RIB evaluatie opkoopbescherming 7-5

Raadsinformatiebrief Registratienummer

16400688

Onderwerp

Evaluatie opkoopbescherming Evaluatie van het in 2022 ingevoerde instrument “opkoopbescherming"

Aanleiding De gemeente ‘s-Hertogenbosch kent vanaf 1 juli 2022 in de gehele gemeente een opkoopbescherming voor woningen tot een WOZ-waarde lager dan €260.000 op 01/01/2020 (prijspeil 01/01/2019). In deze Raadsinformatiebrief wordt het effect van die beleidsmaatregel geëvalueerd. Woningen in het betaalbare segment zijn aantrekkelijk voor beleggers. Vooral voor particulieren die een tweede woning kopen om te verhuren als inkomensaanvulling of pensioenvoorziening maar ook grotere beleggers. Voorgaande jaren dreven de lage rentestand (weinig rentevergoeding en goedkoop lenen) en het grote tekort aan woonruimte nog meer beleggers naar de woningmarkt. Een www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

gevolg daarvan was dat het voor starters en middeninkomens nog moeilijker werd om een eerste stap te zetten op de koopwoningmarkt. Het goedkope en middeldure segment is namelijk ook het deel van de woningvoorraad dat nog enigszins bereikbaar is voor starters en middeninkomens. Om die woningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen en starters en middeninkomens zo meer kansen te bieden op de koopwoningmarkt, kent de gemeente ‘sHertogenbosch vanaf 1 juli 2022 in de gehele gemeente een opkoopbescherming. De opkoopbescherming houdt in dat een koopwoning (onder een bepaalde prijsgrens) na aankoop niet mag worden verhuurd. Deze geldt voor woningen tot een WOZ-waarde lager dan €260.000 op 01/01/2020 (prijspeil 01/01/2019). Die bescherming richt zich met name op het voorkomen van het fenomeen buy-to-let aankopen: het opkopen van woningen op de koopwoningmarkt om deze vervolgens te verhuren. Om de bijdrage van opkoopbescherming aan het doel en het effect van opkoopbescherming in 'sHertogenbosch te bepalen, is er een evaluatie uitgevoerd (bijlage 3). Deze raadsinformatiebrief vat de uitkomsten van die evaluatie samen en gaat beknopt in op de beleidskeuzes en verbeterslagen die we op basis van de evaluatie maken. Ook vormt deze raadsinformatiebrief ook een reactie op de motie ‘meer woningen onder opkoopbescherming laten vallen’.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Beoogd doel Het doel van deze raadsinformatiebrief is om het effect van de genomen beleidsmaatregel (opkoopbescherming) in kaart te brengen en te evalueren of continuering, aanscherping en/of uitbreiding van het instrument wenselijk is.

Relevante besluitgeschiedenis Voor de invoering van de opkoopbescherming is het volgende raadsvoorstel aangenomen: - Raadsbesluit ‘Verbeteren slaagkansen van starters en middeninkomens op de koopwoningmarkt met de opkoopbescherming’. https://s-hertogenbosch.raadsinformatie.nl/document/11472288/1#search=%22raadsbesluit %20opkoopbescherming%22 Het instrument opkoopbescherming is geregeld maakt onderdeel uit van de huisvestingsverordening: - Huisvestingsverordening ‘s-Hertogenbosch 2021, tweede wijziging. Huisvestingsverordening ’sHertogenbosch 2021, tweede wijziging | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl) Bij de vaststelling van de opkoopbescherming is tevens een tweetal moties aangenomen:

-

De motie ‘Opkoopbescherming niet bedoeld voor sociale woonconcepten’; https://shertogenbosch.raadsinformatie.nl/modules/6/Moties%20en%20Amendementen/ www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

-

760426 De motie ‘meer woningen onder de opkoopbescherming laten vallen’. https://shertogenbosch.raadsinformatie.nl/modules/6/Moties%20en%20Amendementen/ 760426

De eerste motie heeft het karakter van een ambtsinstructie en geeft concreet richting aan de toepassing van de regeling door het college. Het college heeft in haar brief van 5 juli 2022 in reactie op deze motie uitgesproken in voorkomende gevallen de hardheidsclausule toe te passen op sociaalmaatschappelijke woonvormen. De motie is daarmee afgedaan. De tweede motie is meer beleidsmatig van aard. Zoals in de reactie van het college van 5 juli 2022 aangegeven, maakt de reactie op de vraag om het toepassingsbereik van de regeling uit te breiden deel uit van deze evaluatie. Inhoud Het doel van de op 1 juli 2022 ingevoerde opkoopbescherming is het beschermen van de goedkope en middeldure koopwoningvoorraad om starters en middeninkomens meer kansen te bieden op de koopwoningmarkt. Zoals valt te lezen in de evaluatie lijkt, op basis van zowel landelijke als lokale data, opkoopbescherming een bijdrage te leveren aan deze doelstelling. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Daarbij moet worden aangetekend dat de evaluatie slechts betrekking heeft op een periode van 1,5 jaar. Dit is een vrij korte periode om al te spreken over duidelijk zichtbare trends. Ook zijn er andere factoren die invloed hebben op het investeringsklimaat en de positie van starters en middeninkomens op de koopwoningmarkt. De constateringen uit de evaluatie kunnen daardoor ook niet een-op-een worden toegeschreven aan het effect van de invoering van opkoopbescherming. Desalniettemin lijkt het erop dat opkoopbescherming bijdraagt aan het gewenste effect en het zinvol is om dit instrument te behouden. Uitbreiding van het instrument is op dit moment niet zinvol, omdat het aantal buy-to-let aankopen van woningen boven de prijsgrens van de opkoopbescherming al sterk is teruggelopen. Landelijk beleid en macro-economische ontwikkelingen hebben er dus al voor gezorgd dat het gewenste effect voor woningen in het hogere prijssegment optreedt.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Vervolg De uitkomsten van de evaluatie leiden ons tot de conclusie om: ● ● ●

Het instrument opkoopbescherming ongewijzigd voort te zetten; Niet meer woningen onder de opkoopbescherming laten vallen omdat het instrument reeds bijdraagt aan de doelstelling en om te voorkomen dat de middenhuur verder onder druk komt te staan; Begin 2026 een nieuwe evaluatie uit te voeren.

Daarnaast maken we op basis van de evaluatie de volgende verbeterslagen: ● ●

Eenduidigere informatievoorziening en beantwoording van vragen omtrent opkoopbescherming; De positie van middenhuur onder de aandacht houden en blijven inzetten op meer kansen voor middeninkomens.

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1.

…

Registratienummer Raadsvergadering Portefeuillehouder Sector/Afdeling Inlichtingen

16400668 P. Slikker /SO/WGZ Droste d.droste@s-hertogenbosch.nl

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie-adres: Postbus 12345 5200 GZ ’s-Hertogenbosch KvK nr 17278704