RIS318690 Bijlage Programma bedrijfshuisvesting
Tekst van het document
Programma Bedrijfshuisvesting Uitvoeringsprogramma Meer Ruimte voor Werk Den Haag 2024-2026
Inhoudsopgave 1. Waarom is er meer ruimte voor werk nodig? 1.1
3
Urgentie
3
2. Probleemanalyse
5
2.1
Omvang van het probleem
5
2.2
Probleemanalyse
7
2.3 Samenhang met eerder vastgesteld beleid en andere trajecten
8
2.4
10
Doel van het programma
3. Hoe ziet ruimte voor werk er uit?
12
3.1
Wat zijn de ambities?
12
3.2
Voor welke bedrijven en sectoren
13
3.3 Op welke plekken is er ruimte voor werk?
16
3.4
Hoe ziet die werkruimte er uit? 17
4. Welke rol bij ruimte voor werk?
19
4.1
Rollen en regie
19
4.3
Actuele monitoring en sturing
21
4.2
Integrale opgave
21
5. Gemeentelijke aanpak
22
5.1
Actieve rol bij vastgoed en grondposities
22
5.2 Heldere regels en zekerheid voor ondernemers
24
5.3
Maatwerk op kansrijke locaties
24
5.4
Sterke profielen voor aantrekkelijke werkmilieus
25
5.5
Basis op orde 25
6. Verdere uitwerking van het programma
27
6.1
Programmatische aanpak
27
6.2
Programmaonderdelen
27
Bijlage
28
2
1. Waarom is er meer ruimte voor werk nodig? 1.1 Urgentie De ruimte voor werk in Den Haag staat onder druk. Ondanks
toegenomen. Daarnaast blijkt uit de Vastgoedmonitor van
een grote vraag naar extra ruimte is de voorraad bedrijfs- en
Cushman & Wakefield (2023) en ervaringen van gemeentelijke
kantoorruimte tussen 2015 en 2022 afgenomen (respectieve-
accountmanagers en makelaars dat het aanbod ongezond laag
lijk met 65.000 m en 580.000 m ). In deze periode is het aantal
is. Een groot nadeel van dit lage aanbod is de belemmering
woningen met 20.000 en het aantal inwoners met 37.500
voor bedrijven om door te groeien.
2
2
Figuur 1.1 Ontwikkeling oppervlakte bedrijfs- en kantoorruimte 110 105 100 95 90 85 80 2015
2016
2017
2018
2019
bedrijven
2020
kantoren
Bron: OZB gemeente Den Haag, bewerking door gemeente (2023) 3
2021
2022
De vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte blijft onverminderd
Leeswijzer
hoog, ook na de coronacrisis. We zien wel kwalitatieve veranderingen in de vraag. Dit blijkt uit de diverse marktstudies
In het vervolg van dit document wordt de verdere opbouw en
die in opdracht van de gemeente en de regio zijn gedaan
inhoud van het Programma uitgewerkt. Hoofdstuk 2 gaat in op
(o.a. Cushman & Wakefield (2023) en MRDH Strategie
de analyse, de omvang van het probleem en de achterliggende
Bedrijventerreinen 2023-2030 ). Ook blijkt dit uit gesprekken
oorzaken. In Hoofdstuk 3 staan de inhoudelijke en ruimtelijke
van accountmanagers van de gemeente Den Haag met onder-
ambities centraal. Welke bedrijfshuisvesting willen we waar
nemers en de lange lijst met ruimtezoekende bedrijven waar-
en voor welke bedrijven of sectoren? In Hoofdstuk 4 komen de
over de gemeente beschikt. In bijlage 1 is een geanonimiseerde
sturende principes aan bod en de gemeentelijke rol. Hoe kan
versie van de lijst opgenomen om een beeld te geven van de
de gemeente invloed uitoefenen en hoe verhoudt de gemeente
actuele marktvraag.
zich tot andere partijen en stakeholders in dit speelveld? In Hoofdstuk 5 gaan we in op de verschillende instrumenten
De directe gevolgen hiervan voor de Haagse economie en
en de mogelijkheden om als gemeente te sturen en aan de slag
bedrijven zijn:
te gaan. In Hoofdstuk 6 gaan we ten slotte in op de concrete
1. Bedrijven in de stad die willen groeien zijn genoodzaakt te
maatregelen in het komende jaar.
vertrekken uit de stad of zelfs uit de regio. 2. Bedrijven die zich willen vestigen vangen bot. Starters
Waar we in dit Programma praten over bedrijfshuisvesting
hebben onvoldoende mogelijkheden en voor grotere
heeft dit betrekking op:
nieuwe bedrijven zijn er geen kwalitatief goede locaties
• alle bedrijven en organisaties (kleine en grote bedrijven en
beschikbaar. 3. Vernieuwing, verduurzaming en herontwikkeling stokt
kantoren); • verschillende sectoren (zoals bedrijven in maakindustrie,
omdat er geen schuifruimte is voor (tijdelijke) verplaatsing.
veiligheid, zorg, overheden, NGO’s en internationale organisaties);
Dit Programma Bedrijfshuisvesting beschrijft hoe we daarin
• alle type werklocaties (bedrijventerreinen, kantoorgebieden,
verandering willen brengen. Het programma is actiegericht.
wijkeconomie, campusmilieus).
De gemeente wil sturen op gewenste ontwikkelingen en pakt waar nodig en mogelijk een actieve rol.
Dit Programma gaat niet over de bezoekerseconomie, detailhandel, horeca, leisure en hotels. Bij deze onderdelen van de economie is de marktsituatie positiever en deze zijn in eigen beleidsnota’s beschreven. Wel zijn er natuurlijk plekken waar deze activiteiten en bedrijfshuisvesting elkaar tegenkomen en versterken.
4
2. Probleemanalyse 2.1 Omvang van het probleem Uit gemeentelijke en regionale analyses van de markt voor
Het aanbod is er slechts 2% van de voorraad (in dit geval
bedrijfsruimte en kantoren blijkt dat er sprake is van een tekort in Den Haag en de regio.
gelijk aan leegstand). • 99% van de ruimte op bedrijventerreinen is uitgegeven en
Tussen vraag, ambitie en plannen zitten grote gaten. In onder-
de lijst met bedrijven die op zoek zijn naar een locatie is lang
staande grafieken is de confrontatie tussen de vraag (in
(zie ook bijlage 1).
Den Haag maar als onderdeel van de regio), de ambitie (zoals
• Dat de marktvraag hoog is blijkt ook uit de laatste cijfers over
verwoord in beleidsstukken) en de beschikbaarheid (huidige
de prijsontwikkeling van bedrijfsruimte in Den Haag die een
planvoorraad en aanbod) tot 2026 en 2030 opgenomen. Voor
stijging laten zien in de afgelopen jaren
zowel kantoren als bedrijfsruimte blijkt dat er op de kortere termijn een gat is tussen vraag en aanbod en dat dat op
Marktanalyse: Zowel kwantitatief als kwalitatief tekort
langere termijn alleen maar toeneemt. De planvoorraad is
Het gaat dus zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve
bovendien ontoereikend, ook omdat deze niet alleen uit
opgave:
definitieve projecten bestaat en dus niet volledig gerealiseerd
• Kwantitatief tekort: Er is en blijft veel behoefte aan bedrijfs-
zal worden of vertraging kan oplopen.
en kantoorruimte. Zowel voor nieuwe bedrijven en starters, als voor bestaande bedrijven om te groeien en uit te breiden.
Uit de vastgoedmonitor van Cushman & Wakefield (2023)
Dit komt doordat succesvolle bedrijven willen doorgroeien,
blijkt verder:
de groei van de stad ook leidt tot behoefte aan extra
• De kantorenleegstand van 3% ligt ver onder het gezonde
bedrijven en er nieuwe bedrijven ontstaan als gevolg van de
niveau (hiervoor wordt in de markt een “frictieleegstand”
transities (digitalisering, duurzaamheid). Kortom de behoefte
van 5% gehanteerd die verhuizing en vernieuwing mogelijk
aan bedrijven blijf zich door ontwikkelen. Daarentegen is het
maakt) en is het krapst van de G4. Den Haag heeft “(..)
huidige aanbod aan bedrijfsruimte zeer beperkt en vaak niet
na Groningen, de laagste kantorenleegstand van de tien
courant. Bovendien dreigt bestaande huisvesting als gevolg
grootste kantoorsteden in Nederland” en “(..) er is een gebrek
van herontwikkeling verder te verdwijnen. We constateren
aan kwalitatief hoogwaardige kantoren op de juiste locaties
bovendien dat de aanwas van projecten die op termijn voor
en de marktvraag wordt onvoldoende gefaciliteerd”.
