1. Bijlage Exploitatieplan Nuland Oost
Tekst van het document
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost herziening 2022
Gemeente ‘s-Hertogenbosch Afdeling Wonen en Grondzaken december 2022 status: vastgesteld
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 1
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 2
Inhoud DEEL A 1
2.
TOELICHTING
Inleiding
5 6
1.1
Aanleiding herziening Exploitatieplan
6
1.2
Procedure en rechtsgevolgen herziening Exploitatieplan
7
Exploitatiegebied
9
2.1
Plangebied
9
2.2
Grondeigendom en te verwerven gronden
10
2.3
Grondgebruik
13
3. Omschrijving werken en werkzaamheden
14
4. Eisen en regels Exploitatieplan
15
DEEL B
18
1
2
3
4
EXPLOITATIEPLAN
Inleiding
19
1.1
Aanleiding
19
1.2
Algemeen
19
Kosten
20
2.1
Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro)
20
2.2
Inbrengwaarde sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro)
20
2.3
Bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4.b Bro)
20
2.4
Bouw- en woonrijp maken en nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4.c Bro)
20
2.5
Beperken milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.d Bro)
21
2.6
Plankosten (artikel 6.2.4.g/h/j Bro)
21
2.7
Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)
21
2.8
Kosten tegemoetkoming planschade (artikel 6.2.4.l Bro)
21
2.9
Rente (artikel 6.2.4.n Bro)
21
2.10
Overzicht kosten (artikel 6.2.8 Bro)
21
Opbrengsten
23
3.1
Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro)
23
3.2
Bijdrage toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.7.b Bro)
23
3.3
Overige opbrengsten (artikel 6.2.7.c Bro)
23
3.4
Overzicht opbrengsten
23
Grondgebruik analyse
25
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 3
5
Resultaat
26
5.1
Parameters
26
5.2
Fasering
26
5.3
Netto contante waarde
28
6
Maximaal te verhalen kosten
29
7
Berekening exploitatiebijdrage
30
7.1
Inleiding
30
7.2
Definitie gewogen basiseenheid
30
7.3
Vaststelling uitgifteprijzen en gewogen basiseenheden
30
7.4
Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheden en uitgiftecategorie
30
7.5
Exploitatiebijdrage per perceel / per exploitant
31
8
De eisen en regels
BIJLAGEN
32 36
1.
Begrenzing Exploitatieplan
37
2.
Eigendom particulier A en door de gemeente te verwerven percelen
38
3.
Functiekaart Nuland Oost
39
4.
Faseringskaart
40
5.
Exploitatieopzet: Kosten
41
6.
Exploitatieopzet: Opbrengsten
42
7.
Exploitatieopzet: Fasering eenheden
43
8.
Inrichtingsplan (fase 4 en 5 uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve)
44
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 4
DEEL A
TOELICHTING
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 5
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding herziening Exploitatieplan
Het bestemmingsplan Nuland-Oost voorziet in de ontwikkeling van een bedrijventerrein (De Terp) en woningbouwgebied (Pelgrimsche Hoeve). De voormalige gemeente Maasdonk heeft voor deze locatie het bestemmingsplan Nuland Oost op 8 augustus 2011 vastgesteld. Voor de Terp is het bestemmingsplan Nuland Oost in 2013 herzien (vaststellingsbesluit 25-02-2014). Het Exploitatieplan Nuland Oost 2011 herziening 2013 is vastgesteld op 28 januari 2014. In 2021 is conform artikel 6.15 Wro een herziening van het Exploitatieplan Nuland Oost opgesteld. De herziening van het Exploitatieplan was mede noodzakelijk omdat de gemeente niet beschikt over alle grondposities in het plangebied en omdat er ook geen (posterieure) overeenkomsten zijn gesloten. Daardoor is het kostenverhaal niet anderszins verzekerd en is de gemeente wettelijk verplicht de kosten op publiekrechtelijke wijze (via het Exploitatieplan en de omgevingsvergunning) te verhalen. Voor u ligt de herziening 2022 van het Exploitatieplan Nuland Oost. In artikel 6.15 lid 1 Wro zijn bepalingen opgenomen over de tussentijdse herziening van een exploitatieplan. Herzieningen zijn vereist tot alle in het exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Art.
6.15 lid 3 van de Wro bepaalt namelijk dat een jaarlijkse herziening van het exploitatieplan betrekking heeft op: • Een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten. • Het doorvoeren van aanpassingen van de ramingen met inachtneming van de in het plan opgenomen methoden van indexering. • Het vervangen van de ramingen door gerealiseerde kosten (gerealiseerd ten opzichte van de prognose), of. • Andere niet-structurele onderdelen. Een herziening is vanaf de inwerkingtreding de geldende basis voor het verbinden van betalingsvoorschriften aan omgevingsvergunningen voor het bouwen, het geldende toetsingskader voor de verlening van zulke vergunningen en het kader voor de eventueel noodzakelijke handhaving van de regels van het exploitatieplan. In elke herziening worden steeds de tot dan toe gehanteerde ramingen vervangen door de werkelijk gemaakte kosten op de prijspeilpeildatum en vindt zo steeds een actualisatie plaats van de cijfers in die zin dat 1 januari van het jaar van vaststelling van een herziening als prijspeildatum wordt gekozen en 31 december van het voorafgaande jaar als boekwaardemoment.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 6
Een grondeigenaar mag in beginsel zijn eigen perceel ontwikkelen, mits hij bereid en in staat is de vanuit het publiek belang de gewenste vorm van uitvoering van het bestemmingsplan in acht te nemen. Deze vorm van uitvoering wordt voor een belangrijk deel zichtbaar in dit exploitatieplan. De gemeente wil de ruimtelijke ontwikkeling sturen en streeft naar een goede ruimtelijke kwaliteit, een inrichting van de openbare ruimte/een wijze van woonrijp maken die een zeker kwaliteitsniveau heeft en een eerlijke verdeling van de kosten en baten van de grondexploitatie. Afdeling 6.4 van de Wro, in combinatie met het Bro, geeft de gemeenten de mogelijkheden (en verplichtingen) om de kosten van de grondexploitatie naar rato te verhalen op de grondeigenaren/ ontwikkelaars in het plangebied. Ook geeft het de gemeente mogelijkheden om eisen te stellen aan de kwaliteit van de inrichting van het gebied en aan de fasering van de ontwikkeling.
