Bijlage 6 Paragraaf Grondbeleid

MANAGEMENTRAPPORTAGE GRONDBELEID 2025

Managementrapportage Grondbeleid 2025 Inleiding In deze Managementrapportage Grondbeleid 2025 (Marap) geven wij u inzicht in de financiële stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties en kostenverhaalsprojecten. Het betreft een tussentijdse actualisatie. Bij deze actualisatie bekijken we in welke mate de prognoses omtrent inkomsten en uitgaven in de diverse complexen voor 2025 naar verwachting gerealiseerd gaan worden. Waar mogelijk zijn de consequenties voor de langere termijn in beeld gebracht. Dit gebeurt door de werkelijke cijfers tot en met medio van dit jaar en de verwachte resultaten in de 2e helft 2025 af te zetten tegen de geprognosticeerde cijfers uit de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening 2024. Daarmee blijven de cijfers van deze Marap nog steeds verwachtingen voor 2025. In de Jaarrekening 2025 worden de definitieve cijfers gepresenteerd. Er wordt ingegaan op: 1. Het grondbeleid van de gemeente ‘s-Hertogenbosch 2. De huidige inzichten en bespiegelingen van de grond- en vastgoedmarkt 3. De (verwachte) resultaten in 2025 versus hetgeen begroot is in de paragraaf Grondbeleid in de Jaarrekening 2024 (jaarschijf 2025)

Grondbeleid gemeente ‘s-Hertogenbosch Uitgangspunt voor het grondbeleid is een actief grondbeleid, tenzij dit op basis van factoren als grondposities, gemeentelijke doelstellingen, mogelijkheid tot sturing, risicoprofiel, verwacht financieel resultaat en/of benodigde deskundigheid onwenselijk of niet goed mogelijk is. Bij een actief grondbeleid worden de volgende processtappen doorlopen: Het voeren van (actief) grondbeleid brengt ook risico’s met zich mee. Door een voorzichtig en behoudend financieel beleid te voeren wordt de kans op negatieve financiële verrassingen zo klein mogelijk gehouden. Voor een uitvoerige omschrijving van het grondbeleid, wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid 2018. Bespiegelingen op de grond- en vastgoedmarkt Algemeen Door de aanhoudende grote vraag naar woningen en de achterblijvende realisatie van nieuwe woningen, blijven de huizenprijzen stijgen. Prijsstijgingen van de woningen worden daarnaast veroorzaakt door de stijgende lonen, de licht dalende hypotheekrente en de versoepeling van de leningsvoorwaarden. De verwachting voor de komende jaren is dat de prijsstijging van woningen geleidelijk zal afvlakken. Dit komt doordat de huizenprijzen op dit moment sneller stijgen dan de loonontwikkeling en de toename van de leenruimte. Hierdoor verslechtert op termijn de betaalbaarheid van koopwoningen.

De nieuwbouwproductie zit sinds enkele jaren weer in de lift. Dit is onder andere te merken aan de landelijke stijging van het aantal bouwvergunningen dat sinds begin 2024 is afgegeven. Een andere belangrijke factor is dat de VON-prijzen van de nieuwbouwwoningen stijgen. Dit betekent dat projecten weer eerder financieel haalbaar kunnen zijn. De productie wordt echter bedreigd door onder andere de aanhoudende hoge bouwkosten, het stikstofdossier en juridische vertragingen. Ook netcongestie, waardoor nieuwe woonwijken niet op het elektriciteitsnetwerk aangesloten kunnen worden, zorgt steeds vaker voor vertraging.

