Raadsvoorstel Vaststelling wijziging omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22d Kleinschalige bedrijfsunits, opslag- en garageboxen’

Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering

079619307397 7 juli 2026

Onderwerp

Vaststelling wijziging omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22d Kleinschalige bedrijfsunits, opslag- en garageboxen’ Wij willen oneigenlijk gebruik van bedrijfskavels door kleinschalige bedrijfs- en opslagunits uitsluiten via een wijziging van het omgevingsplan. Bedrijfskavels blijven daardoor behouden voor bedrijfsfuncties waarvoor deze kavels bedoeld zijn.

Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1. de wijzing omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22d Kleinschalige bedrijfsunits, opslag- en garageboxen’ met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002005-1401, vast te stellen. www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Bevoegdheid raad Op grond van artikel 2.4 Omgevingswet stelt de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente één omgevingsplan vast waarin regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen. Uw raad is dan ook het bevoegd gezag om een wijziging van het omgevingsplan vast te stellen. Aanleiding en doel Aanleiding De afgelopen jaren is er een (landelijke) trend ontstaan dat steeds meer bedrijfskavels op bedrijventerreinen worden gebruikt voor de ontwikkeling van (kleinschalige) bedrijfsunits, opslag- en garageboxen. Om dit ongewenste gebruik van bedrijfskavels op bedrijventerreinen tegen te gaan, is een wijziging van het omgevingsplan nodig. In september 2024 hebben wij al een voorbereidingsbesluit genomen om dit onwenselijke gebruik te voorkomen. Een voorbereidingsbesluit heeft echter maar een tijdelijke geldigheidsduur. Om de regels te laten voortduren dient het omgevingsplan gewijzigd te worden. Dit voorstel voorziet hierin. Doel Wij willen dat bedrijfskavels op bedrijventerreinen beschikbaar blijven voor (grotere) bedrijven in een hogere milieucategorie, waarvoor deze bedrijfskavels zijn bedoeld. Wij willen voorkomen dat zich hier kleine bedrijfsunits, opslag- en/of garageboxen vestigen.

De afgelopen tijd is er sprake geweest van een flinke toename van aanvragen omgevingsvergunningen voor de bouw van bedrijfsverzamelgebouwen met kleine bedrijfsunits en opslaggebouwen op bedrijventerreinen. De regels van de bestemmingsplannen (nu onderdeel van het geldende omgevingsplan) sluiten deze ontwikkelingen niet direct uit. Deze toename van bedrijfsverzamelgebouwen met kleinere bedrijfsunits en opslaggebouwen heeft een ongewenst effect op de beschikbaarheid van (grootschalige) bedrijfskavels voor bedrijfsfuncties met (een

2

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

hoge) milieuhinder waarvoor de bedrijventerreinen bedoeld zijn. Om dit ongewenste effect tegen te gaan, hebben wij eerder een voorbereidingsbesluit (ter voorbereiding op deze wijziging van het omgevingsplan) genomen om het oneigenlijk gebruik te voorkomen. Via deze wijziging van het omgevingsplan worden de tijdelijke regels van het voorbereidingsbesluit omgezet naar een definitieve regeling. Dit betreft een verbod om op bedrijventerreinen zonder omgevingsvergunning nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen met één of meerdere bedrijfsunits kleiner dan 500m2 of nieuwe opslag- en/of garageboxen te realiseren. Voor het wijzigen van het omgevingsplan wordt gebruik gemaakt van het instrument TAM-omgevingsplanwijziging. De rijksoverheid heeft geregeld dat in een overgangsperiode na de inwerkingtreding van de Omgevingswet gewerkt kan worden met Tijdelijk Alternatieve Maatregelen (TAM). Dit was een tijdelijk vangnet omdat nog geen gebruik kon worden gemaakt maken van delen van het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Van deze mogelijkheid van TAM kan gebruik worden gemaakt, indien uiterlijk 31 december 2025 een ontwerp-wijziging van het omgevingsplan ter inzage is gelegd. Het ontwerp voor deze wijziging heeft vanaf 15 december 2025 ter inzage gelegen, waarmee aan deze voorwaarde is voldaan. Relevante besluitgeschiedenis   

Raadsinformatiebrief ontwerp wijziging omgevingsplan '‘TAM Omgevingsplan hoofdstuk 22d Kleinschalige bedrijfsunits, opslag- en garageboxen', 9 december 2025, reg.nr. 079618681290 Collegebesluit Wijzigen TAM-voorbereidingsbesluit (kleinschalige) bedrijfsunits, opslag- en garageboxen, 21 januari 2025, reg.nr. 17315789. Collegebesluit TAM-voorbereidingsbesluit (kleinschalige) bedrijfsunits, opslag- en garageboxen, 10 september 2024, reg.nr. 16746199.

