RIS324202 Haalbaarheid flexprojecten

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10990536 RIS324202 Contactpersoon

Annemiek Stroosma Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

16 december 2025

annemiek.stroosma@denhaag.nl

Onderwerp

Haalbaarheid flexprojecten

Geachte voorzitter, In de raad van 13 november 2025 heb ik u geïnformeerd over de stand van zaken rondom subsidies voor flexwonen (RIS323739). In die brief meldde ik dat er een bedrag van € 291.000,- (voor projecten in voorbereiding) en € 3.945.000,- (voor nog te analyseren locaties) is of wordt teruggestort aan het Rijk. Naar aanleiding van deze mededeling heeft uw raad gevraagd om uitgebreidere toelichting. U wenst inzicht in de businesscases van de geannuleerde projecten, de "harde cijfers" en een reflectie op onze strategie. Conform mijn toezegging hierover (toezegging 39), geef ik met deze brief gehoor aan dat verzoek. In deze brief schets ik het verhaal over de weerbarstige praktijk van flexwonen, geef ik inzicht in de financiële dilemma’s en beantwoord ik uw vragen over de toekomstige werkwijze. 1. De weerbarstige praktijk van flexwonen In de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812) wijzen wij flexwonen aan als een van de instrumenten om onze jaarlijkse ambitie van 4.000 woningen te realiseren. De wens om hiermee snel verlichting te brengen is groot, maar de praktijk blijkt uiterst complex. Dit is geen uitsluitend Haags probleem; we zien een landelijke trend waarbij de realisatie van flexwoningen stagneert. Ook in andere G4gemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht) lopen projecten vertraging op of worden ze geannuleerd.

Een veelzeggend en illustratief voorbeeld van deze landelijke worsteling is de grootschalige inkoopactie van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Onder leiding van toenmalig minister De Jonge zijn in 2022 proactief 2.000 flexwoningen ingekocht om de productie te versnellen en de markt vlot te trekken. Ondanks deze rijksinvestering bleek de daadwerkelijke plaatsing van deze woningen in het land uiterst moeizaam. Veel van deze kant-en-klare woningen werden niet geplaatst omdat gemeenten en woningcorporaties ze weigerden af te nemen. De redenen hiervoor zijn de knelpunten waar wij in Den Haag ook tegenaan lopen: • Financiële onhaalbaarheid: corporaties kregen de businesscase lokaal niet rond. De kosten voor transport, fundering en aansluiting waren te hoog in relatie tot de korte exploitatieduur (10 tot 15 jaar). Zonder forse extra subsidies wilden corporaties het risico niet dragen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990536

• •

Mismatch met de locatie: de ingekochte 'standaardwoningen' bleken vaak niet te passen op de specifieke, vaak krappe of binnenstedelijke locaties die gemeenten beschikbaar hadden. Risico na exploitatie: corporaties eisten garanties over wat er met de woningen moet gebeuren na 10 of 15 jaar (de 'herplaatsingsgarantie'). Omdat veel gemeenten, waaronder Den Haag, geen garantie kunnen geven over waar deze woningen in de toekomst naartoe kunnen, haakten corporaties af.

Wetenschappelijke notities, waaronder de toonaangevende publicatie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) 'Flexwoningen als aanvulling op het woningaanbod (2022)', bevestigen dit beeld. Het PBL analyseert dat de businesscase voor flexwonen structureel onder druk staat, omdat de noodzakelijke investeringen zich binnen de korte exploitatietermijn van tien tot vijftien jaar zelden terugverdienen. Terwijl sociale huurplafonds de inkomsten beperken, vallen de beheerskosten vaak hoger uit. Dit hangt samen met doelgroep die je huisvest. Zo vraagt huisvesting van kwetsbare doelgroepen om investeringen in noodzakelijke begeleiding. De conclusie van het PBL is dat flexwonen onder volledig marktconforme omstandigheden veelal financieel onhaalbaar is en in de praktijk afhankelijk blijft van subsidies om tekorten te dekken. In Den Haag speelt daarnaast de schaarste aan ruimte een grote rol. Er zijn weinig geschikte locaties beschikbaar. Het financiële knelpunt wordt hierdoor in onze stad extra uitvergroot. Hoewel landelijke cijfers laten zien dat een exploitatietermijn van 10 tot 15 jaar vaak al te kort is om de hoge investeringskosten terug te verdienen, is de Haagse realiteit nog weerbarstiger. In onze dichtbebouwde stad komt het zelden voor dat een locatie daadwerkelijk voor die volledige periode van 10 tot 15 jaar beschikbaar is.

