onderbouwing toepassing opkoopbescherming (1)

Onderbouwing Huisvestingsverordening Toepassing opkoopbescherming 2026

Stadsontwikkeling – Wonen 21 november 2025

Pagina 1 van 32

Inhoud 1. Samenvatting...........................................................................................................................................3 2. Aanleiding................................................................................................................................................5 3. Wat is opkoopbescherming?...................................................................................................................6 4. Waarom opkoopbescherming nodig blijft in ’s-Hertogenbosch?.............................................................7 5. Is opkoopbescherming passend en proportioneel?.................................................................................9 6. Beleidsinstrumenten: hoe beschermen we betaalbare woningen?.......................................................11 7.

Onderbouwing schaarste.......................................................................................................................13 7.1 Landelijke ontwikkelingen...................................................................................................................13 7.2 Samenstelling en ontwikkeling van de woningvoorraad......................................................................16 7.3 Dynamiek in de huursector: groei en verschuiving..............................................................................17 7.4 Ruimtelijke spreiding van particuliere huur.........................................................................................18 7.5 De WOZ-waarde als toetssteen...........................................................................................................21 7.6 Buy-t-let-effecten en verschuiving koop naar huur.............................................................................25 7.7 Schaarste in het betaalbare koopsegment..........................................................................................26 8. Afbakening toepassingsbereik werkingsgebied.....................................................................................27 9. Uitzonderingen......................................................................................................................................29 10.

Communicatie......................................................................................................................................31 11. Conclusie en aanbeveling....................................................................................................................32

Pagina 2 van 32

1. Samenvatting Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten een regeling voor opkoopbescherming invoeren. Hiermee is het verboden om zonder vergunning een nieuw aangekochte betaalbare koopwoning binnen vier jaar na aankoop te verhuren. De gemeente ’s-Hertogenbosch past deze regeling sinds 1 juli 2022 toe om het schaarse betaalbare koopsegment te beschermen tegen opkoop door beleggers die woningen verhuren tegen hoge prijzen. Zo willen we de kansen voor starters en huishoudens met een middeninkomen op de koopmarkt vergroten en de zelfbewoning versterken. De druk op de woningmarkt in ’s-Hertogenbosch blijft groot. Het aantal betaalbare koopwoningen neemt verder af, terwijl de prijzen blijven stijgen. In 2025 bedraagt de gemiddelde transactieprijs € 537.900. Slechts 4,5% van de verkochte woningen is nog bereikbaar voor een modaal inkomen (€ 46.500). Het aantal te koop staande woningen onder de betaalbaarheidsgrens van € 405.000 is beperkt: in oktober 2025 stonden slechts 189 woningen te koop in dit segment (bron: Funda). Tegelijkertijd is het aandeel overige huurwoningen in bezit van commerciële verhuurders en particuliere huurders gestegen. In vier jaar tijd nam het aandeel overige huurwoningen toe van 8,4% naar 9,3% van de woningvoorraad — een groei van ruim 10%. Vooral in de Binnenstad en West is het aandeel beleggerswoningen hoog (tot 25% in de Binnenstad).

In vergelijkbare steden is het aandeel overige huurwoningen als volgt: Amersfoort 12,8%, Breda 17,2%, Eindhoven 19,9%, Tilburg 18,9% (bron: opendata CBS). De gemeente telt per 1 januari 2025 76.847 woningen, waarvan 57,5% koop en 42,5% huur. In het betaalbare segment is de voorraad koopwoningen sterk afgenomen:  In 2021: 12.733 koopwoningen tot € 260.000 WOZ (30% van de koopvoorraad).  In 2025: 7.148 koopwoningen tot € 332.000 WOZ1 (16,2% van de koopvoorraad). Het aanbod aan betaalbare koopwoningen is dus met bijna de helft gedaald. Het aanbod aan betaalbare koopwoningen is dus met bijna de helft gedaald. Deze daling, samen met de toename van particuliere verhuur, maakt voortzetting van de opkoopbescherming noodzakelijk. De WOZ-waardegrens wordt in 2025 geactualiseerd naar € 332.000 (peildatum 1-1-2024). Deze grens sluit aan op de betaalbaarheidsgrens (€ 405.000) en weerspiegelt de actuele verhouding tussen WOZwaarde en marktprijs. Zo blijft de regeling juridisch proportioneel en lokaal verdedigbaar. De opkoopbescherming geldt gemeentebreed, omdat schaarste en opkoop door beleggers in alle wijken voorkomen en omdat een uniforme toepassing verschuivingseffecten voorkomt. De regeling maakt geen onderscheid naar woningtype: het betreft vooral appartementen en rijwoningen, waar de concurrentie met beleggers het grootst is.

Samenvattend acht de gemeente ’s-Hertogenbosch het noodzakelijk en proportioneel om de opkoopbescherming te handhaven en te actualiseren als onderdeel van de Huisvestingsverordening 2026. Hiermee behouden we de beperkte voorraad betaalbare koopwoningen, bevorderen we zelfbewoning en houden we de Bossche woningmarkt toegankelijk voor starters en middeninkomens. 1

De WOZ-waarde wordt mede gebaseerd op de marktwaarde c.q. transactieprijs een jaar eerder. De prijsgrens voor betaalbare koop (evenals de NHG-grens) in een bepaald jaar gaat echter uit van de transactieprijs van een woning in datzelfde jaar. Uitgangspunt is dat de woz-waarde circa 9% lager ligt dan de transactieprijs. De prijsgrens van betaalbare koopwoningen in 2025 is van €405.000. In 2025 wordt de woz-waarde van woningen gebaseerd op peildatum van 1-1-2024 Er is daarom een inschatting gemaakt van de transactieprijs is in het peiljaar van de woz-waarde in dit geval het jaar 2024. Op basis van de prijsindex bestaande koopwoningen bedraagt de transactieprijs in 2024 circa € 361.600. Dit is omgerekend naar een WOZ-waarde met peildatum 2024 die circa 9% lager ligt, ofwel circa € 332.000.

Pagina 3 van 32

Pagina 4 van 32

2. Aanleiding Huidige situatie in ‘s-Hertogenbosch De huidige Huisvestingsverordening van de gemeente ’s-Hertogenbosch loopt af. In het kader van de actualisatie van deze verordening is het noodzakelijk om de toepassing van de opkoopbescherming opnieuw te onderbouwen. Sinds de invoering op 1 juli 2022 is de woningmarkt verder onder druk komen te staan, met name voor starters en huishoudens met een middeninkomen. De gemiddelde vraagprijs van koopwoningen is gestegen tot € 572.800 (Q3-2025) en de gemiddelde transactieprijs tot € 537.900 (Q3-2025), terwijl het aanbod van betaalbare koopwoningen beperkt blijft. De opkoopbescherming voorkomt dat beleggers betaalbare koopwoningen opkopen om ze te verhuren, zodat starters en middeninkomens meer kans houden op een eigen woning. Het instrument versterkt daarmee de zelfbewoning en beschermt het schaarse betaalbare koopsegment. Hoewel het Woningwaarderingsstelsel (WWS) inmiddels meer huurregulering biedt, zien we dat het aandeel overige huurwoningen in bezit van particuliere en commerciële verhuurders blijft toenemen. In de afgelopen vier jaar steeg deze categorie met 16%. Kijken we verder terug, dan wordt de trend nog duidelijker: een groei van 67% in de afgelopen negen jaar en zelfs 75% in de afgelopen veertien jaar. Ondanks die groei is het aandeel overige verhuur in onze gemeente nog steeds relatief laag (9,3% i.r.t.

andere vergelijkbare steden met veelal meer dan 15%.). Deze structurele groei van particuliere verhuur onderstreept dat de druk op het betaalbare koopsegment blijft toenemen. Daarmee blijft het beleidsmatig noodzakelijk om de opkoopbescherming te handhaven en te actualiseren. Wel zien we vanaf 2024 een tendens dat particuliere verhuurders langzamerhand woningen weer in de verkoop brengen.