3

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Argumentatie voorgestelde politieke keuzes 1.

De wijziging van het omgevingsplan voldoet aan de eisen van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het voorkomt dat bedrijfskavels op bedrijventerreinen worden gebruikt voor de ontwikkeling van (kleinschalige) bedrijfsunits, opslag- en garageboxen. 

Ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen met kleine bedrijfsunits en/of opslagruimten op bedrijventerreinen gaat ten koste van de vestigingsmogelijkheden van bedrijven met een (hoge) milieuhinder. Er is sprake van een grote krapte op de markt voor bedrijventerreinen. Ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen wordt steeds lastiger, de leegstand in bestaande bedrijfsruimtes is historisch laag en bestaande terreinen staan onder transformatiedruk. Dit terwijl transities als energie en circulaire economie om meer ruimte vragen, juist ook ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie. Zorgvuldigheid en weloverwogen keuzes bij invulling van bedrijfskavels is om die reden absoluut noodzakelijk. Belangrijk hierbij is het beschikbaar houden van milieuruimte op bestaande bedrijventerreinen, die gezien de krapte steeds schaarser wordt.



Realisering van bedrijfsverzamelgebouwen met kleine bedrijfsunits en opslagunits op bedrijventerreinen vergroot de kans op gebruik in strijd met het omgevingsplan. Bedrijventerreinen zijn bestemd en bedoeld voor bedrijfsactiviteiten. De realisatie van veel kleinere (bedrijfs)units op bedrijventerreinen vergoot de kans dat bedrijfskavels, bewust dan wel onbewust, in strijd met de bedrijfsbestemming worden gebruikt. Te denken valt bijvoorbeeld aan opslag door particulieren of illegale activiteiten (zoals criminaliteit en ondermijning). Toezicht en handhaving hierop is lastig en vraagt veel capaciteit. Het zoveel mogelijk voorkomen van dit strijdig gebruik is daarom belangrijk.

4

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704



De markt voor kleinschalige bedrijfsruimte raakt verzadigd. Verdere toename van het aanbod van dit type bedrijfsvastgoed zal zorgen voor overaanbod en mogelijk leegstand en verloedering op langere termijn. De toename van het aandeel bedrijfsunits tot 500m2 in de afgelopen vijf jaar is aanzienlijk groter dan de toename van de doelgroep voor dit type bedrijfsruimte (kleine bedrijven tot 5 werknemers). Het aanbod groeit dus een stuk harder dan de vraag. Als de ontwikkelingen in dit tempo blijven doorgaan dreigt juist een overschot. Het meest recente NVM business marktrapport, alsmede een lokale marktconsultatie bij bedrijfsmakelaars uit de regio, bevestigen ook dat de markt voor dit type bedrijfsruimte verzadigd raakt.



Kleine bedrijfsunits en opslagunits zijn prima in te passen op andere locaties in het stedelijk gebied dan op bedrijventerreinen. Hoewel kleine bedrijfs- en opslagunits op bedrijventerreinen onwenselijk zijn, omdat het de ruimte inneemt die bedoeld is voor bedrijven met een hogere milieucategorie, is er wel een duidelijke behoefte aan deze units. Deze behoefte kan verklaard worden door de groei van het aantal zzp’ers en door de toenemende behoefte aan opslagruimte door particulieren. Zoals hierboven beschreven is de markt voor dit type vastgoed verzadigd aan het raken, waardoor toevoegen van nog meer aanbod op korte termijn niet nodig is. Er zijn momenteel voldoende bestaande voorzieningen die in deze vraag voorzien. Bovendien ontwikkelen we onder andere op Empel-Zuid, de Groote Vliet en Grote Elst ook (kleinere) kavels voor MKBbedrijven waarmee we de doorstroom vanuit kleinschalige units bevorderen. In het bedrijventerreinbeleid (en de uitwerking van de Omgevingsvisie) zal gekeken worden naar de uitwerking van gemengde woonwerkgebieden en het creëren van ruimte voor economische functies in de wijk, zodat voor eventuele toekomstige ontwikkelingen van kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen, units en garage-/opslagboxen alternatieve locaties geboden kunnen worden.