Het kabinet heeft de woningmarkt hoog op de agenda staan. Tijdens de Woontop die eind 2024 is gehouden hebben het Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen concrete afspraken gemaakt om te komen tot een nieuwbouw productie van 100.000 woningen per jaar. Het Rijk stelt hiervoor ook middelen beschikbaar. In totaal gaat het om een bedrag van € 7,5 miljard. € 5,0 miljard voor de woningbouwprojecten en € 2,5 miljard voor de ontsluiting van de woningen. Daarnaast wil de coalitie de productie versnellen door de doorlooptijd van de ruimtelijke procedures te verkorten. Binnen de commerciële vastgoedmarkt zien we dat het hybride werken steeds meer het nieuwe normaal is op de kantorenmarkt. Hierdoor is er nog steeds sprake van een dalende vraag naar kantoorruimte. Dit heeft effect op de financiële waarde van de kantoorpanden. Kansen liggen er wel voor vastgoed dat zowel aan de hoogste duurzaamheidseisen voldoet als goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Binnen de bedrijfsruimtemarkt zien verschillende sectoren hun marges onder druk staan door geopolitieke spanningen, inflatie en gestegen kosten. Tekorten op het elektriciteitsnet en de stikstofproblematiek maken bedrijven terughoudender met investeringen en uitbreidingen. Lokaal De vraag naar woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft in alle segmenten groot.

Als gemeente streven we naar het realiseren van gemiddeld ruim 1.000 woningen per jaar. Deze productie realiseert de gemeente samen met de woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers en ontwikkelaars. In 2025 is de verwachting dat we binnen de gemeentelijk grondexploitatieprojecten bouwgrond verkopen voor de bouw van 286 woningen. Naast deze woningaantallen ontwikkelen particuliere initiatiefnemers ook woningen in de stad op hun eigen grond. Die komen hier nog bovenop. Voor de (nabije) toekomst verwachten wij dat de vraag naar woningen groot blijft, maar de nieuwbouwproductie heeft, zoals hiervoor is toegelicht, te maken met diverse problemen waardoor de productie kan tegenvallen. Met het Rijk hebben we afspraken gemaakt over de woningbouwproductie voor de komende jaren. Hiervoor hebben we onder andere NOVEX-middelen en Woningbouwimpuls middelen ontvangen. Een belangrijk aandachtspunt is dat aan deze Rijksbijdragen voorwaarden zijn verbonden. Belangrijke vereisten zijn de start van de bouw van de eerste woningen, het totaal aantal woningen dat wordt gebouwd, het percentage betaalbare woningen en de start van de bouw van de laatste woningen.

Om te kunnen voldoen aan deze eisen zal er de komende jaren een flinke sprong moeten worden gemaakt in de woningbouwproductie binnen onze eigen grondexploitaties waaronder De Vliert, De Groote Wielen Noord, De Bossche Stadsdelta en Van Herpenseweide. Dit blijven wij nadrukkelijk monitoren en voeren overleg hierover met het Rijk. De beschreven onzekerheden en problemen in de woningmarkt kunnen financiële gevolgen hebben voor het grondbedrijf. In de paragraaf over het weerstandvermogen van het grondbedrijf gaan we nader in op hoe we dit verwerken. De markt voor bedrijventerreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren in ’s-Hertogenbosch gunstig ontwikkeld. Als gevolg hiervan is er in ’s-Hertogenbosch sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting. De gemeente ’s-Hertogenbosch zet zich in op het realiseren van kantoren en bedrijfsruimten op centraal gelegen locaties. Een goed voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van het Innovatiekwartier in de Noordelijke Spoorzone. In totaal hebben we in onze grondexploitaties per 01-01-2025 nog circa 34 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar. In 2025 verwachten we circa 1,5 ha aan bedrijventerreinen uit te geven op gemeentelijke locaties. Dit niveau hadden we verwacht, maar ligt wel lager dan het gemiddelde van de afgelopen jaren. Dit is gevolg van de huidige marktomstandigheden en netcongestie.