Doordat de beschikbaarheid vaak korter of onzekerder is, wordt het realiseren van een neutrale businesscase vrijwel onmogelijk. 2. Inzicht in Businesscases Om te begrijpen waarom businesscases sneuvelen, is het noodzakelijk om dieper in te gaan op de specifieke investeringen die nodig zijn. De term 'tijdelijke woning' suggereert ten onrechte dat de voorbereiding en realisatie eenvoudiger of goedkoper zijn dan bij reguliere bouw. In de praktijk blijkt het tegendeel waar: we moeten investeringen doen die vergelijkbaar zijn met permanente bouw, maar deze moeten in een fractie van de tijd (10 tot 15 jaar) worden terugverdiend. 2.1 De cumulatie van 'tijdelijke' investeringen Een flexwoning is meer dan alleen de aanschaf van een unit. De civieltechnische en infrastructurele kosten zijn enorm en voor een groot deel 'verloren' geld na afloop van de exploitatieperiode: 1. Civiele techniek en infra: voordat er één woning geplaatst kan worden, moet de grond bouwrijp worden gemaakt. Dit betreft het aanleggen van nutsvoorzieningen (elektra, water, data), riolering en hemelwaterafvoer. 2. Bouwkundige kosten: om voldoende woningen op een klein oppervlak te krijgen, moet er vaak gestapeld worden. Dit vereist in sommige gevallen heiwerkzaamheden voor de fundering. 3.

Specifieke locatie-eisen: soms zijn dure ingrepen nodig zoals een tijdelijke bouwweg of, in waterrijke gebieden, een nieuwe ontsluitingsbrug. 4. Opleveringskosten: een kostenpost die zwaar drukt op de businesscase, is de verplichting om het terrein na afloop weer in de oorspronkelijke staat op te leveren. Dit betekent dat funderingen, leidingwerk en verharding weer verwijderd moeten worden. Hieronder worden twee concrete casussen toegelicht waarin deze kosten de doorslag gaven.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990536

Casus 1: Jaap Edenweg Het project aan de Jaap Edenweg 9, gestart vanuit het Doorbraakplan (RIS310115), illustreert hoe de verhouding tussen vaste investeringskosten en een beperkt aantal woningen leidt tot een onhaalbare businesscase. De ambitie Het plan omvatte de realisatie van 36 zelfstandige flexwoningen (studio’s) op de locatie van een voormalig kinderdagverblijf. De intentie was om hier voor een periode van 10 jaar huisvesting te bieden aan een gemengde doelgroep: 50% reguliere woningzoekenden en 50% kwetsbare doelgroepen. De gemeente zou de grond ter beschikking stellen aan de corporatie. De financiële realiteit In 2023 is de haalbaarheidsstudie afgerond. Hieruit bleek een financieel tekort van € 2,1 miljoen op een exploitatie van 10 jaar. Dit tekort wordt veroorzaakt doordat de vaste kosten, die voor elk bouwproject gemaakt moeten worden, slechts over 36 units verdeeld kon worden. Het gaat hier om een stapeling van noodzakelijke voorinvesteringen: • Plankosten: de totale plankosten voor dit project bedroegen circa € 600.000,- inclusief leges en een post onvoorzien. Dit bedrag bestaat uit interne plankosten (de ureninzet van de gemeentelijke organisatie) en externe plankosten. Ongeacht de omvang van een project zijn diverse externe onderzoeken en processen wettelijk verplicht en noodzakelijk.

