RIS324471 Bouwenvelop Sportlaan 600

Datum

Ons Kenmerk

3 april 2026

DSO/10986014 RIS324471

Voorstel van het college over Bouwenvelop Sportlaan 600 Voor u ligt het voorstel van het college over de Bouwenvelop Sportlaan 600. Een Bouwenvelop heeft als doel om de ruimtelijke en functionele voorwaarden waaraan de toekomstige ontwikkeling moet voldoen, in beeld te brengen en te beschrijven. Op de locatie Sportlaan ligt een unieke kans om een hoogwaardige, gedifferentieerde woonontwikkeling te realiseren in een aantrekkelijk en groen gebied. De locatie van het momenteel leegstaande ziekenhuiscomplex biedt ruimte voor een invulling die recht doet aan zowel de omgeving als onder andere de woonopgave van de gemeente. Jongeren, gezinnen en senioren kunnen hier elk een passende woonplek vinden, in samenhang met elkaar en met respect voor de bestaande wijkstructuur.

Locatie en huidige situatie Samen met de buurt is verkend welke kansen deze plek biedt. Daarbij is overeenstemming ontstaan over de ambitie om woningen te realiseren voor verschillende doelgroepen. Specifiek is daarbij aandacht gevraagd voor seniorenwoningen in het dure segment, waarmee wordt bijgedragen aan doorstroming binnen de omliggende wijken. De ontwikkeling maakt het mogelijk om actief te sturen op kwaliteit en samenhang, van woningtypen en architectuur tot de inpassing in het omliggende groen. De groene kwaliteiten van het gebied worden versterkt, zodat wonen, natuur en ontmoeten op een vanzelfsprekende wijze samenkomen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10986014

Het college legt de Bouwenvelop Sportlaan 600 voor aan de raad ter instemming, voordat het college dit vaststelt. De instemming van de raad is nodig omdat voor Segbroek, het stadsdeel waar de het plangebied ligt, nog geen Structuur- of Gebiedsvisie is vastgesteld. 1.

Aanleiding

In januari 2024 heeft de gemeente het voormalige ziekenhuis aan de Sportlaan 600 van het HagaZiekenhuis aangekocht. Het doel was enerzijds het tijdelijk kunnen huisvesten van bijzondere doelgroepen en anderzijds invulling geven aan de woningbouwopgave van Den Haag. Als kader voor de toekomstige woningbouwontwikkeling is een Bouwenvelop opgesteld. 2. Beoogd effect De bouwenvelop is bedoeld als kader voor de permanente invulling van de voormalige ziekenhuislocatie. De toekomstige ontwikkeling is bedoeld om invulling te geven aan de urgente woningbouwopgave van de stad en aan deelopgaven voor bijvoorbeeld sociale huurwoningen. Volgens de Woonvisie 2040 stuurt de gemeente op een evenwichtig woningbestand in Den Haag. Deze visie wordt onderschreven door de Haagse woningcorporaties en huurdersverenigingen, die aangeven dat er meer spreiding moet komen van sociale huurwoningen. Het stedelijk belang om sociale huurwoningen beter over de stad te spreiden gebeurt mede door het extra toevoegen van sociale huurwoningen in wijken met minder dan 30% sociale huurwoningen. Beoogde woningcorporatie is Arcade Wonen conform de Samenwerkingsovereenkomst Woningbouwproductie in Den Haag (RIS281398) en de Programmabrief betaalbare woningbouw: Haags samenwonen (RIS305713). Daarnaast wordt gestuurd op een invulling met seniorenwoningen, opdat de doorstroming in de woningmarkt kan worden bevorderd.