Een aandachtspunt voor het nieuwe bedrijventerrein Heesch West is het overvolle energienetwerk. Hierdoor kunnen op korte termijn bedrijven voorlopig niet aangesloten worden op het energienetwerk. Als oplossingsrichting wordt gezocht naar zo veel mogelijk energie op te wekken binnen het project zelf en het oprichten van smart energy-hubs. De kans is echter groot dat de beperkte ruimte op het energienetwerk gevolgen gaat hebben voor de uitgifteplanning van het project. Het overvolle energienetwerk kan ook een rol gaan spelen bij andere gebiedsontwikkelingen. Dit houden wij nauwlettend in de gaten. Verwacht financieel resultaat grondbeleid 2025 Binnen het grondbedrijf onderscheiden we vier groepen projecten: A. Bouwgronden in Exploitatie (BIE) Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatie vastgesteld. B. Overige gronden en panden (Materieel Vast Actief: MVA) Dit gaat om gronden en panden die we strategisch in bezit hebben of nog in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd. C. Kostenverhaalsprojecten Hierbij gaat het om kosten die de gemeente heeft gemaakt en in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen: het faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom of slechts beperkt. D.

Projecten in voorbereiding (Immaterieel Vast Actief: IVA) Dit zijn projecten waarvoor uw raad voorbereidingskredieten beschikbaar heeft gesteld en waarvan de verwachting is dat voor deze projecten op termijn grondexploitaties worden geopend. Na een samenvattend beeld gaan we nader in op de voortgang binnen de vier type projecten. 1. Samenvattend beeld grondbedrijf Uitgangspunten  Uitgifteprognose bouwgrond Ten opzichte van de prognoses zoals die opgenomen zijn in de paragraaf “Grondbeleid Jaarrekening 2024”, onderdeel prognose vanaf 2024, kunnen we voor 2025 de voorspellingen voor de uitgifte van woningbouw- en bedrijvenkavels als volgt duiden. Woningbouwprogramma 2025 We hadden verwacht bouwgrond voor circa 315 woningen uit te geven (in actieve grondexploitaties). Deze prognose moeten we bijstellen naar circa 286 woningen (zie onderstaande toelichting). FPG 2025

Marap

De Groote Wielen

238

239

Pelgrimsche Hoeve

17

17

Gaasterland

16

16

Willemspoort

36

0

Vinkelse Slagen

8

14

315

286

Totaal

De gronduitgifte in Willemspoort is vanwege ‘stikstofproblemen’ namelijk nog niet mogelijk. Naast deze woningaantallen ontwikkelen particuliere initiatiefnemers ook woningen in de stad op hun eigen grond. Die komen hier nog bovenop. Bedrijventerreinen 2025 Op basis van de huidige inzichten verwachten we in 2025 circa 1,5 ha aan bedrijfskavels te verkopen. Dat is nagenoeg gelijk aan de prognose zoals we die in de FPG 2025 (Financiële Positie van het Grondbedrijf 2025) hadden opgenomen, namelijk 1,85 ha. De verkopen vinden plaats in de projecten Empel Zuid/Rosmalense Plas 1,2 ha en op Treurenburg 0,3 ha.

 Parameters De paramater voor kostenstijging is gelijk gehouden (2%). Voor de opbrengstenstijging hanteren we conform het behoudend beleid een percentage van 0%. Vanwege de WBI-toekenning voor het project DGW Noord en Van Herpenseweide, schrijft het Ministerie een ‘taakstellende’ opbrengstenstijging voor van 2%. Deze is alleen voor de projecten DGW Noord en Van Herpenseweide aangehouden. Voor het rentepercentage is gerekend met 1,5%, welke afgestemd is op het gemeentelijke omslagpercentage geldend voor alle gemeentelijke (investerings)projecten.  Grondprijzen De grondprijzen zijn, rekening houdend met de specifieke gebruiksfunctie- en mogelijkheden, marktconform vastgesteld. Hierbij wordt rekening gehouden met lagere, marktconforme prijzen bij specifieke gebruiksfuncties (sociale huur en koop en niet-commerciële Voorzieningen van Algemeen Belang [VAB]). Voor 2025 zijn de grondprijzen vastgelegd in de gemeentelijke ‘grondprijzenbrief 2024/2025’. We streven er naar om nog voor het einde van het jaar de grondprijzen voor 2026 vast te leggen in een ‘grondprijsbrief 2026’.  WBI-toekenning DGW Noord en Van Herpenseweide In juni 2024 hebben we voor de projecten DGW Noord en Van Herpenseweide een WBI-uitkering gekregen (6e tranche) tot een bedrag van € 15,96 miljoen respectievelijk € 2,94 miljoen.

