RIS322984 Oplegger Raad

Raadsvoorstel Documentnummer: DSO/10913432 Zaaknummer: 338415

Oplegger gemeenteraad Onderwerp

Aanvullende maatregelen stelselwijziging erfpacht

Waarom dit raadsvoorstel?

In de afgelopen tijd zijn Haagse erfpachters als gevolg van prijsstijging op de woningmarkt en gestegen marktrente geconfronteerd met forse stijgingen van de erfpachtcanon bij her-uitgifte van hun erfpachtrechten en bij periodieke herzieningen van het canon-percentage. Daarom wil de gemeente de financiële effecten van erfpacht minder schokgevoelig maken. Het doel is om te komen tot veranderingen aan het huidige erfpachtsysteem, die na invoe-ring voor meer financiële zekerheid bij de individuele erfpachters moeten zorgen. Via verschillende onderzoeksopdrachten is onderzoek gedaan naar maatregelen om dit doel te realiseren: 1. In een in 2023 uitgevoerd onderzoek (Rebel, Schokbestendigheid erfpachtstelsel Den Haag d.d. 22 december 2023) zijn oplossingen om de Haagse erfpachters in de toe-komst te behoeden voor dit soort schokken geïnventariseerd; 2. Een gemeentelijke hertaxatie van de grondwaarden in Bezuidenhout (Commissie Van Gool, 15 september 2024) bevestigde dat de huidige taxatiemethode te veel ruimte laat voor subjectieve inschattingen, wat de geloofwaardigheid schaadt.. Op 28 november 2024 (RIS317822) stemde de gemeenteraad in met eerste maatregelen: het canonpercentage wordt gebaseerd op het tienjaarsgemiddelde van de rente, en er komt een regeling voor uitgestelde betaling voor erfpachters met een bruto jaarinkomen tot €60.000 (1.5 x modaal).

Om in de toekomst voor de heruitgifte van gronden te kunnen beschikken en vertrouwen op een goed voorspelbaar systeem van grondwaardebepaling zegde het college aan de ge-meenteraad toe een wetenschappelijk onderzoek naar methodieken grondwaardebepaling voor heruitgifte erfpacht uit te laten voeren. De raad besloot op 28 november 2024 (RIS317822) ook om een onderzoek te laten doen naar het vaststellen van het canonrente-percentage, om toekomstige schokken te voorkomen. Door de raad is besloten dat beide rapportages gelijktijdig aan de raad worden aangeboden. In de motie ‘De raad bepaalt’ is vastgelegd dat de gemeenteraad aan de hand van de onderzoeksrapportages zelf vaststelt welke systematiek door het college uitgewerkt moet worden tot een raadsvoorstel. Deze onderzoeksrapportages zijn aan de gemeenteraad aangeboden. In het plan van aanpak, bijgevoegd bij dit raadsvoorstel, is uitgewerkt hoe de in de onderzoeksrapportages gedane aanbevelingen, inclusief een participatie- en communicatieproces, uitgewerkt kunnen worden. Tekst gaat verder onder beoogd effect.

Beoogd effect: (maatschappelijke) doel (en) en (publiek) belang

VERVOLG: Waarom dit raadsvoorstel Naar de letter van de motie betekent de motie dat de gemeenteraad eerst op basis van de rapporten moet bepalen welke systematiek zij verder door het college wil laten uitwerken. Volgens het plan van aanpak

Deze oplegger is in IRIS gegenereerd op 17-7-2025 om 12:41

pagina 1 van 4

zou een uitgewerkt raadsvoorstel dan op zijn vroegst eind januari 2026 aan de raad kunnen worden aangeboden. Een langdurige en late besluitvorming heeft echter nadelige gevolgen: • Onzekerheid voor circa 10.500 tijdelijke erfpachters, die blijven wachten op duidelijkheid en worden geconfronteerd met mogelijke beperkingen bij de verkoop en financiering van hun woning; • Veel expirerende contracten bij de afdeling EBE die de erfpacht beheert; geen zinvolle (eind) aanbiedingen voor heruitgifte mogelijk zolang de oude, individuele taxatiemethode nog van kracht is. • Een verdere toename van de werkdruk voor de afdeling EBE. Gezien deze risico’s stelt het raadsvoorstel voor om — in afwijking van de motie — uw gemeenteraad nu al een voorkeur te laten uitspreken voor de methodiek, op basis van de aanbevelingen uit het Ecorysrapport. Die keuze biedt richting voor de verdere uitwerking, waarin ook juridische en financiële kaders worden meegenomen. Door uw raad tijdens de uitvoering van het plan van aanpak over de voortgang te informeren, kunt u het proces blijven volgen. Voor het vaststellen van het canonpercentage en de mogelijke uitbreiding van de vrijwillige regeling voor uitgestelde betaling is minder spoed geboden. De huidige systematiek van tienjaarsmiddeling van de rente biedt voor de erfpachters voorlopig het gunstigste uitgangspunt.