1.2
Procedure en rechtsgevolgen herziening Exploitatieplan
Bevoegd gezag Op grond van artikel 6.12 lid 1 en lid 2 Wro is de gemeenteraad bevoegd gezag voor het vaststellen van een herziening van het exploitatieplan. In artikel 6.12 lid 3 is bepaald dat de bevoegdheid tot vaststellen van het exploitatieplan kan worden gedelegeerd aan burgemeester en wethouders. Dat is niet het geval in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Rechtsbescherming Artikel 6.15 lid 3 Wro bepaalt dat artikel 6.14 lid 1 Wro niet van toepassing is als de herziening uitsluitend betrekking heeft op niet-structurele onderdelen. Dat is hier het geval. Besluiten tot nietstructurele herziening zijn op de negatieve lijst van artikel 8.5 Awb geplaatst. Dat betekent dat voor dit herzieningsbesluit geen beroep mogelijk is. Vaststellingsbesluit en mededeling Na vaststelling wordt het Exploitatieplan en de strekking van het besluit meegedeeld aan de belanghebbenden. Rechtsgevolgen Inwerkingtreden van de herziening van het exploitatieplan heeft onder andere de volgende rechtsgevolgen: ▪ Op grond van de artikelen 6.17 tot en met 6.20 Wro zijn burgemeester en wethouders verplicht op grond van het in werking getreden Exploitatieplan, een financiële voorwaarde te verbinden aan een omgevingsvergunning die wordt afgegeven voor het perceel dat is betrokken in het exploitatieplan.
De per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend op basis van de in artikel 6.19 Wro omschreven methodiek. De eis om een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning voor het bouwen te verbinden geldt niet in de situaties genoemd in artikel 6.17 eerste lid Wro. Dit is bijvoorbeeld het geval indien tijdig een posterieure overeenkomst is gesloten voor een bepaald bouwperceel;
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 7
▪
▪
De in het exploitatieplan opgenomen regels hebben rechtstreekse werking en vormen voorts een toetsingskader voor de besluitvorming over omgevingsvergunningen voor het bouwen. Een omgevingsvergunning voor het bouwen dient te worden geweigerd bij strijd met de regels van het Exploitatieplan; Burgemeester en wethouders kunnen bij de omgevingsvergunning een termijn stellen waarbinnen de exploitatiebijdrage moet zijn betaald. Bij niet of niet tijdige betaling van de exploitatiebijdrage kunnen burgemeester en wethouders besluiten dat met de bouw niet mag worden aangevangen, of dat de bouw moet worden gestaakt tot aan de betalingsverplichtingen is voldaan.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 8
2.
EXPLOITATIEGEBIED
2.1
Plangebied
De begrenzing van het exploitatieplangebied is schematisch aangegeven in figuur 1. In bijlage 1 is de kaart van het exploitatiegebied opgenomen.
Figuur 2.1:1 Begrenzing Exploitatieplangebied.
De begrenzing van het exploitatieplangebied is ongewijzigd ten opzichte van het exploitatiegebied uit het (herziene) Exploitatieplan uit 2021.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 9
2.2
Grondeigendom en te verwerven gronden
Het grootste gedeelte van de gronden in het plangebied is (c.q. was in geval van eerdere gronduitgifte door verkoop van bouwkavels) in eigendom van de gemeente ‘s-Hertogenbosch. Voor een klein deel van het toekomstige uitgeefbare gebied (waar woonpercelen en een deel openbaar gebied is voorzien) is dit nog niet het geval. Dit betreft het in figuur 2.2.1 het rood ingekleurde gebied. Zie ook bijlage 2.
Figuur 2.2.1 Eigendom particuliere eigenaar A. De rood omrande percelen in figuur 2.2.1 zijn geen eigendom van de gemeente. Ook met de eigenaar is in het kader van de realisatie nog geen overeenkomst gesloten. In onderstaande figuur en tabel is het bedoelde eigendom uitgesplitst naar openbaar gebied en uitgeefbaar gebied.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 10
Figuur 2.2.2 Eigendom particulier A uitgesplitst naar functie
Uitgeefbaar gedeelte paticulier A (in m²) uitgeebaar openbaar E 2610 3.570 351 E 1426 986 156 Totaal 4.556 507
totaal 3.921 1.142 5.063
Tabel 2.2 Eigendom particulier A uitgesplitst naar openbaar en uitgeefbaar
Het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro brengt met zich mee, dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen, tenzij het verhaal van kosten of de nakoming van locatie-eisen anderszins verzekerd is. Uitsluitend vanwege het feit, dat met particulier A geen anterieure overeenkomst is gesloten, terwijl er op zijn eigendom wel bouwmogelijkheden worden gecreëerd, is de noodzaak ontstaan om te komen tot het onderhavige exploitatieplan. De overige hiervoor genoemde ontbrekende eigendommen omvatten geen aangewezen bouwplan. Voor de bedoelde percelen van particulier A geldt het navolgende: Een gedeelte is nodig voor de realisering van een onderdeel van de openbare infrastructuur (ontsluitingsweg en een openbare groenstrook met een openbaar toegankelijk voetpad). Eigendomsverwerving van de daarvoor benodigde grond is gewenst, omdat de op de gronden van particulier A te realiseren openbare voorzieningen deel uitmaken van het groter en integraal geheel. Gedoeld wordt op de noodzaak van het aanleggen van deze openbare voorzieningen voor enerzijds het ontsluiten van het binnen gebied, ten zuidwesten van de kavels van particulier A, en de aanleg van een groenstructuur en voetpad als onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling. De verwerving is gericht op eigendomsverkrijging voordat de voorzieningen worden aangelegd.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 11
De niet voor deze openbare voorzieningen benodigde delen van de grond kunnen worden ontwikkeld binnen de kaders van het uitwerkingsplan. Hiertoe is aan de gemeente een exploitatiebijdrage verschuldigd, die bepaald wordt met inachtneming van het bepaalde in het onderhavige exploitatieplan. Aangezien met particulier A, die eigenaar is van perceelsgedeelten met bouwmogelijkheden, geen overeenkomst als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro is gesloten is het kostenverhaal dus niet anderszins verzekerd. Omdat het uitwerkingsplan voor deze perceelsgedeelten aangewezen bouwmogelijkheden kent zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Voor de volledigheid wordt opgemerkt, dat particulier A voor de ontwikkeling van woningen een klein perceelsgedeelte van de gemeente dient te verwerven. Om de aangrenzende bij de gemeente in eigendom zijnde woningbouwkavels te kunnen ontwikkelen zal de gemeente een klein perceelsgedeelte van particulier A dienen te verwerven. Zie voor een nadere toelichting onderstaande schematische tekening.
Figuur 2.2.3 Schematische tekening eigendomssituatie Eigenaar A t.o.v. verkaveling
Gelet op de situering en functie van de openbare ruimte (ontsluitingsweg en openbare groenstrook met een openbaar toegankelijk voetpad) wenst de gemeente de grond te verwerven waarop openbare ruimte (met de functie verkeer en groen) is geprojecteerd. Dit in verband met het feit, dat zelfrealisatie voor wat betreft dit plandeel (openbare ruimte) naar het oordeel van de gemeente ongewenst is. De te verwerven gronden staan aangegeven op bijlage 2 bij dit exploitatieplan.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 12
2.3
Grondgebruik
Het bestemmingsplan Nuland Oost voorziet in hoofdzaak in de uitgifte van bouwkavels voor wonen en bedrijven met het daarbij behorende openbaar gebied (groen en wegen/verkeer). Op basis van de latere stedenbouwkundige uitwerkingen kan het ruimtegebruik van het plangebied worden afgeleid en onderverdeeld in de volgende categorieën/functies: ▪ Uitgeefbaar gebied wonen ▪ Uitgeefbaar gebied bedrijven ▪ Openbaar gebied wegen ▪ Openbaar gebied groen In onderstaande figuur is deze onderverdeling aangegeven. Op basis van deze gegevens is de herziening van het Exploitatieplan opgesteld. De ruimtegebruikskaart is tevens als bijlage 3 opgenomen.
