RIS324232 Rapportage Haagse resultaten WoON2024

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10983066 RIS324232 Contactpersoon

Karoline Poorter Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum:

E-mailadres

19 december 2025

karoline.poorter@denhaag.nl Bijlage

1

Onderwerp

Rapportage Haagse resultaten van het WoON2024

Geachte voorzitter, Bijgaand ontvangt u ter kennisneming het onderzoeksrapport ‘Ontwikkelingen op de Haagse woningmarkt - uitkomsten van het WoON 2024’ dat is opgesteld door ABF Research. Het Woon Onderzoek Nederland (WoON) is een driejaarlijks grootschalig landelijk enquêteonderzoek dat in opdracht van het ministerie van VRO wordt uitgezet onder 18-plussers. Net als bij eerdere edities heeft het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna CBS) ook dit jaar op verzoek van de gemeente extra enquêtes laten afnemen in Den Haag, zodat er representatieve uitspraken gedaan kunnen worden over de Haagse koopsector, particuliere huursector en corporatiesector. Aan de enquêtes worden registerdata gekoppeld, zoals van inkomens, WOZ-waardes, energielabels, energieverbruik en eigendom van de woning. Het WoON is voor de gemeente Den Haag een belangrijke bron van informatie over de woonsituatie, woonlasten, verhuisdynamiek, woonwensen van huishoudens in Den Haag, tevredenheid van bewoners met hun woning, de energieprestaties van Haagse woningen en de inzet van huishoudens op verduurzaming. Ook geeft het WoON op deze onderdelen inzicht in de ontwikkelingen per woningmarktsector en de ontwikkelingen door de tijd. Een uitgebreide samenvatting staat in de rapportage zelf.

In voorliggende brief staan de belangrijkste bevindingen gerelateerd aan de inzet vanuit actielijnen bij de speerpunten van de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812). Als resultaten vanuit het landelijke WoON2024 worden aangehaald, dan staat dat expliciet aangegeven. Ook staat aangegeven op welke onderdelen het college nog aanvullend onderzoek wil uitvoeren. Gevolgen wijziging grens middeninkomen en meting over een langere periode Ten opzichte van het WoON2021 is te zien dat het aantal middeninkomens kleiner is geworden en het aantal hoge inkomens is toegenomen. Dat is onder andere terug te zien in de verdeling van de inkomens over de huurprijssegmenten. Dit heeft ermee te maken dat de gemeente Den Haag sinds medio 2023 het landelijke beleid voor inkomensgrenzen bij huisvestingsvergunningen voor sociale- en middenhuurwoningen aanhoudt. Deze grenzen zijn lager dan de grenzen die daarvoor werden gehanteerd. Voor het WoON2024 vallen daardoor met name meer huishoudens die voorheen tot een middeninkomen werden gerekend onder de hoge inkomens.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983066

Door de wijziging in inkomensgrens komen minder huishoudens in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor een middenhuurwoning. Het WoON2024 meet over de periode augustus 2023 tot en met juni 2024, met 2023 als peiljaar voor de inkomens. Cijfers over recent verhuisde huishoudens gaan over verhuizingen naar zelfstandige woningen die twee jaar voorafgaand aan de afname van de enquête hebben plaatsgevonden. Door het werken met één vast peiljaar kan het lijken alsof recent verhuisde huishoudens tot een andere inkomensgroep hebben behoord dan feitelijk het geval was. Dit kan de indruk wekken dat hoge inkomens onterecht in een middenhuurwoning terecht zijn gekomen of dat middeninkomens onterecht in een sociale huurwoning terecht zijn gekomen. De wijziging in inkomensgrens maakt dat de informatie over middeninkomens en hoge inkomens door de tijd minder goed vergelijkbaar is. Met het WoON2027 kan naar verwachting een meting gedaan worden op basis van dezelfde uitgangspunten. Stagnerende doorstroming en afname in de betaalbaarheid van het wonen De enquêtes zijn afgenomen in een tijd van verder oplopende spanning op de woningmarkt en gestegen energieprijzen. Op de koopwoningmarkt en in de particuliere huursector stegen de prijzen en in het sociale huursegment werden de wachttijden langer. Het vinden van een betaalbare woning werd daarmee steeds lastiger.

