RIS324232 Bijlage

In opdracht van

Datum

Gemeente Den Haag

13 november 2025

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Auteurs

Kenmerk

r2025-0017MSF

ABF Research Verwersdijk 8, 2611 NH Delft +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl Copyright ABF Research 2025 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld

Inhoudsopgave Samenvatting

6

Inleiding

16

Respondenten in én buiten Den Haag

16

Toegenomen spanning op de woningmarkt

17

Opzet van het rapport

17

01 Huishoudens, inkomens en woningen

20

Belangrijkste bevindingen

21

1.1

Ontwikkeling bevolking en huishoudens

21

1.2

Ontwikkeling economie en huizenprijzen

23

1.3

Ontwikkeling totale woningvoorraad

26

1.4

Bewoonde woningvoorraad

28

1.5

Woonsituatie: huur en koop

28

02 Huurders en hun woonsituatie

33

Kerncijfers

34

Belangrijkste bevindingen

35

2.1

Samenstelling huurvoorraad

35

2.2

Woonsituatie huurders

38

2.3

Woonlasten huurders

46

03 Eigenaar-bewoners en hun woonsituatie

55

Kerncijfers

56

Belangrijkste bevindingen

57

3.1

Woonsituatie van eigenaar-bewoners

57

3.2

Woonlasten van eigenaar-bewoners

59

3.3

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)

62

04 Woningmarktdynamiek gerealiseerde verhuizingen Kerncijfers

66 67

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

Belangrijkste bevindingen

68

4.1

Verhuizingen: huishoudens

68

4.2

Verhuizingen: woningen

72

4.3

Verhuisstromen binnen en naar de stad

74

05 Vraag en aanbod op de woningmarkt

80

Kerncijfers

81

Belangrijkste bevindingen

82

5.1

Woningvraag: huishoudens

82

5.2

Woningvraag: gewenste woningen

86

5.3

Potentieel vrijkomend aanbod

93

5.4

Vestigers en vertrekkers

95

5.5

Gewenste woonomgeving

100

5.6

Woonwensen versus realisatie

103

5.7

Zoekgedrag op de woningmarkt

123

06 Tevredenheid en woningkwaliteit

129

Kerncijfers

130

Belangrijkste bevindingen

131

6.1

Tevredenheid met woning

131

6.2

Vocht en schimmel

134

6.3

Groot onderhoud en woningverbetering

137

6.4

Tevredenheid met woonomgeving

139

07 Energie en duurzaamheid

144

Kerncijfers

145

Belangrijkste bevindingen

146

7.1

Energetische kwaliteit

146

7.2

Verbruik

151

7.3

Uitgevoerde verduurzaming

153

7.4

Toekomstige verduurzaming

157

08 Middeninkomens op de woningmarkt

160

Kerncijfers

161

Belangrijkste bevindingen

162

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

8.1

Huidige woonsituatie

162

8.2

Verhuiswensen

172

8.3

Woonwensen

174

09 Ouderen op de woningmarkt

176

Kerncijfers

177

Belangrijkste bevindingen

178

9.1

Huidige woonsituatie

178

9.2

Oordeel over woning en woonomgeving

185

9.3

Verhuiswensen en verhuismotieven

188

9.4

Woonwensen

190

9.5

Potentieel vrijkomend aanbod

192

10 Jongeren op de woningmarkt

195

Kerncijfers

196

Belangrijkste bevindingen

197

10.1

Huidige woonsituatie

197

10.2

Verhuiswensen en verhuismotieven

204

10.3

Woonwensen

206

Begrippenlijst

210

Bijlage A: Tabellen bij figuren

222

Bijlage B: Uitsplitsing naar Midden 1 en Midden 2

272

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

Samenvatting Inleiding Het WoonOnderzoek Nederland (WoON) is een driejaarlijks grootschalig landelijk enquêteonderzoek onder 18-plussers. In Den Haag zijn voor WoON 2024, evenals bij de voorgaande edities, extra enquêtes afgenomen. Zo kunnen voor de koopsector, corporatiesector en particuliere huursector een breed scala aan onderwerpen in beeld worden gebracht. In dit rapport presenteren we een groot aantal uitkomsten van WoON 2024 voor Den Haag. Daarbij maken we vaak de vergelijking met WoON 2018 en 2021. Deze samenvatting en de daarna opgenomen infographic geven een overzicht van de belangrijkste bevindingen. Aan het begin van elk hoofdstuk is daarnaast een kerntabel met de belangrijkste cijfers opgenomen, evenals een opsomming van de belangrijkste uitkomsten. Sterke groei particuliere huursector in periode 2021-2024 Tussen 2021 en 2024 groeide de bewoonde particuliere huursector in Den Haag met ruim 6.000 woningen (+9%). De particuliere huursector maakt inmiddels 26% van de bewoonde woningvoorraad uit. In 2018 was dat nog 23%. Het aandeel corporatiewoningen in de voorraad is in deze periode juist gedaald, van 32% naar 29%. Jonge huishoudens (25–34 jaar) wonen het vaakst in de particuliere huursector (53%). De jongste groep (tot 25 jaar) en ouderen (65+) wonen relatief vaak in corporatiewoningen, terwijl huishoudens in de leeftijd 35-64 jaar vaak in een koopwoning wonen.

Een op de vijf huishoudens woont in middenhuur of dure huur In 2024 woont 45% van de huishoudens in een koopwoning en 55% in een huurwoning. In 2024 woont 36% van de huishoudens in een huurwoning met een huur tot de sociale huurprijsgrens, 9% woont in een middenhuurwoning (tussen sociale huurprijsgrens en € 1.117) en 10% in een dure huurwoning (≥ € 1.117). In totaal 18% van de huishoudens woont in een koopwoning met een WOZwaarde1 tot € 355.000 en 27% is gehuisvest in een koopwoning met een WOZ-waarde vanaf € 355.000. Minder betaalbare huur, meer dure huur in particuliere huursector Binnen de particuliere huursector is een duidelijke verschuiving naar hogere huurprijzen zichtbaar. Het aandeel huurwoningen boven € 1.117 groeide van 13% van de totale huurvoorraad in 2021 naar 19% van het totaal in 2024. Het aandeel particuliere middenhuur bleef nagenoeg gelijk, terwijl het aandeel particuliere huur onder de sociale huurprijsgrens in deze periode daalde van 22% naar 17% van de totale huurvoorraad.

1

WOZ-waarde van de beschikking van 2024, dus met waardepeildatum 1-1-2023.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

6

7

Dure scheefheid in corporatiesector afgenomen, in particuliere huur juist toegenomen Dure scheefheid betekent dat een huurder een laag inkomen heeft ten opzichte van de huurprijs2. Het aandeel corporatiehuurders waar hier sprake van is, is gedaald van 10% in 2021 tot 3% in 2024. Dit komt onder meer door de eenmalige huurverlagingen in de corporatiesector in 2021 en 2023. In de particuliere huursector is de dure scheefheid juist toegenomen (van 13% naar 21%). Dit hangt samen met de gestegen huurprijzen in de particuliere huursector. Woonlasten stijgen het hardst voor huurders De gemiddelde netto woonquote voor huurders (huur + bijkomende kosten als percentage van het besteedbaar inkomen) steeg van 34,6% in 2021 naar 37,4% in 2024. De stijging van het gemiddeld inkomen van huurders was kleiner dan de toename in de huur en energiekosten. In de particuliere huursector ligt de gemiddelde woonquote (43,6%) duidelijk hoger dan in de corporatiesector (31,6%). Van de onderscheiden huishoudtypen is de gemiddelde woonquote met 50% duidelijk het hoogst bij jonge alleenstaanden (< 35 jaar). Bij deze groep was de toename ten opzichte van 2021 ook het sterkst. Binnen de particuliere huursector hebben huurders die in de twee jaar voorafgaand aan de enquête zijn verhuisd gemiddeld aanzienlijk hogere huur- en overige woonlasten en woonquotes dan huurders die al langer in hun woning wonen.