Centrale vraag Hoe kan de opkoopbescherming in ’s-Hertogenbosch op een juridisch verdedigbare, proportionele en effectieve wijze worden voortgezet en geactualiseerd binnen de nieuwe Huisvestingsverordening?

Onderzoeksopzet Om deze vraag te beantwoorden, wordt in deze onderbouwing onderzocht: 1. De actuele situatie op de woningmarkt, met nadruk op schaarste en betaalbaarheid. 2. De effecten van de opkoopbescherming sinds invoering in 2022. 3. De samenstelling van de woningvoorraad en het aandeel buy-to-let. 4. De juridische en beleidsmatige kaders voor toepassing van opkoopbescherming. 5. Een voorstel voor actualisering van de WOZ-waardegrens en het werkingsgebied.

Pagina 5 van 32

3. Wat is opkoopbescherming? Sinds 1 januari 2022 hebben gemeenten de mogelijkheid om opkoopbescherming in te voeren. Deze regeling is bedoeld om betaalbare koopwoningen te beschermen tegen opkoop door beleggers die deze woningen vervolgens verhuren. In ’s-Hertogenbosch is de opkoopbescherming sinds 1 juli 2022 van kracht. Dit betekent dat het verboden is om een nieuw aangekochte betaalbare koopwoning binnen vier jaar te verhuren zonder vergunning. De regeling geldt alleen voor woningen die zijn aangekocht ná invoering van de maatregel.

Wat houdt de regeling in?   

Het is verboden om een nieuw aangekochte betaalbare koopwoning binnen vier jaar te verhuren zonder vergunning. De regeling geldt alleen voor woningen die zijn aangekocht na invoering van de maatregel. De vergunning is persoonsgebonden en vervalt bij verkoop van de woning.

Waarom is deze regeling ingevoerd? De opkoopbescherming biedt gemeenten de mogelijkheid om:  Sturing te geven aan zelfbewoning, niet alleen bij nieuwbouw, maar ook binnen de bestaande woningvoorraad.  Betaalbare koopwoningen te behouden voor huishoudens die zelf willen wonen in de koopwoning, zoals starters en middeninkomens.

Voorwaarden voor toepassing Gemeenten mogen opkoopbescherming alleen toepassen als:  Er sprake is van lokale schaarste aan betaalbare koopwoningen of noodzakelijkheid voor waarborging van de leefbaarheid.  Duidelijk is welke woningen tot het betaalbare segment behoren, bijvoorbeeld via een WOZwaardegrens.  De maatregel proportioneel is en juridisch verdedigbaar binnen de lokale context.

Hoe werkt de regeling in de praktijk?     

De regeling geldt alleen voor woningen die na invoering zijn aangekocht. Een vergunning om toch te verhuren is persoonsgebonden en vervalt bij verkoop. De gemeente maakt bij elke nieuwe situatie opnieuw een afweging. De regeling kent een aantal wettelijke uitzonderingen. Gemeenten kunnen daarnaast eigen uitzonderingen vaststellen, passend bij de lokale situatie.

Pagina 6 van 32

4. Waarom opkoopbescherming nodig blijft in ’sHertogenbosch? De woningmarkt in ’s-Hertogenbosch blijft onder druk staan. Ondanks een lichte toename van het aanbod in 2025, blijft het aantal betaalbare koopwoningen beperkt. Starters en huishoudens met een middeninkomen hebben moeite om een woning te vinden die binnen hun bereik ligt. Aantal betaalbare woningen in de gemeente (koop en huur)

Betaalbaarheidsgrens (grens betaalbare koop)

Liberalisatiegrens (sociale huur grens)

2020

37.572

€ 310.000

€ 737,14

2021

34.483

€ 325.000

€ 752,33

2022

31.734

€ 355.000

€ 763,47

2023

36.482

€ 355.000

€ 808,06

2024

40.746

€ 390.000

€ 879,66

Tabel: De betaalbaarheidsgrens is door de jaren heen verhoogd en losgekoppeld van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)grens, omdat de NHG-grens sterk steeg. Tot 2023 werd de NHG-grens ook gehanteerd als betaalbaarheidsgrens.

Actuele cijfers die de noodzaak onderstrepen De druk op de woningmarkt blijft hoog. Enkele cijfers:  in december 2021 stonden slechts 43 woningen te koop onder de NHG-grens van € 325.000;  in januari 2022 waren dat er nog maar 27 woningen onder de toenmalige NHG-grens van € 355.000;  in oktober 2025 bedraagt het aanbod 189 woningen onder de betaalbaarheidsgrens van € 405.000;  de gemiddelde transactieprijs in ’s-Hertogenbosch is gestegen tot € 537.900 (Q3 2025), waardoor de bereikbaarheid voor starters en middeninkomens verder afneemt.

Groeiende rol van beleggers Er is bezorgdheid over beleggers die betaalbare koopwoningen opkopen en vervolgens verhuren. Dit leidt tot:  verdringing van particuliere kopers, vooral starters;  verhuur tegen soms hoge prijzen, waardoor woningen onbereikbaar worden voor middeninkomens;  afname van zelfbewoning, wat ten koste kan gaan van de leefbaarheid in wijken Wel zijn tussentijds maatregelen ingevoerd zoals het optrekken van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), aanpassingen in box 3, de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap. Deze zijn erop gericht om excessen in de huurmarkt aan te pakken.

Waarom handhaven en actualiseren nodig is Er is groeiende bezorgdheid over particuliere en commerciële verhuurders die betaalbare koopwoningen opkopen en vervolgens verhuren. Zonder maatregelen dreigt het betaalbare koopsegment verder te verdwijnen, waardoor de kansen op zelfbewoning afnemen. De gemeente ’s-Hertogenbosch zet zich actief in om het betaalbare koopsegment te beschermen. Dat doen we via:  Opkoopbescherming: voorkomt dat betaalbare koopwoningen verdwijnen naar het verhuursegment.  Sturing op nieuwbouwprogrammering: gericht op o.a. betaalbare koop en middenhuur.  Beleid voor behoud van bestaande woningen voor zelfbewoning. Pagina 7 van 32

Hoewel het betaalbare koopwoningaanbod in 2025 is toegenomen, blijft het risico bestaan dat beleggers het betaalbare segment verder uithollen. Juist nu is het belangrijk om alert te blijven – voorkomen is beter dan genezen. Het lijkt misschien alsof het probleem minder zichtbaar is, maar dat komt mede doordat we al maatregelen hebben genomen. Door de opkoopbescherming te handhaven en waar nodig uit te breiden, kunnen we:  het risico op verdere afname van betaalbare koopwoningen beperken;  de kansen op zelfbewoning behouden;  en de woningmarkt eerlijker en toegankelijker maken. Jarenlang kochten particuliere en commerciële beleggers betaalbare koopwoningen op om te verhuren. Daardoor kwam het segment voor zelfbewoning onder druk te staan. In het afgelopen jaar zien we landelijk en lokaal een andere beweging: steeds meer beleggers verkopen hun huurwoningen, omdat verhuur minder aantrekkelijk is. Dat biedt kansen, maar het is geen garantie voor de toekomst. Landelijk beleid kan namelijk veranderen. Een nieuw kabinet kan andere regels invoeren, waardoor de situatie opnieuw kantelt. Daarom is het belangrijk om niet alleen te vertrouwen op landelijke maatregelen. We moeten ook onze lokale regels handhaven en waar nodig uitbreiden. Zo blijven we alert en zorgen we voor een sterke achtervang.

Daarmee beschermen we het betaalbare koopsegment, behouden we de kansen op zelfbewoning en maken we de woningmarkt eerlijk en toegankelijk.