In de Staat van de Stad en de voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 wordt onder andere gerapporteerd over deze ontwikkelingen aan de hand van de huizenprijzen, wachttijden, het woningaanbod van corporaties, particuliere huurwoningen en koopwoningen en het aantal ingeschreven woningzoekenden op Woonnet Haaglanden. 1 De Haagse resultaten van het WoON2024 laten aan de hand van andere indicatoren zien dat de druk op de Haagse woningmarkt toeneemt en dat de doorstroming verder stagneert. Zo is te zien dat het aantal verhuisgeneigde huishoudens toeneemt evenals het aandeel huishoudens dat aangeeft niets te kunnen vinden (hoofdstuk 5). Ook is te zien dat het aantal binnenstedelijke verhuizers verder is afgenomen (hoofdstuk 4). Dat woningen te duur zijn is een van de meest genoemde redenen waarom huishoudens niet zijn verhuisd (hoofdstuk 5). Wat te duur is, is uiteraard voor iedereen anders. Echter is wel te zien dat de gemiddelde netto woonlasten van zowel eigenaar-bewoners als huurders zijn gestegen. Stijgende brutohuren, stijgende energiekosten en stijgende reserveringen voor groot onderhoud vanwege hogere onderhouds- en verzekeringslasten liggen hieraan ten grondslag (hoofdstuk 2 en 3).

Uit de rapportage blijkt dat er weliswaar meer (semi)starters zijn verhuisd (hoofdstuk 4), maar tevens blijkt dat deze groep vaak terecht komt in de dure particuliere huursector en hogere woonlasten heeft dan gemiddeld (hoofdstuk 2). Ook middeninkomens komen voor een aanzienlijk deel in dure particuliere huurwoningen terecht (hoofdstuk 8). Hieruit kan afgeleid worden dat de particuliere huursector een belangrijke (entree)sector op de Haagse woningmarkt is voor huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of daarop niet kunnen wachten en (nog) niet kunnen of willen kopen. Ook blijkt dat het dure huurprijssegment in deze sector vooral een tijdelijke oplossing biedt en niet per se een eerste keuze is van verhuisgeneigde huishoudens. Bovendien is te zien dat in deze sector bijna een derde van de huurders een tijdelijk huurcontract heeft2 (hoofdstuk 2). 1

Zie hiervoor Eerste Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 over de jaren 2019 en 2020 (RIS311824)

Tweede voortgangsrapportage Woonagenda over de jaren 2021-2022 (RIS318311) Staat van de Stad 2024 (RIS319193). Staat van de Stad 2025 (RIS322808) 2

Per 1 juli 2024 zijn door de invoering van de Wet vaste huurcontracten vast huurcontracten weer de norm op een paar uitzonderingen na.

De meetperiode van het WoON2024 was vóór de invoering van deze wet.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983066

Bovenstaande geeft het belang aan van de inzet van het college op het bevorderen van doorstroming en het vergroten van en borgen van de betaalbare woningvoorraad via zowel nieuwbouw (betaalbaarheidsnormen) als binnen de bestaande woningvoorraad (handhaven van de Wet betaalbare huur). Met de huisvestingsvergunning voor middenhuurwoningen wordt geborgd dat huurwoningen in dit prijssegment terecht komen bij huishoudens met een hierbij passend inkomen. 3 Betaalbaar en gedifferentieerd bouwen Uit het WoON2024 (hoofdstuk 5) kan afgeleid worden dat de vraag onder verhuisgeneigde huishoudens naar huurwoningen het grootst is (55%). De meeste huishoudens zoeken een huurwoning onder de sociale huurprijsgrens (35%), maar de vraag naar middenhuur neemt toe (13%). Ook blijkt dat de vraag naar koop verschuift van het goedkope naar het betaalbare- en duurdere koopsegment. Onder doorstromers uit huur, de grootste groep onder de verhuisgeneigde huishoudens, groeit met name de vraag naar betaalbare koopwoningen. Hieruit kan afgeleid worden dat de in de Woonvisie Den Haag 2040 ingezette koers om 30% sociaal te bouwen en meer in te zetten op betaalbare huur en -koop (50%) aansluit op de vraag van verhuisgeneigde huishoudens. Met betaalbare koop kunnen zowel doorstromers uit huur en koop als ook starters en middeninkomens bediend worden.