Binnen de corporatiesector is het verschil tussen recent verhuisden en overige huurders veel kleiner. Bij eigenaar-bewoners is woonquote beperkt gestegen Bij eigenaar-bewoners zijn de gemiddelde bruto hypotheeklasten tussen 2021 en 2024 licht gedaald, van €750 naar € 740 per maand. De totale netto woonuitgaven stegen echter wel van € 982 naar € 1.160 (+19%). Dat komt met name door de hogere energiekosten. De totale netto woonlasten stegen wat harder dan het gemiddeld inkomen waardoor de gemiddelde woonquote van eigenaarbewoners steeg van 23,4% naar 25,1%. Bij eigenaar-bewoners was de toename van de gemiddelde woonquote daarmee duidelijk kleiner dan bij huurders. Recente kopers hebben wel aanzienlijk hogere woonlasten dan eigenaar-bewoners die al langer in hun woning wonen. Eigenaar-bewoners die al langer in hun woning wonen hebben vaak al een deel van hun hypotheek afbetaald waardoor hun maandlasten lager zijn. Daarnaast zijn de prijzen van koopwoningen de laatste jaren sterk gestegen. Lichte daling totaal aantal verhuizingen, meer verhuizingen naar dure huur In de twee jaar vóór WoON 2024 verhuisden zo’n 48.400 huishoudens binnen of naar Den Haag. Dat is een lichte daling ten opzichte van de twee jaar voorafgaand aan 2021 (–3%), vooral door minder verhuizingen van jonge paren (< 35 jaar).

Het aantal verhuisde starters en semi-starters nam toe maar het aantal verhuisde doorstromers daalde, zowel vanuit de huur- als vanuit de

2

Het gaat om huishoudens die behoren tot de aandachtsgroep huurtoeslag met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen, en die wonen in een zelfstandige huurwoning met een huur boven de aftoppingsgrens.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

koopsector. Dat is een teken dat de doorstroming verder onder druk is komen te staan. De particuliere huursector blijft het segment met veruit de grootste verhuisdynamiek: 48% van alle verhuisden kwam daar terecht. Verhuizingen naar dure huurwoningen (≥ € 1.117) namen toe: van 20% van het totaal aantal verhuisden bij WoON 2021 naar 27% van het totaal bij de meting van WoON 2024. Daarmee is dit de grootste prijsklasse geworden onder recent verhuisden. Ook verhuisden er meer huishoudens naar een koopappartement. In dat segment zijn de koopmogelijkheden de laatste jaren groter geworden. Meer huishoudens met verhuiswens, vaker moeite om iets te vinden Ruim de helft van de huishoudens in Den Haag wil in de komende twee jaar misschien of zeker verhuizen. Daarmee is de verhuisgeneigdheid toegenomen ten opzichte van 2021 en 2018. Tegelijkertijd stokt de doorstroming op de woningmarkt: het aantal huishoudens dat wil verhuizen maar niets kan vinden is gestegen naar 37.200, een toename van 31% sinds 2021. Met name het aantal starters en semi-starters dat op zoek is naar een woning is toegenomen. Het aantal verhuisgeneigde doorstromers uit huur is slechts beperkt gegroeid en het aantal verhuisgeneigde doorstromers uit koop is zelfs licht gedaald.

Voorkeur voor sociale huur blijft groot, meer woningzoekenden op zoek naar dure koop Onder huishoudens met een verhuiswens binnen of naar Den Haag is het aandeel dat op zoek is naar een koopwoning boven de € 355.000 sinds 2018 sterk gegroeid (van 8% naar 23%). Dat hangt samen met de gestegen inkomens en woningprijzen. Daardoor is de verkoopwaarde van de eigen woning ook toegenomen. In de huursector blijft de grootste voorkeur uitgaan naar woningen tot de sociale huurprijsgrens: zowel in 2021 als in 2024 gaf 35% van alle woningzoekenden deze voorkeur aan. Tegelijkertijd is de belangstelling voor middenhuur toegenomen, van 7% in 2021 naar 13% in 2024. De voorkeur voor dure huur blijft beperkt (6% van totaal). Ruim één op de drie (37%) doorstromers uit de huur wil het liefst verhuizen naar een koopwoning. Starters zoeken vergeleken met de doorstromers relatief vaak naar middenhuur (23%) en dure huur (8%). Jongeren realiseren verhuiswens vaker dan ouderen, verhuiskans het grootst in dure huur Er is onderzocht in hoeverre verhuisgeneigden hun verhuiswens ook daadwerkelijk realiseren. Daarvoor is onderzocht welk deel van de verhuisgeneigden van WoON 2021 – inclusief mensen die “misschien” wilden verhuizen – in de twee jaar na de enquête is verhuisd naar of binnen Den Haag.

Jongeren (<35 jaar) blijken hun verhuiswens het vaakst te realiseren: 39% van de verhuisgeneigden is binnen twee jaar daadwerkelijk verhuisd. Bij 55-plussers is het aandeel dat een verhuiswens realiseert met 13% het laagst. Gemiddeld ligt het aandeel op 28%. In het laagste koopsegment (≤ € 200.000) is de verhuiskans (binnen twee jaar) in Den Haag 18%, beduidend lager dan het landelijke gemiddelde van 27%. In het segment dure huur realiseert 48% van de verhuisgeneigden in Den Haag de verhuizing, tegenover 43% landelijk. Bij al deze uitkomsten gaat het om het aandeel verhuisgeneigden dat is verhuisd, ongeacht het segment waar men uiteindelijk naartoe is verhuisd. Niet alle gerealiseerde verhuizingen zijn dus conform de oorspronkelijke woonwensen.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

8

Huurders minder tevreden over woning, in alle segmenten meer vocht- en schimmelproblemen De tevredenheid met de woning is onder particuliere huurders gedaald: het aandeel (zeer) tevredenen daalde van 65% in 2021 naar 57% in 2024. Particuliere huurders zijn daarmee bijna even vaak tevreden met hun woning als corporatiehuurders (59%). De tevredenheid onder eigenaar-bewoners bleef stabiel rond 90%. Corporatiehuurders zijn vaker dan bewoners in de andere sectoren ontevreden over de hoeveelheid binnenruimte (28% ontevreden) en de hoeveelheid buitenruimte (43% ontevreden). Het grootste verschil in tevredenheid tussen huurders en eigenaar-bewoners zit bij het onderhoud. In de particuliere en corporatiesector vindt 26–28% van de huishoudens dat hun woning slecht is onderhouden, tegenover 7% van de eigenaar-bewoners. Het aandeel huishoudens met vocht- en/of schimmelklachten in de woning steeg van 24% in 2021 naar 31% in 2024. De problematiek is het grootst in de huursector: in de particuliere huursector nam het aandeel toe van 28% naar 42% en in de corporatiesector van 32% naar 35%. Dit kan (deels) samenhangen met de gestegen energieprijzen, waardoor mensen minder zijn gaan stoken en mogelijk minder zijn gaan ventileren.