Denk hierbij aan de inhuur van expertise voor participatie en communicatie, maar ook aan technisch noodzakelijke rapportages zoals bodemonderzoek, onderzoek naar kabels en leidingen, flora- en faunascans, sonderingsonderzoek en AERIUS-stikstofberekeningen. Deze vaste lasten drukken onevenredig zwaar op een kleinschalig project. • Aanschafkosten: naast een koopsom van circa € 80.000,- per unit (prijspeil 2023), moesten er investeringen worden gedaan voor de gemeenschappelijke voorzieningen en de bouwkundige ontsluiting, zoals bordessen en trappenpartijen. • Bouwrijp maken: de kosten om de locatie geschikt te maken voor bewoning (aansluitingen, terreininrichting) zijn hoog ten opzichte van het aantal vierkante meters woonoppervlak. Het financiële gat Een tekort van € 2,1 miljoen op 36 woningen betekent dat er per tijdelijke woning ruim € 58.000,toegelegd moet worden. De omvang van dit tekort per woning is dusdanig fors, dat een dergelijk bedrag zelden voorkomt als onrendabele top bij de realisatie van permanente (sociale) woningbouw. Het is financieel lastig te verantwoorden om voor een woning met een exploitatietermijn van slechts 10 jaar een groter verlies te accepteren dan voor vastgoed dat 50 jaar of langer beschikbaar blijft voor de stad. Dit bedrag is dan ook zo hoog dat zelfs met inzet van subsidies het gat onoverbrugbaar groot blijft.

Gebiedsontwikkeling en veranderd inzicht Naast het financiële aspect, speelde de veranderende context van de locatie een beslissende rol. De locatie is inmiddels betrokken bij het bredere gebiedsprogramma 'De Uithof'. Het college acht het huisvesten van een kwetsbare doelgroep op deze specifieke plek, in combinatie met de nieuwe functies, niet langer passend. Conclusie en afwikkeling Gezien het forse financiële tekort en de veranderde ruimtelijke en maatschappelijke context, is besloten dit project geen doorgang te laten vinden. De gereserveerde subsidie van € 91.000,- (Regeling Huisvesting Kwetsbare Doelgroepen) is teruggestort.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990536

Casus 2: Een potentiële locatie in de verkennende fase Een ander voorbeeld van de weerbarstigheid betreft een locatie in Zuidwest die zich in de verkennende fase bevond. Omdat deze locatie in de verkennende fase niet haalbaar bleek, en daarom niet eerder aan uw raad is voorgelegd, behandelen wij deze casus geanonimiseerd. Hier is in samenwerking met een corporatie onderzocht wat er nodig is om een tijdelijk project financieel sluitend te krijgen. We gaan hieronder in op de cijfers, en lichten toe waarom dit uiteindelijk strandde. De financiële basis Uit de haalbaarheidsstudie bleek dat er een totale investeringssom van circa € 7,5 tot € 8,5 miljoen nodig was. Om dit bedrag binnen een exploitatietermijn van slechts 10 jaar terug te verdienen en de businesscase 'break-even' te draaien, was het noodzakelijk om voldoende massa te realiseren en daarbij de Rijkssubsidie van € 1,2 miljoen volledig in te zetten om een deel van de onrendabele top af te dekken. Stapeling van technische investeringen De hoge investeringssom werd veroorzaakt door specifieke locatie-eisen die inherent zijn aan het bouwen op de schaarse en complexe restlocaties in onze dichtbebouwde stad. Omdat de locatie omringd is door water, was de aanleg van een nieuwe, zware ontsluiting (brugverbinding) noodzakelijk. Daarnaast vereiste de bodemgesteldheid een stevige fundering.

Deze civieltechnische kosten – de brug, de fundering, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken – zijn investeringen met een technische levensduur van 30 tot 50 jaar, die nu in 10 jaar volledig afgeschreven moesten worden. Het dilemma Hier botste de financiële realiteit hard met de maatschappelijke wenselijkheid. • Financieel: het omslagpunt voor een sluitende exploitatie (incl. subsidie) lag tussen de 70 en 80 woningen. Alles daaronder leverde direct verlies op. • Maatschappelijk: vanuit het oogpunt van leefbaarheid, sociale veiligheid en draagkracht in de buurt, was een schaal van maximaal 25 tot 50 woningen wenselijk. Een massaal complex van 80 units werd op deze specifieke plek als onwenselijk beschouwd voor de leefbaarheid. Het 'waterbed-effect' Het dilemma werd onoplosbaar door de vaste kosten. Wanneer het aantal woningen wordt teruggebracht van 100 naar 50 (om de leefbaarheid te borgen), halveren de kosten voor de brug, de fundering en de nutsvoorzieningen niet. Het gevolg is dat de grondkosten per woning nagenoeg verdubbelen. Omdat de deadline voor de noodzakelijke subsidie van € 1,2 miljoen niet meer haalbaar bleek (door de benodigde proceduretijd voor vergunningen), startte het project bij voorbaat al met een tekort van € 1,2 miljoen. Bij een verkleining naar 50 units zou dit tekort exponentieel oplopen.