Figuur 2.3 Functiekaart
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 13
3. OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd of nog voorzien voor het bouwrijp en woonrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte: ▪ nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; ▪ riolering en hemelwaterafvoer, met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; ▪ wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, duikers en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; ▪ infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; ▪ groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen, wadi’s en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; ▪ openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; ▪ straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; ▪ uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid
noodzakelijke voorzieningen. Onder de werkzaamheden die verband houden met de aanleg van de voorzieningen wordt tenminste ook begrepen: ▪ het opschonen van de gronden en het daarvoor verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; ▪ het uitvoeren van grondwerkzaamheden: het afgraven en het afvoeren respectievelijk aanvoeren en het ophogen; ▪ het zo nodig uitvoeren van bodemsanering, wanneer uit nader onderzoek blijkt dat dit noodzakelijk is, afgestemd op de toekomstige functie van de bodem; ▪ de aanleg van en, indien van toepassing, de verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor water, elektra en dataverkeerleidingen, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 14
4. EISEN EN REGELS EXPLOITATIEPLAN
In het Exploitatieplan Nuland Oost moeten voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels gesteld worden voor de uitvoering van het bestemmingsplan. De eisen en regels als hierna vastgelegd in hoofdstuk 8 van deel B hebben betrekking op de uitvoering van werken en werkzaamheden als bedoeld in hoofdstuk 3. Deze eisen en regels worden in het bijzonder opgelegd om te komen tot enerzijds een uniforme wijze van uitvoering van werken en werkzaamheden en anderzijds een deugdelijke kwaliteit van de openbare ruimte. In relatie tot de openbare ruimte wordt opgemerkt, dat de gemeente primair inzet op verwerving van de grond die bestemd is voor openbare ruimte (ontsluitingsweg en een openbare groenstrook met een openbaar toegankelijk voetpad) Dit in verband met het feit, dat zelfrealisatie voor wat betreft dit plandeel (openbare ruimte) naar het oordeel van de gemeente ongewenst is. Voor het geval deze verwerving niet tot stand komt, en particulier A overgaat tot zelfrealisatie, is het cruciaal, dat de wijze van uitvoering (zowel qua planning als qua kwaliteitsniveau) gelijk is aan de wijze waarop de omliggende openbare ruimte wordt uitgevoerd en wordt beheerd en gelijk loopt met de fasering die uitgaat van drie opeenvolgende ontwikkelingsfases (zoals hierna opgenomen in bijlage 4.
Dit heeft alles te maken met het feit, dat de betreffende voorzieningen deel uitmaken van een groter geheel. Om die reden zijn in hoofdstuk 8 eisen en regels opgenomen ter zake van de inrichting van de openbare ruimte (het woonrijp maken). Deze regels hebben bovendien betrekking op het bouwrijp maken en de aanbesteding van werken en werkzaamheden. 4.1 Toelichting bij artikel 1 Artikel 1: begripsbepalingen In dit artikel zijn de relevante begrippen omschreven. Het betreft hier de begrippen die in de daarop volgende artikelen worden gehanteerd. 4.2 Toelichting bij artikel 2 Artikel 2: eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan In dit artikel worden de eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan omschreven. De voorschriften zijn gericht op het leveren van kwaliteit, zodat ook wanneer bijvoorbeeld de openbare ruimte wordt ontwikkeld door particulier A er geen verschil in kwaliteit bestaat met de aangrenzende openbare ruimte. Dit is van wezenlijk belang, omdat de aan te leggen ontsluitingsweg deel uitmaakt van een grotere ontsluitingsweg (voor het exploitatieplangebied). De te realiseren kwaliteit heeft betrekking op boven- en ondergrondse infrastructuur en op het moment van aanleg.
Er moeten bovendien voldoende controlemomenten zijn en er moet communicatie plaatsvinden met andere betrokkenen (omwonenden en nutsbedrijven). Vanzelfsprekend mag ook de veiligheid van de omgeving niet in gevaar komen. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 15
In verband met het voorgaande voorzien de regels erin, dat particulier A een plan van aanpak moet maken, dat bestaat uit de volgende onderdelen: a. een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop het plan van aanpak betrekking heeft; b. een planning van de uitvoering van de werkzaamheden; c. een bestekstekening met besteksomschrijving; d. een bouwveiligheidsplan; e. een kwaliteitsplan; f. een bestekskeuringsplan; g. een toezichtsplan; h. een communicatieplan; i. een coördinatieplan nutsbedrijven; j. een bestratingsplan; k. een beheerplan. Dit plan van aanpak behoeft de instemming van de gemeente. Toetsing door de gemeente geschiedt aan de hand van een aantal documenten en uitgangspunten. 1. De standaard RAW bepalingen 2020 (RAW 2020). Dit is een door het CROW in Ede opgesteld document. Het CROW is het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. 2. De standaarduitgangspunten van de gemeente als vastgelegd in het RAW moederbestek en het document “materialen en standaarddetails gemeente ’s-Hertogenbosch”, waarvan de actuele versie bij de gemeente is te verkrijgen. 3. Het inrichtingsplan voor uitwerkingsfase 4 en 5 van Pelgrimsche Hoeve, zoals in bijlage is opgenomen (zie ook het uitwerkingsplan voor fase 4 en 5 Pelgrimsche Hoeve). 4. De redelijkerwijs te stellen eisen ter zake van bouwveiligheid, kwaliteit, toezicht en communicatie. 5.
