Raadsvoorstel Vaststellen grondexploitatie fase 1 De Vliert
Tekst van het document
Raadsvoorstel Registratienummer Raadsvergadering
079619165733 7 juli 2026
Onderwerp
Raadsvoorstel vaststellen grondexploitatie fase 1 De Vliert We willen in De Vliert een aantrekkelijke groene woonwijk met een groot aandeel betaalbare woningen realiseren, waar gezondheid en elkaar ontmoeten centraal staan. Een hoogstedelijk gebied. Met het vaststellen van de grondexploitatie geeft u autorisatie tot het doen van uitgaven, om daarmee de voortgang in de uitvoering van fase 1 van De Vliert te borgen. Door de grondexploitatie nu vast te stellen kunnen de eerste fysieke voorbereidende werkzaamheden rond de zomer starten.
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
Voorgesteld besluit Het college van Burgemeester en Wethouders stelt de gemeenteraad voor het volgende te besluiten: 1.
De grondexploitatie voor de gebiedsontwikkeling fase 1 De Vliert vast te stellen.
Bevoegdheid raad De bevoegdheid tot het openen en vaststellen van de grondexploitatie en de bijbehorende grondexploitatiebegroting berust bij de gemeenteraad, aangezien dit direct samenhangt met het budgetrecht (art. 189 Gemeentewet) en de financiële kaders zoals voorgeschreven in het BBV. Aanleiding en doel Aanleiding Het Ontwikkelkader De Vliert fase 1 is in mei 2025 door uw raad vastgesteld. Voor deze gebiedsontwikkeling moet een grondexploitatie (grex) worden geopend. Dit is urgent gezien de benodigde voortgang van de woningbouw en de hiervoor reeds gesloten contracten met derden. Onder andere gaan we starten met de eerste voorbereidende werkzaamheden om de te ontwikkelen plandelen bouwrijp te maken, wat pas kan na vaststelling van de grex.
2
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
Om het benodigde tempo te kunnen maken met de woningbouw (waarbij ook de deadlines die gekoppeld zijn aan de toegekende rijksbijdrage een rol spelen) heeft uw raad bij het vaststellen van het Ontwikkelkader De Vliert fase 1 het College het mandaat gegeven voor de verdere gebiedsontwikkeling. Daarbij is toegezegd dat wanneer de nog te openen grex niet sluitend mocht zijn, dan wel in geval de realisatie van het Parkeerhuis tot een onrendabele investering leidt die niet binnen de grondexploitatie kan worden opgevangen, hiertoe een separaat raadvoorstel aan uw raad wordt voorgelegd. De grondexploitatie blijkt sluitend. Ten aanzien van de investering van het Parkeerhuis wordt separate besluitvorming aan u voorgelegd in het kader van het Parkeerplan (voor de totale parkeerexploitatie van de gemeente), of waar mogelijk sneller. Er ligt nog een opgave op mobiliteit waarvoor het van belang is met een voorstel te komen die nader gewogen kan worden door de gemeenteraad. Uitgangspunt in de grex is dat deze een bijdrage levert aan de investering van Parkeerhuis De Vliert met de reeds ontvangen Specifieke uitkering woningbouw op korte termijn (ter hoogte van € 10,7 miljoen). Hiermee is reeds (grofweg) de helft van de investering in het Parkeerhuis gedekt. Het realiseren van de parkeeroplossing zelf maakt nu geen onderdeel uit van de te openen grex.
Essentieel voor de projectvoortgang van De Vliert is de voortgang van de realisatie van Parkeerhuis De Vliert, om zodanig tijdig te kunnen voorzien in voldoende parkeerplekken voor het projectgebied en ter vervanging van het op te heffen huidige transferium. In de huidige planning gaan we ervan uit dat besluitvorming over het Parkeerplan en Parkeerhuis De Vliert plaatsheeft in Q1 2027. Vanwege de woningbouwopgave en de inzet van rijksmiddelen is snelheid noodzakelijk. Voor de benodigde voortgang van de woningbouw binnen de gebiedsontwikkeling De Vliert, kan de grondexploitatie na vaststelling door uw raad worden geopend, waarmee de verdere voorbereidingen kunnen worden vervolgd en de
3
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
benodigde investeringen kunnen worden gedaan. Met een tijdige vaststelling van de grondexploitatie wordt vertraging van de woningbouwproductie vanuit ontbrekende financiële dekking voorkomen.
