Presentatie Deel 2 Kabeldistrict

Technische sessie Planoptimalisatie Kabeldistrict Schieoevers noord

16 oktober 2025

Agenda Deel 1: Toelichting Bas Takens (projectmanager gemeente Delft) - Doel technische sessie - Terugblik - Aanleiding Planoptimalisatie

Deel 2: Toelichting Hilde Blank (lid Kwaliteitsteam Schieoevers) - Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers Deel 3: Vervolg toelichting Bas Takens (projectmanager gemeente Delft) - Opbrengsten planoptimalisatie - Vervolgstappen Planuitwerking Kabeldistrict Vragenronde - Vragenronde uit de raad

Doel technische sessie

• De raad informeren over de stand van zaken t.a.v. gebiedsontwikkeling Kabeldistrict Schieovers noord Delft & • De raad gelegenheid te geven om inhoudelijke vragen te stellen

Terugblik: Stedenbouwkundigplan 2022

1/7

Terugblik: Planning 2020

2/7 2021

2022

2023

2024

2025

Bestemmingsplan Stedenbouwkundigplan

Raad van State procedure Voorlopig Ontwerp J&K Planoptimalisatie Besluit B&W

X

2026

2027

Terugblik: Aanleiding Planoptimalisatie

3/7

Financiële haalbaarheid planontwikkeling: • Tekort ontstaan door: - Reeds bestaand tekort (2020): businesscase KD had al een negatieve post op parkeren (€ 40 mln onrendable top) - Kostenstijgingen sinds 2020: Vertraging proces Raad van State, hogere bouw- en productiekosten (Covid, Oekraïne, arbeidstekorten) - Parkeren & bodemgesteldheid: ondergronds parkeren in slechtere grondcondities drijft de stichtingskosten op (na sonderingsonderzoek) • Tekort op grondexploitatie opgelopen tot ca. €100 mln.

Terugblik: Uitgangspunt Planoptimalisatie 2025

4/7

Onderdelen Planoptimalisatie: • Parkeren ondergronds naar bovengronds parkeerhallen, max. 41.000m2 BVO auto’s uit het zicht) • Verdichting van het bouwvolume (max. 25.000m2 BVO), verspreid over het gehele gebied en aangepast verkavelingsplan. • Mogelijk minder programma als gevolg van bestemming bovengronds parkeren. • Woningaantallen naar ondergrens bandbreedte 3.200 woningen. • Programmaverlies van maximaal 15.000m2 BVO. • Het vervallen van de parkeerkelders geeft meer groen en water in volle grond en dus robuuster voor de ecologie en biodiversiteit

Terugblik: Uitgangspunten Planoptimalisatie P

5/7

P

P P

P P

P

Uitgangspunt AO 2020 => parkeren ondergronds (ca. 41.000m2 BVO) maakt geen onderdeel uit van Programma

Terugblik: Uitgangspunten Planoptimalisatie

6/7

Onderdelen Planoptimalisatie: • Behoud van verhouding 80% Wonen en 20% Werken en Voorzieningen -> concept van de Maakstad • Behoud van oorspronkelijke plankwaliteit en ‘Maakstad’ • Woontoren van 95m hoog handhaven • Autoparkeren wordt gereduceerd*, bandbreedte tussen 1.300 – 1.500 pp • Fietsparkeren opgelost in bovengrondse Fietspassages *obv actuele parkeernormen

Terugblik: Uitgangspunten Planoptimalisatie

7/7

Onderdelen Planoptimalisatie: • Mogelijk ‘programma verlies’ wordt naar verhouding verdeeld over de programma onderdelen, behoud van programmamix • Behoud van de mix aan programma per bouwveld • Onderzoek naar aankoop van betaalbare bedrijfshuisvesting (door de gemeente) in de eerste ontwikkelingsfase • Bij onderbenutting van het maatschappelijk programma is de gemeente bereid te onderzoeken of dit kan worden aangevuld met de realisatie van zorg-wonen

