor de functie ‘wonen’ toekennen. Hiervoor zal een separate RO-procedure gevolgd moeten worden (waarschijnlijk BOPA-procedure). Daarnaast is er een bouwaanduiding “onderdoorgang” opgenomen voor een strook direct aan de Schedeldoekshaven. De definitie voor “onderdoorgang” stelt “een gebied binnen een bouwvlak, waar een doorgang mogelijk moet zijn, waarboven en onder (maaiveld) bebouwing mag worden opgericht”. Hiermee wordt een arcade en overkragende bebouwing mogelijk gemaakt wat aansluit bij de arcade die bij gebouw Bolero reeds uitgevoerd is. Met het Omgevingsplan wordt van rechtswege ook de bouwhoogte voor het LDT-terrein bepaald. De maximale bouwhoogte wordt gedefinieerd aan de hand van een denkbeeldige oplopende hoogtelijn welke haar basis heeft bij de Nieuwe Kerk aan het Spui.

Stadsbalkon Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 9

De expeditieruimte tussen Amare en Bolero (fase 1) en de uitbouw van de begane grond op de LDTlocatie (fase 2) wordt overdekt zodat er een verblijfsruimte bovenop kan ontstaan en er op deze hoogstedelijke locatie dubbel ruimtegebruik mogelijk is. Deze verblijfsruimte, het ‘stadsbalkon’, is voor fasse 1, namelijk tussen Amare en Bolero, al gerealiseerd. Het gebouwdeel tussen LDT en Amare, fase 1a en 2, zal dan ook bouwtechnisch en qua constructie aan moeten sluiten en afgestemd moeten worden op het reeds gerealiseerde deel van het stadsbalkon. Fase 3, de fietsenstalling van Bolero met de trapopgangen, moet nog worden gerealiseerd na de bouw van de LDT-locatie.

Het stadsbalkon wordt ingezet als (semi) publieke ruimte, als buitenruimte behorende bij de aangrenzende bebouwing en als groenvoorziening met de mogelijkheid voor waterretentie van de omringende daken. Voor het stadsbalkon zal een landschapsontwerp opgesteld moeten worden in samenwerking met het gemeentelijk projectteam en getoetst moeten worden door Advies Commissie Openbare Ruimte. Het stadsbalkon is ook voor mindervaliden toegankelijk via de liften van de bebouwing op de LDT-locatie.

Impressie van mogelijke inrichting stadsbalkon

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 10

Openbare ruimte Van de resterende openbare ruimte zijn nog twee deelprojecten in uitvoering. Op de Turfhaven worden nog een aantal bloembakken geplaatst om de openbare ruimte verder te vergroenen. De inrichting van het Spuiplein is in uitvoering. De bestrating is in de zomer van 2025 opgeleverd met een tijdelijke beplanting. In november 2025 worden de laatste bomen geplaatst en de groenvakken definitief ingericht. Ook de openbare ruimte rondom de LDT-locatie wordt na oplevering van het gebouw ingericht. Dan gaat het om de trottoirs langs de bebouwing. De herprofilering van de Schedeldoekshaven/Ammunitiehaven is geen onderdeel van de grondexploitatie Spuikwartier. Wel wordt bij de Turfhaven een klein deel van de Schedeldoekshaven tijdelijk heringericht om de leefbaarheid van het gebied te vergroten.

Beheerparagraaf Nadat de openbare ruimte is opgeleverd wordt de openbare ruimte in beheer genomen. Hiervoor wordt een beheerparagraaf opgesteld. Ten aanzien van het beheer van het stadsbalkon hebben de gemeente en de beoogde ontwikkelaar een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Dit leidt tot beheerafspraken tussen partijen met zo nodig de bijbehorende financiële vergoeding aan de gemeente. Afspraken over de toegankelijkheid van het stadsbalkon zijn hier onderdeel van.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 11

