RIS318912 Bijlage
Tekst van het document
Voortgangsrapportage 2023 Woningbouwproductie en –programmering, stand per Q1-2024
De Schaloen, Moerwijk (bron: JMW architecten)
Koningin Julianaplein
Westhovenplein
Toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad Inleiding Vanaf 2020 is de gemeentelijke inzet gericht om het bouwprogramma om te buigen en meer sociale en betaalbare woningen te realiseren. Hiervoor zijn de woningbouwambities aangescherpt. De gemeente stuurt op een woningbouwprogramma met 30% sociale corporatiewoningen, 25% middeldure huurwoningen en 25% middeldure koopwoningen. Daarnaast is het voor de sturing het noodzakelijke beleidsinstrumentarium zoals de doelgroepenverordening uitgewerkt en vastgesteld.
Toevoegingen en onttrekkingen binnen de Haagse woningvoorraad, 2011 t/m 2023
Omdat in de meerjarenwoningbouwprogrammering bouwplannen zijn opgenomen, die al ruim voor 2020 zijn voorbereid en de voorbereidingsperiode van nieuwe bouwplannen gemiddeld 7 jaar in beslag neemt, duurt het enige tijd voordat de betaalbaarheidsambitie tot uitdrukking komt in de start bouw van nieuwe bouwprojecten. Voortgangsrapportage Om zicht te houden op de bouwproductie en ontwikkelingen in de woningbouwprogrammering wordt een halfjaarlijkse voortgangsrapportage opgesteld. Deze geeft inzicht in: ▪ het aantal toevoegingen en onttrekkingen aan de Haagse woningvoorraad; ▪ het aantal in aanbouw genomen woningen; ▪ de woningbouwprogrammering in de komende 5 jaar; ▪ de stand van zaken van het Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningen.
In 2023 zijn 1.977 woningen aan de Haagse woningvoorraad toegevoegd ▪ In bovenstaande figuur is het aantal toevoegingen en onttrekkingen binnen de Haagse woningvoorraad in de periode 2011 t/m 2023 weergegeven. Na de kredietcrisis nam het aantal toevoegingen in de periode 2016 t/m 2019 toe tot zo’n 3.000 woningen per jaar. Naast nieuwbouw werden in deze jaren ook veel woningen door transformatie en splitsing van bestaande woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. In de jaren daarna daalde, mede door het aangescherpte splitsingsbeleid, het totaal aantal toegevoegde woningen aan de woningvoorraad. ▪ In 2023 zijn in totaal 1.977 woningen gereed gemeld: 1.349 door nieuwbouw en 628 woningen door toevoegingen anderszins. Daarnaast zijn 202 woningen onttrokken aan de voorraad. Inclusief administratieve correcties (-23) bedraagt het woningvoorraadsaldo in 2023 +1.752 woningen. 2
Nieuwbouw en overige toevoegingen Toevoegingen in 2023 In 2023 zijn in totaal 1.977 woningen aan de voorraad toegevoegd: 1.349 door nieuwbouw en 628 door overige toevoegingen. Nieuwbouw in 2023 De gegevens over nieuwbouw en overige toevoegingen zijn afkomstig uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en het CBS en worden door DSO voor zover beschikbaar op adresniveau gekoppeld met projectinformatie. In 2023 zijn 870 betaalbare nieuwbouwwoningen opgeleverd (= 64% van alle nieuwbouwwoningen). De 870 betaalbare nieuwbouwwoningen zijn als volgt over de verschillende segmenten verdeeld: ▪ 514 sociale corporatiewoningen; ▪ 266 middeldure huurwoningen, en ▪ 90 middeldure koopwoningen. Daarnaast zijn in 2023 105 dure nieuwbouwhuurwoningen en 368 dure nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd.
Overige toevoegingen Bij de ‘overige toevoegingen’ gaat het om woningen die om een andere reden dan nieuwbouw aan de voorraad zijn toegevoegd, bijvoorbeeld door verbouw van panden, splitsing of verandering van de gebruiksfunctie. Een nadere onderverdeling in verbouw en splitsing binnen de ‘Overige toevoegingen’ is op dit moment niet beschikbaar.