Ter ondersteuning hiervan zullen ondersteunende maatschappelijke voorzieningen met een zorgconcept in het programma worden opgenomen. Daarbij is ook ruimte voor ontmoeten voor bewoners en de wijk. Een andere opgave is het realiseren van voldoende maatschappelijke opvang en een evenwichtige spreiding van deze opvanglocaties over de hele stad. Deze locaties bieden tijdelijk onderdak en begeleiding aan personen die door verschillende oorzaken geen thuis hebben. De buitenruimte binnen het plangebied wordt ingezet voor het verbeteren en toevoegen van groen aan de stad. Ook de stedelijke ecologische hoofdstructuur langs de Haagse Beek wordt versterkt. Het draagt daarmee bij aan de leefbaarheid in de wijk. 3. Opvang/ huisvesting voor dak- en thuisloze mensen Den Haag heeft te maken met een groot aantal dak- en thuisloze personen. Uit de ETHOS-telling, uitgevoerd in 2025, blijkt dat ruim 6200 personen in onze stad dak- of thuisloos zijn. Het college werkt op verschillende manieren aan oplossingen hiervoor. Dit gebeurt onder andere door het uitbreiden van het aantal betaalbare woningen en het creëren van extra woonruimte door woningdelen en hospitaverhuur.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10986014

Voor mensen die naast een woonplek ook zorg of ondersteuning nodig hebben is er maatschappelijke opvang. Dit is tijdelijk onderdak en begeleiding voor personen die door verschillende oorzaken geen ander thuis hebben. Voor opvanglocaties is het van stedelijk belang dat deze evenwichtig worden verspreid over de stad. Om deze reden zal er aan de Sportlaan ook na de fase van tijdelijke huisvesting ruimte worden gereserveerd voor maatschappelijke opvang. Het gaat om tachtig plekken, waarvan nog niet bekend is welke doelgroep hier precies gebruik van zal gaan maken. Dit sluit aan bij de motie uit 2023 ‘Publiek belang bij herontwikkeling Haga locatie (RIS317665)’. Vanwege het grote aantal dak- en thuisloze mensen en het stedelijke belang van een evenwichtige spreiding van opvangvoorzieningen over de stad ziet het college zich genoodzaakt ook op de Sportlaan maatschappelijke opvang te realiseren. Over de verdere invulling, waaronder de precieze doelgroep, zal door het college tijdig en transparant gecommuniceerd worden. Daarnaast kunnen bewoners hun ideeën en zorgen over de permanente opvang kenbaar maken en zal de gemeente daarover met hen in gesprek gaan. 4. Voorgeschiedenis en besluitvorming Voordat de gemeente het pand aankocht in januari 2024 wilde de Reinier-Haga groep de locatie zelf laten ontwikkelen. Hiertoe heeft de gemeente een concept-Planuitwerkingskader (PUK) opgesteld.

Tijdens de betreffende participatiebijeenkomsten in 2022 waren de reacties over het algemeen positief. Het PUK is niet vastgesteld, maar heeft wel als input gediend voor deze Bouwenvelop. In december 2023 heeft de raad besloten om de locatie aan te kopen. Sindsdien stuurt de gemeente op twee invullingen. Ten eerste een tijdelijke invulling van opvang en huisvesting van doelgroepen. Deze opvang duurt minimaal 5 en maximaal 7 jaar. Daarna wordt de locatie ingezet voor herontwikkeling naar met name woningen. Na 5 jaar tijdelijke invulling wordt de start bouw van de herontwikkeling leidend. Gedurende de tijdelijke invulling wordt de planvorming voorbereid voor de permanente invulling. Hiervoor is de Bouwenvelop de eerste stap. De vervolgstappen tot start bouw voor de herontwikkeling Sportlaan zijn weergegeven in onderstaande figuur. Normaliter is een Bouwenvelop, waarbij de gemeente eigenaar van de grond is en zelf een ontwikkelende partij selecteert, 2 jaar geldig na gunning aan de toekomstige ontwikkelaar. Vanwege de afhankelijkheid van de tijdelijke invulling is ervoor gekozen deze Bouwenvelop voor een periode van 4 jaar geldig te verklaren.