extra bedrijfsruimte moet zorgen zeer beperkt is. Waar er een
• De bedrijfsruimtevoorraad “(..) is het kleinst onder
flinke behoefte is onder bedrijven naar nieuwe meters is het
de G5, wat zich uit in een beperkte marktdynamiek”.
huidige aanbod vrijwel nul en dreigt de bestaande voorraad zelfs af te nemen. 5
Confrontatie vraag en aanbod kantoorruimte Vraag, netto ambitie en planvoorraad t/m 2026
2027 t/m 2030 (incl. inhaalvraag vorig tijdvak)
300.000
300.000
250.000
250.000
200.000
200.000
150.000
150.000
100.000
100.000
50.000
50.000
0
Vraag
Ambitie
CID Internationale zone
0
Planvoorraad Binckhorst Zuidwest
Vraag
Ambitie
CID Internationale zone
Planvoorraad Binckhorst Zuidwest
Bestaand kwaliteitsaanbod
Confrontatie vraag en aanbod bedrijfsruimte 2027 t/m 2030 (incl. inhaalvraag vorig tijdvak)
Vraag, netto ambitie en planvoorraad t/m 2026
300.000
300.000
250.000
250.000
200.000
200.000
150.000
150.000
100.000
100.000
50.000
50.000
0
Vraag
Ambitie
0
Planvoorraad
Vraag Bedrijfsruimte
Bedrijfsruimte Planvoorraad Bestaand kwaliteitsaanbod
Bron: Stec (2019,2022), Ecorys (2023) Cushman & Wakefield (2023), bewerking gemeente. 6
Ambitie
Planvoorraad Planvoorraad
• Naast de behoefte aan meer vierkante meters is er ook
2.2 Probleemanalyse
sprake van een kwalitatieve mismatch. Van het huidige
Wat zijn de achterliggende oorzaken?
aanbod is niet alle ruimte even geschikt of aantrekkelijk. Hier
In de Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting (RIS311819) is een
liggen verschillende redenen aan ten grondslag. Zo voldoen
uitgebreide analyse gegeven van de hoofdoorzaken van de
nog niet alle gebieden en gebouwen aan de huidige eisen
huidige tekorten. Deze punten zijn nog steeds actueel:
voor verduurzaming. Er is ook behoefte aan tijdelijke locaties
• Speculatie zorgt voor stagnatie. Eigenaren en verhuurders
en aan schuifruimte, zodat de markt in beweging kan blijven.
hopen door een bestemmingswijzing bedrijfshuisvesting
Er is behoefte aan betaalbaarheid, met name voor (startende)
te transformeren naar woningbouw en daarmee een
mkb-ers. Er is behoefte aan locaties met een grotere schaal
waardesprong te maken, dit vaak ondanks de bestaande
voor snelgroeiende bedrijven, die ook een belangrijke werk-
bestemmingsplannen en beleidsregels. Hierdoor gebeurt
gelegenheidsfunctie hebben (o.a. voor praktisch opgeleiden). De overgang naar een circulaire economie vraagt om ruimte.
er in de praktijk vaak niets. • “Oneigenlijk gebruik” op bedrijventerreinen. Lokale en
En er is behoefte aan plekken in levendige en aantrekkelijke
regionale MKB’ers en ondernemers in de stadsverzorgende
werkmilieus, met aandacht voor de kwaliteit en veiligheid
sectoren en maakindustrie dreigen verdrongen te worden
van de bedrijfsomgeving, ruimte voor ontmoetingsplekken
van bedrijventerreinen door functies die daar niet persé
en aanwezigheid van voorzieningen en goed bereikbaar met
horen. Dit zorgt voor conflicten tussen functies (parkeren,
het OV.
mengen van langzaam en zwaar verkeer etc.), stijgende huren en onttrekking van reguliere bedrijfsruimte. Het gaat
Het tekort aan (schuif-)ruimte belemmert bedrijven die
hier bijvoorbeeld om sportscholen, zorg, kantoorachtige
(tijdelijk) willen verplaatsen – bijvoorbeeld ten behoeve van
bedrijvigheid, maatschappelijke instellingen en andere
verduurzamingsoperaties en vernieuwen en verdichten van
dergelijke functies. Alhoewel hier ook gewerkt wordt, zijn dit
bedrijfslocaties. Ook kunnen we bedrijven vaak geen kansrijk
bij uitstek functies die niet op een bedrijventerrein gevestigd
voorstel doen wanneer zij zich in Den Haag willen vestigen.
hoeven te zijn om te kunnen functioneren.
Ten slotte vertrekken bedrijven die willen uitbreiden en
• Ondernemers missen vertrouwen in de toekomst van
opschalen. De lijst met voorbeelden is lang. Hierdoor staat de
bedrijventerreinen. In de praktijk zien veel ondernemers
doorontwikkeling van kansrijke sectoren als de maakindustrie,
nog te weinig visie en duidelijkheid van overheden over de
IT-Tech en Impact Economy onder druk.
toekomst van bedrijventerreinen en constateren problemen in o.a. ondermijning, achterstallig onderhoud en overlast.
Bovendien is voldoende ruimte voor bedrijven ook van
Hierdoor blijven investeringen in o.a. verduurzaming,
belang voor:
vernieuwing en herontwikkeling uit.
• Voldoende banen voor een groeiende beroepsbevolking;
• Hoge marktdruk remt vernieuwing. Omdat er vrijwel geen
• Baankansen voor iedereen. De stad moet blijven functioneren
courant aanbod meer beschikbaar is worden ook verouderde
- stadsverzorgende bedrijvigheid (logistiek, bouw, monteurs,
en inefficiënte panden verhuurd en in stand gehouden.
loodgieters, reparatie, energie, grondbedrijf, etc.)
Hierdoor komt er vrijwel geen nieuwe ruimte beschikbaar
• De stad moet haar kwaliteiten behouden - vitale buurten,
voor verhuur of verkoop en kunnen Haagse bedrijven niet
levendige stad met diversiteit aan plekken; • Nabijheid van werk leidt tot minder vervoersbewegingen;
groeien of vertrekken ze uit de stad. • Herontwikkeling is duur, complex en tijdrovend.
• Den Haag is onderdeel van een dynamische regio. Tekorten in
Herontwikkeling kost veel geld en heeft vrijwel altijd een
Den Haag leiden tot extra druk op de regio en keuzes die in
onrendabele top. Om de business case voor deze plekken
Den Haag gemaakt zouden worden voor bepaalde sectoren
rond te krijgen zijn partijen met de juiste expertise nodig en
kunnen tot waterbedeffecten leiden met gevolgen voor
instrumenten of geld om tekorten te beperken. Veel partijen
de regio. Daarnaast is er ook in de regio Haaglanden zeer
missen deze expertise en geven de voorkeur aan de ontwik-
beperkt aanbod en ervaren buurgemeenten ook een tekort
keling van woningen omdat dit lucratiever is en minder risico
aan ruimte.
biedt.
• Zonder (meer) ruimte voor bedrijvigheid kunnen we als stad geen invulling geven aan de benodigde transities
Voor kantoorruimte is de grote verandering in gebruik van
(verduurzaming, circulaire economie, energietransitie,
kantoren een grote oorzaak van een stagnatie in de realisatie.
mobiliteitstransitie).
Aan de ene kant was er grote overcapaciteit en leegstand, alleen
• Bedrijven leveren ook een financiële bijdrage aan de stad
waren dit kantoorruimtes die in vorm en locatie niet meer
door de OZB. De OZB is de belangrijkste eigen inkomstenbron
konden voldoen aan het huidige kantoorgebruik. Hiervoor is
van de stad (€147 miljoen in 2024).
actief beleid geweest om deze meters te laten afnemen door anders invullen van leegstaande kantoren te stimuleren. Aan de 7
andere kant is de vraag nog zeer groot naar nieuwe moderne
• In de Urgentiebrief Bedrijfshuisvesting (RIS311819, 2022)
kantoorruimtes op goed bereikbare locaties. De realisering
heeft de gemeente al de noodklok geluid over het tekort aan
van dit type kantoren is achtergebleven. In de Update van het
bedrijfshuisvesting. “Groeiende bedrijven trekken weg door
Urgentieprogramma Kantoren (RIS308400) is ingegaan op
het beperkte aanbod aan fysieke ruimte. Bedrijven die over-
redenen voor het achterblijven van de realisatie. Ook hier spelen
wegen zich te vestigen in Den Haag, zien daar geregeld van
speculatie, de kosten en de complexe opgave een belangrijke
af omdat ze geen geschikte locatie kunnen vinden. Dit heeft
rol bij het achterblijven van de realisatie. Vanwege het meer
zijn weerslag op het aanbod van banen voor alle opleidingsni-
hybride werken na COVID-19 is de vraag naar kantoorruimte
veaus. De stad groeit maar we lopen banen mis, juist ook voor
veranderd. Voor investeringen wordt in situaties afgewacht hoe dit in de toekomst verder vorm zal krijgen. Dit heeft ook gezorgd
mensen die dit hard nodig hebben.” • In de update van het Urgentieprogramma Kantoren
voor stagnatie van het realiseren van kantoorruimte.