Het onderhavige exploitatieplan. Zo nodig vindt actualisering van het inrichtingsplan en de overige toetsingscriteria plaats bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. De gemeente behoudt zich het recht voor om goedkeuring te onthouden indien de door particulier A opgestelde bestekstekening met omschrijving onverenigbaar is met het gemeentelijk bestek voor de inrichting van de openbare ruimte ter plaatse van het exploitatieplangebied (het woonrijp maken). Opgemerkt wordt, dat dit gemeentelijk bestek op het moment van het schrijven van het onderhavige exploitatieplan nog niet voorhanden is. Jaarlijks wordt het exploitatieplan herzien. Zodra het bestek beschikbaar is zal de gemeente ten tijde van de jaarlijkse herziening het gemeentelijk bestek toevoegen aan het exploitatieplan. Vanaf dat moment wordt dat bestek geacht mede kaderstellend te zijn. 4.3 Toelichting bij artikel 3 Artikel 3: regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten Via dit artikel wordt de gemeentelijke aanbestedingsplicht (betrekking hebbend op de openbare ruimte) doorgelegd naar particulier A. Bepalend is de Europese wet- en regelgeving.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 16
4.4 Toelichting bij artikel 4 Artikel 4: de regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen. In dit artikel is vastgelegd, dat het plan van aanpak als bedoeld in artikel 1 uiterlijk in Q3 2023 ingediend moet zijn. Deze datum heeft te maken met het feit, dat het woonrijp maken van de openbare ruimte gepland staat voor 2023/2024. Concretisering van de planning geschiedt bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. 4.5 Toelichting bij artikel 5 Artikel 5: verbodsbepaling In dit artikel is vastgelegd, dat er niet gehandeld mag worden in strijd met de vereisten als vastgelegd in de artikelen 2 t/m 3. Conform de wettelijke regeling wordt overtreding van dat verbod aangemerkt als een strafbaar feit (artikel 7.2 Wro). 4.6 Toelichting bij artikel 6 Artikel 6: regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels. Er wordt in dit exploitatieplan geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om af te wijken van de regels als vastgelegd in het exploitatieplan 4.7 Toelichting bij artikel 7 Artikel 7: slotregel Deze voorschriften worden aangehaald onder de naam “Voorschriften exploitatieplan Nuland Oost – herziening 2022”.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 17
DEEL B
EXPLOITATIEPLAN
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 18
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Tot het plangebied Nuland Oost worden het woningbouwgebied Pelgrimsche Hoeve en het bedrijventerrein De Terp gerekend. In paragraaf 1.1 van deel A is de aanleiding voor de herziening van voorliggend Exploitatieplan aangegeven. Voor de herziening van voornoemd Exploitatieplan is de exploitatieopzet herzien en geactualiseerd naar peildatum 01-01-2022. Deze wordt hierna nader toegelicht.
1.2
Algemeen
In dit deel B is het exploitatieplan opgenomen. Voor een toelichting op het exploitatieplan wordt verwezen naar deel A. Voor de begrenzing van het exploitatiegebied, grondgebruik en omschrijving van de werken en werkzaamheden is dit hoofdstuk 2 en 3 van deel A. Zowel voor de inhoud als voor de herziening van een Exploitatieplan gelden wettelijke regels. In artikel 6.13 Wro en in de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald welke kosten in een Exploitatieplan mogen worden opgenomen. In artikel 6.2.7 Bro is dit voor de opbrengsten bepaald. De exploitatieopzet is met inachtneming van deze regels opgesteld. Hierna wordt ingegaan op de exploitatieopzet als onderdeel van het Exploitatieplan “Nuland Oost herziening 2022”, waarbij een toelichting wordt gegeven op de betreffende onderdelen. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de kosten en opbrengsten, de grondgebruik analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten, de definiëring van basiseenheden en de gewichtentoedeling en de berekening van de te verhalen kosten per perceel c.q. per eigenaar. Uiteindelijk leidt dit tot de bepaling van de exploitatiebijdrage per perceel c.q. exploitant. Alle bedragen in dit document kennen het prijspeil ultimo 2022 en zijn exclusief BTW, tenzij anders is aangegeven.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 19
2
KOSTEN
In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd.
2.1
Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro)
De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een eerdere taxatie van een onafhankelijke deskundige. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarde van grond en opstallen moet worden bepaald. Dit is het uitgangspunt van de taxatie. De totale inbrengwaarde van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied bedraagt € 18.343.700 per 01-01-2022.
2.2
Inbrengwaarde sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro)
In het exploitatiegebied waren opstallen gelegen die inmiddels zijn gesloopt. De betreffende sloopkosten zijn als boekwaardekosten opgenomen.
2.3
Bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4.b Bro)
Op meerdere plekken in het plangebied was sprake van een bodemverontreiniging. De kosten voor het verwijderen hiervan (bronbemaling, ontgraven en verwerking van gronden, verdichten, profileren en egaliseren) zijn gelet op de samenhang met het bouwrijp maken van het terrein opgenomen in de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro).
2.4
Bouw- en woonrijp maken en nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4.c Bro)
In het plangebied zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd voor het bouwrijp maken: ▪ egaliseren en gedeeltelijk ophogen bouwterrein ▪ de aanleg van bouwwegen, riolering en waterberging ▪ de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van nutsvoorzieningen ▪ en andere gebruikelijke werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken van gronden De werkzaamheden in het kader van het woonrijp maken bestaan uit: ▪ definitieve inrichting van het openbare gebied ▪ afwerking van de wegen (aanbrengen toplaag of definitieve bestrating) ▪ de aanleg van straatverlichting en brandkranen ▪ de aanleg van groen- en speelvoorzieningen en straatmeubilair De totale kosten voor het bouw- en woonrijp maken bedragen € 9.738.130. Hiervan is per 01-01-2022 € 5.704.786 uitgegeven.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 20
2.5
Beperken milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.d Bro)
In het exploitatieplan zijn geen maatregelen opgenomen om bijvoorbeeld milieu hygiënische contouren weg te nemen.
2.6
Plankosten (artikel 6.2.4.g/h/j Bro)
De werkelijk gerealiseerde plankosten tot en met 1-1-2022 bedragen € 2.855.495. De nog te realiseren plankosten bedragen € 1.063.932en zijn opgenomen in 2022, het jaar van de vaststelling van het Exploitatieplan. Op basis de maximaal toerekenbare plankosten volgens de zogenaamde ministeriële Regeling Plankosten 2010 mogen de plankosten maximaal € 3.621.414 bedragen prijspeil 2010. De huidige plankosten komen, door inflatie van de kosten nu uit op een bedrag van € 3.919.427, ofwel 8,2% hoger dan in 2010.
2.7
Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)
De kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden bedragen € 316.252. Hiervan is reeds € 269.634 uitgegeven per 01-01-2022.
2.8
Kosten tegemoetkoming planschade (artikel 6.2.4.l Bro)
De kosten van tegemoetkoming van schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro, worden aangemerkt als verhaalbare kosten voor het exploitatieplan. De planschade(risico)analyse ligt ten grondslag aan de taxatie van de tegemoetkomingen in schade. Het totaal aan voorziene tegemoetkomingen in planschade inclusief bijkomende kosten wordt per 1-1-2022 geraamd op € 326.000.
2.9
Rente (artikel 6.2.4.n Bro)
De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, zijn berekend op basis van de nominale bedragen van kosten en de planning. De totale rentelasten zijn berekend op € 4.366.323. Hiervan is per 1-1-2022 reeds een bedrag van € 3.445.155 opgenomen in de boekwaarde.