Deel 2: Toelichting Hilde Blank (lid Kwaliteitsteam Schieoevers) • Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers • Verkavelingsstudies

Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers Kwaliteitsteam Schieoevers

Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers Vastgestelde kaders

Ontwikkelplan (juli 2019) Ruimtelijk kwaliteitskader (september 2021) - stedelijke positionering - programmatische opgaven en ambities - ontwikkelstrategie

- kwaliteitsborging - ruimtelijke regels & beeldkwaliteit - sfeer en karakter

Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers DNA Schieoevers MaakSTAD 9 BASISPRINCIPES

01 Geef vorm aan MaakSTAD

ensembles voor 06 Gemengde een levendige stad

02 Schie en oevers centraal 07 Uitnodigende buitenruimte 03 Vervlochten met zijn omgeving 08 Duurzaam natuurlijk 04 Industrieel, rauw, ruw 05

Verankerd op zijn plek

09 Ruimte laten voor verrassing

Schiepark

Inspiratiebeeld LOLA Landscape Architects

Mei architects + planners www.mei-arch.eu

MeiArch

mei-architects-and-planners

Referentie: voorbeelduitwerking Stedenbouwkundig Plan (2021) → Sterke mix van hogere en lagere gebouwen → Grote en kleine schaal in de basislaag met werk-en woongebouwen → Veel voordeuren met de kleinere schaal ww woningen (roze in plinttekening) → Totaal bovengronds volume 356.700 m2 (met parkeren ondergronds)

le enda prog amma Appartemen ten Woon werk woning Kantoor Bedrijfsruim te

Voorbeelduitwerking gemengde plint + buitenruimte

Voorbeelduitwerking van de vier programmaonderdelen

Karakteristieken en type straten als uitgangspunt | 2021 > 2025 Plankaart voorbeelduitwerking S P 2021 met de indicatieve inpassing van de parkeerhallen

Indicatie parkeerhal A

Spoorlaan: shared space, bedrijvigheid, logistiek zichtbaar en grotere woongebouwen

De lange lijnen langs de fabriek: gemengd, gelaagd (oud en nieuw), zichtlijnen naar de Schie

Pleinen: cultuur, educatie, tech, retail, horeca, maatschappelijk, symposia

Dwarsstraten: inpassing kleinschaligheid, grondgebonden wonen en werken, community

Hartlijn: sterk gemengd, levendig, een route en bestemming met voorzieningen

Schiepark: groen, aan de oever van de Schie, voorzieningen en het schieplein

schieplein

fabrieksplein

Indicatie parkeerhal H

kabelplein

Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers Ruimtelijke uitgangspunten

B

A

C

B

A

C

B

A

C

p - hal lange termijn

D

D E

G

D

F

H

I

E

G

F

H

I

E

G

H

I

centrale

I

J

K

I

J

K

F

parkeerhal

I

J

K

Behoud pleinen en hartlijn

Binnentuinen in volle grond

Compacte weefselstraten in noord-zuid richting

Behoud oost-west straten vanaf de hartlijn naar de Schie begeleid door de fabrieksmuren

Meer capaciteit voor een natuurlijke waterberging

De centrale parkeerhal in H+I op de korte termijn, incl publieke fietsenstalling, als onderdeel van het weefsel

H+I samenvoegen

Klimaatbestendiger

Parkeerhal in A op lange termijn (gedraaid t.o.v. vorig model, geen onderdeel meer van fabrieksstructuur)

Behoud compacte weefselstraat tussen B + C

Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers Betekenis van de parkeerhal voor het Delftse dak Uitwerking Delftse dak parkeerhal volgt later | onderstaand de omschrijving van denkrichtingen Het industrieel daklandschap betreft eenvoudige platte daken met dominant aanwezige lichtstraten noord-zuid De fabrieksmuren, beleefbaar op ooghoogte in het weefsel, hebben een dominante oos t - west orientatie