Hierdoor kunnen we niet alleen ‘extra’ ambities waaronder het programma van 70% betaalbare woningen waarmaken, maar kunnen we ook qua snelheid deze projecten een extra ‘boost’ geven. Echter de opbouw en uitgangspunten van de grondexploitaties dienen wel te voldoen aan de door het Ministerie gestelde eisen en voorwaarden. De cofinanciering van 50% van het geraamde tekort (en daarmee gelijk aan het WBI-subsidiebedrag) kan vooralsnog binnen de grondexploitatie/ grondbedrijf worden opgevangen.  Samenvattend beeld Het financieel resultaat van het grondbedrijf over 2025 en de verwachtingen voor de nabije toekomst zijn relatief positief te noemen. Kleine bijstellingen zijn wel nodig, maar dit heeft een gering effect op de eerder ingeschatte verwachtingen en resultaten. Samenvattend verwachten we een afdracht aan het Structuurfonds in 2025 te kunnen doen van circa € 3,2 miljoen. 2. Resultaat gemeentelijke grondexploitaties (BIE’s) a. BIE’s in exploitatie Per 1 januari 2025 hebben we 21 actieve grondexploitaties. b. Af te sluiten BIE’s in 2025 In 2025 sluiten we geen complexen af. c. Nieuwe BIE’s in 2025 In 2025 zijn 2 grondexploitaties vastgesteld, waardoor het aantal grexen per 31-12-2025 op 23 uitkomt. Deze zullen achtereenvolgens kort worden toegelicht. Het betreft de grondexploitaties voor:  De Donken: RB 01-04-2025 reg. nr. 17374241.

Betreft de woningbouwontwikkeling van circa 300 woningen (waarvan 70% betaalbaar) op het voormalige TGG terrein. De grondexploitatie laat vooralsnog een sluitend financieel resultaat zien.  Citadelpoort: RB 25-02-2025 reg. nr. 17043996. Citadelpoort maakt onderdeel uit van de gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta, waarvoor de raad op 8 oktober 2024 het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta heeft vastgesteld en tevens heeft besloten de gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta te openen. Hier vallen 6 deelexploitaties onder. Daarvan zijn er 3 grondexploitaties (Cultuurplein, Tramkade en Citadelpoort) en 3 kostenverhaalsprojecten. Tevens vallen onder deze gebiedsexploitatie een aantal investeringsprojecten. Op 25 februari 2025 is met het raadsbesluit “Overbrengen project Bossche Stadsdelta naar de uitvoeringsfase van het Structuurfonds” het tekort op de gebiedsexploitatie van € 12,0 miljoen afgedekt vanuit het Structuurfonds. Binnen de Citadelpoort is een mix van functies voorzien. Naast woningen worden er in de plinten van

gebouwen (maatschappelijke) voorzieningen gerealiseerd, krijgt het Design Museum een plek en wordt er een ondergrondse parkeergarage aangelegd. d. Ontwikkelingen 2025  Voor het project IKDB (EKP/Grenco) heeft de raad op 01-04-2025 (reg.nr. 17518649) ingestemd om te participeren in twee CV/BV’s ‘Innovatie Kwartier Den Bosch’, om samen met de marktpartijen AM en Coebax de krachten en middelen te bundelen gericht op het uitvoeren van onze verstedelijkingsopgave en om het data-ecosysteem te versterken. De hiervoor opgestelde gezamenlijke grondexploitatie gaat uit van een sluitend resultaat. Naast deze grex zal er eind 2025 binnen het grondbedrijf een gemeentelijke grex voor het project worden geopend, met eveneens een verwacht budgettair neutraal resultaat. Deze gemeentelijke grondexploitatie zal gelijktijdig met het Ontwikkelkader IKDB aan de raad ter besluitvorming worden aangeboden. Momenteel worden de contracten opgesteld voor de PPS (overkoepelende samenwerkingsovereenkomst plus overeenkomsten voor CV/BV 1 en CV/BV 2). Hierin worden ook de financiële afspraken vastgelegd over de gezamenlijke grondexploitatie en de vastgoedexploitatie. De gemeente neemt in beide CV/BV’s een aandeel van 50%.  Verder zijn nog twee grondexploitaties in voorbereiding: De Vliert en Cultuurplein (als onderdeel van de gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta).