Hoofdstuk 5. Realisatie-aspecten: Bereikbaarheid en bouwveiligheid tijdens de realisatiefase Bereikbaarheid De LDT-locatie ligt aan de Schedeldoekshaven en is onderdeel van de hoofdwegenstrcutuur. Dat betekent dat een BVC-plan (BVC staat voor Bereikbaarheid, Verkeersveiligheid en Communicatie) ingediend moet worden door de beoogd ontwikkelaar. Het BVC-plan richt zich op de bouwrouting en eventuele wegafsluitingen. Het BVC-plan wordt ter goedkeuring aan de gemeente voorgelegd. Bouwveiligheid De nieuwbouwwerkzaamheden worden door bevoegd gezag getoetst op onder andere bereikbaarheid, hinder en veiligheid. De gemeente heeft tevens bij de afgifte van de omgevingsvergunning een Bouwveiligheidsplan goedgekeurd.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 12

Hoofdstuk 6. Verkeer en parkeren Verkeer en parkeren Dit onderdeel is in deze herziening niet gewijzigd. Parkeren LDT-locatie Voor deze locatie geldt het parkeerbeleid op basis van de ‘Nota parkeernormen CID en Binckhorst Den Haag 2020’ (RIS 306160). Op basis hiervan zal door de ontwikkelaar in de parkeereis worden voorzien door afname van parkeerabonnementen in een nabijgelegen parkeergarage, tegen een marktconform tarief. De ontwikkelaar dient hiervoor een langjarig (10 jaar) huurcontract te overleggen voor een parkeergarage binnen een straal van 800 meter. De verplichting tot het aanschaffen van een parkeerabonnement geldt ook voor de sociale huurwoningen. Fietsparkeren Het fietsparkeren voor de bewoners wordt conform de normstelling inpandig opgelost op de begane grond.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 13

Hoofdstuk 7. Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie De grondexploitatie op diverse punten geactualiseerd. Met de herziening van de grondexploitatie wordt de financiële vertaalslag gemaakt van de nieuwe kaderstelling voor de LDT-locatie. Ook deel C van de Spuigarage maakt hier deel vanuit. Het betreft significante wijzigingen op het bestaande kader en leiden om die reden tot een herziening van het projectdocument en bijbehorende grondexploitatie.

Actualisatie Van de actualisatie van de grondexploitatie, die nu tegelijkertijd met de herziening wordt gepresenteerd, zijn de volgende die met de meeste financiële impact: - Met name door de aanpassing aan de nieuwe NEN-norm en ook door uit voortschrijdend inzicht gebleken gebrek aan ruimte om het eerder beoogde aantal plekken in te bouwen, is het aantal te leveren plekken in deel C van de Spuigarage omlaag gebracht. Dit heeft een daling van de verkoopprijs tot gevolg. - Er is een deal gesloten over de aankoop van 63 plekken in de Turfmarktgarage met Heijmans, de eigenaar. De gemeente had deze plekken altijd al moeten leveren aan de uiteindelijke koper van de Turfmarktgarage. Deze verwerving was een verplichting van Sonate; nu loopt dit via de gemeente en heeft de gemeente Sonate aangesproken op het nakomen van de afspraak inzake compensatie. Doordat de gemeente nu zelf van Heijmans gaat verwerven, worden de verwervingskosten direct (en niet via tussenkomst afspraak Sonate) in de grondexploitatie opgenomen. Daar staat dan wel de uitgifteopbrengst aan de uiteindelijke koper van de Turfmarktgarage tegenover. Door de extra plekken in de Turfmarktgarage te verwerven, kunnen na de verbouwing ook meer plekken worden verkocht, met als gevolg een hogere verkoopprijs voor de totale garage.

Met deze verwerving door de gemeente kan de verbouwing van de garage beginnen en verder oplopende verbouwkosten als gevolg van prijsstijgingen worden vermeden; - Door de latere levering van de Turfmarktgarage dan waar eerder in de grondexploitatie nog vanuit gegaan werd, zijn zowel de begrote kosten als de opbrengsten van tijdelijk beheer toegenomen.

