20220908-RIS309841 Gewijzigd initiatiefvoorstel Hart voor Den Haag Studenten huisvesting op orde

GEMEENTERAAD

RIS-nummer: 309841 Gewijzigd Initiatiefvoorstel: Studenten huisvesting op orde Indiener: Arjen Dubbelaar, Hart voor Den Haag/ Groep de Mos

Aan de voorzitter van de gemeenteraad, Toelichting 1.

Inleiding

Een stad telt mee als er een universiteit of minimaal een hogeschool is gevestigd. Ook Den Haag wil zich profileren als (internationale) studentenstad en kennisstad. Feitelijk heeft Den Haag echter nooit de stap gemaakt naar een eigen universiteit onder eigen naam. Twee omringende universiteiten van respectievelijk Delft en Leiden hebben diverse campussen in onze hofstad gevestigd. De Universiteit van Leiden is reeds sinds eind jaren negentig gevestigd in Leiden en Den Haag. Zes van de zeven faculteiten van de Universiteit van Leiden zijn reeds in Den Haag actief, waarvan de Faculteit Governance and Global Affairs zelfs volledig in Den Haag is gevestigd (www.studeerindenhaag.nl). Den Haag is de stad van internationaal recht en vrede. Het is dan ook een gemis dat deze internationaal vermaarde stad geen eigen universiteit heeft met haar naam, de Universiteit van Den Haag, waar het internationale recht, internationale veiligheid, politiek en openbaar bestuur wordt gedoceerd. Hoe mooi zou het zijn indien juristen over de gehele wereld met trots juridische casussen bepleiten voor rechtbanken, waarbij zij met vrees door de tegenpartij worden bestreden, omdat zij zijn afgestudeerd aan de Universiteit van Den Haag. Wij hebben grote internationaal vermaarde juristen werken in onze stad en kunnen dus relatief makkelijk goede docenten inzetten.

Om deze visie gestalte te geven dienen echter eerst een aantal basisvereisten gestalte te krijgen. De basis hierbij is onder andere die van huisvesting voor de student “van buiten”. Om het verdienmodel van zo’n instituut lucratief te krijgen is het aantrekken van zo veel mogelijk studenten een voorwaarde. De doelgroep studenten uit de stad zelf en niet veel later die van Nederlandse studenten in het algemeen, is op een gegeven moment uitgeput en geen optie meer om de verdiensten te optimaliseren. Daarom richt elke onderwijsinstelling zich op de student van buiten de vestigingsplaats en Nederland, dus internationaal. Daar ligt de bron van optimale omzet. Over de kwaliteit van het programma, dat aan zo veel eisen moet gaan voldoen om al die studenten het juiste te bieden, gaat dit voorstel niet. Dit voorstel behelst de huisvesting van al die studenten van heinde en verre. Met het succesvol aantrekken van studenten, om de omzet te optimaliseren, stopt veelal de bemoeienis van de onderwijsinstellingen. De student is binnen de muren van de onderwijsinstelling en daarmee is het werk voor de onderwijsinstelling vaak klaar. Nu gaat ons onderwerp van dit voorstel zich aftekenen.

Pagina 1 van 7

Door de toestroom van studenten neemt ook de druk op de Haagse woningmarkt toe. Het vinden van goede huisvesting wordt ook voor studenten steeds moeilijker. En ook studenten komen in aanraking met misstanden op de verhuurmarkt. Sinds de wederopbouw speelt het vraagstuk: "hoe om te gaan met studentenhuisvesting". In de eerste jaren na de oorlog werd studentenhuisvesting via particuliere initiatieven gerealiseerd, vrijwel altijd van beperkte omvang en in de eerste jaren na de oorlog in zeer veel gevallen verbonden aan de studentengezelligheidsverenigingen, de zogenaamde dispuutshuizen. Opgemerkt moet worden, dat tot in de jaren ’60 de meeste studenten, of thuis, of bij een ‘hospita’ woonden. De huizen, met name in de binnensteden, boden vaak de mogelijkheid één of meer kamers te verhuren. Dit leverde bovendien in vele gevallen een welkome aanvulling op het inkomen van de gezinnen in de lagere en middenklasse. Begin jaren ’60 ontwikkelden de bestaande stichtingen studentenhuisvesting zich in korte tijd tot actievoerders, opdrachtgevers en soms ontwikkelaars van grote aantallen studentenwoningen. Dit alles gebeurde met actieve financiële steun van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW). Voor het eerst werd in Nederland (in Twente) een campusuniversiteit –met studentenhuisvesting- ontwikkeld.