Denkrichting gebruik pv panelen in de richting en vorm van de lichtstraten

Denkrichting van dubbelgebruik parkeren en urban sports

Delftse dak l

weergave uit presentatie november 2024

pleinen

Spoorlaan

Schiepark

Weergave uit het BKP: Het Delftse Dak als groene plekken op nieuwe gebouwen

Denkrichting om op strategische plekken nabij gebouwen groen dak toe te passen

Oude voorbeelduitwerking (2021)

Nieuwe voorbeelduitwerking (maart 2025)

Oude voorbeelduitwerking (2021)

Nieuwe voorbeelduitwerking (maart 2025)

Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers Oude voorbeelduitwerking (2021) Vanaf de gelatinebrug

Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers Vorige voorbeelduitwerking (nov 2024) Vanaf de gelatinebrug

Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers Nieuwe voorbeelduitwerking (maart 2025) Vanaf de gelatinebrug

Kwaliteitsborging Kwaliteitsteam Schieoevers De meerlaagse fietspassages (voorheen fietsstraat) Onderliggende plattegrond: 1e verdieping

Gedeelde fietspassages → Onder de toren K1 = dubbellaags (6,5m) → Onder de toren K 4 en K6 = drielaags (10m) → K3 heeft een eigen stalling op de begane grond

K1+K2

K5 K6 K7

K4

De fietspassages (voorheen fietsstraat) → Strategie om op een passende Kabeldistrict wijze een gedeelde fietsvoorzieningen te maken → Een plek die de verbinding legt tussen de straat en de binnentuin, en tussen makers en bewoners → Als onderdeel van de buitenruimtes met licht, lucht en groen → Als prototype herkenbaar in de verschijningsvorm verspreidt in Kabeldistrict principedoorsnede uit pres nov '24

tuin

weefsel

1. Compact stedelijk weefsel → knooppunten → pleinen → dwaalmilieu met straatjes → lange lijnen langs de fabriek

2. Doorwaadbare bouwvelden → binnenplaatsen → (onder)doorgangen → openingen in het bouwblok → ruimtelijke fabrieksstructuur

3. Samengesteld bouwblok → passages → doorzichten → vides → binnenstraten

4. Collectieve fietsstraten → verbinding weefsel en tuin → ontmoeting bewoners en makers → licht, lucht en buiten

zichtlijnen in het weefsel

(onder)doorgang en doorkijkjes

passages met doorzichten

collectieve fietsstraten

principedoorsnede uit pres nov '24

De fietspassages: herkenbaar in kabeldistrict in verschijningvorm en materiaal circulair hergebruik aluminium kabels

koperen grondkabels

industrieel en groen geperforeerd

kabels

ref Mei | kaboutergarage almere

ref Mei | max&moore amsterdam

De fietspassages | houten, demontabele inbouw passend bij de buitenruimte referentie Kungsang (Sweden)

Deel 3: - Opbrengsten Planoptimalisatie - Vervolgproces

Opbrengsten Planoptimalisatie

1/2

1. Eenduidige parkeeroplossing verdeeld over 2 efficiënte parkeergebouwen. 2. Sluit aan bij industriële karakter van de Maakstad 3. Flexibiliteit door bovengronds parkeergebouw in de toekomst andere functie te geven + mee kunnen bewegen met parkeerbehoefte 4. Parkeergebouwen zijn afgezoomd met ander programma

5. Fietspassages ipv fietskelders: herkenbaar /zichtbaar, daglicht en oriëntatie / stimuleren ontmoeten div. doelgroepen (bewoners en makers)

Opbrengsten Planoptimalisatie

2/2

6. Robuust en (financieel) toekomstbestendiger plan met kortere bouwtijden 7. Behoud van autoluw karakter en gewenste verhoudingen in het programma 8. Ook bomen in binnenhoven in volle grond en robuuster rainproof 9. Optionele extra maatschappelijke voorziening in de vorm van zorgwonen 10. Haalbaar plan en opstalontwikkeling kan hervat worden.