Dit onderschrijft tevens het belang van de opkoopbescherming met als doel het behouden van betaalbare koopwoningen.4 Bij de groep ouderen (hoofdstuk 5 en 9) valt op dat deze groep doorgaans weinig verhuisgeneigd is. Ouderen zijn overwegend tevreden met hun woning en woonomgeving en willen hierom niet verhuizen. Bijna de helft van de ouderen wil niet verhuizen, omdat ze niet weg willen uit de buurt waar ze wonen. Ouderen zijn onder andere wel bereid te verhuizen als er behoefte aan zorg ontstaat vanwege de gezondheid. Uit het WoON2024 blijkt dat het voor ouderen belangrijk is dat er aanbod wordt gecreëerd dat voornamelijk bestaat uit huurappartementen, waarvan een aanzienlijk deel is gesitueerd binnen een ouderencomplex. Ook is het belangrijk dat deze woningen en complexen zich op loopafstand (binnen 500 meter) bevinden van winkels, openbaar vervoer en andere voorzieningen. Ditzelfde geldt voor nabijheid van groen. Het WoON2024 onderschrijft daarmee de inzet om passende woningen, verspreid over de stad, voor ouderen nabij zorglocaties te ontwikkelen. 5 Het college zet daarbij in op een diversiteit aan woon(zorg)concepten, omdat de doelgroep senioren ook divers is. Verder kan uit de rapportage afgeleid worden (hoofdstuk 5) dat met de bouw van driekamerwoningen zowel starters als senioren bediend worden.

Uit de landelijke themapublicatie WoON’24 ‘doorstroming op de woningmarkt’ blijkt dat driekamerwoningen bovendien kunnen bijdragen aan de verhuismogelijkheden van zogenaamde ‘opstromers’. Dat zijn jongeren die hun kleine woning zijn ontgroeid. Door hen een volgende stap in hun wooncarrière te bieden, komen er weer kleinere woningen beschikbaar. Dit is een duidelijke indicatie dat de keuze om het aandeel kleine woningen in de nieuwbouw te normeren en de inzet op differentiatie in woninggrootte kunnen bijdragen aan het bevorderen van doorstroming.6 Dalende tevredenheid over woning onder huurders Het WoON2024 toont aan dat eigenaar-bewoners consequent (zeer) tevreden blijven over hun woning. De tevredenheid onder huurders neemt echter af. De sterkste daling in tevredenheid doet zich voor bij particuliere huurders. Haagse huurders zijn bovendien minder tevreden dan het landelijke gemiddelde. 3

Speerpunt 1 Betaalbaar (ver)bouwen in alle delen van de stad

4

Speerpunt 1 Betaalbaar (ver)bouwen in alle delen van de stad

5

Speerpunt 2 Passende huisvesting voor aandachtsgroepen

6

Speerpunt 1 Betaalbaar (verbouwen) in alle delen van de stad

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983066

Wat bij de tevredenheid met de woning opvalt, is het verschil in de tevredenheid over het onderhoud van de woning tussen eigenaar-bewoners en huurders. Huurders, waarvan particuliere huurders iets meer dan corporatiehuurders, vinden vaker dan eigenaar-bewoners dat hun woning slecht is onderhouden. Haagse inwoners vinden ook vaker dan het landelijke gemiddelde dat hun woning slecht is onderhouden (hoofdstuk 6). Meer problemen met vocht en schimmel in woningen Zowel de resultaten van het landelijk WoON2024 als de resultaten voor Den Haag laten een stijging zien van het percentage bewoners dat aangeeft problemen in de woning te hebben met vocht- en/of schimmel. In 2021 had 15% van de bewoners in Nederland problemen met vocht en/of schimmel en in 2024 is dat gestegen naar 20%. In Den Haag is het percentage bewoners dat aangeeft problemen te hebben met vocht- en/of schimmel in de woning hoger dan het landelijke gemiddelde en dit aandeel is gestegen van 24% in 2021 naar 31% in 2024. Deze stijging hangt mogelijk samen met de gestegen energieprijzen; bewoners gaan minder stoken en zijn geneigd minder te ventileren. (hoofdstuk 6). De grootste stijging is te zien in de particuliere huursector; van 28% naar 42%. Dat is ook hoger dan het landelijke gemiddelde: 31%. Het college neemt verschillende maatregelen om vocht- en schimmelproblematiek tegen te gaan.