Processchema periode 2025 t/m 2031

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10986014

5. Financiële consequenties Om een eerste inschatting te krijgen van de financiële consequenties van de Bouwenvelop is een haalbaarheidsstudie uitgevoerd. In deze haalbaarheidsstudie zijn de kosten en baten in beeld gebracht. De kosten betreffen: verwervingskosten (boekwaarde), kosten bouwgrondproductie, stichtingskosten van het te realiseren programma, kosten inrichting openbare ruimte, plankosten en overige kosten. De baten betreffen grondopbrengsten. Op basis van de studie is het plan aangescherpt. Op basis van de haalbaarheidsstudie is een negatief resultaat van de toekomstige grondexploitatie berekend van € 160.000,-. De plankosten voor het opstellen en vaststellen van de Bouwenvelop zijn gedekt voor 2025. De geraamde resterende voorbereidingskosten tot en met vaststelling Bouwenvelop voor 2026 bedragen € 85.000,-. In het bestedingsvoorstel voor de Enecomiddelen (RIS307127) zijn drie programmalijnen vastgelegd. Eén van deze programmalijnen is de ‘Bouw voldoende betaalbare woningen’. In de Voortgangsrapportage 2024 Woningbouwprogrammering en -productie (RIS321932) valt de herontwikkeling Sportlaan 600 binnen deze programmalijn en is benoemd als één van de projecten waarvan de voorbereidingskosten en onrendabele top uit deze reserve betaald kan worden.

In dit raadsvoorstel wordt voorgesteld om uit de reserve ‘Extra impuls betaalbaar Wonen’ geld te reserveren voor de voorbereidingskosten van € 85.000,- en € 160.000,- voor het voorziene tekort op de grondexploitatie. Na de vaststelling van de Bouwenvelop zullen de te maken (voorbereidings-) kosten verantwoord worden als immateriële vaste activa zodat deze ingebracht kunnen worden in de beoogde grondexploitatie. 6. Risico's en kanttekeningen Uit de participatie en diverse inspraakreacties blijkt dat er, voor een deel van de bewoners, geen draagvlak is voor een lager percentage woningen in de vrije sector dan destijds in het concept-PUK (volgens het toen geldende woonbeleid) is opgenomen. De oproep is om seniorenwoningen in het dure segment te realiseren en zo de doorstroming in de aangrenzende wijken op gang te brengen. In het kader van de participatie voor de permanente invulling geven mensen aan geen (permanente winter) opvang voor dakloze mensen op deze locatie te willen. De realisatie van opvangplekken voor verschillende doelgroepen en de spreiding van opvanglocaties over de stad is echter een grootstedelijk belang waarop niet geparticipeerd kan worden. Vanwege het grootstedelijke vraagstuk van toegenomen dakloosheid heeft het college de afweging gemaakt om op de Sportlaan maatschappelijke opvang te realiseren.

Zoals gezegd is nog niet bekend welke doelgroep hier precies zal worden opgevangen. De gemeente is eigenaar van de grond en wil deze opnieuw in erfpacht uitgeven. De Bouwenvelop en de nog op te stellen tendervereisten moeten financieel en anderszins aantrekkelijk zijn voor ontwikkelaar(s) om in te schrijven. Er kan een (ruimtelijk/logistiek) conflict ontstaan bij realisatie, wanneer meerdere partijen op de locatie tegelijkertijd gaan realiseren. 7.

Juridische consequenties

De gemeente Den Haag verplicht zich om binnen de kaders van de Bouwenvelop en de alsdan vigerende regelgeving, medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10986014

Natuurvergunning De aanvraag voor de Natuurvergunning is inmiddels aangevraagd bij de Omgevingsdienst Haaglanden, die hierbij optreedt als bevoegd gezag namens de provincie Zuid-Holland. De Omgevingsdienst Haaglanden heeft het ontwerpbesluit inmiddels goedgekeurd en daarmee de natuurvergunning in concept verleend. De vergunning verleent toestemming voor zowel de realisatie van de tijdelijke opvang als voor de realisatie van 500 woningen in de toekomst. De Omgevingsdienst Haaglanden heeft na grondig onderzoek vastgesteld dat voldoende zekerheid is verkregen dat de stikstofdepositie op alle relevante hexagonen geen significant negatief effect zal hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van de omliggende Natura 2000-gebieden. (zie ook de 8e Stand van zaken opvanglocatie Sportlaan). De precieze aantallen voor de permanente invulling zijn nog indicatief en weten we pas wanneer de ontwikkelaar zijn plan definitief heeft gemaakt. Ten behoeve van de permanente invulling is het daarom mogelijk dat een aanvulling of wijziging op de vergunning moet worden gevraagd 8. Participatie De participatie heeft volgens het Participatieplan herontwikkeling ziekenhuislocatie Sportlaan (RIS321119) plaatsgevonden. Via een digitale vragenlijst dachten 400 mensen mee. Een inloopbijeenkomst waar dezelfde vragen werden gesteld, werd door 50 mensen bezocht.