Herziening De punten waarop de grondexploitatie in het kader van de herziening is aangepast, zijn de volgende: Spuigarage en bovenbouw LDT-locatie De Spuigarage (deel C) kan pas in 2030 worden geleverd. Dat is ca. 3 jaar later dan waar eerder vanuit gegaan werd. Dit betekent dat ook de aan ASR als afnemer te betalen boete voor het te laat leveren hoger is geworden. De bouwkosten van Spuigarage deel C en de residuele grondwaarde van de bovenbouw met woningen en een commerciële plint zijn nu afzonderlijk in de grondexploitatie opgenomen, terwijl de bouwkosten eerder deel uitmaakten van de residuele grondwaarde. Wanneer de residuele grondwaarde vóór herziening vergeleken worden met de residuele grondwaarde na herziening minus de bouwkosten, dan is sprake van een daling. De oude parkeergarage zal aan de projectontwikkelaar die de tender wint ‘as is’ worden geleverd, alsmede de bouwrijpe grond op de gehele LDT-locatie. De verplichtingen van de ontwikkelaar in het kader van de gronduitgifte worden vastgelegd in de Gronduitgifte en Realisatieovereenkomst (GURO). Dit is een onderdeel van de partijselectie die de gemeente uitzet. De verwachting is nu dat de gronduitgifte in 2028 zal plaatsvinden.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 14

De ontwikkelaar bouwt vervolgens een nieuw complex met opnieuw een ondergrondse parkeergarage en een bovenbouw met commerciële ruimte, sociale huurwoningen en betaalbare en dure koopwoningen. De parkeergarage zal aan de gemeente worden geleverd die deze op haar beurt aan ASR levert tegen de alsdan getaxeerde waarde. Voor de sociale woningbouw wordt samengewerkt met een woningbouwcorporatie. Deze zal de sociale huurwoningen na oplevering van het complex afnemen van de ontwikkelaar. Plankosten Als gevolg van de kaderwijziging is ook de looptijd van het project en de grondexploitatie langer geworden. Dat betekent ook dat meer plankosten nodig zijn om het project af te ronden.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 15

Hoofdstuk 8. Financiële paragraaf Saldo Uit de herziene grondexploitatieberekening voor het plan blijkt een nadelig plansaldo op Netto Contante Waarde (NCW) per 1-1-2025 van € 40,4 miljoen en een saldo van € 45,5 miljoen op eindwaarde per 31-12-2030. Ten opzichte van het nadelig saldo bij de Programmarekening 2025 van € 36,3 miljoen op NCW per 1-1-2025 betekent dit een verslechtering van het saldo met € 4,1 miljoen op NCW per 1-1-2025. Bij deze herziening is er sprake van een toename van het risicoprofiel. Het saldo van risico’s en kansen bedraagt € 1,36 miljoen negatief, hetgeen ca. € 0,29 miljoen nadeliger is dan bij de Programmarekening 2025. Dekking Ter afdekking van de nadelige verslechtering van het saldo van de grondexploitatie met € 4,1 miljoen is een verdeling gemaakt in enerzijds een verslechtering met € 1,0 miljoen die voortkomt uit de verandering van het plankader en anderzijds een verslechtering met € 3,1 miljoen die te maken heeft met de actualisatie van ramingen etc. die geen relatie hebben met de verandering van het plankader. In verband hiermee wordt € 3,1 miljoen gedekt uit de Voorziening Negatieve Plannen (VNP) en dient € 1,0 miljoen aan middelen vanuit de Reserve Stedelijke Ontwikkeling (RSO) aan de VNP te worden toegevoegd.