5

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Risico’s en risicobeheersing Er zijn geen risico’s verbonden aan deze wijziging van het omgevingsplan. Financiën Dit TAM-omgevingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk en kostenverhaal is dan ook niet aan de orde. Geconcludeerd kan worden dat het plan financieel uitvoerbaar is. Duurzaamheid De wijziging van het omgevingsplan heeft tot doel de bedrijfskavels beschikbaar te houden voor (grotere) bedrijven in hogere milieucategorieën, waarvoor deze bedrijfskavels zijn bedoeld. Dat draagt bij aan duurzaam ruimtegebruik en zorgt voor betere beschikbaarheid van ruimte op bedrijventerreinen die nodig is voor de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie. Participatie en communicatie Omgevingsdialoog Op grond van artikel 10.2 lid 2 Omgevingsbesluit moet bij het vaststellen/wijzigen van een Omgevingsplan worden aangegeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn. In het kader van deze wijzing van het omgevingsplan zijn gesprekken gevoerd met VNO-NCW 's-Hertogenbosch, die de belangen behartigt van het bedrijfsleven in ’s-Hertogenbosch en met bedrijfsmakelaars uit de regio via het Makelaarsoverleg. Uit deze gesprekken bleek dat men over het algemeen positief staat tegenover de voorgestelde wijziging.

Wel is vanuit VNO-NCW gevraagd om nog te kijken naar de te hanteren

6

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

begrenzing van de maatvoering van kleinschaligheid (eventueel lager dan 500m2) en naar eventueel een quotering per terrein in verband met de geografische spreiding. Dit laatstgenoemde wordt ook aangedragen vanuit het Makelaarsoverleg, maar in dat overleg wordt juist geadviseerd om vast te houden aan een maat van minimaal 500m 2. In de wijziging van het omgevingsplan is mede daarom gekozen voor een verbod gekoppeld aan een omgevingsvergunning (in plaats van een algeheel verbod). Dat geeft, indien gewenst, op beide onderdelen enige flexibiliteit. Naast deze gesprekken is in september 2024 een inloopsessie georganiseerd, die voor iedereen toegankelijk was met de mogelijkheid om op het voornemen tot wijziging te reageren. De interesse in deze inloopsessie was laag. Er was slechts één aanwezige, een vertegenwoordiger van de eigenaar van één van de percelen van woonboulevard De Herven. Deze vroeg zich af of de wijziging wel van toepassing moest zijn op de woonboulevard, gelet op de detailhandelsfunctie van deze locatie. Gelet op deze terechte opmerking, is in de wijziging de woonboulevard niet opgenomen binnen het plangebied. Ontwerp wijziging omgevingsplan De ontwerp wijziging van het omgevingsplan heeft met ingang van 15 december 2025 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Iedereen kon tijdens deze termijn schriftelijk of mondeling een zienswijze indienen.

Er zijn geen zienswijzen ingediend. Vervolgprocedure Nadat uw raad de wijziging omgevingsplan heeft vastgesteld, leggen wij het plan gedurende zes weken ter inzage. Tijdens deze termijn is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Hoogachtend,

7

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,

De burgemeester,

drs. B. van der Ploeg

drs. J.M.L.N. Mikkers

Bijlagen 1. 2.

Wijziging omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d kleinschalige bedrijfsunits, opslag- en garageboxen’ (motivering en regels). Wijziging omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d kleinschalige bedrijfsunits, opslag- en garageboxen’ (verbeelding). Registratienummer Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen

079619307397 R.J.J. Geers Omgeving: 23 juni 2026 SO/ROS ACHM Habraken t.habraken@s-hertogenbosch.nl 06-22332283

8

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

Besluit van de raad Registratienummer 079619307397 Raadsvergadering 7 juli 2026 Onderwerp

Vaststelling wijziging omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22d Kleinschalige bedrijfsunits, opslag- en garageboxen’

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van het college van 2 juni 2026 besluit: 1. De wijzing omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22d Kleinschalige bedrijfsunits, opslag- en garageboxen’ met IMRO-code NL.IMRO.0796.0002005-1401, vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van 7 juli 2026, De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,

De voorzitter,

9

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704

ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 08-07-2026

drs. W.G. Amesz

drs. J.M.L.N. Mikkers

10

www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704