(RIS308400) is gesignaleerd dat het tekort aan kwaliteitskantoren in het CID verder is toegenomen en dat er geen nieuwe
De afgelopen jaren is er natuurlijk ook het nodige gerealiseerd.
kantoren in de pijplijn zitten om op korte termijn te leveren,
Met de opening van de Titaan, het vaststellen van de ontwik-
ondanks de schaarste.
kelstrategie Mercuriuskwartier (RIS315146), de gebiedskaders
• In het coalitieakkoord (RIS316672) staat “Bedrijventerreinen
voor ZKD, Fruitweg en de Uitenhagestraat die parallel met
zijn een belangrijke plek voor de maakindustrie. We stimu-
dit programma worden geagendeerd, de doorgroei van
leren de transitie naar duurzame bedrijfsvoering op die
The New Farm naar succesvolle Impact Hub en de meerdere
terreinen. Daarnaast stellen we ons op als partner bij het
nieuwe projecten met bedrijfshuisvesting op de Binckhorst
veilig en schoonhouden van die terreinen”;
is er op verschillende plekken in de stad echte voortgang
• Dit komt ook naar voren in de nieuwe Economische
geboekt. De goede voorbeelden en projecten zijn echter nog
Uitvoeringsagenda Den Haag 2023-2026 (RIS315458),
onvoldoende voor een structurele verbetering. Er is meer nodig
waarin bedrijfshuisvesting als eerste prioriteit is benoemd.
om het verschil te maken bij ruimte voor werk.
Hierin staat dat we werken aan “een doorbraak in de realisatie van meer en goede werklocaties, door bestaande
De realisatie van voldoende ruimte voor werk gaat niet vanzelf
ruimte beter te benutten en nieuwe plekken te realiseren.”
en wordt onvoldoende door marktpartijen opgepakt. Er is
Ook zijn in deze uitvoeringsagenda als onderdeel van het
sprake van een aanzienlijk maatschappelijk belang, gezien de
speerpunt Ruimte operationele doelen neergezet voor een
betekenis voor een goed ondernemingsklimaat in de stad en de
saldo-toename van de hoeveelheid bedrijfshuisvesting
betekenis voor de werkgelegenheid. Zonder voldoende bedrijfs-
in de stad, met concrete locaties en vierkante meters.
huisvesting is er geen sprake van een evenwichtige groei van
“Het Uitvoeringsprogramma Bedrijfsruimte moet ons in staat
de stad. Om deze reden zien de we huidige situatie als een
stellen om actiever te sturen op de realisatie van bedrijfs-
vorm van marktfalen en kan alleen een sterkere en actievere
huisvesting en onze rol hierin te bepalen. Hiervoor wordt
overheidsrol deze situatie doorbreken. Door te faciliteren waar
een aanpak met bijbehorende instrumenten ontwikkeld en
het kan en actief te sturen of het zelf te doen waar het moet.
gebruikt waarmee we kunnen faciliteren, stimuleren en/of zelf
Dit Programma geeft hier invulling aan.
2.3 Samenhang met eerder vastgesteld beleid en andere trajecten
een actieve rol kunnen pakken waar nodig.” • De MRDH benoemt in de nieuwe Strategie Werklocaties de situatie als volgt: “De verstedelijkingsopgave in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag vraagt erom de verhou-
In de Economische Visie Den Haag+ 2030 (RIS303550, 2019)
ding tussen bevolkingsgroei en ruimte voor werken en onder-
is Ruimte als één van de vier speerpunten van het economisch
nemer te bewaken. Een goed functionerende ruimtelijke struc-
beleid geformuleerd. Ruimte is randvoorwaardelijk voor een
tuur kent een duurzame balans van vraag en aanbod, biedt
goede ontwikkeling van de andere drie speerpunten. Of het
ruimte voor groei van bedrijven, ondersteunt clusterversterking
nu gaat om werk voor praktisch geschoolden, bedrijven die
en werkt in goede samenhang met de verstedelijkingsopgave.”
willen starten of groeien, circulaire bedrijvigheid, kantoren of
• Voor de provincie Zuid-Holland zijn bedrijventerreinen
de maakindustrie; het huidige tekort zet een rem op al deze
eveneens een aandachtspunt. De 26.000 bedrijven op
ontwikkelingen. Een van de prioriteiten van dit college is daarom
bedrijventerreinen zijn samen goed voor bijna 1/3 van de
het realiseren van voldoende bedrijfshuisvesting in de stad.
totale werkgelegenheid in de provincie. Een aantrekkelijk,
• Met de koepel van bedrijventerreinenverenigingen in
toekomstbestendig vestigings- en werkklimaat met goed
Den Haag en de regio (SBH) heeft de gemeente in 2020
functionerende bedrijventerreinen is daarbij een belangrijke
een convenant afgesloten om samen aan aantrekkelijke
voorwaarde. De provincie heeft 3 uitgangspunten: Evenwicht
en toekomstbestendige bedrijventerreinen te werken
tussen de vraag en het aanbod van bedrijventerreinen,
(RIS307987) te blijven werken.
het beter benutten en laten functioneren van bestaande 8
bedrijventerreinen en het verduurzamen van bedrijventerreinen, zodat zij voorbereid zijn op de ontwikkelingen in
Rapport SBH over belang ruimte voor economie
de toekomst. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat de provincie terughoudend is met het toestaan van nieuwe bedrijventerreinen in het groen. • Het ministerie van EZK maakt in het nieuwe programma Ruimte voor Economie de ruimte voor werk zeer belangrijk. “De overheid wil de schaarse ruimte die Nederland heeft voor economische activiteiten optimaal gebruiken. En houdt er rekening mee dat er in de toekomst meer ruimte nodig is voor de economie.” In 2050 moet de fysieke ruimte voor economie gegroeid zijn met 15%. Ook wordt de aandacht gevestigd op: “…de bestaande, verouderde ruimte voor bedrijvigheid. Deze vraagt om een nieuwe impuls, enerzijds door herontwikkeling en verduurzaming van de huidige bedrijfsruimte, anderzijds door slimme combinaties met woningen waar mogelijk. Hierbij moet huisvesting en werkgelegenheid op dezelfde waarde worden geschat, zodat er een evenwichtig, inclusief
Belang ruimte voor economie in Haagse regio
stedelijk milieu ontstaat”. Het ministerie legt hiermee de focus op beter benutten van de bestaande ruimte. Realisatie van nieuwe meters blijft echter uit. De urgentie is onverminderd hoog, dus hoog tijd om aan de slag te gaan. Voor de totstandkoming van dit programma is gebruik gemaakt van ervaringen en aanpakken in andere grote steden,
Stec Groep en Fontys aan opdrachtgever stichting Bedrijventerreinen Haaglanden
studies en gesprekken met ondernemers(-organisaties), zoals
Jasper Beekmans & Jorik van der Wiel (Stec Groep) en Cees-Jan Pen & Bernadette van Rooij (Fontys) 10 februari 2023
Stichting Bedrijventerreinen Haaglanden, MKB en VNO-NCW. Ook organisaties als de VNG, Platform31, de Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur en anderen hebben recent
Bron: SBH (2023).
gepubliceerd over dit onderwerp. Hiernaast en op de volgende pagina enkele voorbeelden.
9
Ruimte voor werk in de G40 Ruimte voor werk in de G40 Hoe sturen G40-gemeenten op ruimte voor werk binnen hun verstedelijkingsopgaven?