2.10 Overzicht kosten (artikel 6.2.8 Bro) Artikel 6.2.8 Bro schrijft voor, dat een overzicht van de gerealiseerde kosten gegeven dient te worden. In onderstaand overzicht zijn de kosten samenvattend opgenomen
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 21
Grondexploitatie boekwaarde vanaf totale grex Nuland Oost Totaal 31-12-2021 1-1-2022 (nominaal) KOSTEN inbrengwaarde / verwerving € 18.343.700 0 € 18.343.700 planschade € € 326.000 € 326.000 bouw- en woonrijpmaken € 5.704.786 € 4.023.393 € 9.728.179 bouwkundige voorzieningen € 9.951 € € 9.951 plankosten € 2.855.495 € 1.063.932 € 3.919.427 beheer- en administratiekosten € 269.634 € 46.618 € 316.252 rente(verlies) € 3.445.155 € 921.168 € 4.366.323 bijdrage derden € 3.302.213- € € 3.302.213Totaal kosten € 27.326.509 € 6.381.111 € 33.707.619 Tabel 2.10.1 Samenvatting kosten exploitatie
Uit bovenstaande tabel valt af te lezen, dat de kosten op eindwaarde uitkomen op een bedrag van € 33.707.619 (31-12-2027). Hierbij is de bijdrage van derden (Provincie Noord Brabant) voor het in exploitatie nemen van Nuland Oost opgenomen. Van deze totale kosten is per 1-1-2022 € 27.326.509 gerealiseerd (boekwaarde). Per 01-01-2022 (startwaarde) komt dit overeen met een bedrag van € 29.931.401 (zie onderstaande tabel). Resume berekening contante waarde kosten nominaal € 32.786.452 renteverlies € 921.168 rentewinst saldo eindwaarde (31-12-2027) € 33.707.619 saldo startwaarde (01-01-2022) € 29.931.401 Tabel 2.10.2. Overzicht kosten (op eind- en startwaarde)
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 22
3
OPBRENGSTEN
3.1
Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro)
De uitgifteprijzen zijn gebaseerd op de marktconforme uitgifteprijzen zoals die gelden voor bouwgrond in de gemeente ’s-Hertogenbosch en onderverdeeld per woningcategorie. In het Exploitatieplan zijn deze uitgifteprijzen voor de nog uit te geven bouwkavels verwerkt, zoals deze door Cushman & Wakefield in mei 2021 zijn geadviseerd. Dit leidt tot de volgende gemiddelde verkoopprijzen: Verkoopprijzen sociale huur sociale koop / CPO middelduur (hoekwoningen) duur (2^1 kap / vrijstaand) bedrijventerrein
€ € € € €
per m² 137 350 350 400 168
Tabel 3.1. Verkoopprijzen bouwgrond vanaf 2022
3.2
Bijdrage toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.7.b Bro)
Er zijn geen opbrengsten vanuit toekomstige (andere) grondexploitaties.
3.3
Overige opbrengsten (artikel 6.2.7.c Bro)
Er zijn in de exploitatie overige opbrengsten geboekt. Dit betreft beheeropbrengsten van tijdelijk beheer van de grond. Deze opbrengsten bedragen € 82.530 (boekwaarde per 01-01-2022).
3.4
Overzicht opbrengsten
In onderstaande tabel zijn de grondprijzen met het programma geconfronteerd.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 23
Grondexploitatie Nuland Oost Totaal OPBRENGSTEN sociale huur sociale koop vrije sector koop woningbouw (boekwaarde) verkoop vastgoed bedrijven beheersopbrengsten / overig rente(winst) Totaal opbrengsten
boekwaarde 31-12-2021
vanaf 1-1-2022
totale grex (nominaal)
€ € € € 6.633.124 € 426.116 € 4.969.646 € 82.530 € € 12.111.416
€ 776.160 € 735.000 € 12.588.800 € € € 805.950 € € 562.749 € 15.468.659
€ 776.160 € 735.000 € 12.588.800 € 6.633.124 € 426.116 € 5.775.596 € 82.530 € 562.749 € 27.580.075
Tabel 3.4.1 Samenvatting nominale opbrengsten
De totale (grond)opbrengsten komen uit op een bedrag van € 27.580.075 (inclusief rentewinst van € 562.749) op eindwaarde. Per 01-01-2022 (startwaarde) komt dit overeen met een bedrag van € 24.490.318 (zie onderstaande tabel). Resume berekening contante waarde opbrengsten nominaal € 27.017.326 renteverlies rentewinst € 562.749 saldo eindwaarde (31-12-2027) € 27.580.075 saldo startwaarde (01-01-2022) € 24.490.318 Tabel 3.4.2 Berekening eind- en startwaarde opbrengsten
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 24
4
GRONDGEBRUIK ANALYSE
Via een grondgebruik analyse wordt duidelijk wat de omvang van het toekomstig uitgeefbaar gebied is, en wat dit betekent voor de eigenaren in het plan. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is. De grondgebruikskaart is opgenomen in paragraaf 2.3 van onderdeel A, en als bijlage 3.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 25
5
RESULTAAT
Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen, zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1-1-2022.
5.1
Parameters
In onderstaande tabel zijn de projectparameters weergegeven waarmee in de exploitatieopzet is gerekend. Naam Plan/Project: Nuland Oost Gemeente Gemeente 's-Hertogenbosch Startjaar ontwikkeling: 2022 Eindjaar ontwikkeling: 31-122027 Rente over de kosten: 0,50% Rente over de opbrengsten: 0,50% Kostenstijging over verwervingskosten / inbrengwaarde: 0,00% Kostenstijging overige kosten: 2,00% Opbrengstenstijging: 0,00%
Tabel 5.1. Projectparameters
5.2
Fasering
De ontwikkeling van het woningbouwgebied Pelgrimsche Hoeve wordt gefaseerd uitgevoerd. Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengststijging en rentekosten en -opbrengsten zijn de kosten en opbrengsten gefaseerd in de grondexploitatie opgenomen op basis van deze fasering. De fasering is hieronder schematisch aangegeven. Voor de fasering hebben argumenten en overwegingen voor ontsluitingsmogelijkheden, scheiding van bouw- en woonverkeer, ruimtelijke en functionele argumenten ten grondslag gelegen. De kavels aan de Schotsheuvel worden uitgegeven zodra de milieubeperkingen zijn opgelost. Voor de gebied De Terp geldt dat na verkoop van de laatste bouwkavels het gebied wordt afgewerkt.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 26
5.2 Fasering fase 4 en 5 Pelgrimsche Hoeve
Deze kaart geeft een overzicht van de fasering behorende bij het uitwerkingsplan voor fase 4 en 5 die uitgaat van drie opeenvolgende ontwikkelingsfases en verschaft daarmee ook inzicht in de beoogde fasering ter plaatse van het exploitatieplangebied voor fase 4 en 5. Voor ontwikkelingsfase 1, zoals aangeduid in deze kaart, gelden de volgende uitgangspunten: • het bouwrijp maken is voorzien in de periode Q1 2023 • de uitgifte van gronden is voorzien in de periode Q2 2023 - Q1 2024 • het woonrijp maken is voorzien in de periode 2024-2025. Na het bouwrijp maken van fase 1 zal volgtijdelijk fase 2 en 3 bouwrijp gemaakt worden. Voor deze fases geldt de volgende indicatieve planning. Voor ontwikkelingsfase 2, zoals aangeduid in deze kaart, gelden de volgende uitgangspunten: • de uitgifte van gronden is voorzien in de periode 2025 - 2026 • het woonrijp maken is voorzien in de periode 2026 - 2027. Voor ontwikkelingsfase 3, zoals aangeduid in deze kaart, gelden de volgende uitgangspunten: • de uitgifte van gronden is voorzien in de periode 2026 - 2027 • het woonrijp maken is voorzien in de 2027.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 27
5.3
Netto contante waarde
In onderstaande tabel is het eindresultaat van kosten en opbrengsten weergegeven. Hieruit blijkt, dat de netto contante waarde op prijspeildatum 01-01-2022€ 5.441.084 negatief bedraagt. De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft voor het voorziene tekort een verliesvoorziening getroffen. Resume berekening contante waarde kosten nominaal € 32.786.452 renteverlies € 921.168 rentewinst saldo eindwaarde (31-12-2027) € 33.707.619 saldo startwaarde (01-01-2022) € 29.931.401 Negatief saldo op startwaarde €
opbrengsten € 27.017.326 € 562.749 € 27.580.075 € 24.490.318 -5.441.084
Tabel 5.3. Samenvatting exploitatieresultaat
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 28
6
MAXIMAAL TE VERHALEN KOSTEN
De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van de bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro-aftopping genoemd. Voor dit plan zijn de resultaten in tabel 5.3 opgenomen. Aangezien de contante waarde van de kosten hoger is dan de opbrengsten, kan het bedrag van de te verhalen kosten worden bepaald op een (maximum) bedrag van € 24.490.318 per 1-1-2022.