Pagina 8 van 32

5. Is opkoopbescherming passend en proportioneel? De vraag of opkoopbescherming passend en proportioneel is, draait om de kern: kunnen starters en middeninkomens in ’s-Hertogenbosch nog een betaalbare koopwoning vinden? En draagt de regeling voldoende bij om deze groep te beschermen in een krappe en concurrerende markt? Opkoopbescherming is geen wondermiddel. De betaalbaarheid van koopwoningen wordt vooral bepaald door de prijsontwikkeling — en die heeft het beschikbare betaalbare segment de afgelopen jaren fors verkleind. Ondanks de regeling daalde het aantal betaalbare koopwoningen (geïndexeerd tot € 332.000) van 12.733 in 2021 naar 7.148 in 2025 (slechts 16% van de koopvoorraad). Tegelijkertijd heeft de regeling wel degelijk een functie: zij voorkomt dat de schaarse betaalbare woningen die er wel zijn, worden weggekocht door beleggers en vervolgens in de verhuur worden gezet.

Argumenten voor voortzetting van de regeling 1. Meer kansen voor koopstarters en middeninkomens Beleggers kunnen vaak sneller en zonder financieringsvoorbehoud bieden. Zonder opkoopbescherming raken starters en middeninkomens hierdoor direct op achterstand. De regeling verkleint deze ongelijkheid en vergroot de kans dat betaalbare koopwoningen ook daadwerkelijk in handen komen van huishoudens die willen wonen, niet van partijen die willen exploiteren. 2. Bescherming van het schaarse betaalbare koopsegment Het is ongewenst dat woningen die als koopwoning worden ontwikkeld (juist omdat uit marktonderzoek blijkt dat hier behoefte aan is) alsnog verdwijnen naar de verhuurmarkt. Dit staat haaks op de woningbouwprogrammering: wat als koop bedoeld is, moet zoveel mogelijk koop blijven. De gemeente stuurt al gericht op sociale huur, middenhuur en vrije sector bij nieuwbouw; dan is het logisch om ook het beoogde gebruik van het betaalbare koopaanbod te borgen. Daar komt bij dat nieuwbouw in het betaalbare koopsegment tegenwoordig nauwelijks meer haalbaar is, tenzij het om zeer kleine appartementen gaat. Woningen die uit dit segment verdwijnen, zijn hierdoor niet eenvoudig via nieuwbouw te compenseren. Juist deze schaarste maakt het extra belangrijk om het bestaande betaalbare koopaanbod te beschermen tegen opkoop. 3.

Minder prijsopdrijving en speculatie Door speculatieve aankopen te beperken, neemt de druk op prijzen in het lagere segment af. Landelijke maatregelen zoals de Wet goed verhuurderschap, de Wet betaalbare huur en wijzigingen in box 3 hebben deze rem al versterkt, maar de opkoopbescherming biedt een extra waarborg specifiek voor de Bossche koopmarkt. 4. Voorkomen van waterbedeffect Eindhoven, Tilburg en meerdere omliggende gemeenten handhaven de regeling. Afschaffing in ’sHertogenbosch zou beleggers juist naar onze gemeente kunnen trekken, met extra druk op de schaarse betaalbare koopvoorraad als gevolg. 5. Grip op ongewenste transities van koop naar huur Met een vergunningstelsel kan beter worden gestuurd op welke woningen naar de huurmarkt gaan. Zonder regeling verdwijnen keuzes hierover naar de markt, niet naar het publieke belang.

Pagina 9 van 32

Argumenten om voorzichtig mee te wegen 1. Beperkt kwantitatief effect op de totale betaalbare voorraad De prijsontwikkeling beïnvloedt het betaalbare segment veel sterker dan het al dan niet opkopen door beleggers. De opkoopbescherming remt het verdwijnen van betaalbare koopwoningen, maar kan de druk op de woningmarkt of de betaalbaarheid van starters niet verhogen. 2. Behoefte aan extra huurwoningen blijft bestaan Het doorzetten van de regeling kan leiden tot een kleiner aanbod in de vrije huursector, terwijl de vraag naar huurwoningen groot blijft. Daarom wordt in de Bossche nieuwbouwprogrammering al gericht gebouwd voor de huursector. 3. Capaciteitsvraag voor vergunningen en toezicht De regeling vraagt inzet voor vergunningverlening en handhaving. Dit vereist capaciteit en voortdurende aandacht. 4. Landelijke trend van krimpende particuliere verhuurmarkt Door landelijke wetgeving neemt de animo van particuliere beleggers om woningen te verhuren af. Daarmee wordt de noodzaak om hierop te sturen kleiner — maar niet weg, juist omdat beleggers hun aandacht richten op de nog beschikbare koopsegmenten.

Beleidsmatige afweging De Bossche woningmarkt is structureel krap. Starters en middeninkomens hebben langjarig moeite om een geschikte woning te kopen. In dat licht is elke woning die we kunnen behouden voor deze doelgroep van belang. De opkoopbescherming is niet allesbepalend voor de betaalbaarheid, maar wel essentieel als gerichte beschermingsmaatregel voor het schaarse segment dat nog wel betaalbaar is.  We bouwen in nieuwbouwprojecten al specifiek voor middenhuur en sociale huur.  Betaalbare koop hoort in dat evenwicht thuis als koopwoning, niet als beleggingsobject.  Zonder opkoopbescherming kan wat als koop bedoeld is direct weglekken naar de verhuurmarkt, wat het gemeentelijk programma ondermijnt. De beleidsmatige afweging laat zien dat het, ondanks de beperkingen, logisch en verdedigbaar is om de regeling voort te zetten. Op basis van deze overwegingen achten wij het wenselijk en proportioneel om opkoopbescherming voort te zetten in ’s-Hertogenbosch.

Pagina 10 van 32

6. Beleidsinstrumenten: hoe beschermen we betaalbare woningen? De gemeente ’s-Hertogenbosch wil dat iedereen betaalbaar en passend kan wonen. Vooral starters, lage inkomens en middeninkomens hebben het moeilijk op de woningmarkt. Daarom sturen we op betaalbaarheid, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. De opkoopbescherming is één van de instrumenten die daarbij helpt.

Wat willen we met ons woonbeleid bereiken? Via het woningbouwprogramma op basis van de Actualisatie Uitvoeringsprogramma Woonvisie (2025) sturen we op betaalbaarheid:  betaalbaar en passend wonen: we streven ernaar dat mensen met lagere en middeninkomens een woning kunnen vinden die bij hen past, zowel financieel als qua type woning.  verdeling van prijscategorieën in nieuwbouw: volgens het Uitvoeringsprogramma leggen we targets vast voor nieuwbouw: 30% sociale huur, 30% middenhuur, 10% betaalbare koop , en 30% overig (dure huur of (middel)dure koop). We werken hierin samen met ontwikkelaars, corporaties en andere partners via onder andere: 1. afspraken in projecten en grotere gebiedsontwikkelingen, 2. regels in het omgevingsplan, en 3. Bossche Tafel Wonen.

Instrumenten bij nieuwbouw Bij nieuwbouwprojecten zetten we aanvullende maatregelen in om betaalbaarheid en zelfbewoning te bevorderen:  projectafspraken (contractueel): we maken per bouwproject afspraken met ontwikkelaars en corporaties over het het aandeel betaalbare woningen, de prijs- of huurniveaus, de toewijzing aan doelgroepen (starters, middeninkomens, etc.) en hoe lang woningen betaalbaar moeten blijven (instandhouding).  Doelgroepenverordening (2023): via deze verordening sturen we publiekrechtelijk op toewijzing, prijsregime en instandhouding van betaalbare woningen.  gronduitgifte met zelfbewoningsplicht: bij gronduitgifte kan het contract vereisen dat kopers de woning zelf bewonen.  anti-speculatiebeding: we leggen beperkingen op in contracten om te voorkomen dat woningen kort na oplevering met winst worden doorverkocht.

Instrumenten voor bestaande voorraad Niet alleen nieuwbouw telt; wat er al staat, moet ook beschermd worden. De opkoopbescherming vult deze instrumenten aan en biedt extra grip op het behoud van betaalbare koopwoningen in de bestaande voorraad.