Nieuwbouw en Overige toevoegingen in 2023*, naar segment 2021
2022
2023
Sociaal corporatie
344
461
522
Sociaal markt
-
114
-
Goedkope huur
60
80
37
Middeldure huur
631
327
278
Dure huur
265
93
174
Goedkope koop
-
606
-
34% 0% 2% 18% 11% 0% 6% 28% 0% 0% 100%
119
239
451
2.151
2.615
1.977
100%
58
4
90
Dure koop
584
691
425
Studenten
90
-
-
Nader te bepalen
2023 excl. ntb
26% 0% 2% 14% 9% 0% 5% 21% 0% 23%
Middeldure koop
Totaal
2023 incl. ntb
Bron: CBS/BAG en FCC, bewerking DSO, * voorlopig cijfer
Nieuwbouw en Overige toevoegingen in 2021, 2022 en 2023*, naar segment Nieuwbouw
Overige toevoegingen
Totaal
8
522
2023 incl. ntb
2023 excl. ntb
34% 0% 2% 18% 11% 0% 6% 28% 0% 0% 100%
Sociaal corporatie
514
Sociaal markt
-
-
Goedkope huur
-
37
37
Middeldure huur
266
12
278
Dure huur
105
69
174
Goedkope koop
-
-
-
Middeldure koop
90
-
90
Dure koop
368
57
425
Studenten
-
-
-
6
445
451
26% 0% 2% 14% 9% 0% 5% 21% 0% 23%
1.349
628
1.977
100%
Nader te bepalen Totaal
-
Bron 2021 en 2022: Den Haag in Cijfers en FCC, bewerking DSO Bron 2023: CBS/BAG en FCC, bewerking DSO, * voorlopig cijfer
3
In aanbouw genomen woningen per jaar Terugblik 2011 t/m 2023 In de figuur hiernaast is het aantal in aanbouw genomen woningen in de periode 2011 t/m 2023 weergegeven. Te zien is dat het aantal in aanbouw genomen woningen door de jaren heen fluctueert.
Aantal in aanbouw genomen woningen per jaar in de periode 2011 t/m 2023
Als gevolg van het herstelde vertrouwen in de woningmarkt en de grote interesse bij marktpartijen om te investeren in projecten in Den Haag liep de bouwproductie in de jaren na de financiële crisis flink op. 2017 en 2018 laten in historisch perspectief uitzonderlijk hoge productiecijfers zien (jaarlijks 4.000 woningen, waaronder een belangrijk aandeel studentenwoningen en kantoortransformaties) maar dit is, gelet op de specifieke situatie van Den Haag niet vanzelfsprekend. In 2019 en 2020 liep de productie terug. Vanaf 2021 nam het aantal in aanbouw genomen woningen weer toe. In 2022 werden zo’n 3.100 woningen in aanbouw genomen. Na enkele jaren van oplopende bouwcijfers zien we in 2023 weer een terugval in het aantal in aanbouw genomen woningen.
Bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw
Marktomstandigheden 2023 Macro-economische- en geopolitieke ontwikkelingen maken de omstandigheden voor het bouwen van voldoende betaalbare woningen ongunstig. Als gevolg van de gestegen kapitaalmarktrente en bouwkosten is het duurder geworden om te bouwen en komen er minder projecten van de grond. Daarbij komt dat door (nieuwe) wet- en regelgeving (institutionele) beleggers een afwachtende houding hebben aangenomen. Er is voor meer dan 5.000 woningen nog in aanbouw te nemen woningen een bouwvergunning verstrekt. Deze vergunningen leiden door de genoemde onzekerheid niet vanzelfsprekend tot de investeringsbeslissing. Een groot deel van de planvoorraad bestaat uit grote, complexe en daardoor kapitaalintensieve projecten. De verslechterde marktsituatie heeft juist op dit type projecten impact gehad, waardoor business cases onder druk zijn komen te staan en geplande bouwprojecten zijn vertraagd. Er zijn signalen, dat de marktsituatie in 2024 verbetert. Dit zal, naast de acties die het college onderneemt, de bouwproductie positief beïnvloeden.
4
Spreiding projecten in aanbouw genomen over de stad
Ligging projecten met in aanbouw genomen woningen in 2023*, bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw, *2023 voorlopig cijfer.