Conform het besluit bij de Marap 2024 zijn voor deze complexen vooruitlopend op de vaststelling van de betreffende grondexploitaties reeds (administratieve) projectadministraties geopend.  Door het openen van de laatste drie genoemde grondexploitaties zal tevens het risicoprofiel van het grondbedrijf veranderen. In de jaarrekening 2024/FPG2025 is hier reeds op geanticipeerd. In de voorliggende Marap is dit risicoprofiel geactualiseerd naar de stand per 31-12-2025. Zie onderdeel 6. e. Grondexploitaties met een verwacht positief resultaat Totaalresultaat De grondexploitaties die met een positief resultaat sluiten, lieten bij de FPG 2025 een totaalresultaat zien van € 21,8 miljoen op eindwaarde, ofwel als alle projecten gerealiseerd zijn. Dit resultaat zal de komende jaren (door tussentijdse winstnemingen) ten gunste van de Algemene Reserve Grondbedrijf worden gebracht. Inclusief de winstneming in 2025 (zie hierna) komt het gezamenlijke positieve resultaat nu uit op een voor gecalculeerd resultaat van € 22.8 miljoen, ofwel een verbetering van circa € 1,0 miljoen ten opzichte van de prognose FPG 2025. Winstneming 2025 Voor de grondexploitaties met een verwacht positief resultaat wordt volgens de BBVvoorschriften winst genomen naar rato van de voortgang van het project volgens de voorschreven POC-methode (Percentage Of Completion methode).

Op basis van de huidige inzichten verwachten wij in 2025 een bedrag van afgerond € 4,0 miljoen aan winst te kunnen nemen binnen deze grondexploitaties. De winstneming valt hoger uit dan de opgenomen prognose in de paragraaf grondbeleid Jaarrekening 2025 ad. € 2,7 miljoen voor 2025. f. Grondexploitaties met een verwacht negatief resultaat Voor grondexploitaties die met een verwacht negatief resultaat sluiten treffen wij direct een voorziening. Op basis van de geactualiseerde ramingen en de af te sluiten complexen, komt het verwachte negatieve resultaat van de gezamenlijke verlieslatende complexen uit op een bedrag van € 22,15 miljoen, dat is € 0,2 miljoen hoger dan verwacht. De verliesvoorziening zal met dit laatste bedrag worden aangevuld ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf. In 2025 hebben we het complex Citadelpoort, met een verwacht tekort van € 1,58 miljoen geopend (zie onderdeel 2c). Dit tekort wordt vanuit het totale tekort ad € 12,0 miljoen voor de gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta aangezuiverd (zie Raadsbesluit 25-02-2025). g. Dotatie aan reserve Grote Werken Als binnen een grondexploitatie (met een verwacht positief eindresultaat) grond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve Grote Werken. Naar verwachting wordt er 2025 een bedrag van € 0,33 miljoen vanuit de afzonderlijke