In een, op verzoek van de drie wijkvertegenwoordigingen ingerichte, adviserende werkgroep namen twaalf personen plaats die de verschillende belangen (lokaal en stedelijk) vertegenwoordigden. Deze werkgroep is 4 keer bij elkaar gekomen en heeft een gezamenlijk advies uitgebracht. De bewonersorganisaties van de Vogelwijk, Bomen- en Bloemenbuurt hebben daarnaast via De Haagse Hogeschool een enquête over de gehechtheid aan de wijk en de tijdelijke- en permanente invulling van de Sportlaan 600 laten uitvoeren. In januari 2026 wordt aan de buurt de inhoud van de Bouwenvelop teruggekoppeld en hoe de input vanuit de participatie is verwerkt. Het stedelijk belang was deels vertegenwoordigd in de adviserende werkgroep (Knarrenhof en Wooncoöperatie). Daarbuiten is gesproken met Arcade Wonen, het Knarrenhof, het Straatconsulaat en via de vakdeskundigen binnen de gemeente. Met de participatie wordt getoetst of de fysiek ruimtelijke impact van de toekomstige ontwikkeling past bij de wensen in de buurt. Uit de reacties hierover blijkt dat de wensen vanuit de buurt aansluiten op de ambities die de gemeente heeft voor het uiterlijk van het toekomstige gebouw en de buitenruimte. Voor het woonprogramma blijkt er spanning te bestaan tussen de wensen van een deel van de omwonenden en de beleidskaders van de gemeente.

De inzet van de Woonvisie voor deze wijk is een realisatie van 50% sociale huurwoningen. Een deel van de omwonenden ziet liever een groter aandeel duurdere koop en/ of huurwoningen, in het bijzonder seniorenwoningen in het duurdere segment. De gemeente wil ook ruimte bieden voor seniorenwoningen op deze locatie, maar dan in alle segmenten. Anderzijds blijkt uit zowel de vragenlijst van de gemeente als de enquête van de bewonersorganisaties dat respondenten ook een brede mix van woningen met aandacht voor betaalbaarheid belangrijk vinden. In lijn met de wensen vanuit de buurt wil de gemeente onderzoeken of, en hoe, er voorrang gegeven kan worden aan doorstroming uit de wijk.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10986014

Zo kan er voor de sociale huurwoningen met lokaal maatwerk (artikel 3.8 van de huisvestingsverordening) voorrang worden gegeven aan mensen uit de wijk1. De verkoop van vrijesectorwoningen (voor senioren) valt buiten de reikwijdte van de huisvestingsverordening en is de verantwoordelijkheid van de toekomstige ontwikkelaar. Voor verkooptransacties zijn geen gemeentelijke sturingsregels vastgesteld. Wel kan het onderwerp ‘voorrang voor senioren uit de wijk’ wellicht worden meegenomen als selectiecriterium voor de toekomstige ontwikkelaar. Deze mogelijkheden worden nu onderzocht. Tenslotte geeft een deel van de respondenten aan geen opvang voor dakloze mensen in de permanente situatie te willen. Zoals gezegd heeft de gemeente Den Haag echter te maken met een grote opgave op het gebied van dakloosheid. Voor veel mensen is maatschappelijke opvang nodig omdat zij naast een plek om te wonen ook zorg of ondersteuning nodig hebben. Voor het openen van deze locaties en de verdeling ervan over de stad is sprake van grootstedelijk belang waarop niet geparticipeerd kan worden. Wel kunnen omwonenden meedenken over de randvoorwaarden en kunnen zij hun wensen en zorgen kenbaar maken. Uit de bewonersenquête van de Haagse Hogeschool blijkt dat ten behoeve van de tijdelijke huisvesting mensen genuanceerder tegen een vorm van opvang aankijken. 9.