Doel Met dit voorgestelde raadsbesluit kan de grondexploitatie worden geopend en kunnen de voor de gebiedsontwikkeling benodigde investeringen worden gedaan en voorbereidingen worden getroffen. Het openen van de grondexploitatie voor deze integrale gebiedsontwikkeling is een belangrijk ijkpunt, omdat we daarmee de benodigde voorbereidingen voor de gebiedsontwikkeling kunnen voortzetten. Ook gaan we de investeringen doen die nodig zijn voor het ontwikkelen van het gebied, zoals het bouwrijp maken van de eerste bouwkavels. Relevante besluitgeschiedenis
Raadsbesluit vaststellen Ontwikkelkader de Vliert fase 1 (ref nr: 17682111, 7 mei 2025) Raadsinformatiebrief open uitvraag kiosk in het Vliertpark (ref.nr: 18992377, 24 februari 2026) De slotalinea bevat de vooraankondiging van onderhavig raadsvoorstel. Raadsinformatiebrief Parkeerplan fase 1: mogelijke scenario’s op basis van beleidskaders, data en participatie (ref. Nr.18520570, 16 december 2025) Gaat in op mogelijke scenario's voor de uitwerking van het Parkeerplan en schetst het proces voor het vervolg. Relevant voor dit besluit omdat hierin integrale keuzes voor de stadsbrede parkeerexploitatie gemaakt kunnen worden waarin ook de exploitatie van Parkeerhuis De Vliert een plek krijgt.
4
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
Daarnaast wijzen wij op de wethoudersbrief uit 2025: Wethoudersbrief parkeren ontwikkelkader De Vliert (ref.nr: 079617682111, 29 april 2025) Deze betreft een toelichting op hoe het parkeren onderdeel is van het Ontwikkelkader voor De Vliert fase 1 Argumentatie voorgestelde politieke keuzes 1. Na de vaststelling van de grondexploitatie kunnen we verder met de gebiedsontwikkeling We willen voortvarend aan de slag met de gebiedsontwikkeling. Door de grondexploitatie nu vast te stellen, kunnen de eerste fysieke voorbereidende werkzaamheden rond de zomer starten. Voor gebiedsontwikkelingen is het gebruikelijk dat de grondexploitatie wordt geopend door een besluit in de gemeenteraad. Voor de benodigde voortgang van de woningbouw binnen de gebiedsontwikkeling De Vliert, kan de (separate) grondexploitatie na vaststelling door uw raad worden geopend. Om vertraging in de woningbouwopgave te voorkomen kunnen we voor het vaststellen van de grex niet wachten op de reguliere P&C cyclus, maar leggen we nu een afzonderlijk voorstel voor. Met het vaststellen van de grondexploitatie geeft u autorisatie tot het doen van uitgaven, om daarmee de continuïteit in de uitvoering van fase 1 van De Vliert te borgen. Risico’s en risicobeheersing 1. Algemene risico's grondexploitaties Zoals gebruikelijk voor gemeentelijke grondexploitaties wordt het ‘reguliere risico’ voor elke grex gekwantificeerd.
Voor de totale gebiedsexploitatie de Vliert is dit bedrag gekwantificeerd op € 5,4 miljoen (zie bijlage 1). Bij het bepalen van het weerstandvermogen van het grondbedrijf (zie Paragraaf Grondbeleid bij de Jaarrekening 2025/FPG 2026), onderdeel ‘weerstandscapaciteit') is deze component meegenomen en is hierin dus reeds voorzien.
5
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
Net als in andere gebiedsontwikkelingen vormen stikstof en netcongestie ook hier nog een potentieel risico voor de voortgang, dat zich echter lastig laat kwantificeren. Specifiek speelt voor de Vliert nog dat de specifieke uitkering woningbouw korte termijn kan worden ingetrokken als we niet aan de subsidievoorwaarden zouden voldoen. Met risicomanagement hebben en houden we deze factoren in beeld en wordt indien nodig gerichte actie ingezet om hierop bij te sturen. 2. Specifieke projectrisico's Naast de voornoemde algemene risico's, voorzien we voor de Vliert nog de volgende projectrisico's: - Niet tijdig kunnen verwerven op een minnelijke manier van de benodigde gronden. Hiertoe zijn de gesprekken met grondeigenaren al in een vroegtijdig stadium gestart. Ook het instrument van onteigening kan indien nodig worden ingezet. Niet tijdig kunnen beschikken en afkopen van het opstalrecht van het voormalige Bastionhotel. Ook hiervoor lopen de gesprekken met de eigenaar en is uiteindelijk onteigening mogelijk. 3. Specifieke uitkering woningbouw korte termijn en voorwaarden Zoals eerder gemeld hebben we voor het project De Vliert een zogenaamde Specifieke uitkering woningbouw korte termijn (SPUK) gekregen van afgerond € 13,7 miljoen voor het Parkeerhuis en LV-onderdoorgang.