5
Locaties in aanbouw genomen projecten
Dure koop
Diff.nnb
56 61 21 138 0
51 51 0
58 58 0
26 125 61 42 47 62 32 16 2 413 0
169 20 166 16 371 0
41 41 0
60 60 0
150 12 127 40 96 91 47 8 22 22 19 6 640 0
12 11 25 48 0
* Betreft zorgeenheden, geen woningen
Woonunits onder liberalisatiegrens*
Middeldure koop
396 58 20 12 12 252 117 103 253 41 11 21 96 91 78 47 68 32 22 22 19 16 33 1.820 0 0
Studenten
Goedkope koop
0
Dure huur
0
Gebiedsontw. CID Noord Noord Noord Noord Zuidwest Zuidwest Zuidwest Binckhorst Noord Noord Zuid Zuid Zuid Zuid Zuid Kust Noord Kust Kust Zuid Zuid
Middeldure huur
0
Stadsdeel Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Escamp Escamp Escamp Laak Laak Laak LYP Loosduinen Loosduinen Loosduinen Loosduinen Scheveningen Scheveningen Scheveningen Scheveningen Segbroek Segbroek
Goedkope huur
0
Type bouw Nieuwbouw Verbouw Verbouw Verbouw Verbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Verbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Verbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Verbouw
Sociaal markt
Ontwikkeling Gemeente Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Gemeente Gemeente Particulier Gemeente Gemeente Particulier Samenwerking Samenwerking Particulier Samenwerking Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier Particulier
Sociaal door TI
Projectnaam Den Haag Nieuw Centraal, KJ bovenbouw Prinsegracht 69 - 73 Van de Spiegelstraat 19 Alexanderstraat 8 - 12 (Souverein) Brouwersgracht 5/ Prinsegracht Randveen 64, Lozerhof Steenzicht (Zichten1a) Steenzicht (Zichten1b) One Milky Way (Saturnusstraat 16/ Hoek Melkwegstraat Laakhaven Petroleumhaven, Blok D (IBB-CPO) Laakhaven West, deelplan LW6 Mandir (ISCKON) Transformatie Koolwitjelaan (fase 2) Vroondaal Noord II, Veld D (Dames van Vroondaal fase 3) Vroondaal Noord II, Veld D, Dames v Vroondaal fase 4 Aaltje Noorderwierstraat Ontmoetingskerk Vroondaal Zuid I, Veld 10 (Flair 10) Tesselsestraat 65 (Pniëlkerk) Nieuwe Parklaan 70 Duinweg 35 Koppelstokstraat/ Dr. Lelykade (Beaufort) Gaslaan 175 Beeklaan 217 - 229/ Newtonstraat 371 - 401 Overig minder dan 10 woningen Totaal
Aantal woningen
In aanbouw genomen woningen projecten in 2023
-
136
136 0
Bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw, * 2023 voorlopig cijfer
Voor een aantal grote projecten geldt dat ze op basis van afspraken onder eerdere Woonagenda’s dan wel gerealiseerde compensatie geen of weinig sociale huurwoningen bevatten. Het gaat om KJ plein (waarvoor nog compensatie elders in of nabij het CID wordt gezocht), de Lozerhof (Maestro, waarin overigens wel 136 woonzorgunits met huurprijzen onder de liberalisatiegrens zijn gerealiseerd) en de projecten in Vroondaal. Voor One Milky Way geldt dat de 30% sociale huurwoningen in dat project gecompenseerd zijn in Pegasus (100% sociaal, in 2023 opgeleverd). Daarnaast wordt een groot deel van de nieuwbouwwoningen in kleine projecten gerealiseerd. Voor projecten kleiner dan 80 woningen gelden de betaalbaarheidsnormen niet. 6
Segmenten in aanbouw genomen woningen Start bouw 2023 In 2023 zijn in totaal 1.820 woningen in aanbouw genomen: 1.618 door nieuwbouw en 202 door transformatie.
Aantal in aanbouw genomen woningen in 2023*, naar segment
Start bouw per segment In 2023 zijn 703 betaalbare woningen in aanbouw genomen. Dit 39% van alle in aanbouw genomen woningen. Het aantal betaalbare woningen, dat in 2023 in aanbouw is genomen, is als volgt verdeeld: ▪ 138 sociale corporatiewoningen; ▪ 51 sociale marktwoningen; ▪ 41 goedkope koopwoningen; ▪ 60 middeldure koopwoningen, en ▪ 413 middeldure huurwoningen.
Daarnaast is in 2023 gestart met de bouw van: ▪ 371 dure huurwoningen, en ▪ 640 dure koopwoningen. Woningbouwambitie ▪ De Haagse woningbouwambitie bestaat voor nieuwe plannen uit 30% sociale corporatiewoningen, 25% middeldure huurwoningen en 25% middeldure koopwoningen: 30-25-25. De in aanbouw genomen woningen voldoen hier nog niet aan, gezien de planontwikkeling onder eerdere woonagenda’s, met lagere betaalbaarheidsambities, heeft plaats gevonden. ▪ 8% is een sociale corporatiewoning. (inclusief de zorgwoningen en sociale markthuur en goedkope huur, die qua prijsstelling vergelijkbaar zijn, komt het percentage op 20%).
Bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw , *2023 voorlopig cijfer
Aantal in aanbouw genomen woningen 2021, 2022 en 2023*, naar segment
Sociaal corporatie Sociaal markt Goedkope huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Studenten Nader te bepalen Totaal
2021 757 62 43 259 251 8 209 705 21 2.315
2022 638 79 813 762 585 197 54 3.128
2023 138 51 58 413 371 41 60 640 48 1.820
Totaal 1.533 113 180 1.485 1.384 49 269 1.930 197 123 7.263
Den Haag incl. ntb 8% 3% 3% 23% 20% 2% 3% 35% 0% 3% 100%
Den Haag excl. ntb 8% 3% 3% 23% 21% 2% 3% 36%
100%
Bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw, *2023 voorlopig cijfer
7
In aanbouw genomen woningen naar stadsdeel en ontwikkelingsgebied In onderstaande tabellen zijn de in aanbouw genomen woningen in 2023 per stadsdeel en ontwikkelingsgebied weergegeven. In aanbouw genomen woningen naar stadsdeel Centrum Sociaal corporatie Sociaal markt Goedkope huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Studenten Nader te bepalen
Totaal woningen
Escamp Haagse Hout
Laak
L-YP
Loosduinen Scheveningen
0% 0% 0% 15% 54% 13% 0% 13%
91% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 9%
0% 0% 0% 20% 5% 0% 0% 75%
0% 0% 0% 21% 0% 0% 39% 34%
0% 0% 0% 46% 0% 0% 0% 54%
Den Haag incl. ntb 8% 3% 3% 23% 20% 2% 3% 35%
Den Haag excl. ntb 8% 3% 3% 23% 21% 2% 3% 36%
Segbroek
0% 10% 11% 5% 37% 0% 0% 32%
24% 0% 0% 48% 0% 0% 0% 26%
4% 100%
2% 100%
0%
4% 100%
0% 100%
0% 100%
5% 100%
0% 100%
3% 100%
100%
513
480
-
305
23
312
152
35
1.820
1.772
Bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw, *2023 voorlopig cijfer
In aanbouw genomen woningen naar ontwikkelingsgebied
Sociaal corporatie Sociaal markt Goedkope huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Studenten Nader te bepalen
Totaal woningen
Binckhorst
CID
Zuidwest
0% 0% 0% 19% 66% 0% 0% 16% 0% 0% 100%
0% 13% 0% 7% 42% 0% 0% 39% 0% 0% 100%
25% 0% 0% 48% 0% 0% 0% 27% 0% 0% 100%
253
400
472
Overig Den Haag
Den Haag incl. ntb
Den Haag excl. ntb
3% 0% 8% 16% 5% 6% 9% 46%
8% 3% 3% 23% 20% 2% 3% 35%
8% 3% 3% 23% 21% 2% 3% 36%
7% 100%
3% 100%
100%
120
1.820
1.772
Bron: DSO/FCC en Basisbestand start bouw, *2023 voorlopig cijfer
8
Planvoorraad naar prijssegment periode 2024 - 2028 Planvoorraad tot en met 2028 De planvoorraad in aanbouw te nemen woningen voor de periode 2024 t/m 2028 heeft een omvang van 22.250 woningen en kent ten opzichte van de woningbouwopgave een kleine overmaat. Bij circa 18.000 woningen is de programmering op dit moment bekend (zie bovenste tabel): ▪ 32% van de geprogrammeerde woningen is een sociale corporatiewoning; ▪ 65% van de geprogrammeerde woningen valt in het betaalbare segment. Ontwikkelingen in de planvoorraad De planvoorraad geeft een beeld van de woningbouwprogrammering voor de komende jaren en bestaat zowel uit gemeentelijke- als de particuliere plannen, die zich in verschillende fase van plan-ontwikkeling bevinden. De omvang en de samenstelling van de planvoorraad wijzigt voortdurend. De dynamiek in de projecten zorgt voor veranderingen in de planvoorraad. Wanneer projecten in aanbouw zijn genomen (-) of wanneer nieuwe projecten worden toegevoegd (+), verandert de planvoorraad. In de onderste tabel is de planvoorraad voor steeds de komende 5 jaar op peildatum Q1 weergegeven: ▪ de programmering komt over het geheel gezien meer en meer in lijn met de betaalbaarheidsambities. Alleen de programmering van de betaalbare koop (= koop onder NHG-grens) blijft flink achter. ▪ de planvoorraad in aanbouw te nemen krimpt.