De conclusie was onvermijdelijk: doorgaan zou leiden tot een onverantwoord groot financieel gat voor een tijdelijke oplossing. Verantwoord investeren Hoewel de woningnood onverminderd hoog is, moet gemeenschapsgeld doelmatig en verantwoord worden besteed. Het investeren van miljoenen in zware infrastructuur zoals funderingen en bruggen, om deze vervolgens na een tijdelijke situatie weer te moeten verwijderen of volledig af te schrijven is kapitaalvernietiging. Een dergelijke onrendabele top acht het college niet uit te leggen, zeker niet wanneer dit ten koste gaat van middelen die ook ingezet kunnen worden voor permanente oplossingen die wél hun waarde behouden voor de stad.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10990536

3. Reflectie op het doorbraakplan en werkwijze We hebben belangrijke lessen getrokken uit de afgelopen periode. Door de ervaring die is opgedaan met eerdere flexprojecten, hebben we inzicht gekregen in de kostenstructuren en financiële risico's die bij flexwonen komen kijken. Hierdoor zijn we beter in staat om in de initiatieffase in te schatten of een flexproject kansrijk is. Als uit een eerste scan blijkt dat de businesscase niet realistisch is of de risico's te groot zijn, wordt een project niet gestart. Zo borgen we dat onze ambtelijke capaciteit en middelen zo efficiënt mogelijk worden ingezet op projecten met een reële kans van slagen. Flexwonen blijft onderdeel van ons instrumentarium, maar is niet het enige instrument. De focus verschuift waar mogelijk meer naar transformatie van bestaand vastgoed en permanente woningbouw. Deze projecten kennen weliswaar ook uitdagingen, maar leveren vastgoed op dat zijn waarde behoudt en voor de lange termijn beschikbaar blijft. Bovendien bieden we bewoners zo direct een vaste plek. Flexwonen dwingt bewoners immers na een tijdelijke periode opnieuw tot een verhuizing. Wij realiseren ons dat dit belastend is en willen deze onrust waar mogelijk voorkomen. Conform uw verzoek, zullen wij in toekomstige voortgangsrapportages woningbouwproductie meer duiding geven bij de cijfers.

Dit betekent dat wij niet alleen rapporteren over aantallen, maar u ook uitgebreider meenemen in de achtergrond van de cijfers. Concreet zullen wij meer inzicht geven in de inzet van subsidiestromen en de voortgang van lopende trajecten. Mocht een project worden geannuleerd of vertraagd, dan zullen wij de specifieke redenen hiervoor toelichten. Hiermee geven we invulling aan uw wens om inzichtelijk te maken wat in de praktijk wel en niet werkt, en welke lessen wij hieruit trekken. Tegelijkertijd realiseren wij ons dat de afweging tussen maatschappelijke urgentie en financiële doelmatigheid een politiek vraagstuk raakt. Het college kiest hierin echter een duidelijke lijn: wij investeren alleen als dit verantwoord is in relatie tot de exploitatieduur. Wij geven prioriteit aan projecten die financieel verdedigbaar zijn of die bijdragen aan de lange termijn. 4. Afsluiting en vervolg Samenvattend stelt het college vast dat de realisatie van flexwonen in Den Haag, net als in de rest van Nederland, weerbarstig is. De wil is er, maar de financiële en planologische realiteit dwingt ons tot scherpe keuzes. Het terugstorten van subsidies is pijnlijk, maar in de geschetste gevallen het gevolg van een verantwoorde afweging om geen onhaalbare financiële verplichtingen aan te gaan. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

5/5