grondexploitaties ten gunste van de reserve Grote Werken gestort. Bovenop dit bedrag zullen ook nog de particuliere initiatieven een bijdrage leveren aan de reserve Grote Werken. Vanuit de grondexploitatie DGW Noord wordt een bedrag van ruim € 10,0 miljoen bijgedragen in de bekostiging van de aanpassingen van de hoofdinfrastructuur (Hustenweg en Blauwe Sluisweg). h. Vennootschapsbelasting Sinds 2016 is onze gemeente belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Belasting is verschuldigd over winstgevende ondernemingsactiviteiten, waaronder het gemeentelijk grondbedrijf. Jaarlijks dient de gemeente een aangifte in. Op basis van de meerjarenprognose van de afzonderlijke projecten, de definitieve aangifte 2024 en de voorlopige aangifte 2025, verwachten we in 2025 een bedrag van in totaliteit € 0,5 miljoen af te dragen aan de belastingdienst. 3.

Materieel Vast Actief (MVA), erfpachtgronden en onderhoudsfonds  Algemeen Onder de categorie MVA valt het bezit aan gronden en panden, die strategisch beheerd worden of beheerd worden met een vrij permanent karakter (pacht, verhuur en in gebruik gegeven gronden en panden). Naast de reguliere beheerlasten en huuropbrengsten wordt het resultaat bepaald door incidentele aan- en verkopen, afwaarderingen of niet voorziene kosten.  Erfpachtgronden De erfpachtgronden leveren -rekening houdend met de ervaringen over de afgelopen jaren- in 2025 naar verwachting een positief resultaat op van circa € 0,50 miljoen.  Verkoopwinst Door incidentele grondverkopen verwachten we in 2025 een boekwinst te behalen van circa € 0,59 miljoen. De boekwinst ontstaat doordat de verkoopwaarde hoger is dan de boekwaarde van deze gronden of panden.  Resultaat MVA 2025 Voor 2025 verwachten we een resultaat op de MVA van circa -/- € 2,02 miljoen. Dit resultaat ontstaat met name doordat de kosten (zakelijke lasten, regulier onderhoud, afschrijving, etc.) niet afgedekt wordt uit de verhuurinkomsten. Dit bedrag zal aan de Algemene Reserve Grondbedrijf worden onttrokken. Dit speelt met name bij het bezit in de Tramkade, Grasso/Grenco, het Cementrum en de Kruithoorn. Voor de langere termijn zien we een toename van de voornoemd bedrag.

We willen ook voor ons gebouwd onroerend goed (MVA) de informatievoorziening beter op orde brengen om de exploitatie, het beheer en de risico beter te kunnen monitoren.  Voorziening groot onderhoud specifieke objecten grondbedrijf Bij raadsbesluit van 13 december 2022 (registratienummer 14349090) heeft de raad een onderhoudsvoorziening voor een aantal specifieke vastgoedobjecten van het grondbedrijf ingesteld. Deze onderhoudsvoorziening, krijgt zijn voeding vanuit de Algemene Reserve Grondbedrijf. Voor 2025 is dat wederom een bedrag van € 0,20 miljoen. De lasten van groot onderhoud kunnen op deze manier over meerdere jaren worden geëgaliseerd, zodanig dat het saldo van de voorziening over de gehele looptijd van voldoende omvang is voor het bekostigen van de uitvoering van het groot onderhoud. In 2025 was de start van het groot onderhoud voorzien aan het gebouw O, E en A van het Kruithoorncomplex./Meerendonk. We hebben hiervoor de nodige voorbereidende werkzaamheden en onderzoeken opgestart. Het daadwerkelijke onderhoud zal naar verwachting pas in 2026 plaatsvinden. Verder constateren we dat de uitgaven voor groot onderhoud ook dit jaar weer doorschuiven De oorzaken zijn gelegen in de onderzoeken en de complexiteit van de panden welke veelal de monumenten status hebben.

4.

Resultaten kostenverhaalsprojecten (particuliere initiatieven) Particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. De ontwikkeling wordt in deze gevallen voor rekening en risico van deze particuliere initiatiefnemer uitgevoerd. Uitgangspunt hierbij is, dat de gemeente de door haar gemaakte kosten verhaald op deze particuliere initiatiefnemer. Voor 2025 verwachten we, met name door het afsluiten van een 20-tal kostenverhaalsprojecten, een (gesaldeerd) resultaat van -/- € 0,05 miljoen, welke ten laste van de Algemene Reserve Grondbedrijf wordt gebracht.