Waarom deze combinatie belangrijk is Alleen bouwen is niet genoeg. Je kunt duizenden betaalbare woningen bouwen, maar als de bestaande voorraad wegloopt door belegging, helpt dat maar deels. Daarbij is het nieuwbouwen in het betaalbare koopsegment steeds moeilijker, vanwege sterk stijgende grond- en bouwkosten. Alleen beschermen (zonder nieuwbouw) remt vernieuwing en kan leiden tot een verouderde woningvoorraad die niet past bij veranderende behoeften. Door beide te combineren creëeren we betaalbaar aanbod en zorgen we voor behoudt. Pagina 11 van 32

Pagina 12 van 32

7. Onderbouwing schaarste 7.1 Landelijke ontwikkelingen Op hoofdlijnen 1. Toenemende krapte op de woningmarkt  De woningmarkt is structureel krap: meer mensen willen verhuizen, maar minder woningen komen beschikbaar door verminderde doorstroming.  Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt naar 40%, mede door vergrijzing en individualisering, wat de vraag naar woningen verder vergroot. 2. Woonlasten en betaalbaarheid  Woonlasten zijn gestegen, vooral door hogere energieprijzen. o de netto woonquote steeg van 33,3% naar 34,3%; o de netto huurquote daalde licht van 25,4% naar 24,7%, doordat inkomens van huurders sneller stegen dan de huurprijzen.  Minder huurders betalen een te hoge huur dankzij huurverlagingen in 2021 en 2023. 3. Starters en doorstroming  Meer starters kopen een woning (+13%), mede door: o later instappen met hoger inkomen en spaargeld; o schenkingen van ouders/schoonouders (ruim 1/3 van kopers). 4. Doorstroming binnen de koopmarkt daalt met 24%: o vooral gezinnen met kinderen (14%) en ouderen (10%) verhuizen minder. 5. Van huur naar koop: lichte stijging van 7%. (bron: WoOn2024-onderzoek)

Afbeelding: Hittekaart 2021 (bron: BPD) (positie 's-Hertogenbosch: nr. 16)

Afbeelding: Hittekaart 2025 (bron: BPD) (positie 's-Hertogenbosch: nr. 19)

Aanhoudende krapte op de woningmarkt De Nederlandse woningmarkt blijft in 2025 zeer krap. In het 2e kwartaal van 2025 registreerde het Kadaster ruim 57.400 woningtransacties, een stijging van bijna 20% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2024. In het 3e kwartaal registreerde het Kadaster bijna 62.600 woningtransacties. Dat was bijna 16% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. De stijging komt mede door de verkoop van woningen door overige verhuurders en een dalende hypotheekrente, ondanks het lage consumentenvertrouwen en economische onzekerheden (bron: Kadaster 2e kwartaal 2025 en Kadaster 3e kwartaal 2025).

Pagina 13 van 32

Grafiek: ontwikkeling van het aantal woningtransacties en de trend. De trend laat het gemiddelde zien van de laatste 4 kwartalen (bron: Kadaster).

Betaalbaarheid voor middeninkomens blijft zorgelijk De betaalbaarheid van koopwoningen voor huishoudens met een modaal inkomen (2025: €46.500) is licht verbeterd, maar blijft zeer beperkt. In het eerste halfjaar van 2025 was slechts 4,5% van de verkochte woningen betaalbaar voor deze inkomensgroep. In 2024 was dit nog 3,8%. Ter vergelijking: in 2017 was nog 23% van de woningen bereikbaar voor modale inkomens. De daling in betaalbaarheid tussen 2017 en 2021 werd vooral veroorzaakt door stijgende woningprijzen; tussen 2022 en 2024 kwam daar de stijgende hypotheekrente bij (bron: Kadaster & Nibud, 2025). Deze grafiek toont het aandeel betaalbare koopwoningen per inkomensklasse voor de jaren 2017, 2021, 2024 en het eerste halfjaar van 2025. De x-as toont de inkomensklassen. De y-as toont het aandeel betaalbaar van het totaal aantal verkochte woningen in procenten, de ondergrens is 0, de bovengrens is 100 en de stapgrootte is 25. Er is te zien dat de betaalbaarheid is afgenomen tussen 2017 en 2025.

Grafiek: aandeel betaalbare koopwoningen per inkomensklasse voor de jaren 2017, 2021, 2024 en het eerste halfjaar van 2025 voor de totale woningmarkt in Nederland (bron: Kadaster).

Prijsstijging bestaande koopwoningen in ’s-Hertogenbosch In de gemeente ’s-Hertogenbosch stegen de transactieprijzen van bestaande koopwoningen in het 2e kwartaal van 2025 met 14,1% ten opzichte van een jaar eerder (CBS, 2025). Dit ligt boven het landelijke gemiddelde (9,7%) en onderstreept de druk op de lokale woningmarkt. De stijgende prijzen maken het voor starters en middeninkomens steeds moeilijker om een woning te kopen in de stad.

Nieuwe trend: verkoopgolf onder particuliere verhuurders In 2024 is een duidelijke verkoopgolf zichtbaar onder particuliere verhuurders. Volgens het Kadaster zijn er 18.000 huurwoningen verkocht door particuliere investeerders. De belangrijkste oorzaken zijn de verhoogde vermogensbelasting en de invoering van de Wet betaalbare huur, die sinds juli 2024 voor veel woningen een maximumhuur oplegt. Hierdoor is het rendement op verhuur gedaald, wat veel verhuurders ertoe heeft aangezet hun bezit te verkopen. Deze trend leidt tot een verschuiving van huurnaar koopwoningen, vooral in stedelijke gebieden. Pagina 14 van 32

De rode lijn laat zien hoeveel koopwoningen zijn omgezet naar particuliere huurwoningen. Vanaf 2015 tot 2020 zien we een geleidelijke stijging, met een piek in Q1 2021 door de verhoging van de overdrachtsbelasting (veel beleggers kochten nog snel woningen vóór de belastingverhoging). Na die piek daalt de lijn sterk en blijft laag, wat betekent dat er veel minder koopwoningen naar huur zijn gegaan. De blauwe lijn toont hoeveel particuliere huurwoningen zijn verkocht en omgezet naar koopwoningen. Lange tijd stabiel rond 1.000–2.000 transacties per kwartaal. Vanaf 2022 stijgt het aantal verkopen, en na invoering van de Wet betaalbare huur (Q3 2024) zien we een sterke toename tot bijna 5.000 transacties per kwartaal. We kunnen dus concluderen dat particuliere verhuurders massaal hun woningen verkopen, vooral na beleidswijzigingen die het rendement verlagen.

De rode lijn blijft relatief laag en stabiel, met een kleine piek in Q1 2021 (zelfde reden: overdrachtsbelasting). Daarna zakt het niveau en blijft laag. Bedrijfsmatige verhuurders (blauwe lijn) verkopen ook meer woningen, vooral vanaf 2023 en fors na invoering van de huurwet in Q3 2024. Samengevat Sinds het derde kwartaal van 2024 is er een duidelijke trendbreuk zichtbaar: de verkoop van huurwoningen neemt sterk toe, zowel bij particuliere als bedrijfsmatige verhuurders. Opvallend is dat particuliere verhuurders veel sterker reageren dan institutionele beleggers. Beleidswijzigingen blijken een belangrijke katalysator, met twee cruciale momenten: in het eerste kwartaal van 2021 zorgde de verhoging van de overdrachtsbelasting voor een piek in transacties, terwijl de invoering van de Wet betaalbare huur in het derde kwartaal van 2024 leidde tot een explosieve stijging van verkopen. Hierdoor worden huurwoningen steeds vaker omgezet naar koopwoningen, wat de beschikbaarheid van huurwoningen onder druk zet. Pagina 15 van 32

7.2 Samenstelling en ontwikkeling van de woningvoorraad Samenstelling woningvoorraad naar eigendom Per 1 januari 2025 telt de gemeente ’s-Hertogenbosch in totaal 76.847 woningen. De verdeling is als volgt:  koopwoningen: 44.150 woningen (ca. 57,5% van de totale woningvoorraad)  huurwoningen: 32.697 woningen (ca. 42,5% van de totale woningvoorraad) o corporatiewoningen: 25.497 woningen (ca. 33,2% van de totale woningvoorraad, 78,0% van de huurvoorraad) o overige huurwoningen: 7.200 woningen (ca. 9,3% van de totale woningvoorraad, 22,0% van de huurvoorraad)