Aanvulling van de planvoorraad is noodzakelijk om ook op termijn voldoende woningen te kunnen realiseren.
Verdeling in aanbouw te nemen woningen naar prijssegment in de periode 2024 t/m 2028
Sociaal TI Sociaal markt Goedkope huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Studenten Nog te programmeren Eindtotaal
Aantal woningen incl. nog te programmeren 5.710 1.060 120 3.430 3.780 290 860 1.700 920 4.380 22.250
% incl. nog te Aantal woningen programmeren excl. nog te woningen programmeren 26% 5.710 5% 1.060 1% 120 15% 3.430 17% 3.780 1% 290 4% 860 8% 1.700 4% 920 20% 100% 17.870
% excl. nog te programmeren woningen 32% 6% 1% 19% 21% 2% 5% 10% 5% 100% Bron: DSO/FCC
Ontwikkeling planvoorraad in aanbouw te nemen woningen per vijfjaarsperiode, op peildatum Peildatum Periode Sociaal TI Sociaal markt Goedkope huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Studenten Nog te programmeren Eindtotaal
Q1-2022 2022 t/m 2026 5.010 500 1.760 3.950 3.220 40 1.260 2.220 940 6.830 25.730
Q1-2023 2023 t/m 2027 3.760 720 1.300 3.270 3.160 230 1.330 2.330 890 7.190 24.180
Q1-2024 2024 t/m 2028 5.710 1.060 120 3.430 3.780 290 860 1.700 920 4.380 22.250 Bron: DSO/FCC
9
Geprogrammeerde woningen naar stadsdeel en ontwikkelingsgebied In onderstaande tabellen is het woonprogramma voor de periode 2024 t/m 2028 per stadsdeel en ontwikkelingsgebied weergegeven. Geprogrammeerde en nog te programmeren in aanbouw te nemen woningen naar stadsdeel Centrum Sociaal corporatie Sociaal markt Goedkope huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Studenten Geprogrammeerd Nog te programmeren Totaal
Escamp Haagse Hout
Laak
L-YP
Loosduinen Scheveningen
Segbroek
Den Haag
21% 10% 0% 25% 43% 0% 0% 1% 0% 100% 3.780
45% 0% 0% 14% 14% 7% 13% 7% 0% 100% 4.260
28% 5% 0% 24% 39% 0% 0% 5% 0% 100% 1.530
25% 12% 0% 24% 18% 0% 1% 2% 18% 100% 5.040
100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 260
32% 0% 3% 13% 1% 0% 6% 45% 0% 100% 1.930
4% 0% 0% 13% 0% 0% 0% 82% 0% 100% 370
64% 0% 8% 1% 2% 0% 19% 6% 0% 100% 700
32% 6% 1% 19% 21% 2% 5% 10% 5% 100% 17.870
540
90
10
3.530
60
20
120
10
4.380
4.320
4.350
1.540
8.570
320
1.950
490
710
22.250 Bron: DSO/FCC
Geprogrammeerde en nog te programmeren in aanbouw te nemen woningen naar ontwikkelingsgebied Binckhorst
CID
Zuidwest
Overig Den Haag
Den Haag
Geprogrammeerd
54% 5% 0% 33% 0% 0% 0% 7% 0% 100% 1.060
17% 10% 0% 24% 36% 0% 0% 0% 12% 100% 7.690
44% 0% 0% 14% 14% 7% 13% 7% 0% 100% 4.170
40% 4% 2% 13% 8% 0% 6% 26% 0% 100% 4.950
32% 6% 1% 19% 21% 2% 5% 10% 5% 100% 17.870
Nog te programmeren
1.120
2.870
90
300
4.380
Totaal
2.180
10.560
4.260
5.250
Sociaal corporatie Sociaal markt Goedkope huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Studenten
22.250 Bron: DSO/FCC
10
Stand van zaken Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningen De afgelopen jaren is, zoals eerder aangegeven, ingezet op het aanscherpen van de woningbouwambities en het uitwerken en vaststellen van (ondersteunend) beleidsinstrumentarium. Daarnaast is ingezet op het zogenaamde Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningen. Op basis van de huidige inzichten biedt het Urgentieprogramma ruimte voor 650 - 700 woningen. Hieronder worden de projecten, die deel uitmaken van het Urgentieprogramma kort toegelicht. Thorbeckelaan KPN locatie Staedion is eigenaar van de locatie. Voor de locatie is een Planuitwerkingskader vastgesteld (RIS311929). In 2023 is door Staedion de omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van 100 sociale huurwoningen. De oude KPN opstal is inmiddels gesloopt. Voor de ontwikkeling van de sociale woningbouw is een subsidieaanvraag bij de Provincie gedaan en gehonoreerd. De bouw zal in 2024 starten. Houtwijklaan Connexxion locatie De locatie (vml. busremise) is eigendom van BPD. Studies hebben duidelijk gemaakt dat de locatie ruimte biedt aan de bouw van circa 140 woningen. Voor de herontwikkeling van deze locatie met woningbouw is in de buurt breed draagvlak. In december 2023 is door BPD de omgevingsvergunning aangevraagd. De programmering is conform de vigerende Woonagenda.