Corporatiehuurders minst tevreden over woonomgeving, particuliere huurders minst gehecht De tevredenheid met de woonomgeving is licht gedaald, van 77% in 2018 naar 73% in 2024. Het hoogste niveau is bij eigenaar-bewoners (79%) en het laagste bij corporatiehuurders (60%). Particuliere huurders zitten daar tussenin. Particuliere huurders voelen zich het minst gehecht aan hun buurt en willen het vaakst verhuizen. Corporatiehuurders zijn het meest ontevreden over de kwaliteit en het onderhoud van de bebouwing in hun buurt. Meer dan de helft van de Haagse huishoudens ervaart in meer of mindere mate verkeersoverlast. Corporatiehuurders hebben het hoogste percentage; bijna een kwart ervaart veel verkeersoverlast. Woningen steeds energiezuiniger, hoge inkomens meest bereid woning te verduurzamen Woningen zijn steeds energiezuiniger. De aandelen woningen met een gunstig energielabel, zonnepanelen en warmtepomp zijn toegenomen. Qua energielabels en zonnepanelen lopen particuliere huurwoningen nog wel achter op de koop- en corporatiesector. Binnen de koopsector hebben eigenaar-bewoners met een laag inkomen minder vaak een geïsoleerde woning dan midden- en hoge inkomens. Ruim de helft (51%) van de eigenaar-bewoners geeft aan alleen bereid te zijn in de toekomst verduurzamingsmaatregelen uit te voeren als de kosten terug te verdienen zijn.

Bijna een op de vijf (18%) is daar ook toe bereid als de kosten niet terugverdiend kunnen worden. Ruim een op de tien (12%) wil geen maatregelen treffen. Ouderen (65+) zijn minder vaak dan jongeren (< 35 jaar) en eigenaren van middelbare leeftijd (35-65 jaar) bereid om hun woning (verder) te verduurzamen. Woningeigenaren met een hoog inkomen zijn het vaakst bereid te verduurzamen: 55% alleen als de kosten terugverdiend worden en 24% ook wanneer dat niet zo is. Middeninkomens relatief vaak op zoek naar koopappartement en midden- en dure huur Middeninkomens zijn huishoudens boven de inkomensgrens voor sociale huur en met een belastbaar huishoudinkomen tot € 57.573 (eenpersoons) of € 76.764 (meerpersoons). Het aandeel

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

9

middeninkomens met een koopwoning daalde tussen 2018 en 2024 van 54% naar minder dan 46%, terwijl het aandeel in de particuliere huursector steeg van 26% naar 33%. Het aandeel dat woont in een corporatiewoning bleef vrijwel gelijk (21%). Bijna de helft (46%) van de hurende middeninkomens woont in een particuliere huurwoning boven de sociale huurprijsgrens. Van alle huurders is dat 29%. Bij bijna een op de drie middeninkomens in de huursector is sprake van goedkope scheefheid. Dit aandeel is ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van eerdere jaren. Middeninkomens in de huursector hebben, vanwege hun relatief hoge inkomen, een lagere gemiddelde huurquote en woonquote dan gemiddeld in Den Haag. In de koopsector hebben middeninkomens lagere gemiddelde koop- en woonquotes dan gemiddeld. Ruim de helft (55%) van de middeninkomens in Den Haag geeft aan misschien of zeker in de komende twee jaar te willen verhuizen. Dat is vergelijkbaar met het stedelijk gemiddelde. Middeninkomens richten zich relatief vaak op koopwoningen onder de € 355.000 en (hiermee samenhangend) op koopappartementen. Ook hebben middeninkomens vaker dan gemiddeld een voorkeur voor middenhuur (17%) en dure huur (7%). Meer ouderen willen ‘misschien’ verhuizen, sterke voorkeur voor huurappartementen Ouderen (65+) wonen veel vaker in koop- of corporatiewoningen dan in particuliere huurwoningen.

In 2024 woont slechts 11% van de ouderen in de particuliere huursector, tegenover 25% gemiddeld in Den Haag. Ouderen bewonen steeds vaker een koopwoning. Zo is onder 75-plussers het aandeel met een koopwoning gestegen van 38% in 2018 naar 50% in 2024. De netto huur-, koop- en woonquotes liggen bij ouderen lager dan bij het gemiddelde huishouden in Den Haag. Dit hangt samen met de doorgaans lange woonduur van ouderen waardoor de maandelijkse woonlasten lager uitkomen. Ouderen zijn gemiddeld positiever over hun woning dan jongere leeftijdsgroepen. Zo vinden ouderen minder vaak dat hun woning te klein is en zijn ze ook vaker tevreden over het onderhoud. Wel vindt één op de tien ouderen dat de eigen woning te groot is. Onder ouderen blijft de verhuisdynamiek gering. In de twee jaar vóór de enquête is slechts 4% van de 65+ huishoudens verhuisd (gemiddeld is dat 18%). Het aandeel ouderen dat misschien wil verhuizen in de komende twee jaar is duidelijk toegenomen, van 14% in 2018 tot 21% in 2024. Er zijn dus meer ouderen die een verhuizing overwegen. Dit is een groep die mogelijk te verleiden is om daadwerkelijk te verhuizen indien er passend aanbod beschikbaar is. Van de 65-plussers met een verhuiswens wil 71% een appartement huren. Dit aandeel is sterk toegenomen ten opzichte van 2021 (49%).

Ouderen willen vaak kleiner gaan wonen: twee op de drie verhuisgeneigde 75+ huishoudens wil verhuizen naar een woning met minder kamers dan de huidige woning. Als verhuisgeneigde ouderen daadwerkelijk verhuizen, dan komen er woningen beschikbaar. Dat noemen we het potentieel vrijkomend aanbod. Dit aanbod dat ouderen potentieel achterlaten bestaat voor het overgrote deel uit koop- en corporatiewoningen (elk 42%). Het grootste deel van dit aanbod betreft appartementen (74%), waarbij huurappartementen (48%) sterker vertegenwoordigd zijn dan koopappartementen (26%). Jongeren steeds vaker in particuliere huur, lijken qua woonvoorkeuren op stedelijk gemiddelde Het belang van de particuliere huursector voor jonge huishoudens tot 35 jaar is toegenomen: 57% van deze leeftijdsgroep woont in deze sector en dat is duidelijk vaker dan in 2018 (47%). Het