Ontwikkeling woningvoorraad in ’s-Hertogenbosch Corporatiehuur absoluut

Overige huur

procentueel

absoluut

procentueel

Koopwoningen absoluut

Totaal

procentueel

absoluut

procentueel

2011

24.611 (•)

37,5% (•)

4.110 (•)

6,3% (•)

36.847(•)

56,2% (•)

65.568 (•)

100%

2016

24.228 (↓)

35,0% (↓)

4.316 (↑)

6,2% (↓)

40.723 (↑)

58,8% (↑)

69.267 (↑)

100%

2021

24.676 (↑)

33,5% (↓)

6.189 (↑)

8,4% (↑)

42.879 (↑)

58,2% (↓)

73.744 (↑)

100%

2025

25.497 (↑)

33,2% (↓)

7.200 (↑)

9,3% (↑)

44.150 (↑)

57,5% (↓)

76.847 (↑)

100%

Tabel 7.2: ontwikkeling samenstelling woningvoorraad naar eigendom 2011-2025 (bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)

Aandeel overige huur Van alle woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch is anno 2025 circa 9,3% een overige huurwoning. Dit woningtype wordt doorgaans geassocieerd met bezit door particuliere investeerders. Het aandeel overige huurwoningen is de afgelopen jaren aanzienlijk gegroeid: Overige huur absoluut

procentueel

2011

4.110 (•)

6,3% (•)

2016

4.316 (↑)

6,2% (↓)

2021

6.189 (↑)

8,4% (↑)

2025

7.200 (↑)

9,3% (↑)

Tabel: ontwikkeling samenstelling ‘overige verhuur’ 2011-2025 (bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)

Deze stijging van 8,4% naar 9,3% in vier jaar tijd betekent een toename van 0,9 procentpunt, oftewel een groei van ongeveer 10,7% in het aandeel investeerderswoningen. Daarmee ligt het aandeel in ’sHertogenbosch net onder het landelijk gemiddelde (11,5%). De snelle groei van het aandeel overige huurwoningen laat zien dat de stad kwetsbaar is voor een verdere toename van particuliere verhuur. Dit onderstreept het belang van het voortzetten van beleid om ongewenste effecten van buy-to-let op de woningmarkt te voorkomen, zoals verdringing van starters en middeninkomens.

Pagina 16 van 32

7.3 Dynamiek in de huursector: groei en verschuiving Oplevering nieuwbouw – totaal De woningbouwproductie laat enkele opvallende trends zien. In 2022 werd een aantal van 1.085 woningen gerealiseerd, waarmee dat jaar duidelijk uitspringt ten opzichte van de rest. Het segment dure huur kende in 2023 een uitzonderlijke stijging met 312 woningen, wat sterk afwijkt van de jaren ervoor. Tegelijkertijd is er in 2024 een forse terugval zichtbaar in de totale productie, die daalt naar slechts 666 woningen; het laagste aantal in vier jaar. Segment/prijsklasse Sociale huur (corporaties)

2021 291

2022 528

2023 324

2024 337

Totaal 1.480 (41%)

Sociale huur (particulieren)

47

0

0

27

74 (2%)

Middeldure huur

73

63

60

73

269 (8%)

Dure huur

47

65

312

71

495 (14%)

Betaalbare koop

34

61

44

30

169 (5%)

Dure koop

253

339

331

123

1.046 (29%)

Onbekend

0

29

0

5

34 (1%)

745 (21%)

1.085 (30%)

1.071 (30%)

666 (19%)

3.567 (100%)

Totaal

Tabel: totale oplevering per jaar 2021-2025 (bron: team Wonen ’s-Hertogenbosch)

Oplevering nieuwbouw – huurwoningen In vier jaar tijd zijn er 2.318 nieuwbouw huurwoningen opgeleverd. Daarvan valt 64% onder sociale huur door corporaties (1.480 woningen). De overige huur (sociale huur particulier, middeldure en dure huur) groeiden gezamenlijk met 1.011 woningen, waarvan 838 via nieuwbouw en 173 via toevoeging aan de bestaande voorraad. Segment/prijsklasse Sociale huur (corporaties)

2021 291

2022 528

2023 324

2024 337

Totaal 1.480 (64%)

Sociale huur (particulieren)

47

0

0

27

74 (3%)

Middeldure huur

73

63

60

73

269 (12%)

Dure huur

47

65

312

71

495 (21%)

458 (20%)

656 (28%)

696 (30%)

508 (22%)

2.318 (100%)

Totaal

Tabel: oplevering huursector per jaar 2021-2025 (bron: team Wonen ’s-Hertogenbosch)

Pagina 17 van 32

7.4 Ruimtelijke spreiding van particuliere huur Aandeel woningen naar eigendom per wijk 2025 Hier is een actueel overzicht van de woningen naar eigendom per wijk: Wijk

Corporatie huurwoning

Overige huurwoning

Koopwoning

Totaal

Binnenstad

2.890 (32%)

2.186 (25%)

3.830 (43%)

8.906 (100%)

West

5.048 (42%)

1.485 (13%)

5.346 (45%)

11.879 (100%)

Maaspoort

1.487 (20%)

666 (9%)

5.229 (71%)

7.382 (100%)

Zuidoost

2.958 (43%)

498 (7%)

3.496 (50%)

6.952 (100%)

Graafsepoort

2.999 (43%)

460 (7%)

3.543 (51%)

7.002 (100%)

Rosmalen Noord

1.062 (19%)

447 (8%)

4.147 (73%)

5.656 (100%)

De Groote Wielen

1.121 (26%)

370 (9%)

2.780 (65%)

4.271 (100%)

Noord

4.898 (53%)

295 (3%)

4.014 (44%)

9.207 (100%)

Muntel / Vliert

1.494 (41%)

293 (8%)

1.845 (51%)

3.632 (100%)

Nuland

330 (17%)

160 (8%)

1.455 (75%)

1.945 (100%)

Rosmalen Zuid

608 (15%)

144 (4%)

3.303 (81%)

4.055 (100%)

Engelen

100 (4%)

100 (4%)

2.187 (92%)

2.387 (100%)

Vinkel

56 (5%)

58 (5%)

976 (90%)

1.090 (100%)

Empel

446 (18%)

38 (2%)

1.999 (81%)

2.483 (100%)

Totaal 25.497 7.200 44.150 Tabel: aandeel overige huurwoningen per wijk in 2025 (bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)

76.847

Deze grafiek toont duidelijk dat het aandeel en aantal overige huurwoningen het hoogst is in de Binnenstad en West. Het laagste (%) aandeel is in Noord en Empel. Deze spreiding is van belang bij het bepalen van de reikwijdte en intensiteit van beleidsmaatregelen zoals opkoopbescherming. In de Binnenstad zijn zowel absoluut als relatief de meeste overige huurwoningen: 2.186 woningen, 25% van alle woningen in deze wijk. Gevolgd door West met ruim 1.485 woningen, 13% van de woningen in deze wijk.