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 29
7
BEREKENING EXPLOITATIEBIJDRAGE
7.1
Inleiding
In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten wordt berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van zogenaamde gewogen eenheden. Op dit moment is er sprake van één perceel waarvan de gemeente nog geen eigenaar is. Voor dit perceel c.q. eigenaar wordt de exploitatiebijdrage bepaald. Het totale te realiseren programma wordt uitgedrukt in aantal gewogen basiseenheden en het aantal basiseenheden wordt omgerekend naar de door de exploitant te betalen exploitatiebijdrage. Van de uiteindelijke exploitatiebijdrage die de exploitant moet betalen wordt de inbrengwaarde van de gronden van de exploitant en eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die de exploitant heeft uitgevoerd afgetrokken.
7.2
Definitie gewogen basiseenheid
In dit plan worden alleen gronden uitgegeven. Er is gekozen voor een gewogen basiseenheid overeenkomend met een waarde van € 150 per m².
7.3
Vaststelling uitgifteprijzen en gewogen basiseenheden
Een van de basisuitgangspunten van de exploitatiebijdrage is, dat de bijdrage gekoppeld is aan de netto contante opbrengsten van de exploitant. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten, gebaseerd op de uitgifteprijzen. Om dit te bewerkstellingen, wordt voor elke gewogen basiseenheid een gelijke exploitatiebijdrage gekoppeld. De uitgifteprijs, en daarmee het aantal basiseenheden per kavel, resulteren in een exploitatiebijdrage per exploitant. Verkoopprijzen sociale huur sociale koop / CPO middelduur (hoekwoningen) duur (2^1 kap / vrijstaand) bedrijventerrein
€ € € € €
per m² 137 350 350 400 168
per eenheid 0,91 2,33 2,33 2,67 1,12
Tabel 7.3. Uitgiftecategorieën en basiseenheden
Op basis van bovengenoemde definiëring en gewicht toekenning is berekend dat er op basis van het programma in totaal 176.885 basiseenheden (nominaal) in het plan voorkomen.
7.4
Exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheden en uitgiftecategorie
De uiteindelijke exploitatiebijdrage per basiseenheid die een exploitant moet betalen is bepaald door de te verhalen kosten van € 24.481.685 te delen door het aantal gewogen basiseenheden van 160.313 op startwaarde. Dit leidt tot een exploitatiebijdrage van € 152,77 per gewogen basiseenheid per 1-1-2022. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 30
Exploitatiebijdrage per eenheid en eigenaar opbrengsten op startwaarde € 24.490.318 eenheden op startwaarde 160.313 exploitatiebijdrage per eenheid € 152,77 Tabel 7.4. Exploitatiebijdrage per eenheid en eigenaar
7.5
Exploitatiebijdrage per perceel / per exploitant
Van de genoemde exploitatiebijdrage die de exploitant moet betalen, wordt de inbrengwaarde van de gronden van de exploitant en eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die de exploitant heeft uitgevoerd, nog afgetrokken. Perceel A betreft particulier eigendom, waarvan het ruimtegebruik er als volgt uit ziet. Uitgeefbaar gedeelte paticulier A (in m²) uitgeebaar openbaar E 2610 3.570 351 E 1426 986 156 Totaal 4.556 507
totaal 3.921 1.142 5.063
Tabel 7.5.1 Overzicht uitgeefbaar gedeelte particulier eigendom
De eenheden voor particulier A kunnen als volgt worden bepaald: Eenheden particulier A 4.556 m² uitgeefbaar € 400 opbrengst per m² € 1.822.400 potentiële opbrengst € 150 gewogen basiseenheid 12.149 eenheden nominaal 11.000 eenheden op startwaarde
Tabel 7.5.2 Opbouw eenheden particulier A
De bruto exploitatiebijdrage komt uit op een bedrag van € 1.680.447 per 01-01-2022 en is als volgt bepaald. Bij latere betaling zal deze bijdrage geïndexeerd worden met 2% op jaarbasis. Exploitatiebijdrage per eenheid en eigenaar opbrengsten op startwaarde € 24.490.318 eenheden op startwaarde 160.313 exploitatiebijdrage per eenheid € 152,77 eenheden eigenaar A (op s.w.) 11.000,2 bruto exploitatiebijdrage € 1.680.447 Af: inbrengwaarde uitgeefbaar € 227.665 Af: waarde openbaar gebied € 25.335 netto exploitatiebijdrage € 1.427.447 Tabel 7.5.3 Berekening exploitatiebijdrage exploitant A
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 31
8
DE EISEN EN REGELS
Artikel 1: begripsbepalingen In deze eisen wordt verstaan onder: ▪ Inrichtingsplan Het concept van de beoogde wijze van inrichting als vastgelegd in bijlage 8. ▪ Plan van aanpak Een door particulier A / exploitant op te stellen document waarin staat aangegeven op welke wijze werken en werkzaamheden in de openbare ruimte worden uitgevoerd. ▪ Werken en werkzaamheden Werken en werkzaamheden als bedoeld in hoofdstuk 3, inclusief werken en werkzaamheden in de openbare ruimte (woonrijp maken): aanleg ontsluitingsweg c.a.. ▪ Materialen en standaarddetails gemeente ’s-Hertogenbosch Een door de gemeente opgesteld standaardhandboek, dat binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch als basis dient voor de inrichting van openbare ruimte (het woonrijp maken). De meest actuele versie wordt desgevraagd door de gemeente aan exploitant beschikbaar gesteld. ▪ RAW moederbestek voor de gemeente ’s-Hertogenbosch Een door de gemeente opgesteld moederbestek, dat binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch als basis dient voor de inrichting van openbare ruimte (het woonrijp maken). De meest actuele versie wordt desgevraagd door de gemeente aan exploitant beschikbaar gesteld. ▪ Standaard RAW-bepalingen (thans RAW 2020) Het door het CROW opgestelde document (te bestellen bij het CROW in Ede).