Beleidsambities
Belemmeringen om ambities waar te maken
1 2
Transformeren, intensiveren, beter benutten en verduurzamen van bedrijventerreinen
3
Kwantitatief en kwalitatief programmeren van ruimte voor economie: voldoende banen en het juiste werk op de juiste plek
Knelpunten • • •
Sturingsmiddelen nu nog niet toereikend
• •
Context 1
2
3
Stadsverzorgend mkb onder druk - afname (betaalbare) ruimte voor werk(locaties) als gevolg van woningbouwopgave Suboptimaal ruimtegebruik bedrijventerreinen - te lage dichtheid en ruimtelijke mismatch
Sectorale focus op woningbouwopgave Gebrek aan schuifruimte, netcapaciteit, grondpositie en financiële middelen Lage organisatiegraad bedrijventerreinen Versnipperd grondeigendom bedrijventerreinen Betaalbaarheid bedrijfsruimte mkb (na herontwikkeling/ transformatie)
Behoeften • • •
Mogelijke sturingsmiddelen
•
• • • •
•
• • •
(Regionaal) Economische Visie Bestemmingsplan Wet voorkeursrecht gemeenten In ontwikkeling: Omgevingsplan, -visie en/of Programma van Eisen Milieuzonering nieuwe stijl In potentie: bundeling fondsen, in sommige gemeenten/ regio’s herontwikkelingsmaatschappij Profilering, marketing en ‘verleiding’
Behouden en creëren van ruimte voor economie en werk binnen de integrale verstedelijkingsopgave
• • • •
Integrale benadering verstedelijkingsopgave (inclusief werken) Betaalbare ruimte voor het brede mkb Financiële middelen t.b.v. schuifruimte en onrendabele toppen Minder sectorale fondsen; ‘intelligent bundelen’, gebiedsgerichte fondsen Verruiming juridisch instrumentarium om juiste functie op de juiste plek te organiseren Meer fysieke- en milieuruimte om vraag te accommoderen Integrale en kwalitatieve (naast kwantitatieve) benadering vanuit provincies en rijk Kennisontwikkeling en -deling m.b.t. functiemenging en ruimtelijk programmeren Regionaal Economische Visies ter bevordering van lange termijn brede welvaart
Veranderende ruimtevraag van bedrijven als gevolg van transities
Bron: Platform331 (2023)
2.4 Doel van het programma Een complete stad is een stad in balans, met ruimte voor
de stad te starten en te groeien. Economische bloei draagt bij
wonen, recreëren én werken, in een duurzame omgeving en
aan werkgelegenheid en een sociale, duurzame en innova-
met alle voorzieningen die hierbij horen. Den Haag groeit
tieve stad. De belangrijkste barrière voor economische groei
stevig en deze groei moet in balans zijn, met voldoende
en banenontwikkeling is momenteel het ruimtevraagstuk.
mogelijkheden voor bestaande en nieuwe inwoners om in de
Dit vraagt een actieve aanpak, die we uitwerken in dit
stad te werken en voor ondernemers en organisaties om in
Programma.
Het doel van het programma is bijdragen aan een evenwichtige groei van Den Haag, met ruimte voor wonen en werken. Dit doen we door een realistische inzet op realisatie van concrete werkplekken met een duidelijk profiel. We sturen actief op ruimte voor werk, faciliteren waar het kan en doen het zelf op plekken waar het moet.
10
Het programma heeft een duidelijke plek ten opzichte van eerdere economische stukken van de gemeente. •
In 2018 tot en met 2020 is het beleid vormgegeven in de Economische Visie (RIS303550), de Bedrijfshuisvestingstrategie (RIS303177) en de Kantorenstrategie (RIS300807).
•
In 2023 zijn de ambities uitgewerkt in de Economische Uitvoeringsagenda (RIS315460). In dit programma werken we uit hoe we van ambitie naar realisatie willen gaan.
Economische Visie Bedrijfshuisvestingstrategie Kantorenstrategie
Beleid
Economische Uitvoeringsagenda
Ambitie
Programma Bedrijfshuisvesting
Realisatie
11
3. Hoe ziet ruimte voor werk er uit? Om beter inzicht te krijgen in de mogelijkheden om in de stad
Realisatie top-12
meer ruimte voor werk te realiseren zijn vier zaken van belang:
1. 65.000 m² nieuwe kantoren CID
• Wat zijn de ambities voor werkruimte?
2. 40.000 m² bedrijfsruimte Binckhorst
• Voor welke bedrijven en sectoren is deze ruimte?
3. Ontwikkeling 18.000m² bedrijfsruimten Laakhavens
• Op welke plekken is er ruimte voor werk?
4. Herontwikkeling Megastores-locatie (minimaal 45.000 m²
• Hoe ziet die werkruimte er uit?
commerciële functies) 5. Stimuleren maritieme bedrijvigheid in de Haven
3.1 Wat zijn de ambities?
6. Ontwikkelen Internationale zone (reserveren strategische
Gebrek aan ruimte voor werk is als eerste prioriteit benoemd
locaties)
in de economische uitvoeringsagenda en deze ambities staan
7. 10.000 m² bedrijfsruimte (per jaar buiten CID-Binckhorst)
centraal in dit programma. Ze zijn gebaseerd op regionale
8. Uitbouw maakcluster Ypenburg (minimaal 35.000 m²
prognoses en lokale behoeftes. In combinatie met een
extra)
aanhoudende (inhaal)vraag en een beperkte planvoorraad is er
9. Vernieuwing, verduurzaming en herstructurering van
tot en met 2030 een potentieel tekort van ca. 340.000 m2 aan
bedrijventerreinen
kantoorruimte en 300.000 m2 aan bedrijfsruimte (C&W 2023,
10. Ontwikkeling GAVI-kavel (7,5 ha)
MRDH 2023, Stec 2019). Het gaat om de volgende ambities.
11. Verduurzaming, herstructurering en eventuele uitbreiding
Op de onderstaande kaart zijn de ambities met betrekking tot bedrijfsruimte en kantoren samen genomen. In Bijlage 2 staat
bedrijventerrein Westvlietweg 12. Meer ruimte voor de maakindustrie (50.000 m2 bedrijfs-
een uitgebreidere beschrijving van de verschillende ambities.
ruimte, excl. doorontwikkeling TPY) De bovenstaande ambities staan centraal in de Economische Uitvoeringsagenda en zijn de prioriteit van het college. Tegelijkertijd zijn ontwikkeltrajecten van deze omvang ingewikkeld en duren vaak meerdere jaren. Ook is op voorhand het uiteindelijke programma moeilijk te voorspellen. Maar om voortgang te boeken op deze top 12 is er meerjarig inzet en aandacht nodig om de stappen te zetten in het ontwikkel traject om uiteindelijk tot realisatie te komen.
12
Opgavekaart meer ruimte voor werk Den Haag 2026 Stimuleren maritieme bedrijvigheid in de Haven Ontwikkelen Internationale zone (reserveren strategische locaties) 65.000 m² nieuwe kantoren CID 10.000 m² bedrijfsruimte (per jaar buiten CID-Binckhorst) Ontwikkeling 18.000m² bedrijfsruimten Laakhavens 40.000 m² bedrijfsruimte Binckhorst Uitbreiding Westvlietweg (evt.) Herontwikkeling Megastoreslocatie (minimaal 45.000 m² commerciële functies) Vernieuwing, verduurzaming en herstructurering van bedrijventerreinen Meer ruimte voor de maakindustrie (50.000 m² bedrijfsruimte, excl. doorontwikkeling TPY) Ontwikkeling GAVI-kavel (7,5 ha) Uitbouw maakcluster Ypenburg (minimaal 35.000 m² extra) Bron: Economische Uitvoeringsagenda 2023-2026
3.2 Voor welke bedrijven en sectoren
Ruimte voor de maakindustrie
In de economische visie is aangegeven in welke sectoren
Hoewel Den Haag niet bekend staat als ‘maakstad’ is er wel
en clusters de ontwikkeling van bedrijven kansrijk en
een interessante en ondernemende groep van maakbe-
gewenst is. Hierbij is gekeken naar bedrijven die werk bieden
drijven, zowel hoogtechnologisch, ambachtelijk als circu-
aansluitend op het Haagse arbeidspotentieel, passen binnen
lair. De Haagse maakindustrie is verspreid door de hele stad.
het Haagse profiel van “een veilige, betere en rechtvaardige
In deze sector zijn veel ondernemers actief . De maakindustrie
wereld” en/of de economie vernieuwen en verduurzamen.
is divers. Er zijn ambachtelijke bedrijven zoals naaiateliers
Deze ondernemers en bedrijven die een bijdrage leveren aan
en ijzerbewerkers in te vinden, en ook technologische
de groeiende stad en haar inwoners willen we meer ruimte
bedrijven (HTSM) die vliegtuigonderdelen, zonnepanelen en
geven. Een aantal sectoren en typen bedrijven willen we extra
precisie-instrumenten maken. Circulariteit is een opgave en
aandacht geven in de huisvestingsvraag:
economische kans die hier dwars doorheen loopt. De slimme
1. Ruimte voor de maakindustrie
(hoogtechnologische) maakindustrie kent een concentratie
2. Ruimte voor transities
van bedrijven op Technology Park Ypenburg, die stevig aan de
3. Ruimte voor betaalbare, kleinschalige en stadsverzorgende
weg timmeren en ruimte zoeken voor opschaling. Maar ook
bedrijfshuisvesting 4. Ruimte voor bedrijfsverzamelgebouwen en hubs, voor starters en groeiers 5. Ruimte voor kantoren en bedrijven in topmilieus
daarbuiten bevinden zich aansprekende maakbedrijven, zoals in The New Farm. Bovendien maakt Den Haag onderdeel uit van een landelijk toonaangevende maakregio, met de TU Delft als grote speler. Versterking van de maaksector maakt 13
de Haagse economie breder en veelzijdiger en biedt kansen aan ondernemers en praktisch opgeleiden. De sector biedt zowel praktische instapbanen als zeer gespecialiseerd werk. Kortom, kansen voor iedereen die aan het werk wil. Om deze reden is het voor de gemeente kansrijk om de maakindustrie te faciliteren en te ontwikkelen. Het is daarom in de economische visie opgenomen als kansrijke sector om de Haagse economie te verbreden. Naast de kansen moet daarvoor ook een aantal barrières aangepakt worden die groei in de weg staat. Het meest dringend hierbij is het huidige tekort aan geschikte bedrijfsruimte. In de Aanpak Haagse Maakindustrie (RIS311061) is neergezet hoe deze versterkt kan worden. Oplossing van het ruimtevraagstuk is hierin de belangrijkste uitdaging.