Ontwikkeling aandeel overige huur per wijk 2011-2025 Empel

2011

2016

2021

2025

13 (1%)

14 (1%)

21 (1%)

38 (2%)

Nuland

4 (1%)

28 (3%)

37 (4%)

58 (5%)

Noord

20 (1%)

167 (2%)

51 (3%)

160 (8%)

Rosmalen Zuid

128 (4%)

131 (4%)

133 (3%)

144 (4%)

Vinkel

132 (6%)

115 (5%)

138 (6%)

100 (4%)

Rosmalen Noord

240 (3%)

227 (3%)

236 (3%)

295 (3%)

Engelen

107 (5%)

162 (6%)

245 (7%)

370 (9%)

Graafsepoort

229 (7%)

228 (6%)

298 (8%)

293 (8%)

De Groote Wielen

393 (8%)

324 (6%)

328 (6%)

447 (8%)

Zuidoost

157 (2%)

333 (5%)

438 (6%)

460 (7%)

Muntel / Vliert

405 (6%)

436 (7%)

478 (7%)

498 (7%)

Maaspoort

651 (9%)

580 (8%)

633 (9%)

666 (9%)

West

346 (4%)

513 (5%)

1.278 (11%)

1.485 (13%)

Binnenstad

1.285 (17%)

1.165 (15%)

1.875 (22%)

2.186 (25%)

6%

6%

8%

9%

Totaal

Tabel: ontwikkeling aandeel overige huur per wijk 2011-2025 (bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)

Pagina 18 van 32

De cijfers laten een duidelijke verschuiving zien in de verdeling van huurwoningen per wijk. Binnenstad blijft veruit het grootste aandeel houden, stijgend van 17% in 2011 naar 25% in 2025, terwijl West een sterke groei laat zien van 4% naar 13%. Ook Nuland en De Groote Wielen vallen op met forse stijgingen, respectievelijk van 1% naar 8% en van 5% naar 9%. Daarentegen blijven gebieden zoals Noord en Rosmalen Zuid stabiel rond 3% en 4%, wat wijst op beperkte dynamiek in deze wijken.

Ontwikkeling overige huurwoningen naar bouwwijze en per wijk 2011-2025 De onderstaande grafieken tonen de ontwikkeling van de overige huurwoningen naar bouwwijze.  in 2025 zijn er circa 7.200 overige huurwoningen.  de verdeling van de woningtypen: o 78% gestapelde bouw; o 16% rij-/hoekwoningen; o 6% 2/1 kap of vrijstaand.  tussen 2021–2025 is een toename van 1.011 woningen in de overige huurvoorraad.  tussen 2021-2025 is een groei van +713 appartementen, vooral in: o West: 170 woningen; o Binnenstad: 270 woningen; o Rosmalen Noord: 108 woningen.  verandering in aandeel tussen 2011-2025: o rij-/hoekwoningen: van 26% naar 16%; o gestapelde bouw: van 64% naar 78%.

Pagina 19 van 32

Zoals uit de hieronder weergegeven grafiek blijkt, ligt het aandeel appartementen in de overige huur vooral in de stadswijken hoog (Binnenstad, Zuidoost, Graafsepoort, Muntel/Vliert en West).

Grafiek: bouwwijze overige huurwoningen (Bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch)

Pagina 20 van 32

7.5 De WOZ-waarde als toetssteen WOZ-waardegrens voor opkoopbescherming (2025) De wet vereist dat de opkoopbescherming wordt toegepast op het schaarse betaalbare deel van de koopwoningvoorraad. De toepassing moet proportioneel zijn: niet méér woningen mogen onder de regeling vallen dan strikt noodzakelijk is. Dit is van belang omdat de opkoopbescherming een inbreuk vormt op het eigendomsrecht, en die inbreuk moet juridisch verdedigbaar zijn. Voor de afbakening van het betaalbare segment zijn er twee gangbare methoden:  Aansluiten op de NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie), die landelijk wordt vastgesteld en meebeweegt met de markt.  Aansluiten op een WOZ-waardegrens, die lokaal bepaald wordt en de situatie in de gemeente beter weerspiegelt.

Waarom de WOZ-waardegrens? De gemeente ’s-Hertogenbosch kiest ervoor om de opkoopbescherming te baseren op de WOZ-waarde, omdat:  Deze waarde objectief en lokaal verankerd is.  De gemeente zelf de WOZ-gegevens beheert.  De WOZ-waarde via het WOZ-waardeloket voor iedereen toegankelijk is.  De methodiek aansluit op de eerder vastgestelde Huisvestingsverordening 2021.  Daarnaast geldt dat niet elke woning op elk moment een actuele transactiewaarde heeft (wat ten grondslag ligt aan de NHG-grens) terwijl er wel altijd een actuele WOZ-waarde beschikbaar is. Hierdoor vormt de WOZ-waarde een betrouwbaarder en consistenter uitgangspunt.

NHG-grens en WOZ-grens in de afgelopen jaren Jaar

NHG-grens

Modaal inkomen

2020

€ 310.000

€ 36.500

Factoor modaal inkomen x 8,5

2021

€ 325.000

€ 37.000

x 8,8

2022

€ 355.000

€ 38.000

x 9,3

2023

€ 405.000

€ 41.500

x 9,8

2024

€ 435.000

€ 44.000

x 9,9

2025

€ 450.000

€ 46.500

x 9,7

2026

€ 470.000

€ 48.000

x 9,8

Jaar

NHG-grens

2020

€ 310.000

2021

€ 325.000

2022

€ 355.000

2023

€ 405.000

2024

€ 435.000

2025

€ 450.000

2026

€ 470.000

WOZ-grens

factor op peildatum jaar ervoor

€ 260.000 (peil datum 1 januari 2020)

x 0,84

€ 332.000 (peil datum 1 januari 2024)

x 0,74

Pagina 21 van 32

Jaar

prijsindex 2020=100

transactieprijs

woz waarde ligt 8,9% lager dan transactieprijs (peildatum 1 jaar eerder)

2020

94,6

€ 264.959

€ 229.930

woz-waarde peildatum 1-1-2019

2021

103,1

€ 288.766

€ 243.304

woz-waarde peildatum 1-1-2020

2022

121,4

€ 340.021

€ 265.166

woz-waarde peildatum 1-1-2021

2023

129,3

€ 362.147

€ 312.232

woz-waarde peildatum 1-1-2022

2024

129,1

€ 361.587

€ 332.550

woz-waarde peildatum 1-1-2023

2025

144,6

€ 405.000

€ 332.036

woz-waarde peildatum 1-1-2024

Relatie tussen WOZ-waarde en betaalbare koopgrens De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van de marktwaarde, oftewel de transactieprijs, van een jaar eerder. Voor betaalbare koopwoningen (net als voor de NHG-grens) geldt echter dat de prijsgrens wordt bepaald op basis van de transactieprijs in hetzelfde jaar. Gemiddeld ligt de WOZ-waarde circa 9% lager dan de transactieprijs. In 2025 bedraagt de prijsgrens voor betaalbare koopwoningen €405.000, terwijl de WOZ-waarde wordt berekend op basis van de peildatum 1 januari 2024. Op basis van de prijsindex voor bestaande koopwoningen komt de gemiddelde transactieprijs in 2024 uit op circa €361.600. Omgerekend naar een WOZ-waarde die 9% lager ligt, resulteert dit in een waarde van ongeveer €332.000.

Actualisering van de grens In 2021 werd een WOZ-waardegrens van € 260.000 gehanteerd, die overeenkwam met een transactieprijs van circa € 340.000 in 2022. Deze WOZ-grens was dus eigenlijk een afgeleide van de toenmalige NHG-grens van € 325.000. Inmiddels is de situatie veranderd:  De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in ’s-Hertogenbosch per 1 januari 2024 (waardepeildatum) bedraagt € 417.000.  De NHG-grens in 2025 bedraagt € 450.000.  De gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen in het 3e kwartaal van 2025 is € 537.900. Op basis van de prijsindex voor bestaande koopwoningen (CBS), is de verhouding tussen WOZ-waarde en transactieprijs in 2025 gemiddeld ongeveer 9%. Dit betekent dat een woning met een WOZ-waarde van ca. € 385.000–€ 390.000 overeenkomt met een transactieprijs rond de NHG-grens van € 435.000.

Voorstel nieuwe WOZ-waardegrens Voor de actualisering van de opkoopbescherming in 2025 stellen we voor om een WOZ-waardegrens van € 332.000 (in 2025 met peildatum 1-1-2024) te hanteren. Deze grens:  Sluit aan bij de landelijke en lokale betaalbare koop grens (€ 405.000, prijspeil 2025).  Reflecteert de lokale woningmarkt in ’s-Hertogenbosch.  Is juridisch verdedigbaar en proportioneel.  Volgt de methodiek van eerdere verordeningen.