Vervolgproces •

Prognose Start (ontwikkeling > sanering > bouwrijpmaken > bouw tot oplevering)

2032-2036

2031-2034

2030-2031 2029-2030

2030-2033

2028-2031

2035-2038

2033-2036

2034-2037

2030-2031 2028-2029 (fase 1 p-gebouw)

2027-2030

2032-2036

2027-2030

Concept faseringsplan (2025) in SP 2021 Fase 1

Faseringsplan: Prognose is van veel o.a. technische zaken en marktontwikkeling afhankelijk

Vervolgproces

ONDERDEEL VAN GEZAMENLIJK ONDERZOEK

2030-2031 2029-2030

2030-2031 2030-2033

2028-2031 2028-2029 Indicatie parkeerhal H*

Wonen [286.700m2 BVO] - Sociale woningbouw (14%) - Studentenhuisvesting (14% - Middenhuur (21%) - Vrije sector huur/koop (51%) Werken

[50.000m2 BVO]

Maatschappelijk

[20.000m2 BVO]

2027-2030

2032-2036

2027-2030

TOTAAL: 356.700m2 BVO Max. Compensatie t.b.v. Parkeren bovengronds 25.000m2 BVO 381.700m2 BVO

Mogelijk BOPA in laatste bouwfase tbv parkeren bovengronds

[274.600m2BVO] 80%

2031-2034

2035-2038

Verlies aan programma max. 15.000m2 BVO

[47.900m2BVO] 20%

2034-2037

2033-2036

2032-2036

Indicatie parkeer hal A

Programma BP + AO

[19.200m2 BVO]

Vervolgproces | Aandachtpunten Planoptimalisatie 1. Blijvend toezicht en advies op planuitwerking vanuit Q-team en projectteam gemeente. 2. Aantonen behoud van prettige beleving op maaiveldniveau middels onderzoek door ontwikkelaar. 3. Aantonen dat er voldoende bezonning is op maaiveldniveau en in de woningen middels onderzoek door ontwikkelaar. 4. Workshop met architecten om kwaliteit te borgen binnen bouwstructuur. 5. Mogelijkheid voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), mogelijk in laatste bouwfase.

Vervolgproces Planuitwerking Kabeldistrict •

Q4 - 2022 t/m Q3- 2026 :

Bezwaartraject met RvS, met verwachte uiterlijke datum RvS uitspraak augustus 2026

•

Q3 + Q4 2025:

Voorbereiding J&K, waaronder ook Flora en Fauna onderzoek en energieconcept, mobiliteitsconcept en voorbereiding ondergrondse infrastructuur

•

Q3 + Q4 2025:

Uitwerken BC betaalbare bedrijfshuisvesting + aankoop voorstel in K

•

Q3 2025 t/m Q4-2026:

Vervolgproces inpassing VMBO + onderzoek programma Cultuurcluster

•

Q3-2025 t/m Q4-2026:

Uitwerken Maatschappelijke invulling en uitgangspunten voor zorg-wonen binnen KD

•

Q3-2025 t/m Q4 2026:

Uitwerken fasering planrealisatie met parkeerhal + inpassingsstudie

•

Q4 2025 t/m Q2 2026:

Beoordeling ontwerpen van Bouwvelden J&K en parkeren H-I, inclusief kavelpaspoort H/I en G

Samenvattend 1. Haalbaar plan met behoud integrale kwaliteit 2. Behoud 80-20 programma 3. Beperkte reductie van het aantal voordeuren 4. Behoud robuust en toekomstbestendig stedenbouwkundig plan 5. Meer volle grond / minimaal evenveel groen / rainproof 6. Kortere bouwtijden per veld (3,5 → 2,5 jaar) 7. 2 centraal gelegen parkeergebouwen afgezoomd met ander programma 8. Behoud autoluw karakter 9. Introductie zorg-wonen (doorstroming) 10. VMBO positie + kans dubbelgebruik voor cultuur/maatschappelijk

Dankzij de opzet van het BP en SP zijn de voorgestelde planwijzigingen mogelijk, en wordt in de planoptimalisatie elkaars belang erkend.

Vragen?