▪ Een bouwveiligheidsplan In het bouwveiligheidsplan wordt aangegeven op welke wijze tijdens de uitvoering van de werkzaamheden de veiligheid van de omgeving en omliggende openbare ruimte wordt gewaarborgd. ▪ Een kwaliteitsplan Een kwaliteitsplan heeft betrekking op het proces van kwaliteitsborging gedurende de verschillende fases van het proces van realisering en betreft het geheel van maatregelen en activiteiten waarmee de kwaliteit van het te leveren eindproduct wordt getoetst, bewaakt en aangetoond. ▪ Een bestekskeuringsplan Een bestekskeuringsplan omschrijft de stop- en bijwoonpunten. ▪ Stop en bijwoonpunten Onderdelen van het werk waarvoor geldt, dat vroegtijdige controle door de gemeente noodzakelijk is, ter voorkoming van gevolgschade. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 32
Voorbeelden van stop- en bijwoonpunten: o uitzetting van assen van wegen; o aanbrengen rioleringsstelsel; o aanbrengen fundering van wegen; o uitvoering grondwerkzaamheden. ▪ Een communicatieplan Een communicatieplan omschrijft de wijze waarop de exploitant vorm en inhoud geeft aan de communicatie met en informatievoorziening aan omwonenden en andere belanghebbenden. ▪ Een coördinatieplan nutsbedrijven Een coördinatieplan nutsbedrijven voorziet in tijdig overleg met netwerkbeheerders (gas, water, licht, communicatie et cetera) omtrent de coördinatie van de aanleg en instandhouding van kabels en leidingen en bijbehorende bovengrondse voorzieningen. ▪ Een bestratingsplan Een bestratingsplan maakt inzichtelijk op welke wijze het straatwerk wordt aangebracht. Uitgangspunt is daarbij is, dat straatwerk machinaal wordt aangebracht, tenzij in het bestratingsplan gemotiveerd wordt aangegeven waarom van dit uitgangspunt wordt afgeweken. ▪ Een beheerplan Een plan met vermelding van de wijze van toekomstig beheer en onderhoud. ▪ Voltooiingsverslag Een door de exploitant op te stellen document waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd, inclusief revisiegegevens (tekeningen en keuringsrapporten) ▪ Aanbestedingsverslag Een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund.
Artikel 2: eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan 2.1 Op werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan is van toepassing het plan van aanpak. 2.2 Uiterlijk 12 weken voor de voorgenomen aanvang van de werken en werkzaamheden wordt daarvan door particulier A / de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. 2.3 Bij die melding wordt een plan van aanpak gevoegd, bestaande uit de navolgende onderdelen: ▪ een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft; ▪ een planning van de uitvoering van de werkzaamheden; ▪ een bestekstekening met besteksomschrijving; ▪ een bouwveiligheidsplan; ▪ een kwaliteitsplan; ▪ een bestekskeuringsplan; Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 33
▪ ▪ ▪ ▪ ▪
een toezichtsplan;. een communicatieplan; een coördinatieplan nutsbedrijven; een bestratingsplan; een beheerplan.
2.4 Het hiervoor onder 2.3. bedoelde plan van aanpak behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 12 weken na ontvangst van een plan van aanpak wordt omtrent de instemming besloten. 2.5 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming van het plan van aanpak, indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat voldaan is aan de voorwaarden die voortvloeien uit: het inrichtingsplan (bijlage 8 bij dit exploitatieplan); a. de “Materialen en standaarddetails gemeente ’s-Hertogenbosch; b. het RAW moederbestek voor de gemeente ’s-Hertogenbosch; c. de standaard RAW bepalingen 2020; d. de redelijkerwijs te stellen eisen ter zake van bouwveiligheid, kwaliteit, toezicht en communicatie; e. het bepaalde in het onderhavige exploitatieplan De gemeente kan voorts goedkeuring onthouden indien de in het plan van aanpak bedoelde bestekstekening met omschrijving onverenigbaar is met het door de gemeente opgestelde bestek voor de omliggende openbare ruimte. 2.6 Zodra de werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 2.2. zijn voltooid wordt hiervan door particulier A / de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij deze melding wordt een voltooiingsverslag verstrekt. 2.7 Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 12 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.