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

10

aandeel dat in een corporatiewoning woont is juist gedaald (van 28% naar 19%). Jongeren tot 35 jaar wonen relatief vaak in kleine huurappartementen en tevens bovengemiddeld vaak in dure huurwoningen in de particuliere huursector. Dit laatste aandeel groeide van 5% van alle jonge huurders in 2018 naar 33% in 2024. Jongeren zijn structureel vaker verhuisgeneigd dan gemiddeld, maar ondervinden steeds meer belemmeringen. De verhuismotieven van jongeren verschillen van het stedelijk gemiddelde, maar de obstakels bij het vinden van een woning zijn gelijk. Te hoge prijzen worden zowel door jongeren als door andere leeftijdsgroepen het vaakst genoemd als voornaamste reden dat men nog geen woning heeft gevonden. De woonvoorkeuren van jongeren lijken behoorlijk op het gemiddelde in Den Haag. Bij beide groepen ligt de voorkeur voor koop op ca. 45% van het totaal. Ook qua gewenste woninggrootte lijken jongeren op de gemiddelde woningzoekende in de stad. Binnen de koopsector zijn jonge huishoudens wel bovengemiddeld vaak op zoek naar koop tot € 355.000. In de huursector is het juist andersom: daar zoeken ze vaker dan gemiddeld naar appartementen en naar midden- en dure huurwoningen.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

11

Inleiding Het WoonOnderzoek Nederland (WoON) is een grootschalig landelijk enquêteonderzoek dat inzicht geeft in de woonsituatie, woonlasten, verhuisdynamiek en woonwensen van huishoudens in Nederland. Aan bod komen onderwerpen als gerealiseerde verhuizingen, verhuisplannen, tevredenheid met de woning en woonomgeving en de energetische kwaliteit van de woningvoorraad. De basis van het WoON is een uitgebreide enquête onder inwoners van 18 jaar en ouder. Sinds 2006 wordt het WoON elke drie jaar in opdracht van het ministerie van Binnenlandse zaken (BZK) uitgevoerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gemeente Den Haag laat traditiegetrouw extra enquêtes afnemen (oversampling), zodat er representatieve uitspraken mogelijk zijn over de woningmarktsegmenten (koop, corporatiehuur en particuliere huur). Het WoON is voor Den Haag een belangrijke bron van informatie over de stand van zaken op de woningmarkt. In dit rapport presenteren we de belangrijkste Haagse uitkomsten van het WoON 2024. Doordat de enquête in de basis bij elke editie gelijk is, biedt het WoON bij uitstek de mogelijkheid om trends te schetsen en te duiden. In deze publicatie maken we vaak vergelijkingen met WoON 2018 en 2021.

Respondenten in én buiten Den Haag Voor WoON 2024 zijn 1.780 respondenten ondervraagd die in de gemeente Den Haag wonen. Het grootste deel daarvan (1.503) woont als zelfstandig huishouden in een zelfstandige koop- of huurwoning. De overige respondenten zijn leden van huishoudens (met name thuiswonende kinderen) en personen die in een onzelfstandige woonruimte wonen, zoals jongeren op een (studenten)kamer. Bij de steekproeftrekking is ervoor gezorgd dat bewoners van koopwoningen, corporatiewoningen en particuliere huurwoningen in voldoende mate zijn vertegenwoordigd. Zo kunnen voor elk van deze drie segmenten uitspraken worden gedaan. Naast de respondenten die in Den Haag wonen zijn er respondenten die Den Haag als gewenste woongemeente hebben opgegeven maar daar ten tijde van de enquête (nog) niet wonen en zijn er respondenten van wie de vorige woning in Den Haag lag. Deze vestigers en vertrekkers komen in hoofdstukken 4 en 5 aan de orde. Ook in hoofdstuk 6 (over ouderenhuishoudens) wordt aandacht besteed aan respondenten die niet in Den Haag wonen, maar wel Den Haag als gewenste woongemeente hebben ingevuld. In de overige hoofdstukken gaat het uitsluitend over huishoudens die in Den Haag wonen ten tijde van de enquête. Aan het WoON worden diverse registerdata toegevoegd, zoals het inkomen en vermogen van huishoudens, de WOZ-waarde en het energielabel van woningen.

Het WoON is een steekproefonderzoek. Dat betekent dat rekening moet worden gehouden met foutmarges in de gepresenteerde uitkomsten. Dat wil zeggen dat een gepresenteerde uitkomst, bijvoorbeeld een percentage of gemiddeld bedrag, kan afwijken van de werkelijke uitkomst in de populatie als geheel3. Het feit dat het WoON een steekproef is betekent ook

3

Populatie als geheel wil zeggen: alle huishoudens in Den Haag waar een uitkomst betrekking op heeft. Bijvoorbeeld alle corporatiehuurders of alle particuliere huurders. De uitkomst in de populatie als geheel is natuurlijk onbekend en zou je alleen kunnen achterhalen als alle huishoudens in Den Haag de enquête zouden invullen.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

16

dat er grenzen zijn aan hoe ver op uitkomsten kan worden ingezoomd en dat uitkomsten soms kunnen verschillen van wat blijkt uit registraties van de gemeente.

Toegenomen spanning op de woningmarkt De enquêteperiode liep van augustus 2023 tot en met juni 2024. Deze periode werd gekenmerkt door het (verder) oplopen van de spanning op de woningmarkt. Op de koopwoningmarkt en in de particuliere huursector stegen de prijzen en in het sociale huursegment werden de wachttijden langer. Het vinden van een betaalbare woning werd daarmee steeds lastiger. De woningmarkt stond daardoor sterk in de belangstelling. De uitkomsten van dit onderzoek moeten dan ook worden gelezen tegen de achtergrond van deze gespannen marktomstandigheden.

Opzet van het rapport De analyses beginnen in hoofdstuk 1 met een overzicht van de belangrijkste demografische en economische ontwikkelingen in Den Haag, gevolgd door een schets van de woningvoorraad en de verdeling tussen huur- en koopwoningen. In hoofdstuk 2 staat de woonsituatie van huurders centraal, inclusief de samenstelling van de voorraad en de woonlasten. In hoofdstuk 3 wordt ditzelfde gedaan voor eigenaar-bewoners. Hoofdstuk 4 gaat in op de woningmarktdynamiek: wie verhuisde, waarheen en met welke motieven. In hoofdstuk 5 richten we ons op de toekomstige bewegingen op de woningmarkt, zoals woonwensen, verhuisgeneigdheid en zoekgedrag. De kwaliteit van de woning en woonomgeving komen aan bod in hoofdstuk 6, waarin ook wordt stilgestaan bij vocht- en schimmelproblematiek en woningverbetering. Hoofdstuk 7 behandelt het thema energie en duurzaamheid, met aandacht voor energetische kwaliteit en verduurzamingsmaatregelen. In hoofdstuk 8, 9 en 10 wordt ingezoomd op drie belangrijke doelgroepen op de Haagse woningmarkt: middeninkomens, ouderen en jongeren. Voor elk van deze groepen worden de woonsituatie, verhuisdynamiek en woonwensen in kaart gebracht. De achterliggende cijfers (absolute aantallen) van figuren zijn opgenomen in de bijlage.