De subsidievoorwaarden die hieraan gekoppeld zijn kunnen we als volgt samenvatten: Start bouw Parkeerhuis danwel LV-onderdoorgang in 2027 en oplevering (van beide maatregelen) uiterlijk 2035. Recent heeft het ministerie aangegeven dat deadline van start bouw geldt voor het pakket aan maatregelen, en dus niet voor iedere maatregel afzonderlijk; Minimaal realiseren van 1.000 woningen waarvan 50% betaalbaar; Start bouw eerste woningen in 2027 en start bouw 1000e woning in 2030. Als we niet voldoen aan deze voorwaarden bestaat het risico van (gedeeltelijke) terugbetaling van deze rijksbijdrage.
6
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
4. Parkeerexploitatie De parkeerexploitatie en de grondexploitatie zijn financieel van elkaar gescheiden. Met de gekozen opzet werkt een tekort in de parkeerexploitatie niet door in de grondexploitatie. Zolang expliciet wordt vastgehouden aan deze scheiding en tekorten buiten de grondexploitatie worden opgevangen, vormt de parkeerexploitatie geen risico voor de grondexploitatie. Wel speelt tijdens de bouw een faseringsrisico: het Parkeerhuis genereert minder opbrengsten als de gebiedsontwikkeling vertraagt, dan loopt de parkeerexploitatie tijdelijk extra inkomsten mis. Ook dit is primair een exploitatierisico en raakt de grex niet direct. We werken binnen een strakke planning ernaartoe om tijdig het Parkeerplan en voorstel Parkeerhuis De Vliert richting uw raad te brengen. Daarmee willen we voorkomen dat er vertraging ontstaat in woningbouwprojecten met als gevolg een financieel effect op de grex. Financiën De grondexploitatie is sluitend. Voor de financiële opzet van de grex wordt verwezen naar bijlage 1. In het raadsvoorstel voor de vaststelling van het Ontwikkelkader De Vliert fase 1 is gesteld dat er een grondexploitatie wordt geopend voor deze gebiedsontwikkeling. Inmiddels zijn met het vaststellen van het Ontwikkelkader voor fase 1 de relevante kaders duidelijk en zijn diverse kosten- en opbrengstramingen opgesteld.
Op basis daarvan is de grex opgesteld, die resulteert in een sluitend exploitatieresultaat. Dit betekent dat de stevige ambities die in het Ontwikkelkader zijn vastgelegd, zowel ten aanzien van het programma (70% betaalbaar, grotendeels in gestapelde bouw), de stedelijke voorziening van een gebouwd Parkeerhuis die onder andere de functie van het bestaande transferium overneemt (en waaraan de grex een bijdrage levert via de reeds ontvangen SPUK rijksgelden), de LV-onderdoorgang als interwijkverbinding, de kwaliteit van de openbare ruimte
7
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
(aanleg van de foyer, realisatie van het Vliertpark en de kwaliteitsimpuls bij de Stadionlaan), alsmede de beeldkwaliteits- en duurzaamheidseisen, allemaal financieel haalbaar blijken. Voor een overzicht en toelichting van de grex en de hierin opgenomen componenten, verwijzen wij u naar bijgevoegde bijlage 1 “Toelichting grondexploitatie De Vliert fase 1”. Onderstaand volstaan we met een korte toelichting op hoofdlijnen. De grex voor fase 1 van De Vliert kent in beginsel een opbouw uit 4 hoofdbestanddelen: 1. De integrale grex van het ontwikkelgebied De Vliert fase 1 Voor fase 1 (circa 1.450 tot 1.500 woningen) zijn alle kosten en opbrengsten in beeld gebracht. Het door uw raad vastgestelde Ontwikkelkader ligt hieraan ten grondslag. De totale investeringskosten komen uit op een bedrag van circa € 63,0 miljoen. De totale opbrengsten en bijdragen komen gezamenlijk eveneens uit op een bedrag van € 63,0 miljoen, waarmee de totale investeringskosten voor de gebiedsontwikkeling kunnen worden afgedekt. 2. Het kostenverhaalsproject Hervensebaan 1 (Carré du Bois) Als eigenaar van de gronden neemt particuliere ontwikkelaar ABB Vastgoed de realisatie van circa 300 huurwoningen, waarvan circa 75% in de sociale huursfeer, voor haar rekening.