In overleg met BPD is besproken dat de ontwikkeling van de locatie via een uitgebreide procedure zal verlopen. Dat betekent dat uw raad daarover middels de bekende VVGB procedure wordt geïnformeerd. Oude Haagweg 4-36 Het betreft een particulier initiatief ter plaatse van het verouderde bedrijventerrein in de aanloop naar het winkelcentrum Loosduinen. Het initiatief is opgesteld in lijn met het eerder door de Commissie Loosduinen opgestelde visiedocument Loosduinse Vaart. De verkenning heeft duidelijk gemaakt dat op de locatie een programma gerealiseerd kan worden met circa 350 woningen, economische functies in de plint en voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein. Voor de locatie wordt een Planuitwerkingskader opgesteld dat medio 2024 aan de raad wordt voorgelegd. De deelnemende corporatie is Haag Wonen.
Hoek Wijndaelerweg locatie C2 De locatie C2 is een laatste nog te ontwikkelen kavel uit het Masterplan Kijkduin. Er hebben zich recent verschillende ontwikkelingen voorgedaan die van invloed zijn op de afronding van het totale Masterplan Kijkduin. Zo is de bowlingbaan onlangs in eigendom gekomen van BPD. BPD heeft niet de intentie om de exploitatie van de bowlingbaan te continueren. Voor de aanpalende gemeentelijke sporthal wordt bezien of en op welke wijze deze in de toekomstige vraag kan blijven voorzien. Tot slot heeft ook de in het gebied gevestigde The Hague International School aangegeven een extra gebouwde sportaccommodatie nodig te hebben. Deze ontwikkelingen zijn aanleiding een samenhangende inventarisatie en verkenning op te stellen voor de nog resterende ruimtevraagbehoeftes in het gebied. De verkenningen maken duidelijk dat binnen de resterende ontwikkelveld C2 nog circa 100 woningen in het sociale segment ontwikkeld kunnen worden. De deelnemende corporatie is Arcade Wonen. Steenwijklaan 40 Het plan betreft de herontwikkeling van een leegkomend schoolgebouw. De locatie biedt ruimte voor circa 50 woningen. In eerste instantie was Arcade Wonen bij de herontwikkeling betrokken omdat Hof Wonen nog niet mocht en kon investeren in nieuwbouw. Inmiddels mag en kan Hof Wonen weer investeren en heeft Hof Wonen de ontwikkeling van de locatie van Arcade overgenomen.
Daarmee ontstaat de mogelijkheid het nieuwbouwcomplex goed te laten aansluiten op het aangrenzende bestaande woningbezit van Hof Wonen.
11
Stand van zaken Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningen Hofzichtlaan/Kleine Loo Op de hoek van de Hofzichtlaan en het Kleine Loo is, na de recente nieuwbouw van de Waalse Louise de Coligny school, een bouwkavel beschikbaar waar een woongebouw ontwikkeld kan worden. Op de locatie kunnen circa 60 sociale huurwoningen ontwikkeld worden. In de plint mogelijkheden voor een maatschappelijk voorzieningenprogramma en voorzieningen voor groepswonen. In mei 2023 is een eerste participatiebijeenkomst voor omwonenden en belanghebbenden geweest. Wij verwachten dat de besluitvorming begin 2024 aan uw raad kan worden voorgelegd. Staedion is de corporatie die de woningen zal ontwikkelen en verhuren. Staedion heeft met het oog op de op handen zijnde veranderende regelgeving in het kader van de Omgevingswet nog in 2023 een bouwaanvraag gedaan. Sportlaan 600, Haga Ziekenhuis De gemeente heeft eind 2023 het besluit genomen de locatie van het Haga Ziekenhuis aan de Sportlaan te verwerven. De gemeente is thans eigenaar van de grond plus opstallen. In 2024 wordt de besluitvorming over herontwikkeling van de locatie (stedenbouwkundig en programmatisch) voorbereid. Het projectdocument wordt in Q2 2025 aan uw raad voorgelegd. Op dit moment zijn er, in tijdelijke situatie, verschillende doelgroepen in het gebouw ondergebracht.