Belangrijkste begrippen, onderzoeksmatige keuzes en vergelijkbaarheid met landelijke WoON In het rapport worden enkele specifieke begrippen gehanteerd en zijn enkele onderzoeksmatige keuzes gemaakt die soms afwijken van de Haagse publicatie over WoON 2021 of de landelijke publicatie over WoON 2024. De belangrijkste worden hieronder toegelicht. Achter in de publicatie is een uitgebreide toelichting opgenomen op de gebruikte begrippen. In de begrippenlijst zijn ook alle gehanteerde huur-, koop- en inkomensgrenzen terug te vinden. De uitkomsten in dit rapport voor Den Haag

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

17

zijn in principe vergelijkbaar met de cijfers op nationaal niveau in de landelijke publicatie over WoON 20244. Enkel bij de woonlasten van huurders is er sprake van een klein verschil (zie hieronder).

Particuliere huishoudens in zelfstandige woningen Het rapport richt zich voornamelijk op particuliere huishoudens in zelfstandige woningen. Huishoudens die wonen in instellingen als verpleeg- en verzorgingstehuizen en asielzoekerscentra zijn niet meegenomen in het onderzoek. In hoofdstuk 5 wordt wel de groep potentiële starters op de woningmarkt in beeld gebracht. Dit zijn veelal jongeren die nog bij hun ouder(s) of in een onzelfstandige woning wonen. Wanneer in de tekst wordt gesproken over ‘woningen’ of de ‘woningvoorraad’ dan gaat het feitelijk om huishoudens in woningen en dus om de bewoonde woningvoorraad.

Particuliere huur In het rapport wordt veelal onderscheid gemaakt tussen de corporatiesector en de particuliere huursector. De particuliere huursector omvat huurwoningen van alle verhuurders anders dan woningcorporaties. Het gaat voor het overgrote deel om institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekerings- en beleggingsmaatschappijen), overige rechtspersonen en particuliere personen die woningen op commerciële basis verhuren of laten verhuren. Deze sector wordt in andere publicaties en bronnen ook wel private huur of overige huur genoemd. In het WoON 2024 is geen verder onderscheid meer gemaakt binnen de particuliere huursector (zoals tussen natuurlijke personen en institutionele verhuurders)5.

Inkomensgegevens en woonlasten huurders De gebruikte inkomensgegevens zijn afkomstig van de Belastingdienst en hebben betrekking op het inkomensjaar 2023. In zowel de huur- als koopsector zijn de gegevens over de woonlasten waar mogelijk afkomstig uit registraties. In de tabellen en figuren waarin woonlasten en huur-, koop- en woonquotes zijn weergegeven, zijn respondenten met negatieve inkomens weggelaten. Deze komen bijvoorbeeld voor bij huishoudens met een eigen bedrijf die in een jaar een slecht bedrijfsresultaat hebben gehaald. Bij behandeling van de woonuitgaven van huurders zijn huurwoningen waarvoor de bewoner geen huur betaalt, buiten beschouwing gelaten6. Er zijn geen inkomensgegevens bekend van personen die willen verhuizen vanuit het ouderlijk huis naar een zelfstandige woonsituatie 7.

4

“Tussen wensen en wonen – Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2024” (verschenen in april 2025), te vinden via woononderzoek.nl. 5 Dit onderscheid bestond bij WoON2021 nog wel. Een reden voor het vervallen van het onderscheid is dat veel respondenten niet goed konden aangeven bij welke type verhuurder ze huurden. 6 Dit is conform de publicatie over WoON2021 voor Den Haag maar wijkt af van de landelijke kernpublicatie over WoON 2024. In de landelijke publicatie over WoON 2024 zijn ‘gratis huurders’ wel meegenomen bij de uitkomsten over woonlasten. Dit levert een klein verschil op. In totaal geeft 2% van de Haagse huurders (in zelfstandige woningen) aan dat ze geen huur betalen. 7 Deze groep is goed voor 80% van de totale groep starters met een verhuiswens. De overige starters vormen reeds een zelfstandig huishouden maar wonen nog niet in een zelfstandige woning (maar bijvoorbeeld in een kamer met gedeelde voorzieningen).

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

18

Geen inflatiecorrectie op geldbedragen uit eerdere WoON-edities In de publicatie over WoON 2021 zijn geldbedragen (zoals inkomen en huur) in tijdreeksen op basis van de CBS-consumentenprijsindex (CPI) gecorrigeerd voor inflatie. Alle bedragen werden toen uitgedrukt in het actuele prijspeil (destijds prijspeil 2021). In deze publicatie over WoON 2024 is besloten dit niet te doen, conform de landelijke kernpublicatie. Waar in de publicatie de ontwikkeling in de tijd in geldbedragen wordt uitgedrukt – zoals de ontwikkeling van de gemiddelde huur of woonlasten – moet dit worden gezien in het licht van de gestegen inkomens. De belangrijkste maat voor de kosten van het wonen in deze publicatie zijn niet de bedragen van woonlasten zelf maar de huurquotes, koopquotes en woonquotes. Deze geven een zuiver beeld van de verhouding tussen het netto besteedbare huishoudensinkomen en de kosten voor het wonen op het moment van meten. Ze zijn daarom goed vergelijkbaar in de tijd.

Betaalbudget als definitie voor besteedbaar inkomen In voorgaande kernpublicaties werd het netto besteedbare inkomen, exclusief de aan de woning verbonden toeslagen en fiscale elementen (hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, huurtoeslag en koopsubsidie) als maat voor het in beeld brengen van het inkomen van huishoudens gebruikt. Vanaf het WoON 2024 is ervoor gekozen het betaalbudget te gebruiken als definitie voor het huishoudinkomen. Het betaalbudget is het netto-inkomen uit tegenwoordige of verleden arbeid, uit kapitaal en uitkeringen, dus na aftrek van belastingen en premies. In afwijking van het besteedbare inkomen worden hier geen uitgaven in verrekend (zoals betaalde hypotheekrente en premie zorgverzekering) en ook geen compensaties voor uitgaven (zoals toeslagen en belastingteruggave voor de eigen woning). Daardoor is het begrip breed toepasbaar voor verschillende betaalbaarheidsonderzoeken. Door het gebruik van het betaalbudget is ook de berekening van de huurquote, de koopquote en de woonquote aangepast ten opzichte van eerdere kernpublicaties. Dit is in deze publicatie ook met terugwerkende kracht voor 2018 en 2021 gedaan. In de tekst en in de figuren in deze publicatie wordt net als voorheen de term ‘besteedbaar inkomen’ gebruikt. Dit is conform de landelijke kernpublicatie over WoON 2024.

Wet betaalbare huur Met de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is de huur van woningen met een middenhuur gereguleerd. De invoering van de wet was na de dataverzameling voor het WoON 2024 en is daarom niet direct relevant voor de in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten8.

8

Een uitzondering hierop is dat sommige respondenten misschien bij de vragen over verhuis- en woonwensen rekening hebben gehouden met de (toen nog) aankomende regulering van de middenhuur.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

19

Belangrijkste bevindingen ●

De Haagse bevolking blijft groeien door buitenlandse migratie, ondanks dat er jaarlijks meer mensen vertrekken dan erbij komen vanuit andere Nederlandse gemeenten.

●

Bijna de helft van de Haagse huishoudens heeft een laag inkomen, dat blijft al jaren stabiel. Wel stijgt het gemiddelde inkomen sneller dan landelijk, vooral bij jongeren en eenoudergezinnen.