In de jaren die volgden werden de problemen die kleefden aan het systeem, waarbij de universiteiten via de stichtingen, studentenhuisvesting medeverantwoordelijkheid gingen krijgen voor het beheer van de huisvesting voor studenten, zichtbaar. Een aantal universiteiten creëerde een ambtelijke dienst van waaruit dit beheer over de woningen gevoerd werd. Het gevolg was dat de Colleges van Bestuur –soms in hoedanigheid van het bestuur van de stichting- door de in de jaren ’70 en ’80 nog zeer machtige Universiteitsraden, werden aangesproken op de wijze waarop de exploitatie binnen de stichting werd gevoerd. Hierdoor ontstond verwevenheid in verantwoordelijkheden van College van Bestuur en bestuur van de stichting en dit kwam de helderheid bijvoorbeeld in de financiële rekening en verantwoording niet altijd ten goede. Het ministerie van OCW was zeer alert, dat middelen bestemd voor onderzoek en onderwijs niet gebruikt werden om tekorten in de sector studentenhuisvesting aan te vullen. Of men hierin slaagde was overigens twijfelachtig. De debatten die voornamelijk vanuit de studentenfracties in de Universiteitsraden gevoerd werden over het verhuurbeleid, al dan niet bestrijding van huurachterstanden, huurbescherming, illegale onderhuur brachten binnen de universiteit en binnen de politiek de discussie opgang of de wel zeer nauwe koppeling in stand moest blijven.

Waarom geen aansluiting zoeken bij de aanwezige structuur van woningcorporaties die gespecialiseerd waren in het realiseren en beheren van sociale woningbouw? Parlementaire discussie leidde tot het onttrekken van de verantwoordelijkheid voor studentenhuisvesting van het ministerie van OCW en het toevoegen hiervan aan het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM). Midden jaren ’80 kregen de Stichtingen Studentenhuisvesting de opdracht hun bezit onder te brengen bij een toegelaten woningcorporatie.

Pagina 2 van 7

Helaas bleek, dat de aantallen woningen om in de sector één- en tweepersoonshuisvesting te realiseren niet gehaald werden. Gedeeltelijk kwam dit door de snel verslechterende economische situatie, maar ook doordat het mengen van studenten en werkende jongeren door de verschillende leefstijlen een ongewenst leefklimaat opleverde. Het gevolg van dit alles was, dat bij een aantal corporaties die studentenhuisvesting opgenomen hadden, instandhouding van het bestand specifiek voor studenten, problematisch werd. De feitelijke situatie werd dat, door de huurbescherming, het beschikbare bestand afnam en uitbreiding ver achterbleef bij de vraag. Die vraag nam echter door de toenemende studentenaantallen juist sterk toe. Opgemerkt moet worden dat door de concentratie van het Hoger Beroeps Onderwijs (HBO) de vraag naar studentenhuisvesting uit die sector in de jaren ’90 ook begon toe te nemen. Ook komt in de tweede helft van de ’90 –er jaren een snel groeiende nieuwe categorie van huisvestingvragers in beeld. Dit zijn de studenten, die mede als uitvloeisel van Europees beleid, op grond van internationale verdragen, uitwisselingsprogramma’s en voor specifieke cursussen naar Nederland komen. De verblijftijd van deze studenten is vaak niet langer dan zes maanden.

De eisen die aan de huisvesting gesteld worden zijn zowel qua woonvorm als qua voorzieningen anders dan die welke voor de lang verblijvende Nederlandse studenten golden. Het creëren van de zogenaamde gastenverblijven voor deze buitenlandse studenten werd in een beperkt aantal jaren een belangrijke prioriteit, die in sommige steden de uitbreiding van het bestand aan reguliere studentenhuisvesting niet ten goede kwam. Een derde factor die een negatieve rol ging spelen bij het aandacht geven aan het uitbreiden van het bestand aan studentenhuisvesting was de schaalvergroting van en het toenemend commercieel gedrag van de woningcorporaties. De verzelfstandiging van de corporaties met de door hen gevoelde noodzaak om niet alleen in de sociale- maar ook in de marktsector te handelen, eiste toen de aandacht op. De aandacht ging hierdoor niet naar de verliesgevende exploitatie van studentenhuisvesting bij een aantal corporaties. Dit was echter maatschappelijk gezien wel nodig. Het is merkwaardig dat de Rijksoverheid een beleid voerde om meer studenten naar de instellingen voor hoger onderwijs te krijgen èn een beleid voerde om Nederland krachtig te laten participeren in internationale uitwisselingsprogramma’s, maar dat de hierbij noodzakelijke voorwaarde om te kunnen wonen in de universiteitsstad, niet werd meegenomen in dat beleid.