Deze tijdelijke inzet van het gebouw voor verschillende doelgroepen wordt komende periode verder uitgebreid.
aan uw raad kan worden voorgelegd. Leeghwaterplein Voor de locatie Leeghwaterplein wordt gewerkt aan plannen om de locatie in het kader van het Doorbraakplan tijdelijk in te zetten als locatie voor de realisatie van flexwoningen. Dintelstraat parkeerterrein en De Struijck 2 Beide locaties zijn opgenomen in de NVU Haagvlietpoort. De gemeente is met Staedion in overleg op welke wijze deze locaties in samenhang met de studentenwoningen op de locatie Struijck tot ontwikkeling gebracht kunnen worden. De locatie Dintelstraat wordt mogelijk voor een periode van 10 jaar gekoppeld aan de ontwikkeling van het project The Grace. De locatie zal dan niet beschikbaar zijn voor het Urgentieprogramma.
Schoolzijde Speelzijde De gemeente en Arcade Wonen bezitten beiden een klein schoolgebouw aan de Schoolzijde en Speelzijde. In 2022 is er een stedenbouwkundige verkenning gedaan naar de ruimtelijke en programmatische ontwikkelmogelijkheden van de locatie. Daarbij is duidelijk geworden dat er ongeveer 37 sociale huurwoningen en een maatschappelijk plintprogramma gerealiseerd kunnen worden. De planvoorbereiding stagneerde in 2023, mede als gevolg van capaciteitsgebrek en het feit dat nog geen vervangende ruimte is gevonden voor de huidige gebruiker Alle Kanten. Wij verwachten dat de besluitvorming in het tweede deel van 2024
12
Stand van zaken Urgentieprogramma sociale en betaalbare woningen Sammersweg Voor de locatie Sammersweg is een bijzondere situatie aan de orde. Het betreft vastgoedbezit van de gemeente Den Haag dat gesitueerd is op grondgebied van Rijswijk. De gemeenteraad is eerder over de mogelijke ontwikkeling van deze locatie geïnformeerd met de brief RIS 301172. Om een ontwikkeling van deze locatie mogelijk te maken, is gewerkt aan een intentieovereenkomst tussen de gemeente Den Haag, die het vastgoed zal inbrengen, de gemeente Rijswijk, die bevoegd gezag is voor de ruimtelijke ontwikkeling en corporatie Rijswijk Wonen, de beoogde corporatie voor de woningen. Inmiddels is bekend geworden dat het aanpalende complex met uitvaartcentrum ook haar gebruik verloren heeft. Dat biedt kansen om beide locaties in samenhang te ontwikkelen met een groter woningbouwprogramma. De gemeente Rijswijk is verantwoordelijk voor de stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten. Afhankelijk van de uiteindelijke keuze voor het gewenste ontwikkelscenario, kunnen in totaal circa 200 woningen worden toegevoegd, waarvan circa 80 woningen in het sociale segment. Henri Faasdreef/Oude Middenweg De locatie Henri Faasdreef/Oude Middenweg is, in afwachting van definitieve programmering en ontwikkeling, in 2022 tijdelijk ingezet voor de realisatie van flexwoningen (RIS308710).
In december 2023 is besloten de locatie ook deels in te zetten voor de verplaatsing van de woonwagens van de Energiestraat. Door deze voorgenomen verplaatsing resteert nog een beperkt deel van het oorspronkelijk beschikbare kavel voor een woningbouwontwikkeling. De gevolgen van het recente besluit de locatie in te zetten voor woonwagens moeten nog worden verwerkt in nieuwe stedenbouwkundige- en programmatische uitgangspunten voor de locatie. Daarbij wordt bezien in hoeverre toevoeging van betaalbare woningen op de locatie mogelijk is.