Ruimte voor transities Bedrijventerreinen spelen een belangrijke rol bij de transities waar Den Haag de komende jaren voor staat. De transitie naar een circulaire economie, de energietransitie, de mobiliteitstransitie en de verduurzaming en vergroening van de stad zijn allemaal opgaven waar bedrijventerreinen een belangrijke rol in spelen. Enerzijds omdat er voor al deze opgaven kennis, expertise maar vooral ook mankracht nodig is van bedrijven en ondernemers die vaak op bedrijventerreinen gevestigd moeten zijn. Maar anderzijds ook als plek waar de transitie zelf plaatsvindt. Een circulaire economie heeft ook ruimte nodig voor het verzamelen en verwerken van verschillende reststromen. Nu bevinden de afvalverwerkers zich ook al op bedrijventerreinen en bij het uitbreiden van de reststromen neemt deze ruimtevraag toe. Energietransitie is een opgave voor de hele samenleving, maar bedrijventerreinen kunnen wel belangrijke ruimte bieden voor energieopwekking, maar ook voor bijvoorbeeld verdeelstations. De mobiliteitstransitie heeft ook een grote impact op de inrichting van de stad. Tegelijkertijd vraagt deze ook ruimte voor mobiliteitshubs en stadslogistiek.
Ruimte voor betaalbare, kleinschalige en stadsverzorgende bedrijfshuisvesting Er is behoefte aan ruimte voor economie in de wijk in plinten, maar ook op bedrijventerreinen voor de groei van basissectoren en het lokale MKB die samenhangt met de groei van de stad. Hierbij gaat het om economische activiteiten die gericht zijn op het voorzien in de behoeften van de lokale bevolking of het bedrijfsleven in stad of regio. Voor bedrijfsruimte en kantoren gaat het om sectoren als het openbaar vervoer (remises), afvalinzameling en verwerking, bouw, installatie- en reparatiebedrijven etc. Van de kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers (tot circa 500 m2) is ongeveer 60% gevestigd op een bedrijventerrein. Ook voor stadsdistributie zijn bedrijventerreinen interessant als vestigingsplaats. De overige 40% is verspreid over Den Haag te vinden, waaronder ook op informele locaties in de wijk. 14
Het gaat niet alleen om ruimte op bedrijventerreinen, juist ook om bedrijfsruimte op informele locaties in plinten. Meerdere bedrijfsruimtefuncties lenen zich dan ook prima voor functiemenging in de wijk. Zo bieden we ook deze (soms meer) ambachtelijke en/of stadsverzorgende bedrijven ruimte, zonder dat deze partijen moeten verplaatsen naar bedrijven terreinen aan de rand van de stad. Dit komt de levendigheid van stadswijken en de bereikbaarheid van werk ook ten goede. Betaalbaarheid is een belangrijke voorwaarde voor deze categorie.
Ruimte voor bedrijfsverzamelgebouwen en hubs, voor starters en groeiers Den Haag heeft een sterk profiel voor bedrijven (en organisaties) die werken aan een “betere, veilige en rechtvaardige wereld”. Denk aan bedrijven in IT, het veiligheidscluster, NGO’s, overheidsgerelateerde bedrijven en impactbedrijven. Deze bedrijven vernieuwen de Haagse economie en zijn de groeimotor voor nieuwe werkgelegenheid. Impact Economy richt zich op start-ups en bedrijven die zich richten op maat schappelijke en technologische innovaties met internationale impact. Den Haag heeft zich bewezen als een uniek knooppunt dat start-ups, overheden, internationale bedrijven, kenniscentra en duizenden kleine creatieve ondernemers met elkaar verbindt. Denk aan maatschappelijke vraagstukken op het gebied van energie, duurzaamheid, water, voedsel of humanitaire innovatie. Deze bedrijven verzamelen zich vaak in bedrijfsverzamelgebouwen en hubs waar ze ook gelijkgestemde ondernemers vinden in een aantrekkelijke omgeving. Denk aan The New Farm, Titaan, Caballero Fabriek, Humanity Hub, The Hague Tech en de toekomstige Beatrijsstraat. De opkomst van starts-ups, scale-ups en zzp’ers, als onderdeel van de nieuwe economie, vraagt om ruimte voor flexibele, kleinschalige bedrijfshuisvesting.
Bijzondere aandacht vraagt de ruimtebehoefte voor groeiende bedrijven (scale-ups), omdat deze voor de grootste werkgelegenheidsimpact zorgen en we deze succesvolle bedrijven willen behouden voor de stad.
Ruimte voor kantoren en bedrijven op topmilieus Kantoren bieden ruimte voor grote en kleine bedrijven, in opkomende sectoren en zorgen ook voor werkgelegenheid door de vele toeleveranciers. Daarmee vormen deze een belangrijke werkgelegenheidsmotor. Momenteel kunnen nieuwe grotere kantoren zich niet in Den Haag vestigen vanwege onvoldoende geschikt aanbod en dreigen ook Haagse bedrijven om deze reden te vertrekken. Kwalitatief is er vooral tekort aan moderne meters in grootstedelijke centrum/stationslocaties. Hieruit blijkt ook de behoefte aan toevoeging van nieuwe kantoormeters binnen het CID in Den Haag. Naast transformatie van incourante kantoorruimte op locaties met overaanbod in de regio Haaglanden (zoals monofunctionele snelweglocaties, kantoren op bedrijventerreinen of kantoren rondom 15
voorstadhaltes van OV), is er vooral vraag naar het toevoegen
Dat betekent dat plekken waar meer ruimte voor werk kan
van kwaliteit op de belangrijkste toplocaties: Den Haag
landen zijn:
Centraal, NOI en HS. Hierbij gaat het niet alleen om nieuwe,
1. De bestaande werkgebieden: bedrijventerreinen en
moderne kantoorruimte om in de vraag te voorzien, maar ook
kantoorgebieden
om investeren in een aantrekkelijke stedelijke mix met wonen
2. De bestaande gemengde woon-werk milieus: Binckhorst en
en voorzieningen. Vanwege het hybride werken na COVID-19
(naar verwachting) Laakhavens
neemt het ruimtegebruik per werknemer weliswaar af, maar
3. De wijken: in meer of mindere mate zal werken ook een
zijn centrale, goed ontsloten locaties met veel voorzieningen
plek moeten krijgen in de wijken door functiemenging
juist meer in trek – zoals het CID, waar de gemeente daarom
4. Nieuw te ontwikkelen en te bestemmen gebieden: De GAVI-
inzet op nieuwe kantoren. Het kantoor wordt steeds meer
kavel en de eventuele uitbreiding van de Westvlietweg.
ontmoetingsruimte in plaats van alleen werkplek, waarbij hoge eisen worden gesteld aan de kwaliteit van het gebouw en
Binnen de eerste drie gebieden is extra ruimte voor werk
de omgeving. Investeerders zijn hierbij wel afwachtend om te
vrijwel alleen mogelijk door her- of doorontwikkeling. Stec
bezien hoe de trend rond het hybride werken zich ontwikkelt.
heeft in 2023 een onderzoek uitgevoerd naar de potentie
3.3 Op welke plekken is er ruimte voor werk?
van beter benutten vaneen aantal bedrijventerreinen (ZKD, Fruitweg, Westvlietweg III, Ypenburg, Uitenhagestraat)
Den Haag is en blijft de meest dichtbevolkte stad van Nederland,
in Den Haag (zie het bijgevoegd rapport van Stec). Hieruit blijkt
Dit vraagt om slim omgaan met de ruimte. Den Haag beschikt
dat er potentiële ruimtewinst te behalen is op deze terreinen,
ook beperkt over vrije ruimte waar nog nieuwe bedrijven
maar dat dit een proces is van kleine stappen die later even-
terreinen ontwikkeld kunnen worden. Ook de ruimte in de
tueel opgeschaald kunnen worden. iI de onderstaande tabel
regio is beperkt en hier zijn weinig tot geen mogelijkheden voor
zijn vraag en aanbod tegen elkaar afgezet.
nieuwe ontwikkelingen. Dit betekent dat ruimte voor werk in de huidige stad een plek moet krijgen. Dit kan door het beter
Uit deze tabel blijkt de mismatch tussen vraag een aanbod in
benutten van de bestaande ruimte, dit vraagt wel om een aantal
de komende jaren. Met name de verplaatsingsvraag is actueel
keuzes om bijvoorbeeld te mengen waar het kan en te scheiden
gezien stedelijke ontwikkelingen, de uitbreidingsvraag is
waar het moet. Om ook in 2040 en verder nog ruimte te hebben
afhankelijk van de stand van de economie maar een groeiende
voor alle transities die onze maatschappij door maakt en gaat
stad blijft ruimte voor werk nodig hebben.
maken (mobiliteit, energie, circulariteit, klimaat, water etc.) zijn plekken nodig in en om de stad waar hinder en overlast
Aan de aanbodkant kan er binnen bestaande werkgebieden en
gemaakt kan worden. Aan de andere kanten betekent dit ook dat
wijken een behoorlijke hoeveelheid ruimte gevonden worden,
er plekken moeten zijn waar juist wel gemengd wordt en dat
maar het gaat hier in vrijwel alle gevallen om complexe
hiervoor slimme oplossingen gezocht moeten worden.
ontwikkelingen die maatwerk vragen.