Op basis van een gesloten intentieovereenkomst en nog te sluiten anterieure overeenkomst worden de door de gemeente te maken kosten (met name planvorming en toetsing) op deze initiatiefnemer verhaald. In deze anterieure overeenkomst wordt ook een afdracht aan het fonds bovenwijkse voorzieningen opgenomen. 3. Het Parkeerhuis Het Parkeerhuis is een gebouwde, meerlaagse voorziening in de oksel van de Stadionlaan en Victorialaan. Het biedt met circa 750 parkeerplaatsen ruimte aan verschillende doelgroepen van parkeerders: als transferium voor bezoekers aan de binnenstad, voor een deel van de bewoners van het Vliertpark en voor alle bezoekers
8
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
voor de woningen ten zuiden van het spoor. Hier is bovendien ruimte voor aanbod van deelmobiliteit, zoals elektrische auto’s, e-bikes of e-scooters. Primair betreft het realiseren van het Parkeerhuis een opstalexploitatie (opex). Een dergelijke exploitatie bevindt zich buiten de sfeer van de grex. De verbinding tussen de opstalexploitatie en de grex ligt in de grondwaarde (in dit geval zijnde nul) en de bijdrage uit de specifieke uitkering woningbouw op korte termijnbijdrage welke in de grex is opgenomen. Beide zijn een gegeven in de grex. Tevens wordt de planvoorbereiding vanuit de grex voorgefinancierd en te zijner tijd ten laste gebracht van de parkeerexploitatie. Ook dit is als zodanig opgenomen in de grex. 4. De LV-onderdoorgang In het plan is een nieuwe interwijk-verbinding onder het spoor door, voor fietsers en voetgangers opgenomen. Om deze verbinding door te kunnen trekken van de spooronderdoorgang tot de Hervensebaan moeten we aan de noordzijde van het spoor gronden verwerven. Hierover hebben we intensieve gesprekken gevoerd met de beide scholen. Op basis daarvan is geconstateerd dat het doortrekken van de LV-route tussen beide scholen door geen begaanbare weg is. We beraden ons momenteel over de mogelijkheden voor het realiseren van deze interwijkverbinding elders in of nabij het plangebied, zodat we de SPUK-middelen alsnog hiervoor kunnen inzetten.
We houden er rekening mee dat wanneer de onderdoorgang niet gerealiseerd kan worden, we de hiervoor beschikbaar gestelde rijksmiddelen zullen moeten terugbetalen.
Duurzaamheid Ten aanzien van duurzaamheid verwezen naar het recent vastgestelde Ontwikkelkader de Vliert fase 1, waarin is opgenomen dat we de Milieuprestatienorm Gebouwen (MPG) als instrument hanteren en daarbij inzetten op een betere score dan het wettelijk kader. Ook zetten we in op een collectief systeem van grootschalige warmtekoude-opslag (WKO) per deelgebied en een materialenpaspoort om circulariteit te bevorderen. Uw raad heeft aanvullend hierop 2 moties aangenomen ten aanzien van enerzijds het opnemen van
9
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
duurzaam bouwen in de gunningscriteria bij aanbestedingen en anderzijds het stimuleren van dubbelgebruik van daken (bijvoorbeeld voor energieopwekking). Duurzaamheid is hiermee een belangrijk thema in de ontwikkeling van De Vliert fase 1. Participatie en communicatie Ten aanzien van participatie en communicatie wordt verwezen naar het recent vastgestelde Ontwikkelkader de Vliert fase 1 waarop reeds uitvoerig is ingegaan op de wijze van participatie en communicatie.
Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van ‘s-Hertogenbosch, De gemeentesecretaris,
De burgemeester,
drs. B. van der Ploeg
drs. J.M.L.N. Mikkers
Bijlagen 1. Toelichting grondexploitatie De Vliert fase 1
10
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
Registratienummer Portefeuillehouder Commissie Sector/Afdeling Inlichtingen
079619165733 M. Craste Omgeving: 23 juni 2026 SO/PP MA Pullens / R Beckers m.pullens@s-hertogenbosch.nl / r.beckers@s-hertogenbosch.nl 06-27119396 / 06-11014362
11
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
Besluit van de raad Registratienummer 079619165733 Raadsvergadering 7 juli 2026 Onderwerp
Raadsvoorstel vaststellen grondexploitatie fase 1 De Vliert
De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, gezien het voorstel van het college d.d. 9 juni 2026 besluit: 1.
De grondexploitatie voor de gebiedsontwikkeling fase 1 De Vliert vast te stellen.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch van datum 7 juli 2026, De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch, De Griffier,
De voorzitter,
12
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704
ValidSigned door drs. W.G. Amesz op 08-07-2026
drs. W.G. Amesz
drs. J.M.L.N. Mikkers
13
www.s-hertogenbosch.nl Correspondentie adres: Postbus 12345 5200 GZ ‘s-Hertogenbosch KvK nr 17278704