Pagina 22 van 32

Overige huurwoningen tot € 332.000 WOZ-waarde2 In 2025 hebben 3.592 overige huurwoningen in de gemeente een WOZ-waarde tot € 332.000 (geïndexeerd).  dit betreft 4,7% van alle woningen;  dit is ongeveer de helft (49,9%) van alle overige huurwoningen;  van deze woningen is 95,3% appartement. In 2021 waren er ca. 2.400 overige huurwoningen onder de grenswaarde (3% van de totale woningvoorraad en 60% van de overige huurwoningen).

Aantal overige huurwoningen met woz-waarde <€332.00 (obv prijsindexatie) naar bouwwijze 4,000

25 47

3,500 3,000 2,500

29 21

23

3,640

2,000 1,500

3,423

2,827 2,366

2,263

1,000 500 0

198 148 126 117 110 2021 (<€243.305) 2022 (<€265.166) 2023 (<€312.232) 2024(<€332.550) 2025 (<€332.000) rij/hoekwoning

gestapeld

2/1kap of vrijstaand

Tussen 2021 en 2025 is het aantal overige huurwoningen met een WOZ-waarde tot €332.000 in absolute zin toegenomen: van circa 2.400 naar 3.592 woningen. Dit is deels te verklaren door de groei van de totale woningvoorraad. Echter, ook relatief is het aandeel van deze woningen binnen de totale voorraad gestegen: van 3% in 2021 naar 4,7% in 2025. Tegelijkertijd is het aandeel van deze woningen binnen de categorie overige huurwoningen juist gedaald: van 60% in 2021 naar 49,9% in 2025. Dit betekent dat de groei van het aantal overige huurwoningen zich vooral heeft voorgedaan in het hogere segment (boven de grenswaarde van €332.000). Kortom: hoewel het aantal betaalbare overige huurwoningen is toegenomen, is hun aandeel binnen de totale overige huurvoorraad afgenomen. Dit onderstreept het belang van gerichte bescherming van het betaalbare segment.

2

Op basis van prijsindexatie van bestaande koopwoningen in Noord-Brabant, met index 2015=100, is de grenswaarde van €332.000 in 2024 (gebaseerd op de waarde op 01-01-2024) omgerekend naar 2021 (€282.864), 2016 (€187.840) en 2011 (€214.807).

Pagina 23 van 32

Zoals uit onderstaande grafiek blijkt, steeg het aantal overige huurwoningen tot € 332.000 (geïndexeerd naar 2025) van 2021-2025 met +1.180 woningen. De stijging was het grootst in Binnenstad +616 en West +181. In de tabel is de jaarlijks toename te zien in absolute aantallen. Ontwikkeling per wijk van aantal overige huurwoningen met WOZ-waarde <€332.000 in de periode 2021-2025

Totaal Binnenstad West Graafsepoort Maaspoort Zuidoost Muntel / Vliert Noord Rosmalen Noord Nuland Vinkel Empel Engelen Rosmalen Zuid De Groote Wielen

-100

1,180

616 181 88 47 73 24 79 21 11 20 19 -3 2 2 100

300

500

700

900

1,100

1,300

Grafiek: ontwikkeling overige huurwoningen met WOZ-waarde € < 332.000 per wijk (Bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch) 2021 (<€243.305) 703

2022 (<€265.166) 909

2023 (<€312.232) 793

2024 (<€332.550) 1351

2025 (<€332.000) 1319

West

563

712

585

775

744

Graafsepoort

334

406

334

440

422

Maaspoort

223

242

203

341

270

Muntel / Vliert

178

196

188

211

202

Zuidoost

177

179

146

255

250

Rosmalen Noord

103

149

121

184

124

Noord

61

128

65

157

140

Engelen

26

26

21

29

23

Nuland

22

25

23

24

33

Rosmalen Zuid

9

10

9

17

11

Vinkel

8

11

16

33

28

Empel

5

25

6

26

24

De Groote Wielen

0

2

0

21

2

Binnenstad

2412 3020 2510 3864 Totaal Grafiek: ontwikkeling overige huurwoningen met WOZ-waarde € < 332.000 per wijk per jaar (Bron: O&S gemeente ’sHertogenbosch)

3592

Pagina 24 van 32

7.6 Buy-t-let-effecten en verschuiving koop naar huur Buy-to-let in ’s-Hertogenbosch - Netto verschuiving naar overige huur In deze paragraaf worden de jaarlijkse netto verschuivingen in aantallen weergeven. 3

Bron: O&S gemeente ’s-Hertogenbosch

3

Toelichting: Netto betreft hier de optelling van verschuiving in eigendomsvorm koop naar overige verhuur + van corporatie naar overige verhuur, verminderd met de som van overige verhuur naar koop en van overige verhuur naar corporatiehuur.

Pagina 25 van 32

7.7 Schaarste in het betaalbare koopsegment Betaalbare koopwoningen tot € 332.000 WOZ-waarde (geïndexeerd) Voor het inzicht van de te beschermen woningvoorraad gaat het primair om de voorraad betaalbare koopwoningen. De opkoopbescherming ziet immers op het behoud van het betaalbare koopsegment. De onderstaande grafiek geeft het aantal betaalbare koopwoningen weer.  In totaal hebben in 2021 12.733 koopwoningen een WOZ-waarde tot € 260.000 op 1/1/20 Dit is 30% van de koopwoningvoorraad (en 17% van de totale woningvoorraad.  In 2025 is dit gedaald naar 7.148 koopwoningen tot een WOZ-waarden van € 332.000. Dit is 16,2% van de koopwoningvoorraad (en 9,3% van de totale woningvoorraad).  Er is dus een significante daling van het aandeel betaalbare koopwoningen. De onderstaande grafiek geeft de spreiding van de betaalbare koopwoningvoorraad over de wijken weer. De meeste betaalbare koopwoningen staan in West, gevolgd door Noord, Zuidoost en Graafsepoort.

Grafiek: betaalbare koopwoningvoorraad per wijk tot WOZ-waarde € 332.000 (peildatum 1-1-2024) (bron: O&S gemeente ’sHertogenbosch)4.

De onderstaande grafieken illustreren aan de hand van een vaste WOZ-waarde van € 260.000 hoe de krapte op de Bossche woningmarkt de afgelopen jaren is toegenomen. Grafiek: aantal en aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde < €260.000 (niet geïndexeerd) (bron: O&S gemeente ’sHertogenbosch)

4

De weergegeven bedragen corresponderen met de WOZ-waarden met peildatum 1/1/2010, 1/1/2015 en 1/1/2020.

Pagina 26 van 32

8. Afbakening toepassingsbereik werkingsgebied Welk deel van de woningvoorraad? De regeling geldt voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 332.000 (peildatum 1 januari 2024). Deze grens:  sluit aan op de Huisvestingsverordening 2021;  komt overeen met een transactieprijs van circa € 355.000 in 2022;  ligt in lijn met de NHG-grens voor betaalbare koopwoningen. In 2025 vielen ongeveer 7.148 koopwoningen onder deze grens. Dat is:  16,2% van de koopwoningvoorraad;  9,3% van de totale woningvoorraad.

Wat staat er te koop?  

Op 16 oktober 2025 stonden 723 woningen te koop in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Het aantal woningen in dit segment is beperkt en schaars. Op deze datum stonden slechts 43 woningen te koop onder de grens van € 325.000.

Conclusie: De toepassing van de opkoopbescherming op dit segment is proportioneel en noodzakelijk om het betaalbare koopaanbod te beschermen.

Pagina 27 van 32

Welk deel van het gemeentelijk grondgebied? De opkoopbescherming geldt voor de gehele gemeente ’s-Hertogenbosch. Hiervoor zijn drie redenen: 1. Spreiding van schaarste: In alle wijken zijn betaalbare koopwoningen aanwezig én schaars. 2. Verspreid opkoopgedrag: In alle wijken worden woningen opgekocht door beleggers. 3. Voorkomen van waterbedeffect: Door de regeling gemeentebreed toe te passen, voorkomen we dat beleggers zich verplaatsen naar wijken zonder bescherming. Conclusie: Een gemeentebrede toepassing is noodzakelijk om de effectiviteit van de regeling te waarborgen. De opkoopbescherming geldt voor alle woningtypen binnen het aangewezen prijssegment. We maken dus geen onderscheid tussen appartementen, rijwoningen of andere typen. Daarvoor zijn twee redenen:  Het overgrote deel van de betaalbare koopvoorraad bestaat uit appartementen en rijwoningen.  Juist in deze segmenten is de concurrentie met beleggers het grootst. Conclusie: Door geen uitzonderingen te maken op woningtype, blijft de regeling helder en juridisch goed verdedigbaar.