2.8 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingsverslag indien daarin niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin uitgevoerde werken zijn uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde plan van aanpak. Artikel 3: regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten 3.1 Exploitant is gehouden bij de uitvoering van werken in de openbare ruimte toepassing te geven aan de Europese aanbestedingsregels. 3.2 Uiterlijk 12 weken voor de voorgenomen aanvang van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een aanbestedingsverslag gevoegd met vermelding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft. 3.3 Een aanbestedingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming ermee besloten. Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 34
3.4 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een aanbestedingsverslag indien daarin niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen opdracht voor de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden is gegund overeenkomstig de uitgangspunten als vastgelegd in artikel 3.1. Artikel 4: de regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 4.1 Het plan van aanpak als bedoeld in artikel 2 dient uiterlijk in Q3 2023 ingediend te worden. 4.2 De uitvoering wordt afgestemd op de uitvoering door de gemeente van werkzaamheden in de omliggende openbare ruimte (realisering (hoofd)ontsluitingsweg). Artikel 5: verbodsbepaling 5.1 Het is verboden te handelen in strijd met de in de artikelen 2 tot en met 3 gestelde eisen en regels. 5.2 Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 5.1. wordt aangemerkt als een strafbaar feit. Artikel 6: regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels Er worden in dit exploitatieplan geen regels opgenomen op basis waarvan kan worden afgeweken van het exploitatieplan Artikel 7: slotregel Deze voorschriften worden aangehaald onder de naam “Voorschriften exploitatieplan Nuland Oost – herziening 2022”
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 35
BIJLAGEN
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 36
1. Begrenzing Exploitatieplan
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 37
2. Eigendom particulier A en door de gemeente te verwerven percelen
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 38
3. Functiekaart Nuland Oost
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 39
4. Faseringskaart
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 40
5. Exploitatieopzet: Kosten Naam Plan/Project: Gemeente Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:
Kosten Gem eente 's-Hertogenbosch 16-aug-22 2022 Opm erkingen:
Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-
2027
Rente over de kosten:
0,50%
Rente over de opbrengsten:
0,50%
Kostenstijging over Inbrengw aarde gronden en grondverw erving:
0,00%
Kostenstijging overige kosten:
0,00%
Opbrengstenstijging:
0,00%
Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Tekort op startw aarde: per 01-01-2022
33.707.619 32.713.854
Kosten Omschrijving 1 Inbrengw aarde gronden en grondverw erving 1 boekw aarde 3 Inbrengw aarde gronden en grondverw erving 3 4 5
Aantal/ hoeveelheid
2 3 4 5 6 7
29.931.401 bij 2% index/disconteringsvoet Eenheid
Eenheidsprijs
Totaal Omschrijving 18.669.700 18.343.700 326.000 -
Totaal Kosten 18.669.700 18.343.700 326.000 -
Boekw aarde (gerealiseerd) 18.343.700 18.343.700 -
Nog te realiseren 326.000 326.000 -
2022
2023
2024
2025
2026
2027
62.200 62.200 -
77.200 77.200 -
62.200 62.200 -
62.200 62.200 -
62.200 62.200 -
-
bouw - en w oonrijpmaken bouw kundige voorzieningen plankosten beheer- en administratiekosten rente bijdragen kosten (Niet Vpb)
9.728.179 9.951 3.919.427 316.252 3.445.155 3.302.213-
9.728.179 9.951 3.919.427 316.252 3.445.155 3.302.213-
5.704.786 9.951 2.855.495 269.634 3.445.155 3.302.213-
4.023.393 1.063.932 46.618 -
119.174 1.063.932 16.664 -
680.830 13.907 -
884.836 6.305 -
985.289 4.823 -
910.553 4.919 -
442.710 -
Totaal kosten
32.786.452
32.786.452
27.326.509
5.459.943
1.261.970
771.937
953.341
1.052.312
977.673
442.710
-
1.261.970
771.937
953.341
1.052.312
977.673
442.710
921.168
139.784 28.728.263
145.569 29.645.768
150.609 30.749.718
156.376 31.958.407
162.233 33.098.312
166.597 33.707.619
1 1 -
Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Tekort op startw aarde: per 01-01-2022
€ 18.343.700 € 326.000 € € € -
-
921.168 33.707.619 32.713.854
-
921.168 33.707.619 32.713.854
27.326.509 per 01-01-2022
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 41
6. Exploitatieopzet: Opbrengsten Naam Plan/Project: Gemeente Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:
Opbrengsten Gem eente 's-Hertogenbosch 16-aug-22 2022 Opm erkingen:
Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-
2027
Rente over de kosten:
0,50%
Rente over de opbrengsten:
0,50%
Kostenstijging over :
0,00%
Kostenstijging overige kosten:
0,00%
Opbrengstenstijging:
0,00%
Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Overschot op startw aarde: per 01-01-2022
27.580.07526.766.962-
Opbrengsten Omschrijving 1 w oningbouw (boekw aarde) 2 sociale huur 3 sociale koop 4 vrije sector koop 5 bedrijven 6 maatschappelijke voorzieningen 7 verkoop vastgoed 8 subsidies en bijdragen (Wel Vpb) 9 beheersopbrengsten 10 subsidies en bijdragen (Niet Vpb) Totaal opbrengsten
Aantal/ hoeveelheid
(24.490.318) bij 2% index/disconteringsvoet Eenheid
Eenheidsprijs
Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Overschot op startw aarde: per 01-01-2022
Totaal Omschrijving 6.633.124 776.160 735.000 12.588.800 5.775.596 14.715 426.116 5.798 62.017 27.017.326
-
562.74927.580.07526.766.962-
Totaal Opbrengsten 6.633.124 776.160 735.000 12.588.800 5.775.596 14.715 426.116 5.798 62.017 27.017.326
Boekw aarde (gerealiseerd) 6.633.124 4.969.646 14.715 426.116 5.798 62.017 12.111.416
-
562.74927.580.07512.111.41626.766.962- per 01-01-2022
Nog te realiseren 776.160 735.000 12.588.800 805.950 14.905.910
2022
2023
2024
2025
2026
2027
225.300 225.300
215.600 262.500 2.209.161 580.650 3.267.911
194.040 3.251.538 3.445.578
258.720 157.500 1.765.769 2.181.989
107.800 315.000 1.950.766 2.373.566
3.411.566 3.411.566
-
225.300-
3.267.911-
3.445.578-
2.181.989-
2.373.566-
3.411.566-
562.749-
61.12012.397.835-
70.14915.735.895-
87.28319.268.755-
101.79221.552.536-
113.68924.039.792-
128.71727.580.075-
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 42
7. Exploitatieopzet: Fasering eenheden Naam Plan/Project: Gemeente Datum berekening/w ijziging: Startjaar ontw ikkeling:
Eenheden Gem eente 's-Hertogenbosch 16-aug-22 2022 Opm erkingen:
Start ontw ikkeling per 01-01 (PBGstandaard = ja)
Ja
Eindjaar ontw ikkeling: 31-12-
2027
Rente over de kosten: Rente over de opbrengsten:
0,50% 0,50%
Kostenstijging over Inbrengw aarde gronden en grondverw erving:
0,00%
Kostenstijging overige kosten:
0,00%
Opbrengstenstijging: Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Overschot op startw aarde: per 01-01-2022 Opbrengsten Omschrijving 1 Opbrengsteneenheden 1 sociale huur 2 sociale koop 3 middenduur 4 duur 5 bedrijven Totaal opbrengsten
0,00% 180.539175.216Aantal/ hoeveelheid
(160.313) bij 2% index/disconteringsvoet boekw aarde
-
Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per 31-12-2027 Overschot op startw aarde: per 01-01-2022
77.332 1.956 8.278 4.857 29.110 33.131
nog te realiseren 99.553 € 5.174 € 4.900 € 3.733 € 80.192 € 5.553
Totaal Omschrijving 176.885 7.130 13.178 8.591 109.302 38.684 176.885
-
3.654180.539175.216-
Totaal Opbrengsten 176.885 7.130 13.178 8.591 109.302 38.684 176.885
Boekw aarde (gerealiseerd) 77.332 1.956 8.278 4.857 29.110 33.131 77.332
-
3.654180.53977.332175.216- per 01-01-2022
Nog te realiseren 99.553 5.174 4.900 3.733 80.192 5.553 99.553
2022
2023
2024
2025
2026
2027
1.220 1.220 1.220
22.248 1.437 1.750 933 13.794 4.333 22.248
22.971 1.294 21.677 22.971
14.547 1.725 1.050 933 10.838 14.547
16.509 719 2.100 1.867 11.824 16.509
22.058 22.058 22.058
-
1.220-
22.248-
22.971-
14.547-
16.509-
22.058-
3.654-
39078.942-
450101.640-
566125.176-
662140.385-
743157.637-
843180.539-
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 43
8. Inrichtingsplan (fase 4 en 5 uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve)
Vastgesteld Exploitatieplan Nuland Oost - herziening 2022 44