Stuwstraat Het huidige bouwblok met 49 sociale huurappartementen wordt gesloopt vanwege technische gebreken. Op ongeveer dezelfde positie komt een bouwblok met 65 Sociale huurappartementen. Voor de Stuwstraat wordt bouwplanprocedure ingezet waarbij de ontwikkeling grotendeels past binnen de vigerende woonbestemming ter plaatse. De sloop van het complex zal eind 2024 kunnen aanvangen waarna aansluitend de start bouw zal plaatsvinden. Schaapherderstraat Voor de locatie Schaapherderstraat is een Planuitwerkingskader in voorbereiding. Dit PUK wordt nog voor het zomerreces 2024 aan het college voorgelegd en vervolgens aan de gemeenteraad. De planning is dat voor het project Schaapherderstraat nog in 2025 gestart kan worden met de bouw. . Trekweg In verband met de technische gebreken voor het complex Trekweg maakt Hof Wonen een sloop- nieuwbouwafweging. In dat kader wordt door de gemeente en Hof Wonen verkend welke stedenbouwkundige en programmatische herontwikkelingsmogelijkheden de locatie heeft. De planning is dat hierover in het tweede kwartaal 2024 duidelijkheid over zal zijn. Hierover zal de gemeenteraad dan geïnformeerd worden. De Ruimtelijke Ordeningsprocedure zal op basis van het voorstel verder worden uitgewerkt. Derde tranche Urgentieprogramma Op dit moment wordt gewerkt aan het toevoegen van nieuwe locaties en projecten aan het urgentieprogramma.
13
Stand van zaken Doorbraakplan zorgdoelgroepen en statushouders Doorbraakplan In 2021 is het Doorbraakplan zorgdoelgroepen en statushouders (RIS310114) vastgesteld. In totaal zijn tot nu toe 238 woonplekken in het kader van het Doorbraakplan gerealiseerd. Hiervan zijn 160 tijdelijk, 60 permanent met tijdelijk contract en 18 plekken permanent. Eén van de uitgangspunten van het Doorbraakplan is dat we inzetten op het realiseren van permanente huisvesting. Bij de uitvoering lagen de kansen tot nu toe echter vooral bij tijdelijke huisvestingsprojecten.
Gerealiseerde en geplande woonplekken Doorbraakplan
Voor de in 2023 geplande projecten bleek de uitvoeringspraktijk weerbarstiger te zijn dan ingeschat. De voorbereidingstijd voor de realisatie van deze fysieke projecten kost veel tijd. Een voorname oorzaak is de tijd die nodig is om samen met de ontwikkelende partners tot een financieel haalbare businesscase te komen. Daarnaast speelt capaciteitsgebrek een rol. Hierdoor zijn In 2023 slechts 28 woonplekken gerealiseerd. Plannen voor 2024 en verder In 2024 verwachten we tenminste 166 woonplekken te realiseren vanuit projecten waarover besluitvorming is geweest. Dit betreft de locaties Koolwitjelaan, Hongarenburg, Rosenburg. De Boylestraat schuift naar verwachting door naar 2025. Naar verwachting worden ook nog een 8 tot 12 woonplekken gerealiseerd vanuit een pilot in binnentuinen. In totaal staan voor 2024 ongeveer 240 te realiseren woonplekken in de planning.
14
Definities
Toelichting
Sociale woning TI Sociale marktwoning
Huurwoning van een corporatie met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens. Woning met een subsidiabele huur onder de liberalisatiegrens in bezit van een marktpartij waarbij afspraken zijn gemaakt met de gemeente om de huurprijs en woningverdeling te garanderen. Goedkope huurwoning: Woning gerealiseerd door een marktpartij met een huur onder €808. Huurwoning met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en €1.015 (= Haaglanden-grens) Huurwoning met een huur boven €1.015. Koopwoningen met een prijs tot € 218.000. Koopwoningen met een prijs tussen € 218.000 en € 405.000 (NHG-grens). Koopwoningen met een prijs boven € 405.000 Sociale, goedkope en middeldure huur- en koopwoningen, excl. Studentenwoningen Koopwoningen onder NHG-grens Woonruimten verhuurd op basis van het campushuurcontract. Studentenwoningen worden niet meegeteld met de stedelijke norm voor 30% sociaal. Studentenwoningen van toegelaten instellingen, waaronder DUWO, tellen wel mee met de 30% sociaal norm in projecten. Nieuwbouw en toevoegingen anderszins. Toevoegingen anderszins: verbouw (bijvoorbeeld van kantoor naar woning), splitsing en overige toevoegingen aan de voorraad. Nieuwbouw: start hei- en/of funderingswerk. Kantoortransformaties/verbouw: start werkzaamheden (constructieve handeling) in of aan het gebouw. 2023
Goedkope huurwoning Middeldure huurwoning Dure huurwoning Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Betaalbare woning Betaalbare koop Studentenwoningen
Toevoegingen aan de voorraad Start bouw Prijspeil
15
Colofon Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling, april 2024 Inlichtingen Gertjan Giele / gertjan.giele@denhaag.nl) Annemiek Stroosma / annemiek.stroosma@denhaag.nl) René Jansen / rene.jansen@denhaag.nl) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht.
16