Pagina 28 van 32

9. Uitzonderingen De opkoopbescherming is een krachtig instrument, maar kent ook uitzonderingen. Deze zorgen ervoor dat de regeling werkbaar blijft en recht doet aan bijzondere situaties. We maken onderscheid tussen wettelijke uitzonderingen, gemeentelijke uitzonderingen en maatwerk via een hardheidsclausule.

Wettelijke uitzonderingen De Huisvestingswet verplicht gemeenten om in bepaalde gevallen een vergunning te verlenen voor verhuur, ook als de woning onder de opkoopbescherming valt. Deze verplichte uitzonderingen zijn:  Verhuur aan directe familieleden Verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- of aanverwanten is toegestaan.  Verhuur van gemengde panden Woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand mogen worden verhuurd.  Tijdelijke verhuur na zelfbewoning Als de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond, mag deze tijdelijk (maximaal 12 maanden) worden verhuurd. Deze uitzonderingen zijn bedoeld om onredelijke beperkingen op het eigendomsrecht te voorkomen.

Gemeentelijke uitzonderingen Naast de wettelijke uitzonderingen kiest de gemeente ’s-Hertogenbosch ervoor om enkele aanvullende uitzonderingen toe te staan, passend bij het lokale beleid en het maatschappelijk belang:  Woningcorporaties Corporaties mogen woningen aankopen voor volkshuisvestelijke doelen, zoals het herstellen van geschonden blokken of het realiseren van herstructurering.  De gemeente zelf De gemeente kan woningen aankopen voor publieke doeleinden, bijvoorbeeld in het kader van gebiedsontwikkeling.  Gecontracteerde zorgaanbieders Zorginstellingen mogen woningen aankopen voor de huisvesting van cliënten in beschermde woonvormen.  Woningsplitsing Er geldt een uitzondering wanneer door splitsing daadwerkelijk een zelfstandige woning wordt toegevoegd. Het gaat nadrukkelijk niet om woningdelen of verkamering, aangezien deze vormen moeilijk te handhaven zijn en niet bijdragen aan het gewenste beleid. De opkoopbescherming blijft in alle overige gevallen van kracht, ook wanneer dit in sommige situaties een belemmering vormt voor een efficiënter gebruik van de woningvoorraad. Deze keuze is bewust gemaakt om het maatschappelijk belang van betaalbare koopwoningen te waarborgen, terwijl tegelijkertijd ruimte wordt geboden voor het toevoegen van zelfstandige woonruimte. Deze uitzonderingen zijn beperkt in omvang en raken de effectiviteit van de regeling niet.

Ontheffingsbevoegdheid college (hardheidsclausule) In bijzondere gevallen kan het college van burgemeester en wethouders een ontheffing verlenen van het verbod op verhuur. Dit gebeurt op basis van de hardheidsclausule in de Huisvestingsverordening. Deze clausule biedt ruimte voor maatwerk als toepassing van de regeling zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. Denk aan situaties waarin de eigenaar door persoonlijke omstandigheden tijdelijk elders moet verblijven. Pagina 29 van 32

De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om in bepaalde individuele gevallen een ontheffing van het verbod te verlenen. Er kunnen zich immers bepaalde situaties voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard5.

Samenloop zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming Om de mogelijkheid voor ontwikkelaars open te houden om bij nieuwbouwprojecten bij de oplevering de woningen nog om te zetten van koop naar huur, zijn woningen die niet meer dan drie maanden voor de inschrijving zijn opgeleverd als nieuwe woning of nieuw gebouwd appartement uitgezonderd van de opkoopbescherming. Die bepaling doet echter niet af aan de zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen, op grond waarvan het niet is toegestaan een woning binnen een bepaalde termijn na de eerste aankoop van een nieuw gebouwde woning, door te verkopen. Deze regeling is nader uitgewerkt in (NAAM REGELING). Omdat die nieuwgebouwde woning na oplevering wordt aangemerkt als een bestaande woning, ontstaat de situatie dat zowel de zelfbewoningsplicht als de opkoopbescherming van toepassing zijn. Wij zijn van oordeel dat beide regelingen naast elkaar kunnen gelden en er geen samenloopbepaling nodig is. De zelfbewoningsplicht geldt immers voor de eerste koper en eigenaar-bewoner, terwijl de opkoopbescherming ziet op degene die van die persoon de woning zou willen kopen om deze vervolgens te verhuren.

5

P. 26 MvT wetsvoorstel opkoopbescherming.

Pagina 30 van 32

10. Communicatie De actualisatie van de opkoopbescherming vraagt om duidelijke communicatie richting inwoners, marktpartijen en samenwerkingspartners. We informeren actief over de regeling, de werking ervan en de gevolgen voor de woningmarkt.

Regionale en bestuurlijke afstemming   

Binnen het regionaal portefeuillehoudersoverleg Wonen van Noordoost-Brabant-West is de opkoopbescherming al eerder besproken met regiogemeenten. Ook de provincie Noord-Brabant is geïnformeerd over het voornemen tot actualisatie van de regeling. Er is ambtelijke afstemming geweest met de regio.

Lokale stakeholders We informeren de belangrijkste partijen op de lokale woningmarkt, waaronder:  Woningcorporaties die actief zijn in ’s-Hertogenbosch  Bouw- en ontwikkelbedrijven via de Bossche Tafel Wonen  Institutionele beleggers en brancheverenigingen zoals NVM, VBO en Vastgoed Belang  Lokale notarissen en makelaars

Publiekscommunicatie Voor inwoners en particuliere kopers zorgen we voor toegankelijke informatie via:  de gemeentelijke website;  een overzichtelijke toelichting op de regeling;  contactmogelijkheden voor vragen over vergunningen of uitzonderingen.

Pagina 31 van 32

11. Conclusie en aanbeveling De druk op de woningmarkt in ’s-Hertogenbosch is onverminderd hoog. Starters en huishoudens met een middeninkomen hebben steeds meer moeite om een betaalbare koopwoning te vinden. Tegelijkertijd neemt het aandeel woningen dat wordt opgekocht voor verhuur toe, wat de kansen op zelfbewoning verder verkleint. De opkoopbescherming is sinds 1 juli 2022 van kracht in onze gemeente. Uit de evaluatie blijkt dat het instrument:  bijdraagt aan het beschermen van het betaalbare koopsegment;  helpt om onevenwichtige effecten van schaarste te beperken;  voorkomt dat beleggers het aanbod verder uithollen;  en zorgt voor meer grip op de woningmarkt. De regeling is juridisch onderbouwd, proportioneel toegepast en sluit aan op de lokale situatie. De WOZwaardegrens van € 260.000 (peildatum 1 januari 2020) is passend en verdedigbaar. De gemeentebrede toepassing voorkomt verschuivingseffecten en versterkt de effectiviteit van de maatregel.

Aanbeveling Wij bevelen aan om:  de opkoopbescherming te handhaven als onderdeel van de geactualiseerde Huisvestingsverordening 2026;  de regeling waar nodig te actualiseren op basis van nieuwe inzichten, marktontwikkelingen en landelijke regelgeving;  de communicatie richting inwoners en marktpartijen te blijven versterken, zodat de regeling goed wordt begrepen en toegepast. De opkoopbescherming is geen wondermiddel, maar wel een noodzakelijk instrument in een bredere aanpak om de woningmarkt eerlijker en toegankelijker te maken voor wie het hardst nodig heeft.

Pagina 32 van 32