Confrontatie vraag-aanbod bedrijfsruimte tot 2030 Verplaatsingsvraag ca. 10 tot 12 ha: • Binckhorst ca 4,5 ha. • Laakhavens, ca 6 ha • Aanleg Koningscorridor, ca. 1,5 ha
Uitbreiding / schuifruimte ca. 16 tot 18 ha.: • GAVI-kavel ca. 8 ha uitgeefbaar • Westvlietweg: 8 tot 10 ha uitbreiding (evt.)
Uitbreidingsvraag: totale behoefte ca. 30 ha waarvan onder andere: • High tech, ca. 2,5 tot 5 ha • Ca. 5 tot 10 hectare van actuele zoekers •O verige op basis van marktprognoses van Stec, MRDH en provincie
Herstructurering / verdichting ca. 19 ha: • Ca. 6 ha in het Mercuriuskwartier • Ca. 8 ha op bestaande bedrijventerreinen • Tot 5 ha in woonwijken
16
Een belangrijke randvoorwaarde is schuifruimte voor
5. Duurzaam ruimtegebruik: Intensief gebruik maken van
bedrijven zodat er dynamiek op gang gebracht kan worden,
de bebouwde omgeving kan op gespannen voet leven met
voor de verplaatsings- en uitbreidingsvraag, maar ook om
duurzaam ruimtegebruik. Bij intensivering is ook aandacht
herstructurering en verdichting op gang te krijgen. Anders is
nodig voor een groene, klimaatadaptieve omgeving en
de herontwikkeling volledig afhankelijk van het moment
hittestress.
dat bedrijven zelf vertrekken of stoppen. Ook belemmert het gebrek aan schuifruimte de doorontwikkeling van
3.4 Hoe ziet die werkruimte er uit?
nieuwe woon-werkmilieus op de Binckhorst en Laakhavens.
Er zijn allerlei typen werkgebieden. Zo zien we bedrijventer-
Deze schuifruimte is te vinden op de nieuw te ontwikkelen
reinen, kantoorgebieden en wijkeconomie bijvoorbeeld in
GAVI-kavel, en de eventuele uitbreiding van de Westvlietweg.
plinten. Werkgebieden kunnen ook ingedeeld worden vanuit
Deze is nodig om de ambities op de Binckhorst en Laakhavens
sectoren/profielen, de mate van mengen/scheiden (mono/
en de groei van de economie te faciliteren.
multi/campus), schaalgrootte, type vastgoed en betaalbaarheid. Een heldere typering en profilering van werkgebieden is
Leidende principes
van belang om de beschikbare ruimte zo efficiënt mogelijk te
De schaarste van ruimte in Den Haag vraagt om zorgvuldig
benutten, duidelijkheid te bieden aan ondernemers en vast-
gebruik. We hanteren bij ruimte voor werk de volgende
goedpartijen en het juiste bedrijf op de juiste plek te krijgen.
principes: 1. Behouden van bestaande werkgebieden. Omdat het
Zo is bijvoorbeeld intensief en meervoudig ruimtegebruik
aanbod en de leegstand zo laag zijn is verdere grootscha-
afhankelijk van de locatie en de doelgroep. In woonwijken vindt
lige transformatie van bedrijventerreinen of kantoren
werk ruimte in de plinten, op bedrijventerreinen kan bijvoor-
onverstandig.
beeld door parkeren op het dak de ruimte maximaal benut
2. Beter benutten van de ruimte: ruimte is schaars en we
worden.
moeten er zuinig mee om gaan. Daarom zoeken we de ruimte op in omgevingsplannen en vergunningen en waar
Grofweg kan op basis de mate van menging van wonen en
mogelijk bieden we extra ruimte zodat we zoveel mogelijk
werken en het type werk (denken/doen en meer/minder mili-
ruimte voor werk op de beschikbare ruimte realiseren op
euhinder) een indeling gemaakt worden van de verschillende
een duurzame manier. Het gaat hierbij zoveel mogelijk
werkmilieus, zoals hieronder in de figuur is weergegeven. In de
om intensief en meervoudig ruimtegebruik en flexibele
figuur daarnaast is een eerste indeling van de verschillende
en schakelbare werkruimte die langere tijd meegaat zodat
Haagse werklocaties gemaakt.
deze ook in de toekomst nog bruikbaar is. 3. Mengen waar het kan, scheiden waar het moet: De laatste
De ambities uit de Uitvoeringsagenda (zie pagina 11) richten
jaren is er sprake van een duidelijke trend van mono-
zich nu vooral op aantallen vierkante meters en grofmazige
naar multifunctionele gebieden voor kantoorgebieden,
profielen. Er is daarnaast ook behoefte aan een nadere
bedrijventerreinen en wijkeconomie. De druk op de ruimte
kwalitatieve ruimtelijke vertaling van de economische doelen
vraagt ook om slimme oplossingen en het combineren van
in een ruimtelijk-economisch plan, zodat binnen gebieds-
functies. Maar in sommige gevallen is mengen van werk
ontwikkelingen en ook binnen de Omgevingsvisie goede
geen optie of maar beperkt mogelijk vanwege veiligheids-,
afwegingen gemaakt kunnen worden tussen de verschillende
milieu- of bedrijfseconomische redenen. Hiervoor defi-
ruimteclaims.
niëren we gebieden met het primaat werk (100% werk) en gemengde gebieden waar het percentage werk afloopt
In de afweging zal ook moeten worden meegenomen welke
tot 0% bij natuur, groen of rustige woonwijken.
werkgelegenheid voor welke personen we binnen het
4. Het juiste bedrijf op de juiste plek: De logische vervolgstap op basis van de vorige twee principes is dat voor sommige
programma op het oog hebben: aansluiten op de sociaaleconomische agenda is hierbij het uitgangspunt.
bedrijven, sommige plekken beter geschikt zijn dan andere. Dit kan op basis van overlast, prijsniveau, uitstraling, nabij-
Als één van de eerste acties van het programma werken we een
heid van andere bedrijven, etc. Bijvoorbeeld locaties met
ruimtelijk-economische programmering (REP) uit, met daarin
een hoge milieucategorie. Deze moeten beschikbaar blijven
aandacht voor ontwerpprincipes, een uitwerking naar locaties
voor bedrijven die dat nodig hebben. We voeren geen
in de stad met aandacht voor onder andere laadvermogen
actief uitplaatsingsbeleid maar proberen wel te stimuleren
en doelgroepen en een actuele kansenkaart met plekken
dat bedrijven zich vestigen op plekken waar ze het beste
waar ontwikkelingen voorzien worden of initiatieven spelen.
passen.
In hoofdstuk 5 gaan we hier verder op in.
17
+ Innovatie district
Proeftuin
Creatieve stadshaven
Maakwijk
Tech-park
Functioneel werkgebied
Milieuhinder
Maken +
Laak centraal IZone BH Trekvliet BH Noord-West
Zuidwest
Nog niet in Den Haag
CID (CS, HS, NOI)
Binckhaven Scheveningen haven
Mercurius Fruitweg Uitehagestraat
Beatrixkwartier (CID)
TPY
Westvlietweg Forepark GAVI-kavel ZKD
-
Zakelijk district
Ondernemende stadswijk
Mate van mengeling wonen en werken
Gemengd woonwerkmilieu
-
Mate van mengeling wonen en werken
+
Profilering van werklocaties
Denken -
Denken -
Milieuhinder
Vormen van bedrijfshuisvesting Bedrijfsruimte Moderne makers Makersplaatsen Stadsdistributie
Kantoorruimte Kleinschalige kantoren (inclusief bestaande kantoren) Verzamelgebouw
Voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen Detailhandel
Bron: BURA (2023)
18
Maken +
4. Welke rol bij ruimte voor werk? Op basis van de analyses en opgaven in hoofdstuk 1 en
actieve overheid nodig. Dit is een ambitie van de coalitie uit
2 en de eerdere besluiten, stukken en acties die hierover
het Haags Coalitieakkoord (RIS316672). Naast veel aandacht
verschenen zijn blijkt dat meer ruimte voor werk er niet
voor de stimulering van economie in gebieden en sectoren
vanzelf komt. De gemeente zal hier actiever een rol in
wordt hierin ook al deze rol benoemd.
moeten spelen. We zetten in op actief grondbeleid en zetten ons met
4.1 Rollen en regie
een nieuwe gemeentelijke vastgoedstrategie actiever in
Om zaken als marktfalen, onrendabele toppen en
om panden te kopen, dan wel te verkopen om publieke
stagnatie goed aan te kunnen pakken is een betrokken en
doelstellingen te realiseren. (p 19).