In het begin van het nieuwe millennium werd duidelijk, dat vooral in de grote steden in de Randstad de situatie inzake studentenhuisvesting onhoudbaar werd. De corporaties vertoonden nog steeds te weinig activiteit om tot uitbreiding van het bestand aan studentenwoningen te komen. De colleges van bestuur maakten zich wel bezorgd over het nijpende tekort, maar zagen weinig mogelijkheden om hierin verandering te brengen. Bovendien ondervonden de gemeenten (in Amsterdam ook de deelraden) waar het hoger onderwijs gevestigd is, weinig politieke druk om specifiek voor studenten afspraken te maken om woningen te bouwen. Een uitzondering moet worden gemaakt voor Delft. In Delft is zoals in vele andere universiteitssteden in 1945 de stichting tot studentenhuisvesting van de Technische Hogeschool in Delft opgericht. Deze stichting werd in tegenstelling tot vele andere niet ingebracht binnen de organisatie van een algemene woningbouwcorporatie, maar ontwikkelde zichzelf, na fusie met een enkele branchegenoot, tot een corporatie die zich vrijwel uitsluitend op Pagina 3 van 7

realisatie en beheer van studentenwoningen richt (vanaf 1995 wordt de naam DUWO gevoerd). Voor de financiering van de binnen de sociale woningbouw te realiseren woningen wordt nauw samengewerkt met andere corporaties. Probleemstelling De steden waar de voorwaarden voor een onderwijsinstelling het meest gunstig zijn, zijn veelal van behoorlijke omvang en in de regel dichtbevolkt. De belegger en verhuurder waarderen dat met stijgende huurprijzen. We noemen dat huisjesmelkers. Volgens de neoliberale denkwijze is dat het voordeel van de vrije markt, volgens de sociaal denkende mens is het een wantoestand die ontaardt in uitbuiting. Feit blijft dat de meeste buitenlandse studenten afkomstig zijn uit welgestelde kringen. Deze categorie is in de regel in staat om aan de eisen van de verhuurders tegemoet te komen en de prijs voor woonruimte te betalen. Van de Nederlandse studenten van buiten de stad weten we dat die zich in alle bochten moeten wringen om behoorlijke woonruimte tegen acceptabele prijzen te vinden. De kranten staan vol over de misstanden die huisjesmelkers, op basis van de grote vraag en het beperkte aanbod, veroorzaken. Naast de buitenlandse (seizoen-)arbeider wordt ook de buiten stadse student uitgebuit. Noodgedwongen wordt vaak voor onacceptabele woonruimte (te klein, slechte voorzieningen, vervuild) een te hoge prijs betaald.

Het is een logische wens om te studeren en te wonen in dezelfde stad. Het zou mooi zijn als de overheid in staat was om het gebrek aan behoorlijke studentenhuisvesting op te lossen. Helaas is de overheid steeds minder in staat om het complete bevolkingsvraagstuk het hoofd te bieden. De woningnood in alle categorieën is enorm, de bouw van huizen schiet schromelijk tekort en de aanwas van inwoners lijkt niet af te remmen. De situatie in Den Haag: Universiteit (dependance) 3 Hogeschool 7 Aantal studenten woonachtig in Den Haag: 27.316 Bron: https://www.studiekeuze123.nl/steden/den-haag Onder de 21.000 studenten die huren zijn er velen overgeleverd aan de eigenaren van kamerverhuurbedrijven, die redelijk vrij zijn in het bepalen van de huurprijs. Uit de keuze voor de onderwijsinstelling volgt de noodzaak in de stad te wonen. De vraag van studenten naar woonruimte is derhalve groot en het beperkte aanbod drijft de prijs op. Er is een aantal maatregelen genomen om woekerprijzen te voorkomen, maar de gang naar Huurteam, huurcommissie en eventueel de rechter is voor een student een tijdrovende kwestie. Daarbij verblijft men in de regel ook slechts tijdelijk in de stad. De vraag naar studenten woningen zal naar verwachting ook in de toekomst, zoals voor het college jaar 2025- 2026 hoger zijn dan het aanbod. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen structurele

Pagina 4 van 7

studentenwoningen en flexibel aanbod van woonruimte. In het flexibele aanbod wonen ook nietstudenten. Het overzicht dat in 2019 tot stand kwam ziet er als volgt uit:

Bron: CBS data bewerkt door ABF research Het verwacht tekort volgens DUWO in 2027 bevind zicht binnen de bandbreedte van aantal structurele studenten eenheden tussen 2.751- 3.621:

Bron: DUWO Beoogd (maatschappelijk) resultaat In lijn met de afspraken om een Haagse tafel wonen op te richten om de Sociale woning bouw productie op het gewenste nivo te brengen is een Haagse tafel studentenwoningen wenselijk. Een Haagse tafel studentenwoningen, waar belanghebbenden het overeenkomstig doel nastreven om Pagina 5 van 7

voldoende studentenhuisvesting te realiseren. De belanghebbenden bestaan uit bedrijven, onderwijsinstellingen, corporaties en de gemeente. Betere voorlichting en ondersteuning van studenten door het inrichten van een meldpunt ongewenst verhuur gedrag. Het oprichten van een steunpunt bemiddelingskosten. Inzetten op het realiseren van meer studentenwoningen in de bestaande woonvoorraad (Hospice) en bedrijfs- en kantoorpanden. Wijze van aanpak/ oplossingsrichting De gemeente en de corporaties zouden niet alleen aan de lat behoren te staan wat betreft goede en voldoende huisvesting voor studenten. Ook het bedrijfsleven en de onderwijsinstellingen varen wel bij een gezonde woning markt voor studenten. Daarom stellen wij de oprichting voor van een Haagse studentenhuisvesting tafel waarin vertegenwoordigers van kennisinstellingen, de onderwijsinstellingen, de corporaties en de gemeente samen de handen ineen slaan om het tekort aan studenten woningen terug te dringen. Om studenten beter te beschermen als huurder moet er een meldpunt ingericht worden om ongewenst verhuur gedrag te melden. Ook dient er een steunpunt bemiddelingskosten te komen om studenten juridisch advies te geven en te begeleiden waar nodig. In veel gevallen betalen studenten onterecht hoge bemiddelingskosten.

Inventariseren hoe woonvormen zoals bijvoorbeeld hospice aantrekkelijker kunnen worden gemaakt voor studenten. Daarnaast ook een campagne starten om woning eigenaren te attenderen op de mogelijkheid tijdelijk een internationale student te huisvesten. Om particuliere investeerders te bewegen te investeren in studentenwoningen is er ook nog een andere oplossing. Veel kantoorpanden, ook gesitueerd in de nabijheid van onderwijsinstellingen, staan leeg. We kennen de vicieuze cirkel waar deze panden zich in bevinden. Ze staan op de begroting voor een huurprijs als kantoorpand en investeren voor een wijziging hierin is vanwege de risico's vaak te ristkant voor vastgoedinvesteerders. Daarnaast is de economische verwachting dat in de toekomst er minder vraag naar kantoorpanden zal zijn. De huurwaarde zal hierdoor dalen. Het zou interessant kunnen zijn voor vastgoedinvesteerders indien het risico geminimaliseerd wordt bij bestemmingswijziging van kantoorpand naar studentenhuisvesting om hierin te investeren. Een beleidswijziging hierin vanuit de gemeente, waarbij de premisse geldt dat bij een dergelijk initiatief van een vastgoedinvesteerder die een kantoorpand wil wijzigen in een studentenhuisvesting, de gemeente bij voorbaat welwillend tegemoet zal zien.

Dus bij een dergelijke bestemmingswijziging zal de gemeente met spoed alle procedurele en vergunning technische aspecten hiervoor afhandelen. 2. Financiële paragraaf ● de oprichting van de Haagse tafel studentenwoningen kan financieel binnen het initiatief tot een “Haagse tafel wonen” vallen. ● het meldpunt ongewenst verhuur gedrag en bemiddelingskosten voor studenten kan opgenomen worden in de meldpunten die er zijn voor particulier verhuurde woningen Pagina 6 van 7

● ●

Een dergelijke campagne om Hospice onder de aandacht te brengen dient openbaar te worden aanbesteed en naar schatting een bedrag van 60.000 euro niet te overschrijden. Het besluit tot prioritering kan binnen de reguliere organisatie worden opgepakt.

3. Overige effecten Dit besluit is de eerste opmaat naar een doel voor Hart voor Den Haag, te komen tot de Universiteit van Den Haag. Dit neemt niet weg dat dit besluit ook onafhankelijk van dit doel, zeer wenselijk is en beleidsmatig goed inpasbaar is. Buiten het verbeterde vestigingsklimaat voor studenten in onze stad zijn er geen “overige effecten” denkbaar. Na dit besluit zal Hart voor Den Haag met een nader voorstel komen, teneinde de Universiteit van Den Haag verder vorm te geven. 4. Planning en communicatie Na vaststelling in de raad kan gestart worden met het uitvoeren van de besluiten. 5. Ontwerp-raadsbesluit De gemeenteraad van de gemeente Den Haag, in vergadering bijeen d.d. William de Blok (Hart voor Den Haag/ Groep de Mos

, gelezen het voorstel van

Besluit:

•

Een campagne starten om ‘kamerverhuur in eigen huis’ voor zowel internationale studenten als woning eigenaren als tijdelijke woonvorm onder de aandacht te brengen.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 8 september 2022. De griffier,

De voorzitter,

Pagina 7 van 7