5.

Voortgang Voorbereidingskredieten (Immaterieel Vast Actief) Op 9 juni 2020 heeft de raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is toen een voorbereidings-krediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen. Later zijn middels diverse raadsbesluiten aanvullende budgetten toegevoegd. Voor dit historisch overzicht wordt verwezen naar de paragraaf Grondbeleid in de Jaarrekening 2023 en 2024. Inmiddels zijn op 4 projecten na voor al deze projecten grondexploitaties geopend. De gemaakte voorbereidingskosten van deze projecten zijn verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie. Voor de resterende projecten is in onderstaande tabel de stand van zaken weergegeven: Project

krediet

besteed t/m 2024

restant per 01-01-2025

uitgaven tot medio 2025

restant per medio 2025

EKP Zuid / Grenco

€ 2.050.000 € 1.699.711 €

350.289 €

345.000 €

5.289

Jeroen Bosch College

€

200.000 €

101.224 €

98.776 €

15.000 €

83.776

Rodenborch College

€

200.000 €

2.091 €

197.909 €

-

€

197.909

Grote Elst

€

75.000 €

3.879 €

71.121 €

-

€

71.121

Nog niet benoemd

€

100.000 €

14.567 €

85.433 €

-

€

85.433

Totaal

€ 2.625.000 € 1.821.473 €

803.527 €

360.000 €

443.527

In de tweede helft 2025 zullen met name voor het project EKP Zuid/Grenco (Innovatie Kwartier Den Bosch) nog kosten gemaakt worden. Deze zullen worden opgenomen in de eind 2025 te openen grondexploitatie voor het IKDB (zie onderdeel 2b van deze Marap). 6.

Ontwikkeling Algemene Reserve Grondbedrijf De Algemene Reserve Grondbedrijf kent per 01-01-2025 een stand van € 54,86 miljoen en zal nar verwachting groeien tot circa € 56,96 miljoen per 31-12-2025. In het volgende overzicht zijn de eerder genoemde verwachte mutaties in 2025 samengevat. Stand Algemene Reserve Grondbedrijf 2025 (bedragen x € 1.000)

MARAP 2025

Stand Algemene Reserve Grondbedrijf per 01-01-2025

€ 54.858

Mutaties 2025 Bij: Winstnemingen BIE's 2025

€

3.990

Resultaat erfpachtgronden

€

500

Boekwinst verkoop gronden

€

590

Bijdrage Reserve Grote Werken

€

328 €

5.408

+

Mutaties 2025 Af: Resultaat kostenverhaalprojecten

€

50

Bijstelling verliesvoorziening

€

207

Jaarresultaat MVA

€

2.020

Voorziening Groot Onderhoud (jaarlijkse dotatie)

€

200

Verwacht resultaat Vpb

€

500

Storting in Reserve Grote Werken

€

328 €

Stand Algemene Reserve Grondbedrijf per 31-12-2025

3.306 -/-

€ 56.961

Weerstandscapaciteit en afdracht aan Structuurfonds De Algemene Reserve Grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden. Voor zover de Algemene Reserve Grondbedrijf een grotere omvang kent dan op basis van de risico-inventarisatie noodzakelijk is, wordt het meerdere afgedragen aan het structuurfonds. In de Jaarrekening 2024 gingen wij nog uit van een benodigd weerstandsvermogen van € 54,86 miljoen (per 01-01-2025). De totale omvang van de risico’s worden nu voor eind 2025 ingeschat op een bedrag van in totaal € 53,74 miljoen, en is als volgt opgebouwd: Stand Algemene Reserve Grondbedrijf 2025 (bedragen x € 1.000)

MARAP 2025

Stand Algemene Reserve Grondbedrijf per 31-12-2025

€ 56.961

Benodigd Weerstandsvermogen Risico's BIE's (inclusief projectgebonden risico's)

€

29.220

Risico's Heesch West

€

6.550

Risico's nieuw te openen grondexploitaties

€

9.070 + p.m.