Rechtmatige overheid
Presterende overheid
Netwerkende overheid
Responsieve overheid
Kaders stellen en kerntaken op orde
Stimuleren en uitvoeren
Regisseren en samenwerken
Faciliteren en ondersteunen
Rollen (bron: Economische Visie Den Haag+ 2030)
19
Op rijksniveau en provinciaal niveau is deze beweging
De urgentie en beperkte activiteiten van de markt maken dat
ook ingezet. Minister de Jonge (Binnenlandse Zaken en
er meer behoefte is aan sturing en actie. De gemeente kan
Koninksrijksrelaties) zette de opgave voor Rijk en provincie
vanuit vier rollen opereren.
in december 2022 al stevig neer: Meer ruimte voor werk vraagt om een hogere positie op de “We hernemen de regie op de ruimtelijke ordening om te
ladder. Waar de traditionele planprocessen te kort schieten
zorgen voor een eerlijke uitkomst van alle ruimtelijke verdeel-
is een actieve rol nodig: de gemeente kiest daarom voor
vraagstukken waar we tegenaan gaan lopen. We staan aan
faciliteren waar het kan en actief te sturen waar het moet.
de vooravond van een nieuwe manier van werken waarin we
Dit kan zowel aan het begin van het proces door meer in te
cruciale keuzes gaan maken over de inrichting van Nederland.
zetten op reguleren en stimuleren, of aan het einde van het
Op alle betrokkenen rust de verantwoordelijkheid om goed
proces door een pro-actieve rol te pakken en zaken zelf te doen.
samen te werken want keuzes die we nu gaan maken, bepalen
In de p raktijk betekent dit meer maatwerk en meer inzet in
welk land we doorgeven aan de generaties na ons.”
alle onderdelen van planontwikkeling en gebruik van alle verschillende rollen die de gemeente kan innemen.
Ladder van overheidsbetrokkenheid Actief
Zelf doen Volledige regie d.m.v. ontwikkelrol / eigendom
Stimuleren (in)direct verlagen kosten/risico's partijen d.m.v. financiële instrumenten
Harde sturing (juridisch / financieel)
Reguleren beperken mogelijkheden partijen d.m.v. juridische / RO-instrumenten
Verbinden bespoedigen (zelf)organisatie partijen d.m.v. samenwerkingsinstrumenten
Zachte sturing (communicatief / relationeel)
Richting geven Passief
beïnvloeden keuzes partijen d.m.v. communicatieve instrumenten
Bron: Rebel 2022.
20
4.3 Actuele monitoring en sturing
gerealiseerd wordt. Dit houdt ook in dat ambities op
Een belangrijke randvoorwaarde om als gemeente een
een later moment bijgesteld kunnen worden als de
actieve rol te kunnen pakken is een helder en actueel zicht
ontwikkeling van de vraag of het aanbod daar aanleiding
op de vraag, ambities en realisatie om vervolgens waar
voor geven. We verbeteren daarom de monitoring van
nodig bij te sturen of in te grijpen. Niemand is erbij gebaat
ruimte voor werk, in samenwerking met marktpartijen,
als er te veel of ongeschikte bedrijfsruimte gerealiseerd
stakeholders. Door een kortere monitoringscyclus zijn we
wordt. Een goede monitoringsystematiek is daarom een
sneller in staat te schakelen bij nieuwe o ntwikkelingen en
essentieel onderdeel van dit programma, inclusief de
in te grijpen bij tegenvallers. Over de uitkomsten rapporteren
correctie op de vraag en ambities als er bedrijfshuisvesting
we jaarlijks.
Monitoring en sturing Input nieuwe prognoses
Monitoringsinstrumenten
Vraag Diverse marktprognoses
Basis: voorraad Netto realisatieVraag + autoDiverse marktprognoses nome transformatie =
Ambitie Op basis van vraag maar wel realistisch
toename voorraad
Planvoorraad
Kwalitatieve uitwerking Ruimtelijk-economische programmering
Monitoring netto realisatie = toevoeging + onttrekking Bron: Gemeente Den Haag.
4.2 Integrale opgave Behalve dat meer ruimte voor werk een andere rol vraagt
Dit betekent een nog duidelijker gemeentebreed besef
van de gemeente, is het ook een integrale opgave die veel
dat ruimte voor werk in aantrekkelijke werkmilieus een
verschillende thema’s verbindt. Onderwerpen als openbare
belangrijk onderdeel is van de complete stad die Den Haag
ruimte, groen, mobiliteit, ondernemersdienstverlening,
wil zijn en dus ook altijd onderdeel moet zijn van de
verduurzaming, energie, veiligheid, ondermijning en nog vele
integrale afwegingen van nieuwe ontwikkelingen. In het
andere spelen een rol bij ruimte voor werk en aantrekkelijke
vervolg op dit programma zal dit afwegingskader verder
werkmilieus die bijdragen aan de stad.
worden uitgewerkt.
21
5. Gemeentelijke aanpak Dit programma zet in op een actievere rol bij realisatie van
goede ondernemersdienstverlening, aandacht voor
ruimte voor werk van initiatief tot bouw omdat blijkt dat facili-
“schoon, heel en veilig” in werkmilieus, accountmanage-
teren en ondersteunen alleen onvoldoende resultaat oplevert.
ment, organisatiegraad en participatie. Ook afstemmen
De 5 interventies waar we het verschil willen gaan maken zijn:
en samenwerken met de omliggende gemeenten, regio,
1. We pakken een actieve rol bij vastgoed en grondposities, en
provincie en Rijk blijft belangrijk.
onderzoeken de mogelijkheden voor actief grondbeleid, de inzet van het IPP en de strategische verwerving/exploitatie
In de volgende paragrafen werken we de verschillende onder-
van gebouwen. We positioneren ons ook in de vastgoedfi-
delen verder uit.
nanciering, door instrumenten uit te werken om risico's af te dekken, onrendabele toppen op te vangen, en middelen
5.1 Actieve rol bij vastgoed en grondposities
te mobiliseren bij andere financiers (markt en overheid).
We benutten de mogelijkheden om meer grip op vastgoed-
2. We geven heldere regels en zekerheid voor ondernemers
ontwikkeling te krijgen. Waar de markt hier niet in voorziet
door gebieden aan te wijzen met het primaat werken,
kunnen we (betaalbare) edrijfshuisvesting en bedrijfsverzamel-
gebieden met ruimte voor functiemenging te definiëren
gebouwen realiseren, naar voorbeeld van o.a. de New Farm en
en beleidsregels in te zetten voor de omvang en betaalbaar-
de Titaan. Doel hiervan is om, in gevallen waar de markt hier
heid van bedrijfshuisvesting.
niet in voorziet:
3. We gaan met maatwerk aan de slag op kansrijke locaties
• (Betaalbare/marktconforme) bedrijfshuisvesting te ontwikkelen;
door de inzet van vernieuwende ontwerpoplossingen
• Ruimte te bieden voor startende en groeiende bedrijven;
en concepten waarbij samen met de markt oplossingen
• Specifieke gebieden of sectoren/clusters te ontwikkelen
worden gezocht hoe we omgaan met de beperkte ruimte.
en versterken, zoals Zuidwest, maakindustrie, circu-
Daarbij gaan verdichting, vernieuwing en verduurzaming hand in hand.
laire economie; • Actief communitymanagement, ondernemersbegeleiding
4. We maken sterke profielen voor aantrekkelijke werkmilieus,
en ruimte voor innovatie en experiment te bieden in
campussen en bedrijfsverzamelgebouwen, zodat voor de
bedrijfsverzamelgebouwen en innovatiehubs vanuit de
markt helder is waar welke bedrijven en werkgelegen-
campusgedachte.
heid een plek kunnen vinden en hoe deze doorgroeien tot aantrekkelijke werklocaties. 5. We krijgen en houden de basis op orde. De basisvoorwaarden voor een succesvolle aanpak liggen in monitoring,
Voor Den Haag is dit overigens niet volledig nieuw, zoals onder andere The New Farm (via CV Starterspanden) en de Titaan laten zien. Nieuw is wel dat we onder22
de
de
e
de
e
zoeken in hoeverre we dit veel actiever willen inzetten en
Grondbeleid
hiermee een doorbraak in de ruimteproblematiek kunnen
In de nieuwe nota grondstrategie wordt actief grondbeleid
realiseren. De gemeente kan zich richten op het afdekken
verder uitgewerkt. Onderdeel daarvan is kansen signaleren
van onrendabele toppen bij aankoop/realisatie. In 2024 zal
waar actief grondbeleid kan bijdragen aan het oplossen van de
hiervoor een voorstel worden gedaan. Ook een duidelijk
ruimteproblematiek. Bijvoorbeeld door aanvullende voor-
exit-strategie voor wanneer de markt de rol van de gemeente
waarden in erfpachtcontracten en door het vestigen van
over kan pakken hoort hierbij.