●

Haagse koopwoningen zijn in tien jaar meer dan verdubbeld in prijs en stegen sneller in prijs dan landelijk.

●

De particuliere huursector is de afgelopen tien jaar sterk gegroeid en maakt nu ruim een kwart van de totale woningvoorraad uit.

●

De woningvoorraad groeit jaarlijks met gemiddeld 2.000 woningen, vooral door nieuwbouw en transformatie.

1.1 Ontwikkeling bevolking en huishoudens Haagse bevolking vooral gegroeid door buitenlandse migratie De onderstaande figuur toont de verschillende componenten van de bevolkingsontwikkeling in Den Haag door de jaren heen. ●

De Haagse bevolking groeit per saldo door natuurlijke aanwas en een positief buitenlands migratiesaldo. De natuurlijke aanwas (het aantal geboorten minus sterfgevallen) vertoont de laatste jaren wel een dalende trend en kwam in 2024 onder de 1.000 personen uit.

●

De buitenlandse migratie blijft daarentegen een belangrijke motor voor bevolkingsgroei. Na een sterke stijging in 2022, waarin het buitenlands migratiesaldo mede als gevolg van de instroom van Oekraïners uitzonderlijk hoog was, is het saldo in de daaropvolgende jaren weer wat afgenomen, maar blijft het structureel positief.

●

Tegelijkertijd is het binnenlands migratiesaldo al jaren negatief: jaarlijks vertrekken er meer mensen uit Den Haag naar andere Nederlandse gemeenten dan dat er vanuit andere gemeenten naar Den Haag verhuizen. Het negatieve saldo binnenlandse migratie is de afgelopen jaren verder toegenomen, tot circa -4.000 personen per jaar.

●

Per saldo blijft de bevolking van Den Haag ondanks het negatieve binnenlands migratiesaldo groeien, vooral dankzij buitenlandse migratie. Op 1 januari 2025 telt de stad ruim 568.000 inwoners, een toename van ruim 20.000 personen ten opzichte van 2020.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

21

2.2 Woonsituatie huurders Meer dan helft huurders is alleenstaand Ruim de helft van de huurders in Den Haag is alleenstaand (58% in 2024). Daarna volgen paren (16%), eenoudergezinnen (13%) en gezinnen met twee ouders (14%). Alleenstaanden onder de 35 jaar blijven goed voor een vijfde van de huishoudens in de huursector (20%). Het aandeel huishoudens met kinderen (gezinnen en eenoudergezinnen) is licht gestegen van 27% in 2021 naar 29% in 2024 (zie Figuur 2.4). Figuur 2.4 Ontwikkeling huishoudens in huurwoningen naar huishoudtype en leeftijd; 2018 t/m 2024

Jonge alleenstaanden steeds meer in de particuliere huursector; ouderen steeds vaker in corporatiesector Als we kijken naar de verdeling van huishoudens naar leeftijd binnen de corporatiehuur en particuliere huur, dan valt het volgende op (zie Tabel 2.2): ●

In de corporatiesector is het aandeel oudere huurders toegenomen. Vooral oudere alleenstaanden (65+) zijn sterker vertegenwoordigd dan voorheen, terwijl het aandeel jonge alleenstaanden (< 35 jaar) juist is gehalveerd.

●

Voor de particuliere huursector geldt het omgekeerde. Deze wordt steeds meer gekenmerkt door jonge alleenstaanden. Deze groep is gegroeid tot een derde van alle particuliere huurders. Oudere huishoudens, met name alleenstaanden van 65 jaar en ouder, komen juist steeds minder voor in dit segment. Dat geldt ook voor de jonge paren onder de 35 jaar. Deze groep is afgenomen van 16% naar 11% in de particuliere huursector.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

38

Huurquote het hoogst bij jonge alleenstaanden ●

48

De gemiddelde huurquote is in 2024 het hoogst onder jonge alleenstaanden (< 35 jaar). Zij betalen gemiddeld € 821 aan netto huur, bij een besteedbaar maandinkomen van € 2.170. Dat komt neer op 40,4% van hun inkomen, fors hoger dan bij andere huishoudtypen.

●

Ook alleenstaanden van 35–64 jaar kennen relatief hoge huurlasten ten opzichte van hun inkomen (29,3% huurquote).

●

Gezinnen en oudere paren – vaak huishoudens met twee inkomens – besteden juist een kleiner deel van hun inkomen aan huur (ca. 20%).

●

Jonge paren betalen met € 1.158 de hoogste huur in euro’s, maar door hun hogere inkomens blijft hun huurquote relatief beperkt (23,5%).

Figuur 2.12 Gemiddeld netto besteedbaar inkomen en netto huur per maand in de huursector naar type huishouden; 2024

€ 1.200

Paar < 35 (23,5%)

Netto huur per maand

€ 1.100 € 1.000

Paar 35-64 (23,2%)

€ 900 € 800 € 700 € 600

Gezin (20,4%)

Alleenstaand < 35 (40,4%)

Totaal (28,0%)

Alleenstaand 35-64 (29,3%)

€ 500 € 400 € 1.000

Paar 65+ (20,6%)

Eenoudergezin (23,4%)

Alleenstaand 65+ (25,9%) € 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

€ 3.500

€ 4.000

€ 4.500

€ 5.000

€ 5.500

Netto besteedbaar maandinkomen

●

De stijging van de netto huurquote tussen 2021 en 2024 is vooral zichtbaar bij jonge alleenstaanden: van 32% naar 40%.

●

Voor andere huishoudtypen zijn de veranderingen beperkt.

●

Bij bijna alle huishoudtypen ligt de gemiddelde huurquote in Den Haag hoger dan landelijk. Bij paren 35-64 jaar is dit verschil het grootst (23% in Den Haag versus 19% landelijk). Bij jonge paren tot 35 jaar is het juist precies andersom: dat is de enige groep waar de gemiddelde huurquote in Den Haag (23,5%) lager ligt dan landelijk (25,2%).

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

Belangrijkste bevindingen ●

De gemiddelde hypotheeklasten van Haagse eigenaar-bewoners zijn licht gedaald, maar de andere woonkosten zijn juist gestegen door hogere onderhouds- verzekeringslasten, hogere energierekeningen, reserveringen voor groot onderhoud en een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

●

De gemiddelde netto woonquote voor eigenaar-bewoners is daardoor toch gestegen: van 23,4% in 2021 naar 25,1% in 2024.

●

Recent verhuisde kopers hebben veel hogere woonlasten dan eigenaren die al langer in hun huis wonen en hun besteedbaar inkomen ligt gemiddeld lager dan in 2021.

●

Vier op de vijf eigenaren van een appartement zijn aangesloten bij een VvE met onderhoudsplan.

●

De maandelijkse bijdrage aan de VvE is gemiddeld € 167 en loopt op bij grotere complexen.

3.1 Woonsituatie van eigenaar-bewoners Sterke samenhang tussen inkomen en type koopwoning Net als voorgaande jaren is er een duidelijke samenhang tussen inkomen en WOZ-waarde13 van koopwoningen: ●

39% van de huishoudens met een hoog inkomen woont in een woning met een WOZ-waarde boven de € 589.500. Bij lage inkomens is dat aandeel slechts 9%.