De verslechtering van het risicoprofiel met € 0,29 miljoen wordt geheel toegeschreven aan de herziening, zijnde het toevoegen sociale huur aan woningbouwprogramma. In verband hiermee dient vanuit de Enecoreserve Extra Impuls voor betaalbaar wonen € 0,29 miljoen te worden toegevoegd aan de Reserve Grondbeleid (RGB). Risico’s en kansen Voor deze herziening zijn vier projectrisico’s geïdentificeerd en één project kans. De risico’s hebben met name betrekking op: - Een mogelijk lager grondbod door de onrendabele top op de sociale huurwoningen; - Mogelijk hogere bouwkosten van een nieuwe parkeergarage; - Een lagere marktwaarde van de Spuigarage door het realiseren van parkeerplaatsen voor de sociale woningbouw; - Tegenvallers bij het oplossen van lekkages in de huidige garages. De verplichtingen tussen de gemeente en de ontwikkelaar worden vastgelegd in de Gronduitgifte- en realisatieovereenkomst (GURO). Daarin zijn o.a. afspraken vastgelegd over welk bouwplan de ontwikkelaar realiseert. Het contract kent een bouwplicht en een planning. De verwachting is daarom dat de gronduitgifte in 2028 zal plaatsvinden. Door vertraging in het planproces door gemeentelijke uitloop kan dit echter later worden in de tijd. Dat heeft financieel een negatief effect.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 16

Hoofdstuk 9. Samenwerkingspartners In dit project wordt samengewerkt met Haag Wonen, de beoogd afnemer van de sociale huurwoningen. Bij de ontwikkeling van de LDT-locatie wordt een ontwikkelende partij geselecteerd die het bouwplan risicodragend zal gaan ontwikkelen en realiseren.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 17

Hoofdstuk 10. Planning In grote lijnen is de planning als volgt: - Q1 2026: - Q3 2026: - Q3 2027: - Q2 2028: - Q3 2028: - Q3 2030: - Q4 2030:

start planontwikkeling selectie ontwikkelende partij start RO-procedure (BOPA) vergunningverlening start bouw oplevering appartementen inrichting buiten ruimte en stadsbalkon

Alle genoemde data zijn nog onder voorbehoud. Tevens dient rekening gehouden te worden met mogelijke onvoorzien bouwvertragingen.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 18

Hoofdstuk 11. Communicatie Informeren omgeving over projecten in uitvoering Omwonenden en andere stakeholders worden regelmatig geïnformeerd over de ontwikkelingen in het Spuikwartier via informatiebijeenkomsten. Deze worden elke drie maanden gehouden. Actuele ontwikkelingen worden ook gemaild in de bouwapp. Participatie over de planvorming van de LDT-locatie Bij de planontwikkeling van de LDT-locatie wordt eden participatietraject gevolgd binnen de kaders die hiervoor gelden. Er wordt een participatieplan gemaakt waarin de gemeente aangeeft hoe het participatieproces wordt ingericht. Bij de vergunningsaanvraag wordt aangegeven wat de participatie heeft opgeleverd.

Informeren omgeving over bouw van de LDT-locatie De bouw kan voor overlast zorgen voor de directe omgeving. Alhoewel de omgeving al jaren belast is met de gevolgen van de bouw, zal de bouw van de appartementen mogelijk hinder kunnen veroorzaken. Directe omliggende gebruikers, zoals Amare en de bewoners van Adagio en Bolero zullen door de ontwikkelaar en zijn aannemer worden geïnformeerd over de bouw en de mogelijke effecten op hun percelen. In ieder geval wordt de bereikbaarheid van hetexpeditiehof van Amare geborgd.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 19

Hoofdstuk 12. Procedures De ontwikkeling van de LDT-locatie zal binnen de ruimtelijke kaders (bebouwingsgrenzen, bouwhoogte) van het Omgevingsplan van rechtswege plaatsvinden. Om de functie Wonen mogelijk te maken zal een Buitenplanse Afwijking van het Omgevingsplan (BOPA-procedure) gevolgd worden. Vanwege de te hoge geluidbelasting zal hierbij tevens een ontheffing van de hogere grenswaarden geluid worden aangevraagd. Beide procedure leiden uiteindelijk tot een omgevingsvergunning. In het kader van de bereikbaarheid zal de ontwikkelaar een BVC-plan maken dat goedgekeurd moet worden door de gemeente. Voor de bouw zal een bouwveiligheidsplan benodigd zijn.

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 20

Bijlagen: Bij dit projectdocument horen de volgende bijlagen: A. Geheime bijlage Herziene grondexploitatie spuikwartier, 18 december 2025

Projectdocument versie 15 januari 2026

Pagina 21