Voor corporatiewoningen is er in Den Haag een gezamenlijke aanpak: Haagse Aanpak Vocht en Schimmel. Hierin werken corporaties, GGD, gemeente Den Haag en een onafhankelijke vocht- en schimmelexpert samen om problemen met vocht en schimmel te voorkomen en op te lossen. De aanpak is geëvalueerd en de raad is hierover geïnformeerd (Resultaten evaluatieonderzoek Haagse Aanpak Vocht en Schimmel RIS323637). De ontwikkeling van een stijging van het aandeel huurders van een particuliere huurwoning dat aangeeft vocht- en schimmelproblemen in de woning te hebben, geeft aan dat het van belang is dat dit jaar is gestart met een pilot in deze sector. Met deze pilot wil het college onderzoeken of de inzet van een onafhankelijke vocht- en schimmelexpert kan bijdragen aan het verminderen van deze problemen in de particuliere huursector. In het eerste kwartaal van 2026 zullen de eerste resultaten van deze pilot gedeeld worden met uw raad samen met een plan van aanpak voor de Haagse Aanpak Vocht- en Schimmel. Dit plan van aanpak zal verbreed worden. Naast een uiteenzetting hoe de aanbevelingen uit het evaluatieonderzoek voor de corporatiesector worden opgepakt, zullen ook vervolgstappen voor de particuliere huursector aan bod komen.

Woningen worden duurzamer, maar energiequote neemt toe Bij het onderdeel energie en duurzaamheid van de woningen (hoofdstuk 7) valt op dat woningen steeds duurzamer worden en dat er substantiële verduurzamingsmaatregelen zijn uitgevoerd. Met het actieprogramma opknappen en isoleren, ‘EFG-aanpak en stadsrenovatie’ (RIS316094), werkt het college aan woningverbetering en –verduurzaming. Het programma richt zich op het versnellen van het isolatietempo, waarbij de focus ligt op het isoleren van woningen met energielabel E, F of G. Het aandeel woningen met energielabel A of beter nam in de periode 2018-2024 aanzienlijk toe. Deze toename is het grootst in de corporatiesector, gevolgd door de particuliere huursector. Ook in de koopsector steeg dit aandeel, maar de groei blijft hierin achter op de huursectoren. Hoewel het aandeel woningen zonder geregistreerd energielabel sinds 2018 is afgenomen, heeft nog steeds een aanzienlijk deel van de woningen een onbekend energielabel (50% in 2018, 30% in 2024). Dit geldt vooral voor de koopsector, waar ongeveer de helft van de woningen een onbekend energielabel heeft, terwijl in de corporatiesector wel bijna alle woningen over een geregistreerd energielabel beschikken. Daarnaast zijn de energielabels van koopwoningen niet altijd accuraat na verduurzamingsmaatregelen, omdat het energielabel vaak pas weer wordt vernieuwd bij verkoop van de woning.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983066

Verder zien we een sterke toename in het aandeel woningen met zonnepanelen. Naast een afname in energieverbruik is tenslotte een stijging van de energiequote7 te zien. Deze stijging hangt samen met de gestegen energieprijzen. Uit het WoON2024 kan afgeleid worden dat de gestegen energiekosten gevolgen hebben voor de woonlasten van huurders en eigenaar-bewoners. Dit geeft het belang aan van investeren in duurzame oplossingen, zodat bewoners minder kwetsbaar worden voor stijgende energieprijzen en we energiearmoede tegengaan.8 Daling in tevredenheid met woonomgeving Net als bij de tevredenheid over de woning zijn eigenaar-bewoners overwegend (zeer) tevreden met hun woonomgeving. In alle woningmarktsectoren is echter een daling in deze tevredenheid te zien. De tevredenheid met de woonomgeving is het laagst onder bewoners van een corporatiewoning. De corporatiesector heeft relatief lage scores voor onderhoud van de woningen in de omgeving en de aantrekkelijkheid van de bebouwing in de omgeving. Toch voelen bewoners van een corporatiewoning zich relatief sterk verbonden met hun buurt en geven ze vaker aan zich er thuis te voelen dan huurders van een particuliere huurwoning. Huurders van een particuliere huurwoning ervaren weinig binding met hun woonomgeving: ze voelen zich het minst gehecht.