Percentage sociale huurwoningen Conform de Woonvisie moet 50% van het aantal woningen bestaan uit sociale huurwoningen. Voor de woningbouwontwikkeling Sportlaan is dit percentage aangepast. De ruimte die nodig is voor de maatschappelijk opvang wordt afgetrokken van de ruimte die nodig is voor sociale huurwoningen. Omgerekend betekent dit dat er ca. 45% sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd. Hiermee wordt vastgehouden aan het eerder gepresenteerde aantal middendure en vrijesectorwoningen c.q. het aantal te realiseren seniorenwoningen in het (midden) dure segment. Dit laatste is een grote wens van de buurt. Het toevoegen van seniorenwoningen in het kader van de doorstroom op de woningmarkt past binnen de Woonzorgvisie. De maatschappelijke opvang komt ten goede aan doelgroepen die ook in de Woonzorgvisie benoemd zijn. Dit is ook in het belang van wonen. Ten slotte zal het realiseren van minder vrijesectorwoningen een negatieve impact op de businesscase hebben. Besluitvorming Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 31 maart 2026,

1 De nog vast te stellen wet Versterking regie volkshuisvesting kan nog invloed hebben op de mogelijkheden voor lokaal maatwerk.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10986014

besluit: I.

in te stemmen met de bijgevoegde Bouwenvelop Sportlaan 600, als basis voor de verdere uitwerking van de plannen en voor verdere uitwerking van het juridisch planologisch kader, inclusief de bijbehorende geheime bijlage haalbaarheidsanalyse met een negatief resultaat van € 160.000,-;

II.

het besluit vervalt wanneer niet binnen 4 jaar na gunning aan de toekomstige ontwikkelaar een buitenplanse omgevingsplanaanvraag, die past binnen het kader van de bouwenvelop, wordt ingediend.

III.

in te stemmen met de dekking van € 85.ooo,- uit de reserve Extra impuls voor betaalbaar wonen voor het opstellen van de Bouwenvelop Sportlaan 600 (voorbereidingskosten 2026).

IV.

het bedrag uit de reserve Extra impuls voor betaalbaar wonen van € 160.000,- te reserveren voor het voorziene dekkingstekort in de toekomstige grondexploitatie Sportlaan 600 en dit bedrag te doteren aan de Voorziening Negatieve Plannen bij opening van de grondexploitatie;

V.

in te stemmen met de nadere uitwerking van het project op basis van de Bouwenvelop tot een Projectdocument en bijbehorende grondexploitatie in overeenstemming met de uitgangspunten van de Bouwenvelop en de bijbehorende haalbaarheidsstudie;

VI.

de kosten die hiervoor gemaakt worden te activeren onder immateriële vaste activa conform artikel 2:1:3 lid 3 van de Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Bezit 2026 van de gemeente en artikel 5.3.2 van Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de Commissie BBV, zodat deze bij de vaststelling van de grondexploitatie ten laste van de grondexploitatie gebracht kunnen worden;

VII. als vereiste een woonprogramma opnemen dat bestaat uit 45% sociale huurwoningen, 30%

middendure huur/koopwoningen en 20% vrije sectorwoningen. Binnen dit programma kan worden ingezet op senioren- en starterswoningen en innovatieve woonvormen als een Knarrenhof of een wooncoöperatie; VIII. binnen het programma ruimte reserveren voor maatschappelijke opvang waar jaarrond opvang

voor 80 personen mogelijk is. Dit programmaonderdeel komt in de plaats van 5% sociale woningbouw. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van … De griffier,

De voorzitter,

7/7