●

Omgekeerd woont 16% van de lage inkomens in een goedkope woning (WOZ < € 218.000), terwijl dat bij hoge inkomens slechts 1% is.

●

De middeninkomens zijn relatief gelijkmatig verdeeld over de midden- en hogere prijscategorieën: 43% woont in woningen van € 218.000 tot € 355.000, 37% in woningen van € 355.000 tot € 589.500 en 16% in woningen boven € 589.500.

●

Opvallend is dat een aanzienlijk deel van lage inkomens in relatief dure koopwoningen woont: 25% woont in woningen tussen € 355.000 en € 589.500. Dit duidt op huishoudens (zoals ouderen) die al lange tijd in hun koopwoning wonen en waarvan de woning sterk in waarde is gestegen.

13

De WOZ-waarden worden aan het WoON gekoppeld vanuit de registraties. Aan het WoON 2024 zijn de WOZwaarden gekoppeld vanuit de OZB-aanslag van 2024. Deze WOZ-waarden hadden een waardepeildatum van 1 januari 2023.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

57

3.2 Woonlasten van eigenaar-bewoners Bruto hypotheekuitgaven licht gedaald, wel fors hogere bijkomende uitgaven In de periode 2021-2024 zijn de volgende ontwikkelingen te zien in de woonlasten van eigenaarbewoners. De cijfers over woonlasten betreffen overal nominale prijzen: dat betekent dat er niet is gecorrigeerd voor inflatie. ●

De gemiddelde bruto hypotheekuitgaven zijn in deze periode licht gedaald met € 10 per maand (-1%), van € 750 naar € 740.

●

De bijkomende koopuitgaven zijn met € 19 toegenomen tot gemiddeld € 76 per maand (+33%), vooral door hogere onderhouds- en verzekeringslasten.

●

De reservering voor groot onderhoud steeg met € 27 (+25%). Deze stijging hangt samen met de hogere materiaal- en arbeidskosten (inflatie).

●

Het belastingeffect van het eigenwoningbezit nam sterk af: van € 150 naar € 101 per maand (33%), onder meer door de verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek.

●

Ondanks de daling van bruto hypotheeklasten, namen de netto koopuitgaven toe met € 89 per maand (+12%), van € 773 naar gemiddeld € 862. Dit is het gevolg van de sterke toename van de bijkomende woonuitgaven en reservering voor groot onderhoud.

●

De bijkomende woonuitgaven bestaan voor het grootste deel uit energielasten. Als gevolg van de gestegen energieprijzen stegen de bijkomende woonuitgaven ook sterk: van € 209 naar gemiddeld € 303 (+45%). Van alle componenten van de woonlasten is dit de grootste stijging in deze periode.

●

De totale netto woonuitgaven (netto kooplasten plus bijkomende woonlasten) stegen met € 183 per maand, van € 982 naar € 1.165 (+19%).

●

Het netto besteedbaar inkomen nam met € 764 toe tot € 5.772 per maand (+15%), wat een gedeeltelijke compensatie biedt voor de gestegen lasten.

●

De netto koopquote steeg licht, van 17,5% tot 17,9%. Dat betekent dat het aandeel van het inkomen besteed aan netto kooplasten iets toenam.

●

De netto woonquote steeg eveneens: van 23,4% naar 25,1%. Dat geeft aan dat de totale woonlasten sneller stegen dan het inkomen. Dit komt zoals gezegd vooral door de gestegen bijkomende woonuitgaven (energie).

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

59

Figuur 3.2 Aandeel eigenaar-bewoners van koopappartementen dat aangeeft dat VvE beschikt over voorziening; 2024

Gezamenlijke verzekering

Ingeschreven bij KvK

Gezamenlijke rekening

Onderhoudsplan

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

De VvE-bijdrage wordt voor diverse doeleinden ingezet. Meest genoemd: ●

92% van de bewoners geeft aan dat groot onderhoud wordt betaald uit de VvE-bijdrage.

●

39% betaalt via de VvE voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.

●

11% betaalt verwarming of gas voor de eigen woning via de VvE.

Andere posten zijn minder gebruikelijk: slechts 10% betaalt een huismeester, flatwacht of conciërge uit de bijdrage, en 3% elektriciteit voor de eigen woning.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

63

Figuur 3.3 Aandeel eigenaar-bewoners van koopappartementen dat aangeeft dat uit VvE-bijdrage bepaalde voorziening wordt betaald; 2024

Huismeester, flatwacht of buurtconciërge

Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes

Groot onderhoud

Verwarming of gas voor eigen woning

Elektriciteit voor eigen woning 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

De gemiddelde VvE-bijdrage per maand bedraagt nu € 167. Deze bijdrage loopt sterk uiteen, afhankelijk van de grootte van het appartementencomplex: ●

Kleine VvE’s (2 t/m 6 woningen): € 114 per maand.

●

Middelgrote VvE’s (7 t/m 20 woningen): € 200 per maand.

●

Complexen met 21 t/m 40 woningen: € 210 per maand.

●

Grote VvE’s (meer dan 40 woningen): € 255 per maand.

VvE-bijdragen vallen doorgaans hoger uit in grotere complexen, onder meer vanwege de aanwezigheid van liften en grotere gemeenschappelijke ruimtes

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

64

Figuur 3.4 Gemiddelde VvE-bijdrage per maand onder eigenaar-bewoners van koopappartementen; 2024

€ 300 € 250 € 200 € 150

€ 100 € 50 €0 2 t/m 6 woningen 7 t/m 20 woningen

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

21 tot en met 40 woningen

meer dan 40 woningen

Totaal

65

Belangrijkste bevindingen ●

Het aantal verhuisde huishoudens in Den Haag is licht gedaald, vooral onder jonge paren.

●

Jonge alleenstaanden en gezinnen verhuisden juist vaker dan voorheen.

●

Het aandeel starters onder de recent verhuisden blijft groeien, terwijl doorstromers uit koopen huurwoningen juist minder vaak verhuisden.

●

Meer huishoudens verhuisden naar een dure huurwoning dan in de periode voorafgaand aan de vorige WoON-edities.

●

Het aantal verhuizingen binnen Den Haag daalt, maar het aantal vestigers van buiten de stad neemt licht toe.

●

De verhuisdynamiek blijft het hoogst in de particuliere huursector maar is wel wat afgenomen in vergelijking met 2021.

4.1 Verhuizingen: huishoudens Deze paragraaf beschrijft de huishoudens die zijn verhuisd naar een zelfstandige woning in Den Haag in de twee jaar voorafgaand aan de WoON 2024-enquête. Deze worden in het WoON aangeduid als ‘recent verhuisden’. Het gaat dus niet alleen om verhuizingen die in 2024 zelf plaatsvonden. De overgrote meerderheid van de hier beschreven verhuizingen vonden plaats in 2022 en 2023. Deze aandachtspunten gelden voor het hele hoofdstuk.