WVG op bijvoorbeeld incourante solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen.
Industrieschap Plaspoelpolder (IPP)
werk. Hierbij gaat het ook om Fruitweg. Het Industrieschap Plaspoelpolder is opgericht voor de Wel is het mogelijk om onder voorwaarden extra programma ontwikkeling en herstructurering beschikt over veel mogelijk te maken op het bedrijventerrein. Voor Fruitweg zijn de kennis en ervaring met ontwikkeling, herontwikkeling en basisregel het volgende: herstructurering van bedrijventerreinen. Daarnaast beschikt het IPP ook over middelen die voor deze doelen ingezet kunnen 1. Behoud van de vierkante meters bedrijvigheid worden. Wein werken uit ophet welke in Den Haag Dit houdt dat binnen helegebieden gebied de vierkante
Den Haag gaat samen optrekken met de provincie, MRDH en omliggende gemeenten, zoals Rijswijk en Leiden aan een propositie voor een regionaal vestigingsfonds voor financiering van herontwikkeling van complexe projecten. Hiermee kunnen
(naast bedrijventerrein Westvlietweg)dienen het IPPte nog meer een meters bedrijvigheid gewaarborgd rolworden. kan spelen omhet vernieuwing op gang te belangrijkste brengen. Daarbij ligt Dit is eerste en tevens ook
ontwikkelingen losgetrokken worden, kan betaalbaarheid
deuitgangspunt. toegevoegde waarde voor het IPP met name op terreinen
de markt hier niet automatisch in voorziet. Een dergelijk
met een regionaal profiel en terreinen met vastgestelde visies
fonds moet in samenwerking tussen gemeenten, provincie,
2. ofToevoegen van vierkante meters een bedrijvigheid kaders. Hiervoor doet het college apart voorstel. Om de extra ruimte te creëren voor de ondernemers is het doel om extra vierkante meters bedrijvigheid mogelijk te maken. Bij verandering is het doel om extra vierkante meters bedrijvigheid toe te voegen. 3.
Fondsontwikkeling t.b.v. herontwikkeling en exploitatie betaalbare bedrijfshuisvesting
gegarandeerd worden en het aanbod vergroot worden, waar
Rijk en marktpartijen verder inhoud krijgen. Hiermee kan ook invulling worden gegeven aan mixed-use projecten op hoogstedelijke locaties die nu buiten de boot vallen bij de woningbouwimpuls. Voor een succesvol fonds is uiteraard ook cofinanciering noodzakelijk.
Intensivering middels extra functies voor het bedrijventerrein Binnen de gestelde randvoorwaarden is het mogelijk Principes voor behoud, toevoegen en extra functies op bedrijventerreinen extra functies en programma toe te voegen aan het bedrijventerrein, mits de eerste twee stappen zoals Stap 3 beschreven gerealiseerd worden. Het hierboven transformeren van bedrijfsruimte naar andere functies, waarmee vierkante meters bedrijvigheid verloren gaat, is dus niet mogelijk.
=
tra De randvoorwaarden zijn daarbij: • Alleen wanneer behoud van bedrijfsruimte geborgd is e én extra m2 bedrijfsruimte gerealiseerd wordt; • Stap Passend 2 binnen profilering (stedelijk werkmilieu) + tra zonering (met focus op ‘beter benutten’); k • Programma dat een toegevoegde waarde heeft voor bedrijventerrein / stad.
tra
k es,
Samenwerken Het bedrijventerrein bevat met name aan de noordzijde van de
at,
k es,
at, s
es, at, rs
rs
Stap 1
= GEBIEDSPASPOORT FRUITWEG CONCEPT • 4 MEI 2023
= Bron: Bron: Gebiedskaders ZKD, Fruitweg, Uitenhagestraat.
=
23
19
5.2 Heldere regels en zekerheid voor ondernemers
Uiteindelijk is beter benutten een proces van een lange adem
Meer ruimte voor werk is een opgave die alleen samen met
combineren en koppelen van investeringen van gemeente en
ondernemers en eigenaren aangepakt kan worden. Om investe-
ondernemers. Hiervoor zijn ontwikkelmanagers nodig die als
ringszekerheid te kunnen geven en om perspectieven te schetsen
oliemannetjes op de terreinen aan de slag gaan.
en betrokkenheid. Vaak gaat het om maatwerk en het slim
zijn heldere regels en kaders nodig. De gemeente moet een betrouwbare partner zijn door afspraken en uitgangspunten vast
Kansenkaart
te leggen en deze vervolgens ook langjarig na te komen.
Als onderdeel van de Ruimtelijk Economische Programmering
De gebiedskaders voor ZKD, Fruitweg en de Uitenhagestraat,
maken we ook een kansenkaart van de stad voor werkruimte.
die parallel met dit programma worden aangeboden, zijn
Hierin identificeren we plekken waar we de komende jaren
goede voorbeelden. Hierin zijn principes opgenomen voor
kansen zien voor nieuwe ontwikkelingen.
herontwikkeling van het terrein.
Pilots tijdelijkheid Principes voor behoud, toevoegen en extra functies op bedrijventerreinen
Tijdelijke initiatieven kunnen bijdragen bij aan de levendig-
Andere voorbeelden van regels die we kunnen inzetten zijn:
voorzieningenaanbod. Denk aan vergroening, een proeftuin
• (Investerings-)zekerheid bieden aan ondernemers en gebrui-
voor duurzaamheid, tijdelijke horeca, cultuur- en sportvoor-
heid in een gebied, de versterking van het werkklimaat en het
kers van bedrijventerreinen:
zieningen, het tijdelijk huisvesten van ondernemers, maar ook
° Te behouden bedrijventerreinen vaststellen. ° Te behouden milieucategorieën vaststellen.
het mogelijk maken van kleine en middelgrote evenementen.
° Minimale milieucategorie in bestemmingsplannen
en kennisinstellingen experimenteren met nieuwe vormen van
opnemen op nieuwe en bestaande terreinen.
Hiermee wil de gemeente samen met bewoners, ondernemers gebiedsontwikkeling.
° Ontmoedigen van milieucategorie 1 en 2 op bedrijventerreinen en stimuleren deze in het stedelijk weefsel te
Daarnaast kunnen tijdelijke initiatieven schuifruimte
vestigen. Daarnaast onderzoeken of er mogelijkheden zijn
bieden voor herontwikkeling en verdichting van binnen
om dit actiever te begeleiden.
stedelijke l ocaties. In de praktijk blijkt dat bestaande bestemmingsplannen belemmerend kunnen werken bij
• Juridische borging
tijdelijke i nitiatieven. De plan- en beleidsregels zijn vaak
° Norm voor bedrijfshuisvesting in nieuwe ontwikkelingen.
gebaseerd op grote ontwikkelingen en de uiteindelijke,
° Beleidsregels voor behoud bedrijfshuisvesting.
permanente situatie. De toepassing en stapeling van regels zorgt ervoor dat tijdelijke initiatieven niet of moeizaam van
Definitie uitwerken betaalbaarheid
de grond komen. Dit is niet in het belang van de ontwikkeling
Een categorie werkruimte die in de strijd om de ruimte
van het gebied als geheel, maar ook niet van de individuele
vaak het onderspit delft is betaalbare bedrijfshuisvesting.
initiatiefnemer, bewoner of ondernemer in het gebied.
Wat precies betaalbaar is, verschilt per stadsdeel en type vastgoed maar aan de onderkant van de markt is het aanbod
Uitgangspunten:
schaars. Daarom werken we voor verschillende locaties uit wat
• Een tijdelijk initiatief moet bijdragen aan de doelstellingen
we onder betaalbaarheid verstaan en welk gedeelte van de ambitie betaalbaar zou moeten zijn.
voor een gebied. • Een tijdelijk initiatief heeft in principe een maximale duur van 5 jaar, waarbij het de toekomstige permanente