De vrijwillige regeling van uitgestelde betaling treedt op korte termijn in werking en kan als vangnet dienen. Op basis van bovenstaande acht het college het verantwoord en verstandig om in het raadsvoorstel, verder te gaan dan het enkel aanbieden van rapporten en een plan van aanpak. Dit voorkomt vertraging en biedt meer duidelijkheid aan alle betrokkenen.

Beoogd effect: (maatschappelijke) doel(en) en (publiek) belang: Het beoogd effect is dat de schokbestendigheid, voorspelbaarheid en transparantie van het erfpachtsysteem verder worden vergroot waardoor de onrust bij de erfpachters afneemt. Voorgeschiedenis en eerdere besluitvorming over dit onderwerp

1. De gemeenteraad heeft op 28 november 2024 (RIS317822) ingestemd met maatregelen om de schokbestendigheid van het erfpachtstelsel te vergroten en het college verzocht de onderzoeksrapportages beschikbaar te stellen 2. De gemeenteraad heeft op 28 november 2024 de motie 'De raad bepaalt' aangenomen, waarin is vastgelegd dat de raad wil vaststellen welke systematiek door het college uitgewerkt moet worden tot een raadsvoorstel (RIS322176). 3. Het college heeft op basis van het besluit van de gemeenteraad van 28 december 2024 op 17 december 2024 de Algemene Erfpachtbepalingen 2024 (AB 2024) vastgesteld. 4. Het college heeft u de twee onderzoeken op 1 juli toegestuurd (RIS322661)

Beslispunten (dictum)

I. In te stemmen met de eerder ter kennis gebrachte rapportage Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag’ (Ecorys, d.d. 5 juni 2025). II. De voorkeur uit te spreken voor het toepassen van de in de onderzoeksrapportage ‘Waardebepaling heruitgifte gronden in erfpacht voor woonbestemmingen in Den Haag’ geadviseerde WOZ/grondquote. III. Kennis te nemen en in te stemmen met het Plan van Aanpak “ ‘Aanvullende maatregelen stelselwijziging Erfpacht” (bijlage 1): IV. Het college te verzoeken om op basis van het Plan van Aanpak: a. de WOZ/grondquote systematiek uit te werken naar te gebruiken archetypes, grondquotes en het depreciatiepercentage te onderbouwen; b. uit te werken wanneer en onder welke condities invoering van de vijfjaarsmiddeling met CAP Deze oplegger is in IRIS gegenereerd op 17-7-2025 om 12:41

pagina 2 van 4

wenselijk is; c. met behulp van scenario’s, inzichtelijk te maken wat de onder a. en b. genoemde uitwerkingen betekenen voor de verschillende type woningen en huishoudens en op basis daarvan te beoordelen in hoeverre een uitbreiding van de bestaande vrijwillige regeling voor uitgestelde betaling van de canon voor erfpachters (RS317822) wenselijk is, en dit alles uit te werken in een separaat raadsvoorstel. V. In te stemmen met het tijdelijk opschorten van projectmatige heruitgiftes van aflopende tijdelijke erfpachtrechten totdat de gemeenteraad over dictum II en IV een definitief besluit heeft genomen. Gebied waar het voorstel betrekking op heeft

De gemeente Den Haag

Vervolg

Na besluitvorming van de raad zal op basis van het plan van aanpak het raadsvoorstel van het college worden uitgewerkt.