Kleine daling totaal aantal verhuizingen, sterke terugval bij jonge paren In de twee jaar voorafgaand aan het WoON 2024 zijn in Den Haag circa 48.400 huishoudens verhuisd naar een zelfstandige woning. Dat zijn er 1.700 minder dan in de twee jaar voorafgaand aan het WoON 2021 (–3%). Landelijk gezien steeg het aantal verhuisde huishoudens juist licht in deze periode (2%). Achter deze relatief beperkte daling in Den Haag gaan duidelijke verschillen schuil tussen typen huishoudens (Tabel 4.2) ●

Jonge paren (< 35 jaar) verhuisden ten tijde van WoON 2024 aanzienlijk minder vaak dan eerder (–25%). Dat is opvallend, omdat deze groep in de periode van WoON 2021 juist toenam. Mogelijke oorzaken zijn onder meer verminderde betaalbaarheid, meer concurrentie op de markt voor middenhuurwoningen en een tekort aan passend aanbod voor jonge stellen. Landelijk is deze groep juist vaker verhuisd (toename 10%).

●

Alleenstaanden van 35 jaar en ouder verhuisden in de twee jaar voorafgaand aan WoON 2024 eveneens minder vaak dan bij de voorgaande meting (–23%). Landelijk was deze afname duidelijk minder sterk (-4%).

●

Paren van 35 jaar en ouder verhuisden licht minder vaak: (–6%). Dat past bij het beeld van een stabielere woonsituatie en lagere verhuisgeneigdheid in deze groep.

Tegelijkertijd zijn er ook groepen waar de verhuisdynamiek juist is toegenomen:

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

68

Belangrijkste bevindingen ●

De eerdere groei van het aantal verhuisgeneigde huishoudens in Den Haag zet door. In 2024 zijn voor het eerst meer Haagse huishoudens verhuisgeneigd (53%) dan niet.

●

Tegelijkertijd stokt de doorstroming op de woningmarkt: het aantal huishoudens dat wil verhuizen maar niets kan vinden is gestegen naar 37.200, een toename van 31% sinds 2021.

●

Het aantal semi-starters met Den Haag als gewenste woongemeente groeide sterk, met 82% t.o.v. 2021. Dit zijn zelfstandig wonende huishoudens die bij verhuizing geen woning leeg achterlaten, bijvoorbeeld na een scheiding.

●

Doorstromers uit koop zijn als enige groep minder verhuisgeneigd dan in 2021 (-6%).

●

Onder huishoudens met een verhuiswens binnen of naar Den Haag is het aandeel dat op zoek is naar een koopwoning boven de € 355.000 sinds 2018 sterk gegroeid (van 8% naar 23%).

●

In de huursector blijft de grootste voorkeur uitgaan naar woningen tot de sociale huurprijsgrens: zowel in 2021 als in 2024 gaf 35% van alle woningzoekenden deze voorkeur aan. Tegelijkertijd is de belangstelling voor middenhuur toegenomen, van 7% in 2021 naar 13% in 2024. De voorkeur voor dure huur blijft beperkt (6% van totaal).

●

Starters en doorstromers focussen zich op verschillende segmenten. Doorstromers uit de koopsector zoeken in 2024 relatief vaak naar een koopwoning boven de € 355.000 (58%), terwijl bij doorstromers uit de huursector het aandeel dat naar dit segment zoekt lager ligt (22%). Starters zoeken vergeleken met de doorstromers relatief vaak naar middenhuur (23%) en dure huur (8%).

●

Jongeren (<35 jaar) realiseren hun verhuiswens het vaakst: 39% van de verhuisgeneigden van 2021 is binnen twee jaar daadwerkelijk verhuisd binnen of naar Den Haag. Bij 55-plussers is het aandeel dat een verhuiswens realiseert met 13% het laagst. Gemiddeld ligt het aandeel op 28%.

●

In het laagste koopsegment (≤ € 200.000) is de verhuiskans (binnen twee jaar) in Den Haag 18%, beduidend lager dan het landelijke gemiddelde van 27%.

●

In het segment dure huur realiseert 48% van de verhuisgeneigden in Den Haag de verhuizing, tegenover 43% landelijk, wat wijst op een relatief hoge realisatiegraad in dit hogere prijssegment.

5.1 Woningvraag: huishoudens Groei aantal verhuisgeneigden zet door We kijken allereerst naar de verhuiswensen onder de huidige bestaande huishoudens die wonen in Den Haag. In 2024 gaat het in totaal om 282.500 huishoudens. Een huishouden is verhuisgeneigd als het aangeeft binnen twee jaar zeker of misschien te willen verhuizen. In vergelijking met eerdere jaren zien we vooral dat de groei van verhuisgeneigden doorzet. ●

Er is opnieuw een sterke groei van het aantal woningzoekenden dat aangeeft wel te willen verhuizen maar niets te kunnen vinden. Hun aantal is gestegen van 28.400 huishoudens in 2021 naar 37.200 huishoudens in 2024 (+31%).

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

82

5.2 Woningvraag: gewenste woningen Toename van vraag naar huur In het vervolg kijken we naar de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens met Den Haag als gewenste woongemeente. Het gaat uitsluitend om huishoudens die naar een zelfstandige woning willen verhuizen. Het merendeel van deze groep woont al in de stad. In paragraaf 5.4 wordt nader ingegaan op de herkomst en voorkeuren van deze huishoudens. In deze paragraaf komen de woonvoorkeuren van de verhuisgeneigde huishoudens aan bod. In het WoON wordt gevraagd naar wat voor soort woning men op zoek is, aan welke wensen de woning zou moeten voldoen en hoe hoog de koopprijs of huurprijs mag zijn. De opgegeven woonvoorkeuren worden dus mede beïnvloed door de omstandigheden op de woningmarkt en de samenstelling en prijzen van het aanbod. Belangrijk om op te merken: niet alle woningzoekenden zijn vertegenwoordigd in het WoON. Sommige groepen blijven buiten beschouwing. Het gaat om uitstromers uit zorg- en opvanginstellingen (waaronder ook statushouders in asielzoekerscentra), mensen die vanuit het buitenland op zoek zijn en ‘spontane verhuizers’ die hun verhuizing niet ruim van tevoren zien aankomen. Onder deze groepen is de voorkeur voor een huurwoning doorgaans groter dan gemiddeld. Deze paragraaf geeft daarom geen volledig beeld van de totale woningvraag op de Haagse woningmarkt.

●

In 2021 nam de voorkeur voor koopwoningen sterk toe: toen gaf 53% van de verhuisgeneigden de voorkeur aan een koopwoning, tegenover 44% in 2018. In 2024 zet deze stijging echter niet door. De voorkeur voor koop is licht gedaald en blijft nu net onder de 50%.

●

Vooral de vraag naar koopappartementen is gedaald, terwijl de voorkeur voor koopeengezinswoningen relatief stabiel blijft. Tegelijkertijd neemt het aandeel dat een huurappartement wenst licht toe en blijft dit woningtype het meest genoemd (41%).

●

De toename van de voorkeur voor een huurwoning hangt samen met verschillende factoren. Op het moment van afname van de enquêtes voor WoON 2024 waren de hypotheekrentes aanzienlijk gestegen ten opzichte van de voorgaande jaren. Dat maakte kopen wat minder aantrekkelijk. Daarnaast zijn waarschijnlijk sommige woningzoekenden ontmoedigd geraakt door de hoge koopprijzen en daardoor uitgeweken naar de huursector.

Uitkomsten WoON2024 Den Haag

86