Risico's gronden en panden

€

8.900 € 53.740

Inschatting afdracht aan Structuurfonds 2025

€

3.221 -/-

Verwacht eindsaldo Algemene Reserve Grondbedrijf per 31-12-2025 € 53.740

Bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit voor de lopende BIE’s wordt uitgegaan van een aantal financiële scenario’s die een negatief effect kunnen hebben op het resultaat van de BIE’s. Dit resulteert in een (risico)bedrag van € 29,22 miljoen. Hierin zijn ook de nieuw geopende grondexploitaties voor de Van Herpenseweide, De Donken, Citadelpoort en de Tramkade meegenomen. Naast de risico’s van de BIE’s houden we evenals vorig jaar rekening met een risico’s van € 6,55 miljoen voor Heesch West, € 9,07 miljoen + p.m. voor nieuw te openen grondexploitaties na 2025 (onder andere De Vliert, Cultuurplein en het Innovatiekwartier IKDB) en € 8,90 miljoen overige gronden en panden. Eerder hielden we voor de ‘gronden en panden’ nog rekening met een bedrag aan van € 5.0 miljoen, maar door de verwachte toename van de exploitatiekosten voor de komende 4 jaar van met name de gebouwen hebben we dit bedrag sinds vorig jaar opgehoogd naar € 8,9 miljoen. Het totale benodigd weerstandsvermogen komt nu uit op een bedrag van € 53,74 miljoen (ten opzichte van € 54,86 miljoen begin van het jaar i.c. bij de FPG 2025). De stand van de Algemene Reserve Grondbedrijf kent naar verwachting per 31-12-2025 een stand van circa € 56,96 miljoen, op basis waarvan wordt geconcludeerd, dat de reserve meer dan toereikend is om de risico’s te kunnen opvangen.

Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit (€ 53,74 miljoen en de aanwezige reserve € 56,91 miljoen) van afgerond € 3,2 miljoen kan per 31-12-2025 worden afgedragen aan het Structuurfonds. Let wel het blijft een voorlopige inschatting die pas feitelijk zijn beslag krijgt op basis van de werkelijke omzet en cijfers in 2025. 7.

Samenvattend wordt voorgesteld a. Kennis te nemen van de (verwachte) resultaten van het grondbeleid 2025 zoals opgenomen in de voorliggende Marap 2025, op basis van de uitgangspunten zoals die in onderdeel 1 zijn opgenomen; b. Op basis van de voorlopige bevindingen uit deze Marap de navolgende punten verwerken in de Jaarrekening 2025: i. Instemmen met de voorgestelde mutaties op de Algemene Reserve Grondbedrijf, waaronder:

ii. Bijstellen van de verliesvoorziening tot een nu geraamd bedrag van afgerond € 22,15 miljoen, per 31-12-2025, door een onttrekking van € 0,2 miljoen uit de Algemene Reserve Grondbedrijf en voor Citadelpoort € 1,58 miljoen aan te zuiveren uit de € 12,0 miljoen dekking tekort Gebiedsexploitatie Bossche Stadsdelta waarin deze al voorzien was; iii. De winstneming volgens de voorgeschreven methode van een nu geraamd bedrag van € 4,0 miljoen per 31-12-2025 te nemen uit de winstgevende complexen; iv. Op basis van de verwachte resultaten van de in 2025 vast te stellen grondexploitaties, rekening houden met de gecalculeerde risico’s en daarvoor de weerstandscapaciteit bij te stellen tot een totaal bedrag van € 53,74 miljoen; v. Op basis van de huidige verwachtingen een bedrag van afgerond € 3,2 miljoen af te dragen aan het Structuurfonds per 31-12-2025.

Peter van der Eerden

Versie 17-9-2025