Risico's en kanttekeningen

Op basis van de in het plan van aanpak opgenomen planning kan de gemeenteraad februari 2026 het raadsvoorstel behandelen. De mogelijkheid bestaat dat de gemeenteraad op dat moment geen besluit neemt. De projectmatige heruitgifte van erfpachtrechten zal dan noodgedwongen tot het moment dat duidelijkheid bestaat over de wijze van waardebepaling van de grondwaarde moeten worden opgeschort. Voor de eigenaren van de woningen, die gevestigd zijn op deze tijdelijke erfpachtrechten, zullen veel hinder ondervinden bij de verkoop van hun woning of het afsluiten van een nieuwe hypotheek. De werkdruk bij het beheer van de erfpachtcontracten zal in die situatie nog verder toenemen.

Overwogen alternatieven of scenario's

Ja

Alternatieve opties of scenario's

Een alternatieve optie is dat de gemeenteraad op basis van de onderzoeksrapportages een besluit neemt over de systematiek van waardering van de grondwaarde en de wijze van bepaling van het canonpercentage en het college verzoekt die verder uit te werken conform het plan van aanpak. Bij die uitwerking kan blijken dat dit niet mogelijk is binnen de juridische of financiële kaders en het college aan de gemeenteraad alsnog een gewijzigd voorstel moet aanbieden.

Maatschappelijke kosten en baten

Wanneer er niet op korte termijn duidelijkheid ontstaat over condities waaronder de heruitgifte van tijdelijke erfpachtrechten kan plaatsvinden, ontstaan er grote maatschappelijke kosten. Op deze erfpachtrechten zijn ca. 9.800 woningen gevestigd die niet of alleen tegen beperkende voorwaarden verkocht kunnen worden omdat kopers de financiering niet rond krijgen of wegens onzekerheid over de toekomstige hoogte van de canon niet of tegen een lagere prijs willen kopen.

Financiële consequenties

Op dit moment is nog niet duidelijk wat de financiële effecten van de systeemwijziging zijn. Dit maakt onderdeel uit van de nadere uitwerking die de komende periode, bij een conform besluit, plaats zal vinden en maakt onderdeel uit van het raadsbesluit wat naderhand wordt voorgelegd. In de begroting is nog maar beperkt rekening gehouden met de opbrengsten vanuit de heruitgiftes, waardoor de kans dat er op de langere termijn een nadelig effect op de begroting ontstaat als gevolg van deze systeemwijziging klein is. Het handhaven van het 10-jaars gemiddelde voor het canonpercentage heeft geen financiële effecten, omdat dit in lijn is met het canonpercentage waar in de begroting rekening mee is gehouden. De kosten voor de uitwerkingsfase bedragen € 225.000, met name voor de inzet van expertise en het participatieproces. Deze kosten worden gedekt vanuit het budget voor erfpacht binnen programma 15.

Juridische consequenties

Géén, betreft politiek-beleidsmatige besluitvorming zonder directe rechtsgevolgen

Deze oplegger is in IRIS gegenereerd op 17-7-2025 om 12:41

pagina 3 van 4

Uitvoeringsconsequenties

In het plan van aanpak is aangegeven welke middelen noodzakelijk zijn om het plan van aanpak uit te kunnen voeren.

Informatie over hoe het voorstel tot stand is gekomen

De onderzoeken zijn in opdracht van de gemeente naar aanleiding van door de gemeenteraad genomen besluiten uitgevoerd.

Is er sprake geweest van een inspraak- of participatieproces?

Nee

Toelichting op reden hiervoor

In de motie bepaalt is vastgelegd dat de onderzoeksrapportages onverwijld aan de gemeenteraad beschikbaar moeten worden gesteld.

Communicatie

Nadat de gemeenteraad over dit raadsvoorstel heeft besloten en wordt gestart met de uitvoering van het plan van aanpak, zal ook de communicatie naar erfpachters en andere stakeholders worden gestart.

Is er sprake van termijngebondenheid?

Nee

Openbaar / Geheim

Openbaar

Bijlage(n)

plan van aanpak 20250602_111321_RAPDEF_Schokbestendige canonpercentage Den Haag_Geredigeerd 2025-06-05 Ecorys grondwaarde erfpacht Den Haag

Deze oplegger is in IRIS gegenereerd op 17-7-2025 om 12:41

pagina 4 van 4