Verder valt op dat het aandeel bewoners dat verwacht dat hun buurt er niet op voorruit, maar ook niet op achteruit zal gaan, is toegenomen. Deze stijging is echter ten koste gegaan van het aandeel bewoners dat verwacht dat hun buurt erop vooruit zal gaan. Bovenstaande benadrukt het belang van inzet op het voor buurten behouden van bewoners met binding met de buurt, het benutten van kansen om in de omgeving meer binnen- en buitenruimte te creëren voor ontmoeting en het activeren van bewoners bij aanpassingen in de woonomgeving waarbij bewoners ook worden uitgedaagd om zelf met initiatieven te komen. 9 Zo wordt het concept van de buurtkamers gecontinueerd en wordt vervolg gegeven aan de 9 gezamenlijke intenties uit de Binnentuinen Challenge Den Haag Zuidwest (Innovatielab Zuidwest, 2024). De gemeente Den Haag doet dit samen met woningcorporaties en andere partners zoals welzijnsorganisaties en maatschappelijke ondernemers. Aanvullende onderzoeken Het WoON2024 levert waardevolle inzichten op. Voor een aantal vraagstukken ziet het college dat het nuttig en nodig is extra informatie en inzicht te verkrijgen. Op basis van (de resultaten van) het WoON2024 worden daarom een drietal aanvullende onderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken worden hierna beschreven. 1.

Mismatch tussen vraag en aanbod Hoewel de koers van de woningbouwprogrammering in de Woonvisie Den Haag 2040 aansluit op de vraag van verhuisgeneigde huishoudens, staan de businesscases bij projectontwikkeling onder druk. Daarom wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd waarin de actuele woningbehoefte van de Hagenaars, de vraag in de nabije toekomst en de mismatch tussen vraag en aanbod globaal in beeld worden gebracht. Het WoON2024 is hiervoor namelijk maar beperkt geschikt. Bij dit onderzoek zal gekeken worden naar de drie inkomensgroepen (laag, midden en hoog), leeftijd en positie op de woningmarkt (starter, doorstromer) en herkomst (binnen Den Haag/ woningmarktregio/buiten Den Haag en de woningmarktregio). 7

De energiequote is het percentage van het besteedbaar inkomen dat wordt besteed aan energiekosten.

8

Speerpunt 3 Een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad en woonomgeving

9

Speerpunt 4 Vitale en leefbare wijken

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983066

De uitkomsten van het onderzoek moeten bruikbaar zijn voor het maken van een afweging aan welke knoppen er gedraaid gaat worden als het gaat om nieuwbouwproductie. Bij planvorming is sprake van tekorten. Die tekorten zouden opgelost kunnen worden door in een duurder prijssegment te gaan bouwen. Het aanvullende onderzoek moet inzicht geven in de vraag of er dan gebouwd wordt voor inwoners van Den Haag of voornamelijk voor mensen van buiten de stad. Uw raad wordt begin 2026 over de uitkomsten van dit onderzoek geïnformeerd. 2. Woninggrootte en kamertal opgeleverde nieuwbouwwoningen Met het oog op het belang van driekamerwoningen voor de doorstroming wordt onderzocht wat de kenmerken qua woninggrootte en aantal kamers zijn van de woningen die de afgelopen 5 jaar via nieuwbouw zijn opgeleverd en hoe dit zit bij woningen die op andere wijze aan de woningvoorraad zijn toegevoegd. Dit onderzoek moet helpen inzicht te krijgen in de vraag of met de huidige eisen rondom een beperkt aantal kleine woningen voldoende gedifferentieerd aanbod ontstaat qua woninggrootte en aantal kamers en hoeveel driekamerwoningen daarbinnen vertegenwoordigd zijn. Uw raad wordt hierover naar verwachting medio 2026 geïnformeerd. 3.

Kenmerken, woonsituatie en woonwensen van jongeren In het kader van het opstellen van een actieplan jongerenhuisvesting en naar aanleiding van de motie ‘Realiseer meer jongerenwoningen’ (RIS321049) wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de kenmerken van de groep jongeren in Den Haag, hun huidige woonsituatie en woonwensen. Het WoON2024 biedt hiervoor niet genoeg informatie. Uw raad wordt rond het komende kerstreces geïnformeerd over de uitkomsten van dit onderzoek. Resumé De resultaten van het WoON2024 leiden tot waardevolle inzichten en laten zien dat met de Woonvisie Den Haag 2040 en hierin benoemde speerpunten en actielijnen een koers is ingezet die aansluit bij de behoefte van verhuisgeneigde huishoudens. Het WoON2024 leidt tot enkele aanvullende onderzoeken. Over de uitkomsten daarvan wordt uw raad nog geïnformeerd. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

6/6